Voorkeursrecht Windgatseweg Rockanje Nota van zienswijze

Nota van zienswijze Ontwerp raadsvoorstel en ontwerp raadsbesluit vestiging gemeentelijk voorkeursrecht op de percelen aan de Windgatseweg 2 en 2a te Rockanje

1

I

INLEIDING

1.

Op 7 april 2026 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Voorne aan Zee (het College) op grond van artikel 9.1 lid 2 Omgevingswet een voorkeursrechtbeschikking genomen. Daarmee heeft het College een gemeentelijk voorlopig voorkeursrecht gevestigd op de percelen plaatselijk bekend Windgatseweg 2 en 2a te Rockanje, kadastraal bekend gemeente Westvoorne, sectie B, nummers 1354 en 1995 en gemeente Rockanje, sectie A, nummer 1223 (de Percelen). De Percelen zijn eigendom van Vakantiehuis "De Weijert" B.V. (De Weijert).

2.

Naar aanleiding van de voorkeursrechtbeschikking zijn een ontwerp raadsvoorstel (het Ontwerp Raadsvoorstel) en een ontwerp raadsbesluit (het Ontwerp Raadsbesluit) opgesteld en ter inzage gelegd. Het ontwerp raadsvoorstel strekt ertoe dat de raad van de gemeente Voorne aan Zee (de Raad) op grond van artikel 9.1 lid 1 onder c Omgevingswet de voorkeursrechtbeschikking bestendigt, zodat de percelen de komende drie jaar belast blijven met een gemeentelijk voorkeursrecht. Het ontwerp raadsbesluit voorziet in de vestiging van dit voorkeursrecht voor de duur van drie jaar. Het doel van een en ander is dat de gemeente Voorne aan Zee (de Gemeente) meer grip krijgt op het grondverwervingsproces. Daarnaast wenst de Gemeente binnen afzienbare tijd een herontwikkeling van de Percelen gerealiseerd te zien naar een gecombineerde woon(zorg)voorziening.

3.

Gedurende de ter inzagelegging is één zienswijze ingediend, namelijk een zienswijze van De Weijert van 29 april 2026 (de Zienswijze). In deze nota van beantwoording staan de zienswijzen samengevat weergegeven en worden deze beantwoord.

II

SAMENVATTING VAN EN REACTIE OP ZIENSWIJZEN

4.

De Zienswijze bevat meerdere individuele c.q. zelfstandige zienswijzen. Onderstaand worden deze zienswijzen als volgt samengevat en wordt op deze zienswijzen als volgt gereageerd.

II.1

Zienswijze 1: onderbouwing onvoldoende dragend

II.1.1

Samenvatting zienswijze

5.

De Weijert is van oordeel dat het Ontwerp Raadsvoorstel en het Ontwerp Raadsbesluit een ontoereikende motivering bevatten. Daarbij wordt erop gewezen dat deze motivering eruit bestaat dat de Gemeente binnen afzienbare tijd een herontwikkeling van de Percelen gerealiseerd wenst te zien naar een gecombineerde woon(zorg)voorziening, De Weijert de gemaakte procesafspraken niet nakomt en niet aannemelijk is dat De Weijert de gewenste herontwikkeling van de Percelen zal realiseren. Verder volgt uit de motivering dat de gemeente de regie over de Percelen en de beoogde herontwikkeling wenst te behouden.

II.1.2

Reactie op zienswijze

6.

Het vestigen van een voorkeursrecht is een discretionaire bevoegdheid van de Raad. Uit vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State volgt dat het al dan niet uitoefenen van de bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht, indien aan de wettelijke voorwaarden daarvoor is voldaan, terughoudend moet worden getoetst.1 Aan de motivering van een besluit tot vestiging van een voorkeursrecht worden verder geen hoge eisen gesteld. Uit de rechtspraak volgt dat

1 AbRvS 25 april 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW3871, r.o. 2.3.1.

2

indien in de motivering aansluiting wordt gezocht bij het doel en de strekking van het instrument van het vestigen van een voorkeursrecht, dit volstaat.2 Concreet houdt dit in dat de wens van een gemeenteraad om de regierol bij ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente te behouden, voldoende is ter motivering van de vestiging van het voorkeursrecht.3 7.

De motivering uit het Ontwerp Raadsvoorstel voldoet aan de eisen die daaraan mogen worden gesteld. In de motivering wordt namelijk uiteengezet dat de gemeenteraad de regie over het grondverwervingsproces en de herontwikkeling van de Percelen wenst te behouden c.q. te vergroten. Daarmee voldoet de motivering al. De motivering is echter nog uitgebreider. Zo wordt onder andere ook genoemd dat De Weijert de gemaakte procesafspraken niet nakomt en niet aannemelijk is dat De Weijert de gewenste herontwikkeling van de Percelen zal realiseren. De motivering voldoet dus ruimschoots aan de daaraan te stellen eisen.

8.

Zienswijze 1 kan daarom niet worden gevolgd.

II.2

Zienswijze 2: verwachtingen omtrent herontwikkeling door De Weijert

II.2.1

Samenvatting zienswijze

9.

De Weijert betwist dat het niet in de lijn der verwachting zou liggen dat zij de herontwikkeling van de Percelen zal realiseren. De Weijert wijst er in dat verband op dat zij met de gemeente een Voorovereenkomst heeft gesloten ten behoeve van de herontwikkeling, dat zij de daarvoor noodzakelijke voorbereidingen heeft getroffen en de benodigde documentatie bij de gemeente heeft ingediend. Volgens De Weijert is het juist de gemeente die haar contractueel vastgelegde inspanningsverplichting jegens De Weijert niet is nagekomen.

II.2.2

Reactie op zienswijze

10.

Vooropgesteld wordt dat de discussie over de vraag of De Weijert de Percelen al dan niet zal herontwikkelen in het kader van de vestiging van het voorkeursrecht niet relevant is. Zoals toegelicht bij de reactie op zienswijze 1, worden aan de motivering van een voorkeursrechtbesluit geen zware eisen gesteld. De wens van de Raad om de regierol bij de beoogde herontwikkeling te behouden, volstaat reeds als motivering.

11.

Ten overvloede merkt de Gemeente op dat het desondanks wel degelijk niet in de lijn der verwachting ligt dat De Weijert de Percelen zal herontwikkelen. Op 27 februari 2026 heeft De Weijert een koopovereenkomst gesloten met MVB Beheer B.V., op grond waarvan de Percelen door De Weijert aan MVB Beheer B.V. worden verkocht. Deze koopovereenkomst is op 2 maart 2026 ingeschreven in het kadaster. De geplande leveringsdatum is 1 juli a.s. Nu deze koopovereenkomst vóór de voorkeursrechtbeschikking van 7 april 2026 is ingeschreven in het Kadaster, zal het voorkeursrecht deze koopovereenkomst niet blokkeren. Het voorkeursrecht beoogt doorverkoop aan derden te voorkomen, zodat de gemeente zo veel als mogelijk de regie houdt over de ontwikkeling van de Percelen.

12.

Aangezien De Weijert de Percelen heeft verkocht en op korte termijn aan een derde wenst te leveren, staat vast dat zij de Percelen niet zelf zal herontwikkelen.

2 3

AbRvS 19 augustus 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1989, r.o. 4. Rb. Noord-Holland 22 oktober 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:8745, r.o. 4.3 en Rb. Amsterdam 23 september 2022, ECLI:RBAMS:2022:6019, r.o. 12. 3

13.

Voor zover De Weijert de Gemeente verwijt haar inspanningsverplichtingen uit de Voorovereenkomst van 12 maart 2025 niet te zijn nagekomen, geldt dat ook deze stelling voor de besluitvorming over het vestigen van een voorkeursrecht irrelevant is. Het is overigens onjuist dat de Gemeente haar verplichtingen onder de voorovereenkomst niet zou zijn nagekomen. Op de Gemeente rustte ingevolge de Voorovereenkomst een inspanningsverplichting om tot een herontwikkeling van de Percelen te komen. Deze verplichting was echter ruim geformuleerd en laat de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van de gemeentelijke bestuursorganen onverlet.

14.

De Gemeente heeft zich in de afgelopen periode ingespannen om de planologische en juridische voorwaarden te creëren voor een herontwikkeling van de Percelen. Nu De Weijert de Percelen heeft verkocht en de herontwikkeling niet zelf zal uitvoeren, is de Gemeente op grond van de voorovereenkomst gerechtigd om zich in verband met gewijzigde beleidsinzichten niet langer in te spannen.

15.

Hier komt nog bij dat de Voorovereenkomst inmiddels van rechtswege is geëindigd. Op grond van artikel 4.15 van de Voorovereenkomst diende uiterlijk twaalf maanden na ondertekening overeenstemming te zijn bereikt over een anterieure overeenkomst met betrekking tot de tijdelijke legalisering van de huisvesting van arbeidsmigranten in het conferentiehotel op de Percelen. Nu deze overeenstemming niet is bereikt, is de Voorovereenkomst op grond van de artikelen 5.2 en 5.3 als geheel geëindigd. Nakoming van de Voorovereenkomst kan mitsdien niet worden afgedwongen.

16.

De tweede zienswijze dient niet te worden gevolgd.

II.3

Zienswijze 3: herontwikkelplannen Gemeente

II.3.1

Samenvatting zienswijze

17.

De Weijert betoogt dat de wens van de Gemeente om de Percelen geschikt te maken voor een gecombineerde woon(zorg)voorziening niet als aanleiding of reden voor de vestiging van het voorkeursrecht kan dienen. De reeds vóór het Ontwerp Raadsbesluit in behandeling zijnde herontwikkelplannen van De Weijert zien namelijk op een dergelijke gecombineerde woon(zorg)voorziening. De Weijert heeft de Gemeente tijdig kenbaar gemaakt dat bij een eventuele verkoop van de locatie de beoogde herontwikkeling tot een gecombineerde woon(zorg)voorziening daarvan onderdeel zal blijven uitmaken. Daarmee kan de door de Gemeente gestelde wens om een gecombineerde woon(zorg)voorziening te realiseren volgens De Weijert geen redengevend argument vormen voor de vestiging van een voorkeursrecht met diezelfde inhoud.

II.3.2

Reactie op zienswijze

18.

Zoals hiervoor bij de reactie op Zienswijze 2 is uiteengezet, heeft De Weijert de Percelen op 27 februari 2026 verkocht. De Weijert heeft daarmee zelf kenbaar gemaakt de Percelen te willen vervreemden. Reeds om die reden gaat het betoog dat haar herontwikkelplannen reeds aansluiten bij het door de Gemeente gewenste programma niet op. De uitvoering van die plannen is door de voorgenomen vervreemding niet langer aan De Weijert.

19.

De stelling dat de beoogde woon(zorg)bestemming ook bij overdracht van de Percelen gewaarborgd zou blijven, kan niet worden gevolgd. Allereerst geldt dat De Weijert op geen enkele manier heeft aangetoond dat de beoogde herontwikkeling overeind blijft, ondanks de (beoogde) verkoop van de Percelen. Daarnaast is de Gemeente niet op voorhand gehouden om aan een nieuwe eigenaar de planologische medewerking te verlenen die voor een herontwikkeling van de Percelen vereist is. 4

20.

De overdracht van de Percelen aan een voor de Gemeente onbekende derde vormt verder juist een van de redenen waarom de Gemeente het voorkeursrecht wenst te vestigen. De vestiging van het voorkeursrecht stelt de Gemeente in staat de regie over het grondverwervingsproces en de beoogde herontwikkeling te behouden.

21.

Zienswijze 3 kan niet worden gevolgd.

II.4

Zienswijze 4: procesafspraken

II.4.1

Samenvatting zienswijze

22.

De Weijert ontkent dat zij haar procesafspraken niet zou zijn nagekomen. Zij wijst er daarbij op dat in het Ontwerp Raadsvoorstel in het midden is gelaten welke procesafspraken zouden zijn geschonden, zodat zij niet in staat is geweest hierop in haar zienswijze adequaat te reageren. Voorts benadrukt De Weijert dat zij door de Gemeente ter zake nimmer in gebreke is gesteld of anderszins tot nakoming van procesafspraken is aangesproken. Indien de Gemeente van oordeel was dat De Weijert haar procesafspraken onvoldoende nakwam, had het op de weg van de Gemeente gelegen haar daar - mede gelet op de Voorovereenkomst - op te wijzen. Het vestigen van een voorkeursrecht is daarvoor volgens De Weijert niet het geëigende middel.

II.4.2

Reactie op zienswijze

23.

Vooropgesteld wordt dat de vraag of De Weijert haar procesafspraken al dan niet is nagekomen, bij de beoordeling van de rechtmatigheid van de vestiging van het voorkeursrecht niet aan de orde is. Uit vaste rechtspraak van de Afdeling volgt immers dat een besluit tot vestiging van een voorkeursrecht uitsluitend op publiekrechtelijke grondslag wordt beoordeeld. De civielrechtelijke verhouding tussen de Gemeente en De Weijert speelt daarbij geen rol. Ten overvloede merkt de Gemeente op dat het onjuist is dat De Weijert haar procesafspraken zou zijn nagekomen.

24.

De Weijert heeft verschillende procesafspraken geschonden. Zo heeft De Weijert nagelaten er zorg voor te dragen dat de dwangsommen die op grond van de voorovereenkomst zouden worden betaald, tijdig zijn betaald. Daarnaast diende De Weijert rapporten te overleggen waaruit de vergunbaarheid van de herontwikkeling vanuit stikstofperspectief zou blijken. DCMR Milieudienst Rijnmond heeft de ingediende stukken beoordeeld en geconcludeerd dat de vergunbaarheid vanuit stikstofperspectief op basis van die stukken niet kan worden aangetoond. Het College deelt dit oordeel.

25.

Ten slotte diende De Weijert de instemming van de servituuthouders op de omliggende percelen te verkrijgen voor de herontwikkelplannen. Op dit punt is gedurende de gehele looptijd van de Voorovereenkomst geen enkele aantoonbare vooruitgang geboekt.

26.

Zienswijze 4 kan niet worden gevolgd.

II.5

Zienswijze 5: detournement de pouvoir

II.5.1

Samenvatting zienswijze

27.

De Weijert betoogt dat de Gemeente met de vestiging van het voorkeursrecht haar publiekrechtelijke bevoegdheden aanwendt voor een ander doel dan waarvoor zij zijn verleend, en dat mitsdien sprake is van detournement de pouvoir c.q. misbruik van recht. De Weijert onderbouwt dit standpunt als volgt. 5

28.

Het College zou er ten tijde van de voorkeursrechtbeschikking van het College reeds mee bekend zijn dat De Weijert had besloten de Percelen te vervreemden, teneinde haar hypotheekhouder af te lossen en met een nieuwe eigenaar de beoogde herontwikkeling gestalte te geven. Voorts zou het College, tegelijk met de voorkeursrechtbeschikking, een reeks van samenhangende besluiten hebben genomen, waaronder de afwijzing van de aanvraag voor een tijdelijke omgevingsvergunning voor de huisvesting van arbeidsmigranten, het bericht dat de Gemeente zich niet langer gebonden acht aan de Voorovereenkomst, en een aankondiging van bestuursdwang strekkende tot sluiting van de tijdelijke huisvesting. De Weijert stelt dat gelijktijdigheid van deze besluiten geen toeval is.

29.

Volgens De Weijert zou de Gemeente er, al dan niet in samenspraak met andere stakeholders, al langere tijd op uit zijn om de Percelen tegen zo gunstig mogelijke condities en voor minimale kosten te verwerven. De vestiging van het voorkeursrecht, in combinatie met de overige genomen besluiten, zou voorts de verkoopbaarheid en (her)financierbaarheid van de Percelen schaden en uitsluitend dit doel dienen. De Weijert concludeert dat het Ontwerp Raadsbesluit zal leiden tot misbruik van recht en mitsdien niet tot grondslag voor bestendiging van de voorkeursrechtbeschikking kan dienen.

II.5.2

Reactie op zienswijze

30.

Van detournement de pouvoir is geen sprake. De Gemeente wendt de bevoegdheid tot vestiging van een voorkeursrecht aan voor het doel waarvoor die bevoegdheid is verleend, te weten het behouden van regie over het grondverwervingsproces en de beoogde herontwikkeling van de Percelen. Dat De Weijert heeft kenbaar gemaakt de Percelen te willen vervreemden is juist een redengevende omstandigheid die de vestiging van het voorkeursrecht rechtvaardigt. Het instrument van het voorkeursrecht is er immers precies voor bedoeld om gemeenten in staat te stellen regie te houden over bepaalde grondposities. De Gemeente beoogt geen doel dat buiten de strekking van het voorkeursrechtinstrument is gelegen.

31.

De Weijert stelt dat de Gemeente haar betalingsvoorstel mondeling heeft afgewezen, vervolgens door het College een voorkeursrecht op de Percelen is gevestigd en dat pas daarna een schriftelijk bericht volgde dat (i) het betalingsvoorstel is afgewezen, (ii) de aanvraag tijdelijke omgevingsvergunning voor de huisvesting van arbeidsmigranten was afgewezen en (iii) de Gemeente zich niet langer gebonden acht aan de contractuele afspraken met De Weijert. De Gemeente heeft echter toen zij mondeling meedeelde dat het betalingsvoorstel werd afgewezen, aangegeven dat een formele schriftelijke reactie nog zou volgen en dat in het kielzog van de afwijzing een aantal andere besluiten zouden worden genomen die met de afwijzing samenhingen. Dit is ook precies wat er is gebeurd. Dat niet tijdens het overleg is medegedeeld dat een voorkeursrecht zou worden gevestigd, is ook niet verwonderlijk. Het vestigen van een voorkeursrecht wordt nooit aangekondigd. Anders zou het vastgoed nog voor de vestiging kunnen worden vervreemd, waardoor het voorkeursrecht minder effectief zou zijn.

32.

De Gemeente heeft voorts bestuursdwang aangekondigd in verband met de illegale en brandonveilige huisvesting van arbeidsmigranten in het conferentiehotel op een van de Percelen. Die aankondiging staat geheel los van de vestiging van het voorkeursrecht. Aan De Weijert zijn eerder tevergeefs meerdere lasten onder dwangsom opgelegd strekkende tot beëindiging van dit illegale gebruik van het conferentiehotel. Deze lasten hebben geen effect gesorteerd en de dwangsommen zijn voor het overgrote deel onbetaald gebleven. Dit heeft geleid tot het voornemen tot toepassing van 6

bestuursdwang. De timing van dit besluit vloeit voort uit de stand van het handhavingstraject, niet uit de vestiging van het voorkeursrecht. 33.

Voor zover De Weijert stelt dat de Gemeente haar rechtspositie schaadt, kan het College dit niet plaatsen. In zijn algemeenheid brengt de vestiging van een voorkeursrecht mee dat de onderhandelingspositie van de gemeente wordt verstevigd. Dat is het door de wetgever beoogde gevolg van het instrument. De Weijert laat ook na inzichtelijk te maken hoe haar rechtspositie door het voorkeursrecht wordt geschaad.

34.

De stelling dat de Gemeente eind 2025 bewust een herfinanciering van De Weijert zou hebben gedwarsboomd door haar beslag niet tijdelijk op te heffen, is evenmin juist. De Weijert heeft destijds een kortgedingprocedure tegen de Gemeente aangespannen om het eerder door de Gemeente gelegde conservatoire beslag op te laten heffen, al dan niet tijdelijk. De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 10 december 2025 de aangevraagde vordering afgewezen. Hiervoor was mede redengevend dat De Weijert haar belang bij opheffing van het beslag niet inzichtelijk had gemaakt en geen enkele stukken had overgelegd waardoor haar stellingen zouden kunnen worden bewezen.

35.

Verder is van een waardedrukkend effect als gevolg van de aangekondigde bestuursdwang overigens geen sprake. Leegstaand vastgoed vertegenwoordigt een hogere marktwaarde dan vastgoed dat illegaal wordt gebruikt voor de huisvesting van arbeidsmigranten. De bestuursdwang draagt dus eerder positief bij aan de waarde van de Percelen.

36.

Tot slot is er wel degelijk een kenbaar nieuw ruimtelijk belang aan de voorkeursrechtbesluiten ten grondslag gelegd. De Percelen hebben thans een maatschappelijke bestemming. De Gemeente wenst die bestemming te wijzigen in een woon-zorgfunctie. Die functiewijziging kwalificeert als een niet-agrarische bestemming die afwijkt van het huidige gebruik, hetgeen voldoet aan de vereisten van artikel 9.1 lid 1 Omgevingswet.

37.

Zienswijze 5 kan niet worden gevolgd.

III

AMBTSHALVE WIJZIGINGEN

38.

Naar aanleiding van de Zienswijze zijn er geen wijzigingen aangebracht in het Ontwerp Raadsvoorstel en het Ontwerp Raadsbesluit.

7