Bijlage 1 Raadpleegbrief d.d. 9 juni 2020.pdf

Raadpleegbrief artikel 160 gemeentewet

Zaaknummer:

Z2/18/024375

Documentnummer:

183725

Datum:

9 juni 2020 / verzonden 11 juni 2020

Onderwerp:

Wensen en bedenkingen voorstel tot verkoop Voorstraat 12-14

(Ambachts- en Baljuwhuis)

Bijlage(n):

Voorgenomen besluit 7 mei 2019 (2/18/024375/105790)

Geachte Raad, Het college wenst tot verkoop van het Ambachts- en Baljuwhuis over te gaan en verzoekt via deze raadpleegbrief de raad om haar wensen en bedenkingen aan te geven, waarna het

college een definitief besluit kan nemen over een eventuele verkoop. Inleiding Op 7 mei 2019 is met een voorgenomen besluit de intentie uitgesproken het pand Voorstraat 12-14, plaatselijk bekend als het Ambachts-en Baljuwhuis af te stoten, waarbij de zittende huurder in de gelegenheid wordt gesteld een marktconform bod uit te brengen om het pand zelf te kopen om vervolgens te verbouwen en te (her)ontwikkelen tot een kleinschalig hotel. De raad is in het kader van de actieve informatieplicht op de hoogte gesteld van deze intentie tot verkoop onder voorwaarden. De raad heeft in 2019 bij motie verzocht om geen onomkeerbare stappen te nemen. In samenspraak met de raad is allereerst een dorpsdialoog

georganiseerd om standpunten uit te wisselen over de voorgenomen verkoop. Tijdens de dorpsdialoog bleek dat sommige aanwezigen de doorontwikkeling naar een kleinschalig hotel met publieke functie ondersteunden, terwijl andere aanwezigen beducht waren dat het karakter van het rijksmonument -behorend tot wat ‘het DNA van Voorschoten” werd genoemd- en de bestaande publieke functie in de knel zouden kunnen komen. Naar aanleiding daarvan heeft het college in het voorstel dat zij nu doet, verankerd in het koopovereenkomst, meer voorwaarden gesteld aan de potentiéle Koper om aan deze elementen aandacht te gegeven.

Bevoegdheden Het college is bevoegd tot het aangaan van privaatrechtelijke rechtshandelingen op grond van artikel 160 lid 1 sub e Gemeentewet. Echter, in de financiéle verordening van de gemeente Voorschoten is vastgelegd (artikel 8, lid 1 c) dat bij aan- of verkoop van onroerende goederen groter dan € 75.000,-, het college pas een (definitief) besluit kan nemen nadat de raad over dit voornemen is geinformeerd en de gelegenheid heeft gekregen zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen. Vanuit het college is aangegeven dat gelet op het karzkter van dit pand een raadsmeerderheid politiek gewenst is om tot een definitief besluit van het college te komen. Pagina 1 van 1

29702576

0010

Het Ambachts-en Baljuwhuis Het A&B-huis is een rijksmonument en volledig eigendom van de gemeente Voorschoten. Het A&B-huis bestaat uit twee delen: -

-

enerzijds het Ambachtshuis, wat eigendom was van jonkheer Steengracht, die het na zijn dood in 1912 heeft geschonken aan de gemeente Voorschoten. Er rust een bepaling vanuit zijn legaat op het Ambachtshuis, dat samengevat stelt dat het altijd “ten algemenen nutte” gebruikt moet worden; anderzijds het Baljuwhuis, wat de gemeente Voorschoten in 1965 heeft gekocht. Daarna zijn het Ambachts- en Baljuwhuis samengevoegd tot een nieuw kadastrale perceel. De aankoop in 1965 van het Baljuwhuis was bedoeld om het Ambachts-en

Baljuwhuis in samenhang te renoveren. De renovatie van het A&B huis is in 1982 gereedgekomen. Het A&B-huis deed jarenlang

onder meer dienst als ruimte voor de gemeente Voorschoten voor vergaderingen van raadscommissies, de commissie bezwaarschriften en voor gemeentelijke voorlichtings- of

andere bijzondere bijeenkomsten. Inmiddels maakt de gemeente zelf niet of nauwelijks meer gebruik van het A&B-huis. Het gebouw is verhuurd en wordt door de huurder gebruikt op de begane grond als restaurant (Floris V). De zolder is door de gemeente in het verleden in gebruik gegeven als expositieruimte aan de Voorschotense Kunstkring (VKK). De VKK maakt sinds 1965 ‘om niet’ gebruik van de zolder.

Het A&B huis behoort tot de beeldbepalende elementen van de Voorstraat en maakt ook door

zijn rijke geschiedenis onderdeel uit van het "DNA van Voorschoten”. Waarom verkoop?

Een aantal overwegingen geeft het college samengevat aanleiding tot verkoop oer te gaan.

Gebruik -

-

-

-

-

De zittende huurder heeft aangegeven het pand te willen kopen om het te verbouwen tot een kleinschalig hotel; De gemeente maakt zelf niet of nauwelijks meer gebruik van het pand; Een beleidsuitgangspunt is dat de gemeente vastgoed in eigendom kan houden, als dat noodzakelijk is voor eigen gebruik of het huisvesten van maatschappelijke activiteiten die tot de kerntaak van de gemeente horen; Een beleidsuitgangspunt is dat het in eigendom hebben als zodanig van vastgoedobjecten geen kemtaak van de gemeente is; Een beleidsuitgangspunt is dat bij vastgoedobjecten waar niet in gewoond of gewerkt

wordt en wat een beperkte (ceremoniéle) waarde heeft, heroverweging aan de orde

kan zijn om dat vastgoedeigendom aan te houden.

Bescherming -

Het karakter van het rilksmonument en het feit dat het pand onderdeel is van het zogenaamde ‘DNA van Voorschoten’, maakt dat het wordt beschermd door wet- en regelgeving. Door bij de verkoop ook nog enkele civielrechtelijke bepalingen op te nemen en door bij de af te geven omgevingsvergunning randvoorwaarden te stellen wordt dit behoud van het karakter goed geborgd.

Pagina 2 van 1

29702576

0010

Publieke functie De publieke functie wordt -op grond van het legaat- beschermd door bij de verkoop te stellen voorwaarden, die als kettingbeding worden opgenomen. Zij worden

uiteengezet in de volgende paragraaf. Deze voorwaarden zijn naar aanleiding van de dorpsdialoog aanzienlijk uitgebreid.

Doorontwikkeling naar kleinschalig hotel met publieke functie Toerisme is een langere termijn bron van groei. Het coalitieakkoord en de economische visie stellen dan ook voor te investeren in toerisme en marketing om de aantrekkelijkheid van Voorschoten te vergroten. Dat dient op een bij de karakteristiecken van het dorp passende wijze te geschieden, gebruik makend van onderscheidende niches in de markt. Het plan voor een kleinschalig hotel past, onder voorwaarden die hierna worden uiteengezet in die trend. Die voorwaarden zien met name op de publieke functie op grond van een legaat en op de inpassing in het centrum.

Opbrengst Een beleidsuitgangspunt is om met het afstoten van vastgoedobjecten ook structurele besparingen op beheer, onderhoud en overige exploitatielasten te realiseren. Dit draagt bij aan het financieel herstel zoals beschreven in het

Herstelplan (2017), waar een eventuele verkoop van het A&B huis overigens destijds nog geen onderdeel van uitmaakte; De opbrengst vloeit in beginsel terug in de algemene reserve. Onder voorwaarden, aangegeven in de nota schuldbeheersing, kan dit geld worden gebruikt om te worden

ingezet voor andere doelen. Relatie verkoop en vergunningverlening De gemeente is niet alleen civielrechtelijk als eigenaar/verkoper betrokken, maar is

ook verantwoordelijk als lokale overheid voor de vergunningverlening; Indien de verkoop doorgaat, wordt vervolgens het planologische vergunningenproces doorlopen (omgevingsvergunning) Daarbij worden in de wetgeving gestelde eisen getoetst. Dat betreft eisen omtrent de ruimtelijke inpassing, de verbouwing, het

rijksmonument en overige eisen; De verkoop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde van het verkrijgen van deze

vergunning. Dat is in het belang van zowel de gemeente als van de koper, waarbij het risico van niet-vergunningverlening bij koper ligt. Bovenstaande afwegingen leiden tot de volgende bij de verkoop te stellen voorwaarden die in de verkoopovereenkomst zullen worden verwerkt.

Voorwaarden verkoop

Algemeen 1.

Het pand wordt verkocht aan huurder in de staat waarin het zich thans bevindt met als doel om het uit te breiden naar een kleinschalig hotel, met behoud van het

2.

De te volgen planologische procedures voor het uitvoeren van eventuele toekomstige

restaurant en de publieke functie;

3. 4.

9.

verbouwplannen en/of gewijzigd gebruik zijn voor rekening en risico van koper; De gemeente zal zich inspannen bij het traject van de aanvraag door Koper tot het verkrijgen van de benodigde vergunningen; Koper is tevens op de hoogte van het feit dat het pand een rijksmonument is en bereid en in staat alle bepalingen, rechten en verplichtingen op zich te nemen, die daarbij horen; Als basis voor de onderhandelingen zijn voor het financiéle gedeelte, verschillende onafhankelijke taxaties gebruikt, die in opdracht van de gemeente zijn verricht. De taxaties geven de marktwaarde in het economisch verkeer weer. De onafhankelijke

Pagina 3 van 1

29702576

0010

taxaties zijn vereist om bij onderhandse verkoop aan te tonen dat van ongeoorloofde staatssteun geen sprake is;

In de koopovereenkomst wordt een voorkeursrecht en/of anti-speculatiebeding opgenomen ten gunste van de gemeente Voorschoten. Mocht het pand in de toekomst worden verkocht, dan zal de gemeente als eerste in de gelegenheid worden gesteld tot (terug)koop over te gaan tegen dan geldende marktconforme voorwaarden. Daartoe wordt een kwalitatief beding opgenomen dat stelt dat het object niet mag worden bezwaard met een hypothecaire verplichting of een

erfdienstbaarheid, zonder toestemming van de gemeente Voorschoten. Dit is met de notaris en de Koper besproken en moet in detail nog verder worden uitgewerkt door de notaris in overleg met de gemeente en Koper; De stichting Duivenvoorde zal bij eventuele verkoop in de toekomst ook in de gelegenheid worden gesteld het pand aan te kopen, als de gemeente dat niet zou

kunnen of niet zou willen; Conform de beleidslijn 2016 voor de toepassing van de wet bevordering integriteitsbeocordelingen door de gemeente Voorschoten zal een Bibob onderzoek deel uitmaken van de transactie, wat in de koopovereenkomst zal worden verwerkt;

Waarborgen publieke functie 8. De gemeente draagt het pand over met inachtneming van het "nemo plus” beginsel, dat maakt dat verkoop plaatsvindt, inclusief de daarbij behorende verplichtingen uit het legaat, die middels een kettingbeding en/of kwalitatieve verplichting aan koper en opvolgende eigenaren wordt opgelegd; De voorwaarde van het legaat, welke als kettingbeding en/of kwalitatieve verplichting wordt opgenomen, is: ‘dat de eigenaar het pand steeds ten nutte der ingezetenen van de gemeente VVoorschoten, zoveel maar enigszins mogelijk is, beschikbaar zal stellen zonder onderscheid van richting, zoals de erflater steeds gedurende zijn leven getracht heeft het ten nutte der ingezetenen van VVoorschoten te doen strekken.’; Om naleving van het legaat te borgen wordt in de notariéle akte een boetebeding opgelegd indien de verplichting wordt geschonden en worden regels opgelegd om de naleving te borgen: a. De boete is € 25.000,- per jaar, bij niet naleving van het beding; Bb. De regels die gelden voor naleving, welke in de notariéle akte worden opgenomen, zijn:

I.

dat op een tekening die als bijlage bij de notariéle akte wordt gevoegd, staat aangegeven voor welke ruimte (zaal X) de regels van

toepassing zijn; dat zaal X voor tenminste 150 dagen per jaar beschikbaar zijn om

ingezet te worden ‘om niet’, dan wel waartegen de zaal voor een

bepaald (maatschappelijk) tarief te gebruiken is. Om niet of tegen een maatschappelijk tarief betekent exclusief consumpties of overige dienstverlening door de eigenaar van het gebouw. De Eigenaar kan derhalve tenminste 215 dagen beschikken over de zaal X; dat een agenda wordt openbaar ter beschikking gesteld en door de

Eigenaar bijgehouden, met een bijbehorende praktisch protocol door de Eigenaar op te stellen, op basis waarvan (maatschappelijke)

partijen zich kunnen aanmelden om een beroep te doen de zaal te

gebruiken; dat de agenda wordt actief beheerd door de eigenaar, volgens het voornoemde protocol, waarbij voor het protocol te denken valt aan: -

-

het minimum en maximum aantal deelnemers; het aantzal beschikbare uren/dagen per boeking;

Pagina 4 van 1

29702576

0010

-

-

welke specifieke dagen per jaar de zaal beschikbaar is (Open Monumentendag en dergelijke); de maatschappelijke en publieke functies die in

aanmerking komen om van de zaal gebruik te mogen maken (al dan niet tegen een bepaald tarief), zoals cultuur, welzijn, onderwijs, kwetsbhare V.

groepen; dat een A&B-huis Overleg wordt ingesteld door de Eigenaar; daarin

hebben tenminste zitting de eigenaar en de gemeente (ambtelijk) en vertegenwoordiger van de Cultuurfabriek, Oud Groen en Leefbaar Voorschoten en eventueel andere geinteresseerde

een

maatschappelijke organisaties ; zij komen die minstens tweemaal per jaar bijeen, waarin afgestemd wordt het gebruik, een Jaarprogrammering besproken wordt en andere relevante zaken (een en ander nader uit te werken); 12. De gemeente heeft in het pand een tweetal schilderijen hangen die zij in bruikleen heeft van Genootschap Noorthey. Aan deze bruikleen ligt een overeenkomst ten grondslag. Als het pand wordt verkocht zal Genootschap Noorthey moeten worden geinformeerd en zal de gemeente met de nieuwe Eigenaar in overleg treden met het Genootschap over een eventuele beéindiging en/of voortzetting van de bruikleen; Financién 13. De in het

pand aanwezige losse inventaris neemt koper niet over.

1.

Voorbehoud 19. De verplichting tot verkoop/aankoop wordt aangegaan onder voorbehoud van

goedkeuring financiering door een financier (bank) aan de zijde van Koper en goedkeuring / instemming van de gemeenteraad van de gemeente Voorschoten.

Opbrengst np

1h

de griffie tor inzage) ligt

boven de huidige WOZ-waardering prijspeil 1 januari 2020 van

€ 563.000.

ES

-prijspeil november 2018- is herzien per maart 2020 en ongewijzigd gebleven. Daarbij is in november 2018 en maart 2020 rekening is gehouden met een afwaardering voor de kwaliteit van de onderhoudsstaat van het gebouw van minimaal

€ 50.000. In november 2012 is de in het pand aanwezige losse inventaris getaxeerd door een

expertise- en taxatiebureau. De waarde bedroeg toen ruim € 100.000. Bij de

onderhandelingen over de verkoop is duidelijk geworden dat de koper geen interesse heeft in overname van de inventaris. De inventaris is bij de taxatie van het pand door de makelaar niet meegenomen voor de waardering. De koper financiert de aankoop en de verbouwing naar het kleinschalige hotel deels met eigen geld en deels met een lening, waarbij de bank of kredietverstrekker ook zal toetsen op haalbaarheid van de businesscase en de solvabiliteit van Koper.

Financiéle aspecten

Pagina 5 van 1

29702576

0010

De incidentele inkomsten zorgen er voor dat de schuldenlast niet verder stijgt. Uit de

opbrengsten moeten nog wel de verkoopkosten voor de ingehuurde verkoopmakelaar worden voldaan. Daarnaast vallen bij verkoop de jaarlijkse beheerkosten voor het pand vrij en komen de gederfde huuropbrengsten ten lasten van de exploitatie (saldo effect circa € 20.000 ten gunste van de exploitatie). Het voordeel door de structurele besparing op de kapitaallasten en op de kosten voor beheer en onderhoud zal -afhankelijk van het precieze verkoopmoment- worden meegenomen in de behandeling van de najaarsnota 2020 of de voorjaarsnota 2021. De huidige huurprijs is niet kostendekkend. Mocht de verkoop niet doorgaan dan wordt

geadviseerd een procedure huurprijsherziening ex artikel 7:303 BW in gang te zetten om te komen tot een huurprijsaanpassing, die de kosten van beheer, onderhoud en exploitatie tenminste kostendekkend maakt, conform de eisen van de Wet Markt en Overheid. De boekwaarde is nihil. De (incidentele) verkoopopbrengst zal in de najaarsnota of in het jaarrekeningresultaat 2020 vallen, afhankelijk van het verkoopmoment. De opbrengst zal gebruikt worden voor de schuldenreductie, dan wel een ander doel, conform de eisen neergelegd in de door de raad aanvaarde notitie schuldbeheersing. Zakelijk gezien acht het college de verkoop tegen de voorwaarden en condities die zijn weergegeven zeer verdedigbaar, als aan alle, zeer uiteenlopende randvoorwaarden, wordt

voldaan. Juridisch kader -

-

Het college is bevoegd tot het aangaan van privaatrechtelijke rechtshandelingen op grond van artikel 160 lid 1 sub e Gemeentewet; De gemeenteraad wordt geinformeerd op grond van de actieve informatieplicht zoals verwoord in artikel 169 Gemeentewet;

Risico’s Een risico bestaat ten aanzien van de definitieve projectfinanciering. Partijen zijn akkoord dat

voorbehoud wordt gemazakt door Koper wat betreft definitieve goedkeuring van de bank (financier) voor de businesscase van Koper om een kleinschalig hotel te realiseren en te exploiteren. Koper heeft naar zijn zeggen, voldoende onderzoek gedaan, maar moet wel (formeel) het definitieve akkoord afwachten, waarvoor een redelijke termijn is afgesproken. een

Een risico bestaat dat de Koper de verbouwing tot een kleinschalig hotel en de exploitatie

daarvan niet tot een succes kan maken en in het ergste geval gedwongen wordt

-

opening

moment- het pand te verkopen. De gemeente zal dan een keuze krijgen om het pand weer

als gerstgerechtigde te kopen en daarmee de taak en het risico weer op zich te nemen van

beheer, onderhoud en exploitatie van het pand. Een risico bestaat dat de aanvraag voor een omgevingsvergunning tot vertraging of afstel zal

leiden. Een voorbehoud is daarom gemaakt- in het belang van beide partijen- dat de koop pas definitief is als de omgevingsvergunning onherroepelijk is afgegeven.

Kanttekeningen Als de verkoop niet doorgaat, dan blijft de gemeente eigenaar van het vastgoedobject wat een (hoofdzakelijk) commerciéle horeca-functie heeft. Het beheren van vastgoed met een dergelijke (commerciéle) functie past niet in de beleidsdoelstellingen voor vastgoed en

brengt risico’s met zich mee (beheer, onderhoud, exploitatie). Indien de verkoop niet door zou gaan, dan zal het college zich opnieuw beraden, waarbij het uitgangspunt zal zijn het object alsnog af te stoten.

Pagina 6 van 1

29702576

0010

Duurzaamheid Gelet op de keuze voor verkoop aan de zittende huurder is duurzaamheid op dit moment niet relevant. In de plannen voor verbouwing van Koper zijn duurzaamheidsmaatregelen meegenomen, die niet zijn opgelegd als voorwaarde bij de verkoop.

Burgerparticipatie Er is een dorpsdialoog gehouden specifiek over de voorgenomen verkoop van het Ambachts- en Baljuwhuis, waarbij voor- en tegenstanders zich hebben kunnen laten horen. De uitkomsten daarvan zijn meegenomen en verwerkt door het college in het besluit om de voorgenomen verkoop door te zetten, in het bijzonder het aspect van invulling van de publieke functie Communicatie Er is gesproken met diverse partijen uit de cultuur- en welzijnssector uit geheel Voorschoten

als uit de particuliere sector (ondernemers) met belangen in en rond het centrum van Voorschoten. Er is expertise opgehaald bij diverse externe deskundige partijen om te komen tot een goed en

afgewogen oordeel over de voorgenomen verkoop.

Met vriendelijke groet,

het college van burgemeester en wethouders,

A.R. de Graaf,

Ch.B. Aptroot,

gemeentesecretaris

burgemeester

Pagina 7 van 1

29702576

0010