Raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL Onderwerp: Portefeuillehouder: Zaaknummer:

Aankoop woningen Brielle van Hef wonen Daan van Orselen 42432-2024

Gevraagd besluit De raad van de gemeente Voorne aan Zee besluit in te stemmen met de aankoop van de in de koopovereenkomst omschreven registergoederen van Hef Wonen in Brielle en de huidige reservering van € 43.950.000 zoals opgenomen in de begroting te gebruiken om de investering van € 38.873.011 euro te dekken en het restant te laten terugvloeien in de algemene middelen. Advies van commissie Let op, enkel in te vullen door de Griffie zelf! 1. Inleiding Aanleiding en voorgeschiedenis In het najaar van 2018 vond overleg plaats tussen het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (hierna: ‘BZK’), de provincie Zuid-Holland (hierna: ‘de Provincie’) en een vertegenwoordiging van wethouders van de gemeenten Zuidplas, Barendrecht, PijnackerNootdorp, Westland, Brielle en Bergeijk. Deze regio’s stonden onder meer voor een uitbreiding van de woningvoorraad, de kwalitatieve verbetering van de woningvoorraad (waaronder verduurzaming) en verbetering van de leefbaarheid. De financiële positie van Vestia als saneringscorporatie betekende toen dat Vestia slechts een zeer beperkte bijdrage kon leveren aan die volkshuisvestelijke opgave. Vanwege deze financiële positie was Vestia genoodzaakt om van een deel van de woningen die sociaal werden verhuurd, maar een hoger kwaliteitsniveau hadden, de huurprijs te verhogen.

Daarmee vielen die woningen buiten de sociale huurvoorraad en nam het aandeel sociale huurwoningen aanzienlijk af. Het percentage sociale huurwoningen was en is in de voormalige gemeente Brielle erg laag, veel lager dan de vraag naar sociale huurwoningen. In het overleg werd afgesproken dat BZK een bestuurlijk regisseur zou aanstellen die de volkshuisvestelijke problematiek in kaart kon brengen en - indien nodig oplossingsrichtingen kon aandragen. Bestuurlijk regisseur In september 2019 gaf BZK de opdracht aan Hamit Karakus om als bestuurlijk regisseur op te treden. De opdracht van de bestuurlijk regisseur was om een (coalitie van) lokale woningcorporatie(s) voor te dragen aan Vestia die in principe in staat én bereid waren om onder andere de vastgoedportefeuille van Vestia in Brielle over te nemen en tot afspraken te komen over de invulling van de volkshuisvestelijke opgave in Brielle. Hieronder valt ook de forse nieuwbouwopgave in het sociale huursegment in Brielle. Drie woningcorporaties hebben destijds zich verenigd in een Coalitie: Stichting Maasdelta Groep, Woningstichting Ressort Wonen en Woonstichting De Zes Kernen. De gemeente Brielle was vanuit zijn volkshuisvestelijke doelstellingen ook partij bij deze afspraken.

Op 12 mei 2020 tekenden alle betrokken partijen de ‘Aanpak volkshuisvestelijke problematiek Brielle’. Daarin verklaarden partijen zich gezamenlijk in te zetten voor een oplossing voor de volkshuisvestelijke problematiek in de gemeente Brielle. Onder voorzitterschap van de bestuurlijk regisseur is hard gewerkt aan verdere uitwerking van het plan van aanpak. Op 30 juni 2021 is er een intentieovereenkomst getekend tussen de coalitie van drie woningcorporaties en de gemeente Brielle. Voor de coalitie is deze overeenkomst voorwaardelijk geweest voor de aankoop van een deel van het bezit van Vestia. Het doel van deze overeenkomst was om afspraken tussen de coalitie en de Gemeente nader uit te werken, zodat de coalitie dit mee kon wegen bij het besluit om al dan niet over te gaan tot overname. Deze afspraken hebben betrekking op de mogelijke overname van (een deel van) de Vestia-portefeuille en op (grondtransacties ten behoeve van) de realisatie van nieuwbouw sociale huurwoningen in gemeente Brielle, danwel op termijn in fusiegemeente Voorne aan Zee. Inmiddels is ongeveer de helft van het woningbezit van Vestia overgenomen door de Coalitie van drie woningcorporaties in de eerste tranche. Daarnaast heeft de Stichting Merula Weeshuis ook een klein aantal in de binnenstad van Brielle overgenomen.

In deze tweede tranche zit grotendeels het overige woningbezit dat nog verkocht moet worden. Vestia wordt Hef Wonen Vanaf 1 januari 2023 is het woningbezit van Vestia in de gemeente Brielle overgegaan naar de nieuwe woningcorporatie Hef Wonen in Rotterdam. Met de splitsing van het woningbezit over drie nieuwe woningcorporaties is Vestia opgehouden te bestaan. Prioriteit bij sociale woningen van corporaties De afgelopen jaren was er vanwege de beperkte investeringsmogelijkheden van woningcorporaties aanleiding om andere partijen dan corporaties sociale huurwoningen te laten bouwen. Inmiddels zijn de investeringsmogelijkheden van woningcorporaties verbeterd. Ook blijken sociale huurwoningen in handen van commerciële verhuurders belangrijke beperkingen te hebben. Op termijn worden ze doorgaans toch verkocht of worden de huurprijzen verhoogd. De gemeente heeft hier niet of nauwelijks grip op. Ook kennen deze verhuurders vaak een andere manier van toewijzing dan bij corporatiewoningen. Vanwege al deze redenen hebben sociale huurwoningen in handen van woningcorporaties een veel grotere prioriteit dan sociale huur- of koopwoningen door andere partijen. Huidige stand van zaken Eind 2022 zijn de gesprekken gestart met Vestia door een coalitie van Maasdelta en het Woonbedrijf om de woningen in Brielle over te nemen. Het uitgangspunt voor Hef Wonen is een verkoop ‘as is, where is’.

Dit betekent dat een koper na de transportdatum geen aanspraken heeft richting de verkoper omtrent de aangekochte woningen. Om die reden heeft de coalitie ervoor gekozen om een grondige due diligence (DD) uit te voeren. Het doel van het due diligence onderzoek is om risico’s zoveel mogelijk in kaart te brengen en mee te nemen in de waardering. Vanaf begin 2023 is gestart met een technische, juridische en commerciële due diligence. In de juridische DD is goed gekeken naar alle contracten en de eigendomssituatie. De commerciële DD kijkt naar de betrouwbaarheid van de gegevens die zijn aangeleverd door Hef Wonen, zoals bijvoorbeeld oppervlaktes van woningen, woningwaarderingpunten die de huurprijs bepalen en energielabels. De technische DD kijkt naar de technische staat van de woningen, zodat achterstallig onderhoud verrekend kan worden in de aankoopprijs.

2

Vanaf aanvang is het uitgangspunt geweest dat de kwaliteit van dit onderzoek boven de snelheid van de transactie gaat. Gedurende het onderzoek is onderzocht hoe de woningen het best kunnen worden verdeeld over de coalitiepartners Woonbedrijf en Maasdelta, met als doel zoet en zuur eerlijk te verdelen. Tijdens deze verdeling zijn de coalitiepartners uit de eerste tranche (Ressort Wonen en De Zes Kernen) benaderd of zij mee wilden werken aan de aankoop in Vierpolders en Zwartewaal. Beide corporaties hebben daar in de eerste tranche woningen overgenomen en dat leek dan ook het meest logisch vanuit beheer oogpunt. Beide corporaties hebben daar initieel positief op gereageerd. Later is De Zes Kernen toch afgehaakt omdat zij de focus willen houden op hun bestaande opgave, welke al vergroot was door de aankoop in de eerste tranche. Sindsdien bestaat de coalitie uit 3 partijen: Maasdelta, Ressort Wonen en het gemeentelijk Woonbedrijf. Gedurende de uitvoering van de due diligence is door coalitie en Hef Wonen gezamenlijk een taxateur geselecteerd, die aan de slag is gegaan met de waardering van de woningen. In het laatste kwartaal van 2023 zijn de due diligence onderzoeken afgerond en is met Hef wonen het gesprek gestart over het verwerken van de uitkomsten hiervan in de uiteindelijke waardering. De provincie Zuid Holland is meegenomen in het aankooptraject.

Na een intensief en constructief onderhandelingstraject is er in januari overeenstemming bereikt over de koopprijs en overige aankoopvoorwaarden en zijn deze verwoord in een koopovereenkomst. 2. Begrotingsprogramma, bestaand beleid, kaders en eerdere besluiten De aankoop valt binnen het begrotingsprogramma 2. Wonen. Binnen het koersplan van het Woonbedrijf is onder het thema ‘Beschikbaarheid’ opgenomen dat de haalbaarheid van de overname van het voormalig Vestia-bezit in Brielle wordt onderzocht. In het collegeprogramma is ook aandacht voor betaalbaarheid van wonen, onder andere door het verduurzamen van de woningvoorraad. Een opgave waar Vestia onvoldoende aan heeft gedaan in Brielle. Met deze aankoop kan het Woonbedrijf deze achterstand wegwerken. In november 2022 is een voorbereidingskrediet aangevraagd van € 350.000 om de aankoop gedegen voor te bereiden. Daarna is uw raad via een raadsinformatiebrief geïnformeerd en later via een presentatie via een beeldvormende sessie op 13 december 2023. 3. Argumenten • De volkshuisvestelijke prestaties van Hef wonen in Brielle blijven ver achter bij wat noodzakelijk is. • Hef wonen geeft aan zich terug te willen trekken uit de gemeente Voorne aan Zee. Er zijn om die reden ook geen prestatieafspraken gemaakt met Hef wonen.

• Met de overname van de woningen door de coalitie van 2 woningcorporaties en het gemeentelijk Woonbedrijf kan weer vol ingezet worden op de volkshuisvestelijke opgave in Brielle. De woningen worden behouden voor de sociale doelgroep en de woningen kunnen worden verduurzaamd met lagere woonlasten tot gevolg. Opgaven die door Vestia niet konden worden opgepakt. • In de huidige tranche worden 747 woningen, 2 bedrijfspanden en 13 garageboxen aangeboden. • Het Woonbedrijf neemt 294 woningen en 11 garages over in en om het centrum van Brielle en in een deel van de Rugge. • Met een verkoop van woningen aan commerciële verhuurders worden de volkshuisvestelijk doelen op de lange termijn niet behaald en verdwijnen deze uit onze invloedssfeer. • Als gemeente willen we de woningen binnen het sociale segment behouden. Met de huidige coalitie van 2 woningcorporaties en het gemeentelijk Woonbedrijf wordt dit doel 3

bereikt. Allen nemen hun verantwoordelijkheid, het is daarmee een gezamenlijke inspanning om tot de benodigde volkshuisvestelijke prestaties te komen. • Om tot aankoop over te gaan, wordt gezamenlijk opgetreden. Er is een gedegen due diligence traject doorlopen om goed scherp te krijgen wat we nu precies aankopen. • De uitkomsten van al deze onderzoeken zijn de input voor de waarde die de gezamenlijk door Hef Wonen en Coalitie aangewezen taxateur bepaalt. • De provincie Zuid Holland is meegenomen in het aankooptraject. 4. Communicatie en participatie De huurdersvereniging van het Woonbedrijf is doorlopend geïnformeerd over de stand van zaken met betrekking tot de overname van de woningen. Zij beraden zich nog op het uitbreiden van hun achterban met de woningen in Brielle. Zoals eerder aangegeven is er een communicatieplan waarbij verkoper en kopers in onderlinge afstemming en op gezette tijden communiceren naar huurders, belanghouders en pers. 5. Duurzaamheid De woningen hebben overwegend een label C of slechter. Een belangrijk doel van de aankoop is om de woningen te verduurzamen. Dit doen we volgens het beleid van het Woonbedrijf: geen E, F en G labels in 2028, gemiddeld label A in 2030 en CO2 neutraal in 2050. 6. Kosten, baten en dekking Met de overname is een bedrag van €38.873.011 gemoeid.

In de investeringsplanning van de begroting is voor 2024 een investeringsbedrag van €43.950.000 beschikbaar. De financiële consequenties van de aankoop zijn reeds verwerkt in de begroting 2024-2027 en passen daarmee binnen de exploitatie van het Woonbedrijf. Met andere woorden: Het Woonbedrijf blijft ook met deze aankoop een positief resultaat houden. Bij de berekeningen voor de begroting zijn aannames gedaan omtrent het rentepercentage van 3,65% en de aankoopprijs van €43.950.000, wat neerkomt op €150.000 per woning. Beide parameters wijzigen ten gunste en hebben daarmee een positief effect op het resultaat. Voor het uitvoeren van de aankoop zijn extra financieringsmiddelen noodzakelijk. Het wettelijk en eigen beleidskader voor de treausuryfunctie bestaat uit de Gemeentewet, wet Fido en het gemeentelijke Treasurystatuut. Volgens de Gemeentewet ligt de bevoegdheid tot het aantrekken van leningen bij het College. In het gemeentelijke Treasurystatuut is de bevoegdheid tot het aantrekken van middelen via onderhandse leningen toegekend aan de Teammanager Financiën en combinatie met de Afdelingsmanager Interne Dienstverlening (art. 17.8). Gezien de financieringsbehoefte zijn wij voornemens om een aantal langlopende geldleningen aan te trekken.

Het belang zit voornamelijk in de afweging van de renterisico’s en de gevolgen voor de exploitatie van de werkelijke rente versus de gehanteerde rente. Conform het Treausystatuut worden minimaal twee partijen voor een offerte benaderd. Over de totale looptijd van 40 jaar wordt een positief resultaat verwacht op deze aankoop. De eerste jaren is het effect op de begroting echter negatief. Voor 2024 betekent dit een negatief resultaat van € 550.000 wat terugloopt tot € 27.000 negatief in 2039 om vanaf dan enkel positief te worden. Deze negatieve resultaten in de eerste jaren worden opgevangen binnen de begroting van de gemeente Voorne aan Zee en uiteindelijk gunstiger uitvallen door de lagere aankoopsom en lagere rente op het vreemd vermogen. Als de leningen daadwerkelijk worden aangetrokken kan deze berekening opnieuw worden gemaakt. 4

7. Regionale afstemming Met betrekking tot dit advies heeft afstemming plaatsgevonden met de provincie Bijlage(n): 0

5