Definitief Nota Grondbeleid VaZ 11-03-2025
Tekst van het document
Nota Grondbeleid 2025 Gemeente Voorne aan Zee
11 maart 2025
Inhoud Inhoud
2
Voorwoord
3
Samenvatting
4
Hoofdstuk 1. Inleiding
5
1.1 Aanleiding voor de nota grondbeleid
5
1.2 Definitie en doelstellingen Grondbeleid
5
1.3 Doel van de nota Grondbeleid
6
1.4 Analyse huidige grondbeleid
6
1.5 Omgevingswet
6
1.6 Didam Arrest
6
1.7 Beleidskaders
6
Hoofdstuk 2. Gemeentelijk grondbeleid
7
2.1 Inleiding
7
2.2 Soorten grondbeleid
7
Hoofdstuk 3. Instrumenten voor actief grondbeleid
12
3.1 Verwerving
12
3.2 Uitgifte
13
3.3 Grondprijsbeleid
14
Hoofdstuk 4. Instrumenten voor faciliterend grondbeleid
16
4.1 Inleiding
16
4.2 Kostenverhaal gebiedsontwikkeling en financiële bijdragen
16
4.3 Plankosten grote bouwplannen
16
4.4 Plankosten kleine bouwplannen
17
4.5 Nadeelcompensatie
17
Hoofdstuk 5. Financiële verantwoording van grondbeleid
18
5.1 Inleiding
18
5.2 Grondexploitaties
18
5.3 Winstneming
18
5.4 Voorzieningen en Nota Kostenverhaal
18
5.5. Risico’s en weerstandsvermogen
18
Hoofdstuk 6. Organisatie van het grondbeleid.
19
6.1 Rollen en verantwoording
11 maart 2025
19
Nota Grondbeleid 2025
2
Voorwoord Geachte raadsleden, Hierbij presenteren wij u de Nota Grondbeleid Voorne aan Zee 2025. Grondbeleid is een belangrijk regie instrument bij locatieontwikkeling. Binnen de Gemeente worden momenteel en in de komende jaren veel ruimtelijke projecten ontwikkeld en gerealiseerd. Voor een ruimtelijk, juridisch en financieel adequate ontwikkeling van ruimtelijke projecten is een grondbeleidsinstrumentarium onontbeerlijk Grondbeleid is géén doel op zich, maar een middel. Grondbeleid is een middel om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van wonen, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen en de energietransitie te verwezenlijken. In de Omgevingsvisie legt de gemeente haar ruimtelijk beleid vast. In de Nota Grondbeleid legt de gemeente het kader vast op welke wijze en met welke ruimtelijke instrumenten de ruimtelijke doelstellingen gerealiseerd kunnen worden. De uitdaging voor de komende jaren blijft om middels een effectief grondbeleid de woningbouwproductie binnen Voorne aan Zee op peil te houden en waar mogelijk de productie te verhogen om bij te dragen aan de regionale en landelijke woningbouwdoelstellingen. De aandacht blijft uitgaan naar het voortvarend ontwikkelen en uitgeven van gronden en het terugdringen en beheersbaar houden van financiële risico’s.
Onze verwachting is dat u inzicht krijgt in de regie instrumenten bij locatiewikkeling, door het lezen van de Nota Grondbeleid Voorne aan Zee 2025. Met vriendelijke groeten, Het college van burgemeester & wethouders
11 maart 2025
Nota Grondbeleid 2025
3
Samenvatting In de Nota Grondbeleid worden verschillende aspecten van het Grondbeleid behandeld, waaronder het doel van de Nota, de soorten grondbeleid, actief, facilitair of Publiek Private samenwerkingen (PPS). Tevens worden de instrumenten voor actief en faciliterend grondbeleid omschreven. Aanvullend is de financiële verantwoording en de organisatie van het Grondbeleid opgenomen. Samenvattend is de conclusie van de Nota Grondbeleid dat de Gemeente Voorne aan Zee een situationeel grondbeleid hanteert, waarbij per ruimtelijke ontwikkeling wordt beschouwd welke vorm van grondbeleid gewenst is: actief, facilitair of Publiek Private samenwerkingen (PPS).
11 maart 2025
Nota Grondbeleid 2025
4
Hoofdstuk 1. Inleiding 1.1 Aanleiding voor de nota grondbeleid Op 1 januari 2023 is de Gemeente Voorne aan Zee ontstaan uit de fusie van de voormalige Gemeente Brielle, Westvoorne en Hellevoetsluis. Gemeente Brielle en Westvoorne hadden een Nota Grondbeleid. Gemeente Hellevoetsluis had een Nota Grondprijsbeleid. Dit waren al verouderde nota’s. Met het samengaan van de Gemeentes is besloten om een nieuwe Nota Grondbeleid op te stellen voor Gemeente Voorne aan Zee. Grondbeleid is een belangrijk regie instrument bij locatieontwikkeling. Binnen de Gemeente worden thans en in de komende jaren veel ruimtelijke projecten ontwikkeld en gerealiseerd. Voor een ruimtelijk, juridisch en financieel adequate ontwikkeling van ruimtelijke projecten is een grondbeleidsinstrumentarium onontbeerlijk. Voorbeelden van dit instrumentarium zijn de mogelijkheden tot het verhalen van gemeentelijke kosten op private partijen en de methoden om grondprijzen vast te stellen. Het doel van de nota is het vastleggen van uitgangspunten en mogelijkheden van grondbeleid op meerdere beleidsniveaus. Zo wordt door de gemeente op strategisch niveau besloten welke rol zij wil spelen bij de voorbereiding en realisatie van bouwplannen. Op tactisch niveau zullen al naar gelang de specifieke projectsituatie keuzes worden gemaakt ten aanzien van het in te zetten grondbeleidsinstrumentarium.
Dit biedt richtlijnen aan de organisatie voor de uitvoering van het grondbeleid op operationeel niveau. Hiermee heeft de organisatie een inhoudelijk toetsingskader voor de uitvoering van haar werkzaamheden ten behoeve van de realisatie van bouwplannen en een toetsingskader voor de gemeenteraad. Een groot deel van het in deze nota genoemde beleid is bestaande praktijk. De Nota Grondbeleid wordt herzien wanneer daar tussentijds aanleiding toe is, in ieder geval dient de Nota te zijn herzien binnen de duur van 4 jaar na vaststelling. De Nota Grondbeleid blijft van kracht tot een nieuwe versie is vastgesteld.
1.2 Definitie en doelstellingen Grondbeleid Grondbeleid wordt gedefinieerd als: “Het beleid dat zich richt op een efficiënt en rechtvaardig verloop van activiteiten op de grondmarkt met het oog op het realiseren van ruimtelijke doelstellingen als bevordering van het maatschappelijk gewenst ruimtegebruik, het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten bij locatieontwikkeling en het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik en de marktwerking op de grondmarkt.” Aan het grondbeleid liggen de volgende hoofddoelstellingen ten grondslag: 1. Het benoemen van de gemeentelijke strategie ten aanzien van haar grondbeleid bij locatieontwikkeling. 2. Transparantie in het gemeentelijk handelen bij locatieontwikkelingen, zowel naar de interne organisatie als naar externen. 3. Het binnen gestelde doelen van ruimtelijke ordening en beleidssectoren (met inzet van juridische en financiële instrumenten) realiseren van het door de gemeente geformuleerde ruimtelijke beleid. 4. Het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, exploitanten, eigenaren en overheid en het spreiden en daarmee beperken van financiële risico’s. 5. Genereren van financiële middelen ter dekking van investeringen bij ruimtelijke ontwikkelingsprojecten.
11 maart 2025
Nota Grondbeleid 2025
5
1.3 Doel van de nota Grondbeleid De nota grondbeleid wordt bij de voorbereiding van iedere ontwikkelingslocatie een belangrijk richtinggevend gemeentelijk beleidsinstrument. In de nota wordt beschreven op welke manier en met welk instrumentarium op adequate en efficiënte wijze tot locatie-ontwikkeling kan worden overgegaan. Daarnaast geeft de nota inzicht in de relatie tussen de publiekrechtelijke en privaatrechtelijke bevoegdheden van de gemeente op het gebied van grondbeleid. Met deze nota geeft de gemeenteraad het college kaders waarbinnen het gemeentelijk grondbeleid wordt uitgevoerd.
1.4 Analyse huidige grondbeleid Binnen de Gemeente Voorne aan Zee worden verschillende vormen van grondbeleid toegepast. De gemeente wil invloed hebben op de planvorming voor ruimtelijke ontwikkelingen om haar doelen van de verschillende beleidssectoren te bereiken. Dit is te realiseren door toepassing van een actief of faciliterend grondbeleid. Momenteel is sprake van een situationeel grondbeleid, waarbij per ruimtelijke ontwikkeling wordt beschouwd welke vorm van grondbeleid gewenst is.
1.5 Omgevingswet De Omgevingswet is op 1 januari 2024 ingegaan. De Omgevingswet gaat over de ruimte waarin mensen wonen, werken en ontspannen. Deze nieuwe wet voegt oude wetten samen en bevat regels voor de fysieke leefomgeving. Een vergunning aanvragen voor een nieuw plan of idee kan in het nieuwe digitale Omgevingsloket. In dit loket staan alle regels en plannen van gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk. De Omgevingswet is het kader voor de diverse instrumenten van het grondbeleid. De daarin verankerde instrumenten van omgevingsvisie, omgevingsplan en programma’s vormen het belangrijkste planologisch en juridisch kader op lokaal niveau. De verschillende grondbeleidsinstrumenten vinden hun verankering in de nationale wetgeving.
1.6 Didam Arrest Als de overheid van plan is om een onroerende zaak te verkopen en er zijn meer geïnteresseerden, dan moeten deze de gelegenheid krijgen om mee te dingen. Volgens de uitspraak van de Hoge Raad op 26 november 2021 conform het Didam-arrest dient er dan een openbare selectieprocedure georganiseerd te worden die objectieve, toetsbare en redelijke criteria bevatten op grond waarvan de koper uiteindelijk wordt uitgekozen. Daarnaast moet de overheid voorafgaand aan deze procedure duidelijkheid scheppen over de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de selectiecriteria. Kort gezegd moet de overheid dus mededingingsruimte bieden door een transparante en openbare selectieprocedure te organiseren. Dat hoeft alleen niet als er slechts één serieuze gegadigde is. Het Didam-arrest is kaderstellend bij het te voeren grondbeleid. Op 15 november 2024 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een koopovereenkomst in strijd met de “Didam-regels” niet nietig is, wel kan schadevergoeding op haar plaats zijn.
1.7 Beleidskaders Verschillende beleidskaders hebben invloed op het grondbeleid, waaronder ook Wonen. In de regionale realisatieagenda regio Rotterdam zijn afspraken gemaakt over de versnelde realisatie van voldoende betaalbare woningen. Een doelstelling hierbij is om de sociale woningvoorraad in de gehele gemeente te laten groeien. Het Woonprogramma Voorne aan Zee omvat verschillende beleidsdocumenten die betrekking hebben tot het wonen. In het beleid staat beschreven op welke manier er richting gegeven wordt aan de woonopgave in de gemeente, in lijn met de regionale realisatieagenda. Hierin staan onder andere voorwaarden bij de bouw van nieuwe woningen. Voorwaardelijk is de verdeling van woningen in verschillende prijssegmenten. Ook wordt gestuurd op woningtypen gebaseerd op de locatie waar de locatie gelegen is. Op deze manier stuurt de gemeente niet alleen op het realiseren van voldoende woningen, maar ook op voldoende woningen voor alle aandachtsgroepen.
11 maart 2025
Nota Grondbeleid 2025
6
Hoofdstuk 2. Gemeentelijk grondbeleid 2.1 Inleiding Het gemeentelijk grondbeleid heeft tot doel de bestuurlijk en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen van de Gemeente Voorne aan Zee mogelijk te maken en/of te faciliteren. Hiervoor koopt de gemeente onroerende zaken aan, exploiteert en geeft gronden uit. Daarnaast verleent de gemeente medewerking aan de ontwikkeling van plannen door derden (private partijen, bedrijven en instellingen). Een gemeente heeft grond nodig om openbare voorzieningen en publieke diensten te realiseren en om aan de vraag naar (bouw)grond voor derden te voldoen. Maar een gemeente kan met grondeigendom en andere instrumenten uit het grondbeleid ook processen initiëren en stimuleren en de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en inrichting regisseren. Van belang is dat het grondbeleid geen doelstelling op zich is, maar een instrument om andere gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. Aan het grondbeleid liggen ruimtelijke en sectorale doelstellingen ten grondslag, bijvoorbeeld op het vlak van wonen, economisch beleid, ruimtelijke inrichting, milieu en recreatie en toerisme.
2.2 Soorten grondbeleid Ten aanzien van het grondbeleid zijn verschillende vormen mogelijk. De belangrijkste vraag binnen de nota Grondbeleid is de vraag of er wordt gekozen voor een actief of een facilitair grondbeleid of een tussenvorm met situationeel grondbeleid, waarbij zij per situatie afweegt hoe zij het grondbeleids-instrumentarium in zal zetten. Het belangrijkste onderscheidende kenmerk van de twee vormen van grondbeleid (en al hun tussenvarianten) is de mate waarin de gemeente al dan niet risicodragend en al dan niet in samenwerking met private partijen overgaat tot exploitatie van grond. De diverse vormen van grondbeleid hebben dan ook verschillende kenmerken en een andere instrumentarium met de daarbij behorende voor- en nadelen. 2.2.1 Actief grondbeleid Bij actief grondbeleid koopt de gemeente ruwe gronden en/of opstallen of heeft deze gronden reeds in bezit, maakt deze gronden bouwrijp en gebruikt of verkoopt de grond door aan een ontwikkelaar of eindgebruiker. In beginsel worden alle productiekosten in de gronduitgifteprijzen doorberekend. Met een actief grondbeleid heeft de gemeente een maximale sturende rol in locatieontwikkelingen. Daarnaast kan de gemeente de gemaakte kosten zoveel als mogelijk verhalen via de gronduitgifte. De voordelen van een actief grondbeleid: a.
Het voldoende kunnen sturen op de gemeentelijke doelstellingen, bijvoorbeeld op het vlak van wonen en het voldoen aan regionale woningmarktafspraken. b. Het maximaal kunnen sturen op de kwaliteit en fasering van de planontwikkeling. c. Een goede markt- en onderhandelingspositie. d. Het bepalen van de uitgifteprijs en -voorwaarden. e. Het behoud van initiatief en de mogelijkheid tot het kiezen van partners bij de planontwikkeling. f.
Mogelijkheid om ongewenste (ruimtelijke) ontwikkelingen tegen te gaan c.q. tijdig te
kanaliseren. g. Het tegengaan van grondspeculatie.
11 maart 2025
Nota Grondbeleid 2025
7
De nadelen van een actief grondbeleid: h. Bij actief grondbeleid kan sprake zijn van een negatief plansaldo, met name bij binnenstedelijke herontwikkeling waarbij veel opstallen worden verworven ter herontwikkeling of bij langdurige planontwikkelingen waarbij veel plankosten worden gemaakt in de voorbereidingsfase. Dit negatief plansaldo komt dan ten laste van de i.
gemeente. Risico’s die direct verbonden zijn aan de grondexploitatie komen voor rekening van de gemeente. Zo loopt de gemeente financieel risico als gevolg van niet beïnvloedbare economische omstandigheden (zoals bijvoorbeeld inflatie of rente stijgingen en een
j.
stagnerende vraag naar bouwgrond). Het beperkt de investeringsruimte van de gemeente in andere beleidsterreinen door het relatief grote kapitaalsbeslag.
Om als gemeente zelf actief een grondexploitatie te voeren, moet bij de start ten aanzien van alle bovenstaande punten aan de meeste voordelen is voldaan, terwijl voorts is aangetoond dat de nadelen en risico’s beheersbaar zijn. 2.2.2 Faciliterend grondbeleid De gemeente kan bij een beoogde locatieontwikkeling in plaats van een ondernemende risicodragende rol, ook kiezen voor een faciliterende rol. Dit houdt in dat de gemeente de aankoop, ontwikkeling en exploitatie van de grond over laat aan private partijen. Daar waar de gemeente niet beschikt over eigendom of slechts een gedeelte van een beoogd plangebied in eigendom heeft, kan de gemeente faciliteren aan de ontwikkeling. De gemeente beperkt zich bij faciliterend grondbeleid tot haar regulerende taak, waarin zij kaders schept voor activiteiten van de particuliere / private sector. In die faciliterende rol stelt de gemeente het omgevingsplan op en toetst de plannen daaraan. Aangezien de gemeente géén kosten kan verhalen via de gronduitgifte is zij in principe aangewezen op het sluiten van anterieure overeenkomsten om privaatrechtelijk kosten te verhalen. Of publiekrechtelijk kostenverhaalregels vast te stellen bij het omgevingsplan.
Voor een particuliere / private ontwikkeling gelden specifieke inrichtingsregels bij het woonrijp maken van de beoogde openbare ruimte onder toezicht van de gemeente, die vervolgens in eigendom en beheer worden overgedragen aan de gemeente. Kenmerken van facilitair grondbeleid zijn: kaderstellend, kostenverhalend, en risicomijdend. Voordelen van faciliterend grondbeleid: k.
De financiële risico’s van de grondexploitatie liggen primair bij externe marktpartijen.
l.
Minder belasting voor het ambtelijk apparaat (zij het in beperkte mate).
Nadelen van een faciliterend grondbeleid: m. De gemeente is iets beperkt in zijn sturingsmogelijkheden op gemeentelijke doelen, planinvulling en locatieontwikkeling. Het primaat van de ontwikkelingen komt bij derden (ontwikkelaars) te liggen. Gemeente heeft zeker wel grip op programma. n. In de regel geen krachtige markt-/onderhandelingspositie, tenzij grondbeleidsinstrumenten zoals voorkeursrecht en onteigening wordt ingezet.
11 maart 2025
Nota Grondbeleid 2025
8
o. Minder invloed op (het starten van gewenste) locatieontwikkelingen 1. p. Geen winstmogelijkheden. q. De gemeente loopt bij de ontwikkeling risico of het vooraf afgesproken kostenverhaal toereikend is, met name bij de vergoeding plankosten kan dit een risico vormen. Om als gemeente faciliterend op te treden, moet bij de start ten aanzien van alle bovenstaande punten aan de meeste voordelen is voldaan, terwijl voorts is aangetoond dat de nadelen en risico’s beheersbaar zijn. 2.2.3 Publiek Private samenwerkingen (PPS) In het gebied tussen zuiver actief grondbeleid en zuiver facilitair grondbeleid ligt het beleid dat mengvormen hiervan omvat. Samenwerking tussen partijen (PPS) vormt hier de basis van het beleid. De voor- en nadelen van actief respectievelijk facilitair grondbeleid worden gedeeld. Het initiatief voor PPS kan zowel bij de gemeente als bij de projectontwikkelaar liggen. Er zijn vele samenwerkingsvormen (PPS) waarbij overheid en bedrijfsleven gezamenlijk optrekken en een klein of groter deel van de planvorming door de marktpartij geschiedt. Daarbij wordt door de overheid en bedrijfsleven, ieder vanuit de eigen doelstellingen, gezamenlijk een project aangepakt en worden afspraken gemaakt over taakverdeling, kosten, opbrengsten en risico’s. Indien de gemeente over grondposities beschikt, kan PPS worden ingezet met het oog op verlegging van risico’s.
Indien de gemeente niet over grondposities beschikt, kan PPS worden ingezet om alsnog invloed op de ontwikkeling te verkrijgen. Voordelen PPS: Verdeling van risico’s.
-
Mogelijkheden tot sturing/regie. Profijt van elkaars expertise.
Nadelen van PPS: -
Positieve grondexploitatieresultaten delen met private partijen.
-
Wellicht dat ambities van de gemeente niet geheel gerealiseerd worden, samenwerken is
-
ook compromissen zoeken en sluiten. Stroperige procedures (veelvuldige en nauwkeurige afstemming nodig, terugkoppeling naar beide besturen).
Binnen de PPS zijn drie hoofdvormen gebruikelijk: het DAT-model, het alliantiemodel en het concessiemodel. Samen met het actief grondbeleid en volledig faciliterend grondbeleid ontstaan vijf hoofdmodellen. 2.2.3.1 DAT- Development Apart Together. Belangrijkste kenmerk is dat er beperkt sprake is grondtransacties; Ieder ontwikkelt op z’n eigen grond. De gemeente verwerft selectief om schuifruimte te krijgen of om verandering in de openbare ruimte mogelijk te maken. Een publiek-private gebiedsorganisatie verzorgt kavel overschrijdende zaken, zoals een programma op hoofdlijnen, participatie en afstemming over de fasering van de
1
Wordt anders als de Wet regie Volkshuisvesting van kracht wordt. Dan is twee derde afdwingbaar sociaal en betaalbaar.
11 maart 2025
Nota Grondbeleid 2025
9
publieke en private investeringen en de openbare ruimte. Marktpartijen clusteren of bouwen posities uit. Een samenwerkingsovereenkomst verbindt alle onderdelen. Gemeente gebruikt veelal kostenverhaal zonder tijdvak. Een variant is het coalitie-model. Daarbij gaat het naast het feit dat iedereen op eigen grond ontwikkelt om een gezamenlijk streefbeeld en afspraken dat partijen “elkaar helpen”. Ook kunnen geheel andere partijen aansluiten als buurthuizen, welzijnsorganisaties, particulieren enzovoorts. Belangrijkste voordelen: •
Kapitaalbeslag gemeente beperkt tot slechts selectieve verwerving.
•
Beperkte proceskosten.
•
Geen zware governance.
•
Actieve partijen vormen “coalition of the willing”.
•
Geen grondexploitatie.
Belangrijkste nadelen •
Niet iedereen voelt de urgentie.
•
Ontwikkeling volgt niet altijd een even logische fasering.
•
Inzet grondbeleidsinstrumenten t/m onteigening.
2.2.3.2 Het alliantiemodel Er is sprake van een alliantiemodel wanneer de gemeente en marktpartij(en) samen voorzieningen ontwikkelen, realiseren en/of beheren vanuit een gezamenlijke risico-acceptatie ten aanzien van (geraamde) kosten en (verwachte) opbrengsten. Het verschil met het coalitiemodel is dat werkzaamheden, verantwoordelijkheden, zeggenschap en risico’s niet onderling worden verdeeld maar gedeeld. Ze worden overgedragen aan een speciaal hiervoor opgerichte gemeenschappelijke projectorganisatie of joint venture waarin zowel de gemeente als de marktpartijen deelnemen. Bij de joint venture richten partijen een gemeenschappelijke (grond)exploitatiemaatschappij (GEM) op, die de grondexploitatie op zich neemt. Vaak heeft deze onderneming de juridische vorm van een CV/BV-constructie, omdat hiermee de ondernemersrisico’s die met de ontwikkeling samenhangen, optimaal kunnen worden afgedekt en ook fiscale voordelen zijn te behalen. Bij een gemeenschappelijke projectorganisatie is géén sprake van een juridische entiteit. In de te sluiten samenwerkingsovereenkomst is veelal vastgelegd dat de exploitatie voor gezamenlijke rekening plaatsvindt door middel van een verrekenstelsel. Partijen brengen hun grond in tegen een vastgestelde prijs of kopen zich in. De GEM draagt zorg voor de grondexploitatie en draagt het grondexploitatierisico.
Inbreng, zeggenschap, risico en exploitatiesaldo worden naar rato van het aandeel in de GEM onder de partijen gedeeld. Belangrijkste voordelen: •
Zakelijke benadering.
•
Staat op afstand van de gemeente.
•
Risico’s kunnen door inperken aansprakelijkheid beperkt worden.
Belangrijkste nadelen •
Zware governance.
•
Complexe contractuele afspraken.
•
Sturing gemeente beperkt.
11 maart 2025
Nota Grondbeleid 2025
10
2.2.3.3 Het concessiemodel In het concessiemodel wordt de gebiedsontwikkeling zoveel mogelijk door private partijen uitgevoerd. De gemeente heeft aanvankelijk het initiatief. Zij regisseert de aanbesteding en de te leveren output en het kwaliteitsniveau daarvan. Daarbij is het zaak dat er wel voldoende speelruimte over blijft voor de ontwikkelaar(s) om te optimaliseren. De Gemeente en private partijen verdelen de risico’s van de werkzaamheden op een evenwichtige wijze en leggen deze vast in een concessiecontract. Tijdens de realisatiefase draagt de gemeente haar taken en bevoegdheden met betrekking tot de aanleg van de openbare voorzieningen over aan de private ontwikkelaar(s): de gemeente verleent hun een concessie. De rol van de gemeente is vervolgens toegespitst op het toetsen van onder meer de kwantiteit en kwaliteit van de geleverde output en het afnemen van onderdelen hiervan (bijvoorbeeld het openbaargebied). De gemeente kan de concessienemer nog wel te hulp schieten als facilitator. Een voorbeeld kan zijn het tijdelijk overnemen van de kosten van de openbare ruimte, omdat de financieringslasten van privaat te hoog zijn2. Uiteraard volgt daarna dan kostenverhaal. Inzet van het voorkeursrecht of onteigening zijn andere voorbeelden. Belangrijkste voordelen: •
Kost niet veel ambtelijke capaciteit.
•
Gemeente kan middels concessie document goed sturen.
•
In de kern geen kapitaalsbeslag.
Belangrijkste nadelen •
Concessienemer vraagt vergoeding voor risico’s.
•
Contract kan ingewikkeld zijn.
•
Sturing gemeente beperkt.
Afwegingskader: Het college motiveert waarom gekozen wordt voor actief, facilitair of Publiek Private samenwerkingen (PPS). Op basis van de benoemde voor- en nadelen.
2 De gemeente mag niet meer optreden als financier, tenzij ze marktconforme voorwaarden hanteert.
11 maart 2025
Nota Grondbeleid 2025
11
Hoofdstuk 3. Instrumenten voor actief grondbeleid 3.1 Verwerving Voor het voeren van een actief grondbeleid is het essentieel dat de gemeente in een vroegtijdig stadium onroerende zaken in haar bezit krijgt. Dat betekent een slagvaardig en strategisch verwervingsbeleid. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het (juridisch) verwervingsinstrumentarium, dat de gemeente ter beschikking heeft bij de aankoop van onroerende zaken. Naast de minnelijke verwerving wordt stilgestaan bij de mogelijkheden van het voorkeurrecht en onteigening conform de Omgevingswet. 3.1.1 Minnelijke verwerving Minnelijke verwerving, oftewel “vrijwillige” verwerving, is een eerste stap in het uitvoeringsproces van een actief grondbeleid. Ingeval van minnelijke verwerving zal de gemeente de eigenaar van de onroerende zaken, waarin de gemeente belangstelling heeft, benaderen met de mededeling dat zij interesse heeft voor de betreffende onroerende zaken. Als de eigenaar bereid is om de betreffende onroerende zaken van de hand te doen, start een door de gemeente aangewezen persoon (de verwerver) de onderhandelingen met de eigenaar of diens adviseur. Ter bepaling van de waarde van de aan te kopen onroerende zaken wordt op basis van aanwezig gegevens (marktanalyses, kadastergegevens ect.) een taxatierapport opgesteld.
Regulier wordt een taxatierapport opgesteld door een extern deskundige die als het gaat om gebieden ervaring heeft met gebiedsontwikkeling en als het gaat om enkelvoudige panden ervaring heeft met aankoop van panden Interne inbreng in grondexploitatiecomplex Volgens de huidige praktijk wordt een object dat niet meer wordt gebruikt voor sectorale doeleinden (bijvoorbeeld sportzaal, zwembad, school) en daardoor zijn functie verliest, herontwikkeld of voor verkoop op de markt gebracht. Indien een object zijn functie verliest wordt deze tegen boekwaarde ingebracht in een grondexploitatie of tegen de marktwaarde verkocht. 3.1.2 Voorkeursrecht Het voorkeursrecht is één van de instrumenten voor het voeren van een actief grondbeleid. Het biedt de gemeente de mogelijkheid om een zogenaamd voorkeursrecht (eerste recht van koop) te vestigen op onroerende zaken die zijn gelegen binnen een plangebied waar de gemeente voornemens is (her)ontwikkeling te laten plaatsvinden. Met het vestigen van een voorkeursrecht verschaft de gemeente een gunstigere uitgangspositie op de grondmarkt door bij voorrang onroerende zaken in een plangebied te verwerven.
Ook dient het voorkeursrecht als beschermingsinstrument voor de gemeente, want met het voorkeursrecht wordt voorkomen dat onroerende zaken, die gelegen zijn in het plangebied, worden overgedragen aan derden (bijvoorbeeld projectontwikkelaars en/of speculanten). Het instrument voorkomt zo onnodige prijsopdrijving door speculatie. De gemeente kan het instrument ook faciliterend inzetten ten behoeve van derden. De gemeente zet het voorkeursrecht in met enerzijds inachtneming van de in par 3.1.4. genoemde criteria voor strategische verwervingen en anderzijds om te voorkomen dat de grond in handen komt van ongewenste derden.
11 maart 2025
Nota Grondbeleid 2025
12
3.1.3 Onteigening Het onteigeningsinstrument is een dwangmiddel dat de gemeente ten dienste staat om, tegen de wil van de grondeigenaar in, een onroerende zaak in eigendom te verkrijgen. Met deze verkrijging van het eigendom ontstaat voor de gemeente naast het zeggenschap op de betreffende onroerende zaken eveneens een initiërende rol bij de (her) ontwikkeling van de ontroerende zaken. Onteigening wordt met name ingezet als een eigenaar niet mee wil werken aan de realisatie van plannen van de gemeente of wanneer dit niet op het benodigde tijdstip gebeurd. De gemeenteraad moet zelf de onteigeningsbeschikking afgeven. Om tijdig de benodigde gronden waar knelpunten worden verwacht te verkrijgen, zal gelet op de mogelijke lengte van de procedure twee jaar voor het moment, zoals verwerkt in de vastgestelde fasering gestart worden met de procedure. Staken van een procedure kan altijd. De gemeente zet het onteigeningsinstrument in met enerzijds inachtneming van de in par 3.1.4. genoemde criteria voor strategische verwervingen en wanneer een ontwikkeling dreigt vast te lopen. 3.1.4 Strategische aankopen Het aantal partijen dat zich op de grondmarkt begeeft is in de loop van de jaren toegenomen. Voor projectontwikkelaars en bouwbedrijven is de ontwikkeling van met name woongebieden commercieel aantrekkelijk geworden.
De verwachting is dat de gemeente in de toekomst steeds meer te maken krijgt met particulier grondeigendom en het daaruit voortvloeiende beroep op zelfrealisatie. Om uitvoering te geven aan de realisatie van doelstellingen van de beleidssectoren dient een strategisch verwervingsbeleid te worden gehanteerd als de verwachting is dat normale verwervingen die rechtstreeks ten laste van de grondexploitatie worden gebracht niet mogelijk zijn. De gemeente zal vooruitlopend op verwachte planvorming, dan gronden aankopen om op bepaalde locaties een (sterke) grondpositie te verkrijgen. De aankoop kan plaatsvinden wanneer onroerende zaken in de markt komen, maar kan ook proactief zijn. In dat laatste geval neemt de gemeente zelf contact op met grondeigenaren. De gemeente kiest voor deze mogelijkheid wanneer zij zelf de beschikkingsmacht over belangrijke percelen wil hebben en marktpartijen, met name projectontwikkelaars, voor wil zijn, dan wel knelpunten op te lossen. Daarbij kan de gemeente gebruik maken van het voorkeursrecht. Onder belangrijke percelen wordt verstaan percelen die bedoeld zijn voor bijvoorbeeld (sociale) woningbouw, infrastructuur, groenen natuurontwikkeling, cultuur- en sportvoorzieningen of bedrijventerreinen en dergelijke, dan wel juist om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan.
De gemeente verwerft met het oogpunt om publiek- of privaatrechtelijk haar kosten weer te verhalen. Uiteraard pakt de gemeente ook kansen als de exploitatie van gronden winstgevend kan zijn. Strategische verwervingen worden niet ten behoeve van derden gedaan.
3.2 Uitgifte 3.2.1 Inleiding Indien de gemeente, door het voeren van een actief grondbeleid, de ontwikkeling van een gebied ter hand neemt, vindt het “productieproces” van de bouwgrond (de gehele grondexploitatie) bij de gemeente plaats. Het is echter niet de bedoeling dat de gemeente tevens de vastgoedexploitatie gaat verzorgen. De gemeente is van mening dat private partijen zoals projectontwikkelaars, bouwbedrijven of particulieren (bij individuele woningbouw) of woningcorporaties of het gemeentelijk woonbedrijf beter in staat zijn om deze vastgoedexploitatie te verzorgen. Om deze private partijen daadwerkelijk de beschikking te geven over bouwkavels, zal de gemeente haar bouwgrond moeten uitgeven. Voor de wijze van uitgifte van bouwgrond kunnen tweehoofdvormen worden onderscheiden, te weten uitgifte in volledig eigendom (verkoop) en uitgifte in erfpacht (al dan niet met een opstalrecht). Conform het Didam-arrest dient er bij uitgifte
11 maart 2025
Nota Grondbeleid 2025
13
van bouwgrond dan een openbare selectieprocedure georganiseerd te worden die objectieve, toetsbare en redelijke criteria bevatten op grond waarvan de koper uiteindelijk wordt uitgekozen. Dat hoeft alleen niet als er slechts één serieuze gegadigde is, dan dient dit onderbouwd gepubliceerd te worden met de mogelijkheid tot bezwaar via een kort geding. 3.2.2 Bouwgrond particulier opdrachtgeverschap Bij verkoop van (bouw)grond aan particulieren voor woningbouw en ondernemingen voor bedrijfsvestiging worden indien wenselijk en noodzakelijk voorwaarden opgesteld. 3.2.3 Bouwgrond projectmatige woningbouw Ook bij de verkoop van bouwgrond aan woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars en bouwbedrijven voor projectmatige ontwikkelingen gelden algemene voorwaarden en kunnen bijzondere verkoopvoorwaarden worden opgenomen. 3.2.4 Erfpacht De gemeente Voorne aan Zee biedt de optionele mogelijkheid om in erfpacht uit te geven. 3.2.5 Verkoop groenstroken en restpercelen In de bebouwde kom beheert de gemeente het openbaar groen. Het overgrote deel van het openbaar groen van de gemeente heeft een duidelijke functie. Indien private grond grenst aan een stuk openbaar groen of andere grond van de gemeente. Dan kan in sommige gevallen die grond verkocht of verhuurd worden. De gemeente hanteert voor de verkoop en verhuur van snippergroen een vastgesteld beleid.
Het stuk grond moet aan verschillende voorwaarden voldoen om te mogen worden verkocht. De verkoopprijs hangt af van het betreffende dorp en wijk.
3.3 Grondprijsbeleid Grondprijsbeleid gaat over de wijze waarop de gemeente de waarde van haar gronden voor verschillende functies bepaalt en waarop zij de kaders, uitgangspunten en randvoorwaarden vaststelt die daaraan ten grondslag liggen. Het uitgangspunt van het grondprijsbeleid is dat wordt uitgegaan van de marktwaarde van de grond. Voor de verschillende functies zoals woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel etc. Op basis van het grondprijsbeleid kan in een vroegtijdig stadium van de planontwikkeling transparante en marktconforme afspraken worden gemaakt over de grondprijs. Voor bovenwettelijke kwaliteit inzake duurzaamheid wordt geen korting gegeven op de grondprijs. Niet omdat de gemeente geen duurzaamheidsambities heeft, maar omdat ze er vanuit wil gaan dat gestreefd wordt naar economisch haalbare oplossingen; het zij door kostenbesparing of door meer opbrengsten. 3.3.1 Methoden Voor de bepaling van de grondwaarde worden vijf benaderingen onderscheiden: Kostprijsbenadering De meest oorspronkelijke methode ter berekening van de grondprijs gaat uit van alle kosten bij elkaar die gemaakt moeten worden om de grond als bouwgrond te kunnen aanbieden, verdeeld naar alle te realiseren functies. De kostprijs varieert per locatie en bestemming. De kostprijs kan fungeren als minimum grondprijs wanneer bijvoorbeeld de residuele methode gehanteerd wordt.
Daarbij zullen de grondprijzen -indien niet wettelijk gereguleerd- worden geïndexeerd met de CBS-prijsindex.
11 maart 2025
Nota Grondbeleid 2025
14
Marktwaardebenadering De grondprijs wordt vastgesteld aan de hand van de waarde van vergelijkbare stukken grond. Deze methode wordt veelal als aanvulling op andere methoden of als toets gebruikt. Soms wordt aan de hand van objectieve maatstaven zoals bereikbaarheid en functionaliteit een meer exacte waarde bepaald. Belangrijke referenties zijn gerealiseerde transacties, de marktwaarde wordt vaak bepaald via een onafhankelijke taxatie. Residuele benadering De residuele grondwaarde wordt berekend door de investeringskosten (bouw- en ontwikkelingskosten) in mindering te brengen op de commerciële waarde (verkoopwaarde; vrij op naam-prijs) van het gerealiseerde vastgoed. Voor de residuele benadering is inzicht in bouwkosten (ontwikkeling) en kennis daarover van belang, de bijkomende kosten en wat daaronder wordt verstaan en de winst- en risicopercentages die gehanteerd mogen worden. Vaste grondprijs benadering De grondprijs per woning of vierkante meter kan een vaste waarde betreffen. Voor met name sociale woningbouw wordt een vaste grondprijs gehanteerd voor grondgebonden woningen en appartementen. Er is gekozen voor een vaste grondprijs, omdat dit landelijk gebruikelijk is bij sociale woningbouw en aansluit bij de woningmarktafspraken met woningcorporaties. Daarbij wordt wel een onderscheid gemaakt tussen grondgebonden woningen en appartementen.
Erfpacht benadering De gemeente Voorne aan Zee biedt de optionele mogelijkheid om in erfpacht uit te geven. Het bloot eigendom ligt gedurende de duur van de erfpacht bij de gemeente. De erfpachter krijgt bij de uitgifte de erfpacht van de onroerende zaak geleverd en is net als bij de overdracht van de volle eigendom van de onroerende zaak verantwoordelijk voor de grond en het gebruik hiervan. De grond wordt in erfpacht uitgegeven op basis van de grondprijs. Over deze grondwaarde wordt de erfpachtcanon berekend. Met name bij grote bedrijfskavels kan dit voor de ondernemer financieel interessant zijn om het oorspronkelijke investeringsniveau te beperken. Met de handhaving van erfpacht blijft het (bloot) eigendom van de onroerende zaak bij de gemeente waarvoor zij een vergoeding ontvangt (erfpachtcanon). De voorwaarden tot erfpachtuitgifte worden nog geharmoniseerd en vastgesteld conform het kader van het burgerlijk wetboek. Jaarlijkse indexering is van toepassing en bij langlopende erfpachtcontracten kan sprake zijn van herziening. 3.3.2 Grondprijzenbrief Het uitgangspunt van de grondprijzenbrief is dat wordt uitgegaan van de marktwaarde van de grond. Voor de verschillende functies zoals woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel etc. De grondprijzenbrief wordt jaarlijks geactualiseerd en vastgesteld door het college.
11 maart 2025
Nota Grondbeleid 2025
15
Hoofdstuk 4. Instrumenten voor faciliterend grondbeleid 4.1 Inleiding In plaats van een ondernemende en risicodragende (actieve)rol, kan de gemeente met betrekking tot grondbeleid kiezen voor een faciliterende (passieve) rol. Deze rol wordt veelal gehanteerd wanneer private partijen het volledig of overgrote deel van de gronden in eigendom heeft. De gemeente kan wel invloed uitoefenen op wat er met die grond gebeurt, hiervoor gebruikt de gemeente instrumenten als het omgevingsplan of een overeenkomst. In veel gevallen sluit de gemeente met de initiatiefnemer voorafgaand aan de vaststelling van het omgevingsplan een anterieure overeenkomst over het kostenverhaal en financiële bijdragen. Mocht dat niet lukken, dan neemt de gemeente kostenverhaalregels op in het omgevingsplan. In dat geval is de eigenaar verplicht een kostenverhaalbijdrage te betalen voordat met de bouwwerkzaamheden een aanvang mag worden gemaakt. De gemeente draagt met faciliterend grondbeleid minder risico dan bij actief grondbeleid of PPS.
4.2 Kostenverhaal gebiedsontwikkeling en financiële bijdragen Initiatiefnemers van aangewezen bouwactiviteiten betalen in ieder geval kosten voor het opstellen en begeleiden van plannen (plankosten) en het aanleggen van (bovenwijkse) voorzieningen: kostenverhaal gebiedsontwikkeling. Dit kan privaatrechtelijk (met overeenkomst) of publiekrechtelijk (met kostenverhaalsbeschikking). Kostenverhaal kan “met” en “zonder” tijdvak. In het eerste geval worden alle kosten van de gebiedsontwikkeling in één exploitatie gebracht. In het tweede geval worden alleen de kosten van de openbare ruimte in rekening gebracht. De gemeente kiest voor de variant die het beste GREXresultaat geeft. Over kostenverhaal kan privaat of publiekrechtelijk worden gecontracteerd. Conform de Omgevingswet is het mogelijk via een programma (aanvullend op) of in de omgevingsvisie, de onderbouwing op te nemen voor een vrijwillige financiële bijdrage. Voorbeelden zijn maatschappelijke voorzieningen of verduurzaming. Hierover kan alleen privaatrechtelijk gecontracteerd worden. Voor de zogenaamde verplichte financiële bijdrage als landschapsversterking nemen we regels op in het omgevingsplan. Daar moet wel een functionele samenhang zijn tussen de voorzieningen en de activiteit die bijdraagt. Hierover kan publiek en privaatrechtelijk gecontracteerd worden.
De nota kostenverhaal volgt in een later stadium, eerst dient inzicht te zijn in de investeringen die de gemeente op termijn gaat doen, o.a. voortvloeiend uit het uitvoeringsplan mobiliteit.
4.3 Plankosten grote bouwplannen Plankosten zijn kosten van de inzet van medewerkers van de gemeente bij ruimtelijke plannen. Er geldt een maximum voor deze plankosten. Onder de Omgevingswet zijn er 2 rekenmodellen om de kosten te berekenen, voor kostenverhaal met en zonder tijdvak. Afhankelijk van het project zal bepaald worden welk rekenmodel van toepassing is, en zullen de plankosten bepaald worden voor het betreffende project. Contractueel is het uitgangspunt dat indien het project langer duurt dan opgenomen in de plankostenraming, dat deze extra plankosten in rekening worden gebracht. Indien een ontwikkelaar voor versnelling in het planproces meer ambtelijke capaciteit vraagt dan beschikbaar, wordt de inzet van deze extra formatie doorbelast naar de ontwikkelaar.
11 maart 2025
Nota Grondbeleid 2025
16
4.4 Plankosten kleine bouwplannen De plankosten verschillen bij kleine en grote bouwactiviteiten. Bij kleine bouwactiviteiten worden vaste bedragen voor de plankosten gerekend. In artikel 13.5 van de Omgevingsregeling staat wat kleine bouwactiviteiten zijn en welke vaste bedragen daarbij worden gerekend. Alle overige bouwactiviteiten zijn grote bouwactiviteiten.
4.5 Nadeelcompensatie Een bijzondere kostenpost bij locatieontwikkelingsprojecten is nadeelcompensatie (voorheen planschade). Nadeelcompensatie is het onvoorziene financiële nadelige verschil voor een eigenaar van een onroerende zaak tussen de nieuwe en oude planologische situatie. Directe schade moet direct vergoed worden als er sprake is van schade. Indirecte schade wordt pas vergoed als activiteit die schade ondervindt wordt gerealiseerd. Regulier is het uitgangspunt dat deze kosten voor rekening van initiatiefnemer zijn.
11 maart 2025
Nota Grondbeleid 2025
17
Hoofdstuk 5. Financiële verantwoording van grondbeleid 5.1 Inleiding Het Meerjarenprogramma Grondexploitaties Voorne aan Zee (MPG) en de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening en de begroting omvat de financiële verantwoording van het actief en faciliterend grondbeleid.
5.2 Grondexploitaties De gemeente heeft een groot aantal ruimtelijke projecten (ontwikkelplannen). Een deel van deze projecten wordt ontwikkeld op gronden (deels of geheel) in bezit van de gemeente. Hiervoor zijn grondexploitaties geopend, waarmee de financiële kaders van het project worden bewaakt. Andere projecten worden door private ontwikkelaars op private gronden voor eigen rekening en risico gerealiseerd. Jaarlijks worden alle ‘bouwgrond in exploitatie’ genomen complexen (BIE) herzien. Daarbij wordt o.a. het bouwprogramma, de (grond)opbrengsten, investeringen, fasering, bouwtempo tegen het licht gehouden en worden de parameters voor kosten en opbrengsten geactualiseerd.
5.3 Winstneming Bij grondexploitaties met een positief plansaldo moet sprake zijn van tussentijdse winstneming, het BBV benoemt dit als percentage-of-completion-methode (POC-methode). Voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Deze winstneming wordt in de jaarrekening van de gemeente verwerkt en toegevoegd aan de algemene reserve.
5.4 Voorzieningen en Nota Kostenverhaal 5.4.1. Voorziening bouwgrondexploitatie Indien sprake is van een verwacht negatief plansaldo van een grondexploitatie, dient het negatief plansaldo te worden afgedekt middels een voorziening. Een grondexploitatie is vaak een optelsom van politieke wensen (school, vereniging, groen, warmtenetwerk etc.). Deze stapeling van wensen en voorzieningen heeft een financiële weerslag op de grondexploitatie. 5.4.2. Nota Kostenverhaal In de nog vast te stellen Nota Kostenverhaal zal een nog nader te bepalen financiële verantwoording worden vormgegeven, waarin de cashflow is opgenomen van o.a. de bovenwijkse projecten (kostenvragers) en de plannen (kostendragers).
5.5. Risico’s en weerstandsvermogen De gemeente is verplicht in het kader van het Besluit begroting en verantwoording (BBV) de vereiste weerstandscapaciteit voor de Bouwgrond in exploitatie genomen (BIE) complexen te berekenen en af te dekken. De risicoanalyse zorgt er voor dat risico’s middels maatwerk per project worden gekwantificeerd. Als een risico een financieel effect heeft, dan wordt bepaald welke kans van optreden er is. Het risico maal de kans van optreden bepaalt het risico voor dat onderdeel van het project. Voor het totale project worden alle risico’s gecombineerd met als resultaat een totaal risicoprofiel voor het project. Een risico kan nog wel gemitigeerd worden door een beheersmaatregel of een kans.
11 maart 2025
Nota Grondbeleid 2025
18
Hoofdstuk 6. Organisatie van het grondbeleid. 6.1 Rollen en verantwoording Gemeenteraad: De gemeenteraad stelt het grondbeleid vast en bepaalt de kaders en uitgangspunten. College van Burgemeester en Wethouders: Het college is verantwoordelijk voor de uitvoering van het grondbeleid, binnen de door de gemeenteraad gestelde kaders. Gemeentelijk Woonbedrijf Het gemeentelijk woonbedrijf is belast met het uitvoering geven aan o.a. strategische aankopen, verhuur, beheer en exploitatie van (sociale) woningen in bezit van de gemeente. Het woonbedrijf biedt extra sturingsmogelijkheden bij maatschappelijke opgaves op gemeente of private grond die verder gaan dan alleen ‘wonen’ (ofwel de opgaves waarin de woningcorporaties niet in voorzien). Echter wel met inachtneming van de prestatieafspraken die gemaakt zijn met de woningcorporaties actief binnen Voorne aan Zee. Met inachtname van de moties die op 7 november 2024 zijn aangenomen door de gemeenteraad inzake de rol van het woonbedrijf. Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling: Deze afdeling is belast met het uitvoering geven van het grondbeleid. De afdeling is onderverdeeld in de teams: Planvorming, Gebiedsontwikkeling en Economische zaken en team Ruimtelijke Ontwikkeling. Projectontwikkelaars: Deze externe partijen kunnen betrokken zijn bij de ontwikkeling van specifieke projecten en werken vaak samen met de gemeente.
Inwoners en Ondernemers: Als belanghebbenden kunnen zij inspraak hebben in het grondbeleid en zijn zij vaak betrokken bij de uitvoering van projecten. Strategische aankopen Bij de strategische aankopen (actief grondbeleid) en het vervolg ontwikkelingsproces is het uitgangspunt dat de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling en de afdeling Ruimtelijke Beheer en Uitvoering hiermee is belast, om hierover advies uit te brengen. Bij een positief advies zal dit ter besluitvorming aan het college worden aangeboden.
11 maart 2025
Nota Grondbeleid 2025
19