Schaarsteonderbouwing Voorne aan Zee
Tekst van het document
Rapport
Schaarste in Voorne aan Zee Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam
Schaarste in Voorne aan Zee Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam
Datum
6 september 2024
Opdrachtgever:
Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam
Contactpersoon:
Rick van Eck
Nadere inlichtingen:
Veerle Veraart; veerle.veraart@rigo.nl;
Projectnummer:
P47190
RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL
DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM
IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01
T 020 522 11 11 KVK 33227618
Inhoud Inleiding
2
1
Woningtekort in Nederland
4
2
Inzicht in de woningmarkt
5
2.1
(Mis)match woonwensen en gerealiseerde verhuizingen
5
2.2
Spanningsindicator
9
2.3
Samenvattend
10
3
4
5
6
7
Sociale huursector
12
3.1
Toegang en verdeling
12
3.2
Woningzoekenden en zoekgedrag
12
3.3
Verhuringen
14
3.4
Slaagkansen
18
3.5
Samenvattend
21
De particuliere huursector
22
4.1
Prijsontwikkelingen
22
4.2
Actueel aanbod
23
4.3
Toegankelijkheid
24
4.4
Samenvattend
25
Koopsector
26
5.1
Woningmarktindicatoren
26
5.2
Prijsontwikkelingen
30
5.3
Actueel aanbod
34
5.4
Toegankelijkheid
35
5.5
Samenvattend
38
Vitale beroepen
40
6.1
Landelijk tekort
41
6.2
Vitale beroepen
41
6.3
Lokale arbeidsmarkt
44
6.4
Vitale beroepen in de regio
44
6.5
Schaarste aan woningen voor vitale beroepsgroepen
50
6.6
Samenvattend
54
Verhuizingen binnen de gemeente
55
7.1
Sociale huursector
55
7.2
Koopsector
55
7.3
Samenvattend
57
8
Conclusie
Bijlagen
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
58 61
1
Inleiding De gemeente Voorne aan Zee treft voorbereidingen voor het invoeren van een vernieuwde huisvestingsverordening. Via deze verordening kunnen gemeenten gebruikmaken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing in de woningvoorraad en op de woningmarkt. Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarsteonderzoek en -onderbouwing noodzakelijk. Aanleiding Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor sturing in woonruimteverdeling middels de Huisvestingsverordening. Woonruimteverdeling omvat het instellen van een huisvestingsverordening met regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op de corporatie voorraad, maar dat kan ook worden toegepast op de particuliere huurvoorraad en sinds de sociale koopsector. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs- en urgentieregels, passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen. Voor woonruimteverdeling geldt dat de gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën (huur)woningen die schaars zijn. In dat kader wordt in deze rapportage schaarste op de woningmarkt in de gemeente Voorne aan Zee onderzocht.
Wijzigingen in Woonruimteverdeling In de wetwijziging van de Huisvestingswet 2014 zijn nieuwe regels ten aanzien van woonruimteverdeling opgenomen. Onderdeel van dit pakket is de toevoeging van de mogelijkheid om nieuwbouw sociale koopwoningen toe te wijzen aan (specifieke) huishoudens. Het gaat hierbij om woningen met een koopprijs tot €390.000 (jaarlijks geïndexeerd). Ook komen er meer mogelijkheden om lokaal maatwerk toe te passen in de woonruimteverdeling in de vergunningplichtige voorraad. Er kan regionaal of lokaal voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een economische en/of maatschappelijke binding tot een maximum van 50 procent van het vrijkomend aanbod. Bovendien wordt het mogelijk voorrang te verlenen aan vitale beroepen. Met deze maatregel kan er selectief worden toegewezen. De vitale beroepen kan de gemeente zelf definiëren, mits onderbouwing van schaarste van die beroepen en schaarste van woningen voor die beroepen, kan worden aangetoond. Onderzoeksvraag De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de huisvestingsverordening beantwoorden is de volgende: In welk deel van de woningvoorraad kan in gemeente Voorne aan Zee van schaarste worden gesproken? Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad.
Aangezien dit onderzoek plaatsvindt in het kader van de woonruimteverdeling, gaat bijzondere aandacht uit naar de sociale huursector, het middenhuursegm ent en de sociale koopsector.
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
2
Leeswijzer Allereerst beschrijven we de landelijke en regionale context omtrent schaarste op de woningmarkt in hoofdstuk 1. Dan zoomen we in op de woningmarkt van Voorne aan Zee. We onderzoeken de woningmarkt als geheel op basis van het Woononderzoek Nederland 2021 in hoofdstuk 2. Deze analyse geeft inzicht in de vraag naar woningen van woningzoekenden en het potentiële aanbod en de verhoudingen tussen de verschillende segmenten. Vervolgens volgen we de zoektocht van woningzo ekenden langs de verschillende segmenten. In hoofdstuk 3, 4 en 5 wordt per sector gekeken naar de mogelijkheden voor woningzoekenden aan de hand van indicatoren die op krapte kunnen duiden. In hoofdstuk 6 en 7 wordt ingezoomd op de schaarste aan woningen voor vitale beroepsgroepen en lokale inwoners. Tenslotte volgt in hoofdstuk 8 een conclusie en beantwoording van de onderzoeksvraag.
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
3
1
Woningtekort in Nederland
In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. Er is een landelijke ambitie om voor 2030 ruim 900.000 nieuwe woningen te realiseren. Druk op de woningmarkt is al lang niet meer een Randstedelijk probleem: een flink deel van de nieuw te bouwen woningen moeten ook buiten de Randstad gebouwd worden. In welke mate is er schaarste aan woningen in Nederland en in de regio Rotterdam? In Nederland is sprake van een woningtekort: de omvang ervan wordt geschat op 4,8 procent van de woningvoorraad in 2023, ofwel 390.000 woningen 1. De schatting van het tekort wordt gemaakt door de woningvraag – op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieuwe huishoudens – te vergelijken met het aantal beschikbare woningen. Het woningtekort in woningmarktregio Rotterdam wordt becijferd op 5,3 procent. Het gaat om een tekort van ruim 36.500 woningen. Ook uit het recente WoonOnderzoek Nederland 2021 2 komt naar voren dat meer verhuisgeneigde huishoudens actief op zoek zijn naar een woning. Ten opzichte van het onderzoek uit 2018 is een groei te zien van 16 procent. Volgens de onderzoekers is deze groei meer dan de groei van het aantal inwoners en huish oudens in deze periode. Ook is er een toename te zien in verhuisgeneigde jongeren. Er wordt daarnaast geconcludeerd dat hoge prijzen vaker een belemmering zijn voor het vinden van een woning.
Ruim een derde van de actief woningzoekenden geeft dit als reden aan, terwijl dit percentage in 2018 op 17 procent lag. Tegelijkertijd observeren de onderzoekers ook dat het aantal huishoudens dat doorstroomde van huur naar koop daalde met 20 procent ten opzichte van 2018. Terwijl het aantal doorstromers binnen de koopsector juist toenam met 18 procent. Dat kan mogelijk verklaard worden door de sterke prijsstijgingen op de koopwoningmarkt in deze periode, wat de stap van huur naar koop moeilijker heeft gemaakt. Tenslotte zijn er ook landelijke en gemeentelijke cijfers die de druk op de koopwoningmarkt samenvatten. BPD publiceert jaarlijks een hittekaart van Nederland die weergeeft waar de woningmarkt het meest onder druk staat 3. De gemeenten in Nederland worden gerankt op basis van aantal woningtransacties, de gemiddel de koopsom en de huishoudensprognose tot 2031. In de meeste recente update van 2024 waarschuwt BPD dat de druk op de woningmarkt, ondanks een lichte ontspanning eind 2022 en 2023, onverminderd hoog is. Belangrijkste oorzaak daarvoor is volgens BPD het algemene woningtekort. Die druk is bovendien het hoogst in de Randstad . Ook Voorne aan Zee wordt gekenmerkt door een hoge druk volgens BPD. De gemeente Voorne aan zee staat op plek 125 van de 342 onderzochte gemeenten.
1
ABF (2023) Dashboard Woningtekort.
2
Ministerie van BZK (2022) Kernpublicatie van het WoON2021 onderzoek.
3
BPD (2024) Hittekaart 2024.
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
4
2
Inzicht in de woningmarkt
We zoomen verder in op de gemeente Voorne aan Zee. Voordat we ingaan op de vraag in welke mate er sprake is van schaarste in de sociale huur, particuliere huur- en koopsector, bekijken we eerst de woningmarkt als geheel. We onderzoeken in dit hoofdstuk de globale spanningen op de woningmarkt in de verschillende segmenten, om een eerste indruk te krijgen van de druk op de woningmarkt van gemeente Voorne aan Zee.
2.1 (Mis)match woonwensen en gerealiseerde verhuizingen In deze paragraaf wordt een schatting gemaakt van de vraag naar woningen op basis van woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens volgens het WoonOnderzoek Nederland 2021 (WoON 2021). Het WooN2021 biedt naast inzichten over woonwensen, ook inzicht in recent verhuisgedrag van huishoudens, oftewel de gerealiseerde woonwensen in de praktijk. Door vraag (woonwensen) en recent betrokken woningen met elkaar te vergelijken wordt inzichtelijk gemaakt welke segmenten op de woningmarkt onder druk staan. In het blauwe kader wordt dit nader toegelicht.
Woononderzoek Nederland 2021 Het WoON2021 is een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder en bevat gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Het biedt een schat aan gegevens over de kenmerken van huishoudens in alle segmenten, hun woonwensen alsmede over gerealiseerd verhuisgedrag. Een simulatie Deze analyse heeft een theoretisch gehalte. Door het betrekken van gegevens over de lokale woningvoorraad en bevolking kan binnen het WoON een simulatie worden gemaakt voor de gemeente Voorne aan Zee. Op basis van de simulatie onderzoeken we in het hoofdstuk de vraag van verhuisgeneigde huishoudens in Voorne aan Zee en actueel betrokken woningen om inzicht te krijgen in de vraag-aanbod verhoudingen. Er zijn een paar kanttekeningen. Ten eerste zijn niet alle vormen van vraag met een enquête goed te meten. Denk aan acute woningvraag als gevolg van scheiding of aanbod door overlijden. Bovendien zijn niet alle verhuisplannen even hard. Dat kan tal van redenen hebben, zoals wanneer het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Daardoor kunnen ook gerealiseerde verhuizingen niet precies de verwachte lijn volgen van de woonwensen van huishoudens.
Dit zien we bijvoorbeeld vaak in de middenhuur: er zijn doorgaans meer aanbieders dan vragers in de middenhuur, maar omdat veel huishoudens niet terecht kunnen in de sociale huur of de koop, wordt de middenhuur in de praktijk toch veel betrokken. De daadwerkelijk betrokken woningen weerspiegelt wel de praktijk, al gaat het om een momentopname. Niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen worden daarin meegenomen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw. De analyse Op basis van woonwensen van huishoudens die aangeven te willen verhuizen, kan een indruk worden verkregen van de vraag naar woningen. Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
5
Behalve naar gevraagde woningen kijken we in de analyse ook naar daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek. Dit geeft een beeld of mensen die willen verhuizen dat ook daadwerkelijk doen. Door de vraag naar woningen (uitgesplitst naar woningtypen of prijssegmenten) te vergelijken met de in praktijk betrokken woningen, wordt zichtbaar aan welke type woningen en segmenten een tekort is. De vergelijking laat zien waar mogelijk verhuiswensen niet waargemaakt kunnen worden, waar er potentieel een mismatch is tussen vraag en aanbod of waar doorstroming stokt. Ondanks de kanttekeningen biedt deze analyse de mogelijkheid om de lokale woningmarkt in zijn totaliteit te onderzoeken. De gepresenteerde cijfers in dit hoofdstuk geven een beeld van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt. De volgende hoofdstukken gaan we meer in detail op de verschillende segmenten in en onderzoeken we aanvullende bronnen. De simulatie op basis van het WoON en de aanvullende gegevens over de praktijk op de woningmarkt geven gezamenlijk een beeld van de schaarste binnen de segmenten. Woningtypen In Figuur 2-1 is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is.
Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen, op basis van huishoudens die in het WoON2021 hebb en aangegeven tot twee jaar voor het onderzoek te zijn verhuisd naar dit betreffende woningtype, is lager. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben (en daarmee komen de woningen niet vrij). Terwijl er wel veel starters en doorstromers uit de huursector naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is weliswaar lager dan naar eengezinskoopwoningen, wel is de vraag hoger dan het aantal dat daadwerkelijk recent is betrokken. In de huursector zijn vraag en aanbod meer in balans, maar zien we da t de vraag naar huurappartementen groter is dan dat er recent verhuizingen gerealiseerd zijn naar dit segment. Bij de eengezinshuurwoningen is dit nagenoeg in balans.
Figuur 2-1 Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
6
Wanneer we kijken naar de woninggrootte, zien we dat de druk het grootst lijkt voor grote appartementen. De vraag is daar vele malen groter dan het aantal recent betrokken woningen van dit type, zie ook Figuur 2-2. Ook bij eengezinswoningen zien we dat de vraag groter is dan het aantal recent betrokken woningen, maar in een mindere mate dan bij grote appartementen. Aan kleine appartementen, met 1 of 2 kamers, lijkt er een enorm overschot te zijn. Er zijn veel meer van dit type woningen betrokken dan er vraag naar is. Dat suggereert dat veel huishoudens de wens hebben om groot/groter te wonen, maar dat het moeilijk is om die wens te vervullen vanwege de hoge prijs of lage beschikbaarheid van grotere woningen. Zij hebben niet de behoefte om te verhuizen naar een klein appartement, maar een goed alternatief blijft uit, waardoor zij uiteindelijk wel in dit type woning terecht komen. Hoewel de actieve vraag naar kleine appartementen dus laag is, worden ze wegens een gebrek aan alternatief wel betrokken.
Figuur 2-2 Vraag en recent betrokken woningen naar woningtype en kamertal. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
Prijsklassen In Figuur 2-3 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2021). In bijlage 1 zijn de prijsklassen nader gespecificeerd. Vraag naar huurwoningen en gerealiseerde verhuizingen in de sociale sector zijn niet in balans. Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen (lib. grens €752, prijspeil 2021) ligt een stuk lager dan de vraag naar deze woningen. Voor de vrijesectorwoningen geldt dat het gaat om kleinere aantallen woningen, zowel in vraag als recent betrokken. Vraag naar woningen tot de middenhuurgrens (€1.060, prijspeil 2021) en de gerealiseerde verhuizingen in dit segment zijn redelijk in verhouding. In het segment boven de middenhuurgrens lijkt er meer aanbod aan woningen dan dat er vraag naar is, maar ook hier staan beide bijna in verhouding.
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
7
Figuur 2-3 Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
In Figuur 2-4 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de koopsector nader gespecificeerd naar prijsklassen (prijspeil 2021). Het blijkt dan dat in alle prijsklassen fors meer huishoudens een woning wensen dan dat er gerealiseerde verhuizingen zijn. De grootste vraag gaat uit naar woningen in de prijsklasse tussen de sociale koopgrens en de middeldure koopgrens, gevolgd door woningen in de prijsklasse boven de middeldure koopgrens. In het sociale koopsegment is er relatief weinig vraag, maar ook hier zijn er nog minder woningen betrokken dan er vraag naar is. Het verschil tussen recente verhuizingen en de vraag voor alle prijsklassen laat zien dat de koopsector moeilijk toegankelijk is. Dit duidt op een grote druk en krapte in de gehele koopsector.
Figuur 2-4 Vraag en recent betrokken koopwoningen naar koopprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
8
2.2 Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen de gewenste en de gerealiseerde verhuizingen. In Figuur 2-5 is dit verschil tussen de gewenste en de gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de woningvoorraad weergeven. Er is een grote vraag naar eengezinskoopwoningen – en de huidige voorraad in gemeente Voorne aan Zee bestaat ook grotendeels uit eengezinskoopwoningen. Echter laat het aantal recent betrokken woningen zien dat er maar relatief weinig van dit type woningen beschikbaar komt. De vraag naar huurappartementen is in relatieve termen groter dan het segment in de huidige voorraad vertegenwoordigd wordt. Hier zien we juist dat er meer van worden betrokken dan dat er vraag naar is. Over de linie zien we dat koopwoningen sterk zijn ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen, en huurwoningen juist oververtegenwoordigd. Dit impliceert dat het relatief moeilijker is om aan een (andere) koopwoning te komen en relatief gemakkelijker om een (ander e) huurwoning te bemachtigen.
Figuur 2-5 Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator.
Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning, daarmee is er voldoende aanwezig in de markt.
De spanningsindicator is weergegeven in Figuur 2-6. We zien vooral spanning eengezinswoningen, zowel in de koop - als in de huur. Daarnaast is er in elk Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
9
prijssegment krapte in de koopsector. Met name bij koopwoningen tot de sociale koopgrens en tot de middeldure koopgrens zien we deze krapte: beide worden ruim twee keer vaker gevraagd dan betrokken. Opvallend is dat de markt voor koopappartementen meer in onbalans is dan voor eengezinskoopwoningen. We zagen in Figuur 2-5 al dat de voorraad koopappartementen het kleinste aandeel beslaat. Wanneer de vraag licht toeneemt, is het dus aannemelijk dat de druk op dit segment ook flink toeneemt. Er behoren nou eenmaal weinig koopappartementen tot de woningvoorraad. In de huur is het beeld gevarieerder. Huurappartementen worden vaker gevraagd dan betrokken; voor huureengezinswoningen geldt dat in mindere mate ook. Naar huurwoningen in de sociale huursector is meer vraag dan recent betrokken , circa anderhalf keer zoveel vraag. Bij vrije sectorwoningen tot de middenhuurgrens lijkt de markt in evenwicht te zijn. Voor huurwoningen met een prijs boven de middenhuurgrens is er geen sprake van krapte. Woningen met een huurprijs boven de middenhuurgrens worden zelfs relatief meer betrokken dan er vraag naar is. De ogenschijnlijke balans in de vrije huursector kan te maken hebben met de kwaliteit of de grootte van de woningen, waardoor deze minder in trek zijn. Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de vrije h uur.
Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt.
Figuur 2-6 Spanningsindicator per segment, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
2.3 Samenvattend Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel huur- als koopwoningen in de gemeente Voorne aan Zee. De krapte onder koopwoningen is relatief groot, zeker in het betaalbare segment (tot de middeldure koopgrens). Daar zien we dat er ruim twee keer zoveel vraag is naar deze woningen dan er worden betrokken. Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
10
Opvallend is dat de krapte bij koopappartementen relatief groter is dan koopeengezinswoningen. Ook zien we lichte druk op de sociale huursector. Uit de analyse van het WoON2021 kunnen we ook constateren dat sociale huurwoningen in de gemeente bijna anderhalf keer meer worden gevraagd dan betrokken. Dat toont aan dat het in de praktijk niet gemakkelijk is een sociale huurwoning in Voorne aan Zee te bemachtigen. Tegelijkertijd zien we dat de vrije huursector tot de middenhuurgrens enigszins in balans is – en in het dure huursegment zelfs meer woningen worden betrokken dan gevraagd . De krapte is tevens groot in de koopsector. Ook veel huurders zouden graag een woning kopen, maar uit de daadwerkelijk gerealiseerde verhuizingen blijkt dat in de praktijk lastig te zijn. Hierdoor stokt de doorstroming. In de volgende hoofdstukken onderzoeken we per woningmarktsegment in hoeverre woningzoekenden schaarste ervaren. We onderzoeken achtereenvolgens de sociale huursector, de particuliere huursector en de koopsector. Per sector verzamelen we indicatoren waarmee we een aanvullend beeld schetsen van de vraag, de ontwikkeling van en het actuele aanbod in het segment. Daarmee onderzoeken we de mogelijkheden van woningzoekenden per segment en verkrijgen we een beeld waar sprake is van schaarste.
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
11
3
Sociale huursector
In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in Voorne aan Zee schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we naar het corporatiebezit en maken we gebruik van de Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 4 over de woonruimteverdeling in de jaren 2019 tot en met 2022. Waar mogelijk worden recente cijfers van het eerste halfjaar van 2023 toegevoegd. De schaarste in de sociale huursector wordt onderzocht aan de hand van drie aspecten: vraag, aanbod en slaagkansen. Allereerst wordt er ingezoomd op de vraag door te kijken naar het aantal actief woningzoekenden en het aantal reacties op aangeboden woningen. Het aanbod wordt onderzocht op basis van het aantal verhuringen, en de mediane inschrijftijd bij verhuring. Vervolgens worden vraag en aanbod gecombineerd en de slaagkansen in de sociale huursector onderzocht . Trendbreuk In 2022 is de gemeente Voorne aan Zee ontstaan uit de drie voormalige gemeenten Brielle, Westvoorne en Hellevoetsluis. Door deze fusie kunnen we voor sommige onderzochte indicatoren niet terugkijken voor 2022. In deze gevallen vergelijken we de cijfers van de grootste kern, namelijk de voormalige gemeente Hellevoetsluis.
3.1 Toegang en verdeling In de gemeente Voorne aan Zee bestaat 23 procent van de woningvoorraad uit huurwoningen in corporatiebezit 5. Sociale huurwoningen worden door corporaties in de gemeente Voorne aan Zee aangeboden via het platform Woonnet Rijnmond. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd. Inkomensgrenzen Sociale doelgroep •
Doelgroep passend toewijzen: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op passend toewijzen (Bovengrens tot €37.625 (prijspeil 2024));
•
Doelgroep huurtoeslag: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag (Bovengrens tot €51.022 (prijspeil 2024)).
Daarnaast mogen woningcorporaties een deel van de woningen vrij toewijzen. Aan de andere kant moeten woningcorporaties ook voorrang geven aan woningzoekenden die met urgentie een woning nodig hebben.
3.2 Woningzoekenden en zoekgedrag Allereerst kijken we naar de vraag in de sociale huursector. Zo bekijken we de ontwikkelingen in het aantal woningzoekenden en de vraag naar woningen aan de hand van het gemiddeld aantal reacties per advertentie.
4 Maaskoepel, SvWrR & Gemeente Rotterdam (2019 t/m 1e helft 2023) Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. 5
CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
12
Woningzoekenden Eerst wordt gekeken naar het aantal woningzoekenden in de sociale huu rsector in gemeente Voorne aan Zee. Actief woningzoekenden hebben minstens eenmaal per jaar gereageerd op een advertentie in de gemeente Voorne aan Zee. Aangezien Voorne aan Zee een fusie gemeente is, zijn er niet altijd correcte cijfers beschikbaar voor d e gehele gemeente voor alle jaren. Per figuur zal beschreven zijn welke cijfers er zijn gebruikt. Soms kunnen cijfers van de drie voormalige gemeenten worden opgeteld. In andere gevallen gaat het om gemiddelden, en maken we gebruik van cijfers van Hellevoetsluis aangezien dit de grootste kern is binnen de gemeente. De afgelopen jaren is het aantal woningzoekenden dat actief gereageerd heeft op aangeboden woningen in de gemeente Voorne aan Zee ieder jaar toegenomen (Figuur 3-1). Er waren in 2019 24.065 actief woningzoekenden in de gemeente Voorne aan Zee. Dat is na een sterke toename in met name 2020 en 2021 toegenomen tot 33.422 actief woningzoekenden in 2022.
Figuur 3-1: Aantal actief woningzoekenden in Voorne aan Zee. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
Gemiddeld aantal reacties Ook kan de druk op de sociale woningvoorraad worden geschetst door te kijken naar het gemiddeld aantal reacties per aangeboden (geadverteerde) woning. In Figuur 3-2 is het gemiddeld aantal reacties weergegeven voor de aangeboden woningen in voormalige gemeente Hellevoetsluis (2019 t/m 2022) en de gemeente Voorne aan Zee (2023), alsmede de regio Rotterdam ter vergelijking. Het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning is lager dan het regionale gemiddelde, en dit aantal heeft de afgelopen jaren flink geschommeld. In Hellevoetsluis waren er gemiddeld zo’n 182 reacties per woning in 2019, wat toenam tot 230 het jaar daarop. In 2021 was het weer lager, namelijk 148. Cijfers voor de hele gemeente Voorne aan Zee in 2022 wijzen erop dat het gemiddelde op 222 reacties lag . In de regio is het gemiddeld aantal reacties gestegen – helaas is er voor de gemeente Voorne aan Zee, door de schommelingen en de trendbreuk, geen duidelijke trend te ondervinden. Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
13
Figuur 3-2: Gemiddeld aantal reacties per advertentie. in de gemeente Hellevoetsluis (2020-2022) en Voorne aan Zee (2023). Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
3.3 Verhuringen In deze paragraaf wordt het aanbod in de sociale huursector onderzocht op basis van de verhuringen (ook wel toewijzingen). Eerst worden aantallen en aandelen verhuringen per toewijzingsmodule in beeld gebracht, als ook de verhuringen per woningtype. Ook wordt de indicator gemiddelde inschrijftijd bij verhuring beschreven per leeftijdscategorie, huishoudensgrootte en inkomensklasse. Aantallen verhuringen Het jaarlijks aantal verhuringen voor de gemeente Voorne aan Zee is een fractie van het aantal actief woningzoekenden. Het gaat om ongeveer 400 tot 500 woningen per jaar. In Tabel 3-1 staan de absolute aantallen van verhuringen weergegeven voor de jaren 20 19 tot en met het eerste halfjaar van 2023, uitgesplitst naar de verschillende toewijzingsmodulen. Figuur 3-3 geeft weer in hoeverre de verhuringen zijn verdeeld over deze categorieën, uitgedrukt in percentages. In 2020 lag het aantal verhuringen het laagst, namelijk onder de 400 verhuringen. Deze daling in het aantal verhuringen had effect op het aanbod over de hele linie, zowel volgens het aanbodmodel als de directe bemiddeling en het lotingmodel . We zien dat het verreweg de meeste verhuringen tot stand komen vanuit het inschrijfmodel (meer dan driekwart van de verhuringen), gevolgd door directe bemiddeling (circa 15 procent).
Daarnaast worden er nog enkele woningen toegewezen door loting of via toewijzingsmodule Directe kans. Via deze module werden er in 2019 15 woningen verhuurd. Vervolgens daalde dit tot enkele verhuringen in 2021 en 2022, maar in de voorlopige cijfers van 2023 is te zien dat er al 16 toewijzingen zijn gedaan o.b.v. Direct kans. Opvallend is ook het ontbreken van Wens & Wacht in de verhuringen na 2019. Toen werden er nog 32 woningen verhuurd, maar in de jaren daarna geen enkele.
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
14
Tabel 3-1: Aantal verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Voorne aan Zee. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam; bewerking RIGO.
Inschrijfduurmodel Lotingmodel Directe bemiddeling Direct kans Wens & Wacht Totaal
2019 381 9 64 15 32 501
2020 325 6 54 8 393
2021 375 3 68 2 448
2022 321 6 89 3 419
2023* 172 10 31 16 229
Figuur 3-3: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Voorne aan Zee. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
In Figuur 3-4 zijn de toewijzingen gepresenteerd naar het woningtype. Appartementen is een verzamelnaam voor de woningtypen: flat met lift; flat zonder lift; benedenwoning; bovenwoning/maisonnette; en kamer/studio. De verdeling van het aantal toewijzingen per woningtype is stabiel over de jaren. In alle jaren gaat het bij grofweg zeven op de tien verhuringen om een appartement.
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
15
Figuur 3-4: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar woningtype in de gemeente Voorne aan Zee. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
Inschrijftijd De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven hebben gestaan bij Woonnet Rijnmond op het moment van de toewijzing van een woning. Hierbij gaat het om de mediane inschrijftijd voor toewijzingen via het Inschrijfduur-, Loting- , Direct Kans- en Wens & Wachtmodel of via directe bemiddeling. Verhuringen aan urgente n, herhuisvestingskandidaten en vergunninghouders zijn buiten beschouwing gelaten. Ook kan het jaar 2019 niet worden vergeleken met de andere onderzochte jaren in de evaluatie, omdat in dat jaar de gemiddelde inschrijftijd werd berekend, in plaats van de mediaan. Cijfers voor 2020 t/m 2022 zijn cijfers voor de voormalige gemeente Hellevoetsluis, de grootste kern. In 2023 zijn er cijfers voor Voorne aan Zee beschikbaar. In Figuur 3-5 is te zien dat de mediane inschrijftijd van de nieuwe huurders oud-gemeente Hellevoetsluis gedurende de periode 2020 t/m 2022 is gestegen van 3,9 naar 4,8 jaar. Dat is een toename van bijna 1 jaar. Daarmee was de inschrijftijd in de oud-gemeente Hellevoetsluis bijna twee jaar hoger vergeleken met de regio. De mediane inschrijftijd in 2023 voor de gemeente Voorne aan Zee is 4 jaar, 7 maanden hoger dan in de regio. Wederom is het lastig om een trend te duiden vanwege de trendbreuk in cijfers als gevolg van de gemeentelijke fusie.
De relatief hoge inschrijftijd (vergeleken met de regio) kan echter deels verklaard worden door het hoge aandeel verhuringen middels aanbodmodel (Figuur 3-3). Het aanbodmodel is immers gunstig voor woningzoekenden met veel inschrijftijd. Hoe meer van de verhuringen via het aanbodmodel gaan, des te hoger de mediane inschrijftijd doorgaans zal zijn.
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
16
Figuur 3-5: Mediane inschrijftijd (in jaren) in gemeente Hellevoetsluis (2020-2022) en Voorne aan Zee (2023) en de regio Rotterdam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
In Figuur 3-6 zien we dit ook gevisualiseerd. De mediane inschrijftijd van verhuurde woningen via het inschrijfduurmodel ligt vaak vele malen hoger dan bij verhuringen via directe bemiddeling. Vanwege onvoldoende cijfers via andere toewijzingsmodules zijn alleen het aanbodmodel en de directe bemiddeling weergegeven. Te zien is dat de mediane inschrijftijd relatief stabiel is gebleven gedurende de periode. Daarbij hoort de kanttekening dat alleen in 2023 cijfers van Voorne aan Zee beschikbaar zijn – eerdere jaren zijn de cijfers van Hellevoetsluis. De mediane inschrijftijd bij toewijzingen via directe bemiddeling heeft wat geschommeld, maar een eenduidige trend kan ook hier vanwege de trendbreuk niet worden gemarkeerd.
Figuur 3-6: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Hellevoetsluis (2020-2022) en Voorne aan Zee (2023) uitgesplitst naar toewijzingsmodel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
17
Hieronder wordt de mediane inschrijftijd van nieuwe huurders in de gemeente Voorne aan Zee naar verschillende huishoudtypen geanalyseerd. De mediane inschrijftijd per huishoudgrootte is te zien in Tabel 3-2. Cijfers van 2020 t/m 2022 zijn voor oud-gemeente Hellevoetsluis. Gegevens van 2023 zijn van Voorne aan Zee. Voor eenpersoonshuishoudens zien we een gestage toename in inschrijftijd tussen 2020 en 2022, van 2,8 jaar naar 3,6 jaar. In 2023 is deze weer lager, maar belangrijk is om te beseffen dat dit dus cijfers van de (nieuwe) gemeente Voorne aan Zee zijn. Voor tweepersoonshuishoudens zien we voornamelijk geschommel tussen 4,7 en 5,7 jaar. Bij grotere huishoudens zien we ook flinke schommelingen; grote kans dat komt door het geringe aantal huishoudens in deze categorieën . Het leeuwendeel van verhuringen zal in de praktijk plaatsvinden met kleine huishoudens.
Tabel 3-2: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar aantal personen in het huishouden in de gemeente Hellevoetsluis (20202022) en Voorne aan Zee (2023). Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen Hellevoetsluis/Voorne aan Zee
2020 2,8 5,7 7,3 3,7 3,6 3,9
2021 3,1 4,7 5,4 6,4 4,4
2022 3,6 5,4 5,7 4,8 1,8 4,8
2023 2,5 5,3 4,9 5,3 5,2 4,0
Tabel 3-3 geeft weer dat de mediane inschrijftijd van verschillende inkomensklassen enigszins zijn veranderd. Te zien is dat de mediane inschrijftijd bij verhuring aan de primaire doelgroep relatief lager ligt dan bij de secundaire doelgroep. De mediane inschrijftijd van de primaire doelgroep piekte in 2021, om vervolgens te dalen tot 3,8 in 2022. In 2023 lag dit nog lager – maar belangrijk is om te benoemen dat deze cijfers betrekking hebben op heel Voorne aan Zee. Voor de secundaire doelgroep en niet -DAEB doelgroep zijn geen eenduidige trends te onderscheiden, mede door gebrek aan voldoende gegevens. Tabel 3-3: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar inkomensklasse in de gemeente Hellevoetsluis (2020-2022) en Voorne aan Zee (2023). Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Niet-DAEB doelgroep Hellevoetsluis/Voorne aan Zee
2020 3,6 5,6 3,9
2021 4,1 4,9 4,4 4,4
2022 3,8 5,4 4,8
2023 3,0 5,3 4,0
3.4 Slaagkansen Tenslotte kijken we in deze paragraaf naar de effecten van de combinatie van woningzoekenden en aanbod in de sociale huursector, uitgedrukt in slaagkansen. Vervolgens worden de woningzoekenden vergeleken met de toegewezen huishoudens op basis van leeftijdsklasse.
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
18
Slaagkans De slaagkans gaat om het percentage verhuringen via de media of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden plus het aantal geslaagde direct bemiddelden (zij hebben niet actief gereageerd). De slaagkans is per halfjaar berekend en het gemiddelde van deze halfjaarslaagkansen is gebruikt om de slaagkans voor een heel jaar te berekenen. Er is geen regionale slaagkans bekend. De slaagkans geeft niet de kans op een woning voor individuele woningzoekenden weer. Per individu spelen daarvoor andere factoren een rol, zoals inschrijfduur of zoekgedrag. De slaagkans geeft voornamelijk de verhouding weer tussen vraag en aanbod en geeft daarmee een goede indicatie van de ontwikkeling van de druk op de sociale sector.
In Figuur 3-7 zijn de slaagkansen te zien voor de gemeente Hellevoetsluis. Helaas zijn cijfers voor Voorne aan Zee niet beschikbaar, ook niet voor 2022. De slaagkansen in de voormalige gemeente Hellevoetsluis zijn in de periode 2019 t/m 2022 afgenomen. Deze daalde van 1,7 procent naar 1,2 procent. Deze daling hangt samen met de daling van het aantal verhuringen, terwijl het aantal woningzoekenden toenam.
Figuur 3-7: Slaagkansen in de gemeente Hellevoetsluis. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
De slaagkansen per leeftijdscategorie voor de voormalige gemeente Hellevoetsluis zijn weergegeven in Tabel 3-4. Duidelijk is te zien dat de slaagkansen toenemen met de leeftijd, maar dat dit pas echt van toepassing is vanaf 55 jaar en ouder. Dat komt doordat ouderen vaak pas reageren wanneer zij al veel inschrijfduur hebben opgebouwd. Jongeren hebben doorgaans nog geen mogelijkheid gehad voldoende inschrijfduur op te bouwen, dus ligt hun slaagkans ook veel lager. Wel maken jongeren soms een kans op toewijzing door gelabelde woningen voor deze doelgroep of via het Loting- , Direct Kans of Wens & Wachtmodel. Over de periode van 2019 tot en met 2022 zijn de slaagkansen afgenomen voor alle leeftijdsgroepen. De slaagkansen voor 65-plussers waren flink afgenomen na 2019,
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
19
maar zijn in 2022 weer bijna zo hoog als dat ze aanvankelijk waren. Verder zijn de slaagkansen voor 35-44 jarigen en 55-64 jarigen het hardst gedaald. Tabel 3-4: Slaagkansen naar leeftijdscategorieën in de gemeente Hellevoetsluis. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. 2023; bewerking RIGO
<23 jaar 23 t/m 34 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 jaar en ouder Hellevoetsluis
2019 1,1% 1,0% 1,6% 1,3% 6,1% 10,7% 1,7%
2020 0,6% 0,6% 0,7% 1,0% 1,3% 3,7% 1,2%
2021 0,9% 0,9% 1,2% 1,3% 4,4% 9,0% 1,4%
2022 0,8% 0,7% 0,7% 1,1% 3,6% 10,5% 1,2%
Vervolgens vergelijken we de actief woningzoekenden met de toegewezen huishoudens naar leeftijdsklasse. Uit nadere analyse van de verhuringen naar leeftijdscategorieën (Figuur 3-8), is op te maken dat de meeste woningen zijn verhuurd aan de groep 23 tot 34-jarigen. Desondanks is deze groep ondervertegenwoordigd als je kijkt naar het aandeel actief woningzoekenden in deze leeftijdscategorie. De helft van de woningzoekenden (50 procent) valt in deze leeftijdsgroep, maar van de geslaagden valt 31 procent binnen deze leeftijdscategorie. Ook de woningzoekenden tot en met 22 jaar zijn ondervertegenwoordigd bij het aandeel geslaagde n. Over de periode van vier jaar vormden jongeren tot 22 jaar gemiddeld 11 procent van de actief woningzoekenden. Zij kregen echter slechts 7 procent van de woningen toegewezen. Dit terwijl de groepen vanaf 55 jaar sterk oververtegenwoordigd zijn in het aantal geslaagden. In de leeftijdscategorie 55 tot 64-jarigen is het aandeel toewijzingen bijna drie keer zo hoog als het aandeel actief woningzoekenden . De leeftijdscategorie van 65 tot en met 74 jaar vormt maar 2 procent van de woningzoekenden, terwijl 11 procent van de geslaagden binnen deze leeftijdscategorie va lt. Tenslotte is 1 procent van de woningzoekenden 75 jaar of ouder, maar ze maken wel 9 procent uit van de geslaagden.
Dit kan onder andere worden verklaard doordat inschrijftijd bepalend is bij toewijzing via de reguliere inschrijfduurmodule en jongeren minder lang ingeschreven kunnen staan dan ouderen, die langer inschrijftijd kunnen ‘opsparen’. Bovendien geldt dat er voor de oudere woningzoekende vaker vormen van voorrang worden ingezet (denk aan seniorenwoningen, wonen en zorg, etc.).
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
20
Figuur 3-8: Vergelijking percentage actief woningzoekenden en percentage toewijzingen naar leeftijdsklassen in de gemeente Hellevoetsluis. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
3.5 Samenvattend De indicatoren die de stand van zaken in de woonruimteverdeling meten, laten zien dat er schaarste is in het sociale segment. Helaas is het door de trendbreuk in cijfers als gevolg van de gemeentelijke fusie niet mogelijk om een eenduidig beeld te schetsen van de ontwikkelingen van deze indicatoren. Er zijn wel enige indicaties van een toenemende druk. • •
•
•
Het aantal woningzoekenden nam toe van 24.065 in 2019 tot 33.422 in 2022. Het gemiddeld aantal reacties op een woning nam in de gemeente Hellevoetsluis tussen 2019 en 2020 toe van 182 naar 230 reacties, om vervolgens weer te dalen naar 148 in 2021. In 2022 was dit voor de gemeente Voorne aan Zee 222 reacties. De inschrijfduur bij acceptatie van een woning door de woningzoekende laten ook een toenemende druk zien op de sociale huursector. De mediane inschrijfduur in Hellevoetsluis nam toe van 3,9 jaar in 2020 tot 4,8 jaar in 2022. De slaagkansen voor woningzoekenden in de gemeente Hellevoetsluis waren laag en zijn de afgelopen jaren zelfs nog meer gedaald. Dit geldt voor alle leeftijdsgroepen, maar in mindere mate voor senioren (65+).
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
21
4
De particuliere huursector
Huishoudens die geen toegang hebben tot sociale huisvesting zijn aangewezen op de particuliere huursector en de koopsector. In hoeverre vormt de particuliere huursector, en met name het middenhuursegment, een alternatief voor de sociale huursector? Over de particuliere huursector is weinig bekend. In dit hoofdstuk onderzoeken we dit segment aan de hand van de beschikbare gegevens. We analyseren de prijsontwikkelingen in de sector, het huidige aanbod en de toegankelijkheid van dit aanbod voor woningzoekenden. Deze gegevens komen van online verhuurplatforms zoals Pararius en Funda. Mogelijk worden er meer huurwoningen in de vrije sec tor buiten deze kanalen aangeboden, en wisselen deze onderhands van huurder. Daardoor is het moeilijk een compleet beeld te krijgen van de druk op deze markt. Allereerst vormt de particuliere huursector het kleinst e, maar desondanks substantieel segment van de woningvoorraad in Voorne aan Zee. Ongeveer 10 procent van de woningen in Voorne aan Zee zijn particuliere huurwoningen 6. Dit betekent wel dat het aanbod van huurwoningen in deze sector kleiner zal zijn dan in de koo p- en sociale huursector.
4.1 Prijsontwikkelingen De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit 7. Die cijfers zijn beschikbaar op landelijk en provinciaal niveau, en voor enige (grote) gemeenten. Voor de gemeente Voorne aan Zee biedt de huurmonitor geen gegevens over prijspeil en ontwikkelingen voor de particuliere huursector. Vandaar dat we ons hier focussen op provinciale cijfers voor de provincie Zuid -Holland. Deze informatie betreft plaatsen waar gedurende een kwartaal meer dan 30 vri je sector huurwoningen werden aangeboden. In Figuur 4-1 is te zien hoe de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van particuliere huurwoningen in de provincie zich heeft ontwikkeld de afgelopen jaren. In de ontwikkeling van de huurprijs per vierkante meter is over het algemeen een stijgende lijn te zien. Zo is deze toegenomen van €13 in het eerste kwartaal van 2016 naar meer dan €18 in het derde kwartaal van 2023. Voor een groot deel zullen deze cijfers gebaseerd zijn op aanbod uit de grote steden met veel particulier huuraanbod, zoals Rotterdam en Den Haag. Ter context: in Rotterdam bedroeg de huurprijs per vierkante meter in 2016 Q1 bijna €14 en in 2023 Q3 meer dan €19. In Schiedam was het gemiddeld iets meer dan €10 per vierkante meter in 2016 Q1 – en was dit gestegen naar €16 in 2023 Q3.
Uit de gegevens van Pararius blijkt dat in bijna 80 procent van de ruim 70 plaatsen de huurprijzen in de vrije sector zijn gestegen tijdens het derde kwartaal van 2023. Het is daarmee aannemelijk dat het beschikbaar huuraanbod in gemeente Voorne aan Zee een soortgelijke stijging zal hebben meegemaakt.
6
CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom
7
Pararius (2023) Pararius Huurmonitor Q3 2023.
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
22
Figuur 4-1 Gemiddelde vierkantemeterprijs van particuliere huurwoningen in provincie Zuid-Holland 2016Q1 t/m 2023Q3. Bron: Pararius Huurmonitor, 2023.
4.2 Actueel aanbod Vervolgens onderzoeken we het actuele aanbod: hoeveel woningen word en er in de gemeente aangeboden en wat is de prijs-kwaliteit verhouding? Het middenhuursegment wordt in de gemeente Voorne aan Zee gedefinieerd als huurwoningen tussen de liberalisatiegrens (€ 808, prijspeil 2023) en € 1.075. Woningen in de dure huur liggen boven de laatstgenoemde prijsgrens. Om het actuele aanbod in de particuliere huursector te analyseren, hebben we gekeken naar aangeboden huurwoningen op huurplatformen Pararius en Funda. In totaal stonden er 18 beschikbare huurwoningen aangeboden op peilmoment 10 oktober 2023 (Tabel 4-1). Van de 18 aangeboden woningen werd slechts één woning aangeboden in het middenhuursegment. De mediane huurprijs van het actuele aanbod was €1.875 per maand, zoals te zien in Tabel 4-2. Dat is ruim boven de middenhuurprijsgrens van €1.075. Ook zien we dat de mediane vierkantemeterprijs €18,06 bedraagt – en daarmee redelijk op niveau ligt als het provinciale gemiddelde. Wel zien we dat het ongeveer voor de helft gaat om eengezinswoningen; de andere helft zijn appartementen. Daarnaast zien we dat de overgrote meerderheid van woningen wordt aangeboden in Brielle.
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
23
Tabel 4-1 Actueel aanbod van particuliere huurwoningen in gemeente Voorne aan Zee als aangeboden op Pararius en Funda. Bron: Pararius, Funda; bewerking RIGO.
Aantal Kern Woningtype Huurprijs Oppervlakte kamers Brielle Eengezinswoning € 1.038 95 m2 Hellevoetsluis Eengezinswoning € 1.500 120 m2 Brielle Appartement € 1.595 100 m2 Brielle Appartement € 1.600 45 m2 Noord Meeuwenoord Eengezinswoning € 1.775 98 m2 Brielle Appartement € 1.800 65 m2 Brielle Appartement € 1.800 100 m2 Brielle Appartement € 1.800 100 m2 Brielle Appartement € 1.800 100 m2 Rugge Eengezinswoning € 1.950 72 m2 Brielle Eengezinswoning € 2.200 65 m2 Rugge Eengezinswoning € 2.400 147 m2 Brielle Appartement € 2.400 98 m2 Brielle Eengezinswoning € 2.400 138 m2 Brielle Eengezinswoning € 2.450 119 m2 Brielle Appartement € 2.500 100 m2 Brielle Eengezinswoning € 2.500 140 m2 Brielle Appartement € 2.750 74 m2
n.b. n.b. 2 1 3 4 3 n.b. n.b. 3 n.b. 4 3 n.b. n.b. 3 n.b. 3
Tabel 4-2 Mediane huurprijs, oppervlakte en vierkantemeterprijs van het actuele particuliere huuraanbod in gemeente Voorne aan Zee. Bron: Pararius, Funda; bewerking RIGO.
Totaal aantal aangeboden woningen Mediane huurprijs Mediane oppervlakte Mediane m2-prijs
18 € 1.875 99 m2 € 18,06
4.3 Toegankelijkheid We gaan nu verder met het onderzoeken van de toegankelijkheid van de particuliere huursector voor lage en middeninkomens. In de particuliere huursector worden inkomenseisen gesteld aan huurders om ervoor te zorgen dat er geen problemen ontstaan bij het betalen van de huur. Veel particuliere verhuurders hanteren bijvoorbeeld als eis dat het bruto maandinkomen van een nieuwe hu urder minstens vier keer de huurprijs moet zijn. Doordat het aanbod aan particuliere huurwoningen in gemeente Voorne aan Zee erg gering is, is het lastig om eenduidige uitspraken te doen over de toegankelijkheid van de sector. Het kan zo zijn dat het geringe actuele aanbod ‘toevallig’ uit voornamelijk woningen bestaat met een hoge huurprijs, of juist een woningen met een lage huurprijs. De volgende analyse moet daarom beschouwd worden als een beschrijving van het actuele aanbod op peildatum 10 oktober. Het dient als indicatie van de situatie op de particuliere huurmarkt.
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
24
Om een indicatie te geven van de toegankelijkheid, kijken we naar de bovengrens van huur voor huishoudens met een modaal en 2x modaal inkomen. Tabel 4-3 toont de maximale huurprijs die deze huishoudens kunnen betalen als de inkomensnorm van vier keer de brutohuur wordt gehanteerd. Het kan echter in de praktijk moeilijker zijn voor lage en mi ddeninkomens om financieel toegankelijke woningen te vinden in de particuliere huursector. De voorbeelden hieronder geven kale huurprijzen weer, terwijl er vaak ook servicekosten bovenop komen. Bovendien wordt bij sommige huishoudens het inkomen van een pa rtner slechts gedeeltelijk meegeteld. Daarnaast kan het maximale huurbedrag voor lage en middeninkomens dalen als strengere inkomenseisen worden gesteld, bijvoorbeeld door de inkomensnorm te verhogen naar 4,5 keer het bruto maandinkomen . Tabel 4-3 Maximale huurprijs in particuliere huursector volgens gangbare inkomensnorm particuliere verhuurders
Jaarinkomen
Maandinkomen
Bovengrens huur
€ 40.000 (modaal inkomen)
€ 3.330
€ 833
€ 80.000 (2x modaal inkomen)
€ 6.660
€ 1.665
Als we uitgaan van deze twee bovengrenzen aan huur, kunnen we zien hoe aanbod aan particuliere huurwoningen aansluit op deze inkomensgroepen. Allereerst zien we dat er voor huishoudens met een modaal inkomen geen woningen beschikbaar zijn in het actuele aanbod; de goedkoopste woning huurt men voor €1.038 per maand ( Tabel 4-1). Als we kijken naar de bovengrens huur voor inkomens met 2x modaal inkomen, zien we dat 4 van de 18 woningen binnen bereik komen. Mocht je tegen de mediane huurprijs van €1.875 willen huren, dan heb je volgens de gehanteerde inkomenseis op jaarbasis een huishoudensinkomen van €90.000 nodig.
4.4 Samenvattend We hebben het particuliere huursegment onderzocht op basis van de beperkte gegevens die bekend zijn over de particuliere huursector. Hoewel het aanbod gering is, kunnen we enigszins een indicatie geven van de toegankelijkheid van de particuliere huursector in Voorne aan Zee. In omliggende gemeenten in de provincie Zuid -Holland zijn de huurprijzen de afgelopen jaren gestaag gestegen. Daarnaast zien we een relatief hoge mediane huurprijs van €1.875 – en er is maar één woning die valt onder de middenhuurgrens v an €1.075. Daarbij moet de kanttekening geplaatst worden dat het voor de helft eengezinswoningen betreft. Ervan uitgaande dat er een inkomenseis is van vier keer de huur, zijn geen van de 18 woningen beschikbaar voor huishoudens met een modaal inkomen. Voor huishoudens met 2x modaal inkomen gaat het ook nog steeds om een gering aantal woningen. Er zijn dus weinig particuliere huurwoningen bereikbaar voor woningzoekenden. Mogelijk worden er wel via andere kanalen of onderhands betaalbare woningen verhuurd. Er kan voorzichtig geconcludeerd worden dat de particuliere huursector geen tot weinig alternatief biedt voor woningzoekenden met een laag of middeninkomen. Echter, door de beperkte beschikbare bronnen, kunnen de resultaten in dit hoofdstuk geen robuust beeld vormen van schaarste in de particuliere huursector.
Het is slechts een indicatie van de situatie in dit segment.
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
25
5
Koopsector
Tenslotte wordt in deze paragraaf de koopsector onderzocht. We onderzoeken de stand van zaken in de koopsector en beantwoorden de vraag: in hoeverre ervaren woningzoekenden schaarste aan sociale en betaalbare koopwoningen in regio Rotterdam en specifiek in de gemeente Voorne aan Zee? Allereerst vormt de koopsector het grootste deel van de woningvoorraad: twee derde deel van de woningvoorraad in de gemeente Voorne aan Zee bestaat uit koopwoningen 8.
5.1 Woningmarktindicatoren Hoe gaat het op de koopwoningmarkt van de woningmarktregio waar de gemeente Voorne aan Zee deel van uitmaakt? We beschrijven de situatie op de koopwoningmarkt in het COROP-gebied Groot Rijnmond, bestaande uit de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Goeree -Overflakkee, Hoeksche Waard, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Maassluis, Nissewaard, Ridderkerk, Schiedam, Vlaardingen, Voorne aan Zee en Zuidplas. Transactieprijzen Sinds begin 2018 is er sprake geweest van een sterke prijsontwikkeling (Figuur 5-1). Deze was het sterkst in 2021, toen per kwartaal de prijzen met circa 20 procent stegen ten opzichte van een jaar daarvoor. Sinds het derde kwartaal van 2021 nam de prijsontwikkeling af. In het laatste kwartaal van 2022 en het eerste kwartaal van 2023 was voor het eerst sinds 2018 sprake van een prijsdaling. Toen lagen de mediane transactieprijzen 5 procent tot 10 procent lager dan het jaar daarvoor. In het derde kwartaal lijkt dat gestabiliseerd en ligt de mediane transactieprijs rond dezelfde prijs als een jaar eerder. De mediane transactieprijs lag in het COROP gebied Groot Rij nmond in het derde kwartaal van 2023 op €380.000. Dit was een jaar eerder €386.000. Per woningtype zijn er verschillen te zien.
De transactieprijzen van 2 -onder-1kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen zijn in een jaar tijd harder gedaald. Terwijl de mediane transactieprijzen van tussenwoningen en hoekwoningen ten opzichte van een jaar eerder iets zijn toegenomen.
8
CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom.
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
26
Figuur 5-1 Ontwikkeling mediane transactieprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Vraagprijzen In Figuur 5-2 is de ontwikkeling van de mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van het jaar daarvoor in de regio Groot Rijnmond weergegeven. De vraagprijzen zijn in tegenstelling tot de transactieprijzen nog niet gedaald. In het eerste kwartaal van 2018 was er nog sprake van een toename de mediane vraagprijs van bijna 20 procent ten opzichte van een jaar eerder. De mate van stijging varieert daarna sterk, maar de groei neemt over het algemeen af tot het tweede kwartaal van 2023, waar de mediane vraagprijs ongeveer hetzelfde was ten opzichte van een jaar eerder. In het derde kwartaal van 2023 neemt de mediane vraagprijs weer licht toe. De mediane vraagprijs lag in het derde kwartaal van 2023 op €466.00 0 ten opzichte van €454.000 een jaar eerder. De vraagprijzen voor alle soorten woningen nam toe, de vraagprijzen voor tussenwoningen en hoekwoningen stegen het meest, namelijk met respectievelijk 4,5 procent en 4,7 procent. De mediane vraagprijs voor appartementen steeg het minste, met 1 procent, ten opzichte van het derde kwartaal in 2022. Figuur 5-2 Ontwikkeling mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Vanaf 2020 begon het gemiddelde verschil tussen de vraag - en verkoopprijs in het Groot Rijnmond toe te nemen (Figuur 5-3). Dat betekent dat kopers steeds meer op woningen overboden.
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
27
Het hoogtepunt van het overbieden was in het derde en vierde kwartaal van 2021 . Toen was het gemiddelde verschil ongeveer 7 procent. Sinds eind 2021 is er sprake van een afname van dit verschil. In het eerste kwartaal van 2023 lag voor het eerst sinds 2018 de gemiddelde verkoopprijs iets onder de vraagprijs. Dat hebben we ook in de bovenstaande figuren gezien, waar de mediane verkoopprijs in regio Rotterdam Rijnmond gedaald is ten opzichte van het voorgaande jaar en vorige kwartaal, maar de mediane vraagprijs (nog) niet. Figuur 5-3 Gemiddeld verschil vraag- en verkoopprijs per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Desondanks worden er wel degelijk woningen boven de vraagprijs verkocht. Dat is te zien in Figuur 5-4. Dat proces van overbieden was ook in 2018 al merkbaar. Op het toppunt, wat begon in het tweede kwartaal van 2021, werd circa 80 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Dit percentage van 80 procent bleef een jaar lang de norm in de regio. Het laagste punt lag in het eerste kwartaal van 2023, toen het percentage overboden woningen daalde naar circa 30 procent. Vanaf dit moment stijgt het percentage weer: in het derde kwartaal van 2023 werd 40 procent van de woningen overboden. Figuur 5-4 Percentage woningen boven de vraagprijs verkocht per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Verkoopaanbod en verkooptijd Het aantal te koop staande woningen aan het einde van elk kwartaal en de gemiddelde verkooptijd van woningen zijn indicatoren voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn.
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
28
Sinds 2018 is een gevarieerd beeld te zien in het aantal te koop staande woningen bij de NVM-makelaars (Figuur 5-5). In 2018 en de eerste drie kwartalen van 2019 stonden er aan het einde van het kwartaal circa 3.000 woningen te koop. Vanaf eind 2019 neemt dit aantal af, met nog een enkele schommeling in het tweede kwartaal van 2020. In 2021 stonden er aan het einde van het kwartaal circa 1 .200 woningen te koop. Dat is een flinke afname. Deze ontwikkeling wijst op schaarste. Vanaf het tweede kwartaal van 2022 schiet het aantal woningen dat wordt aangeboden weer omhoog naar circa 2.800 te koop staande woningen. In de kwartalen erna neemt het aantal te koop staande woningen weer licht af. In het derde kwartaal van 2023 lag het aantal te koop staande woningen ongeveer even hoog als in dezelfde periode een jaar geleden.
Figuur 5-5 Aantal woningen in aanbod einde kwartaal. 2018Q13-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
De gemiddelde verkooptijd lag in 2018 en 2019 rond de 40 dagen, vanaf het tweede kwartaal van 2020 daalde dit naar ongeveer 30 d agen (Figuur 5-6). In het tweede kwartaal van 2021 daalde dit nog verder naar circa 25 dagen. Vanaf he t derde kwartaal van 2022 ligt de gemiddelde verkooptijd weer boven de 30 dagen. In het eerste kwartaal van 2023 steeg de gemiddelde verkooptijd door naar een gemiddelde verkooptijd van 50 dagen. Sindsdien is de verkooptijd weer afgenomen .
Figuur 5-6 Gemiddelde verkooptijd in dagen per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
29
De beschreven indicatoren lijken te duiden op iets meer ruimte op de koopwoningmarkt sinds 2022. Echter, wanneer we de krapte-indicator van NVM bekijken, blijkt dat nog niet het geval te zijn. De krapte-indicator van NVM biedt een benadering voor het aant al keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft ( Figuur 5-7). De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende het kwartaal. Een krapte -indicator boven vijf betekent een evenwichtige markt. Wanneer deze naar onder de vijf zakt, dan is er sprake van een zogenaamde verkopersmarkt: dan is de concurrentie tussen kopers hoog. Al sinds 2018 ligt de krapte-indicator van NVM onder de vijf, dus meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. We zien een verdere afname (toename van de krapte) sinds 2018. In 2021 was de krapte -indicator richting één gezakt. In 2022, met name te zien vanaf het derde kwartaal, is de markt weer iets ruimer geworden en komt op het niveau van 2019. Maar er is nog geen sprake van ontspanning. Dit is in lijn met de ontwikkelingen van de Nederlandse markt als geheel. Bovendien, t en opzichte van een jaar eerder is er in het derde kwartaal van 2023 weer sprake van een iets krappere woningmarkt.
Figuur 5-7 Krapte-indicator (aanbod begin kwartaal gedeeld voor aantal transacties gedurende kwartaal). 2018Q32023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
5.2 Prijsontwikkelingen In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling in de koopsector in de gemeente Voorne aan Zee. Transactieprijsontwikkeling In Figuur 5-8, Figuur 5-9 en Figuur 5-10 is de ontwikkeling weergegeven van de gemiddelde koopsom, ook wel transactieprijs, per kwartaal vanaf begin 2019. De gegevens van de drie voormalige gemeenten zijn weergegeven, omdat cijfers voor Voorne aan Zee niet beschikbaar zijn. De ontwikkelingen van de drie gemeenten tonen eenzelfde trend als we zagen in de woningmarktregio Groot Rijnmond. De gemiddelde koopsom nam elk kwartaal toe, met een hoogtepunt rond eind 2022. In de onderzochte periode nam de gemiddelde transactieprijs met circa 50 procent toe. Sinds het vierde kwartaal van 2022 lijken de transactieprijzen te stabiliseren. Ondanks dat de gemiddelde transactieprijs van eengezinswoningen elk kwartaal hoger is dan van Rapport Schaarste in Voorne aan Zee
30
de appartementen in alle gemeenten, laten beide woningtypen grofweg dezelfde ontwikkeling zien. Interessant verschil is de daling van de gemiddelde koopsom van appartementen in Westvoorne. Daar piekte het op circa €494.000 in 2022Q1, om te zakken tot €407.000 in 2023Q1. Figuur 5-8 Gemiddelde koopsom voor oud-gemeente Brielle tussen 2019Q1 en 2023Q2. Bron: Calcasa, 2023; bewerking RIGO.