Beantwoording Technische vragen 819 VVD over aankoop Zilverfabriek

819 Technische vragen over lopende agendapunten

Datum

3 mei 2026

Steller vragen

Jaap Haubrich, VVD

Over agendapunt

Raadsvoorstel wijziging fase 2 huisvesting gemeentehuis Voorschoten (scenario F, aankoop Zilverfabriek), zaaknummer Z/26/110804/488233. Het college wordt verzocht de volgende vragen schriftelijk te beantwoorden: Tav Raadsvoorstel: Par 1.1.4. van het raadsvoorstel geeft aan dat de aankoop op punten haaks staat op de eerder vastgesteld ontwikkelvisie centrum 1. Waarom is er niet voor gekozen om een beslispunt toe te voegen aan dit raadsvoorstel aangaande herijking van deze ontwikkelvisie centrum? Antwoord 1. De verplaatsing van het gemeentehuis naar De Zilverfabriek is een nieuwe ontwikkeling waarmee in 2023 geen rekening werd gehouden bij het vaststellen van de Ontwikkelvisie Centrum. Daar staat tegenover dat met de herhuisvesting van de bibliotheek in het Oude Raadhuis de beoogde ontmoeting en maatschappelijke dienstverlening op dit punt wel in het centrum behouden blijft. Indien de raad dit wenst staat het college ervoor open om de ontwikkelvisie centrum te herijken aan de hand van deze ontwikkeling en andere genomen raadsbesluiten. Op pag 3 wordt voor de aankoop als één van de argumenten gegeven: “De Zilverfabriek is een iconisch pand dat behoort tot het cultuurhistorisch erfgoed van Voorschoten” . 2.

Gegeven het feit dat (het historische deel van) de Zilverfabriek reeds een Rijksmonument is, en derhalve niet gesloopt / aangepast mag worden, kan aangeven worden wat op dit punt de consequenties zijn, mocht een andere partij dan de gemeente het pand kopen? Antwoord 2. Het pand is en blijft deels een rijksmonument, als een ander partij het koopt zal dat niet veranderen. Slechts een deel van het pand is Rijksmonument, waardoor aanpassingen mogelijk zijn door een andere partij. Op pag 4 wordt aangegeven “Met dit raadsvoorstel beoogt het college u in de gelegenheid te stellen via een wensen- en bedenkingenprocedure tot zorgvuldige oordeelsvorming te komen”. 3. Hoe verhoudt deze doelststelling van het raadsvoorstel zich tot beslispunt 1) van hetzelfde raadsvoorstel waarin besloten wordt om geen wensen en bedenkingen aan het college mee te geven inzake het voorgenomen besluit om de grond en het pand aan de Leidseweg 219 aan te kopen en daarmee scenario F te realiseren. Antwoord 3. Het college stelt de raad voor om geen wensen en bedenkingen ter kennisname aan het college te geven over dit voorstel. Uiteraard is de raad degene die besluit om wel wensen en bedenkingen mee te geven. Dit is de gebruikelijke procedure bij de aanschaf en vergelijkbaar met de wijze waarop de besluitvorming door de raad over de Kruispuntkerk

819 Technische vragen over lopende agendapunten

heeft plaatsgevonden. Op pagina 6 van het raadsvoorstel (Argumenten 1.5) staat dat flexibele woningbouw voor bijzondere doelgroepen op de locatie van het huidige gemeentehuis tot de mogelijkheden behoort. 4. Kan het toegelicht worden wat wordt bedoeld met “flexibele woningbouw”, specifiek op deze locatie? Antwoord 4. Met flexibele woningbouw worden tijdelijke starterswoningen, seniorenwoningen en tijdelijke woningen voor statushouders bedoeld. Financiële aspecten 5. Op pagina 7 staat “Het Meerjaren Onderhoudsplan wordt uitgebreider en vraagt om een grotere voorziening, waaraan jaarlijkse dotaties moeten plaatsvinden”. In Bijlage 2 (Financiële informatie) wordt het MOP verder niet behandeld. Hoeveel euro moeten er per jaar meer worden gedoteerd? Is in tabel 2 op pagina 8 die extra jaarlijkse dotatie verwerkt, en zo ja, waar? En hoe is dit verwerkt in Bijlage 2? Antwoord 5. Het MJOP wordt gemaakt na de renovatie en de verbouwing van het pand. Pas dan kan een goede inventarisatie plaatsvinden van de levensduur en noodzakelijke vervangingsinvesteringen. Dit geldt ook voor scenario E. 6. Waarom wordt post 3a (Sloop) á 800 bij scenario E niet meegerekend bij scenario F, terwijl bij scenario F het uitgangspunt is om op de locatie van het huidige gemeentehuis woningbouw te realiseren en het dus redelijkerwijs te verwachten is dat er sloop zal moeten plaatsvinden? Antwoord 6.

De realisatie van woningbouw op de plek van het huidige gemeentehuis is een andere businesscase en is geen onderdeel van deze besluitvorming. Post 3b (Extra verdieping tbv sociale partners) is bij scenario E gesteld op 1,5 mln. Deze extra bouwlaag bij scenario E was in het raadsvoorstel van 10 juli 2025 als separate optie opgenomen. 7. Waarom wordt deze post opgevoerd als vaststaand kostenaspect voor scenario E terwijl het een optie betreft? Antwoord 7. Bij scenario F is het mogelijk om de sociale partners te huisvesten. Voor een juiste vergelijking van de scenario’s E en F zijn deze kosten in beide scenario’s opgenomen. De indexering voor de bouwkosten zijn – omgerekend – zo’n 10% van de oorspronkelijke raming van scenario E. Dit is beduidend hoger dan de indexering van de bouwkosten die bijvoorbeeld het CBS hanteert (4-6%). 8. Waar is de indexering van de bouwkosten op gebaseerd?

819 Technische vragen over lopende agendapunten

Antwoord 8. We rekenen hier met meerjarige indexering (indexering op indexering). 9. Welke kosten zijn tot nu toe gemaakt aan externe advisering en op welke wijze is de gemeente gekomen tot de keuze van extern adviseurs? Antwoord 9. Kosten zijn gemaakt voor bouwkundige analyse, taxatie, juridische adviezen, ecologisch onderzoek en bodemonderzoek. De diverse partijen zijn benaderd op basis van referenties en er is gekeken naar naamsbekendheid en mate van betrouwbaarheid. Momenteel bedragen de geschatte kosten € 120.000. Deze kosten zijn niet opgenomen in het krediet, en worden verwerkt in de voorjaarsnota 2026. 10. Op pagina 10, ad voetnoot, staat dat een tactical due diligence wordt uitgevoerd na eigendomsoverdracht. Waarom gebeurt dat niet voor eigendomsoverdracht? Antwoord 10. Op pagina 10 wordt verwezen naar de algemene omschrijving van een TDD. Het college is bezig met de opdrachtverlening voor een TDD met de intentie om dit voor 4 juni af te ronden. Dit is ruim voor de eigendomsoverdracht. In het raadsvoorstel van 10 juli 2025 staat als kanttekening benoemd dat Scenario E het duurste scenario is.

Daarbij staat expliciet benoemd: “Er is momenteel onvoldoende dekking beschikbaar voor één van de scenario’s.” Vervolgens staat er dat het, “om voldoende dekking te creëren, de mogelijkheden van ombuigingen (bezuinigingen) of het genereren van extra baten (lastenverhoging) worden verkend” 11. Waarom wordt deze kanttekening in het raadsvoorstel scenario F niet gemaakt, terwijl de kostenraming van scenario F zo’n 35% hoger uitvalt dan de oorspronkelijke raming van scenario E? Antwoord 11. De begroting van scenario E hebben we herzien waardoor de kosten hoger uitkomen dan eerder geraamd. In de oorspronkelijke raming van scenario E was de huisvesting van de sociale organisaties nog niet meegenomen. In die zin gaat de geschetste vergelijking niet op. De voorgestelde taakstelling voor scenario E nemen we ook over voor scenario F. Op pag 12 wordt aangegeven dat “met betrokken partijen waaronder de bibliotheek in overleg wordt getreden”. Aangezien een bijlage met een analyse van geschiktheid van 4 locaties voor de bibliotheek deel uitmaakt van dit raadsvoorstel (bijlage 6), en in scenario E Gemeentehuis huisvesting bibliotheek weliswaar voorzien was maar in dat scenario juist niet in het deel Oude Raadhuis en in voorliggend raadsvoorstel juist wel: 12. heeft er overleg / afstemming met de bibliotheek plaatsgevonden m.b.t.

hun visie op de geschiktheid van het Oude Raadhuis als bestemming bibliotheek? Antwoord 12. Kort voorafgaand aan de openbaarmaking heeft de portefeuillehouder de plaatsvervangend directeur van de bibliotheek geïnformeerd. Eerder was niet mogelijk vanwege de geheimhouding. Inmiddels is er een vervolgafspraak gemaakt met de vertegenwoordiging van de bibliotheek om de plannen verder te bespreken.

819 Technische vragen over lopende agendapunten

13. Zo nee, is die afstemming voorzien voor 4 juni as? Antwoord 13. Ja, zie antwoord op vraag 12. 14. In hoeverre is de huisvesting van de bibliotheek in het moederhuis van het huidige raadhuis “schaalbaar”, zoals het uitgangspunt was in het raadvoorstel van 6 maart 2025 scenario E? Antwoord 14. Er is een eerste verkenning gedaan op basis van het PvE van de bibliotheek en dat past binnen de kaders van het Moederhuis en school-gedeelte. De schaalbaarheid van de ruimtes is hier te realiseren. Bijlage 2 Financiële informatie: 15. In Bijlage 2, Financiële informatie, wordt niet gesproken over eventuele verschillen in fiscale consequenties voor de Gemeente van Scenario E en Scenario F. Klopt het dat er geen verschillen tussen Scenario’s E en F zijn in fiscale consequenties voor de gemeente? Antwoord 15. In beide scenario's is gerekend met een bezetting van 10% van het vloeroppervlak door maatschappelijke organisaties. Die huisvesting zorgt voor een kostprijsverhogend effect van de btw. Dit uitgangspunt is daarmee hetzelfde. Dit vertaalt zich naar een verschillend financieel effect (zie tabel 1), doordat bij scenario E over de totale investering btw wordt gerekend, maar bij scenario F alleen over de kosten voor de renovatie. Over de aanschaf van Leidseweg 219 wordt geen btw betaald. Het principe is daarmee hetzelfde, maar het financieel effect is verschillend.

In Bijlage 2, Financiële informatie, wordt niet gesproken over de herontwikkelingskosten van het bestaand Gemeentehuis. Ook bij aankoop van De Zilverfabriek zullen er kosten voor de gemeente zijn om het huidige gemeentehuis te renoveren. Voor het maken van een zuivere vergelijking tussen Scenario’s E en F dienen die uitgaven meegewogen te worden. 16. Waarom is geen inschatting gemaakt van (de bandbreedte van) die onvermijdelijke kosten? Wat zou die bandbreedte zijn? Antwoord 16. Er zijn verschillende opties aangaande de toekomst van het Oude Raadhuis, zo ook voor de vestiging van de bibliotheek. Dat is een separaat project met eigen businesscase waarvoor eerst overleg met de bibliotheek gewenst is. Wij zijn voornemens om de herbestemming van het Oude Raadhuis ter besluitvorming aan de raad voor te leggen. In Bijlage 2, Financiële informatie, wordt niet gesproken over de eventuele opbrengsten van de gronden achter het huidige gemeentehuis als die beschikbaar zouden komen voor woningbouwontwikkeling. 17. Is daar nog geen raming van gemaakt, moet in die analyse meegenomen worden de kosten die voor de gemeente zouden zijn om die gronden geschikt te maken voor woningbouwontwikkeling en wat is de bandbreedte van die kosten voor de gemeente? Antwoord 17. Daar is geen raming van gemaakt. Dat zal gebeuren in combinatie met het uitwerken van de mogelijkheden voor woningbouw.

Aan de hand van de gewenste, door de raad

819 Technische vragen over lopende agendapunten

vast te stellen, herbestemming kunnen de opbrengsten bepaald worden. Pagina 1, ad 2. Nieuwbouw / verbouw: de raming van Stevens Van Dijck is neerwaarts bijgesteld van EUR 15,9mln naar 12 mln. Daarbij wordt aangegeven “Een aantal onderdelen behoeft aanpassing”. De neerwaartse bijstelling is bijna 25%, terwijl Stevens Van Dijck een onzekerheidsmarge van –5 tot +15% aangeeft. 18. Kan een gedetailleerde onderbouwing gegeven worden van welke posten uit de raming van Stevens Van Dijck zijn aangepast, in welke mate die zijn aangepast en wat de onderbouwing van die aanpassing is geweest? Antwoord 18. De verlaging van de oorspronkelijke raming is tot stand gekomen op basis van de gesprekken met de experts en het feit dat de verbouwing eerder gaat plaatsvinden dan in de raming. Hierdoor vervalt onder andere een deel van de indexatie. Daarnaast zijn analyses en voorbereidingen die gedaan zijn voor de verbouwing van het huidige gemeentehuis herbruikbaar wat een kostenbesparend effect heeft. 19.

Pagina 2, ad 5 “De maatschappelijke organisaties (CJG, VVE, …) gaan slechts 10% van het vloeroppervlak benutten” Hoe verhouden op dit moment de vloeroppervlaktes van het huidig gemeentelijk apparaat, CJG en VVE zich tot elkaar? Is een raming van slechts 10% van het vloeroppervlak realistisch? Hoe groot is het BTW effect als de maatschappelijke organisaties 20 of 30 procent van het vloeroppervlak benutten? En is het automatisch zo dat het resterend percentage (90% in dit voorstel) van het vloeroppervlak benut wordt door het ambtelijk en bestuurlijk apparaat van de gemeente? Antwoord 19. Bij de inventarisatie is gebruik gemaakt van het aantal werkplekken dat er voor de sociale partners nodig zijn. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van gedeelde overlegruimten en publiek toegankelijke delen van het gebouw. De 10% is een schatting van de benodigde m2. 20. Het voorstel vermeldt dat in afwijking van de verordening het pand van de Zilverfabriek niet in 25 maar in 40 jaar wordt afgeschreven, en dat niet de zgn. componentenmethode gebruikt zal worden. Als niet die methode wordt gebruikt, welke methode wordt dan wel gebruikt? En voor een zuivere vergelijking van Scenario’s E en F, worden in de beide scenario’s dezelfde grondslagen gebruikt voor afschrijftermijn en -methode? Als niet, waarom niet? En wat zijn dan de verschillen tussen de beide scenario’s? Antwoord 20.

In zowel scenario E als F in het raadsvoorstel over de aankoop van de Zilverfabriek wordt de componentenmethode niet gebruikt, maar is integrale afschrijving toegepast. Dit betekent dat het hele actief als geheel wordt afgeschreven, en niet de afzonderlijke componenten alle een eigen afschrijftermijn kennen. De vergelijking tussen beide scenario's wordt op dezelfde manier gemaakt. 21. Pagina 5, ad IV Effect op de netto schuldquote: “Het effect van de tussentijdse besluiten en toekomstige investeringen (Kruispuntkerk en IKC) zijn dus niet opgenomen in bovenstaande tabel.” Kan deze tabel herberekend worden met medeneming van die tussentijdse besluiten voor zowel Scenario E als F? Antwoord 21. Het netto schuldquotecijfer is gebaseerd op de begroting 2026 aangevuld met

819 Technische vragen over lopende agendapunten

scenario F. De overige investeringen en ambities worden meegenomen in het jaarlijkse verlengd meerjarenbeeld, dat bij de kaderbrief wordt aangeboden. Daaruit blijkt ook de actuele verwachte netto schuldquote in 2029. 22. Pagina 6, ad ‘Plaatsbepaling van de overeengekomen prijs’: “De overeengekomen prijs a 8,2mln ligt ruim boven de taxatie van de koper (+12,5%)”. De taxatie door de koper komt op € 7,3mln en € 8,1mln inclusief kosten koper. Is de € 8,2mln die is overeengekomen inof exclusief kosten koper? Als dat exclusief is, waar zijn dan de kosten koper verwerkt in tabel 1 op pagina 1? Als het inclusief kosten koper is, klopt dan het genoemd percentage van 12,5%? Als niet, wat is dan het percentage? Antwoord 22. De aankoopprijs is inclusief kosten koper. Dit betekent dat genoemde kosten gedragen worden door de verkopende partij. Bijlage 4 Kostenraming renovatie Stevens Van Dijck: De firma Stevens Van Dijck heeft do19 feb een eerste schouw van het pand gedaan. Op vr 27 feb is het rapport opgeleverd. 23. Is een doorlooptijd van 6 werkdagen en 1 fysiek bezoek representatief voor het uitwerken van een renovatie rapport met een dergelijke (financiële) omvang? Antwoord 23. Ja. Het rapport geeft een belangrijke indicatie voor de kosten van renovatie. Het college had deze indicatie nodig om te kunnen bepalen of het project haalbaar is.

De plannen voor de inrichting en renovatie en verduurzaming zullen verder uitgewerkt moeten worden voor een aanbesteding. Daarbij gaat het college uit van een taakstellend budget. 24. Zo nee, wat is de onzekerheidsmarge in de voorliggende kostenraming? Antwoord 24. De onzekerheidsmarge is niet van toepassing. 25. Uit hoeveel mensen bestond het team van Stevens Van Dijck dat een bezoek bracht aan het gebouw De Zilverfabriek en uit welke disciplines bestond dit team? Antwoord 25. Dat was een team van vier personen (bouwkundige, technische deskundigen en een bedrijfsmakelaar). Pag 4: “De taxatie is uitgevoerd door Heideweg taxatie en advies. Het advies is een separaat rapport verwoord”. In bijlage 2 staat dat de taxatie is uitgevoerd door Savills BV. 26. Waarom is ervoor gekozen om door twee verschillende organisaties een taxatie te laten uitvoeren? Antwoord 26. De taxatie van de bedrijfsmakelaar Heideweg (behorende bij het team van Stevens en Van Dijck) was een quick scan om de inzet voor het indicatief bod te kunnen bepalen. Tijdens de onderhandelingsgesprekken is ervoor gekozen om een volwaardige taxatie te laten doen door een gerenommeerd, internationaal georiënteerd concern. Daarbij is de keuze gevallen op Savills BV.

819 Technische vragen over lopende agendapunten

27. Kunnen beide taxaties met de raad gedeeld worden? Antwoord 27. Desgewenst kan de taxatie door Savills BV onder geheimhouding bij de griffie ter inzage worden gelegd voor raadsleden. Op pag 4 staat: “Voor het opstellen van bouwkosten zijn richtprijzen, referentiegetallen en ervaringscijfers gehanteerd. Er zijn geen offertes opgevraagd bij aannemers of leveranciers”. 28. Hoe verhoudt zich dit gegeven qua onzekerheid t.o.v. de eerder gemaakte kostenraming scenario E Gemeentehuis? Antwoord 28. Het college beschouwt het gevraagde krediet als taakstellend. Dit taakstellende karakter zal, net als bij de Kruispuntkerk, deel uitmaken van de aanbesteding. Op pag 4 staat: “De geraamde bouw- en investeringskosten zijn indicatief. Sommige onderdelen van de scope zijn niet met een redelijke nauwkeurigheid te ramen voordat de nodige gedetailleerde onderzoeken hebben plaatsgevonden en voordat er een (voorlopig) ontwerp beschikbaar is. Voor die onderdelen zijn aannames gedaan”. 29. Hoe verhoudt zich dit gegeven qua onzekerheid t.o.v. de eerder gemaakte kostenraming voor scenario E Gemeentehuis? Kan er een kwantificatie gegeven worden aan de mate van “niet met een redelijke nauwkeurigheid te ramen”? Hoe verhoudt deze passage zich tot de door Stevens Van Dijck verderop in het rapport genoemde onzekerheidsmarge van –5 tot +15%? Antwoord 29. Zie antwoord op vraag 28. 30.

Pagina 4, ad 2 Afschrijvingslasten: “… omdat er op de grondwaarde niet wordt afgeschreven…” Impliceert deze woordkeuze dat er op de locatie van het huidige gemeentehuis wel wordt afgeschreven op de grondwaarde? Als zo, wat is daarvoor de grondslag en welke afschrijftermijn en -methode wordt gehanteerd? Als niet bedoeld om te impliceren dat er op de locatie van het huidige gemeentehuis wel wordt afgeschreven op de grondwaarde, kan dan nader toegelicht worden wat deze passage bedoelt te zeggen? Antwoord 30. Op de grond van het huidige gemeentehuis aan de Leidseweg 25 wordt niet afgeschreven, maar deze staat ook niet op de balans. Dat komt doordat deze grond al historisch lang in bezit is van de gemeente. De oorspronkelijke waarde is niet meer te bepalen. Bovendien valt dit onder activa met maatschappelijk nut, waarvan het vóór 1 januari 2017 nog niet verplicht was om zulke investeringen te activeren. De zinsnede 'omdat op de grondwaarde niet wordt afgeschreven' is bedoeld om aan te geven dat er een verschil is tussen scenario E en F: bij scenario E wordt de gehele investering afgeschreven, maar bij scenario F is dat niet het geval. Pag 5: Stevens Van Dijck geeft aan: “gezien de beperkte tijd is geen onderzoek gedaan naar de beschikbaarheid van voldoende elektra-capaciteit en mogelijke netcongestie.

Door het pand te verduurzamen zal het elektra verbruik toenemen en zal het gasverbruik afnemen’.

819 Technische vragen over lopende agendapunten

Aangezien zeer recent binnen de hele regio Holland Rijnland door Liander is aangegeven dat vanaf 1 juli 2026 ALLE stroomaanvragen op een wachtlijst geplaatst gaan worden: Vanaf 1 juli alle stroomaanvragen op wachtlijst - Regio Holland Rijnland 31. Is er overleg geweest met Liander of genoemd project tot een prioriteringscategorie zou behoren / wat de mogelijke consequenties zijn voor (de verduurzaming van) het pand en daarmee de doorlooptijd van het gehele project? Antwoord 31. Er is nog geen overleg geweest met Liander. Eerst moet in kaart worden gebracht of de toename in elektraverbruik gaat leiden tot extra afname van het stroomnet. Immers, overdag is de grootste afname van energie waardoor optimaal gebruik gemaakt kan worden van de zonnepanelen. Er zal deze maand met Liander een overleg plaatsvinden, waarin we dit aan de orde stellen. 32. Zo nee, kan hier op zeer korte termijn met Liander over afgestemd worden en de raad geinformeerd worden over de uitkomst? Antwoord 32. Zie het antwoord op vraag 31. 33.

Pagina 9, ad 6 ‘Investeringskostenraming’: “De totale kosten worden geraamd op EUR 15,9mln, exclusief BTW” Waarom staat in tabel 1 van Bijlage 2 slechts 270.000 euro als BTW opgenomen voor scenario F? Kan inzicht gegeven worden in hoeveel BTW de gemeente kan terugvorderen via het BTW Compensatiefonds voor zowel Scenario E als F? Zijn er significante verschillen op dit punt tussen de beide scenario’s? Antwoord 33. Het bedrag aan btw van afgerond €3,3 miljoen is de totaal te betalen btw over bouwkosten van €15,9 miljoen. Slechts een deel hiervan heeft voor de gemeente een verhogend effect op de kosten. De bedragen aan btw zoals die in tabel 1 zijn opgenomen zijn een inschatting van de btw die voor de gemeente kostenverhogend is. Het verschil tussen scenario E en F zit in de kosten voor de verwerving: hierover wordt geen btw geheven, waar bij scenario E over het hele bedrag voor de investering btw wordt geheven.

* Aangeven wat van toepassing is. Toelichting (indien nodig):