Bijlage 1 - Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne_ Veegplan 4b_vastgesteld_1
Tekst van het document
OMGEVINGSPLAN BUITENGEBIED WESTVOORNE: VEEGPLAN 4B Voorne aan Zee 22 augustus 2025
1/2
DATUM KENMERK
22 augustus 2025 NL.IMRO.1992.OPWestvoorneHerz4b-0130
PROJECT PROJECTLEIDER
Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne: Veegplan 4b
OPDRACHTGEVER Voorne aan Zee PROJECTNUMMER 20220976 AUTEUR STATUS
2/2
Ter vaststelling
© RHO ADVISEURS BV
Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.
Inhoudsopgave Vaststellingsbesluit Toelichting herzieningsdocument Hoofdstuk 1
Toelichting Veegplan 4B
15
1.1
Inleiding
15
1.2
Ruimtelijke initiatieven
16
1.3
Uitvoerbaarheid
24
Bijlagen toelichting Bijlage 1
Nota beantwoording zienswijzen Veegplan 4b
Bijlage 2
RO Dwarsweg 1a
Bijlage 3
RO sanering glas Blindeweg, Doornweg en Middelweg
3/241
Regels Hoofdstuk 1
4/241
Welke regels gelden bij de huidige activiteit?
37
Artikel 1
Glastuinbouwbedrijf
37
Artikel 2
Intensieve veehouderij
38
Artikel 3
Sierteelt, fruitteelt en boomkwekerij
39
Artikel 4
Agrarisch bedrijf
40
Artikel 5
Agrarisch bedrijf, te transformeren in Wonen
41
Artikel 6
Nevenfuncties Duingebied
42
Artikel 7
Nevenfuncties Zanderijen
43
Artikel 8
Nevenfuncties Oude Zeekleipolders
44
Artikel 9
Nevenfuncties Jonge Zeekleipolders
45
Artikel 10
Nevenfuncties Glastuinbouwgebied Tinte
46
Artikel 11
Nevenfuncties Noordrand
47
Artikel 12
Paardenstalling
48
Artikel 13
Manege
49
Artikel 14
Dressuurstal
50
Artikel 15
Landschapselementen en Natuur
51
Artikel 16
Wonen
52
Artikel 17
Wonen twee huishoudens
53
Artikel 18
Wonen in een plattelandswoning
54
Artikel 19
Wonen met 3 recreatiewoningen
55
Artikel 20
Wonen Doornweg 4
56
Artikel 21
Wonen - Colinslandsedijk 4
57
Artikel 22
Wonen - Kortedijkje 5
58
Artikel 23
Wonen - Rietdijk 46
59
Artikel 24
Loon- en hoveniersbedrijf
60
Artikel 25
Tuinbouwlaboratorium
61
Artikel 26
Bouw- en aannemersbedrijf
62
Artikel 27
Opslagbedrijf
63
Artikel 28
Bouwmarkt / Tuincentrum
64
Artikel 29
Caravanstalling
65
Artikel 30
Caravanstalling Berkenrijs 10-12
66
Artikel 31
Caravanstalling en zonnepanelen dak Konneweg
67
Artikel 32
Composteringsbedrijf
68
Artikel 33
Watersportgebonden bedrijf
69
5/241
Artikel 34
Tuinbouwbelevingscentrum
70
Artikel 35
Milieucategorie
71
Artikel 36
Kantoor
72
Artikel 37
Hotel
73
Artikel 38
Horeca
74
Artikel 39
Restaurant - Eetcafé
75
Artikel 40
Snackbar - Cafetaria
76
Artikel 41
Café - Bar
77
Artikel 42
Museum, galerie en atelier
78
Artikel 43
Maatschappelijke voorzieningen
79
Artikel 44
Maatschappelijke voorzieningen en woonvormen
80
Artikel 45
Begraafplaats
81
Artikel 46
Bijzondere grafruimte
82
Artikel 47
Molen
83
Artikel 48
Nutsvoorziening
84
Artikel 49
Recreatiewoning
85
Artikel 50
Recreatiewoning
86
Artikel 51
Verblijfsrecreatieterrein
87
Artikel 52
Verblijfsrecreatieterrein Verlengde Lodderlandsedijk 12
88
Artikel 53
Speel- en parkeerterrein bij verblijfsrecreatieterrein
89
Artikel 54
Jachthaven
90
Artikel 55
Sport en dagrecreatie
91
Artikel 56
Wonen in bedrijfswoning(en)
92
Artikel 57
Verkeer
93
Artikel 58
Algemeen grondgebruik
94
Artikel 59
Algemeen grondgebruik Duingebied
95
Artikel 60
Verbod opgaande beplanting
96
Artikel 61
Leiding - Gas
97
Artikel 62
Leiding - Olie
98
Artikel 63
Leiding - Hoogspanning
99
Artikel 64
Leiding - Hoogspanningsverbinding
100
Artikel 65
Leiding - Riool
101
Artikel 66
Leiding - Water
102
Artikel 67
Waterstaat - Waterkering
103
Artikel 68
Gebruik - voorwaardelijke verplichting
104
Hoofdstuk 2
Welke activiteiten zijn nog meer toegestaan?
105
Artikel 69
Duingebied
105
Artikel 70
Zanderijen
106
Artikel 71
Oude zeekleipolders
107
Artikel 72
Jonge zeekleipolders
109
Artikel 73
Noordrand
110
Artikel 74
Glastuinbouwgebied - Tinte
111
Regels voor aanpassen van activiteiten
113
Procedure- en beoordelingsregels voor nieuwe gebruiksactiviteiten
113
Wat mag ik op deze locatie bouwen?
115
Artikel 76
Bestaande bebouwing
115
Artikel 77
Bouwregels woning
116
Artikel 78
Bouwregels plattelandswoning
117
Artikel 79
Bouwregels woning met maatwerk oppervlakte
118
Artikel 80
Bouwregels Naterseweg 6
119
Artikel 81
Bouwregels Rondeweiweg 12
120
Artikel 82
Bouwregels Vogelenzangweg 1
121
Artikel 83
Bouwregels gestapelde woningen
122
Artikel 84
Bouwregels Doornweg 4
123
Artikel 85
Bouwregels Lodderlandsedijk 56a
124
Artikel 86
Bouwregels Achterstrypseweg 9c, 9e en 9g
125
Artikel 87
Bouwregels nieuwbouwwoning
126
Artikel 88
Bouwregels Rietdijk 18 en 46
127
Artikel 89
Geen woning toegestaan
128
Artikel 90
Bouwvlak woning
129
Artikel 91
Bouwregels glastuinbouwbedrijf buiten glastuinbouwgebied
130
Artikel 92
Bouwregels glastuinbouwbedrijf Tinte
131
Artikel 93
Watertechnische voorzieningen
133
Artikel 94
Oppervlakte kassen
134
Artikel 95
Bouwregels intensief veehouderijbedrijf Quacksedijk
135
Artikel 96
Bouwregels intensief veehouderijbedrijf Langeweg
136
Artikel 97
Bouwregels sierteelt, fruitteelt en boomkwekerij
137
Artikel 98
Bouwregels agrarisch bedrijf
138
Artikel 99
Bouwregels agrarisch bedrijf en paardenstalling
139
Artikel 100
Bouwregels agrarisch bedrijf en loon- en hoveniersbedrijf
140
Hoofdstuk 3 Artikel 75
Hoofdstuk 4
6/241
7/241
Artikel 101
Bouwregels Aelbrechtsweg 12
141
Artikel 102
Bouwregels Torenweg 10
142
Artikel 103
Bouwregels Heveringseweg 3
143
Artikel 104
Bouwregels Konneweg 4abc
144
Artikel 105
Bouwregels Molendijk 4a
146
Artikel 106
Bouwregels Verlengde Lodderlandsedijk 4
147
Artikel 107
Bouwregels paardenstalling
148
Artikel 108
Bouwregels manege
149
Artikel 109
Bouwregels dressuurstal
150
Artikel 110
Bouwregels loon- en hoveniersbedrijf
151
Artikel 111
Bouwregels tuinbouwlaboratorium
152
Artikel 112
Bouwregels bedrijf
153
Artikel 113
Oppervlakte bedrijf
154
Artikel 114
Bouwregels kantoor
155
Artikel 115
Bouwregels kantoor Torenweg
156
Artikel 116
Bouwregels horeca
157
Artikel 117
Bouwregels Zeeweg 59
158
Artikel 118
Bouwregels hotel
159
Artikel 119
Bouwregels hotel 2e Slag 1
160
Artikel 120
Bouwregels hotel Zanddijk 1
161
Artikel 121
Bouwregels museum
162
Artikel 122
Bouwregels maatschappelijk
163
Artikel 123
Bouwregels begraafplaats
164
Artikel 124
Bouwregels molen
165
Artikel 125
Bouwregels nutsvoorziening
166
Artikel 126
Bouwregels verblijfsrecreatieterrein
167
Artikel 127
Aantal eenheden voor recreatief nachtverblijf
168
Artikel 128
Oppervlakte centrumvoorzieningen
169
Artikel 129
Bouwregels speel- en parkeerterrein
170
Artikel 130
Bouwregels recreatiewoning
171
Artikel 131
Bouwregels recreatiewoning Zanddijk 1
172
Artikel 132
Bouwregels jachthaven
173
Artikel 133
Bouwregels jachthaven Zanddijk
174
Artikel 134
Bouwregels sport en dagrecreatie
175
Artikel 135
Bouwregels landschapselementen en natuur
176
Artikel 136
Bedrijfswoning uitgesloten
177
Artikel 137
Bedrijfswoning(en) toegestaan
178
Artikel 138
Bouwregels bedrijfswoning tuinbouwlaboratorium
179
Artikel 139
Bouwregels aardwarmteproductie
180
Artikel 140
Bouwregels bij algemeen grondgebruik
181
Artikel 141
Bouwen binnen leidingstrook
182
Artikel 142
Bouwen binnen waterkering
183
Artikel 143
Kwalitatieve toetsing in de zone Zanderijen
184
Artikel 144
Kwalitatieve toetsing in de zone Oude Zeekleipolders
185
Artikel 145
Kwalitatieve toetsing in de zone Jonge Zeekleipolders
186
Artikel 146
Kwalitatieve toetsing in de zone Glastuinbouwgebied Tinte
187
Artikel 147
Kwalitatieve toetsing in de zone Noordrand
188
Welke regels gelden hier voor het woon- en leefklimaat?
189
Artikel 148
Geluidzone industrie
189
Artikel 149
Reservering buisleidingen
190
Artikel 150
Veiligheidscontour Havengebied
191
Artikel 151
Risicocontour
192
Artikel 152
Wegverkeerslawaai
193
Artikel 153
Parkeren
194
Artikel 154
Stikstof
195
Welke regels gelden hier voor evenementen?
197
Evenementen
197
Welke regels gelden hier voor reclame-uitingen?
199
Reclame-uitingen
199
Hoofdstuk 5
Hoofdstuk 6 Artikel 155
Hoofdstuk 7 Artikel 156
Hoofdstuk 8 mee te houden
8/241
Hier gelden archeologische en/of cultuurhistorische waarden om rekening
201
Artikel 157
Waarde - Archeologie AMK
201
Artikel 158
Waarde - Archeologie 1
203
Artikel 159
Waarde - Archeologie 2
205
Artikel 160
Waarde - Archeologie 3
207
Artikel 161
Waarde - Archeologie 4
209
Artikel 162
Waarde - Archeologie 5
211
Artikel 163
Molenbiotoop
213
Artikel 164
Gemeentelijk monument
214
Artikel 165
Rijksmonument
215
Artikel 166
Beschermd dorpsgezicht 'Ontginningen Voornes Duin'
216
Hoofdstuk 9
Welke regels gelden voor het kappen van houtopstanden?
217
Het bewaren van houtopstanden
217
Welke regels gelden hier nog meer?
219
Artikel 168
Algemene regels
219
Artikel 169
Anti-dubbeltelregel
220
Artikel 170
Overgangsrecht
221
Artikel 171
Persoonsgebonden overgangsrecht - Langeweg 34
222
Artikel 172
Slotregel
223
Verklarende regels
225
Artikel 173
Begripsbepalingen
225
Artikel 174
Wijze van meten
234
Waar heeft een herziening van het moederplan plaatsgevonden?
237
Artikel 175
Herziening Veegplan 2
237
Artikel 176
Herziening veegplan 1
238
Artikel 177
Herziening Veegplan 3
239
Artikel 178
Herziening Veegplan 4a
240
Artikel 179
Herziening Veegplan 4B
241
Artikel 167
Hoofdstuk 10
Hoofdstuk 11
Hoofdstuk 12
Bijlagen bij de regels Bijlage 4
Landschappelijk inpassingsplan Dwarsweg 1a
Bijlage 5
Landschappelijk inpassingsplan Blindeweg - Doornweg - Middelweg
9/241
10/241
VASTSTELLINGSBESLUIT
DUMMY
TOELICHTING HERZIENINGSDOCUMENT
Hoofdstuk 1 1.1
Toelichting Veegplan 4B
Inleiding
1.1.1 Aanleiding Op 22 januari 2020 is het 'Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne' van de gemeente Westvoorne vastgesteld door de raad. Er zijn inmiddels drie herzieningen van het omgevingsplan vastgesteld ('Omgevingsplan: Veegplan 1', 'Omgevingsplan: Veegplan 2' en 'Omgevingsplan: Veegplan 3'. Herziening 1 en 2 hebben uitsluitend betrekking op locaties in het buitengebied waarbij toevoegingen/wijzigingen zijn gedaan aan de verbeelding van het 'Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne', die alleen rechtsgevolgen hebben voor de betreffende locaties. Veegplan 3 bevat ook enkele ambtshalve wijzigingen voor het gehele plangebied. Het 'Omgevingsplan: Veegplan 4' betreft de volgende herziening. Met deze herziening worden 11 ruimtelijke initiatieven mogelijk gemaakt (tabel 1.1). Tabel 1.1 - Overzicht van de ruimtelijke initiatieven #
Adres
Omschrijving initiatief
1
Dwarsweg 1a
Sanering kassencomplex, omzetting bedrijfswoning naar burgerwoning en realisatie twee compensatiewoningen.
2
Blindeweg/Doornweg/Middelwe Sanering glas en realisatie van zeven nieuwe woningen omvatten alsook de g ongenummerd herbestemming van twee agrarische bedrijfswoningen naar wonen.
Voor 6 van de ruimtelijke initiatieven is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld, waarin onder meer wordt getoetst aan het ruimtelijk beleid en wordt ingegaan op de ruimtelijke, milieutechnische en economische uitvoerbaarheid. De onderbouwingen zijn als bijlage bij de toelichting opgenomen. De initiatieven worden in paragraaf 2.2 ingeleid. Voor de 5 ruimtelijke initiatieven waarvoor geen separate ruimtelijke onderbouwing is opgesteld, is een separate onderbouwing opgenomen in de toelichting op deze herziening. 1.1.2 Geldende planologische situatie Op 22 januari 2020 is het 'Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne' van de gemeente Westvoorne vastgesteld door de raad. Daarmee vormt het omgevingsplan het geldende planologische kader in het buitengebied van Westvoorne samen met de volgende herzieningen: Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne: Veegplan 4A; Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne: Veegplan 3; Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne: Veegplan 2; Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne: Veegplan 1. Op 23 maart 2022 heeft de Raad van State een tussenuitspraak (ECLI:NL:RVS:2022:865) gedaan over dit ‘bestemmingsplan met verbrede reikwijdte’. De gemeente Westvoorne heeft het plan op 22 juni 2022 hersteld
15/241
vastgesteld middels een zogenaamde 'bestuurlijke lus'. De gemeente wil nu een aantal ontwikkelingen verwerken, enkele onvolkomenheden herstellen en enkele wijzigingen doorvoeren aan het bestemmingsplan. De opzet van de herziening Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne: Veegplan 4B gaat uit van het volgende: op de verbeelding en in de regels worden de veranderingen doorgevoerd die zijn beschreven in de toelichting op de herziening; in de toekomst kan steeds een nieuwe toelichting aan dit herzieningsdocument worden toegevoegd voor hierop volgende herzieningen; het gebied waar een herziening plaatsvindt, wordt op de verbeelding aangegeven; er kan sprake zijn van een aanduiding op een gewijzigd perceel of het gehele plangebied wordt aangeduid indien er sprake is van herziening van de regels die voor het gehele plangebied gelden; het gebied waarop de herziening ziet wordt gekoppeld aan een nieuw hoofdstuk in de regels ('Hier heeft een herziening van het moederplan plaatsgevonden'). Het herzieningsdocument waarin dit veegplan is opgenomen wordt hiermee een plan dat steeds mee verandert met de vastgestelde herzieningen en op deze wijze steeds het omgevingsplan in actuele, vigerende staat laat zien, terwijl de verschillende herzieningen toch nog zichtbaar zijn.
Het beschikken over een steeds actueel omgevingsplan is een van de oorspronkelijke wensen en uitgangspunten van de Omgevingswet. Naast de verschillende herzieningen blijft ook het moederplan raadpleegbaar in de speciale raadpleegomgeving. 1.1.3 Leeswijzer Hoofdstuk 2 betreft de toelichting op de voorliggende herziening. De toelichting van voorliggende herziening is als volgt opgebouwd. In paragraaf 2.2 volgt een toelichting op de aanpassingen die zijn doorgevoerd met deze herziening ten opzichte van de geldende planologische situatie. In paragraaf 2.3 wordt kort ingegaan op de uitvoerbaarheid van de ruimtelijke initiatieven die met dit plan mogelijk worden gemaakt, op basis van de conclusies die daarover in de ruimtelijke onderbouwingen zijn getrokken.
1.2
Ruimtelijke initiatieven
1.2.1 Dwarsweg 1a Huidige situatie In de bestaande situatie bestaat de locatie uit een bedrijfswoning, een kas, een watersilo en twee bedrijfsgebouwen. De huidige situatie en oppervlakten van de te saneren bebouwing zijn weergegeven in figuur 2.1.1. In het geel omcirkelt staat de te behouden bedrijfswoning. De oppervlakte van de te saneren bebouwing betreft: een kas à 8.088 m²; bedrijfsgebouw 1 (rood) à 397,4 m²; bedrijfsgebouw 2 (groen) à 40,4 m²; watersilo à 79,73 m². In totaal is er 3 ha aan kassen toegestaan bij dit glastuinbouwbedrijf.
16/241
Figuur 1.2.1.1 - huidige situatie Toekomstige situatie De eigenaar wil het glastuinbouwbedrijf beëindigen en in ruil voor de te saneren bebouwing en bouwmogelijkheden voor kassen twee compensatiewoningen realiseren naast de huidige bedrijfswoning op nummer 1a. De bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning. In totaal wordt er 8606 m² aan bebouwing gesaneerd. In ruil mogen er 2,19 compensatiewoningen worden gerealiseerd. Ook de aanwezige stelconplaten worden verwijderd.
17/241
Figuur 1.2.1.2 - beoogde situatie Planologische wijzigingen De functie Glastuinbouwbedrijf en Agrarisch bedrijf vervallen, inclusief nevenfuncties voor oude zeekleipolders en het wonen in een bedrijfswoning. Ook de bijbehorende bouwregels voor het glastuinbouwbedrijf, agrarisch bedrijf en bedrijfswoning vervallen. De regels voor het gebruik wonen met bijbehorende bouwregels voor nieuwbouwwoningen worden toegevoegd op de locatie. Er worden twee wooniconen aangegeven. Er is een voorwaardelijke verplichting toegevoegd die het gebruik en bouwen ten behoeve van de functie Wonen aan de kadastrale percelen WVN00-C-706, WVN00-C-707 en WVN00-C-1933 te Tinte alleen mogelijk maakt indien de volledige sanering van de bedrijfsbebouwing, met uitzondering van de bedrijfswoning, binnen 24 maanden na onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan plaats heeft gevonden. De laatste voorwaardelijke verplichting stelt dat de gronden op de locaties Dwarsweg 1a alleen gebruikt en bebouwd mogen worden ten behoeve van de functie wonen indien de landschappelijke inrichtingen binnen 24 maanden na onherroepelijk worden van dit plan zijn uitgevoerd en instandgehouden worden op de betreffende locatie. Voor het overige worden de aanduidingen en regels uit het moederplan 'Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne' ongewijzigd overgenomen.
18/241
Overzicht van de regels die in de nieuwe situatie op deze locatie van toepassing zijn Hoofdstuk
Artikel
Welke regels gelden bij de huidige activiteit?
16 Wonen 58 Algemeen grondgebruik 68 Gebruik - voorwaardelijke verplichting
Welke activiteiten zijn nog meer toegestaan?
71 Oude zeekleipolders
Regels voor aanpassen van activiteiten
75 Procedure- en beoordelingsregels voor nieuwe gebruiksactiviteiten
Wat mag ik op deze locatie bouwen?
76 Bestaande bebouwing 77 Bouwregels woning 87 Bouwregels nieuwbouwwoning 140 Bouwregels bij algemeen grondgebruik 144 Kwalitatieve toetsing in de zone Oude Zeekleipolders
Welke regels gelden hier voor het woon- en leefklimaat? 152 Wegverkeerslawaai 153 Parkeren 154 Stikstof Welke regels gelden hier voor evenementen?
155 Evenementen
Welke regels gelden hier voor reclame-uitingen?
156 Reclame-uitingen
Hier gelden archeologische en/of cultuurhistorische waarden om rekening mee te houden
160 Waarde - Archeologie 3
Welke regels gelden voor het kappen van houtopstanden? 167 Het bewaren van houtopstanden Welke regels gelden hier nog meer?
168 Algemene regels 169 Anti-dubbeltelregel 170 Overgangsrecht 172 Slotregel
Verklarende regels
173 Begripsbepalingen 174 Wijze van meten
Waar heeft een herziening van het moederplan plaatsgevonden?
179 Herziening Veegplan 4B
Ruimtelijke onderbouwing en onderzoeken De ruimtelijke onderbouwing met bijbehorende onderzoeken van de Dwarsweg 1a is opgenomen in Bijlage 2 RO Dwarsweg 1a. 1.2.2 Blindeweg/Doornweg/Middelweg ongenummerd Huidige situatie In de huidige situatie bestaat het projectgebied aan de Doornweg/Blindeweg uit agrarische gronden, tweebedrijfswoningen, twee kassencomplexen à 1,51 ha, een watersilo, een waterbassin en enkele bedrijfsgebouwen. De huidige situatie en oppervlakten van de te saneren bebouwing zijn weergegeven in figuur 1.2.2.1. In het geel omcirkelt staat de te behouden bedrijfswoning. Op de locatie aan de Middelweg, tussen nummer 5 en 7, staat een schuur omringd door een bosschage.
19/241
In totaal is er 1,51 ha aan kassen gerealiseerd bij deze glastuinbouwbedrijven en is er nog 2,49 ha aan papieren glas aanwezig.
Figuur 1.2.2.1 - huidige situatie Blindeweg/Doornweg
20/241
Figuur 1.2.2.2 - huidige situatie Middelweg Toekomstige situatie In de toekomstige situatie worden alle kassen en bijbehorende bebouwing gesaneerd. De bedrijfswoningen aan de Doornweg 6 en Blindeweg 15 worden omgezet naar burgerwoningen. In totaal worden zes compensatiewoningen gerealiseerd. Tussen de locaties Blindeweg/Doornweg wordt op de open agrarische gronden een cluster van vier compensatiewoningen gerealiseerd. Deze worden aangelegd door de Blindeweg iets te verlengen. Naast de Doornweg, ten zuiden van de bedrijfswoning, wordt vervolgens nog een compensatiewoning gerealiseerd. De laatste compensatiewoning wordt gerealiseerd aan de Middelweg, tussen nummer 5 en 7.
21/241
Figuur 1.2.2.3 - toekomstige situatie (n.a.v. de zienswijzenperiode is besloten het aantal compensatiewoningen van 5 naar 4 terug te brengen aan de Blindeweg. Dit is nog niet verwerkt in bovenstaande figuur.) Planologische wijzigingen Blindeweg/Doornweg De functie Glastuinbouwbedrijf en Agrarisch bedrijf vervallen, inclusief nevenfuncties voor Zanderijen en het wonen in een bedrijfswoning. Ook de bijbehorende bouwregels voor het glastuinbouwbedrijf, agrarisch bedrijf en bedrijfswoning vervallen. De regels voor het gebruik wonen met bijbehorende bouwregels voor (nieuwbouw)woningen worden toegevoegd op de locatie. Er worden zes wooniconen toegevoegd. Alle compensatiewoningen krijgen een bouwvlak van maximaal 1.000 m2. Er is een voorwaardelijke verplichting toegevoegd die het gebruik en bouwen ten behoeve van de functie Wonen op de de kadastrale percelen WVN00-B-123, WVN00-B-1255, WVN00-B-1476 en WVN00-B-1879 alleen mogelijk maakt indien de volledige sanering van alle bedrijfsgebouwen, met uitzondering van de bedrijfswoningen, binnen 24 maanden na onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan plaats heeft gevonden. Middelweg Aan de locatie Middelweg worden alleen de bouwregels voor een nieuwbouwwoning toegevoegd. Er wordt een woonicoon toegevoegd. Het bouwvlak bedraagt maximaal 1.000 m2.
De laatste voorwaardelijke verplichting stelt dat de gronden op de locaties Blindeweg/Doornweg/Middelweg alleen gebruikt en bebouwd mogen worden ten behoeve van de functie wonen indien de landschappelijke inrichtingen binnen 24 maanden na onherroepelijk worden van dit plan zijn uitgevoerd en instandgehouden worden op de betreffende locaties.
22/241
Voor het overige worden de aanduidingen en regels uit het moederplan 'Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne' ongewijzigd overgenomen. Overzicht van de regels die in de nieuwe situatie op deze locatie van toepassing zijn (alle locaties) Hoofdstuk
Artikel
Welke regels gelden bij de huidige activiteit?
16 Wonen 58 Algemeen grondgebruik 68 Gebruik - voorwaardelijke verplichting
Welke activiteiten zijn nog meer toegestaan?
70 Zanderijen
Regels voor aanpassen van activiteiten
75 Procedure- en beoordelingsregels voor nieuwe gebruiksactiviteiten
Wat mag ik op deze locatie bouwen?
76 Bestaande bebouwing 77 Bouwregels woning (voormalige bedrijfswoningen) 87 Bouwregels nieuwbouwwoning (compensatiewoningen) 140 Bouwregels bij algemeen grondgebruik 143 Kwalitatieve toetsing in de zone Zanderijen
Welke regels gelden hier voor het woon- en leefklimaat? 152 Wegverkeerslawaai 153 Parkeren 154 Stikstof Welke regels gelden hier voor evenementen?
155 Evenementen
Welke regels gelden hier voor reclame-uitingen?
156 Reclame-uitingen
Hier gelden archeologische en/of cultuurhistorische waarden om rekening mee te houden
160 Waarde - Archeologie 3
Welke regels gelden voor het kappen van houtopstanden? 167 Het bewaren van houtopstanden Welke regels gelden hier nog meer?
168 Algemene regels 169 Anti-dubbeltelregel 170 Overgangsrecht 172 Slotregel
Verklarende regels
173 Begripsbepalingen 174 Wijze van meten
Waar heeft een herziening van het moederplan plaatsgevonden?
179 Herziening Veegplan 4B
Ruimtelijke onderbouwing en onderzoeken De ruimtelijke onderbouwing met bijbehorende onderzoeken van de Blindeweg/Doornweg/Middelweg ongenummerd is opgenomen in Bijlage 3 RO sanering glas Blindeweg, Doornweg en Middelweg.
23/241
1.3
Uitvoerbaarheid
1.3.1 Milieutechnische uitvoerbaarheid De 2 ruimtelijke ontwikkelingen die onderdeel uitmaken van deze herziening, zijn getoetst aan de relevante wet- en regelgeving voor de verschillende milieuaspecten. In een aantal gevallen zijn er onderzoeken uitgevoerd om aan te tonen dat hieraan wordt voldaan, bijvoorbeeld verkennend bodemonderzoek of archeologisch onderzoek. De ruimtelijke onderbouwingen, die waar nodig als bijlagen bij de toelichting zijn gevoegd, bevatten onderbouwingen en zo nodig de onderzoeksrapportages voor de relevante milieuaspecten. 1.3.2 Economische uitvoerbaarheid Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan, een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd en het opnemen van aanvullende regels en eisen niet nodig is, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst. De gemeente Voorne aan Zee heeft een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemers van de 2 ruimtelijke initiatieven, waarin het kostenverhaal is geregeld. Om die reden wordt afgezien van een exploitatieplan. Geconcludeerd wordt dat er voldoende middelen zijn om de ontwikkeling tot uitvoering te brengen.
1.3.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Het bestemmingsplan en de bijbehorende ontwikkelingen 'Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne: Veegplan 4B' zijn het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening aan diverse instanties toegezonden. Verder is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in artikel 3.8 bepaald dat op de voorbereiding van een bestemmingsplan afdeling 3.4 van Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing is. In de Awb is bepaald dat het bestuursorgaan het ontwerp van het te nemen besluit met de daarop betrekking hebbende stukken, die redelijkerwijs nodig zijn voor een beoordeling van het ontwerp, voor een termijn van 6 weken ter inzage worden gelegd. Het ontwerp bestemmingsplan kan in deze periode in het gemeentehuis, via de gemeentelijke website en via de website ROOnline (www.ruimtelijkeplannen.nl) worden bekeken. Eenieder is daarmee in de gelegenheid, schriftelijk en/of mondeling zijn zienswijzen over het ontwerpbestemmingsplan naar voren te brengen.
24/241
Het bestemmingsplan en de bijbehorende ontwikkelingen zijn als 'Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne: Veegplan 4' ter inzage gegaan. Het heeft met ingang van 22 december 2023 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Op dit plan zijn voor 3 van de in totaal 11 ontwikkelingen zienswijzen binnengekomen. Om te voorkomen dat de overige 8 ontwikkelingen waarop geen zienswijzen zijn binnen gekomen onnodige vertraging oplopen is ervoor gekozen om het veegplan op te splitsen in 'Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne: Veegplan 4a' en 'Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne: Veegplan 4b'. De 8 ontwikkelingen waarop geen zienswijzen zijn binnengekomen zijn opgenomen in 'Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne: Veegplan 4a' en zijn inmiddels vastgesteld. De ontwikkelingen aan de Dwarsweg 1a en Blindeweg/Doornweg/Middelweg ongenummerd waarop beide zienswijzen zijn binnengekomen zijn opgenomen in 'Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne: Veegplan 4b'. De ontwikkeling aan de Rietdijk 68-70 wordt behandeld in een nog vast te stellen plan. Deze zienswijzen zijn binnen de gestelde termijn ingediend en om die reden ontvankelijk verklaard. De zienswijzen zijn in deze Nota van Zienswijzen (de Nota) samengevat en van beantwoording voorzien. De Nota is bijgevoegd in Bijlage 1 bij de toelichting. Per zienswijze is in de conclusie opgenomen of en zo ja, wat er wijzigt aan het bestemmingsplan.
De ontwikkeling aan de Rietdijk 68-70 is niet behandeld in de Nota omdat deze in een nader vast te stellen plan behandeld wordt.
25/241
26/241
BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING
Bijlage 1 Nota beantwoording zienswijzen Veegplan 4b
Hoofdstuk 1 Inleiding Het ontwerpbestemmingsplan Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne Veegplan 4 heeft van 22 december 2023 tot en met 1 februari 2024 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode kon het ontwerp worden ingezien in het gemeentehuis, via de gemeentelijke website en op www.ruimtelijkeplannen.nl. Inwoners en andere belanghebbenden binnen de gemeente kregen in deze zes weken de gelegenheid om een reactie in te dienen op het ontwerpbestemmingsplan. De start van de zienswijzeprocedure werd op 21 december 2023 bekendgemaakt in het Weekblad Westvoorne, de Staatscourant, de Gemeentepagina en op de gemeentelijke website. Er zijn drie zienswijzen ingediend. Eén daarvan was een pro forma zienswijze, die niet binnen de gestelde termijn is aangevuld en daarom niet-ontvankelijk is verklaard. De andere twee zienswijzen zijn wel binnen de termijn ingediend en ontvankelijk verklaard. De ingediende zienswijzen hebben betrekking op de locaties Dwarsweg 1a, Blindeweg/Doornweg/Middelweg ongenummerd en Rietdijk 68-70. Eerder al, op 13 maart 2025, is Veegplan 4a vastgesteld, aangezien het voor de eigenaren van de overige locaties, waartegen geen zienswijze was ingediend, nog verdere vertraging zou oplopen. Ondertussen zijn bij twee van de drie overgebleven locaties (Blindeweg/Doornweg/Middelweg en Dwarsweg 1a) de plannen aangepast conform de ingediende zienswijzen (Veegplan 4b).
De ingediende zienswijzen tegen deze locaties zijn samengevat en beantwoord in deze Nota van Zienswijzen (hierna: de Nota). Tevens is aangegeven op welke wijze de zienswijzen zijn meegenomen in de uitwerking van het bestemmingsplan dat ter vaststelling aan de gemeenteraad is voorgelegd. De Nota is door de gemeenteraad vastgesteld bij de vaststelling van het bestemmingsplan. Het raadsbesluit tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt aan de indieners van een zienswijze toegestuurd. Hierdoor kunnen zij zien hoe de gemeenteraad hun zienswijze heeft betrokken in de besluitvorming. Anonimisering De Nota wordt bij de terinzagelegging van het vastgestelde bestemmingsplan elektronisch beschikbaar gesteld. Conform de Wet bescherming persoonsgegevens is het niet toegestaan om persoonsgegevens (zoals naam, adres en woonplaats) van natuurlijke personen te verwerken zonder wettelijke grondslag, dringende noodzaak of toestemming van de betrokken personen. Er is geen wettelijke grondslag of dringende noodzaak om NAW-gegevens van natuurlijke personen te publiceren. Voor de inhoudelijke beoordeling en beantwoording van de zienswijzen is dit ook niet vereist. Daarom worden in de Nota geen namen genoemd en wordt de zienswijze zelf niet aan de Nota gehecht of in papieren vorm ter inzage gelegd.
Hoofdstuk 2 Beantwoording zienswijzen Zienswijze 1 Samenvatting De door de Reclamant ingediende zienswijzen ziet op de locaties Dwarsweg 1a, Blindeweg/Doornweg/Middelweg, Rietdijk 68-70 en Torenweg/Aelbrechtsweg. Met voorliggend plan worden slechts de locaties Dwarsweg 1a en Blindeweg/Doornweg/Middelweg ter vaststelling aangeboden. De locatie Rietdijk 68-70 maakt dan ook geen onderdeel uit van Veegplan 4b. In dat licht wordt de beantwoording van de zienswijze die ziet op de locatie Rietdijk 68-70 behandeld bij vaststelling van dit plan op een later moment. Daarnaast wordt opgemerkt dat de locatie Torenweg/Aelbrechtsweg reeds op 27 mei 2020 is vastgesteld door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Westvoorne en op dat moment ook is voorgelegd aan de Provincie Zuid-Holland. Deze locatie maakt dan ook geen onderdeel uit van Veegplan 4 en daarmee tevens Veegplan 4b. Dwarsweg 1a 1. Reclamant geeft aan dat met de ingrepen op deze locatie de ruimtelijke kwaliteit niet op zijn minst gelijk blijft. Het saneren van glas binnen de greenport wordt in het beleid voor ruimtelijke kwaliteit niet gezien als kwaliteitsverbetering en biedt daarom ook geen aanleiding voor het volledig transformeren van deze agrarische gronden naar particuliere kavels ten behoeve van woningbouw. Blindeweg/Doornweg/Middelweg 1.
Reclamant stelt dat de locatie Blindeweg/Doornweg/Middelweg aan de rand van het glastuinbouwgebied ligt en dus onderdeel uitmaakt van de zelfbindende visie ‘Structuurvisie Glasherstructurering’. 2. Reclamant stelt dat met betrekking tot de locaties in Veegplan 4 vrijwel alle vrijkomende ruimte wordt uitgegeven in vrije kavels, waarbij de locaties strijdig zijn met één of meerdere uitgangspunten die in de structuurvisie zijn geformuleerd. 3. Reclamant stelt dat er geen sprake is van inpassing maar van het omzetten van landbouwgronden naar een villacluster (transformatie). 4. Er wordt volgens reclamant niet voldaan aan het criterium dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo gelijk moet blijven (richtsnoer voormalige ruimte-voor-ruimteregeling). 5. Indiener is van mening dat de sanering niet in verhouding staat met het bouwen van 7 woningen en de groene kwaliteit valt niet meer te sturen in een woongebied. 6. Het open agrarische karakter van het zeekleipolderlandschap aan de Blindeweg en Doornweg gaat verloren. 7. Voor het strand- en duinlandschap (locatie Middelweg) zijn de volgende richtpunten van belang: a. Ontwikkelingen dienen bij te dragen aan of versterken de bijzondere landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van het strand en de duinen. b.
Ontwikkelingen dragen zorg voor het openbare karakter en de afwisseling in de belevingskwaliteit (van druk naar rustig) langs de kust van Zuid-Holland. 8. Reclamant ziet kansen om recreatieve, ecologische, groene en leefbaarheidsvragen te kunnen laten landen in al die vrijkomende agrarische gronden. 9. Reclamant merkt op dat ontwikkelingen waarin niet wordt bijgedragen aan het in stand houden of verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit strijdig zijn met het omgevingsbeleid. 10. Reclamant zou graag een goede visie van de gemeente op het buitengebied willen zien. Welke richting wil de gemeente op en welke kwaliteiten worden behouden of 2
versterkt. Nu lijken de ambities voor het gebied zoals benoemd in jullie omgevingsvisie (kansen voor natuurontwikkeling en recreatie) het geheel af te leggen tegen de ontwikkeling van villa's op landbouwgrond. 11. Reclamant zou meerwaarde zien in het overleg met de gemeente en de ontwerpers van het plan om ervoor te zorgen dat dit binnen ons omgevingsbeleid zou kunnen passen. Hierbij is voor ons een beleefbaar, open, agrarisch landschap het uitgangspunt, zoals opgenomen in ons beleid voor ruimtelijke kwaliteit. Versterken van natuurwaarden en recreatieve kwaliteiten zijn aanvullende kansen om kwaliteit toe te voegen. 12. De ontwikkelingen moeten passen in het karakteristiek van het huidige gebied. Reclamant ziet daarbij kavels van 500-1000m2 voor zich. De verkaveling met deze grootte zorgt ervoor dat het landschap meer open en agrarisch van karakter blijft. De huidige grootte van kavels maakt dat lastiger. 13. Reclamant heeft aangegeven 7 woningen te veel te vinden. Met minder woningen zou sprake kunnen zijn van een beter passende ontwikkeling. Al zou het gesprek aangaan met de ontwerpers van de ruimtelijke inpassing hier nog iets van flexibiliteit in kunnen geven. De uitvoering is namelijk bepalend voor de uitgangspunten: beleefbaar, open en agrarisch. Beantwoording Dwarsweg 1a 1.
In de zienswijze stelt reclamant dat in de visie slechts een beperkt aantal andere gebruiksmogelijkheden toelaatbaar zijn, anders dan een gebruik voor glastuinbouw. Niet valt in te zien waarin deze beperkte uitleg wordt gegeven aan de ruimte voor alternatieve aanwendingen van thans nog voor glastuinbouwdoeleinden bestemde gronden, nu in het verleden in samenspraak met vertegenwoordiging vanuit de provincie door de gemeente een gemeentelijke structuurvisie tot stand is gebracht die nadrukkelijk aanstuurt op een beperkte vergroening binnen en aan de randen van het voor glastuinbouwintensivering aangewezen gebied en waarbij beperkte woningbouw als kostendrager is aangewezen. De beperkte uitleg van de mogelijkheden volgens de provinciale regelgeving bevreemdt des te meer, nu juist de actuele provinciale verordening ruimte biedt voor dergelijke alternatieve aanwendingen (artikel 7.54 ZuidHollandse Omgevingsverordening). Het door de gemeente ingenomen standpunt dat sanering en herontwikkeling van de locatie Dwarsweg 1a als passend kan worden gezien wordt ook bevestigd in de toelichting op de provinciale Omgevingsverordening. Zo is het volgende opgenomen: Uitgangspunt is dat binnen de begrenzing van het glastuinbouwgebied alleen glastuinbouwbedrijven en de daarbij behorende voorzieningen worden toegelaten.
De geometrische begrenzing van het glastuinbouwgebied is vastgelegd in bijlage II. Toch komen binnen de begrenzing van het glastuinbouwgebied ook bestaande andere functies voor (niet zijnde glastuinbouw), vaak ook met bijbehorende bebouwing. Het kan zowel gaan om een geïsoleerde afwijkende functie als om geclusterde afwijkende functies, zoals een bebouwingslint met een menging van bedrijven, woningen en andere functies. Vaak gaat het om situaties waarbij een ontwikkeling naar glastuinbouw ook in de toekomst praktisch gezien vrijwel niet mogelijk is. In het omgevingsplan kan de begrenzing van het glastuinbouwgebied daarom in beperkte mate worden aangepast, zodat percelen met rechtmatig aanwezige afwijkende bedrijven en functies buiten het glastuinbouwgebied kunnen worden gelaten. Beperkte uitbreiding en functiewijziging naar een andere passende functie is dan mogelijk. Doordat de betreffende percelen buiten het glastuinbouwgebied vallen is ook 3
nieuwvestiging van een andere functie dan glastuinbouw niet langer uitgesloten, bijvoorbeeld op een locatie in een lint waar al meerdere woningen aanwezig zijn. Voorwaarde is wel dat het gaat om een beperkte aanpassing van de begrenzing van het glastuinbouwgebied en dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de omvang en de bruikbaarheid van het teeltgebied. Daarbij moet ook worden gekeken naar de toekomstige situatie van het teeltgebied, dus ook naar de herstructureringsmogelijkheden. Daarnaast maakt de toelichting op de provinciale verordening nadrukkelijk zichtbaar dat er voor het tuinbouwgebied in Tinte een “overmaat” van toepassing is, welke een combinatie van functies mogelijk maakt in overeenstemming met de lokaal geldende karakteristieken. Zo is in de toelichting van de provinciale verordening de eerder vastgestelde Structuurvisie Glasherstructurering 1e herziening (opgesteld in overleg met de provincie Zuid-Holland) opgenomen. Zo is het volgende omschreven: Het glastuinbouwgebied Tinte op Voorne-Putten is in de omgevingsverordening veel ruimer aangeduid dan het daadwerkelijke glastuinbouwgebied, zoals dat deels inmiddels is gerealiseerd en deels nog gerealiseerd zal worden. De provincie heeft met de betrokken gemeenten afspraken gemaakt over de maximale oppervlakte aan kassen binnen het gebied.
Voor het deel van het gebied dat niet zal worden benut voor glastuinbouw kan het bestaande gemengde (overwegend agrarische) grondgebruik worden voortgezet. Geconstateerd kan worden dat het glastuinbouwintensiveringsgebied ruimer is dan noodzakelijk voor het benutten van de daaraan toegewezen glasrechten. Er is geen redelijke ruimtelijke aanleiding om de gemeente te beperken in haar ruimtelijke afwegingen ten aanzien van de indeling van het gebied en het toepassen van maatwerk passend bij de locatie. Nu het initiatief is gelegen in een groene woonzone is dat ruimtelijk leidend bij het tot stand brengen van een goede ruimtelijke ordening. Nu de locatie Dwarsweg 1a de laatste saneringslocatie is in het lint van de Dwarsweg , kan worden vastgesteld dat er geen sprake zal zijn van een onevenredige aantasting en bruikbaarheid van de glastuinbouwfunctie in het gebied. Het perceel is zodanig beperkt van grootte dat kansen op een lonende glastuinbouwexploitatie ongunstig zijn. Schaalvergroting door samenvoeging met andere tuinbouwpercelen biedt geen betere perspectieven doordat dit door de kleinschaligheid en verkaveling ter plaatse niet zal kunnen leiden tot een modern toekomstbestendig glastuinbouwcomplex. Zowel aan de noord- als aan de zuidzijde van het perceel ontbreekt de glastuinbouwbestemming.
Aan de noordzijde is sprake van een perceel dat ten dele is voorzien van een agrarische bestemming en ten dele van een reguliere woonbestemming als gevolg van een eerder uit het glastuinbouwgebied uitgeplaatste bedrijfswoning. De drie naastgelegen percelen hebben allen woonbestemmingen. Aan de zuidzijde is sprake van een reeds in het verleden gesaneerde tuinbouwlocatie welke thans is bebouwd met twee woningen met een reguliere woonbestemming. Verder in zuidelijke richting naar de Rietdijk is dat eveneens het geval en bevinden zich vier “burgerwoningen”. Derhalve kan worden geconstateerd dat de saneringslocatie het laatste ontbrekende puzzelstukje is in een verder tot groene ader voor vrijstaand wonen bestemde en reeds merendeels ingerichte zone.
4
Het inpassingsplan dat door de initiatiefnemers is aangeleverd maakt duidelijk dat de sanering van Dwarsweg 1a daarentegen goed aansluit bij de reeds bestaande landschappelijke structuur die in deze zone merendeels kan worden getypeerd als een groene long/ader met woonfuncties. Voor de volledige uitwerking wordt verwezen naar de bij het omgevingsplan behorende bijlage, bijgevoegd inpassingsplan. Door de beperkte grootte van de bouwvlakken voor de twee toe te voegen woningen en het wegnemen van het volledige kassencomplex met schuur zal de groenblauwe structuur nadrukkelijk worden versterkt. De stelling dat het karakter van het gebied en de landschappelijke structuur verloren dreigen te gaan, kan niet worden geplaatst nu juist het laatste kleinschalige tuinbouwbedrijf in deze groenblauwe ader de laatste verstorende factor in die structuur is. Blindeweg/Doornweg/Middelweg 1. De locatie Blindeweg/Doornweg/Middelweg maakt geen onderdeel uit van het glastuinbouwgebied. Daarnaast ligt de locatie ook niet aan de rand van dit glastuinbouwgebied. De locatie bevindt zich zelfs op ruim 3 kilometer afstand van dit gebied. Wel maakt het plan onderdeel uit van de ‘Structuurvisie Glasherstructurering’. Daarin is namelijk opgenomen dat de gemeente met haar regionale partners het convenant ‘Glastuinbouw Binnenduinrand Westvoorne’ heeft gesloten (waaronder dus met reclamant).
Hierin is afgesproken dat de gemeente zich inzet voor de sanering van verspreid liggend glas buiten het glastuinbouwgebied. Hiervoor mocht de gemeente gebruik maken van een gemeentelijke uitwerking van de voormalige provinciale ‘Ruimte voor Ruimte’-regeling. Met het opruimen van de verrommeling in het buitengebied en het landschappelijk inpassen van het glastuinbouwintensiveringsgebied Tinte, wordt het leefmilieu in Westvoorne verbeterd. De vrijkomende locaties moeten een nieuwe en duurzame invulling krijgen. Om de kwaliteitsslag in het buitengebied te waarborgen worden vrijstaande woningen passend in het landschap mogelijk gemaakt. Daarnaast is in de structuurvisie een kaart opgenomen waarin de gemeente de zoekgebieden voor woningbouw (voortvloeiend uit sanering) voor zich ziet. Voorliggende locatie maakt onderdeel uit van de plannen om verspreid liggend glas te saneren en valt binnen voorgenoemd zoekgebied. 2. Zoals in de toelichting opgenomen, wordt slechts een gedeelte van de vrijkomende ruimte uitgegeven in vrije kavels, voor het overige deel krijgt de grond de bestemming ‘algemeen grondgebruik’ (agrarisch). Naar aanleiding van deze zienswijze worden de beschikbare kavels beperkt tot 6 in plaats van 7 en verkleind naar maximaal 1.000m2 per kavel. De gemeente kan zich dus niet vinden in de uitspraak van reclamant dat er sprake is van een strijdigheid met de structuurvisie.
Voor nadere duiding wordt ook verwezen naar de beantwoording onder 1. 3. De gemeente is van mening dat geen sprake kan zijn van transformeren. De voorliggende wijziging kan, in ogen van de gemeente, gezien worden als ‘aanpassen’ zoals opgenomen in de toelichting bij de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening. In de afgelopen jaren zijn namelijk alle verspreid liggende glastuinbouwcomplexen gesaneerd omdat deze niet langer een plaats hadden in de binnenduinrand (een overwegend poldergebied met villa achtige woningen). Voorliggende ontwikkeling betreft dus in ogen van de gemeente een ruimtelijke ontwikkeling die past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar op structuurniveau wijzigingen of aanvullingen voorziet. 4. Het aantal woningen is gebaseerd op het omzetten van twee bedrijfswoningen naar twee burgerwoningen en een zestal compensatiewoningen voor het slopen van 5
15.119 m2 aan kassen, 1.758 m2 aan bedrijfsbebouwing en 24.881 m2 aan papieren glas. Hieruit wordt geconcludeerd dat de herontwikkeling naar zes woningen (cijfermatig) nog steeds in lijn is met het richtsnoer van de voormalige ruimte-voor-ruimte regeling. Daarbij zorgt de sanering van deze twee bedrijven aan de Blindeweg en de Doornweg er niet alleen voor dat de huidige bebouwing gesloopt wordt, maar het voorkomt tevens dat de maximaal toegestane bebouwingsoppervlakte voor kassen (40.000 m2) in de toekomst gerealiseerd kan worden, waarmee een toekomstige teruggang van de ruimtelijke kwaliteit wordt voorkomen (bebouwing op naastgelegen percelen. Als de bebouwingsoppervlakte van de huidige situatie (16.877 m2) vergeleken wordt met de maximaal toegestane bebouwing voor de zes compensatiewoningen (1.800 m2), kan worden geconcludeerd dat de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft. Aan de hand van deze punten concludeert de gemeente dat met de inpassing van een zestal burgerwoningen voldaan wordt aan de gestelde criteria van artikel 6.9 lid 1 van de Omgevingsverordening en het saldo van de ruimtelijke kwaliteit met deze herontwikkeling niet afneemt maar zelfs toeneemt.
Daarnaast houdt de gemeente vast aan het eerder gesloten convenant en de structuurvisie waarin is opgenomen dat de in de binnenduinrand aanwezige kassen zorgen voor een kwetsbaar gebied waar sprake is van verromeling en de kwaliteit van het open polderlandschap daardoor wordt verminderd. Daarnaast wordt, voor een nadere onderbouwing, nog verwezen naar bijgevoegd inpassingsplan. 5. Voor de beantwoording wordt verwezen naar de beantwoording onder 4. Daarnaast wordt aanvullend het volgende opgemerkt: Het saneren van de kassencomplexen aan de Doornweg en de Blindeweg resulteert in de aanleg van 3.710 m2 nieuwe natuur, door middel van natuurvriendelijke oevers. Verder zal het dempen van een doodlopende sloot (Blindeweg) en graven van een nieuwe sloot (Doornweg) de doorstroming en waterkwaliteit in het gebied verbeteren. Ook is het Handboek ruimtelijke kwaliteit buitengebied Westvoorne van toepassing, waarbij de inrichtingsplannen van de tuinen o.a. streekeigen beplanting dienen te bevatten. Het sturen van de groene kwaliteit is vastgelegd in dit handboek als visie op het buitengebied, waarbij de Provincie bij de totstandkoming betrokken is geweest (klankbordgroep). 6. Om de afwisseling en de gedeeltelijke openheid van het landschap te behouden is de locatiekeuze voor de nieuwbouwontwikkelingen van groot belang geweest. Zie hierbij ook de eerdere beantwoording bij punt 4, 5 en 6.
Om dit te waarborgen zijn locaties langs de bestaande linten gekozen van ruime omvang, waarbij de bouwrechten het minste impact hebben en de doorzichten naar het achterland gewaarborgd blijven. De oppervlakte van de compensatielocaties aan de Blindeweg en Doornweg variëren namelijk van 8.000 tot 8.877 m2, zodat slechts een klein deel per compensatielocatie kan worden benut voor bebouwing. Uitgaande van de algeheel toelaatbare bebouwingsoppervlakte in het buitengebied (inclusief vergunningsvrije bouwwerken), komen we uit op een bebouwingspercentage van maximaal 5,1% bij het grootste kavel en maximaal 5,6% bij het kleinste kavel. Het grootste gedeelte van de kaveloppervlakten (94,4% tot 94,9%) blijft derhalve onbebouwd en biedt ruimte aan tuin, weiland en natuurontwikkeling. Door een dergelijke inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks en wordt voldaan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart. Het betreft hier een ontwikkeling die sterk aansluit bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap, die gebiedseigen is en passend bij de maat en de aard van de bestaande kenmerken van het gebied. Het argument van de reclamant uit de zienswijze “dat het open 6
agrarische karakter van het zeekleipolderlandschap aan de Blindeweg en Doornweg verloren gaat wordt dus ook niet gevolgd. Zeker nu ook een uitleg aan de zijde van reclamant ontbreekt. Daarbij dient ook in ogenschouw te worden genomen dat op de plek van het kassencomplex aan de Blindeweg geen bebouwing terugkomt en er juist ruimte wordt gemaakt voor het open agrarische karakter op plekken waar dit meer gewenst is. Tot slot wordt opgemerkt dat uit Bijlage 2 “Bestaande situatie” blijkt dat het open agrarische karakter door de aanwezigheid van de kassencomplexen in de huidige situatie niet aanwezig is en nog verder kan verslechteren, indien de huidige eigenaren of hun toekomstige opvolgers de mogelijkheden van het huidige bestemmingsplan volledig benutten. De komst van een beperkt aantal woningen die op een verantwoorde wijze worden ingepast binnen de karakteristieken van het huidige landschap, zorgt er juist voor dat er een open agrarisch karakter ontstaat met mooie doorzichten, afgewisseld met nieuwe natuur en enkele woningen. 7. De locatie aan de Middelweg heeft al geruime tijd de functie “wonen” en is voorzien van een bestaande schuur met een afmeting van circa 76 m2. Volgens de huidige bestemmingsregels is het al mogelijk om deze locatie te voorzien van bebouwing.
Het inpassen van een bouwrecht op een locatie waar de functie “wonen” reeds van toepassing is, maar waarbij het bestemmingsplanmatig nog niet mogelijk was om deze bebouwing als hoofdverblijf te benutten, zorgt voor een minimale impact op de omgeving. Het benutten van dit bouwrecht elders in het buitengebied heeft een grotere impact. 8. Het saneren van een tweetal kassencomplexen is passend binnen het eerder gesloten en benoemde convenant en de vastgestelde structuurvisie waarin de gemeente (in samenwerking met diverse partners waaronder reclamant) zich inzet voor de sanering van verspreid liggend glas in de binnenduinrand. Het saneren van de kassencomplexen aan de Doornweg en de Blindeweg is uitsluitend (financieel) haalbaar door middel van toepassing van compensatiewoningen, conform de overeengekomen gemeentelijke toepassing, van de ruimte-voor-ruimteregeling. De agrarische gronden komen niet vrij voor recreatieve, ecologische, groene en leefbaarheidsvraagstukken zonder financiële compensatie vanuit de reclamant en/of Gemeente. In dat geval zouden de bedrijven op de locaties aan de Blindeweg en Doornweg blijven bestaan en komt er zonder kostendrager, zoals vanuit een “ruimte voor ruimte”-oplossing, niets terecht van de gewenste ruimtelijke kwaliteitsverbetering.
Voor de ontwikkeling aan de Doornweg / Blindeweg / Middelweg geldt dat de uitgangspunten waarop deze ontwikkeling is gebaseerd, (a) veelvuldig tussen de Gemeente en de reclamant zijn afgestemd, (b) afspraken tussen de Gemeente en de ondernemers zijn gemaakt om tot bedrijfsbeëindiging te komen door de totstandkoming van de woningbouwplannen, (c) ontwikkelingskosten in de afgelopen jaren zijn gemaakt om te voldoen aan de afspraken met de Gemeente, (d) en te komen tot een bestemmingsplanwijziging met alle onderzoeken en voorbereidingen. De gemeente is dan ook zeer verbaasd dat reclamant in dit stadium een zienswijze indient, waaruit blijkt af te willen wijken van de ingeslagen weg en zelfs alternatieve functies voorstelt. Er was geen enkele verwachting dat, gegeven de eerder overeengekomen kaders voor de inmiddels zeer succesvolle glassanering Westvoorne, de veelvuldige tussentijdse terugkoppelingen richting reclamant, thans in de eindfase van de glassaneringsoperatie van de zijde van de reclamant de wens zou opleven eerder geldende uitgangspunten voor glassaneringen te wijzigen. 9. Zie beantwoording onder 4 en 6. 10. De gemeente kan het door reclamant ingenomen standpunt niet volgen. Zoals eerder in de beantwoording aangegeven is de afgelopen jaren intensief samengewerkt met 7
reclamant (gesloten convenant en de structuurvisie) om de visie omtrent glastuinbouw in de binnenduinrand vast te leggen en te verankeren. In ogen van de gemeente heeft het werken aan een visie omtrent dit onderwerp de afgelopen jaren zeer intensief plaatsgevonden. Bij het opstellen van beide documenten is reclamant betrokken geweest. Daarnaast zijn veelvuldig alle documenten, rapportages en gesloten overeenkomsten met tuinders (waaronder voorliggende locatie) gedeeld met reclamant. Daarnaast heeft dit zelfs geleid tot het opstellen van een Handboek kwaliteitsverbetering waar reclamant ook bij betrokken is geweest. Het standpunt van reclamant dat visieloos wordt gewerkt door de gemeente wordt dan ook niet gevolgd noch ondersteund. 11. De afgelopen maanden hebben meerdere gesprekken met reclamant plaatsgevonden over de mogelijkheden rondom voorliggende locatie. Tot op heden zijn wij in afwachting van de concrete uitgangspunten zoals de Provincie dat in haar mail d.d. 07-10-2024 heeft aangegeven. Het niet reageren op mail, telefoon en terugbelverzoeken verstaan wij niet onder een goede samenwerking waarbij men gezamenlijk de meest gewenste ontwikkeling tot stand laat komen. Naar eigen inzicht zijn de volgende punten in de aangepaste plannen opgenomen: Waarborgen van het beleefbaar, open, agrarisch landschap door middel van: a.
Terugbrengen van 5 woningen naar 4 woningen in het verlengde van de Blindeweg. b. De bouwvlakken verkleinen naar 1.000 m2 c. De agrarische bestemming van het resterende plangebied blijft ongewijzigd (algemeen grondgebruik). d. De woningen worden tegenover elkaar gepositioneerd, waardoor er ruime doorzichten vanaf de Vleerdamsedijk gewaarborgd zijn. 12. Naar aanleiding van de ingediende zienwijze van reclamant zijn de plannen als volgt aangepast: a. De woningen worden in het lint van de Blindeweg gepositioneerd, op gelijke afstand van de bestaande woningen, zodat aansluiting gevonden wordt bij de bestaande omgeving. b. De woningen dienen te voldoen aan de welstandsnota van het buitengebied. c. De bouwmogelijkheden sluiten aan bij de algehele bouwvoorschriften van het buitengebied. d. De doodlopende Blindeweg af te ronden met een keerlus, ter verbetering van de bereikbaarheid (brandweer, ambulance en vuilophaaldienst). 13. Het uitblijven van elke reactie vanuit reclamant heeft ervoor gezorgd dat uiteindelijk de gesprekken tussen reclamant en de gemeente niet zijn voortgezet. De aangedragen flexibiliteit is door de initiatiefnemer benut om het gewenste aantal woningen zo goed mogelijk in te passen, met minimale impact op de omgeving. Hierbij is van belang geweest dat de uitvoering bepalend is voor de uitgangspunten, “beleefbaar”, “open” en “agrarisch”.
Geconcludeerd kan worden dat het verder verminderen van het voorgestelde aantal woningen (6), niet zal resulteren in een verdere ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Het verminderen van het aantal woningen zou slechts leiden tot een (financieel) onhaalbare businesscase en het voortbestaan (en mogelijke uitbreiding) van de twee bestaande kassencomplexen. Ter verduidelijking van het aangepaste plan is deze schetsmatige invulling als bijlage 1 weergegeven. Bijlage 2 geeft de bestaande situatie weer en de bestemmingsplanmatige mogelijkheden voor de verdere uitbreiding van de bestaande kassencomplexen.
8
Conclusie De ingediende zienswijze leidt tot aanpassing van het omgevingsplan op de volgende onderdelen: 1. Er worden op de locatie slechts zes woningen gerealiseerd in plaats van zeven woningen. 2. Er wordt een landschappelijk inpassingsplan toegevoegd aan het omgevingsplan.
Zienswijze 2 Samenvatting De door reclamant ingediende zienswijze ziet op de locatie Blindeweg/Doornweg/Middelweg en gaat in op de volgende punten: 1. Reclamant vraagt de gemeente te verduidelijken hoe de 7 bouwrechten over de toekomstige kavels worden verdeeld. 2. Reclamant vraagt de gemeente aan te geven binnen welke tijdsperiode, na de onherroepelijke goedkeuring van het bestemmingsplan, de sanering van de kassen moet hebben plaatsgevonden. 3. Reclamant vraagt de gemeente te bevestigen dat de kassen behorende bij het plan Blindeweg/Doornweg in een keer binnen een periode van maximaal 6 maanden worden gesloopt en dat de sanering van de kassen niet afzonderlijk of gefaseerd over een langere periode zal plaatsvinden. 4. De reclamant vraagt de gemeente te bevestigen dat de ontwikkeling/het bouwrijp maken van het plan in het verlengde van de Blindeweg en Doornweg binnen een periode van 6 maanden aansluitend op het saneren van de kassen wordt uitgevoerd. 5. De reclamant vraagt de gemeente te bevestigen dat de nieuw te bouwen woningen op de percelen binnen maximaal drie jaar na afgifte van de bouwvergunning gerealiseerd moet zijn om zo overlast voor omwonenden tot een realistisch minimum te beperken. 6. Reclamant vraagt de gemeente te bevestigen dat er geen fiets/wandel-verbinding en brug wordt gemaakt tussen het plangebied in het verlengde van de Blindeweg en de Broershoek. 7.
Reclamant vraagt de gemeente om te bevestigen dat perceel 1879 wordt gesplitst in maximaal twee kavels waarvan de kavelgrens in het verlengde van de kavels aan Broershoek 7 en 9 ligt. 8. Reclamant vraagt de gemeente te bevestigen dat de bouwzone van de twee bouwkavels op perceel 1879 aan de zijde van het verlengde van de Blindeweg ligt en maximaal 50% van de kavelgrote bedraagt. 9. Reclamant vraagt de gemeente te bevestigen dat op het gedeelte van de kavel aan de zijde van de Broershoek aangegeven met de bestemming ‘Algemeen Grondgebruik’ niet kan en mag worden bebouwd. 10. Reclamant vraagt wat de bestemming ‘Algemeen grondgebruik’ inhoudt. 11. Reclamant vraagt de gemeente een planschadeovereenkomst met reclamant te sluiten om het verminderd woongenot en de, in de ogen van reclamant, verminderde economische waarde van de woning te compenseren en bij onherroepelijk goedkeuring van het bestemmingsplan tot betaling hiervan over te gaan. Beantwoording 1. In de afgelopen maanden is veelvuldig gesproken met de initiatiefnemers van de plannen naar aanleiding van de ingediende zienswijzen. Dit heeft erin geresulteerd dat het initiatief aan de Blindeweg/Doornweg dusdanig is gewijzigd dat er geen sprake meer is van 7 woningen, maar 6 woningen. Dit resulteert erin dat er één woning wordt gerealiseerd aan de Middelweg, één aan de Doornweg en 4 aan de Blindeweg. Voor 9
de concrete invulling wordt verwezen naar de toelichting bij voorliggend bestemmingsplan. 2. Dit betreft een uitvoeringsaspect tijdens de bouwfase, wat geen relevant aspect is in het kader van het bestemmingsplan. Dit neemt niet weg dat hierover concrete afspraken, inclusief een eindtermijn, over zijn gemaakt met de initiatiefnemer in een gesloten exploitatieovereenkomst. 3. Zie beantwoording onder 3. 4. Zie beantwoording onder 3. 5. Zie beantwoording onder 3. 6. Zoals eerder richting reclamant bevestigd komt de brug over de watergang samen met de voet-fietsverbinding te vervallen. Hiervoor wordt ook verwezen naar de toelichting, regels en verbeelding behorend bij voorliggend bestemmingsplan. 7. Perceel 1879 zal worden gesplitst in maximaal twee kavels zoals opgenomen in de bijbehorende verbeelding bij voorliggend bestemmingsplan. Daarbij zal de definitieve kavelgrens nader door de ontwikkelaar worden bepaald. 8. De te realiseren kavels op perceel 1879 zullen worden gesitueerd in het lint aan de Blindeweg. Daarbij worden bouwvlakken ingetekend waarbij sprake is van een voortzetting van de wijze van bebouwing aan de Blindeweg. De woningen worden liggen op gevarieerde, maar relatief dichte afstand, van de weg met open zichtlijnen tussendoor. Daarnaast wordt de achterzijde bestemd als ‘algemeen grondgebruik’ zodat de openheid van het gebied blijft bestaan.
Voor een volledig overzicht van de inrichting wordt verwijzen naar de toelichting en bijbehorende verbeelding. 9. Binnen de bestemming ‘algemeen grondgebruik’ zijn de volgende bouwwerken toegestaan: a. Erf- en terreinafscheidingen met een bouwhoogte van ten hoogste 1 m; b. op het achtererf aansluitend op de woonbestemmingen in de artikelen 16 t/m 21 is tevens per woonbestemming een steiger/vlonder toegestaan, met dien verstande dat: i. Er op percelen één steiger/vlonder is toegestaan van ten hoogste 3 m²; Dit resulteert erin dat geen gebouwen mogen worden opgericht (ook niet vergunningvrij). 10. De gronden ter plaatse van de aanduiding 'Algemeen grondgebruik' mogen worden gebruikt voor: a. weidegang bij een agrarisch bedrijf als bedoeld in artikel 4, een paardenstalling als bedoeld in artikel 12, een manege als bedoeld in artikel 13 en een dressuurstal als bedoeld in artikel 14; b. Productiegrond bij een agrarisch bedrijf als bedoeld in artikel 4; c. hobbymatige weidegang en hobbymatige productiegrond, primair voor eigen gebruik; 11. Het is niet gebruikelijk dat de gemeente een planschadeovereenkomst sluit met een van de omwonenden. Wel heeft de gemeente een exploitatieovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer waarin ook het aspect planschade is meegenomen.
Indien reclamant meent schade van het bestemmingsplan te ondervinden, dan kan - na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan en binnen de wettelijke termijnen — een verzoek om planschade worden ingediend bij de gemeente. Dit verzoek zal in dat geval worden afgehandeld volgens de geldende wet- en regelgeving. Conclusie Gelet op de beantwoording leidt de zienswijze niet tot een wijziging van het bestemmingsplan.
10
Hoofdstuk 3 Algehele conclusie Gelet op de aangepaste plannen en het eerder vastgestelde Bestemmingsplan Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne Veegplan 4a zijn alle relevante plandelen over onderstaande deellocaties uit het bestemmingsplan verwijderd. Het bestemmingsplan Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne Veegplan 4b zal, voor de overige locaties, ter vaststelling aan de raad worden aangeboden om verdere vertraging voor deze locaties te voorkomen. # 1