Bijlage 1 Nota Grondbeleid 2026-2029 (gecorrigeerd)

Nota Grondbeleid 2026-2029

Decosnummer:

Z/25/102360

Datum:

13 november 2025

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

1

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

2

Hoofdstuk

Blz.

1. Inleiding 1.1 Doel van de Nota Grondbeleid 1.2 Aanleiding voor het actualiseren Nota Grondbeleid 1.3 Leeswijzer 1.4 Aansprakelijkheid

5 5 5 6 6

2. Relevante (beleids)kaders Grondbeleid 2.1 Europese regelgeving 2.2 Landelijk beleid en wetgeving 2.3 Provinciaal en Regionaal beleid 2.4 Gemeentelijk beleid en uitvoering

7 7 8 9 10

3. Grondbeleid in de praktijk 3.1 Algemeen 3.2 Actief grondbeleid 3.3 Faciliterend (passief) grondbeleid 3.4 Afweging actief of faciliterend grondbeleid 3.5 Ontwikkelstrategie 3.6 Samenwerkingsmodellen 3.7 Selectiemethoden

11 11 11 11 12 12 14 14

4. Grondbeleidsaspecten 4.1 Gebruik van de instrumenten voor grondbeleid 4.2 Verwervingsbeleid 4.3 Grondprijs- en gronduitgiftebeleid 4.3.1 Uitgifte van grond in eigendom (Koop) 4.3.2 Methoden van grondprijsbepaling 4.3.3 Andere uitgifte vormen 4.3.4 Kwaliteitseisen 4.4 Kostenverhaal 4.4.1 Kostenverhaal; privaatrechtelijk of publiekrechtelijk 4.4.2 Aan grondexploitatie toerekenbare kosten 4.4.3 Niet-financiële afspraken 4.5 Vastgoedbeheer 4.6 Accommodaties 4.7 Snippergroen

17 17 17 19 19 20 21 24 24 24 25 26 28 29 29

5. (Financiële) Organisatie 5.1 Verantwoordelijkheden en bevoegdheden van raad en college 5.2 Informatievoorziening aan de raad 5.3 Projectmatig werken 5.4 Financieel kader 5.4.1 Grondexploitatie(opzet) 5.4.2 Weerstandsvermogen en risicobeheersing

31 31 31 33 33 34 34

6. Samenvatting van de beleidskeuzes

35

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

3

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

4

1. 1.1

Inleiding

Doel van de Nota

De gemeente Voorschoten heeft ambities op het gebied van economie, wonen, milieu, recreatie en toerisme, duurzaamheid, verkeer, cultureel erfgoed en groen. Dit vertaalt zich naar concrete ruimtelijke projecten en activiteiten. Grondbeleid is hierbij geen doel op zich, maar een middel om deze ambities op een bestuurlijke en financieel verantwoordelijke manier te realiseren. Deze Nota is geschreven voor iedereen die betrokken is bij ruimtelijke ontwikkeling in Voorschoten – van gemeentelijke medewerkers en bestuurders tot inwoners, projectontwikkelaars en andere partners. Ze heeft tot doel vast te leggen hoe de gemeente omgaat met grondbeleid en welke aandachtspunten hierbij belangrijk zijn. Daarnaast biedt de Nota een ‘toolbox’ met instrumenten waarmee de gemeente regie kan voeren over ruimtelijke ontwikkelingen en projecten. Meer concreet kunnen de hoofddoelstellingen van het grondbeleid voor de gemeente als volgt worden omschreven: Het stellen van (bestuurlijke) kaders: ❖ Formuleren van uitgangspunten van het grondbeleid en aangeven van speerpunten; ❖ Met inzet van juridische en financiële instrumenten (laten) realiseren van het door de gemeente geformuleerde ruimtelijke beleid, zoals vastgelegd in de omgevingsvisie, -programma en plannen.

Informeren: ❖ Het kenbaar en transparant maken van het grondbeleid van de gemeente Voorschoten, zowel naar de interne organisatie als naar de ‘buitenwereld’; ❖ Benoemen van de bestuurlijke rolverdeling in de uitvoering van het grondbeleid. Faciliteren: ❖ Bieden van structuur ten behoeve van de uitvoeringsstrategie van specifieke ruimtelijke ontwikkelingen. 1.2

Aanleiding voor het actualiseren van de Nota Grondbeleid

Er zijn diverse, zowel intern als externe aanleidingen om de Nota Grondbeleid te actualiseren: •

Conform de ‘Financiële Verordening gemeente Voorschoten’ biedt het college in principe eens in de vier jaar een Nota Grondbeleid aan ter behandeling en vaststelling aan de raad.

•

Wijzigingen wet- en regelgeving. Voor het grondbeleid is directe relevante wet- en regelgeving gewijzigd. Per 1 januari 2024 is bijvoorbeeld de Omgevingswet in werking getreden en hebben de Didam-arresten van 26 november 2021 en 15 november 2024 gevolgen voor het grond(uitgifte)beleid (hoofdstuk 2.2). Ook is het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) per 1 januari 2025 gewijzigd betreffende renteberekening.

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

5

•

Daarnaast zijn er voldoende redenen, gerelateerd aan de continue veranderende lokale en nationale situaties, om tot het vaststellen van een geactualiseerde Nota Grondbeleid over te gaan.

1.3 Leeswijzer Hoofdstuk 2 geeft de wettelijke en beleidsmatige kaders weer waarbinnen het grondbeleid zich afspeelt. Actief en faciliterend grondbeleid worden in hoofdstuk 3 gedefinieerd en ook het afwegingskader voor samenwerking, ontwikkelstrategie en de selectiemethoden wordt beschreven. Bij het voeren van grondbeleid zijn diverse samenwerkingsvormen mogelijk. Per geval en locatie zal een strategische keuze (ontwikkelstrategie) moeten worden gemaakt. Hoofdstuk 4 behandelt grondbeleidsaspecten als verwervingsbeleid, grondprijs- en gronduitgiftebeleid, kostenverhaal, vastgoedbeheer en snippergroen. In hoofdstuk 5 wordt de rol van de organisatie in brede zin en meer specifiek de rollen van het college van B&W en de raad beschreven. Daarnaast wordt het financieel kader beschreven: de instrumenten die bijdragen aan financiële transparantie en beheersbaarheid van grondexploitaties, het risicomanagement, de reserves en voorzieningen, het weerstandsvermogen en de inrichting van de informatievoorziening. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 een samenvatting gegeven van de belangrijkste Voorschotense uitgangspunten ten aanzien van het grondbeleid. 1.4 Aansprakelijkheid Aan de inhoud van deze nota is door de gemeente uiterste zorg besteed. De gemeente aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor type-, druk- en zetfouten.

Voor nadere informatie over de inhoud van de Nota Grondprijsbeleid en grondprijzen voor bepaalde ontwikkelingen dient u zich te wenden tot de gemeente Voorschoten.

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

6

2.

Relevante (beleids)kaders Grondbeleid

Europese, landelijke, provinciale, regionale en gemeentelijke regelgeving en beleid geven stuk voor stuk de randvoorwaarden weer waarbinnen de gemeente zich, qua grondbeleid, mag en kan bewegen. 2.1 Europese regelgeving Het gemeentelijk grondbeleid staat niet op zichzelf, maar functioneert binnen een breder juridisch kader, waaronder verschillende Europese richtlijnen en verordeningen. Deze Europese regelgeving is niet altijd expliciet zichtbaar in het dagelijks beleid, maar bepaalt wél de randvoorwaarden waarbinnen gemeenten moeten opereren bij gebiedsontwikkeling, gronduitgifte en samenwerking met derden. Met name de Europese regelgeving inzake Kaderrichtlijn Water, Richtlijn Milieueffectbeoordeling, Dienstenrichtlijn, aanbesteding-, mededingings-, staatssteunregelgeving en de Europese Green Deal stelt grenzen aan de wijze waarop de overheid het grondbeleid kan uitvoeren. Kaderrichtlijn Water •

Bij gebiedsontwikkeling zijn gemeenten verplicht om rekening te houden met waterbeheer, door o.a. ruimte te reserveren voor infiltratie, buffers, waterberging, en niet bouwen in overstromingsgevoelige gebieden.

Richtlijn Milieueffectbeoordeling •

Voor grotere gebiedsontwikkelingen en herstructureringsprojecten moet de gemeente toetsen of een MER (milieueffectrapportage) verplicht is.

•

Dit is vaak het geval bij grondexploitaties >100 ha, snelwegaanleg, grootschalige woningbouw of bedrijventerreinen. (beschreven in bijlage V van het Omgevingsbesluit)

Dienstenrichtlijn •

Bij het verlenen van exploitatierechten op gronden of vastgoed (bv. horecaexploitatie in gemeentelijk vastgoed) kan de Dienstenrichtlijn een rol spelen m.b.t. niet-discriminatie en gelijke toegang.

•

Relevantie vooral bij tijdelijke verhuur, erfpacht of exclusieve gebruiksrechten.

Aanbestedingsregelgeving •

Voor gebiedsontwikkelingen zijn de Europese en nationale aanbestedingsregels van belang. Voordat de gemeente Voorschoten contracten sluit voor de uitvoering van (bouw)werken, leveringen of diensten, moet worden beoordeeld of de opdracht aanbestedingsplichtig is volgens de geldende regels (Aanbestedingswet 2012, gebaseerd op EU-richtlijnen).

Mededingingsregels •

Europese mededingingsregels verplichten gemeenten om concurrentievervalsing te voorkomen bij samenwerking met marktpartijen.

•

Dit betekent o.a. transparantie over selectieprocedures en gelijke kansen voor potentiële ontwikkelaars of exploitanten.

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

7

Staatssteun •

Volgens de Europese staatssteunregels (artikelen 107-109 VWEU) mogen overheden geen selectieve economische voordelen bieden aan ondernemingen, tenzij een uitzondering van toepassing is.

•

Bij grondtransacties en gebiedsontwikkeling speelt staatssteun een rol als bijvoorbeeld gronden onder de marktprijs worden uitgegeven, of wanneer bijdragen worden geleverd aan ontwikkelende partijen.

•

De gemeente toetst in voorkomende gevallen of sprake is van staatssteun en handelt conform de kaders en richtsnoeren van de Europese Commissie. Indien nodig wordt juridisch advies ingewonnen en kan voorafgaande goedkeuring bij de Europese Commissie worden gevraagd.

Europese Green Deal en Klimaatwetgeving •

De Europese Green Deal en daaraan gekoppelde wetgeving (o.a. Fit for 55, Energieprestatie van Gebouwenrichtlijn) leggen nadruk op duurzaam ruimtegebruik en energieneutrale ontwikkeling.

•

Voor gemeentelijk grondbeleid betekent dit extra aandacht voor klimaatadaptatie, circulariteit en CO₂-reductie bij gebiedsontwikkeling.

2.2 Landelijk beleid en wetgeving Omgevingswet Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Doel van de wet is het bereiken van een goede balans tussen het benutten en beschermen van de leefomgeving. Een belangrijk onderdeel daarvan is de Aanvullingswet grondeigendom, waarin de instrumenten voorkeursrecht, onteigening en kostenverhaal geïntegreerd. De Omgevingswet biedt gemeenten meer afwegingsruimte, maar stelt ook nieuwe eisen, zoals participatie, het hanteren van het omgevingsplan, en juridisch afdwingbaar kostenverhaal (via overeenkomst of het omgevingsplan). Burgerlijk Wetboek (BW) Boek 5 en 6 van het Burgerlijk Wetboek bevatten de civielrechtelijke grondslagen voor eigendom, erfpacht, opstal, verkoop en overeenkomsten. Bij gemeentelijke gronduitgifte en verwerving worden deze regels gevolgd. Didam-arrest (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) Op basis van het Didam-arrest geldt dat gemeenten het gelijkheidsbeginsel moeten toepassen bij verkoop van gronden. Dit betekent dat het aan de gemeente is om te motiveren op basis van welke objectieve, toetsbare en redelijke criteria tot de conclusie is gekomen dat gegadigde als enige serieuze gegadigde gekwalificeerd kan worden. De gemeente Voorschoten handelt conform deze lijn.

Didam- arrest II (HR 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661) De Hoge Raad heeft in het Didam-arrest II verduidelijkt wat de gevolgen zijn van een in strijd met het Didam-arrest gesloten overeenkomst. De overeenkomst is in beginsel geldig. Wel bestaat er voor benadeelde de mogelijkheid om aanspraak te maken op schadevergoeding en/of een procedure te starten om de verkoop en/of levering tegen te houden.

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

8

Wet markt en Overheid (Wet M&O) Overheden gaan regelmatig de concurrentie aan met bedrijven door het verrichten van economische activiteiten. Om concurrentievervalsing te voorkomen, moeten overheden zich aan regels houden. Deze wettelijke gedragsregels staan in de Wet Markt en Overheid en bevat vier gedragsregels, deze zijn: •

Kostendoorberekening: alle integrale kosten van een economische activiteit doorberekenen in de verkoopprijs;

•

Bevoordelingsverbod: overheidsbedrijven niet bevoordelen boven concurrerende bedrijven;

•

Gegevenshergebruik: gegevens waar de gemeente over beschikt niet hergebruiken voor andere, economische activiteiten. Dat mag alleen als andere organisaties of bedrijven ook (onder dezelfde voorwaarden) over de gegevens kunnen beschikken.

•

Functiescheiding/integriteit: als een overheid ten aanzien van bepaalde economische activiteiten een bestuurlijke rol heeft en die economische activiteiten ook zelf uitvoert, mogen niet dezelfde personen betrokken zijn bij de bestuurlijke en de economische activiteiten van die organisatie.

Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder is een toetsingsinstrument voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen en vereist dat gemeenten eerst nagaan of ruimte binnen bestaand stedelijk gebied benut kan worden. Deze verplichting is opgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en vormt een belangrijk toetsingskader bij ruimtelijke en grondbeleidsbesluiten. 2.3 Provinciaal en regionaal beleid Omgevingsbeleid Zuid-Holland (vanaf 2020, geactualiseerd 2024) De gemeente Voorschoten stemt het grondbeleid af op het provinciale en regionale ruimtelijk beleid. De Provincie Zuid-Holland zal/heeft in haar Omgevingsvisie en Omgevingsverordening uitgangspunten opnemen/opgenomen voor binnenstedelijke verdichting, bescherming van open landschap, duurzame ontwikkeling en klimaatadaptatie. Deze zijn rechtstreeks van invloed op de ontwikkelruimte binnen Voorschoten. Regionale samenwerking: Woondeal en Verstedelijkingsalliantie Gemeente Voorschoten werkt samen met buurgemeenten binnen de regio Holland Rijnland en is betrokken bij de Woondeal Zuidelijke Randstad. Hierin zijn afspraken gemaakt over woningbouw, versnellingslocaties en regionale prioriteiten. Het grondbeleid ondersteunt deze doelen door gericht ruimte vrij te maken voor maatschappelijke opgaven, met behoud van ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke structuren.

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

9

2.4 Gemeentelijk beleid en uitvoering Omgevingsvisie Voorschoten 2040 De Omgevingsvisie vormt het referentiekader voor ruimtelijke keuzes, locatieontwikkeling en de verdeling van functies binnen het grondgebied. Hetzelfde geldt voor de daaruit voortvloeiende omgevingsprogramma’s en omgevingsplannen. Op basis van de Omgevingsvisie draait de koers van Voorschoten om drie ambities: een hechte gemeenschap met ruimte voor diversiteit, een zelfstandige en economisch robuuste gemeente, en het behoud en versterken van het groene, historische karakter. Het grondbeleid kan deze visie ondersteunen door woningbouw en voorzieningen vooral binnen bestaand stedelijk gebied te concentreren, zorgvuldig om te gaan met schaarse ruimte en actief bij te dragen aan klimaatbestendige en duurzame gebiedsontwikkeling. Daarmee wordt zowel de leefkwaliteit als de brede welvaart in Voorschoten versterkt. Coalitieakkoord Voorschoten wil een aantrekkelijk, groen en leefbaar dorp blijven, met voldoende en betaalbare woningen, een sterk voorzieningenniveau en een duurzame inrichting van de leefomgeving. Het gemeentelijk beleid richt zich op het combineren van ruimtelijke kwaliteit, maatschappelijke voorzieningen en klimaatbestendigheid, in samenwerking met bewoners en marktpartijen. Grondbeleid ondersteunt deze koers doordat het de gemeente instrumenten biedt om regie te voeren op ruimtelijke ontwikkelingen.

Via onder meer kostenverhaal, anterieure overeenkomsten en duidelijke randvoorwaarden in het omgevingsplan kan de gemeente sturen op woningbouw, leefbaarheid, duurzaamheid en voorzieningen. Daarmee is grondbeleid vooral een sturingsinstrument om huidige én toekomstige ambities op een verantwoorde manier te realiseren.

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

10

3.

Grondbeleid in de praktijk

3.1 Algemeen Er zijn verschillende vormen van grondbeleid waarmee in meer of mindere mate de geformuleerde doelstellingen van het gemeentelijk grondbeleid kunnen worden gerealiseerd. De gemeente Voorschoten maakt per geval en locatie een keuze voor het voeren van een actief of faciliterend grondbeleid, op welke wijze zij de grondexploitatie wil (laten) voeren en welke organisatievorm het meest geschikt is. Naast een keuze tussen actief en faciliterend beleid, kan in de praktijk ook sprake zijn van mengvormen, zoals publiek-private samenwerking (PPS), concessiemodellen of samenwerking via een projectvennootschap. Deze hybride vormen maken het mogelijk om gemeentelijke doelen te realiseren met inzet van marktpartijen, terwijl publieke belangen juridisch en financieel worden geborgd. 3.2 Actief grondbeleid Bij actieve gebiedsontwikkeling voert de gemeente de meeste werkzaamheden zelf uit. De gemeente maakt een plan, bezit of verwerft de grond en maakt deze grond eventueel bouw- en woonrijp. Doel van actief grondbeleid is onder andere het vergroten van grip en invloed op de ruimtelijke ontwikkeling. Bij een actief grondbeleid zijn de volgende punten van belang: -

De gemeente voert geheel zelf de grondexploitatie of doet dat voor een groter of kleiner deel samen met een marktpartij;

-

De opbrengsten kunnen zelf worden geïncasseerd en worden gebruikt ter dekking van de kosten;

-

Eventuele mee- en tegenvallers zijn voor rekening van de gemeente;

-

Uitvoering van een actief grondbeleid legt een fors beslag op de ambtelijke capaciteit.

3.3 Faciliterend (passief) grondbeleid In deze vorm van gebiedsontwikkeling kiest de gemeente niet voor een ondernemende, maar voor een faciliterende rol. De gemeente laat het verwerven, produceren en uitgeven van vastgoed en grond over aan derden. De gemeente beperkt zich daarbij tot het vaststellen van het omgevingsplan en het uitvoeren van toezicht op activiteiten van derden. Ook het aanleggen van openbare voorzieningen kan onderdeel zijn van faciliterend grondbeleid. Uiteraard moeten de kosten daarvoor wel worden verhaald op de initiatiefnemers, op basis van een overeenkomst of via publiekrechtelijke regels in het omgevingsplan. Dit geldt ook voor de door de gemeente te maken kosten. De gemeente loopt daardoor minder of weinig financiële risico’s. Het risico bestaat dat de gemeente de uitvoering van het kostenverhaal niet goed beheerst, of dat niet alle kosten te verhalen zijn. Daardoor zijn de meevallers voor de ontwikkelende partijen en de tegenvallers soms voor de gemeente.

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

11

Binnen faciliterend grondbeleid beschikt de gemeente over instrumenten om haar doelen toch juridisch en financieel te borgen. Hiertoe behoren:

•

het sluiten van anterieure overeenkomsten (kostenverhaal, duurzaamheid, sociale woningbouw),

•

het vaststellen van kostenverhaalsregels in het omgevingsplan (indien geen overeenkomst tot stand komt),

•

en het opstellen van beleidsregels voor plankosten, parkeernormen en het toezicht houden op wettelijke eisen zoals energieprestaties.

Op deze manier behoudt de gemeente ook in een faciliterende rol voldoende sturingsmogelijkheden. 3.4 Afweging actief of faciliterend grondbeleid Per dossier zal een afweging moeten worden gemaakt voor actief of passief grondbeleid. In tabel 1 wordt op hoofdlijnen ingegaan op de aspecten die meewegen bij het maken van de afweging tussen een actief en faciliterend beleid. Op hoofdlijnen wordt aangegeven wat voor- en nadelen zijn van verschillende vormen van grondbeleid, waarbij +=’gunstig’, 0=’neutraal’ en -=’ongunstig’.

Actief

Faciliterend

Sturing op realisatie gemeentelijke doelstellingen

+

+/0/-

Mogelijkheid kostenverhaal

+

+/0

Benodigde financiële ruimte (-/+ = meer/minder middelen nodig)

-

+

Financieel risico (-/+ = groter/kleiner financieel risico)

0/-

+/0

Verdienmodel

+/0/-

0/-

Tabel 1: Overwegingen actief of faciliterend grondbeleid Voorwaarde voor een actief grondbeleid is dat bij de gemeente kennis en capaciteit aanwezig is om grondexploitaties te voeren. Ook dient de gemeente zich bewust te zijn van de financiële risico’s die hiermee gepaard gaan: meevallers én tegenvallers zijn voor rekening van de gemeente. Bij faciliterend grondbeleid kiest de gemeente een meer beperkte regierol. Zij realiseert haar doelstellingen zonder eigendom van de grond te hebben, maar stelt ruimtelijke randvoorwaarden via het omgevingsplan en stelt kostenverhaal vast via anterieure overeenkomsten. Wanneer er geen overeenkomst wordt gesloten, gelden de publiekrechtelijke kostenverhaalsregels uit het omgevingsplan. Ook bij faciliterend beleid is juridische, financiële en organisatorische inzet nodig. 3.5 Ontwikkelstrategie Overheden beperken zich steeds vaker tot faciliterend grondbeleid en het vroegtijdig in het proces definiëren van de ruimtelijke randvoorwaarden, waarna de ontwikkeling van projecten steeds vroeger in het ontwikkelproces aan marktpartijen wordt overgedragen. Ontwikkelingen in de woningbouwmarkt sinds het begin van de crisis in 2008 hebben duidelijk gemaakt dat gebiedsontwikkeling een risicodragende activiteit is. De verhoudingen tussen overheid en markt veranderen voortdurend.

Samenwerking, faseerbaarheid en flexibiliteit in ontwikkelingsprocessen zijn nadrukkelijk voorwaarden

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

12

om ontwikkelingen mogelijk te maken. Belangrijke aspecten die meewegen zijn complexiteit, omvang en risicoprofiel. Een weloverwogen ontwikkelstrategie is dan van belang. Hierna is een beslisboom opgenomen die handvatten biedt voor de gestructureerde afweging met betrekking tot ontwikkelstrategie en samenwerkingsmodellen (figuur 1). Het schema geeft een mogelijke richting voor een samenwerkingsvorm aan. De keuze is altijd mede afhankelijk van het te voeren beleid in de gemeente Voorschoten en de marktsituatie. Afhankelijk van grondpositie, beoogde ontwikkelprogramma’s en marktontwikkelingen per gebied wordt maatwerk in de ontwikkel- en marktstrategie betracht, teneinde de gemeentelijke ambities met betrekking tot ontwikkeling van woningbouw en voorzieningen in Voorschoten optimaal te realiseren. De samenwerkingsmodellen worden in de volgende paragraaf globaal beschreven.

Figuur 1: Beslisboom ontwikkelstrategie Naast projectmatige risico’s spelen ook beleidsmatige en juridische randvoorwaarden een rol bij de keuze van een ontwikkelstrategie. Maatschappelijke ambities - versnelling woningbouw, borging van duurzaamheid, realisatie van publieke voorzieningen of versterking van centrumfuncties – moeten altijd juridisch worden vertaald in het grondbeleid. Zo kan de ambitie om duurzame bouw te stimuleren bijvoorbeeld worden vastgelegd via regels in het omgevingsplan of door duurzaamheidseisen in anterieure overeenkomsten op te nemen. Deze juridische vertaling bepaalt mede de afweging tussen een actieve, faciliterende of hybride rol van de gemeente.

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

13

3.6 Samenwerkingsmodellen Het onderstaande schema (tabel 2) geeft een overzicht van de verschillende categorieën ontwikkelstrategieën, geordend van actief naar faciliterend grondbeleid, en wordt per model de strategische overweging weergegeven. In de praktijk is samenwerking met marktpartijen zelden zwartwit. Gemeenten kunnen kiezen voor tussenmodellen. Type grondexploitatie

Samenwerkingsmodel

Actieve Grondexploitatie (traditioneel model)

Gemeentelijke GREX

Gezamenlijke GREX

Strategische overwegingen Gemeentelijke sturing is maximaal, evenals de financiële consequenties en risico’s. Werkt goed wanneer de gemeente grondeigenaar is. Indien dit niet het geval is, moet een goede afweging plaatsvinden tussen mate van sturing tegenover de risico’s. In dit model is het uitgangspunt dat de gemeente de gronden bezit of zich actief inspant.

Risico's deels beperkt; grond wordt contractueel door de private partij Bouwclaimmodel overgedragen in ruil voor kavels. Gemeente blijft langdurig gebonden aan (via anterieure overeenkomst) afspraken. C onsultatiemodel

Gemeente blijft financieel verantwoordelijk; private partijen worden nauw betrokken bij de planvorming (consultatie).

Joint-Venture

De gemeente en de private partij werken nauw samen. Samenwerking wordt vastgelegd in gebiedsgerichte afspraken; exploitatieplan is optioneel. Voordeel ten opzichte van het traditionele model is dat de sturing en risico’s worden gedeeld.

C oncessiemodel

Voordeel is dat gemeente met weinig risico’s een ontwikkeling kan laten realiseren op haar voorwaarden. Selectie van een private partner vindt plaats via gunnings- en aanbestedingsprocedure. Elementair is dat van tevoren bepaald moet worden welke eisen en wensen de gemeente heeft. Dit model is doelmatig bij betrekkelijk eenvoudige projecten.

Faciliterend Grondbeleid

Hier loopt de gemeente weinig risico. Sturing vindt plaats via publiekrechtelijke instrumenten (Omgevingsplan en/of overeenkomsten). Voordeel van het werken met anterieure overeenkomsten is het de financiële risico's beperkt; ze kan immers de door haar te maken kosten verhalen.

Private GREX

Tabel 2: Strategische overwegingen bij ontwikkelstrategieën 3.7 Selectiemethoden Voor de selectie van marktpartijen bij gronduitgifte zal, indien één of meer marktpartijen al grondposities hebben ingenomen, de gemeente met die partijen in onderhandeling treden over de voorwaarden waaronder zij kunnen ontwikkelen. Hebben marktpartijen geen grondeigendom of andere rechten, dan worden zij uitgenodigd om - binnen gestelde randvoorwaarden - een bod te doen voor de locatie. Afhankelijk van de aard en omvang van het project en het te realiseren programma, gebeurt dit via een onderhandse, meervoudig onderhandse, openbare of Europese procedure. Het uitgangspunt is dat marktpartijen zoveel mogelijk in concurrentie worden geselecteerd, tenzij objectief gemotiveerd van deze lijn wordt afgeweken. Conform het Didam-arrest van de Hoge Raad (2021 en 2024) is het aan de gemeente om te motiveren op basis van welke objectieve, toetsbare en redelijke criteria tot de conclusie is gekomen dat gegadigde als enige serieuze gegadigde gekwalificeerd kan worden. In andere gevallen moet de uitgifte via een transparante en non-discriminatoire procedure plaatsvinden. Dit is in lijn met het gelijkheidsbeginsel en wordt toegepast op alle gevallen van gronduitgifte.

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

14

Tabel 3 toont de selectiemethoden op basis van afwegingskader en uitgangspunten. Selectiemethoden

1. Openbare inschrijving

Vertrekpunt

Afwegingskader Locatie / inzet gemeente/ontwikkelaars

- Minimum bod/prijs (en evt. opbod ten - Eenvoudige project en/of één of meerdere zelfbouwkavels. behoeve van maximaliseren van kooppprijs) - Variërend van enkele stedenbouwkundige randvoorwaarden tot een vastgelegd stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteit

2. Selectie door offerteaanvraag bij meerdere ontwikkelaars

3. Selectie via een ontwikkel/ontwerpopdracht

- Minimale prijs/EMVI (Economische Meest Voordelige Inschrijving)

- Overzichtelijk project en maatschappelijk/bestuurlijke risico’s beperkt - Uitstekende locatie: weinig marktrisico’s

- Variërend van enkele stedenbouwkundige randvoorwaarden tot een vastgelegd stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteit

- In voorbereidingsfase capaciteit nodig

- Minimale prijs (eventueel ook bekend bij marktpartij) of EMVI

- Overzichtelijk maar meervoudig project

- Projectontwikkelende bouwer en/of architect

- Ontwerpcreativiteit van marktpartij wordt benut - Beperkte capaciteit gemeente

- Bestuurlijke & beleidsmatige eisen (PvE) (minimaal aanwezig)

4. Selectie van een PPS*-partner - Op basis van (integraal) PvE voor de haalbaarheidsfase - Gedeelde regie/zeggenschap

- Optimalisatie in keuze tussen kwaliteit en financiën is mogelijk - Projectontwikkelende bouwer & architect of een projectontwikkelaar - C omplex project - C reativiteit van de markt en ambtenaren nodig - Projectontwikkelaar - Ambtelijke capaciteit aanwezig gedurende planvorming

*Publiek Private Samenwerking

- Delen van kennis (samen deskundigheid)

4.a Selectie van een PPS-partner - Op basis van een ontwikkelvisie en voor de realisatiefase* haalbaarheidsstudie

- (Hogere) uitvoeringsrisico’s - Delen van de winsten, c.q. verliezen - Samen optimaliseren - Ambtelijke capaciteit aanwezig - Projectontwikkelende bouwer of combinatie van ontwikkelaars (afhankelijk van project)

*Fase volgt vaak op methode 4.

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

- Open eind regeling in financiële zin

15

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

16

4.

Grondbeleidsaspecten

4.1 Gebruik van de instrumenten voor grondbeleid Ter uitvoering van het grondbeleid staat de gemeente een aantal instrumenten ter beschikking, zoals: ❖ Verwervingsbeleid; ❖ Grondprijs- en gronduitgiftebeleid; ❖ Kostenverhaal; ❖ Vastgoedbeheer. 4.2 Verwervingsbeleid In hoofdstuk 3 is beschreven dat de gemeente de keuze heeft tussen het voeren van een actief grondbeleid en een faciliterend grondbeleid. Bij uitvoering van het grondbeleid dienen grondbeleidsinstrumenten te worden ingezet. Om actief grondbeleid te kunnen voeren, is het van belang grondposities in te nemen. Dit kan op dit moment door middel van de volgende instrumenten: ❖

Minnelijke of strategische verwerving;

❖

Voorkeursrecht (Omgevingswet);

❖

Onteigening (Aanvullingswet grondeigendom).

Per project wordt door het college de verwervingsstrategie afgewogen (zie ook figuur 2, blz.18). Hierna worden deze grondbeleidsinstrumenten beschreven. Minnelijke of strategische verwerving De gemeente koopt grond (minnelijk) in goed overleg met de eigenaar. Bij strategische verwerving doet de gemeente dit vooruitlopend op toekomstige ontwikkelingen of om belangrijke gemeentelijke en maatschappelijke functies te realiseren die de markt niet oppakt en/of niet op de beschikbare locaties kunnen worden ontwikkeld. Met het oog op optimale projectplanning en financiële beheersing worden parallel aan minnelijke onderhandelingen mogelijk ook de hierna beschreven formele grondbeleidsinstrumenten ingezet. Voorkeursrecht Vestiging van een voorkeursrecht brengt mee dat bij voorgenomen verkoop de grond eerst aan de gemeente te koop moet worden aangeboden. Dit instrument, dat het vroegere Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) vervangt en nu is geïntegreerd in de Omgevingswet, kan de gemeente helpen regie te houden op strategische grondposities. Het voorkeursrecht kan alleen worden ingezet als dit aansluit bij de Omgevingsvisie en vastgestelde beleidsdoelen. Het wordt uitsluitend toegepast op strategische locaties waar gemeentelijke regie noodzakelijk is en altijd via een raadsbesluit.

Omdat het een passief en juridisch complex instrument is, afhankelijk van de verkoopbereidheid van eigenaren, brengt het aanzienlijke financiële risico’s en administratieve lasten met zich mee.

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

17

Onteigening Onteigening is een uiterste middel dat de gemeente kan inzetten wanneer het verwerven van gronden via minnelijke weg niet mogelijk blijkt. Het doel van onteigening is om grond of gebouwen te verkrijgen die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een publiek belang, zoals woningbouw, infrastructuur of groenvoorzieningen. De onteigeningsbevoegdheid is sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet ondergebracht in de Aanvullingswet grondeigendom. De wet schrijft voor dat de gemeente altijd eerst moet aantonen dat zij serieus heeft geprobeerd de grond minnelijk te verwerven. Parallel aan de minnelijke grondverwerving en de planologische procedure kan, indien gewenst in het kader van het ‘tweesporenbeleid’, meteen onteigening worden voorbereid. Belangrijkste uitgangspunten zijn: •

Publiek belang: er moet sprake zijn van een duidelijke maatschappelijke noodzaak (bijv. woningbouwopgave, aanleg weg of park);

•

Minnelijke onderhandeling: aantoonbaar zorgvuldig gevoerde onderhandelingen;

•

Schadevergoeding: eigenaren hebben recht op volledige schadeloosstelling (marktwaarde + bijkomende schade);

•

Procedurele zorgvuldigheid: de procedure is juridisch complex en kent formele stappen, waaronder inspraak en rechterlijke toetsing.

Onteigening zal terughoudend moeten worden ingezet omdat het ingrijpt op het bezit van mensen en is voor het laatst toegepast in de Duivenvoordecorridor.

Figuur 2: Beslisboom verwervingsstrategie

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

18

4.3 Grondprijs- en gronduitgiftebeleid Grondprijsbeleid dient ervoor dat de gemeente de waarde van haar gronden, die voor uitgifte in aanmerking komen, bepaalt en de wijze waarop zij de kaders vaststelt die daaraan ten grondslag liggen. Bij actief grondbeleid is sprake van grondaan- en verkoop door de gemeente en de grondprijzen zijn daarbij instrumenten voor het kostenverhaal. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de grondprijsbepaling bij gronduitgifte door de gemeente. Allereerst wordt ingegaan op de verschillende methoden van grondprijsbepaling. Daarna wordt de keuze voor de grondprijsbepaling in de gemeente Voorschoten weergegeven. 4.3.1 Uitgifte in eigendom (Koop) Bij de bepaling van de grondprijs (marktwaarde) hanteert de gemeente een grondprijsmethodiek die aansluit bij de functie waarvoor de grond wordt gebruikt. De waarde van een perceel is immers in sterke mate afhankelijk van de uiteindelijke bestemming. Het hanteren van een transparante en consistente methodiek is van belang om invulling te geven aan de verplichtingen uit de Omgevingswet en de Aanvullingswet grondeigendom, en om te voorkomen dat sprake is van ongeoorloofde staatssteun. Er zijn verschillende manieren om de grondprijs te bepalen die, afhankelijk van de huidige bestemming of toekomstige functie van de verkochte grond, randvoorwaarden en omstandigheden, een bepaalde voorkeur (kunnen) genieten.

In onderstaande tabel 4 is aangegeven welke functies worden onderscheiden. De mogelijke en verschillende methoden van grondprijsbepaling komen in de hiernavolgende paragraaf aan de orde. Functie

Grondprijsmethode

Aandachtsount

A1 Woningbouw Sociaal (huur)

Residuele en/of comparatieve grondprijs

Gedifferentieerd één- en meergezinswoningen. Afspraken met corporaties

A2 Middenhuur

Residuele grondprijs

Huurplafond en instandhoudingstermijn en/of zelfbewoningsplicht; vastleggen in overeenkomst

A3 Goedkope/betaalbare koop

Residuele grondprijs

Prijsgrenzen woonvisie/regio; borging betaalbaarheid

A4 Vrije sector koop/huur

Taxatie, residuele grondprijs/marktconform O.b.v. locatie, typologie en programma

A5 Vrije kavels (PO)

Taxatie, residuele grondprijs/marktconform O.b.v. ligging, bouwmogelijkheden. Per kavel.

A6 Bijzondere woon-doelgroepen

Residueel en/of kostprijsbenadering

Spreiding conform woonambitie; ouderen, statushouders, etc.

A7 Tijdelijke/flexwoningen

Residueel en/of kostprijsbenadering

Tijdelijke uitgifte of erfpachtcanon

B Bedrijven(terreinen)

Taxatie, residuele grondprijs/marktconform Afhankelijk van milieucategorie en kavelgrootte

C Kantoren

Taxatie, residuele grondprijs/marktconform herontwikkeling/transformatie in overweging

Detailhandel, horeca, hotel en overige D bedrijvigheid

Taxatie, residuele grondprijs/marktconform Afhankelijk van locatieprofiel en passantenstromen

E1

Maatschappelijke voorzieningen - niet commercieel

Taxatie, kostprijsbenadering en/of comparatieve grondprijs

E2

Maatschappelijke voorzieningen commercieel

Taxatie, residuele grondprijs/marktconform Afhankelijk van exploitatie/businesscase

F1 Snippergroen F2 Parkeren G

Duurzame energie / nutsvoorziening / infrastructuur

H Landbouw / tijdelijk agrarisch gebruik

Uitgangspunt is kostendekkend

Taxatie, residuele en/of comparatieve grondprijs en/of biedprijs Taxatie, kostprijsbenadering of residuele grondprijs/marktconform Marktconforme vergoeding en/of comparatieve grondprijs

Minimale grondprijs per transactie + admin.kosten en minimaal kostprijs en/of marktconform

Marktconforme vergoeding conform kaders

Geen duurzaam gebruiksrecht

Openbaar of commercieel O.b.v. capaciteit of kostprijs

Tabel 4: Functie-Grondprijsmethodiek

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

19

Het college van burgemeester en wethouders stelt in principe ieder jaar een grondprijsbrief vast waarin, voor zover mogelijk, de concrete grondprijzen worden benoemd. Bij niet-noemenswaardige wijzigingen of beperkte aanpassingen blijft de bestaande grondprijsbrief van kracht, aangezien het in dat geval niet noodzakelijk is een nieuwe vast te stellen. De hierboven genoemde grondprijsmethodieken zullen als uitgangspunt gelden voor de concreet te benoemen grondprijs1. Er zijn verschillende tarieven voor verschillende functies. Zo is, normaliter, de grondprijs voor sociale woningbouw lager dan maatschappelijke/commerciële functies. Indien noodzakelijk kan van de aangegeven grondprijsmethodieken gemotiveerd worden afgeweken. 4.3.2 Methoden van grondprijsbepaling A. Residuele grondprijsmethode De residuele grondprijs is het verschil tussen enerzijds de marktwaarde van het gerealiseerde vastgoed (grond plus opstallen) en anderzijds de totale bouw- en bijkomende kosten (inclusief ontwikkelwinst). Het verschil, het residu, is de waarde die aan de grond kan worden toegerekend, waarbij de opbrengsten en kosten exclusief BTW worden genomen. De marktwaarde van nieuw te realiseren koopobjecten wordt bij woningbouw vaak uitgedrukt in de Vrij-Op-Naam-prijs (VON-prijs).

De marktwaarde van nieuw te realiseren huurobjecten wordt bij woningbouw mede gebaseerd op het huurniveau, rendement en de eventuele restwaarde bij verkoop. B. Comparatieve methode De grondprijs bij deze methode wordt geschat op een zo reëel mogelijke marktwaarde. Deze marktwaarde wordt gebaseerd op basis van vergelijkbare objecten. Van deze objecten zijn recente transactieprijzen bekend en ze staan in de omgeving van het te waarderen object. Hierbij is het gewenst zorgvuldig te analyseren wat de overeenkomsten en verschillen zijn tussen waarderingsobject en vergelijkingsobjecten. C. Taxatie Een taxatie is het schatten van de waarde van een object. Dit wordt gedaan door een onafhankelijk en gediplomeerd taxateur. Vaak een combinatie tussen methode A. en B. D. Kostprijsmethode De kostprijsbenadering bepaalt de grondprijs op basis van alle kosten die de gemeente maakt om de grond uit te geven. Dit omvat in principe de verwervingskosten; de kosten voor bouw- en woonrijp maken van de grond, de plan- en apparaatskosten, de kosten voor bovenwijkse voorzieningen en verevening evenals de rente- en financieringskosten en eventuele sloop- of saneringskosten. De optelsom van deze kosten vormt de minimale uitgifteprijs bij de kostprijsbenadering.

(Indien waarde van de gekozen grondprijsmethodiek lager uitvalt dan de vermelde minimumprijs in de grondprijsbrief, wordt gekozen voor de minimumprijs) 1

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

20

E. Grondprijs op basis van biedprocedure Deze methodiek gaat uit van het aanbieden van grond in de vrije markt, waarbij de grond wordt verkocht aan de bieder die het beste voldoet aan de door de gemeente gestelde voorwaarden, waarbij zowel prijs als kwaliteit een rol spelen. Belangrijk hierbij is het zorgvuldig bepalen van de strategie en de spelregels van de biedprocedure. De gemeente kan daarbij een minimumprijs hanteren, die vaak gelijk is aan de kostprijs van de grond. Op die manier wordt gegarandeerd dat de gemaakte kosten van verwerving, bouw- en woonrijp maken, plan- en apparaatskosten, bovenwijkse voorzieningen, rente en eventuele sloop- of saneringskosten worden terugverdiend, terwijl de biedprocedure toch de voordelen van een marktgerichte verkoop behoudt. F. Vaste grondprijs Bij deze methode wordt een grondprijs gehanteerd die wordt aangeduid als prijs per object of per m 2 grond. Vaak toegepast bij standaardsituaties zoals sociale huurwoningen. Deze methode wordt vaak gehanteerd om voor goed vergelijkbare situaties één grondprijs te hanteren. Daarmee worden tijdrovende discussies voorkomen en wordt eenheid in prijsniveau verkregen. 4.3.3 Andere uitgiftevormen Naast gronduitgifte in eigendom bestaat in een beperkt aantal gevallen ook (erf)pacht, recht van opstal, bruikleen en verhuur van gronden. Contractbeheer ziet er op toe dat afspraken worden nageleefd.

In onder meer de pacht-, erfpacht en/of huurovereenkomst worden afspraken gemaakt over de indexering van de overeengekomen pacht- of huurprijzen. Als basis voor de indexering wordt de Consumentenindex prijzen alle huishoudens gehanteerd. De te onderscheiden vormen: Pacht Pacht heeft alleen betrekking op agrarische grond. Voor pachtovereenkomsten ingegaan op of na 1 september 2007 geldt de maximale pachtprijs per pachtregio als maximaal te betalen pachtprijs, de zogenaamde regionorm. Voor pachtovereenkomsten ingegaan vóór 1 september 2007 wordt de pachtprijs van rechtswege gewijzigd met een regionaal veranderpercentage. In de gevallen dat de pachter en verpachter vrij zijn om de pachtprijs te bepalen (zoals bij pacht van geringe oppervlakten, teeltpacht en geliberaliseerde pacht voor los land voor 6 jaar of korter) wordt voor de vergoeding aangesloten bij de regionorm zoals die jaarlijks wordt bepaald door de Rijksoverheid. Voor Voorschoten geldt het pachtprijsgebied Westelijk Holland. Indien er specifieke object gebonden omstandigheden zijn die een lagere pachtprijs rechtvaardigen, zal met die omstandigheden bij prijsbepaling rekening worden gehouden, rekening houdend met de bedoeling van de wet.

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

21

Recht van opstal Het recht van opstal (ook wel opstalrecht genoemd) is een (zakelijk) recht om in, op of boven een onroerende zaak van een andere persoon gebouwen, werken of beplantingen (de zogenaamde opstallen) in eigendom te hebben of te verkrijgen. Door het vestigen van een recht van opstal ontstaat als het ware een (juridische) scheiding tussen de ondergrond en datgene dat daarop is gebouwd of geplaatst. -

Degene die het recht van opstal heeft, heet opstalhouder.

-

De eigenaar van de grond waarop een opstalrecht is gevestigd, wordt blote eigenaar of opstalgever genoemd.

-

Retributie is de benaming van de vergoeding die voor het recht van opstal wordt betaald. De jaarlijkse retributie komt tot stand door de reële marktwaarde van de grond (waarde in het economisch verkeer) te vermenigvuldigen met een percentage.

Het is mogelijk om in de akte van vestiging van het recht van opstal een verplichting op te leggen aan de opstalhouder voor de op de al dan niet terugkerende tijdstippen een retributie te betalen. Tevens kan het college bepalen of het eventuele afkopen van de retributie wenselijk is. Indien een recht van opstal wordt gevestigd ten behoeve van nutsvoorzieningen of ten behoeve van commerciële doeleinden, zal de verplichting tot het betalen van retributie aan de opstalhouder worden opgelegd. De hoogte van deze retributie wordt vastgesteld aan de hand van de vigerende verordening precariobelasting Voorschoten. Afhankelijk / onafhankelijk opstalrecht Naar aanleiding van het grondbeleid en het gekozen doel dat de gebruiker heeft met de grond kan er gekozen worden voor een afhankelijk of onafhankelijk opstalrecht. Een afhankelijk opstalrecht wordt gekoppeld aan een andere overeenkomst over de grond, bijvoorbeeld een huurovereenkomst. Door een huurafhankelijk opstalrecht te vestigen, vervalt het opstalrecht automatisch als de huurovereenkomst eindigt. Daarnaast bestaat het onafhankelijke of zelfstandige opstalrecht. Dit opstalrecht bestaat onder zijn eigen voorwaarden en zal in de akte een duur aangeven. Het voordeel van deze vorm van opstalrechten is dat het bezwaard kan worden met hypotheek en daardoor investeringen in opstallen kan ondersteunen.

Bruikleen Bij bruikleen van gemeentegrond wordt in dit geval exclusief gebruik verstaan: de grond mag alleen nog gebruikt worden door de gebruiker, tenzij hij hierover met de gemeente andere afspraken maakt. Gronden worden in bruikleen gegeven als verwacht wordt dat het gebruik van de gronden zeer tijdelijk is en de verantwoordelijkheid voor het beheer en onderhoud van de grond bij de gemeente blijft. Tegenover bruikleen staat geen gebruiksvergoeding; dan wordt het huur. De bruiklener is wel verplicht de grond en wat er op staat netjes te onderhouden. Het in gebruik geven van gronden wordt vastgelegd in een bruikleenovereenkomst.

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

22

Erfpacht Een alternatief voor verkoop van bouwgrond is uitgifte in erfpacht. Uitgifte in erfpacht behoort echter in uitzonderlijke gevallen tot de mogelijkheden omdat het in eerste instantie via een bruikleenovereenkomst geregeld kan worden. Erfpacht is een zakelijk recht – al dan niet in combinatie met een opstalrecht - waarbij de grondeigenaar het gebruiksrecht over de grond afstaat aan de erfpachter. De erfpacht eindigt niet als de verpachter sterft (of de pacht opzegt). De erfpachthouder heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar. Mochten er vanuit de markt concrete vragen ontstaan naar erfpacht, dan is het college bereid één en ander nader te onderzoeken op haalbaarheid daarvan. Uiteraard moeten deze handelingen passen binnen de door de raad vastgestelde kaders. Huur De gemeente Voorschoten kent een aantal verhuursituaties van gronden. Dit kan zijn verhuur ten behoeve van commerciële doeleinden, zoals (horeca)terrassen, of niet commerciële doeleinden, zoals gebruik openbare ruimten, snippergroen en volkstuinen. Terrassen: Terrassen ten behoeve van commerciële doeleinden zijn meestal aan horeca gerelateerd. Terrasverkopen geven met name in de zomer een significante omzetverhoging. Inmiddels zijn in de winter ook terrassen toegestaan. De gemeente Voorschoten heeft de heffing ervan geregeld in de precarioverordening.

Volkstuinen: De volkstuinen kunnen op verschillende manieren verhuurd worden. Het kan via een zelfstandige vereniging, die een totale huursom betaalt aan de gemeente onafhankelijk van het aantal verhuurde tuintjes. De individuele verhuur van de tuintjes is de verantwoordelijkheid van de volkstuinvereniging. De volkstuintjes worden individueel verhuurd en de huurder betaalt een huursom per jaar aan de gemeente. In Voorschoten zijn alle volkstuinen verhuurd via de Volkstuinvereniging Voorschoten. Snippergroen: In geval van verhuur van grond wordt de huurprijs bepaald op 5% van de marktwaarde, vrij van huur en gebruik, dan wel de volgens deze Nota bepaalde waarde indien het perceel bouwgrond of een groen/reststrook betreft. Jaarlijks wordt de huur geïndexeerd met de geharmoniseerde prijsindex van consumentenprijzen (HICP), zoals dit wordt gepubliceerd door het CBS.

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

23

4.3.4 Kwaliteitseisen Vanuit de maatschappij, de gemeente en de bouwwereld worden tegenwoordig steeds hogere kwaliteitseisen gesteld aan nieuwbouwprojecten. Dit zijn ‘extra kwaliteiten’. Deze eisen c.q. wensen hebben invloed op de grondprijs zeker als kwaliteit als eis wordt opgelegd. Onderstaande tabel 5 geeft een beeld van mogelijke kwaliteiten die in de prijsonderhandelingen de uitkomst kunnen beïnvloeden, waarbij +=’gunstig’, 0=’neutraal’ en -=’ongunstig’. Micro (woningniveau) Hoofditem Flexibiliteit

Deelitem

Invloed

Deelitem

Aanpasbaar

+

Verhoogt marktwaarde en afzetmogelijkheden, kan extra bouwkosten veroorzaken

Casco

0/+

Meer investeringsruimte voor koper, kan prijs beïnvloeden afhankelijk van vraag

‘Levensloopbestendig’

+

Breder afzetbereik, toekomstige vraagzekerheid. Soms extra ontwerpkosten

Architectuur

-/0/+

Uniek of aantrekkelijk ontwerp kan prijs verhogen. Werkt ook kostenverhogend

Duurzaamheid

0/+

Lagere exploitatiekosten zijn waardeverhogend. Soms hogere initiële kosten.

Materiaalgebruik

0/+

Afhankelijk van kwaliteit en uitstraling. Kan grondprijs drukken.

-/0/+

Premium, ruimtebesparend. Maar is duur in aanleg.

Onder de woning Parkeren

Garage op eigen erf

+

Meerwaarde voor koper

Hoven

+

Groene ruimte verhoogt kwaliteit en prijs, maar kost grondoppervlak

+

Over het algemeen een positieve invloed op koopbereidheid en prijs

Veiligheid Macro (omgevingniveau) Verkaveling Variatie in verschijningsvormen Kwaliteit openbare ruimte

0/+

Afhankelijk van efficiëntie en markt

Architectuur

+

Afwisseling kan aantrekkelijkheid verhogen

Stedenbouw

+

Bij goed ontwerp. Bij complexe plannen zijn de ontwikkelkosten hoger

Groen

-/0/+

Verhoogt woonkwaliteit. Bij hoge onderhoudskosten ongunstig

Verharding

0/+

Afhankelijk van materiaalkeuze en prijs

Integraal waterbeheer

-/0/+

Klimaatadaptief en toekomstbestendig. Kan investeringskosten verhogen

Afscheiding privé-openbaar

0

Afhankelijk van sociale voorkeuren

+

Langetermijnwaarde en maatschappelijke voorkeur

Winkels

+

Voorzieningen verhogen woonwaarde. Initiële kosten kunnen grondprijs drukken

Scholen

+

Gezinnenbereik

Openbaar vervoer

+

Toegankelijkheid

Ontsluiting

0/+

Verkeer/bereikbaarheid. Extra infrastructuur kan kosten verhogen

Sport en recreatie

+

Kwaliteit leefomgeving

Fietsenstalling

+

Praktisch, vooral in stedelijke context

Afvalinzameling

0

Basisvoorziening, noodzakelijk maar nauwelijks waardeverhogend

Duurzaamheid

Voorzieningenniveau

Tabel 5: Kwaliteitsmatrix 4.4 Kostenverhaal Voor de gemeente Voorschoten is het van belang dat de kosten die zij maakt om de ontwikkeling te faciliteren, worden verhaald op ontwikkelaar(s). Conform de Omgevingswet is het kostenverhaal verplicht voor gemeenten bij bouwplannen waarvoor publieke kosten worden gemaakt én een omgevingsvergunning nodig is. Dit kostenverhaal kan worden geborgd via een anterieure overeenkomst of via regels in het omgevingsplan, waarmee het exploitatieplan (onder de oude Wro) is komen te vervallen. Kostenverhaal is nu geregeld in:

•

artikel 13.11 e.v. van de Omgevingswet;

•

artikel 8.15 van het Omgevingsbesluit is de kostensoortenlijst opgenomen voor de verhaalbare kostensoorten;

•

hoofdstuk 13 (art. 13.1. e.v.) van de Omgevingsregeling bepaalt de hoogte en begrenzing van deze kostensoorten.

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

24

Onderstaande tabel geeft de vormen van kostenverhaal onder de Omgevingswet weer. Vorm van kostenverhaal

Toepassing

Kenmerken

Anterieure overeenkomst

Wanneer initiatiefnemer bereid is vooraf afspraken te maken

Omgevingsplan (kostenverhaalsregels)

Indien geen overeenkomst tot stand komt

Flexibel, vrijwillig, ook voor bovenplanse bijdragen, privaatrechtelijk Verplicht, publiekrechtelijk, alleen verhaalbare kosten volgens Bkl

Bruikleenconstructie / uitgifteprijs

Bij gemeentelijke grondeigendom

Kosten verrekend in overeenkomst of verkoopprijs; kostenverhaal anderszins verzekerd

Geen kostenverhaal nodig

Als er geen kosten gemaakt worden, of al zijn verhaald

Geen baat, geen publieke kosten, of reeds verzekerd in eerdere afspraken

Tabel 6: vormen van kostenverhaal 4.4.1 Kostenverhaal; privaatrechtelijk of publiekrechtelijk Indien de gemeente zelf eigenaar is van de ontwikkellocatie, worden de kosten voor de verwerving, bouw- en woonrijpmaakwerkzaamheden opgenomen in de uitgifteprijs of canon. Kostenverhaal vindt dan plaats via de grondtransactie en is dus anderszins verzekerd. Wanneer een derde eigenaar is van de ontwikkellocatie, wordt het kostenverhaal bij voorkeur geregeld via een anterieure overeenkomst. In dat geval maakt de gemeente vóór het verlenen van de omgevingsvergunning of vaststelling omgevingsplan afspraken met de initiatiefnemer over de kosten die door de gemeente worden gemaakt. Deze privaatrechtelijke route biedt flexibiliteit en maatwerk. Als er géén overeenkomst tot stand komt, is de gemeente verplicht om via het omgevingsplan kostenverhaal publiekrechtelijk af te dwingen, conform artikel 13.11 e.v. van de Omgevingswet. Anterieure overeenkomst De anterieure overeenkomst is vormvrij en blijft de meest gebruikte vorm van kostenverhaal. Hierin kunnen afspraken worden opgenomen over:

•

gemeentelijke plankosten; direct en indirect.

•

bovenwijkse voorzieningen en/of bovenplanse verevening;

•

financiële bijdragen aan (publieke) functies buiten het plangebied;

•

planschade;

•

en eventueel verevening of bijdragen aan gebiedsfondsen.

De gemeente Voorschoten hecht waarde aan rechtszekerheid en maatwerk, en streeft naar duidelijke afspraken vooraf. Daarbij houdt zij rekening met de Europese regelgeving op het gebied van aanbesteding en staatssteun. Onder omstandigheden kan een overeenkomst immers worden aangemerkt als een verkapte opdrachtrelatie. Dit is het geval indien: 1. de gemeente een rechtstreeks economisch belang heeft bij het bouwwerk; 2. er sprake is van een juridisch afdwingbare bouwplicht; 3. en de gemeente eisen stelt buiten het publieke kader (zoals esthetische of functionele eisen die niet planologisch onderbouwd zijn). In dergelijke gevallen zal terughoudend worden omgegaan met nadere eisen in de overeenkomst.

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

25

Kostenverhaal via het omgevingsplan Als er geen overeenkomst wordt gesloten dan verhaalt de gemeente de kosten op basis van de regels in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. De gemeenteraad stelt dan regels vast waarin het verplichte kostenverhaal is opgenomen. Deze regels moeten aansluiten op de kostenverhaalplichtige activiteiten (Artikel 8.13 e.v. van het omgevingsbesluit en mogen alleen betrekking hebben op wettelijke verhaalbare kosten. Er moet dan een kostenverhaalbeschikking worden afgegeven en pas na betaling mag begonnen worden met bouwen. De omgevingsvergunning kan in dat geval alleen worden verleend als is aangetoond dat het kostenverhaal overeenkomstig de regels is verzekerd. Het exploitatieplan als apart instrument is met de inwerkingtreding van de Omgevingswet vervallen. 4.4.2 Aan grondexploitatie toerekenbare kosten De kosten die de gemeente in de exploitatieopzet van een plan mag opnemen, zijn limitatief vastgelegd in de kostensoortenlijst van het Omgevingsbesluit (bijlage IV). Tot de kosten van de grondexploitatie worden volgens deze lijst gerekend: ❖

De verwervingskosten/inbrengwaarde;

❖

De overige direct tot de grondexploitatie toe te rekenen kostensoorten waaronder: •

de kosten van het verrichten van onderzoek;

•

de kosten van bodemsanering en grondwerken;

•

de gemeentelijke plankosten; zowel direct als indirect;

•

de kosten en opbrengsten van tijdelijk beheer van de verworven gronden;

•

de kosten van niet terugvorderbare belastingen (BTW en andere belastingen);

•

rentekosten en –opbrengsten.

❖

De kosten van voorzieningen ten behoeve van de grondexploitatie;

❖

De kosten van tegemoetkoming van nadeelcompensatie (voorheen planschade).

Kosten van voorzieningen De in het Omgevingsbesluit genoemde kostensoorten omvatten ook de kosten van aanleg van voorzieningen die tot de grondexploitatie gerekend kunnen worden. Andere voorzieningen dan die in de kostensoortenlijst genoemd mogen niet worden toegerekend aan de grondexploitatie, omdat ze niet direct toerekenbaar zijn aan de ontwikkeling van de grond en hun financiering plaatsvindt uit algemene middelen. Alleen kosten die rechtstreeks bijdragen aan de ontwikkeling en verkoopwaarde van de grond kunnen worden verhaald. Voor voorzieningen die buiten deze toerekenbaarheid vallen, kan bij actieve grondexploitaties een afzonderlijke besluitvorming over winstbestemming plaatsvinden, zodat deze kosten op een andere manier kunnen worden gedekt en risico’s kunnen worden afgedekt. Bovenwijkse voorzieningen en bovenplanse verevening De Omgevingswet maakt onderscheid tussen kosten die rechtstreeks samenhangen met een bouwinitiatief (regulier kostenverhaal) en kosten die een bovenplanse of bovenwijkse werking hebben.

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

26

Bovenwijkse voorzieningen zijn investeringen waarvan het nut zich uitstrekt over meerdere locaties of wijken. Voorbeelden zijn hoofdontsluitingswegen, waterberging, bovenwijkse groenstructuren of maatschappelijke voorzieningen met een bovenwijkse functie. Deze kosten kunnen in beginsel naar rato in de exploitatie worden betrokken, mits voldaan wordt aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Profijt: de ontwikkeling moet voordeel hebben van de voorziening. Toerekenbaarheid: er moet een duidelijk verband zijn tussen de ontwikkeling en de voorziening. Proportionaliteit: de bijdrage moet in verhouding staan tot het gebruik/voordeel dat de ontwikkeling heeft. Bovenplanse verevening betreft kosten die niet rechtstreeks aan een concreet plan zijn toe te rekenen, maar wel samenhangen met bredere maatschappelijke doelstellingen. Dit kan bijvoorbeeld inhouden dat een winstgevende locatie bijdraagt aan een verliesgevende locatie, of dat bijdragen worden gevraagd voor maatschappelijk belangrijke functies zoals betaalbare woningbouw of duurzaamheid. Om dergelijke kosten te kunnen verhalen, is beleidsmatige verankering noodzakelijk.

Daarom onderzoekt de gemeente Voorschoten de mogelijkheid om in een afzonderlijk programma kostenverhaal vast te leggen voor welke bovenwijkse voorzieningen en maatschappelijke doelen een fondsbijdrage kan worden gevraagd en hoe de bestedingen plaatsvinden. Deze bijdragen zijn niet verplicht, maar kunnen worden afgesproken via het omgevingsplan of in anterieure overeenkomsten. De hoogte en toepassing van een fondsbijdrage worden bestuurlijk vastgesteld door de gemeenteraad. Nadeelcompensatie (voorheen planschade) Door rechtmatige besluiten of handelingen van de overheid, zoals het vaststellen van een omgevingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning, kunnen omwonenden of andere belanghebbenden schade lijden. Deze schade valt onder het regime van nadeelcompensatie, zoals geregeld in artikel 15.1 van de Omgevingswet en verder uitgewerkt in het Besluit nadeelcompensatie Omgevingswet. Dit is de opvolger van de planschaderegeling onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Nadeelcompensatie is met name relevant bij (her)ontwikkelings- en inbreidingsprojecten. De schade kan vooraf in beeld worden gebracht met behulp van een nadeelcompensatierisicoanalyse. Indien de gemeente een faciliterende rol heeft in het grondbeleid, ligt de verantwoordelijkheid voor het opstellen van deze analyse bij de ontwikkelende partij.

Het beleid van de gemeente Voorschoten is dat de kosten van nadeelcompensatie op deze partij worden verhaald, indien en voor zover dit juridisch mogelijk is. Dit wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

Nota Grondbeleid Gemeente Voorschoten 2026-2029

27

4.4.3 Niet-financiële afspraken De Nota Grondbeleid richt zich in de eerste plaats op de financiële aspecten van het kostenverhaal. De Omgevingswet (artikel 13.11 e.v.) biedt gemeenten echter ook de mogelijkheid om in anterieure overeenkomsten nadere afspraken te maken die niet direct financieel van aard zijn, maar wel essentieel zijn voor een goede ruimtelijke en maatschappelijke inpassing van projecten. Voorbeelden van dergelijke niet-financiële afspraken zijn:

•

Ruimtelijke kwaliteit: architectuur en beeldkwaliteit, duurzaamheidseisen, klimaatadaptieve maatregelen, materiaalgebruik, inrichting en gebruik van de openbare ruimte.

•

Sociaal-maatschappelijke doelen: realisatie van betaalbare en/of sociale woningbouw, differentiatie in woningtypologieën, toevoeging van maatschappelijke voorzieningen (scholen, sport, zorg).

•

Procesafspraken: fasering van de ontwikkeling, samenwerking en afstemming met de gemeente, communicatie met bewoners en belanghebbenden, wijze van participatie.

•

Beheer en onderhoud: afspraken over eigendom, overdracht, beheer en instandhouding van openbare voorzieningen, zoals groen, wegen, water en speelvoorzieningen, en eventuele mandeligheid.

Door deze afspraken naast de financiële afspraken over kostenverhaal expliciet in de Nota Grondbeleid te benoemen, wordt onderstreept dat de gemeente niet alleen stuurt op financiële haalbaarheid, maar ook op de integrale kwaliteit en maatschappelijke waarde van gebiedsontwikkelingen. Dit draagt bij aan het realiseren van duurzame, leefbare en toekomstbestendige woon- en werkomgevingen. 4.5 Vastgoedbeheer Vastgoed aangekocht voor locatieontwikkeling, in afwachting van het slopen en bouwrijp maken, heeft tijdelijk beheer nodig. Dit geldt ook voor agrarische grond. Laat de ontwikkeling van de locatie langer op zich wachten en blijft het vastgoed/het perceel daardoor langdurig ongebruikt liggen, dan wordt de mogelijkheid van tijdelijk gebruik nader onderzocht. Beheer van vastgoed vindt plaats op basis van een daarvoor vastgesteld beheerplan uitgaande van zoveel mogelijk commercieel verantwoord beheer, waarbij risico’s worden beperkt en de beschikbaarheid verzekerd blijft op het moment dat de eigendommen in exploitatie worden genomen. 1.

Agrarische grond: bij agrarische gronden verdient voortgezet gebruik op basis van kortlopende pachtovereenkomsten de voorkeur, waarbij voorkomen dient te worden dat gebruiksrechten ontstaan. De agrarische gronden waarvan de ontwikkeling langer op zich laat wachten, worden op basis van zogenoemde kortlopende pachtovereenkomsten van jaar tot jaar verpacht uitsluitend aan agrariërs, die te kennen hebben gegeven daarvoor in aanmerking te willen komen.