Strategisch vastgoedplan VaZ-HdR def

Strategisch vastgoedplan

1

2

Inhoud 1. Inleiding

4

2. De Vastgoedportefeuille

5

De vastgoedportefeuille:

Ambitie Samenstelling Portefeuille Kernportefeuille Niet-Kernportefeuille Het Portefeuilleplan Inventariseren vraag en aanbod Analyseren en concluderen Uitvoeren en evalueren Sturing van de vastgoedportefeuille Samenbrengen vraag en aanbod Aankopen vastgoed Herontwikkeling en afstoting Beheer- en exploitatiefase Tijdelijk beheer Meerjarige onderhoudsplanning Verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Samenvatting

Bijlage 1 Vastgoed thema’s en regelgeving: Marktconformiteit en transparantie Didam-arrest Staatssteun Zakendoen met betrouwbare partners Verhuur en financiën Wet Markt en Overheid en huurprijssystematiek Kostendekkende huur Marktconforme huur Huurcontracten Bijlage 2: De ambtelijke organisatie Samenspel college en raad Raad en college

4

5 7 7 7 10 11 12 12 13 13 14 14 15 16 16 18 19

20 21 21 21 21 21 22 23 23 23 24 24 25 25 25 26

3

1. Inleiding De Gemeente Voorne aan Zee kent een grote verscheidenheid aan gemeentelijk vastgoed. Denk aan monumentale objecten en panden, buurthuizen, zwembaden en theaters. De gemeentelijke vastgoedportefeuille is verspreid over heel Voorne aan Zee. Gemeente Voorne aan zee faciliteert voornamelijk huisvesting van maatschappelijke voorzieningen. In het beheer van het gemeentelijk vastgoed heeft Voorne aan Zee te maken met verschillende belangen, partijen en doelstellingen. Dit vraagt om duidelijke kaders over portefeuillesturing, rollen en verantwoordelijkheden en de daarbij horende thema’s en juridische aspecten. Het strategisch vastgoedplan beschrijft de kaders en richtlijnen:

3. We benutten ons bestaand vastgoed zo efficiënt en multifunctioneel mogelijk. Aankoop of nieuwbouw van vastgoed is alleen te overwegen als er sprake is van een duidelijk maatschappelijk belang waarbij de markt niet in de huisvestingsvraag kan voorzien en er geen gebruik kan worden gemaakt van bestaand vastgoed.

• Hoe we kunnen komen tot goede keuzes met

4. Gebouwen die niet tot de kernportefeuille behoren kunnen worden afgestoten. Hiervoor hanteren we een beslisboom en volgen we de stappen uit het portefeuilleplan zoals beschreven in het strategisch vastgoedplan. Bij het afstoten van beeldbepalend vastgoed kunnen voorwaarden worden opgenomen om instandhouding voor de toekomst te borgen.

betrekking tot de omvang en kwaliteit van de vastgoedportefeuille.

De gemeente Voorne aan Zee hanteert hiervoor de volgende uitgangspunten:

De vastgoedportefeuille: 1. Vastgoed is geen doel maar een middel. Het vastgoed dat bijdraagt aan de doelstellingen van de gemeente, valt in de kern portefeuille. Als het eigendom van het gebouw niet(meer) bijdraagt aan het realiseren van gemeentelijke doelstellingen, beleid, ontwikkelingen en of trends wordt dit gebouw opgenomen in de categorie nietkernportefeuille. 2. Vraag naar en aanbod van huisvesting brengen we samen in een portefeuilleplan. In dit plan benoemen we het toekomstperspectief van het gebouw op basis van de functie van het gebouw, financiële informatie en de maatschappelijke waarde.

4

5. De gemeente is als eigenaar van vastgoed verantwoordelijk voor gezonde, veilige en duurzame gebouwen voor gebruikers en omgeving. Beheer en exploitatie zijn passend bij doel en gebruik van het gebouw waarin alle vormen van beheer mogelijk zijn. 6. Verduurzaming van de kern portefeuille vindt plaats op strategische en natuurlijke wijze. De verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed zal worden uitgewerkt in een routekaart en uitvoeringsplan per gebouwsoort en zoveel als mogelijk in afstemming zijn met de totale wijkgerichte energietransitie.

2. De Vastgoedportefeuille Dit hoofdstuk beschrijft de ambitie die we hebben met betrekking tot het vastgoedmanagement. We beschrijven de samenstelling van de huidige vastgoedportefeuille en het portefeuilleplan en geven richting aan hoe we kunnen komen tot keuzes met betrekking tot de omvang en kwaliteit van de vastgoedportefeuille.

Ambitie De gefuseerde gemeentelijke vastgoedportefeuille Voorne aan Zee bestaat in basis totaal uit 167 gebouwen en objecten, en kent een behoorlijke geografische spreiding. Team Vastgoed is verantwoordelijk voor het effectief en efficiënt beheren en onderhouden van totaal 133 gebouwen en objecten. De overige gebouwen worden door derden beheerd en onderhouden. Een dergelijke omvang van de vastgoedportefeuille kent een grote maatschappelijke- en financiële waarde. De vastgoedportefeuille dient een aantal doelen. Het gemeentelijke vastgoed moet bijdragen aan gemeentelijke taken en doelstellingen uit het collegeprogramma, faciliteert ambtelijke huisvesting en voorziet in strategische belangen. Als gemeente zijn we verantwoordelijk voor het creëren van maatschappelijke, culturele ontplooiingen en vrijetijdsbesteding in stad, dorpen, buurt en wijken. Bruikbaarheid en toegankelijkheid van maatschappelijk vastgoed in stad, dorpen, buurt en wijken zorgen voor sociale cohesie. Dat betekent dat het goed faciliteren en beheren van gemeentelijk vastgoed van groot belang is en alleen volgend kan zijn op gemeentelijke doelstellingen. Hierbij is het belangrijk en noodzakelijk om aspecten als inzicht, grip, sturing, financieel bewustzijn en besluitvorming rondom het vastgoed goed inzichtelijk te hebben.

Effectief vastgoedmanagement moet leiden tot doelmatige vastgoedkeuzes, kostenbewustzijn en het juiste inzicht geven over de maatschappelijke

waarde van het gebouw. We streven naar maximale maatschappelijke opbrengst tegen zo min mogelijke kosten. Dit vraagt om efficiënte inzet en kwalitatieve instandhouding van de gemeentelijke gebouwen en gronden. Effectief vastgoedmanagement wordt in de volgende punten samengevat:

• Voorne aan Zee streeft naar een duurzame, • • •

•

• • •

betaalbare, toekomstbestendige vastgoedportefeuille. We gebruiken ons gemeentelijk vastgoed waar mogelijk multifunctioneel en efficiënt. Het vastgoed dat beleidsdoelen ondersteunt valt onder de kernportefeuille. Draagt het vastgoed niet (meer) bij aan het realiseren van beleidsdoelstellingen en maatschappelijke waarde, behoort het niet tot de kernportefeuille, en wordt het vastgoed afgestoten. De gemeente Voorne aan Zee is in haar vastgoedmanagement een resultaatgerichte en dienstverlenende organisatie die flexibel en adequaat inspeelt op ontwikkelingen en vraagstukken op het gebied van vastgoed. We verhuren ons gemeentelijk vastgoed minimaal kostendekkend. De handelwijze over het vastgoed is professioneel, transparant en eenduidig. Interne processen verlopen efficiënt, beslissingen over vastgoed worden integraal voorbereid en integraal afgestemd waarbij we scherp rekening houden met de wensen en belangen van de eigen organisatie, maatschappelijke organisaties, huurders/ gebruikers van het vastgoed en financiën.

Ambitie in het vastgoedmanagement

5

De rode markers in het bijgevoegde kaartje geven een indruk over de verdeling van het gemeentelijk vastgoed. In deze kaart worden nog de voormalige gemeentegrenzen weer gegeven.

6

Samenstelling Portefeuille Het bezit van vastgoed is geen kerntaak van de gemeente. Vastgoed is een middel om gemeentelijk taken uit te voeren en bij te dragen aan maatschappelijke doelstellingen op gebied van economie, cultuur, zorg, welzijn en sport. Het doel is om een zo groot mogelijke maatschappelijke opbrengst te realiseren tegen zo min mogelijk kosten. Om te kunnen sturen op de omvang, samenstelling en kwaliteit van de vastgoedportefeuille maken we een onderscheid in een kernportefeuille en een nietkernportefeuille.

Kernportefeuille De kernportefeuille is een basisbestand van panden die bijdragen aan de gemeentelijke beleidsdoelstellingen.

Denk daarbij aan doelstellingen op gebied van cultuur, zorg, veiligheid, economie, welzijn, sport, huisvesting voor eigen organisatie en herontwikkelingsvastgoed.

Niet-Kernportefeuille Als het eigendom van het gebouw/object niet(meer) bijdraagt aan het realiseren van gemeentelijke doelstellingen is sprake van niet-beleidsondersteunend vastgoed. In dat geval valt het gebouw niet meer in de kernportefeuille. Gedacht kan worden aan ruimte zonder functie, of aan commerciële gebouwen, zoals kantoorruimten voor derden, bergingen of beeldbepalend bezit zonder dat dit een gemeentelijke doelstelling dient. Als het gebouw in de niet kernportefeuille valt kan het (op termijn) worden verkocht. Bij de beoordeling of er sprake is van vastgoed dat tot de kernportefeuille behoort hanteren wij een beslisboom:

Vastgoedobject

Vloeit het eigendom voort uit een wettelijke verplichting?

Ja

Nee

Is het eigendom noodzakelijk voor of draagt dit in belangrijke mate bij aan het realiseren van een gemeentelijke doelstelling? Nee

Ja

Kernportefeuille

Ja

Is het eigendom op grond van bestuurlijke, strategische, juridische of financiële overwegingen? Nee

Niet in kernportefeuille

Figuur 1 Afbeelding: Beslisboom gemeentelijke vastgoedportefeuille (bron: Metafoor Vastgoed).

Vastgoedobject Nee

Vloeit het eigendom voort uit een wettelijke verplichting? Nee

Ja

Huisvesting in bestaande portefeuile

7

Uitgangspunt 1: Vastgoed is geen doel maar een middel. Het vastgoed dat bijdraagt aan de doelstellingen van de gemeente, valt in de kern portefeuille. Als het eigendom van het gebouw niet(meer) bijdraagt aan het realiseren van gemeentelijke doelstellingen, beleid, ontwikkelingen wordt dit gebouw opgenomen in de categorie niet-kernportefeuille. Door de kernportefeuille in te delen in categorieën en de gebouwen die we afstoten in de niet- kernportefeuille in te delen, geeft dit meer inzicht over de omvang, samenstelling en de sturing die nodig is van het gemeentelijke vastgoed. Onderstaande tabel bevat de indeling in categorieën van de vastgoedportefeuille. Vastgoedportefeuille

Omschrijving

Huisvesting gemeentelijke diensten

Gebouwen die in dienst zijn om onze primaire taak als gemeente te kunnen uitoefenen zoals een gemeentehuis of een gemeentewerf.

Maatschappelijk Vastgoed

8

Onderwijs

Schoolgebouwen in het primair en voortgezet onderwijs die bijdragen aan het faciliteren van een veilige leeromgeving binnen de omgeving van VaZ

Sport

Gebouwen die bijdragen aan de beleidsdoelen rondom sport zoals een sporthal, gymzaal of een zwembad.

Welzijn

Gebouwen die bijdragen aan de beleidsdoelen rondom welzijn zoals een buurthuis of een bibliotheek.

Cultuur

Gebouwen die bijdragen aan de beleidsdoelen rondom cultuur zoals een theater of een museum.

Monumenten

Gebouwen en bouwkundige gebouwen met een monumentale status (beschermd/ gemeentelijk of rijks-monumentaal).

Strategisch vastgoed

Strategisch vastgoed als middel om beleids- en strategische doelen te realiseren.

Niet kern portefeuille

Vastgoed wat geen beleids- en strategische doelen heeft.

Strategisch vastgoed bestaat uit gebouwen met een strategische locatie, of vastgoed wat tijdelijk gebruikt of aangehouden wordt met het oog op toekomstige ontwikkelingen. Het strategisch vastgoed wordt gekenmerkt door een tijdelijke horizon. Het is immers vastgoed dat wordt verworven en aangehouden om vroeg of laat gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken, te sturen of te vergemakkelijken. Op enig moment wordt dit vastgoed gesloopt of herontwikkeld. Onderstaand diagram toont de verdeling van de huidige deel portefeuilles.

Strategisch Vastgoed

Monumenten

Vastgoedportefeuille Voorne aan Zee

Sport

Het maatschappelijke vastgoed in Voorne aan Zee biedt onderdak aan een tal van organisaties die mensen stimuleren tot sport, cultuur en spel, ondersteunen, perspectief geven en voor verbinding in wijken en buurten zorgen. Kenmerk van maatschappelijk vastgoed is dat het voorzieningen in het brede maatschappelijke domein faciliteert. In veel gevallen is het voor het huisvesten van activiteiten waarvoor we als gemeente een subsidie verlenen. Bij de meeste gebouwen in maatschappelijk vastgoed is er naast een huurrelatie dan ook een subsidierelatie. Van belang is het besef dat (maatschappelijk) vastgoed niet alleen voorziet in ruimtebehoefte voor één of meer specifieke gebruikers maar een maatschappelijke waarde vervult in onze wijken en buurten. Zo kan de aanwezigheid van maatschappelijk vastgoed een stimulans zijn voor vitale wijken en buurten, huisvesting bieden aan zorgvoorzieningen, sport, cultuur en spel. Belangrijk om bij gebiedsontwikkelingen, zoals woningbouw, ook te zorgen voor de

Strategisch vastgoed

Cultuur

Welzijn, Sport, Cultuur en Monumenten

De instandhouding van een aantal binnensportaccommodaties (10) en het cultuurhuis van de voormalige gemeente Hellevoetsluis zijn belegd bij een commerciële partij. Deze partij is voor een periode van 10 jaar verantwoordelijk voor de uitvoering van het totale beheer en onderhoud.

Welzijn

Deze deelportefeuille omvat gebouwen voor het basis en voortgezet onderwijs. Scholen zijn een belangrijke voorziening voor de inwoners van Voorne aan Zee. De gemeente heeft dan ook een wettelijke plicht om zorg te dragen voor de onderwijshuisvesting voor het primair en voortgezet onderwijs. De basis voor het onderwijshuisvestingsbeleid van de gemeente is vastgelegd in de verordening voor de onderwijshuisvesting en het integraal huisvestingsplan. De gemeente Voorne aan Zee heeft zorgplicht voor deze gebouwen. Het juridisch eigendom van schoolgebouwen ligt bij de schoolbesturen. De instandhouding van de schoolgebouwen wordt door de schoolbesturen zelfstandig uitgevoerd. De gemeente is in deze economisch eigenaar van het gebouw en heeft het economisch claimrecht: bij beëindiging van het gebruik als school gaat het juridisch eigendom over naar de gemeente. Er zijn echter enkele uitzonderingen, zoals bepaalde schoolgebouwen waarvan de gemeente zowel juridisch als economisch eigenaar is. Deze gebouwen vallen binnen de vastgoedportefeuille en de kosten hiervoor zijn opgenomen in de begroting.

Onderwijs

Onderwijs

tijdige beschikbaarheid van vastgoed om maatschappelijke voorzieningen te kunnen huisvesten.

Eigen huisvesting

Toelichting op schema van pagina 8:

9

Het Portefeuilleplan Om te kunnen komen tot een kern en niet-kernportefeuille is de juiste informatie over het gebouw nodig. Zodat bepaald kan worden of het gebouw kan voldoen aan de wensen van de huisvestingsvraag. Hiervoor is het nodig om voor een gebouw het toekomstperspectief helder te hebben. In een toekomstperspectief van een gebouw breng je vraag en aanbod samen en wordt de wijze van het onderhoud en beheer van het gebouw afgestemd met het gebruik en functie van het gebouw. Het ontwikkelen van een toekomstperspectief per gebouw vraagt om integrale samenwerking tussen team vastgoed en de verschillende beleidsafdelingen. Hiervoor kan je een aantal processtappen doorlopen: inventariseren, analyseren, concluderen, uitvoeren en evalueren. Aangezien dit een dynamisch proces is en na evaluatie periodiek opnieuw uitgevoerd zal worden, zijn de stappen neergezet in de volgende cyclus:

Inventariseren

Analyseren

Evalueren

Portefeuilleplan

Concluderen

Uitvoeren

Toekomstperspectief

(bron: Metafoor Vastgoed).

10

Inventariseren vraag en aanbod De gemeentelijke beleidsdoelstellingen, taken en werkzaamheden leiden tot huisvestingsvragen en geven een goed inzicht welke behoefte er ligt aan vastgoed met specifieke kenmerken op gebied van locatie en ruimte die er nodig is. Het inventariseren van de huisvestingsvraag met de daarbij horende inventarisatie over welke behoefte er ligt wordt geformuleerd vanuit de beleidsafdelingen. Het inventariseren van het beschikbare vastgoed ligt bij team vastgoed. Hiervoor gaan we uit van: a) Gebouw technische informatie b) Financiële informatie c) Maatschappelijke waarde Gebouw technische informatie: Het gebouw zelf geeft waardevolle informatie. Het betreft dan basisgegevens zoals functie, bouwjaar, (verhuurbare) oppervlakte, onderhoudstoestand en dergelijke. Financiële informatie: De kosten en opbrengsten van een gebouw bepalen het financiële rendement. Aan de kostenkant betreft het kapitaalslasten en exploitatielasten waaronder onderhoud, belastingen, verzekeringen voor zover voor rekening eigenaar. De opbrengsten kant wordt bepaald door de huuropbrengsten en

bijvoorbeeld subsidieregelingen overheid. Naast het jaarlijkse financiële resultaat is de waarde van het gebouw relevant omdat deze meeweegt in beslissingen voor de toekomst van het gebouw. Voor de financiële waarde van gemeentelijke vastgoed gaan we uit van de boekwaarde van het gebouw. We schrijven af volgens de lineaire methodiek en hanteren de maximale afschrijvingstermijnen zoals vastgesteld in de financiële verordening Voorne aan Zee 2023. Voor nieuw aan te kopen vastgoed worden grond en gebouw apart getaxeerd omdat we alleen de waarde van het gebouw kunnen afschrijven. Maatschappelijke waarde: Het maatschappelijk nut of waarde van vastgoed speelt een steeds belangrijkere rol bij keuzes over omvang en samenstelling van de portefeuille. Het gaat er niet meer alleen om of een vastgoedgebouw in financieel opzicht rendabel is of technisch in orde is maar steeds meer over wat het gebouw en het gebruik daarvan in niet-financiële zin betekent: Wat betekent het voor de samenleving en de omgeving? Welke verbetering zien we voor onze inwoners, wijken en buurten. Om de maatschappelijk waarde van een gebouw te kunnen beoordelen ontwikkelen we een standaard tabel waarin we vanuit de diverse afdelingen en teams de verschillende invalshoeken bepalen op basis van beleidsdoeleinden, bruikbaarheid/ functionaliteit, toegankelijkheid en omgeving.

Als voorbeeld is een mogelijk model hieronder bijgevoegd.

Omgeving

Bezoeker

Huurder gebouw

Gemeente

Effect inwoners

Programmering activiteiten

Functionaliteit

Bezettingsgraad

Sociale cohesie

Bereikbaarheid

Tevredenheid

Effect beleid

Leefbaarheid

Veiligheid

De te leveren prestaties/ Welke gebruiker activiteiten passend bij het beleidsdoel

11

Analyseren en concluderen Nadat de huisvestingsbehoefte en het beschikbare vastgoed met de daarbij horende maatschappelijke waarde, gebouw technische en financiële informatie in beeld zijn gebracht, worden deze met elkaar afgestemd. Op deze manier wordt duidelijk of de vraag naar huisvesting overeenkomt met het aanbod en wat er eventueel nodig is om hierin te kunnen voldoen Hier zijn verschillende uitkomsten mogelijk:

• Het in stand, en in exploitatie houden • Investeringen doen, zoals bijvoorbeeld in de staat van vastgoed

• Strategisch aanhouden voor een ander doeleinde, gebruik of herontwikkeling

12

Uitvoeren en evalueren Na vaststelling van het portefeuilleplan door het college wordt dit volgens de vastgestelde planning uitgevoerd. Om een goed inzicht te blijven houden over de keuzes van de vastgoedportefeuille wordt het portefeuilleplan minimaal elke vier jaar geactualiseerd. Omdat het portefeuileplan een dynamisch proces is kan het nodig zijn om bij beleidswijzigingen of veranderde omstandigheden eerder te actualiseren. Het portefeuilleplan valt onder de verantwoordelijkheid van team vastgoed, maar is de uitkomst van een integraal proces vanuit verschillende teams en disciplines waarin gemeentelijke beleid leidend is.

• Verkopen of afstoten

Uitgangspunt 2:

De uitkomsten van de inventarisatie van vraag en aanbod, gebouw technische en financiële informatie en het maatschappelijke rendement van het gebouw leggen we vast in een portefeuilleplan. Op basis hiervan krijgen we inzicht in de acties die op korte termijn nodig zijn en beschrijven we het gewenste toekomstbeeld voor de langere termijn op basis van functie, financiële informatie en maatschappelijke waarde.

Vraag en aanbod naar huisvesting brengen we samen in een portefeuilleplan. In dit plan benoemen we het toekomstperspectief van het gebouw op basis van de functie van het gebouw, financiële informatie en de maatschappelijke waarde.

Sturing van de vastgoedportefeuille

Samenbrengen vraag en aanbod

De gemeente heeft tot doel om met haar vastgoed een zo groot mogelijke maatschappelijke opbrengst te realiseren tegen Vloeit het eigendom voort uit een wettelijke verplichting? zo min mogelijk kosten. Dit vraagt om continue sturing op de samenstelling en kwaliteit van de Nee vastgoedportefeuille. Maatschappelijk gewenste voorzieningen kunnen op deze wijze flexibel, het eigendom noodzakelijk voor of draagt dit in efficiëntIsen effectief worden gehuisvest. De belangrijke mate bij aan het realiseren van een gemeentelijke vastgoedportefeuille is dan ook gemeentelijke doelstelling? voortdurend in beweging.

De beleidsafdelingen stellen de vraag en behoefte naar huisvesting op, die gekoppeld is aan de te realiseren beleidsdoelen. Bijvoorbeeld huisvesting voor buurtactiviteiten op het Ja gebied van welzijn of een ontmoetingsruimte voor jongeren. Deze vraag naar huisvesting wordt beoordeeld op basis van de criteria voorJade kernportefeuille. Als de gemeente Kernportefeuille besluit om in te gaan op de huisvestingsvraag, wordt er gekeken naar de meest efficiënte en effectieve manier om hierin te voorzien. Bij Ja deze afweging wordt gekeken naar zaken zoals financiën, multifunctioneel gebruik, circulariteit, maatschappelijk rendement, en risicobeheersing.

Vastgoedobject

Nee

De portefeuillesturing kunnen we onderscheiden in drie fasen. Is het eigendom op grond van bestuurlijke, strategische, juridische of financiële overwegingen?

(matchen) • Samenbrengen vraag en aanbod Nee • Herontwikkeling of afstoten • Beheer en exploitatie Niet in kernportefeuille

Bij het doorlopen van de besluitvormingsprocedure wordt er gebruik gemaakt van verschillende scenario’s, zoals in de volgende figuur beschreven.

Vastgoedobject Nee

Vloeit het eigendom voort uit een wettelijke verplichting?

Ja

Huisvesting in bestaande portefeuile

Nee

Is er binnen de portefeuille huisvesting geschikt te maken?

Ja

Huisvesting in bestaande portefeuile geschikt maken

Nee

Is er in de markt geschikte huisvesting te vinden? Nee

Ja

Huisvesting in de markt aanhuren/aankopen op basis van financieel scenario en duurzaamheid van de huisvestingsvraag

Huisvesting in een nieuw te bouwen object overwegen

(bron: Metafoor Vastgoed).

13

Aankopen vastgoed Indien blijkt dat het huidige vastgoed niet voldoet aan de huidige huisvestingsbehoefte en er geen mogelijkheden zijn voor multifunctioneel gebruik of huur van vastgoed, kan de gemeente overwegen om vastgoed aan te kopen of nieuw te laten bouwen. Aankoop van vastgoed kan worden ingezet voor het realiseren van duidelijke beleidsdoelstellingen of voor een gewenste (her) ontwikkeling. De aankopen gebeuren transparant, op basis van een onafhankelijke externe taxatie. Deze aankopen worden gedaan door team vastgoed in opdracht van de beleidsafdelingen. Bij het ontwikkelen van vastgoed is de beleidsverantwoordelijke wethouder verantwoordelijk voor het opdrachtgeverschap aan team vastgoed en daarmee voor de financiën.

Uitgangspunt 3: We benutten ons bestaand vastgoed zo efficiënt en multifunctioneel mogelijk. Aankoop of nieuwbouw van vastgoed is alleen te overwegen als er sprake is van een duidelijk maatschappelijk belang waarbij de markt niet in de huisvestingsvraag kan voorzien en er geen gebruik kan worden gemaakt van bestaand vastgoed.

Herontwikkeling en afstoting Een gebouw dat leegkomt wordt beoordeeld of het in huidige of aangepaste vorm kan worden ingezet voor het realiseren van beleidsdoelstellingen. Daarbij wordt gekeken naar de huisvestingsvraag, de behoeften van de specifieke plek en de mogelijkheden van het gebouw. Er zijn dan verschillende opties:

• Nieuwe huurder binnen hetzelfde beleidsveld in hetzelfde pand: • Nieuwe huurder vanuit een ander beleidsveld in hetzelfde pand; • Aanpassing van het pand om opties voor nieuwe huurder(s) mogelijk te maken; • Aanhouden om in te kunnen spelen op opkomende huisvestingsbehoeften in de nabije toekomst. Vanuit team vastgoed wordt voor deze analyse samen met de verschillende afdelingen en

14

teams een uitgebreid intern traject gestart. Samen kijken ze of het gebouw anders inzetbaar is. Deze analyse kan leiden tot de conclusie dat het gebouw niet kan bijdragen, ook niet in gewijzigde vorm, aan het realiseren van beleidsdoelstellingen. Het gebouw past dan niet meer in de kernportefeuille en kan worden afgestoten. Verkoop van vastgoed vindt transparant plaatsen tegen marktconforme condities (zie ook hoofdstuk thema’s en juridische aspecten). Ook als het verkoop betreft aan maatschappelijke organisaties, burgerinitiatieven of buurtgroepen. In het selectieproces bij verkoop kan echter naast de hoogste prijs ook de afweging worden gemaakt om relevantie toe te kennen aan andere dan financiële aspecten. Daarbij kan gedacht worden aan een specifieke invulling, stedenbouwkundige voorwaarden of participatieaspecten. Dit afwegingskader is vooraf inzichtelijk voor belangstellende partijen. Mocht er sprake van zijn dat beeldbepalend bezit niet meer tot de kernportefeuille behoort en moet worden verkocht, kunnen er afspraken worden gemaakt over het behoud van de cultuurhistorische waarde, de bouwkundige instandhouding en de beleefbaarheid. Hiertoe kunnen in de koopovereenkomst kwalitatieve verplichtingen met een kettingbeding worden opgenomen, en eventueel ook een aanbiedingsplicht aan de gemeente bij voorgenomen doorverkoop.

Uitgangspunt 4: Gebouwen die niet tot de kernportefeuille behoren kunnen worden afgestoten. Hiervoor hanteren we een beslisboom en volgen we de stappen uit het portefeuilleplan zoals beschreven in het strategisch vastgoedplan. Bij het afstoten van beeldbepalend vastgoed kunnen voorwaarden worden opgenomen om instandhouding voor de toekomst te borgen.

Beheer- en exploitatiefase Gebouwen uit de vastgoedportefeuille worden beheerd en geëxploiteerd. In het beheer en onderhoud zien we vooral toe op technische, facilitaire en administratieve aspecten. In de exploitatie zien we toe op de juridische en financiële kant. De doelstellingen en toekomst perspectief van het gebouw bepalen de wijze van beheer en exploitatie. Hier gaan we uit van het standpunt dat we gemeentelijke vastgoed effectief en efficiënt exploiteren waarin alle vormen van beheer mogelijk zijn. Vastgoedportefeuille

Beheer

Exploitatie

Maatschappelijk: Onderwijs, Sport, welzijn, Cultuur, Monumenten (116)

Doelmatig, flexibel, waar mogelijk dubbelgebruik

Kostendekkend of marktconform

Huisvesting gemeentelijke diensten (9)

Maatwerk

Lage exploitatielasten

Strategisch vastgoed (8)

Doelmatig, tijdig beschikbaar, Gericht op waarde behoud

Zo rendabel mogelijk

Niet kernportefeuille

Doelmatig

Zo rendabel mogelijk / lage exploitatielasten

Voor het beheer en exploitaties van binnensport- en culturele accommodaties loopt een onderzoek. Dit onderzoek gaat inzicht geven in de exploitaties van deze accommodaties, zodat er keuzes gemaakt kunnen worden met betrekking tot het harmoniseren en herijken van deze exploitaties.

15

Tijdelijk beheer Een bijzondere vorm van beheer en exploitatie wordt gevormd door het tijdelijk beheer. Wanneer er gebouwen leegkomen die op korte of langere termijn nodig zijn voor gebiedsontwikkelingen of in aanmerking komen voor herontwikkeling worden deze opgenomen in de kernportefeuille. Deze gebouwen worden zoveel mogelijk tijdelijk verhuurd. Dit geldt ook voor de gebouwen die we afstoten. Met tijdelijk beheer blijft het gebouw in gebruik (waarde behoud), wordt een deel van de exploitatielasten gedekt en kan het mogelijk dienen als aanjaagfunctie voor gebiedsontwikkelingen. In de praktijk is het soms lastig of zelfs onmogelijk om tijdelijk te verhuren. Dat komt onder andere doordat het tijdelijk is. Daarnaast zijn sommige ruimten lastig te verhuren omdat ze bestemd waren voor specifieke functies en er daarvoor aanpassingen zijn gedaan. Het tijdelijk verhuren wringt meestal met de kostendekkende huur. Daarom kan door team vastgoed bij leegstand in sommige gevallen van de kostendekkende huur worden afgeweken. Mocht het gebouw niet verhuurd kunnen worden wordt er leegstandsbeheer ingezet.

Meerjarige onderhoudsplanning Een belangrijk onderdeel in de rol van gebouweigenaar is het plannen en organiseren van het onderhoud aan de gebouwen. Onderhoud is van grote invloed op de levensduur, technische kwaliteit, staat van veiligheid en de (financiële) waarde van een gebouw. Voorne aan Zee heeft het beheer en onderhoud vastgelegd in een meerjarig onderhoudsplan. Het meerjarig onderhoudsplan geeft inzicht in het technisch beheer en onderhoud en verduurzaming van het huidige gemeentelijk vastgoed en de daarvoor benodigde budgetten. Het meerjarig onderhoudsplan wordt elke vijf jaar geactualiseerd en geeft ook een financiële doorkijk voor de komende tien jaar. In de huidige situatie worden de onderhoudskosten ten laste van de begroting gebracht en vervallen deze aan het einde van het financiële boekjaar. In de praktijk blijkt dat het uitvoeren van groot onderhoud om verschillende uiteenlopende redenen niet altijd haalbaar is binnen een jaarlijkse planning. Om de financiën van het onderhoud voldoende te kunnen borgen is het nodig om een egalisatievoorziening voor onderhoud in te voeren. Hieraan kan een jaarlijkse toevoeging worden gedaan zodat de kosten van het groot onderhoud beter gespreid worden en we zo een kwalitatieve instandhouding van het vastgoed beter kunnen borgen.

Een bijkomend voordeel van deze werkwijze is dat het risico op extra budget voor onverwachte grote werkzaamheden wordt beperkt.

16

Onderhoudsniveau Het huidige gemeentelijk vastgoed wordt in zijn algemeenheid onderhouden op een conditieniveau 3 (redelijk) volgens de NEN 2767. De NEN 2767 is de onderlegger voor de conditie en een technische conditiemeting, die een brede toepassing vindt binnen Nederlandse gemeenten en andere professionele vastgoedbeheerders. Hierdoor is een realistische inschatting te maken voor wanneer onderhoud benodigd is om het gebouw in de gewenste conditie te behouden. Het onderhoud is erop gericht om functionaliteit en de conditie van het gebouw in stand te houden. Onder invloed van slijtage, veroudering en externe invloeden neemt de onderhoudsstaat binnen de levenscyclus van een gebouw af. Door het plegen van onderhoud worden kwaliteitsverliezen zoveel mogelijk beperkt. De instandhouding via onderhoud gaat uit van een gelijkblijvende functie. Vanuit de keuzes die voortkomen uit het strategisch vastgoedplan kan de wijze van het onderhoud op een ander niveau gaan plaatsvinden. Zie bijgevoegde tabel: Uitleg over NEN 2767

Score (cijfer)

Resultaat

Omschrijving

1

Uitstekend

Uitstekende kwaliteit, sprake van incidentele (geringe) mankementen.

2

Goed

Enige veroudering, geen onderhoudsschade of -behoefte

3

Redelijk

Plaatselijke veroudering, beperkte onderhoudsschade of -behoefte.

4

Matig

Functievervulling incidenteel in geding; aanwezige onderhoudsveroudering.

5

Slecht

Veroudering is onomkeerbaar; grote onderhoudsveroudering.

6

Zeer slecht

Vervanging is noodzakelijk; technisch afgeschreven.

17

Aanvullend op de conditie van bouw- en installatiedelen is het van belang om ook risico’s in beeld te brengen, zodat naast conditie gestuurd onderhoud ook sprake is van risico gestuurd onderhoud. In dit kader zijn de volgende risico’s relevant: Veiligheid/gezondheid, wet- en regelgeving, functionaliteit, klachtenonderhoud, energieverbruik.

We stellen dan ook dat beheer passend is bij doel en gebruik van het gebouw.

Voor de toekomst geldt dat de doelstellingen van het specifieke gebouw en de categorie waartoe het behoort, de wijze van beheer en exploitatie bepalen. Mocht blijken dat het gebruik en functie van het gebouw niet (meer) in verhouding staan met de wijze en kosten voor het onderhoud, wordt een voorstel gedaan om het gebouw, voor herontwikkeling in te zetten, te renoveren, of af te stoten, zoals eerder is beschreven.

Uitgangspunt 5:

Om in de toekomst effectieve beslissingen te nemen over het behouden en afstoten van gebouwen, duurzaamheidsmaatregelen, en het bewust kiezen voor tijdelijk leegstandsbeheer in afwachting van herontwikkeling, stemmen we het onderhoud en de bijbehorende kosten beter op het gebruik en de functie, ook op de lange termijn. Hiermee creëren we nog beter inzicht, grip, sturing en financieel bewustzijn waardoor beheer en onderhoud op ander wijze gaat plaatsvinden.

18

De eventuele gevolgen die voortvloeien vanuit de keuzes uit het strategisch vastgoedplan zullen het nodig maken om het meerjarig onderhoudsplan in de toekomst tussentijds te actualiseren en aan te passen.

De gemeente is als eigenaar van vastgoed verantwoordelijk voor veilige, gezonde en duurzame gebouwen voor gebruikers en omgeving. Beheer en exploitatie zijn passend bij doel en gebruik van het gebouw waarin alle vormen van beheer mogelijk zijn.

Verduurzaming gemeentelijk vastgoed Als Voorne aan Zee ligt er grote motivatie en ambitie om te voldoen aan de klimaateisen van 2050. De ambitie om de vastgoedportefeuille te verduurzamen, is daarvan een belangrijk onderdeel. Onderhoud en verduurzaming van de vastgoedportefeuille hangen nauw samen. De eigenaar van vastgoed is verantwoordelijk voor duurzame, veilige en gezonde gebouwen voor gebruikers en omgeving. Het is nuttig en

noodzakelijk om met een brede kijk naar de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed te kijken. Verduurzaming brengt hoge kosten met zich mee die lang niet altijd opwegen tegen de investeringen van de verduurzamingen. De verduurzaming van gemeentelijk vastgoed heeft dan ook zeker prioriteit en aandacht maar zal strategisch en op natuurlijke wijze gaan plaats vinden. De verduurzaming zal zich binnen de afschrijvingstermijn van het vastgoed moeten kunnen terugverdienen. Om richting te kunnen geven aan de beoogde verduurzaming van de gemeentelijke vastgoedportefeuille is het allereerst nodig om te komen tot een efficiënte kernportefeuille en portefeuilleplan zodat we beleidsmatige keuzes kunnen maken voor de korte en lange termijn. De gemeente zal als eigenaar op hoofdlijnen een duurzaamheidsambitie voor de vastgoedportefeuille moeten formuleren. Bij verduurzaming van vastgoed wordt vaak de nadruk gelegd op energie, CO2-reductie, aardgas loos en circulariteit. Op dit moment is de gemeente Voorne aan Zee druk bezig met het koers bepalen op welke wijze we als gemeente de energietransitie binnen onze wijken en buurten gaan uitvoeren. Een uitgangspunt in het verduurzamen van gemeentelijk vastgoed is dat deze zal aansluiten op de totale aanpak wijk gerichte energietransitie die de komende jaren binnen de gemeente ontwikkeld wordt.

Voor het verduurzamen van gemeentelijk vastgoed gaan we in Voorne aan Zee uit van onderstaande kaders die verder worden uitgewerkt in een routekaart en een uitvoeringsplan per gebouwsoort.

• Het Rijk gaat uit van aardgasvrije wijken in • • •

2050. Verduurzaming van gemeentelijk vastgoed zal strategisch en op natuurlijke wijze plaats vinden. De investering verdient zich binnen de afschrijftermijn terug. Als dit niet het geval is, wordt een integrale afweging gemaakt tussen verschillende maatregelen. De verduurzaming van gemeentelijk vastgoed sluit aan en wordt afgestemd op de totale aanpak wijk gerichte energietransitie van Voorne aan Zee.

Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Verduurzaming is niet vrijblijvend. Om gemeenten te ondersteunen is vanuit de VNG de methodiek van de sectorale routekaart ontwikkeld. Vanuit deze sectorale routekaarten (voor maatschappelijk gemeentelijk vastgoed, onderwijs, sport, monumenten) wordt gemeenten gevraagd om een eigen routekaart op stellen inclusief een uitvoeringsplan voor vier jaar, dat vervolgens elke vier jaar wordt herzien. In de routekaart en het uitvoeringsplan worden nulstatus, ambitieniveau, strategie, organisatie, financiën en techniek concreet gemaakt. Daarbij kijken we naar de samenhang vanuit het toekomstperspectief en portefeuilleplan van ons vastgoed zodat onderbouwde keuzes worden gemaakt ten aanzien van de te kiezen duurzaamheidsniveaus. De verduurzaming van de gemeentelijke vastgoedportefeuille vraagt om investeringen, die voor een deel rendabel zijn (terugverdieneffect) maar soms ook onrendabel. Voor de financiering van verduurzaming en de dekking van investeringen wordt een beroep gedaan op de gecombineerde inzet van bestaande budgetten, de inzet van subsidies, en het doorbelasten van investeringen in een eventuele hogere kostendekkende huur (De huurder bespaart tenslotte op energielasten). Deze financiële keuzes maken integraal onderdeel uit van de besluitvorming over de op te stellen eigen routekaart met uitvoerings- en implementatieplan.

Uitgangspunt 6: Verduurzaming van de kern portefeuille vindt plaats op strategische en natuurlijke wijze. De verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed zal worden uitgewerkt in een routekaart en uitvoeringsplan per gebouwsoort en zoveel als mogelijk in afstemming zijn met de totale wijkgerichte energietransitie.

19

Samenvatting De gemeente Voorne aan Zee beheert ruim 133 objecten en panden, variërend van monumentale objecten en panden, buurthuizen, zwembaden en theaters. Het is de taak van de gemeente om op een zorgvuldige manier om te gaan met haar gemeentelijk vastgoed, zowel financieel als maatschappelijk. De gemeente heeft tot doel om met haar vastgoed een zo groot mogelijke maatschappelijke opbrengst te realiseren tegen zo min mogelijk kosten. Hierbij streven wij naar efficiënte inzet en een kwalitatieve instandhouding van de gemeentelijke gebouwen om zo de gewenste bijdrage te leveren aan de maatschappelijk doelstellingen van Voorne aan Zee. Dit vraagt om continue sturing op de samenstelling en kwaliteit van de vastgoedportefeuille. Door het vaststellen van de kaders van dit proces kunnen er goede bestuurlijke keuzes worden gemaakt over de omvang en samenstelling van het vastgoed in Voorne aan Zee en kan er uitvoering worden gegeven aan verantwoord beheren en verduurzamen van onze gebouwen.

Uitwerking

Concreet gaan we in de vastgoedportefeuille onderscheid maken tussen een kernportefeuille en niet kernportefeuille. De kernportefeuille bevat strategisch vastgoed en vastgoed waarvan de inzet moet bijdragen aan de gemeentelijke taken en beleidsdoelstellingen. De niet-kernportefeuille bevat vastgoed wat niet bijdraagt aan beleidsondersteuning. Hiervoor Inventariseren we de vastgoedportefeuille door per gebouw/categorie het gebruik, de financiële prestaties, functie en maatschappelijke waarde in beeld te brengen (toekomstperspectief). Vanuit beleid, trends en ontwikkelingen brengen we de vastgoedbehoefte voor de komende jaren in kaart. En wordt vraag en aanbod samengebracht. Bij de gebouwen die leegstaan wordt er gekeken of het gebouw op andere wijze inzetbaar is. Deze analyse kan leiden tot de conclusie dat het gebouw niet kan bijdragen, ook niet, in een eventuele gewijzigde vorm, aan het realiseren van beleidsdoelstellingen. Het gebouw past dan niet meer in de kernportefeuille en kan in beginsel worden afgestoten. De uitkomsten en conclusies van deze inventarisaties tezamen leggen we vast in het portefeuilleplan. Het portefeuilleplan valt onder de verantwoordelijkheid van team vastgoed maar is de uitkomst van een integraal proces vanuit verschillende teams en disciplines waarin gemeentelijke beleid leidend is.

Nieuwe beleidsontwikkelingen kunnen tot nieuwe inzichten en vastgoedvraagstukken leiden. Het portefeuilleplan is dan ook een dynamisch proces welke bij eventuele beleidswijzigingen en/of veranderde omstandigheden het nodig maakt om te actualiseren. Na vaststelling van het portefeuilleplan door het college kan het volgens vastgelegde planning worden uitgevoerd.

Tot slot

In navolging op de fusie is het nodig om te komen tot strategische beleidsvorming van de vastgoedportefeuille. Hiervoor nemen we de gestelde uitgangspunten zoals beschreven in dit strategisch vastgoedplan als basis. Met het vaststellen van het strategisch vastgoedplan door de raad worden de kaders en richtlijnen gesteld hoe er uitvoering kan worden gegeven aan de te maken keuzes met betrekking tot het aanhouden of afstoten van gemeentelijk vastgoed.

20

Bijlage 1 In deze bijlage beschrijven we de thema’s en juridische aspecten die van belang zijn bij beslissingen over vastgoedobjecten en vastgoedtransacties waaronder marktconformiteit en transparantie, zakendoen met betrouwbare partners, verhuur van vastgoed. Hiervoor hanteren we de volgende uitgangspunten:

Vastgoed thema’s en regelgeving: 1. Alle voorgenomen transacties tot uitgifte van vastgoed worden gepubliceerd overeenkomstig de eisen van de Didamjurisprudentie. 2. Voorafgaand aan aankoop/verkoop/verhuur transacties vindt een staatssteuntoets plaats. 3. Verkooptransacties en/of huurovereenkomsten die vallen binnen de risicocategorieën of gebieden zoals uiteengezet in het gemeentelijk Bibob-beleid toetsen we op Bibob. 4. Bij aankooptransacties wordt zorgvuldig onderzoek gedaan (zgn. due diligence). Bij verkooptransacties wordt vooraf onderzoek gedaan naar tenminste bodem en asbest en wordt voldaan aan de mededelingsplicht. Bij aan- en verkooptransacties vindt onafhankelijke taxatie plaats. 5. Geldstromen van verhuur en subsidie zijn gescheiden. Voor maatschappelijk vastgoed zonder winstoogmerk wordt een kostendekkende huur in rekening gebracht. Voor de overige huurders wordt een marktconforme huur in rekening gebracht. 6. De methodiek van kostprijs dekkende huur zal op basis van een ingroei model gefaseerd worden ingevoerd. 7. Voor huurcontracten worden ROZ-modellen gehanteerd. Onderdeel daarvan is jaarlijkse indexering volgens een vaste systematiek.

Marktconformiteit en transparantie Bij de aan- en verkoop van vastgoed, en ook bij andere vastgoed gerelateerde transacties, houdt de gemeente Voorne aan Zee rekening met de voorwaarden die voortvloeien uit wetgeving en jurisprudentie. Deze betreffen onder ander het voldoen aan de eisen van het Didam-arrest en het verbod op staatssteun. Daarnaast wordt een aantal uitgangspunten geformuleerd die gelden voor de werkwijzen van de ambtelijke organisatie en voor de bestuurlijke besluitvorming.

Didam-arrest Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in het cassatieberoep over de vestiging van een supermarkt in Didam op gemeentegrond. (1) In dit arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat gemeenten bij de verkoop van onroerende zaken alle serieuze gegadigden een kans moeten bieden om mee te dingen. Eén-op-één uitgifte is niet langer zonder meer mogelijk. Dit zorgt ervoor dat, als de gemeente het voornemen heeft een onroerende zaak te verkopen, verhuren of in gebruik te geven, er ruimte moet worden geboden aan potentieel geïnteresseerden om mee te dingen. Indien sprake is van meerdere geïnteresseerden of de verwachting er is dat er meerdere geïnteresseerden kunnen zijn, worden selectiecriteria opgesteld die objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Aan de hand van deze selectiecriteria wordt de uiteindelijke verkrijger geselecteerd.

Uitgangspunt 1: Alle voorgenomen transacties tot uitgifte van vastgoed worden gepubliceerd overeenkomstig de eisen van de Didam-jurisprudentie.

Staatssteun Gemeente Voorne aan Zee werkt met betrekking tot aan-verkoop marktconform en bij verhuur tenminste kosten dekkend. Marktconformiteit houdt in dat prijs en voorwaarden van vastgoed dat wordt verhandeld

21

overeenstemmen met hetgeen in de markt gebruikelijk is voor overeenkomstige situaties en overeenkomt met hetgeen andere partijen in de markt bieden of ontvangen. Bij de aan- en verkoop van een object mag geen sprake zijn van staatssteun. (2) Voor transacties tussen overheden en marktpartijen geldt daarbij het kader zoals beschreven in de Mededeling van de Europese Commissie over het begrip staatssteun uit 2016. De Mededeling biedt handvatten om de marktconformiteit van (grond)transacties te bepalen. Eén daarvan is het uitvoeren van een taxatie door een onafhankelijke deskundige. De taxatie moet plaatsvinden op basis van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria (paragraaf 103 van de Mededeling). De Gemeente Voorne aan Zee kiest bij verkoop of verhuur in beginsel voor een openbare selectieprocedure. Dat betekent een openbare bekendmaking van het voornemen tot uitgifte op basis waarvan belangstellende partijen kunnen inschrijven. Bij verkoop gaan we uit van het criterium ‘hoogste prijs’, tenzij er redenen zijn om ook andere criteria in de selectie mee te laten wegen. Deze eventuele andere criteria worden vooraf vastgesteld en zijn openbaar. Bij verhuur gaan we uit van het criterium minimaal kostendekkend voor maatschappelijke organisaties zonder winstoogmerk en marktconforme huur voor maatschappelijke organisaties met een winstoogmerk en overige organisaties.

1 HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778. 2 Artikel 107 Verdrag over de werking van de Europese Unie.

Uitgangspunt 2: Voorafgaand aan aankoop/verkoop/verhuur transacties vindt een staatssteuntoets plaats.

Zakendoen met betrouwbare partners Voordat de gemeente in zee gaat met een huurder of koper van gemeentelijk vastgoed, voert zij een betrouwbaarheidstoets uit. Dit is een verzamelnaam voor alle activiteiten van de gemeente om een huurder of koper te beoordelen. Dit traject begint altijd met een eigen due diligence-onderzoek. Hierbij bestudeert de gemeente eigen informatie over de wederpartij, en informatie uit openbare bronnen. Deze informatie kan aanleiding zijn voor vervolgonderzoek. Op grond van de Wet Bibob kan een zogeheten Bibob-toets plaats vinden waarbij de integriteit van de bij de transactie

22

betrokken personen wordt beoordeeld. De Bibob toets is afhankelijk van de aard, omvang of complexiteit van de transactie. De Wet Bibob geeft de gemeente de mogelijkheid een aanvraag te weigeren als er sprake is van (een vermoeden van) een strafbaar feit. Om tot een volledig beeld te komen, kan de gemeente hierover informatie inwinnen bij het Regionaal Informatie en Expertise Centrum (RIEC) en ook advies vragen aan het Landelijk Bureau Bibob van het Ministerie van Veiligheid en Justitie. Het Landelijk Bureau Bibob adviseert de gemeente na haar onderzoek. Het gaat dan over hoe groot het gevaar is dat de vergunning, subsidie of vastgoedobject gebruikt wordt voor criminele activiteiten. Met in acht neming van dit advies neemt de gemeente vervolgens haar besluit. Bij aan- en verkooptransacties gelden daarnaast altijd de volgende werkwijzen:

• Bij aankoop vindt onderzoek plaats voor

• •

de bouwtechnisch staat, op juridisch, fiscaal, financieel gebied. Dit heeft als voornaamste doel de risico’s bij aankoop in beeld te brengen. De mate van onderzoek is afhankelijk van de omvang of complexiteit van de transactie. Bij verkoop wordt met zorg voldaan aan de juridische mededelingsplicht. In ieder geval wordt voorafgaand aan verkoop een bodemen asbestonderzoek gedaan. Voorafgaand aan transacties (zowel aankoop als verkoop) vindt taxatie van het object plaats door een onafhankelijke en NRVTgeregistreerde taxateur. Er hoeft geen taxatie plaats te vinden als de prijs dan wel methode om tot een prijs te komen is vastgelegd in een actueel en bevoegd vastgesteld en gepubliceerd document.

Uitgangspunt 3: Verkooptransacties en/of huurovereenkomsten die vallen binnen de risicocategorieën of gebieden vallen zoals uiteengezet in het gemeentelijk Bibob-beleid toetsen we op Bibob.

Uitgangspunt 4: Bij aankooptransacties wordt zorgvuldig onderzoek gedaan (zgn. due diligence). Bij verkooptransacties wordt vooraf onderzoek gedaan naar tenminste bodem en asbest en wordt voldaan aan de mededelingsplicht. Bij aan- en verkooptransacties vindt onafhankelijke taxatie plaats.

Verhuur en financiën Uit oogpunt van transparantie en inzicht in gemeentelijke geldstromen is er een scheiding tussen huur en subsidie. De huur is verbonden aan het gebruik gebouw. De subsidie is een bijdrage van de gemeente omdat de activiteit van belang wordt gevonden. Bij verhuur gaan we uit van het criterium minimaal kostendekkend voor maatschappelijke organisaties zonder winstoogmerk, en marktconforme huur voor de overige huur. De kostendekkende huur zal op basis van een ingroei model gefaseerd en natuurlijk worden ingevoerd; zoals o.a. bij aflopen van bestaande huurcontracten en bij het ingaan van nieuwe huurcontracten. Gemeente Voorne aan Zee streeft naar multifunctioneel gebruik van haar ruimtes zodat het gebruik van het gebouw effectief en efficiënt wordt gebruikt. Om deze reden heeft de gemeente dan ook gebouwen in bezit waarin functies worden gecombineerd. Dit noemen we multifunctionele accommodaties (MFA’s). Het gebouw wordt toegedeeld aan de portefeuille, waarin de meeste vierkante meters bruto vloeroppervlak van het object vallen. Binnen een MFA betalen de commerciële maatschappelijke instellingen en overige organisaties marktconforme huren, terwijl de maatschappelijke instellingen een kostendekkende huur betalen. De marktconforme huuropbrengsten liggen veelal hoger dan de kostendekkende huren.

Wet Markt en Overheid en huurprijssystematiek Als kader voor het bepalen van de huurprijs geldt de Wet Markt en Overheid. Deze wet is onderdeel van de Mededingingswet en bevat gedragsregels voor overheden die economische activiteiten verrichten. De Wet Markt en Overheid bevat vier gedragsregels: 1. De verplichting tot integrale kostendoorberekening; Bij de integrale kostendoorberekening moeten in ieder geval de operationele kosten, de afschrijvings- en onderhoudskosten en de vermogenskosten worden meegerekend. Zie hiervoor ook de financiële verordening Voorne aan Zee 2023. 2. Overheden mogen hun overheidsbedrijf niet bevoordelen boven andere bedrijven;

3. Informatie die gebruikt wordt om economische activiteiten te verrichten, moet ook aan derden ter beschikking worden gesteld; 4. De verplichting om te zorgen voor een functiescheiding tussen bestuurlijke taken en economische activiteiten.

Kostendekkende huur Een kostendekkende huur is een huurprijs die alle kosten van de verwerving, renovatie en exploitatie van een object dekt en die rekening houdt met rente en inflatie. Op hoofdlijnen betekent dit dat de huur de volgende kosten dekt: kapitaalslasten, onderhoudskosten, zakelijke lasten, beheerkosten, niet-verrekenbare btw en andere kosten. Als de maatschappelijke huurder de kostprijs dekkende huur niet kan betalen, kan de huurder – mits diens activiteiten bijdragen aan de vastgestelde gemeentelijke doelstellingen – een subsidie aanvragen voor het uitvoeren van haar activiteiten. In dat geval is sprake van twee geldstromen: Een huurvergoeding van de huurder naar de gemeente en een subsidie van de gemeente naar de huurder. Beide geldstromen worden in de gemeentelijke begroting separaat in het desbetreffende programma verantwoord. Voor specifieke situaties kan de gemeenteraad door middel van een algemeen belangbesluit gemotiveerd afwijken van het uitgangspunt van een kostendekkende huur. De methodiek van kostprijs dekkende huur zal gefaseerd worden ingevoerd.

Toelichting Algemeen belang besluit:

Als een economische activiteit wordt uitgevoerd in het kader van het algemeen belang, mag de gemeente de gedragsregels buiten beschouwing laten. Het is dan onder andere toegestaan een tarief te rekenen dat onder de integrale kostprijs ligt. Hiervoor is een Algemeenbelangbesluit nodig, te nemen door de gemeenteraad. Een Algemeenbelangbesluit dient zorgvuldig voorbereid en voldoende gemotiveerd te worden. Deze motivering dient in ieder geval in te gaan op:

- de aard en de duur van de economische activiteit,

- de locatie,

23

- waarom de economische activiteit in het

kader van het algemeen belang plaatsvindt en waarom ingrijpen door de gemeente gerechtvaardigd is, - de hoogte van de integrale kostprijs en de reden waarom deze integrale kostprijs niet gehanteerd kan worden, welk maatschappelijk tarief wel gerechtvaardigd is. - welke gevolgen het Algemeenbelangbesluit voor overige belanghebbenden heeft en waarom die gevolgen gerechtvaardigd zijn.

Marktconforme huur Voor maatschappelijk vastgoed met een winstoogmerk en/of eventuele commerciële huurders brengt de gemeente Voorne aan Zee een marktconforme huur in rekening. Het hanteren van een systeem van kostendekkende huur bij dit vastgoed is niet reëel. De actuele markthuur van commercieel vastgoed in de vrije sector wordt bepaald door een onafhankelijke taxatie.

Uitgangspunt 5: Geldstromen van verhuur en subsidie worden gescheiden. Voor maatschappelijk vastgoed zonder winstoogmerk wordt een kostprijs dekkende huur in rekening gebracht. Voor overig verhuur wordt een marktconforme huur in rekening gebracht.

Uitgangspunt 6: De methodiek van kostprijs dekkende huur zal op basis van een ingroei model gefaseerd worden ingevoerd.

24

Huurcontracten Bij nieuwe huurcontracten en wijziging van bestaande contracten wordt gebruik gemaakt van de meest recente modellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) met daarbij een Proces-verbaal van oplevering en een Demarcatielijst. Door middel van demarcatie in de huurovereenkomst wordt vervolgens een scheiding aangebracht in de zaken waarvoor de eigenaar verantwoordelijk blijft en de zaken die onder de verantwoordelijkheid van de huurders is. Door deze modellen te hanteren weten beide partijen waar ze aan toe zijn gedurende huurperiode, onder andere voor wat betreft het onderhoud, energielasten en de indexatiemethodiek. Huren worden jaarlijks geïndexeerd volgens de in het huurcontract opgenomen bepalingen.

Uitgangspunt 7: Voor huurcontracten worden ROZ-modellen gehanteerd. Onderdeel daarvan is jaarlijkse indexering volgens een vaste systematiek

Samengevat:

Bij vastgoedtransacties en verhuur van gemeentelijk vastgoed werken we marktconform en transparant, doen we zaken met betrouwbare partners en verhuren we ons vastgoed aan maatschappelijke organisaties zonder winstoogmerk kostendekkend en het overige vastgoed marktconform. De kostendekkende huur zal op basis van een ingroeimodel gefaseerd en natuurlijk worden ingevoerd.

Bijlage 2: Onderstaande bijlage vormt de basis voor gemeente brede samenwerking bij vastgoedvraagstukken op basis van ieders eigen verantwoordelijkheid en rol gebaseerd op gezamenlijke afspraken. Binnen het vastgoed heeft de gemeente Voorne Aan Zee verschillende rollen, taken en verantwoordelijkheden. Voor het beheer en ontwikkeling van de vastgoedportefeuille moeten we als gemeente met veel aspecten rekening houden. Zo moet de vastgoedportefeuille voldoen aan de vraag, wettelijke vereisten en de gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Het centrale vraagstuk in het vastgoeddomein is steeds: hoe kan vastgoed zo optimaal mogelijk bijdragen aan maatschappelijke resultaten? De beantwoording van dit vraagstuk vraagt om; integrale voorbereiding, besluitvorming en uitvoering van de ambtelijke organisatie. Integraliteit betekent samenwerking op basis van ieders eigen verantwoordelijkheid en rol zodat er tot afgewogen en onderbouwde keuzes kan worden gekomen.

Rollen, taken en verantwoordelijkheden

De ambtelijke organisatie

In de ambtelijke organisatie is er een duidelijke scheiding van rollen, taken en verantwoordelijkheden die met vastgoed verband houden. De ambtelijke organisaties aangestuurd door de gemeentesecretaris – bereidt de ambtelijke organisatie besluitvorming door het college voor en voert deze uit. De uitoefening van specifieke bevoegdheden van het college zijn gemandateerd aan functionarissen binnen de ambtelijke organisatie. Het gaat dan met name om vastgoedtransacties die veelvuldig voorkomen en/of van beperkte omvang zijn, zoals verhuur. De bevoegdheid om te besluiten over vastgoedtransacties die bestuurlijk gevoelig zijn, worden niet gemandateerd. Team vastgoed is verantwoordelijk voor het efficiënt en effectief beheer en onderhoud van de totale gemeentelijke vastgoedportefeuille. Zorgt voor een goede match tussen vraag en aanbod van vastgoed en verzorgt de huuradministratie. Hiermee is team vastgoed verantwoordelijk voor het realiseren en behouden van de gewenste kwaliteit en omvang van de vastgoedportefeuille.

De afdeling Vastgoed is ook verantwoordelijk voor het registreren van vastgoed informatie en draagt zorg voor een goede datakwaliteit. Deze vastgoedinformatie is betrouwbaar en dient als basis voor de keuzes die de gemeente op vastgoedgebied maakt. De afdeling Vastgoed deelt de informatie met de beleidsafdelingen, om hen optimaal te faciliteren bij huisvestingsvragen en de keuzes die daaruit voortkomen. De verschillende beleidsteams zijn verantwoordelijk voor het vertalen van de beleidsprogramma’s naar concrete huisvestingsvragen: wat is er nodig? Aan welke eisen moet het vastgoed voldoen? En verlenen eventuele de subsidie voor het uitvoeren van (maatschappelijke)activiteiten. Daarnaast zijn de beleidsteams bij (her) ontwikkelingen verantwoordelijk voor het zorgen voor financiële dekking en voor het aanvragen van het benodigde krediet.

Samenwerken en afstemmen

Om de integraliteit van het vastgoedbeleid te waarborgen en uit te voeren wordt er structureel, periodiek overlegd op organisatorisch en administratief niveau tussen de verschillende afdelingen en teams om de verschillende rollen, taken en verantwoordelijkheden op elkaar af te stemmen en goed te laten functioneren.

Samenspel college en raad Het college voert het dagelijks bestuur van de gemeente en is belast met de voorbereiding en uitvoering van de beslissingen van de raad. Daarnaast besluit het college over de aan en verkoopprocedure van vastgoed en erfpacht, pacht en bruikleen. Dit is een eigenstandige maar geen onbegrensde bevoegdheid van het college. De begrenzing vloeit voort uit kaders die de raad heeft vastgesteld, het budgetrecht van de raad en de wijze waarop de raad invulling wenst te geven aan de wensen en bedenkingenprocedure. Het college van burgemeester en wethouders bestuurt en besluit als collegiaal bestuur, waarbij de wethouder vastgoed politiek en bestuurlijk eerste verantwoordelijke is voor de vastgoedportefeuille en voor vastgoedtransacties. De beleidsverantwoordelijke wethouders zijn bestuurlijk verantwoordelijk voor

25

het vertalen van de beleidsprogramma’s naar concrete vastgoedvragen. Bij het ontwikkelen van vastgoed is de beleidsverantwoordelijke wethouder verantwoordelijk voor het opdrachtgeverschap aan de afdeling Vastgoed en daarmee voor de financiën (budget), de kwaliteit en de planning van het te ontwikkelen vastgoed. De wethouder die belast is met vastgoed is verantwoordelijk voor het uiteindelijke beheer van het vastgoed.

Raad en college De kader stellende rol in het vastgoeddomein is voorbehouden aan de gemeenteraad. De raad maakt richtinggevende keuzes op hoofdlijnen. Het betreft dan bijvoorbeeld uitgangspunten ten aanzien van de omvang en samenstelling van de portefeuille, kaders voor transacties en prijsbeleid, ambities op het vlak van duurzaamheid en het niveau van investeringsen exploitatiebudgetten. Om invulling te geven aan die kader stellende rol staat de raad een aantal instrumenten ter beschikking: de meerjarenbegroting, de tussentijdse rapportages en het jaarverslag en de jaarrekening. Naast deze reguliere instrumenten in het kader van de planning- en control cyclus stelt de raad, als onderdeel van het budgetrecht, investeringskredieten beschikbaar. En heeft de raad de mogelijkheid om wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen ingeval van voorgenomen privaatrechtelijke besluiten. Al deze in instrumenten vloeien direct voort uit de bevoegdheidsverdeling zoals vastgelegd in de Gemeentewet.

26

Samengevat:

Is er de rol van beleidsmaker die de huisvestingsvraag formuleert en mogelijke subsidies verleent. Is er de rol van het vastgoedeigenaarschap, gericht op het coördineren van het aanbod van huisvesting, efficiënt beheren en de omvang van de vastgoedportefeuille. De gemeente Voorne aan Zee volgt bij vastgoedvraagstukken de uitgangspunten zoals beschreven vanuit het strategisch vastgoedplan. Alleen dan kan team Vastgoed ervoor instaan dat de totale gemeentelijke vastgoedportefeuille efficiënt en effectief wordt geëxploiteerd en dat het vastgoed de gewenste kwaliteit heeft en houdt.

Bronnen:

Financiële verordening VaZ Collegeprogramma VaZ Visie sociaal domein Beleid sociale basis Integraal huisvestingsplan onderwijs Gezonde Leven Akkoord Cultuurbeleid Metafoor Vastgoed Gemeente Medemblik Gemeente Rotterdam Wegwijzer Vastgoed en Bibob

27

www.voorneaanzee.nl 28