Raadsvoorstel Verordening Woonruimtebemiddeling 2025

RAADSVOORSTEL Onderwerp: Portefeuillehouder: Zaaknummer:

Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2025 Aart Jan Spoon 62113-2025

Gevraagd besluit De raad van de gemeente Voorne aan Zee besluit 1. De Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2024 in te trekken per 30 juni 2025. 2. De Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2025 (bijlage 1) en de memorie van toelichting (bijlage 2) vast te stellen en in werking te laten treden per 1 juli 2025. Advies van commissie Let op, enkel in te vullen door de Griffie zelf! 1. Inleiding In de regio Rotterdam overschrijdt de vraag naar sociale huurwoningen in de corporatievoorraad het vrijkomende aanbod. Hiermee wordt bedoeld dat het aantal woningzoekenden regionaal groter is dan het aantal sociale huurwoningen, waardoor er schaarste ontstaat. Een doelmatige, rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de woningvoorraad staat hiermee onder druk. De Huisvestingswet biedt gemeenten mogelijkheden om de verdeling van huurwoningen te reguleren, mits hiervoor de schaarste aangetoond kan worden. Dit kan namelijk via het vaststellen van een huisvestingsverordening, welke een maximale duur heeft van 4 jaar. Tijdens de raadsvergadering van 18 april 2024 is besloten om de bestaande tekst van de verordening woonruimtebemiddeling 2020 – 2024 voor nog een jaar vast te stellen. Deze huidige verordening Woonruimtebemiddeling loopt op 1 januari 2026 af.

Bij de vaststelling van deze “tijdelijke” verordening is aangegeven dat er voorbereidingen getroffen worden voor een nieuwe verordening voor een langere periode. Deze verordening ligt nu voor ter besluitvorming. De voorliggende verordening is de definitieve versie voor de periode 2025 – 2029 (inwerkingtreding 1 juli 2025). De gemeente Voorne aan Zee en de drie voormalige gemeenten kennen een lange geschiedenis met een regionaal gelijkluidende verordening woonruimtebemiddeling. De verordening wordt regionaal voorbereid en gelijkluidend vastgesteld door de afzonderlijke gemeenteraden. Sociale woningen van woningcorporaties in onze regio worden verhuurd via Woonnet Rijnmond. 2. Begrotingsprogramma, bestaand beleid, kaders en eerdere besluiten Het begrotingsprogramma Wonen gaat onder andere over “Een evenwichtig, passend en toekomstbestendig woningaanbod voor alle doelgroepen.” De voorgestelde verordening woonruimtebemiddeling biedt de mogelijkheid om de schaarse woningvoorraad op een doelmatige, rechtvaardige en evenwichtige te verdelen onder verschillende doelgroepen. Met deze verordening gaat het nadrukkelijk niet om het vergroten van het woningaanbod.

Hieraan gelieerd is de Wonen, Welzijn en Zorgvisie. Hierin staan uitgangspunten benoemd voor de huisvesting van specifieke aandachtsgroepen. Voor een groot gedeelte van deze aandachtsgroepen worden middels de verordening mogelijkheden gecreëerd waardoor deze aandachtsgroepen een perspectief hebben op een passende woning. 3. Argumenten De Huisvestingswet stelt bepaalde eisen aan de mogelijkheden voor gemeenten om de verdeling van huurwoningen te reguleren. Pas als onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte kunnen worden aangetoond of aannemelijk gemaakt, kan er gereguleerd worden door gemeenten. Het invoeren van een verordening vereist dus een onderbouwing. In dit kader zijn door RIGO voor alle regiogemeenten schaarsteonderzoeken uitgevoerd. Als gevolg van de gemeentelijke fusie en de wijze van registeren van gegevens, is het niet mogelijk geweest om alle ontwikkelingen voor Voorne aan Zee te duiden. Desondanks is de schaarste voldoende onderbouwd om een verordening te mogen voeren. De schaarste onderbouwing is daarom een onderdeel van de besluitvorming. De Huisvestingswet stelt ook dat de provincie een advies moet uitgeven over een nieuw op te stellen verordening woonruimtebemiddeling. Het advies van de provincie voor de regionale verordening is positief.

Omdat dit advies ook een wettelijke vereiste is, wordt het advies van de provincie ook toegevoegd als bijlage bij de besluitvorming. Proces De voorliggende verordening woonruimte is een resultaat van een langdurig proces, zowel op regionaal als op lokaal niveau. Regionale ontwikkelingen In de Bestuursovereenkomst, die ten grondslag ligt aan het Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam (SvWrR) wordt o.a. het volgende expliciet gesteld: ‘Partijen spannen zich overeenkomstig het bepaalde in deze overeenkomst in om te komen tot afstemming van beleid, uitvoering en monitoring ten aanzien van de woonruimteverdeling (…)’. Het SvWrR heeft daarbij vastgelegd dat elke regiogemeenten zich in spant om dezelfde tekst voor vaststelling van een huisvestingsverordening te gebruiken. Deze verordening wordt de Verordening Woonruimtebemiddeling genoemd. De gemeente Ridderkerk heeft besloten de meest recente Bestuursovereenkomst niet te ondertekenen. Het college en de raad hebben nadrukkelijk gekozen voor het oprichten van een eigen woonruimteverdeelsysteem en een eigen verordening woonruimtebemiddeling. Er wordt daarom door de regio niet langer samengewerkt met de gemeente Ridderkerk op het gebied van wonen.

Voorafgaand aan het traject om te komen tot een nieuwe verordening is de werking van de bestaande verordening geëvalueerd met partijen die dagelijks werken met de regels van de verordening. Een ambtelijke projectgroep, met vertegenwoordiging van alle gemeenten en woningcorporaties uit de regio, hebben gewerkt aan de totstandkoming van deze verordeningstekst. De woningcorporaties (waaronder het Woonbedrijf) zijn hierin vertegenwoordigd door Maaskoepel, de koepelorganisatie voor de woningcorporatie in onze regio. De verordening is vervolgens door verschillende juristen, waaronder een aantal juridisch experts op het gebied van de Huisvestingswet, beoordeeld en aangepast. Lokale ontwikkelingen Tijdens de raadsbijeenkomst van 28 mei 2024 op het stadhuis in Spijkenisse zijn wensen en gedachten over een nieuwe verordening bij de gemeenteraden van Voorne aan Zee en Nissewaard opgehaald. Daarbij is onder andere het voorstel om inschrijfduur te behouden bij 2

een nieuwe verhuring besproken. Veel raadsleden, maar ook woningcorporaties waren daar geen voorstander van, waarna dit idee niet meer verder is verwerkt. Daarbij is aan de regiotafel Wonen door wethouders weergegeven wat hen betreft speerpunten zouden zijn voor een nieuwe verordening. Met deze richting is in samenwerking met alle regiogemeenten gewerkt aan het opstellen van een nieuwe verordening woonruimtebemiddeling. Daarnaast zijn er in de afgelopen periode in onze gemeenteraad ook meerdere moties ingediend ten aanzien van de verdeling van sociale huurwoningen. Ook deze zijn richting gevend geweest voor de houding van het college ten opzichte van een nieuw op te richten verordening: - Meerdere moties gingen in op het vergroten van de slaagkansen voor lokaal woningenzoekenden op Woonnet Rijnmond door meer gebruik te maken van de voorrangsregeling van woningzoekenden uit Voorne aan Zee. Met de wijziging van de Huisvestingswet is daar meer ruimte voor gekomen. De wijziging is al verwerkt in de verordening woonruimte bemiddeling die is vastgesteld in 2024. Inmiddels laat de monitoring zien dat de gemeente Voorne aan Zee maximaal heeft aangestuurd op het verlenen van voorrang voor lokaal woningzoekenden. Dit hebben we in 2024 ook behaald.

- De motie “sneller uit huis” van 09-11-2023 riep op om te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn voor het starten van een eigen netwerk voor de inschrijving voor sociale huurwoningen binnen de gemeente. Deze motie werd na stemming (5 stemmen vóór en 30 tegen) verworpen. Op 16 januari heeft een op het kantoor van Maasdelta in Spijkenisse een bijeenkomst voor raadsleden uit de gehele regio plaatsgevonden. Bij deze bijeenkomst waren we verheugd over het aantal raads- en commissieleden van de gemeente Voorne aan Zee dat aanwezig was. Tijdens deze bijeenkomst is toegelicht welke keuzes er zijn gemaakt ten aanzien van het voorliggend voorstel voor de verordening woonruimtebemiddeling. Naar aanleiding daarvan zijn raadsleden in de gelegenheid gesteld om technische vragen in te sturen over de verordening woonruimtebemiddeling. Verordening Woonruimtebemiddeling Met in achtneming van al het bovenstaande, is geconcludeerd dat de huidige verordening voor een groot gedeelte in stand gehouden kan worden. Een aantal grote wijzigingen lichtten we er uit: 1. Sociale huurwoningen die via het bemiddelingsmodel Loting worden verhuurd, bieden vanaf 1 juli gelijke kansen aan iedereen. Tot op heden kregen urgenten nog voorrang op Lotingwoningen, maar het voorstel is om te gaan werken met een zuivere loting waarin iedereen gelijke kansen heeft.

Op deze manier krijgen mensen met een relatief korte inschrijfduur, een vergrote kans op een woning. Denk hierbij bijvoorbeeld aan spoedzoekers. 2. In de voorliggende verordening zijn meer voorrangsbepalingen opgenomen die corporaties kunnen gebruiken. Een voorbeeld hiervan is de doorstroming voor senioren die een eengezinswoning achterlaten en willen verhuizen naar een appartement. 3. Gemeenten krijgen de mogelijkheid om bij maximaal 5% van het aanbod urgentie geen voorrang te laten geven op andere woningzoekenden. Deze mogelijkheid is gecreëerd om corporaties in staat te stellen om in bijzondere woningen of woningen die minder passend zijn voor het huisvesten van urgent woningzoekenden (denk aan nieuwbouwwoningen die soms 9 maanden voor oplevering al worden geadverteerd) de regulier woningzoekende te bedienen. Woningen in zeer kleine kernen waar

3

jaarlijks één of twee woningen beschikbaar komen kunnen hiermee ook worden “beschermd”. 4. In de huidige overbruggende verordening is de mogelijkheid om 50% van de vrijkomende sociale huurwoningen met voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden met lokale binding al opgenomen. Dit is ook meegenomen in de voorliggende verordening. Uiteraard hebben er ook veel technische wijzigingen plaatsgevonden. Deze komen zowel voort uit de wijziging van de Huisvestingswet, als naar aanleiding van de evaluatie van professionals of inbreng van raads- en commissieleden. Deze zijn minder ingrijpend dan het bovenstaande en worden daarom niet nadrukkelijk benoemd. De regio kiest voor een gelijkluidende verordening. Toch is ervoor gekozen om gemeenten meer mogelijkheden te geven om lokaal maatwerk te leveren, door het opnemen van enkele 'kanbepalingen'. Iedere regiogemeente kan voor zichzelf bepalen of zij gebruikt maakt van de volgende kan-bepalingen. De regels uit deze kan-bepalingen zijn wel regionaal gelijkluidend. De kan bepalingen betreffen het toepassingsbereik van de verordening en een specificatie van voorrangsgroepen: 1. Woningen met voorrang toewijzen aan vitale beroepsgroepen. De verordening biedt de mogelijkheid om sociale huurwoningen van woningcorporaties met voorrang toe te wijzen aan vitale beroepsgroepen (o.a. zorg, politie, onderwijs).

Voorstel: toepassen - Voorne aan Zee is een vergrijzende gemeente, waardoor de bevolking ook een grotere zorgbehoefte heeft. In het traject ter voorbereiding van de Wonen, Welzijn en Zorgvisie hebben zorgorganisaties aangegeven een groot tekort hebben aan menskracht. Het activeren van deze mogelijkheid biedt meer ruimte voor specifieke beroepsgroepen om een woning te vinden in onze gemeente. - Een gemeente kan dit niet onbeperkt doen, want dit gaat ten koste van de 50% die je met voorrang mag toewijzen via lokale binding. 2. Verordenen van segment particuliere sociale huur: Om meer woningen beschikbaar te maken voor de sociale doelgroep, kan de particuliere woningvoorraad met sociale huurprijzen onder de verordening gebracht worden. Voorstel: niet toepassen - Met deze regel kun je verhuurders van sociale particuliere huurwoningen verplichten om hun woning te verhuren aan bewoners met een sociaal inkomen. Dit is een behoorlijke inbreuk op het eigendomsrecht. Daarbij zou het mogelijk zijn om voorrang voor lokaal woningzoekenden te organiseren, maar wel voor maximaal 50% van alle verhuringen. - Voorne aan Zee kent een kleine particuliere huurvoorraad, laat staan een particuliere sociale huurvoorraad. We weten niet precies welke woningen vallen onder de particuliere sociale huurvoorraad, omdat de huurprijs in het huurcontract daarin bepalend is.

Om dit te verordenen moeten we grote investeringen doen om inzicht te krijgen in de particuliere sociale huurvoorraad, maar ook in het opzetten van een vergunning loket en handhavingsinstrument. - We belemmeren hiermee bijvoorbeeld de Merula Stichting. Dit is een particuliere verhuurder die (sociale) huurwoningen verhuurt aan de sociale doelgroep, gevestigd in de binnenstad van Brielle. De Merula Stichting hanteert een eigen manier van toewijzen en inschrijven. Mensen van buiten de voormalige gemeente Brielle kunnen zich niet inschrijven voor een huurwoning. Alle woningen komen zo beschikbaar voor lokaal woningzoekenden. Zouden we de particuliere sociale huur verordenen, dan 4

zouden we dat maximaliseren op 50%. Daardoor zouden zij naar schatting ongeveer 5 woningen per jaar met voorrang aan lokaal woningzoekenden kunnen verhuren, terwijl dat nu voor ongeveer 10 woningen geldt. 3. Verordenen van segment betaalbare koopwoningen: Een gemeente kan maximaal 50% van de nieuw betaalbare koopwoningen (tot 405.000 euro, prijspeil 2025) met voorrang toewijzen aan lokaal woningzoekenden. Voorstel: niet toepassen - Op navraag bij makelaars die betrokken waren bij de verkoop van nieuwbouw woningen werd inzichtelijk dat ongeveer 75% van alle nieuwbouw koopwoningen al naar woningzoekenden uit de gemeente Voorne aan Zee gingen. - Een gemeente mag wettelijk slechts 50% met voorrang toewijzen. Het is maar zeer de vraag of dit ertoe zal leiden dat het totaalpercentage nieuwbouwkoopwoningen dat gaat naar lokaal woningzoekenden, significant zal stijgen. - Als een gemeente hiervoor kiest, gaat de verordening gelden voor alle betaalbare nieuwbouwwoningen in de gemeente. Je kunt geen specifieke projecten uitzonderen. - Met het verordenen van dit segment wordt een deel van de potentiële kopers in hun mogelijkheden beperkt. In de praktijk kan dit er toe leiden dat de financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten onder druk kan komen te staan.

- Anders dan bij de sociale woningvoorraad, waar de sturing zich tot op heden toe beperkt, kan in de koopwoningvoorraad niet simpelweg volstaan worden met een door een college afgegeven mandaat om huisvestingsvergunningen te verlenen. Het verordenen van betaalbare koop nieuwbouw betekent dus écht iets voor de gemeentelijke organisaties en financiën (communicatie, onderzoek en beleid, vergunningverlening, toezicht en handhaving). Ondanks het voorstel om de kan-bepalingen niet op te nemen in de verordening, blijven we de ontwikkelingen wel monitoren. Als hiertoe aanleiding is, kan de verordening (ook tussentijds) herzien worden en kunnen kan-bepalingen alsnog worden opgenomen. Andere gemeenten in de regio, die bijvoorbeeld kiezen voor verordenen van de nieuwbouw betaalbare koop, zullen dit pas activeren op een later moment. Dat geeft hen voldoende tijd om de regeling goed in te richten en er capaciteit voor te reserveren. 4. Communicatie en participatie Op basis van de input uit de verschillende bestuurlijke overleggen zijn in mei en juni van 2024 vijf subregionale radenbijeenkomsten georganiseerd. Tijdens deze radenbijeenkomsten is uitleg gegeven over de wetgeving en de werking van Woonnet Rijnmond en is een presentatie gegeven over de contouren van de verordening WRB 2025.

De aanwezige raadsleden is de mogelijkheid gegeven om vragen te stellen en voor hen belangrijke punten mee te geven. De resultaten van deze bijeenkomsten zijn meegenomen bij het verder opstellen van de verordening. In januari 2025 is een drietal regionale bijeenkomsten georganiseerd om raadsleden nader te mee te nemen in en te informeren over de ingewikkelde (juridische) materie van de Verordening. De verslagen van deze bijeenkomsten en de beantwoording van schriftelijke vragen, hebben de raadsleden via de griffie ontvangen. De verordening zal, indien deze wordt vastgesteld, via de vaste procedure gepubliceerd worden. De toelichting op de verordening (bijlage 2) is, vanuit het oogpunt van transparantie richting de woningzoekende, achter de daadwerkelijke verordeningstekst (bijlage 1) geplakt. Als gevolg hiervan wordt ook de toelichting gepubliceerd en is deze te allen tijde inzichtelijk voor de woningzoekende. 5

5. Duurzaamheid Niet van toepassing. 6. Kosten, baten en dekking Uitgegaan wordt van het in werking treden van de Verordening binnen alle regiogemeenten per 1 juli 2025, ook wanneer een gemeente de verordening al vóór 1 juli 2025 vaststelt. Het zijn met name de woningcorporaties die te maken hebben met de uitvoering daarvan, omdat zij door de gemeenten gemandateerd zijn om huisvestingsvergunningen te verstrekken én aangewezen zijn om een aanboden inschrijfplatform (WoonnetRijnmond) te beheren. De corporaties zijn verantwoordelijk voor het in lijn brengen van de onderliggende spelregels, terwijl urgentieverleners hun procedures moeten aanpassen n.a.v. deze verordening. De gemeenten worden betrokken bij deze uitwerking. Zoals gebruikelijk worden de Spelregels gepubliceerd en zijn deze voor iedereen toegankelijk. Het vaststellen van de Verordening heeft op zichzelf geen financiële consequenties. Wel kunnen er financiële consequenties zitten aan de keuzemogelijkheden, zoals beschreven onder punt 2. Als binnen de gemeente niet-corporatie segmenten worden verordend moet bijvoorbeeld participatie, communicatie, vergunningverlening en handhaving/toezicht worden georganiseerd en bekostigd. 7. Regionale afstemming Voor de totstandkoming van deze verordening is een langdurig en intensief traject voorafgegaan.

De verordening is opgesteld in samenspraak met regio gemeenten en corporaties (waaronder het woonbedrijf) die actief zijn in de regio. Bijlage(n): 1. Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2025 2. Toelichting Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2025 3. Schaarste onderbouwing Voorne aan Zee 4. Advies Provincie Zuid Holland ten aanzien van de Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam.

6