Bijlage beantwoording vragen stadskantoor Brielle Rapport-Definitiefase-Stadskantoor V1.1

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

Definitief V1.0 - 2024

12 Juli 2024

1 Inleiding

4

1.1 Beschikbare informatie

4

1.2 Uitgangspunten

4

1.3 Huidige situatie

5

1.4 Conclusie en aanbevelingen

7

2 Algemene beschouwing

9

2.1 Bestemmingsplan Perceel

9

2.2 Doelgroepen

10

3 Kwaliteitskaders

11

3.1 Woonkwaliteit

11

3.2 Energetische kwaliteit

12

3.3 Huur kwaliteit

12

4. Globaal Bouwtechnische onderzoek

13

4.1 Algemeen

13

4.2 Bouw- en cultuurhistorische waarde

13

4.3 Daglichttoetreding

13

4.4 Ventilatie

13

4.5 Thermische schil

13

4.6 Bouwkundige binnen structuur

14

5. Globaal Constructief onderzoek

15

5.1 Algemeen

15

5.2 Benodigde constructieve aanpassingen

15

6. Globaal Elektrotechnische onderzoek

17

6.1 Algemeen

17

6.2 Elektrotechnisch bevindingen

17

7. Globaal Werktuigkundige onderzoek

18

7.1 Algemeen

18

7.2 Sanitaire technische bevindingen

18

7.3 Klimaat technische bevindingen

18

8 Informatie en participatie

19

8.1 Algemeen

19

8.2 Conclusie samenstelling bewonersgroep

20

9. Ontwerp vlekkenplan 9.1 Algemeen 12 Juli 2024

21 21

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

9.2 Vlekkenplan Scenario’s analyse

28

10. Parkeernorm

29

11. Investeringsraming

31

11.1 Algemeen

31

11.2 Analyse variaties

32

11.3 Samenvatting

33

12 Gebruikte naslagwerk

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

35

1 Inleiding 1.1 Beschikbare informatie Door veranderingen in hoe de gemeente haar kantoren gebruikt, gebruikt de gemeente het stadskantoor van Brielle niet meer helemaal. Er is een wens om het gebouw om te bouwen tot woningen, zoals appartementen of een zorglocatie. Het oude gemeentehuis ligt aan de oostkant van de Zuid-Spui in een woonwijk. Het gebouw is in opdracht van de gemeente Brielle gebouwd en werd in 1995 als stadskantoor in gebruik genomen. De bouwtekeningen en berekeningen vormen de basis voor de herontwikkeling. De beschikbare plattegronden en doorsnedes zijn voor het maken van de plannen.

1.2 Uitgangspunten In de bestuursopdracht van 7 februari 2024 zijn enkele randvoorwaarden/kaders meegegeven. Het doel van de bestuursopdracht is het opstellen van een vlekkenplan voor de herontwikkeling van het voormalig gemeentehuis in Brielle naar woningen, het bepalen en vrij maken van middelen voor verdere uitwerking en realisatie en het maken van een keuze ten aanzien van het dienstverleningsconcept op deze locatie. De locatie leent zich goed voor het toevoegen van woningen voor starters, 1-2 persoons huishoudens en senioren (al dan niet met een zorgindicatie) en minder/niet voor (grote) gezinnen. De volgende scenario’s zijn in deze fase uitgewerkt: • hele pand (inclusief begane grond) woonfunctie, • begane grond vlek reserveren voor huidige functie, rest woonfunctie • programmering wonen: o volledig starters o combinatie starters en senioren o volledig senioren (inclusief onderzoek senioren met een lichte zorgindicatie in samenwerking met een zorginstelling) Door het Woonbedrijf wordt daarbij een afweging gemaakt (woonkwaliteit, technisch, financieel) om komen tot een voorkeursscenario.

Daarvoor zijn in deze fase de volgende stappen doorlopen: • het inventariseren van het pand; • het verkennen van de mogelijkheden voor de bestaande functies, waaronder het afwegen van en een besluit nemen over het huidige dienstverleningsconcept op deze locatie; • het in kaart brengen van het beheer scenario tot herontwikkeling van het pand; • het in beeld brengen van de volkshuisvestelijke behoefte op deze locatie; • het helder uiteenzetten van de kaders vanuit het ruimtelijk beleid; • het in beeld brengen van de randvoorwaarden en beperkingen vanuit de relevante milieuthema’s; 12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

• • •

het opstellen van schetsontwerp(en)/vlekkenplannen met financiële consequenties; het afwegen van de mogelijkheden voor de planologische procedure; het selecteren van een voorkeursscenario.

Een ander uitgangspunt van het Woonbedrijf is om binnen de grenzen van het huidige gebouw te blijven en het bestaande pand niet verder uit te bouwen.

Afbeelding 1: Luchtfoto van de locatie

1.3 Huidige situatie Het stadskantoor wordt nu nog gebruikt door twee diensten: een politiebureau en een gemeenteloket voor burgerzaken. De toiletruimte van 16,7 m2 wordt door beide gebruikt. De politie heeft nu een ruimte van ongeveer 65 m2 nodig op de begane grond. Deze ruimte wordt gebruikt tijdens grote evenementen, zoals het 1 april feest, als communicatiepost. Ze hebben laten weten dat ze tevreden zijn met de locatie, maar als er voor grote evenementen een andere plek in het centrum van Brielle wordt gekozen, vinden ze dat ook goed.

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

Het gebruik van het gemeenteloket wordt binnenkort opnieuw bekeken door de afdeling Publieks- en bedrijfscontacten. De gemeente onderzoekt hoe zij het begrip “nabijheid” kunnen realiseren. Dit betekent dat we kijken welke diensten op locatie worden aangeboden en welke in het gemeentehuis in Hellevoetsluis worden gecentraliseerd. Waarschijnlijk zullen sommige diensten die nu in het oude stadskantoor in Brielle worden aangeboden, verhuizen naar het gemeentehuis in Hellevoetsluis of naar (een) andere locatie(s) dichter bij de inwoners. Het woonbedrijf verwacht dat het pand voor de aanvang van de realisatie zonder gebruikers wordt opgeleverd. Tijdens deze scenariostudie is er een extra vraag naar voren gekomen over de begane grond. De onderzoeksvraag is of er in het plan plaats is voor een gezondheidscentrum. Er is een behoefte aan ongeveer 150m2 ruimte (6 spreekkamers van 3x6 meter, een wachtkamer, receptie en administratiekantoor). Deze vraag wordt meegenomen in de scenariostudie als een mogelijke “vlek” op de begane grond. Of dit mogelijk en wenselijk is, zal later worden bepaald.

Afbeelding 2: Plattegrond huidige situatie begane grond

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

1.4 Conclusie en aanbevelingen Het vooronderzoek toont aan dat het huidige stadskantoor geschikt is om omgebouwd te worden tot woningen. In overleg met RO en de naastgelegen zorginstelling blijkt dat er op deze locatie een grote behoefte bestaat voor het huisvesten van senioren. Voor senioren zijn levensloopbestendige (LLB) woningen het meest geschikt. Het aantal en type woningen (het programma) in het plan is bepaald door de beschikbare ruimte. In scenario B passen de meeste LLB-woningen met 2 slaapkamers of 1 slaapkamer, aangevuld met kleinere woningen.

Het advies is om verder te werken aan scenario B met als basis om het stadskantoor te realiseren: • • •

zoveel mogelijk levensloopbestendige 2 kamer appartementen voor senioren (PMC 7 LLB) aangevuld met levensloopbestendige 1 kamer appartementen voor senioren (PMC 6 LLB) overige ruimte aanvullen met appartementen geschikt voor een bredere doelgroep van zowel starters als senioren (voor het bereiken van de ideale mix).

Na het besluit wordt direct gestart met het opstellen van het participatieplan. Het participatietraject richt zich op het verbeteren van de openbare ruimte, er is geen invloed mogelijk op het programma. Tijdens de ontwerpfase richten we ons ook op het verbeteren van de plattegronden. We maken de modelwoningen beter, vooral die met 2 slaapkamers, en proberen de kosten te verlagen.

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

Vervolg stappen na het besluit over het scenario: • • • • • • • •

Oprichten projectteam Participatieplan vaststellen Opstarten ruimtelijk procedure (van kantoor naar woonfunctie); Constructieve aanpassingen en bijkomende consequenties verder onderbouwen; Mogelijkheden tot verwarmen en energetische aanpassingen verder onderzoeken; Verder uitwerken van de plattegrond indeling (voorlopig en definitief ontwerp); Investeringsraming uitwerken naar VO-raming; Na het uitwerken van de plannen wordt hiervoor het totaalkrediet voor de realisatie aangevraagd (hiervoor is in het investeringsoverzicht in 2026 al een reservering opgenomen)

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

2 Algemene beschouwing 2.1 Bestemmingsplan Perceel In de huidige situatie heeft het Stadskantoor een gebruiksdoel “Bijeenkomstfunctie , kantoorfunctie“ met een oppervlakte van 3598 m2 met het geregistreerde bouwjaar 1995. Het object heeft geen perceelsgrenzen, dus theoretisch ook geen eigen grond in de vorm van een tuin of parkeerplaats. Ook is het object geregistreerd als één pand met één huisnummer. Het stadskantoor is gelegen in het bestemmingsplan Vesting en op deze locatie is de bestemming maatschappelijk. Binnen deze bestemming is onderstaand gebruik toegestaan: -

Bibliotheken, openbare dienstverlening, gezondheidszorg, kinderopvang, onderwijs, peuterspeelzalen, sociale en welzijnsvoorzieningen en verenigingsleven;

Om in het stadskantoor met gebruiksfunctie openbare dienstverlening naar gebruiksfunctie wonen te gaan is er een ruimtelijk procedure nodig. Het huidige bestemmingsvlak heeft waarde Archeologie 3 en Cultuurhistorie -1. Vanwege de dubbele bestemming ‘Waarde-Cultuurhistorie-1’ zijn er gelden ook andere regels waar rekening mee gehouden moet worden voor het veranderen van de buitenschil van het pand.

Afbeelding 3: Uitsnede PDOK Omgevingsloket

12 Juli 2024

Afbeelding 4: Uitsnede bestemmingsplan

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

2.2 Doelgroepen De vraag gaat over of het mogelijk is om het gebouw dat nu volledig als kantoor wordt gebruikt, te veranderen naar een gebouw met alleen woonruimtes, of een combinatie van woningen en Maatschappelijke functie. Voor de woonruimtes richten we ons op starters, senioren en senioren met een lichte zorgindicatie (max. ZZP4, en in samenwerking met een zorginstelling). Wanneer wordt gekozen om de maatschappelijke functie te behouden op de begane grond, dan wordt deze geschikt gemaakt voor het behouden van de politiepost en/of opzetten van een zorgcentrum. Starters op de woningmarkt zijn mensen die voor het eerst een huis of appartement willen huren of kopen. Het maakt niet uit of het om één persoon of een stel gaat. De doelgroep senioren zijn mensen van 55 jaar en ouder. Dit zijn vaak gepensioneerden of mensen die extra zorg nodig hebben. Deze groep zoekt een huis dat beter past bij hun behoeften. Seniorenwoningen hebben vaak handige voorzieningen, zijn veilig en comfortabel. Zorg kan in de woning worden gegeven, maar de huurder moet dit zelf inkopen bij een zorgorganisatie.

Afbeelding 5: Luchtfoto van de locatie 12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

3 Kwaliteitskaders 3.1 Woonkwaliteit Het woonbedrijf hanteert de uitgangspunten van De Woonstandaard 3.0 met de uitgewerkte “product-marktcombinaties” (PMC’s) (zie afbeelding 6). • • • • • •

Voor starters zo veel mogelijk uitgaan van: PMC 6 (GO 24-50 m2) PMC 7 (GO 50-65 m2). Voor de senioren zo veel mogelijk uitgaan van Levensloopbestendige (LLB) wooneenheden: PMC 6 LLB (GO min. 45m2, met woonkeur zorgplus 50-55 m2) PMC 7 LLB (GO min. 55m2, met woonkeur zorgplus 62-75 m2).

Het Woonbedrijf richt zich ook op hoe goed de woningen toegankelijk zijn en hoe geschikt ze zijn voor zorg. Op deze plek is vooral behoefte aan woningen voor ouderen. Daarom worden hier veel huizen gebouwd die geschikt zijn voor ouderen, maar deze woningen zijn ook geschikt voor andere doelgroepen. Daarom is sprake van een toekomstbestendig programma. Afbeelding 6: Overzicht product markt combinaties PMC

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

3.2 Energetische kwaliteit In geval van bestaande bouw is de doelstelling voor 2030 om de eenheden tenminste te verbeteren naar label A (EP2 < 160 kWh/m2) Voor de nieuwbouwwoningen is de doelstelling de woningen energie neutraal te ontwikkelen. Het gaat hier om een bestaand gebouw dat opnieuw wordt ontwikkeld. Het doel is om de nieuwe woningen in het gebouw energie-neutraal te maken. Uitgangspunt daarbij is dat alleen no-regret veranderingen worden doorgevoerd. Als het niet mogelijk is om bij de herontwikkeling gasloos te gaan, moet alles wel zo worden voorbereid dat het later gasloos kan worden en kan worden aangesloten op een warmtenet. 3.3 Huur kwaliteit Er is vooral behoefte aan woningen met huurprijs tot de lage aftoppingsgrens (zie afbeelding 7). Huurprijzen zijn gekoppeld aan de kwaliteit van de woning, waardoor woningen met een kleine Gebruiksoppervlakte (GO) gewenst zijn, tenzij de leefbaarheid van een complex om meer differentiatie vraag. Het Woonbedrijf hanteert een gematigd huurbeleid en gaat uit van 75% van maximaal redelijke huur (bandbreedte 70-90%); Het Woonbedrijf hanteert voor het bepalen van huurprijzen en het (passend) toewijzen van de woningen de geldende wet- en regelgeving. Hierin worden een aantal verschillende huurprijsklassen gedefinieerd. Deze prijzen zullen worden gehanteerd in de studie en zijn in onderstaande tabel af te lezen.

Huurprijsklassen

2024

PMC 6

<23 jaar

€ 454,47

PMC 6

<27 jaar

€ 629,94

PMC 6 LLB lage inkomen 65+

€ 650,43

PMC 7

lage inkomen 55+

€ 650,43

PMC 7 LLB lage inkomen 65+

€ 650,43

PMC 7

hoge inkomen 55+

€ 747,28

PMC 7 LLB hoge inkomen 65+

€ 879,66

Kwaliteits grens

Aftoppings grens laag

Aftoppings grens hoog

Afbeelding 7: Huurprijzen 2024

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

4. Globaal Bouwtechnische onderzoek 4.1 Algemeen Het gebouw heeft twee delen die samen een L-vorm maken. De buitenkant is gemaakt van bakstenen met houten kozijnen. Alle ramen hebben isolatieglas. Aan de korte kant bovenaan zit zinken gevelbeplating. Het dak heeft twee schuine kanten en is bedekt met zinken platen. De vloeren zijn van beton. Er zijn enkele gebreken geconstateerd: • • •

In de kelder is een lekkage op de plek waar de vloer en de muur samenkomen. Er zijn meerdere pogingen gedaan om dit te repareren, maar het probleem is nog niet opgelost. Er mist een afdekstuk van de zinken buis, waardoor er mogelijk een lekkage kan ontstaan. De ruimte op de 4e verdieping was niet toegankelijk tijdens de inspectie omdat de lift kapot was. Deze ruimte is via de noodtrap aan de buitenkant bekeken. Er liggen veel dode vliegen. Dit komt waarschijnlijk door problemen met de ventilatie en temperatuur.

Over het algemeen is het stadskantoor goed onderhouden en zijn er geen grote problemen gevonden. 4.2 Bouw- en cultuurhistorische waarde Het gebouw is uit 1995 en heeft daarom geen historische waarde. Het is ontworpen door architectenbureau Wijnen Hulst & Ferkov. Er zijn geen regels die het herontwerpen van het gebouw moeilijk maken. 4.3 Daglichttoetreding De verkeersruimtes zijn nu in het midden van het gebouw geplaatst, wat betekent dat de kantoorruimtes langs de buitenkant liggen. Op dit moment komt er aan alle kanten genoeg daglicht binnen. De meeste ramen hebben binnenzonwering, die nog werkt maar er zakelijk uitziet. 4.4 Ventilatie De ventilatie is op twee manieren geregeld: via draaiende ramen en ventilatieroosters in de muur én via een centraal systeem in het plafond. Er zijn geen problemen opgemerkt. 4.5 Thermische schil De thermische schil betreft het dak, de gevels en de vloer. Het schuine dak is goed geïsoleerd en bedekt met zink. Er zijn twee plekken waar de isolatie ontbreekt: een dakluik en een ovale ruimte op de vierde verdieping. Volgens het adviesrapport heeft het dak een isolatiewaarde van 2,53 m² K/W. 12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

De buitenmuur is van baksteen en heeft een spouwmuur met isolatie. De ramen hebben houten kozijnen en dubbel glas uit 1995. Volgens het adviesrapport heeft de muur een isolatiewaarde van 2,11 m² K/W.

4.6 Bouwkundige binnen structuur De meeste muren in het gebouw zijn lichte systeemwanden. De muren die de gangen vormen, zijn van massieve steen. Deze stenen muren kunnen blijven staan om de structuur van de gangen te behouden.

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

5. Globaal Constructief onderzoek 5.1 Algemeen Het gebouw staat op betonnen palen met een betonnen ring. De vloeren zijn van beton. De vloer op de begane grond is geïsoleerd. De belangrijkste steunpilaren zijn van beton, maar het bovenste deel is van staal. De muren aan de buitenkant hebben een spouwmuur. De binnenste laag draagt het gebouw. De muren en vloeren van het kantoorgebouw zijn sterk genoeg. Er is geen reden om iets te veranderen voor het nieuwe gebruik. Tijdens de rondgang zijn er geen belangrijke problemen gevonden, en de beheerder heeft ons niet gewezen op zaken die wijzen op een verzakking of andere gebreken aan de constructie of fundering. 5.2 Benodigde constructieve aanpassingen Om de beschikbare ruimte in het pand goed te benutten, is het handig en nodig om de vide te sluiten met een nieuwe vloer. De tekening laat zien dat de dakconstructie bij de vide op een funderingsbalk steunt. In de volgende fase moet verder onderzoek worden gedaan naar het draagvermogen en de overcapaciteit.

- Nieuwe vloer

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

In de plannen voor de indeling gebruiken we ook de hoge ruimte op de 3e verdieping. Hier komt een tussenverdieping met een dakkapel. Zo ontstaat extra ruimte om te verhuren (zie afbeelding 8). In de volgende fase onderzoeken we hoeveel gewicht de vloer kan dragen en of er extra capaciteit nodig is.

Afbeelding 8: onderzoek toevoegen dakkapel

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

6. Globaal Elektrotechnische onderzoek 6.1 Algemeen Het oude stadskantoor heeft op elke verdieping een centrale verdeelkast en in de kelder is een aparte ruimte voor elektriciteit. Buiten staat een noodstroomaggregaat. Op het dak bij de lift zijn zendmasten van KPN.

Afbeelding 9: aanzicht zendmasten

6.2 Elektrotechnisch bevindingen Het noodstroomapparaat is niet nodig voor huizen en zal worden weggehaald. De huidige aansluiting lijkt geen probleem voor later gebruik te zijn. Maar een expert heeft de hoofdvoeding van het stadskantoor nog niet gecontroleerd. Dit moet nog gebeuren tijdens het ontwerp. De ovale ruimte op de 3e verdieping wordt nu gebruikt als vergaderruimte. In de toekomst zal deze ruimte ook als verblijfsruimte worden gebruikt. Om veilig te blijven van de straling van een antenne, moet je minimaal 3 meter horizontaal van de mast blijven. Verticaal moet je minimaal 0,5 meter afstand houden. De onveilige zone beslaat ongeveer een hoek van 120 graden. We moeten nog onderzoeken of het goed is om de zendmast te houden als het kantoor een woonbestemming krijgt. Volgens de informatie heeft KPN nog een huurcontract tot 2027.

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

7. Globaal Werktuigkundige onderzoek 7.1 Algemeen Het gebouw heeft radiatoren en luchtverwarming. In de kelder zit een centrale verwarmingsinstallatie, en op de 3e verdieping zijn er afzuigkasten. De luchtkanalen gaan door de plafonds naar de verschillende verdiepingen. Alles is goed onderhouden, maar deze systemen kunnen niet gebruikt worden als het gebouw wordt omgebouwd tot aparte woningen. 7.2 Sanitaire technische bevindingen Op dit moment zijn de toiletten en badkamers boven elkaar geplaatst, waardoor er een centrale plek is voor de leidingen. Er zijn ook een paar kleine keukenruimtes. Er zijn geen problemen bekend met de rioolcapaciteit. Het rioolsysteem moet helemaal opnieuw ontworpen worden. 7.3 Klimaat technische bevindingen De installatie kan niet opnieuw gebruikt worden voor zelfstandige woningen.

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

8 Informatie en participatie 8.1 Algemeen De betrokkenheid van mensen is belangrijk in alle stappen van het project. Het Woonbedrijf heeft gesprekken gevoerd met verschillende mensen binnen en buiten de organisatie. Samen met het team Communicatie en het team Ruimtelijke Ontwikkeling wordt het participatieplan opgesteld. Team Inkoop van Voorne aan Zee Met team inkoop is afgesproken hoe het vlekkenplan en een begroting gemaakt kunnen worden. Ook is al besproken welke stappen nodig zijn om de volgende fasen de woningen te bouwen. Dit leidde tot het advies om een traditioneel proces te volgen, waarbij team Woonbedrijf als projectleider optreedt. Team Communicatie In samenwerking met team Communicatie is een informatiebrief naar de buurt gestuurd. Zo willen we de mensen bewust maken van de veranderingen in de omgeving, wat het doel is van de eerste fase. In de ontwerpfase vragen we de buurtbewoners en betrokkenen mee te denken door middel van een bijeenkomst. Het participatieplan wordt in de volgende fase samen verder uitgewerkt. Team cluster RO - Wonen De collega’s van Wonen hebben de voorkeur voor de doelgroep onderbouwd. Voor wat betreft de doelgroep hebben zij de voorkeur voor senioren. Deze plek is uitermate geschikt voor deze doelgroep direct naast de Catharina stichting. Dus voorkeur voor huisvesting voor deze doelgroep.

Ook richting de Provincie ligt er nog een opgave als het gaat om woningbouw tbv senioren die we met de huidige programmering in de nieuwbouwprojecten nog niet halen. Er is zeker draagvlak voor een Thuisplusflat. Catharina, Thuis op Voorne Er is een gesprek geweest met de bestuurder van Catharina, thuis op Voorne. Zij zijn geïnteresseerd in een nieuwe bestemming voor het Stadskantoor. Er is vooral over 2 woonzorgideeën gesproken, de Thuisplusflat en een Woonzorgcentrum (Scheiden Wonen en Zorg (SWZ)). Om ervoor te zorgen dat iedereen zich goed voelt in een gebouw, is het belangrijk om een mix van verschillende mensen te hebben. Om het welzijn binnen het complex te borgen, wordt aangeraden om huurders die wat zorg nodig hebben, aan te vullen met fitte ouderen

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

en enkele jongeren met aantoonbare affiniteit met zorg (de ideale mix voor het borgen van het welzijn). Beleidsmedewerkers Woonbedrijf De verschillende beleidsmedewerkers hebben allemaal een bijdrage geleverd aan het document van de definitiefase onderzoek. Het resultaat is dat men een mix van starters en senioren wil. Uit de markt blijkt duidelijk dat er behoefte is aan tweekamerappartementen. Er is geen behoefte of motivatie om gemeenschappelijke ruimtes te maken. Men geeft de voorkeur aan zelfstandige verhuurbare woonunits zonder gedeelde binnenruimtes. De juiste combinatie van product-marktcombinaties (PMC's) en de maximale huur is vastgesteld. Daarbij is rekening gehouden met de gewenste ideale mix voor het borgen van het welzijn). Team gezondheid en preventie Er zijn gesprekken geweest om een huisartsenpraktijk of een gezondheidscentrum in te richten. De totale ruimte die nodig is, is ongeveer 300 m², wat gelijk is aan 4 woningen. In het proces is de voorkeur gegeven aan het uitwerken van de drie scenario’s, waarbij wonen de voorkeur heeft gekregen. Team Sociaal domein / Maatschappelijke ontwikkeling Er zijn kansen om het idee van een "thuisplusflat" te maken. Dit idee is aan beide teams voorgesteld. Voor de bouw zijn geen extra veranderingen nodig, maar er is wel sociale en maatschappelijke inzet nodig als dit gewenst is.

Het Woonbedrijf gaat deze ontwikkeling niet verder uitwerken.

8.2 Conclusie ideale doelgroep Na de gesprekken is het advies om in het stadskantoor woningen te maken, vooral voor ouderen. Het programma richt zich vooral op woningen waarin mensen lang kunnen blijven wonen, geschikt voor één of twee personen. Deze woningen zijn zowel voor ouderen als voor starters geschikt. Een mix van ouderen en starters is ideaal.

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

9. Ontwerp vlekkenplan 9.1 Algemeen Het vlekkenplan is gecreëerd door een extern bureau Franke van der Broek en de bijbehorende haalbaarheidsbegrotingen zijn opgesteld door Ingenieursbureau IOB. De onderstaande aandachtspunten voor de uitwerking van het vlekkenplan zijn mee gegeven: •

• • • • •

De bewoners van dit gebouw kunnen zijn: o Starters o Een mix van starters en senioren o Senioren (ook senioren met lichte zorgbehoefte in samenwerking met een zorginstelling) We willen weten wat de kleinste module is voor een goede woning voor starters en senioren die in dit gebouw past. Bekijk ook de mogelijkheid om de open ruimte dicht te maken. Het energielabel van het gebouw moet van C naar A. We moeten kiezen tussen een gezamenlijke stookruimte of individueel stoken per huurder om energielabel A te halen. Is een "Nul-op-de-meter" gebouw met label A++++ mogelijk? De huidige politieruimte op de begane grond is ongeveer 64 m². Voor de afmetingen van de woningen gebruiken we De Woonstandaard versie 3.0 – juli 2023. De gewenste woningmodellen zijn PMC 6, PMC 7, PMC LLB 6, en PMC LLB 7. Op de begane grond komt een huisartsenpraktijk van ongeveer 150 m² met 6 spreekkamers (3x6 meter), een wachtkamer, frontoffice, en backoffice. Er zijn ook een patiëntentoilet en een personeelstoilet, zoals nu is.

De architect kwam tijdens het maken van de scenario's enkele problemen tegen voor het vlekkenplan. Er is zoveel mogelijk rekening mee gehouden. De onderstaande punten moeten in de ontwerpfase nog verder uitgewerkt worden. • • • • • • • • • • • •

De puien structuur van de buitengevel; Dichtzetten centraal trappenhuis; Dichtzetten vide’s (als X aangegeven op de tekeningen); loggia’s en balkons toevoegen (als X aangegeven op de tekeningen); Leiding schachten boven elkaar; Spiegelen woning inrichting; Handhaven bestaande muren; Onbenoemde ruimte nog indelen; Locatie voor verwarming apparatuur; Nieuwe centrale lift en trappenhuis; De 4e verdieping, het torentje, hoe te betrekken bij een woning. Benutten van hoge verdiepingsruimte middels toevoegen entresol en dakkapel

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

PMC’s De Woonstandaard 3.0 is een gids voor het woonbedrijf over wat een woning moet hebben. De verschillende woningen worden niet alleen bepaald door de totale hoeveelheid beschikbare vierkante meter, maar ook door de kenmerken en indeling van de ruimtes. Hierdoor is het niet mogelijk om de opdracht volledig uit te werken voor alleen starters of alleen senioren. Het Woonbedrijf heeft de opdracht daarom aangepakt met het idee van "volledig" naar "zo veel mogelijk". Alle woningen in het vlekkenplan, aangeduid als “matjes”, voldoen aan de minimale ruimte-eisen van de Woonstandaard. Daarom zijn er op de plattegrond enkele plekken niet aan een woning gekoppeld. Deze ruimtes tussen de woningen zijn zichtbaar gehouden. Het toevoegen van deze lege ruimtes verandert het PMC-model niet, maar zorgt wel voor verschil in het aantal bruto vierkante meters bij vergelijkbare PMC’s. Het is niet mogelijk om extra woningen te maken. Gangenstructuur Het onderzoek keek naar hoe geschikt de woningen zijn. Er kwamen 2 opties uit. Een woning met een gang in het midden (zie afbeelding 10-15) en woningen die gebruik maken van de diepte van het gebouw en via een nieuwe galerij te bereiken zijn (zie afbeelding 16-18). Buitenruimte Volgens de regels moet elk apart huis een tuin, balkon of loggia hebben dat direct vanuit het huis te bereiken is.

Deze buitenruimte moet minimaal 4 m² groot zijn en minstens 1,5 meter breed zijn. Er is een uitzondering voor huizen die kleiner zijn dan 40 m². Deze huizen mogen een gedeelde buitenruimte hebben, die maar 1 m² per huis hoeft te zijn. Woonvormen Tijdens het proces heeft er veel interne en externe participatie plaatsgevonden. Na een gesprek met Catharina, Thuis op Voorne (de zorginstelling naast ons) en verschillende afdelingen van de gemeente Voorne aan Zee, hebben we twee woonvormen voor ouderen besproken: het Thuisplusflat concept en het Woonzorg complex (Scheiden Wonen en Zorg (SWZ)) concept. Voor het scenario Thuisplusflat of bij scenario B - senioren zijn er geen bouwkundige verschillen. Voor het Scheiden Wonen en Zorg (SWZ) is een extra plan uitgewerkt. Dit is in het vlekkenplan zichtbaar gemaakt op de tweede verdieping. Starterswoning Starters op de woningmarkt zijn mensen die voor het eerst een huis of appartement willen huren of kopen. Het maakt niet uit of het om één persoon of een stel gaat. Aan een starterswoning zijn geen specifieke bouwkundige eisen of aantal slaapkamers gesteld maar wel aan een maximaal huur of koopsom.

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

Seniorenwoning Een seniorenwoning is ontwikkeld voor ouderen vanaf 55 jaar. Het idee achter deze woningen is dat mensen op leeftijd langer zelfstandig kunnen blijven wonen. In de woning is alles gelijkvloers en zonder drempels. Zorg kan in de woning worden gegeven, maar de huurder moet dit zelf inkopen bij een zorgorganisatie. Levensloopbestendige woningen De prestatie eisen van een levensloopbestendige woning (LLB) die bedoeld zijn voor zelfredzame bewoners. Levensloopbestendige woningen zijn ruimer van opzet en vereisen aan de voorkant investering en voorbereiding voor extra installaties en voorzieningen. De benodigde inrichting met de minimale afmetingen en daarbij behorende verkeersruimte is groter dan bij een standaard woning. De extra ruimtevraag is voornamelijk terug te vinden als vrije dagmaat van de deuren, vrije draaicirkels van 1500 mm en minimale afmetingen van de badkamer, slaapkamer en keuken. De LLB 6 is een woning met 1 slaapkamer en de LLB 7 is een woning met 2 slaapkamers. Woonzorgcentrum (Scheiden Wonen en Zorg (SWZ)) In een woonzorgcentrum wonen meerdere ouderen zelfstandig dicht bij elkaar in zelfstandige appartementen. Een zorgorganisatie regelt de benodigde zorg en ondersteuning. De huur en de zorgkosten worden separaat verrekend bij de bewoner.

De verhuurder of de bewoners sluit een aparte overeenkomst met de een organisatie voor de zorg en ondersteuning. De bewoners wonen met elkaar in een woongroep die bestaat uit circa 8 tot 10 kamers per verdieping geschikt voor 1 of 2 personen met een vloer oppervlakteoppervlakte van minder dan 40 m2 en maken gebruik van een gezamenlijke algemene woonkamer en buitenruimte (balkon en tuin) om te eten of te recreëren. Thuisplusflat concept Een Thuisplusflat is bedoeld voor senioren die zelfstandig wonen en indien nodig de zorg kunnen inkopen via de verschillende instanties. Binnen dit concept wordt het welzijn, zelfredzaamheid en veiligheid geborgd door een zorgaanbieder. Een ideale mix van bewoners is daarbij van belang. Jongeren kunnen extra steun te geven aan ouderen in de avond, nacht en weekend. Ongeveer 1 woning voor jongeren op elke 10 woningen voor ouderen is het beste. De woningen worden als zelfstandig wonen via Woonnet Rijmond met een senioren label aangeboden. Er is geen gemeenschappelijk ruimte nodig. Er zijn activiteiten en goede zorg dichtbij. In een gemeenschappelijke ruimte van of nabij het complex worden uiteenlopende activiteiten georganiseerd. Deze activiteiten zijn gericht op ontmoeting en vitaliteit. De woningen moeten dan voldoen aan de standaard bouwbesluiteisen.

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

9.2 Uitgewerkte scenario’s / vlekkenplannen Scenario A. Starters Voor starters wordt gewerkt met PMC6 en PMC7. Het uitgangspunt is om zo veel mogelijk eenkamerwoningen te maken in de bestaande ruimte in het gebouw.

Afbeelding 10: plattegrond begane grond

Afbeelding 11: Plattegrond 1e verdieping verdieping

12 Juli 2024

Afbeelding 12: Plate grond 2e

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

Scenario B. Senioren Voor senioren zijn levensloopbestendige (LLB) woningen het meest geschikt. Het aantal en type woningen (het programma) in het plan is bepaald door de beschikbare ruimte. • • •

zoveel mogelijk levensloopbestendige 2 kamer appartementen voor senioren (PMC 7 LLB) aangevuld met levensloopbestendige 1 kamer appartementen voor senioren (PMC 6 LLB) overige ruimte aanvullen met appartementen geschikt voor een bredere doelgroep van zowel starters als senioren (voor het bereiken van de ideale mix).

Afbeelding 13: platte grond begane grond

Afbeelding 14: Plattegrond 1e verdieping 12 Juli 2024

Afbeelding 15: Plate grond 2e verdieping

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

Scenario B. Senioren met galerij In dit ontwerp verandert de ligging van de woningen. De ingang van de woningen is via een galerij. De kolommen bepalen de breedte van de woning. Hierdoor is de woning 11,80 meter diep. Bij deze oplossing is er weinig daglicht; dat is een risico.

Afbeelding 16: platte grond begane grond

Afbeelding 17: Plattegrond 1e verdieping verdieping 12 Juli 2024

Afbeelding 18: Plate grond 2e

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

Scenario C. Mix Starters en Senioren en maatschappelijk functie De mix is gemaakt op basis van verschillende opties. Voor sommige bouwlagen hebben we extra modellen gemaakt. C.1.- Het gebruik op de begane grond blijft hetzelfde. De niet gebruikte kantoorruimte kan vrij worden ingedeeld als woningen. C.2. – Het gebruik op de begane grond blijft hetzelfde. De niet gebruikte kantoorruimte kan worden ingedeeld als huisartsenpraktijk. De niet gebruikte kantoorruimte kan vrij worden ingedeeld als woningen.

Afbeelding 19:.C.1. begane grond met functies politie en burgerzaken

Afbeelding 20 C.2. begane grond met functies politie, burgerzaken en huisartsenpost

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

9.3 Vlekkenplan Scenario’s analyse Bij het maken van het plan is gekeken of het gebouw geschikt is voor woningen zonder de huidige gangen (scenario senioren met galerij). De bewoners zouden dan via een galerij naar binnen gaan. De nadelen en risico’s zijn groter dan de voordelen. Daarom is dit idee niet verder onderzocht. Meer informatie staat in de bijlage.

A-starters

B-senioren

C-gemixd

PMC 6

PMC 7

bg 1e 2e

10 9 15

4 4 2

bg 1e 2e

7 5

bg 1e 2e

6 5 15

PMC 6 LLB PMC 7 LLB

2

1 1

14 14 18

46

4 2 2

2 5 7

13 12 11

36

1 2

1 5 1

8 12 18

38

2

Afbeelding 21: resultaat vlekkenplan D-optimalisatie LLB bg 5 6 2 13 1e 5 1 6 12 Om de huuropbrengsten2evan de verschillende 2 scenario’s 2 te bepalen 7 is er een11verdeling 36 gemaakt naar de huurprijsklassen. Daarbij is gekeken naar een ideale mix van doelgroepen en huur- en inkomensgrenzen. De verdeling is in elk scenario hetzelfde.

A-starters

B-senioren

C-gemixd

10%

90%

40%

60%

PMC 6 <23 jaar

PMC 6 <27 jaar

PMC 7 Laag

PMC 7 Hoog

bg 1e 2e

1 1 2

9 8 13

2 2 1

2 2 1

0 0 0

0 0 0

0 1 1

14 14 18

46

bg 1e 2e

1 1 0

6 4 0

0 0 1

0 0 1

4 2 2

1 2 3

1 3 4

13 12 11

36

bg 1e 2e

1 1 2

5 4 13

0 0 1

0 0 1

1 2 0

0 2 0

1 3 1

8 12 18

38

6 1 2

1 2 3

1 4 4

13 12 11

36

D-optimalisatie LLB bg 1 4 0 0 Afbeelding 22: resultaat huurprijsklassen vlekkenplan 1e 2e

12 Juli 2024

1 0

4 0

0 1

0 1

100%

40%

60%

PMC 6 LLB PMC 7 LLB PMC 7 LLB Laag Laag Hoog

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

10. Parkeernorm In de nota parkeernormen van de gemeente Voorne aan Zee staan de regels voor parkeren bij nieuwe bouwprojecten. Voor de vesting Brielle zijn geen speciale regels. De vesting Brielle (Slagveld 36) valt onder de stedelijke zone "Centrum" en heeft een matig stedelijk karakter. Er wordt gewerkt met het gemiddelde van de minimum en maximum waarde. Er is geen speciale regel voor een stadskantoor of gemeentehuis. Elke ontwikkeling moet aan zijn eigen parkeerbehoefte voldoen. Huidige situatie, Voormalig Stadskantoor Bij de ingang van het oude stadskantoor, langs het Slagveld, zijn er 2 parkeerplaatsen voor de politie en 2 voor gehandicapten. Aan de Warmoezenierstraat zijn er 36 parkeerplaatsen, waarvan er 3 gereserveerd zijn voor het College B&W. Het stadskantoor heeft geen eigen grond. Alle parkeerplaatsen van het stadskantoor zijn in de openbare ruimte. Er zijn dus geen eigen parkeerplaatsen. De parkeernorm voor het stadskantoor is hetzelfde als voor een kantoor met een balie. Het stadskantoor heeft een vloeroppervlakte van 3595 m², maar geen eigen terrein. Volgens de parkeernorm zijn er gemiddeld 2,05 parkeerplaatsen per 100 m² nodig. Zelfstandig wonen, (Huur Appartementen) De woningen die in het stadskantoor gemaakt worden, zijn huurappartementen voor sociale verhuur en zijn maximaal 75 m² groot.

Voor seniorenwoningen gelden dezelfde regels als voor starterswoningen. De zelfstandige woningen vallen onder "Huur, appartementen, midden/goedkoop (inclusief sociale huur), < 90 m²". Per woning is er gemiddeld 1,1 parkeerplaats beschikbaar.

Afbeelding 23: Fragment Parkeernormen gemeente Voorne aan Zee

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

Parkeerberekening We willen weten hoeveel parkeerplekken het stadskantoor nu nodig heeft. Daarna kijken we hoeveel parkeerplekken nodig zijn voor nieuwe woning. Het verschil kan laten zien of we te weinig of te veel parkeerplekken hebben. Uitkomst voorlopige toets min max

gem

st

afr st

Bestaande situatie - Voormalig stadskantoor Commerciele dinstverlening (kantoor met baliefunctie) - Matig stedelijk - in het centrum

woningen bvo behandelkamer

1,8

2,3

2,05

3595

73,70

74

Scenario A - Starters betreft 46 woningen Huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur),<90m2 - in het centrum - Matig stedelijk

0,7

1,5

1,1

46

50,60

51

Scenario B- Senioren betreft 36 woningen Huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur),<90m2 - in het centrum - Matig stedelijk

0,7

1,5

1,1

36

39,60

40

Scenario C- Mix betreft 38 woningen (8+12+18) bg. Huisartsenpraktijk (-centrum) - Matig stedelijk - in het centrum bg. Huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur),<90m2 - in het centrum - Matig stedelijk 1e verd. Huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur),<90m2 - in het centrum - Matig stedelijk 2e verd. Huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur),<90m2 - in het centrum - Matig stedelijk

1,8 0,7 0,7 0,7

2,3 1,5 1,5 1,5

2,05 1,1 1,1 1,1

6 8 12 18

12,30 8,80 13,20 19,80 54,10

13 9 14 20 56

0,7

1,5

1,1

36

39,60

40

Scenario D- Senioren betreft 36 woningen

Afbeelding 24 rekenkundige onderbouwing Huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur),<90m2 - in het centrum parkeernorm - Matig stedelijk

Uit de bovenstaande, voorlopige berekeningen blijkt het volgende. Volgens de berekeningen zijn er genoeg parkeerplaatsen in alle scenario's. In elke berekening hebben we dezelfde parkeernorm gebruikt en geen andere factoren zoals dubbelgebruik meegenomen. Bestaande situatie kantoor

74 parkeerplaatsen

Scenario A - Starters betreft 46 woningen

51 parkeerplaatsen

Scenario B - Senioren betreft 36 woningen

40 parkeerplaatsen

Scenario C - Mix betreft 38 woningen en huisartsenpraktijk

56 parkeerplaatsen

In de volgende stap moet een onafhankelijk adviesbureau goed onderzoeken wat de parkeerbehoeften zijn van de gekozen groep mensen. In het participatieplan wordt ook samen met buurtbewoners gekeken hoe de openbare ruimte beter kan worden, zoals het indelen en gebruiken van parkeerplekken.

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

11. Investeringsraming 11.1 Algemeen Ingenieursbureau IOB heeft de kosten van investeringen en bouw berekend op basis van de verschillende scenario's. De basis was De Woonstandaard, het vlekkenplannen en een bezoek aan de locatie. Hieronder staat een korte en duidelijke analyse van de resultaten. Project Onderdeel Documentnummer Status Datum Opdrachtgever Contactpersoon Opgesteld door Peildatum Codering t.b.v. eenheidsprijzen

: : : : : : : : : :

Herontwikkeling stadskantoor Brielle Investeringsraming en bouwkostenraming 240282BG4.10.01 Rev.0 20-06-2024 Gemeente Voorne aan Zee Rene Verdoorn Peter Struik 101-05-2024 NEN 2699

Overzicht Totaal investering

€

11.085.762

€

9.770.022

€

10.654.731

Gondkosten

€

1.304.690,00

12%

€

1.304.690,00

13%

€

1.304.690,00

12%

Bouwkosten

€

7.133.446

64%

€

6.120.484

63%

€

6.800.274

64%

Inrichtingskosten

€

-

0%

€

-

0%

€

-

0%

Bijkomende kosten

€

2.647.626

24%

€

2.344.848

24%

€

2.549.767

24%

Investering

Optie A starters

Optie B Senioren

Optie C gemixd

Afbeelding 25: fragment van de IOB investeringsraming excl. BTW

Investeringskosten incl. BTW. A-starters € 13.413.772 B-senioren € 11.821.727 C-gemixd € 12.892.225

46 36 38

gem. woning € 291.604 € 328.381 € 339.269

Afbeelding 26: resultaten overzicht investeringskosten incl. BTW

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

11.2 Analyse variaties Om de terugverdientijd van de verschillende scenario's duidelijk te maken, zijn er verschillende rekenbladen gebruikt. Voor alle scenario's zijn dezelfde normen gebruikt om alles gelijk te houden. aantal woningen startjaar exploitatie aankoopprijswoning Grondwaarde woningen Huurprijs start overhead per woning onderhoud per woning eerste 5 jaar onderhoud per woning na 5 jaar huurstijging per jaar kostenstijging per jaar Verkoopprijs Rentepercentage

.. 2026 .. € … € 1.578.675,00 … gemiddelde 1500 .. gemiddelde .. gemiddelde 2,5% 2% 0 3%

Afbeelding 27: invulmatrix per scenario Dit geeft het volgende resultaat. In rood is aangegeven vanaf welk jaar een positief begrotingsresultaat wordt bereikt. Deze resultaten zijn gebruikt om de scenario's te beoordelen (zie afbeelding 28). Scenario A zoveel mogelijk starters 23 explotatiejaar positief op het project begrotingsresultaat Rentelasten. (-/Jaartal Huuropbrengsten overhead lasten (-/-) Onderhoudslasten (-/-) Afschrijvings lasten (-/-) Begrotingssaldo ) 2049 € 606.171 € 106.673 € 112.857 € 273.193 € 112.100 € 1.350

Scenario B zoveel mogelijk senioren (LLB) 26 explotatiejaar positief op het project begrotingsresultaat Rentelasten. (-/Jaartal Huuropbrengsten overhead lasten (-/-) Onderhoudslasten (-/-) Afschrijvings lasten (-/-) Begrotingssaldo ) 2052 € 517.341 € 88.593 € 93.291 € 228.312 € 105.599 € 1.547

Scenario C Mix 22 explotatiejaar positief op het project begrotingsresultaat Rentelasten. (-/Jaartal Huuropbrengsten overhead lasten (-/-) Onderhoudslasten (-/-) Afschrijvings lasten (-/-) Begrotingssaldo ) 2048 € 551.673 € 88.666 € 93.644 € 264.222 € 103.917 € 1.224

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

11.3 Samenvatting Het vooronderzoek toont aan dat het stadskantoor geschikt is om omgebouwd te worden tot woningen. De voorlopige berekening voor parkeerruimte laat zien dat er genoeg plek is voor de geplande woningen. Er zijn geen problemen gevonden met de infrastructuur van het oude stadskantoor. Tijdens de ontwerpfase moeten de constructie en energievoorziening verder worden uitgewerkt. Er is gekeken of het mogelijk is om vergelijkbare woningen te maken in het gebouw door er een galerij aan toe te voegen. Dit bleek echter te duur en er komt niet genoeg daglicht binnen, daarom is het plan niet verder uitgewerkt. De woonstandaard heeft gediend als uitgangspunt om te onderzoeken hoeveel woningen van een bepaalde afmeting en inrichting te situeren is. Door de architect met de Woonstandaard “matjes” gewerkt om tot een ideale indeling te komen per verdieping. Hierbij zijn als terugkerende aanpassing in het gebouw aanbevolen: het dicht maken van de bestaand vides, verplaatsen centrale trappenhuis, vervangen van de lift, veranderen gevel structuur d.m.v. loggia’s en veranderen van de glazen gevel. De 3e verdieping wordt voorzien van entresols en dakopbouw, waarbij de 4e verdieping, het torentje, tot een woning wordt betrokken. Er zijn 3 plannen gemaakt zoals de opdracht vraagt: zoveel mogelijk starters, zoveel mogelijk senioren en een mix van beiden.

Voor een huisartsenpraktijk op de begane grond is ruimte nodig gelijk aan ongeveer 4 woningen. Omdat er veel vraag naar woningen is, is dit plan niet verder uitgewerkt. Tijdens het uitwerken van de scenario’s is duidelijk gemaakt dat de gemeente mogelijk de dienstverlening anders wil organiseren. Het gebruik van het gemeenteloket wordt binnenkort opnieuw bekeken door de afdeling Publieks- en bedrijfscontacten. Bij het maken van het ontwerpplan hoeft hier geen rekening mee gehouden te worden. Er is ook gezegd dat er een voorkeur is voor wonen en het Thuisplus-concept. De waarde van het stadskantoor Brielle is nu 2,2 miljoen euro. Er zijn kosten van 635.000 euro in deze waarde opgenomen die niet voor woningen gebruikt kunnen worden. Daarom hebben we deze kosten niet meegerekend in ons onderzoek. Het kantelpunt wanneer het financieel rendabel is om het bestaande pand te slopen voor nieuwbouw is niet onderzocht. Toelichting portefeuilledoelen: In de diverse onderliggende matrices zijn er punten gescoord met het hoogste aantal punten als meest positief resultaat voor het betreffende doel.

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

Portefeuillestrategie

weging toelichting

Portefeuilledoelen Duurzaamheid

Scenario A starters score

weging

Scenario B Senioren

Scenario C mix

score weging score weging

(her)gebruik materialen

5%

1

0,1

2

0,1

3

0,2

Positief begrotingsresultaat

15%

2

0,3

1

0,2

3

0,5

Hoeveelheid woningen

10%

3

0,3

2

0,2

1

0,1

% max redelijk WWS

10%

3

0,3

1

0,1

2

0,2

Huur en woonlasten

Technische kwaliteit

n.t.b.

Woningtype/grootte

Diversiteit woningen

5%

2

0,1

3

0,2

1

0,1

Aantal 2 pers slaapkamers

10%

1

0,1

3

0,3

2

0,2

Aantal slaapkamers

5%

1

0,1

2

0,1

2

0,1

Parkerbehoefte

10%

2

0,2

3

0,3

1

0,1

Stichtingskosten per woning

5%

3

0,2

2

0,1

1

0,1

Bouwkosten project

15%

1

0,2

3

0,5

2

0,3

Onderhoudskosten

10%

1

0,1

3

0,3

2

0,2

Levensloopgeschikt

n.t.b.

Financieel

100%

1,8

2,3

1,9

Afbeelding 28: wegingsmatrix projectdoelen Uit de bovenstaande tabel blijkt dat scenario B het beste is voor het Woonbedrijf. Dit scenario heeft de minste parkeerproblemen, waardoor de buurt het meest zal meewerken. Uit de huidige analyses blijkt dat het ombouwen naar woningen pas over 26 jaar renadabel wordt. De verwachte stichtingskosten voor de herbestemming: € 11.821.727 incl. BTW. Stichtingskosten scenario B - LLB Totale directe bouwkos ten

€

6.120.484

Totaal bijkomende kos ten

€

2.344.848

Totaal grond- en verwervings kos ten

€

1.304.690

Totaal excl. btw €

9.770.022

btw 21% €

2.051.705

Totale Stichtingskosten € 11.821.727 aantal woningen 36 Stichtings kos ten per woning

12 Juli 2024

36 €

328.381

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle

12 Gebruikte naslagwerk • • •

Parkeernormen gemeente Voorne aan Zee d.d. 30 november 2022 Wonen Welzijn Zorgvisie 2024-2030 De Woonstandaard 3.0

12 Juli 2024

Onderzoek rapportage Definitiefase Stadskantoor Brielle