Bestemmingplan Boomgaard, fase 1_ter vaststelling_toelichting_regels_verbeelding

DE BOOMGAARD, FASE 1 Voorne aan Zee Bestemmingsplan

1/2

2/2

DATUM KENMERK

20-02-2024 NL.IMRO.1992.BPBmgrd21-VG01

PROJECT PROJECTLEIDER

De Boomgaard, fase 1 I. de Feijter

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

GEM De Boomgaard CV 20221279

AUTEUR STATUS

I. de Feijter Ter vaststelling

© RHO ADVISEURS BV

Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

9

1.1

Aanleiding

9

1.2

Opzet bestemmingsplan

11

1.3

Begrenzing plangebied

12

1.4

Beschrijving plangebied

12

1.5

Geldend bestemmingsplan

13

1.6

Leeswijzer

14

Planbeschrijving

15

2.1

Landschapsplan en Ontwikkelingsvisie

15

2.2

Stedenbouwkundige uitwerking fase 1

18

2.3

Beeldkwaliteitplan

31

Beleidskader

33

3.1

Rijksbeleid

33

3.2

Provinciaal beleid

41

3.3

Gemeentelijk beleid

45

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

49

4.1

Duurzaamheid, klimaatadaptatie en biodiversiteit

49

4.2

Ecologie ­ soortenbescherming

52

4.3

Ecologie ­ gebiedsbescherming

55

4.4

Water

56

4.5

Verkeer

62

4.6

Geluid

63

4.7

Bodem

65

4.8

Luchtkwaliteit

66

4.9

Externe veiligheid

67

4.10

Archeologie

69

4.11

Cultuurhistorie

71

4.12

Kabels en leidingen

73

4.13

Bedrijven en milieuzonering

73

4.14

Vormvrije m.e.r.­beoordeling

75

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

3/166

Hoofdstuk 5

Juridische aspecten

77

5.1

Inleiding

77

5.2

Bestemmingsregels

77

5.3

Algemene regels

79

5.4

Verbeelding

80

Uitvoerbaarheid

83

6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

83

6.2

Economische uitvoerbaarheid

84

Hoofdstuk 6

Bijlagen toelichting

(zie separaat bijlagenboek)

Bijlage 1

Quickscan ecologie

Bijlage 2

Nader onderzoek ecologie

Bijlage 3

Waterhuishoudingsplan

Bijlage 4

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 5

Nader (asbest)onderzoek in bodem

Bijlage 6

Overzicht kabels en leidingen

Bijlage 7

Programma van eisen nader archeologisch onderzoek

Bijlage 8

Stikstofberekening

Bijlage 9

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.­beoordeling

Bijlage 10

Visiedocument Klimaatadaptatie en Natuurinclusiviteit

Bijlage 11

Beeldkwaliteitplan Beaugaard

Bijlage 12

Verkeersonderzoek

Bijlage 13

Akoestisch onderzoek

Bijlage 14

Nota inspraak en overleg

Bijlage 15

Nota beantwoording zienswijzen

4/166

Regels Hoofdstuk 1

Inleidende regels

121

Artikel 1

Begrippen

121

Artikel 2

Wijze van meten

130

Bestemmingsregels

131

Artikel 3

Groen

131

Artikel 4

Verkeer

132

Artikel 5

Water

133

Artikel 6

Wonen ­ 2

134

Artikel 7

Woongebied

137

Artikel 8

Leiding ­ Water

141

Artikel 9

Waarde ­ Archeologie 1

143

Artikel 10

Waarde ­ Archeologie 2

146

Artikel 11

Waarde ­ Archeologie 3

149

Artikel 12

Waarde ­ Archeologie 4

152

Hoofdstuk 3

Algemene regels

155

Artikel 13

Anti­dubbeltelregel

155

Artikel 14

Algemene bouwregels

156

Artikel 15

Algemene aanduidingsregels

158

Artikel 16

Algemene afwijkingsregels

159

Artikel 17

Algemene wijzigingsregels

160

Artikel 18

Overige regels

161

Overgangs­ en slotregels

163

Artikel 19

Overgangsrecht

163

Artikel 20

Slotregel

164

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 4

Bijlagen regels

(zie separaat bijlagenboek)

Bijlage 1

Staat van horeca­activiteiten

5/166

6/166

TOELICHTING

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

In het Structuurplan Hellevoetsluis 2010+, vastgesteld door de gemeenteraad van Hellevoetsluis op 2 september 2004, werd aan de noordwestzijde van Hellevoetsluis een nieuwe woonwijk voorzien: Parnassia. Het lag in de bedoeling om op deze locatie circa 900 woningen te realiseren in een groene setting. De locatie werd ook opgenomen in het provinciale Streekplan en later in de provinciale Structuurvisie (figuur 1.1). In 2009 is vervolgens een voorontwerpbestemmingsplan opgesteld waarmee de bouw van circa 1.100 woningen mogelijk zou worden gemaakt. Kort daarna sloeg echter de financiële crisis toe en bleek de ontwikkeling niet haalbaar. De plannen gingen enige tijd in de ijskast.

figuur 1.1 Uitsnede Provinciale Structuurvisie 2011 In april 2015 stemde het college van de gemeente Hellevoetsluis formeel in met een doorstart van het project dat De Boomgaard is gaan heten. Er werd tussen de verschillende grondeigenaren een akkoord bereikt over de voorwaarden waaronder woningbouw in het landschap zou kunnen worden ingepast. Op basis van dat akkoord is in opdracht van de grondeigenaren een landschapsplan opgesteld.

9/167

Nadien is de economische situatie veranderd. Inmiddels is er forse krapte op de woningmarkt. In het huidige beleid van de provincie Zuid­Holland (paragraaf 3.2.1) is De Boomgaard dan ook nog steeds als 'grote buitenstedelijke bouwontwikkeling' in beeld, met een bruto oppervlakte van 56 hectare. Wel is de afgelopen jaren de opgave ingrijpend gewijzigd: het totaal aantal woningen (nu circa 1.060) is ongeveer gelijk gebleven maar een aantal omgevingsaspecten is nu nadrukkelijker in beeld en/of beleid en regelgeving daaromtrent zijn gewijzigd. In samenspraak met de gemeente Voorne aan Zee (en haar voorganger de gemeente Hellevoetsluis) en de provincie Zuid­Holland hebben drie ontwikkelende partijen (Adriaan van Erk Ontwikkeling, Heijmans Vastgoed en Roosdom Tijhuis, verenigd in de GEM Boomgaard) het landschapsplan verder uitgewerkt in ontwikkelingsvisie. Paragraaf 2.1 licht deze visie toe. Uitgangspunt van de ontwikkelingsvisie is een gefaseerde ontwikkeling (figuur 1.3): de eerste fase van De Boomgaard bevat in totaal 360 woningen. De tweede fase volgt aansluitend, met daarin ruimte voor vooralsnog nog eens circa 700 woningen, scholen en voorzieningen. In de afspraken van de regiogemeenten en de woningcorporaties op 27 januari 2023 in het geactualiseerde Regioakkoord 2022 is hiervoor nu ruimte. De ontwikkelingsvisie is in overleg met de provincie Zuid­Holland tot stand gekomen.

De provincie heeft daarbij aangestuurd op een integrale visie, voor fase 1 en fase 2 samen, met aandacht voor verdichting, efficiënter ruimtegebruik, aansluiting van de planontwikkeling op de bebouwde kom en een goede bereikbaarheid van voorzieningen, zoals onderwijs en winkels. Daarbij stelde zij ook de eis dat er minimaal 30% sociale woningbouw gerealiseerd wordt vanaf fase 2. Paragraaf 3.2.2 gaat hierop nader in, in het kader van de toets van het plan aan de provinciale beleidsuitgangspunten.

figuur 1.2: ligging De Boomgaard ten opzichte van de kern Hellevoetsluis (bron: Stijlgroep)

10/167

figuur 1.3: fasering De Boomgaard

1.2

Opzet bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan voor de ontwikkeling van De Boomgaard, fase 1 is een globaal, rechtstreeks bindend bestemmingsplan. Essentiële groen­, water­ en infrastructuurelementen uit het stedenbouwkundig plan zijn als zodanig bestemd. De rest van het plangebied is globaal bestemd als 'Woongebied'. Hierin zijn, met inachtneming van de bouw­ en gebruiksregels bij deze bestemming, rechtstreeks 360 woningen mogelijk naast groen, water en infrastructuur. Met de toets van deze globale bestemming aan relevant rijks­, provinciaal en gemeentelijk beleid (hoofdstuk 3) en aan relevante omgevingsaspecten (hoofdstuk 4) is de uitvoerbaarheid van het plan in voldoende mate vastgesteld en is in voldoende mate aangetoond dat het plan voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Met het oog op een integrale visie zijn fase 1 en fase 2 voor een aantal omgevingsaspecten samen onderzocht of is in ieder geval rekening gehouden met de ontwikkeling van fase 2. Tegelijk met dit bestemmingsplan wordt door de gemeenteraad van Voorne aan Zee een Beeldkwaliteitplan vastgesteld. Dit biedt de gemeente, de ontwikkelende partijen en andere belanghebbenden, zoals de nieuwe bewoners van het gebied, houvast bij de nadere uitwerking van het stedenbouwkundig plan, voorafgaand aan de vergunningverlening.

In het Beeldkwaliteitplan wordt nader invulling gegeven aan de beeldkwaliteit in de drie deelgebieden van De Boomgaard. Paragraaf 2.3 gaat hier op in.

11/167

1.3

Begrenzing plangebied

De Boomgaard, fase 1 ligt ten noordwesten van de bebouwde kom van Hellevoetsluis (figuur 1.4). Fase 1 wordt globaal begrensd door landelijk, agrarisch gebied aan de noordzijde, landelijk gebied en het volkstuinencomplex van Volkstuin Vereniging Hellevoet aan de westzijde, de bebouwde kom van Hellevoetsluis aan de zuidzijde en een kreek aan de oostzijde. Het betreft de kadastrale percelen gemeente Hellevoetsluis, sectie F, nummers 267, 328, 329, 331, 332, 334 en 506. De nieuwe ontsluitingsweg die leidt naar de rotonde Rijksstraatweg­Nelson Mandelalaan is ook onderdeel van het plangebied.

figuur 1.4: ligging en begrenzing plangebied De Boomgaard, fase 1

1.4

Beschrijving plangebied

In het plangebied is het noordelijk deel nu open akkerland. Het zuidelijk deel kenmerkt zich door boomgaarden. Hier ligt ook een voormalige camping die nu verwilderd is. Tussen de boomgaarden ligt de boerderij(woning) Voorvorseweg 1. Dit perceel is onderdeel van het plangebied, omdat hiervoor nog geen actueel juridisch­planologisch regime is. Midden door het plan, van noord naar zuid, loopt de Voorvorseweg. Kenmerkend is ook de kreek die aan de oostkant, van noord naar zuid, het plangebied begrenst. De nieuwe ontsluitingsweg richting de rotonde Rijksstraat­Nelson Mandelalaan volgt de watergang die in de noordoosthoek van het plangebied begint. Aan de andere kant, de zuidkant, grenst het plangebied aan de bestaande woonbebouwing van Hellevoetsluis: laagbouw aan de Stormweg en de Helmstraat, hoogbouw aan de Parnassialaan.

12/167

figuur 1.5: vogelvluchtbeeld plangebied (bron: StreetSmart)

1.5

Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt tot de inwerkingtreding van dit nieuwe bestemmingsplan bestemmingsplan 'Noordwest', vastgesteld op 11 december 2008 door de gemeenteraad van Hellevoetsluis (figuur 1.6). In haar besluit van 10 juli 2009 hebben gedeputeerde staten van Zuid­Holland het plan gedeeltelijk goedgekeurd. In bestemmingsplan 'Noordwest' heeft het plangebied nu vooral de bestemming 'Agrarische doeleinden', met de dubbelbestemming 'Archeologisch waardevol gebied', en is het bestemd voor agrarische bedrijven met een in hoofdzaak grondgebonden agrarische bedrijfsvoering. Naast de agrarische bestemming zijn ook de sloten, kreken, de Voorvorseweg en de Helmstraat en de bestaande woning Voorvorseweg 1 positief bestemd. Ter bescherming van de molen aan de Rijksstraatweg is een beschermingszone (molenbiotoop) opgenomen (zie paragraaf 4.11). In het structuurplan Hellevoetsluis 2010+ was binnen het plangebied van 'Noordwest een aantal woningbouwlocaties voorzien. Een van deze locaties betrof 'Parnassia', nu: De Boomgaard. De plannen verkeerden nog niet in een stadium dat deze al konden worden meegenomen in het bestemmingsplan 'Noordwest'. Te zijner tijd zou voor deze ontwikkeling een separate ruimtelijke procedure worden doorlopen. Wel is op de plankaart van bestemmingsplan 'Noordwest' een aanduiding opgenomen om aan te geven waar dit toekomstig woongebied werd voorzien.

De rode stippellijn op de uitsnede van de plankaart van bestemmingsplan 'Noordwest' toont (een deel van) de grens van het ‘in de nabije toekomst te ontwikkelen woongebied’.

13/167

figuur 1.6: ligging de Boomgaard, fase 1 en plankaart bestemmingsplan 'Noordwest'

1.6

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 beschrijft achtereenvolgens de ontwikkelingsvisie voor De Boomgaard, fase 1 en fase 2, het stedenbouwkundig plan voor fase 1 en (de aanzet voor) het Beeldkwaliteitplan. In hoofdstuk 3 wordt dit bestemmingsplan getoetst aan relevant rijks­, provinciaal en gemeentelijk beleid en in hoofdstuk 4 aan relevante omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het plan: hoe (zijn) is (elementen van) het stedenbouwkundig plan vertaald in de regels? In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

14/167

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Landschapsplan en Ontwikkelingsvisie

Het bestaande landschap in het plangebied is sinds 2015 uitgangspunt voor de planontwikkeling. In het landschapsplan (figuur 2.1) is de basis gelegd voor de ontwikkelingsvisie voor De Boomgaard. Het landschapsplan De Boomgaard bouwt voort op de bestaande en nieuwe kwaliteiten van het landschap van Voorne­Putten. Het leidend thema in de Boomgaard is dan ook "landelijk wonen". In de Boogaard staat de ontwikkeling van mens èn natuur voorop. Overal in het gebied is het landschap zichtbaar en voelbaar. Door de ongedwongen wijze van verkavelen ligt het landschap voor de deur of net om de hoek. In de groene woonbuurten met een kleine (menselijke) maat en schaal is een sterke relatie met het landschap. Het beeld wordt per buurt bepaald door het landschap dat daar aanwezig is: lommerrijk en geordend zoals in de gaarden, of open en organisch, zoals in het open polderlandschap. De kleine maat en schaal van de woonbuurten maar ook van de gebouwen laat een afwisseling in korrel(grootte) en rooilijn goed toe bij de ongedwongen en ingetogen architectuur. De buitenruimte is voor de mens en de natuur, de auto is slechts te gast in de groene leefomgeving. Waar mogelijk bepaalt de voetganger en fietser de inrichting van de openbare ruimte. Het parkeren is zoveel mogelijk uit het straatbeeld onttrokken en groen ingepast.

Naast de fysieke kenmerken van het landelijk wonen, is ook het sociale landschap een belangrijk uitgangspunt. In De Boomgaard liggen kleine buurtschappen met een sterke sociale cohesie, waar men elkaar groet, kent en verantwoordelijk voelt. De ontwikkelingsvisie (figuur 2.2) is uitgewerkt op basis van de belangrijkste kenmerken in het landschapsplan en kent de volgende uitgangspunten. Het programma In totaal worden er ongeveer 1.000 ­ 1.100 woningen verwacht in de nieuwe woonwijk. Naar verwachting is er ook behoefte aan één of meerdere basisscholen en andere voorzieningen. Wonen te gast in het landschap Om het landelijk wonen maximaal te beleven worden de woonbuurten en het groen met elkaar verweven. Identiteitdragers van het bestaande landschap (polderwegen, kreek, windsingels) worden behouden en versterkt. Er worden ook nieuwe landschapskenmerken toegevoegd. Het landschap is leidend en bepaalt de identiteit van de kleine buurten, omgeven worden door groen en water.

15/167

Duurzame bereikbaarheid De woonwijk wordt hoofdzakelijk ontsloten met een eigen ontsluitingsweg, via de rotonde van de Rijksstraatweg ter hoogte van de Nelson Mandelalaan. In De Boomgaard ligt een eenvoudige verkeersroute, die de verschillende deelgebieden ontsluit. De snelheid voor auto's in het gebied is 30 km/uur of minder. Binnen de woonbuurten is hoofdzakelijk bestemmingsverkeer. Om de (individuele) auto zoveel mogelijk ondergeschikt te maken in de buitenruimte, is gekozen voor groene, kleinschalige parkeervoorzieningen in de buurten. Dit bevordert ook het collectief gebruik en autodelen. Daarnaast wordt fors ingezet op een fijnmazige langzaamverkeersstructuur met de polderwegen Voorvorseweg en Ossehoekwest als belangrijkste directe routes naar de vesting, de voorzieningen en het recreatielandschap. Een klimaatadaptieve en natuurinclusieve wijk De Boomgaard maakt ruimte voor de mens èn de natuur. Het landschap in het gebied is recreatief, natuurinclusief en klimaatrobuust. Het biedt een goede leefomgeving in een robuust landschap, als duurzame habitat voor mens, flora en fauna. In het 'Visiedocument Natuurinclusief en klimatadaptatie in ontwikkeling Beaugaard' zijn maatregelen in dat kader beschreven, zie ook paragraaf 4.1 en bijlage 10. Sociale gemeenschappen De Boomgaard is een woonwijk met een sterke sociale cohesie en gemeenschapszin.

figuur 2.1: landschapsplan De Boomgaard (bron: Stijlgroep)

16/167

figuur 2.2: ontwikkelingsvisie De Boomgaard (bron: Stijlgroep) De ontwikkeling van De Boomgaard zal een aantal jaren duren. Voor de realisatie worden de verschillende buurten fasegewijs gerealiseerd. Voor de hele ontwikkeling is de ontwikkelingsvisie het meerjarig ambitiedocument met een flexibele basis, waarbij per fase het programma en een stedenbouwkundig plan wordt uitgewerkt op basis van de dan gewenste nadere uitgangspunten. Vooralsnog wordt in de ontwikkelingsvisie van de Boomgaard rekening gehouden met een tweetal fasen. Fase 1 sluit aan op het bestaand stedelijk gebied en ligt ten noorden van de Stormweg en Ossehoekwest (figuur 2.3). Hier worden de eerste buurten met in totaal zo'n 360 woningen ontwikkeld. Fase 2 behelst het resterende plangebied ten westen van de kreek tot aan de Ikkerseweg en het plangebied ten oosten van de kreek, tussen de nieuw te maken ontsluitingsweg in het verlengde van de Nelson Mandelalaan, de bestaande bebouwing langs de Rijksstraatweg en de Parnassialaan. Voor fase 1 van De Boomgaard is een eerste stedenbouwkundige schetsverkaveling uitgewerkt om de kwaliteit en identiteit van het landelijk wonen nader te duiden (zie paragraaf 2.2). De ruimtelijke identiteit en kwaliteit van die uitwerking is vervolgens vertaald vertaald naar het beeldkwaliteitplan (zie paragraaf 2.3), dat dient als basis voor de nadere uitwerking van elke woonbuurt.

Hierin wordt zowel het landschap, de stedenbouw, de architectuur en de openbare ruimte nader omschreven, zodat de stapsgewijze ontwikkeling kan worden getoetst op de eerder overeengekomen gewenste kwaliteit.

17/167

figuur 2.3: De Boomgaard, fase 1 in landschapsplan (bron: Stijlgroep; bewerking: Rho)

2.2

Stedenbouwkundige uitwerking fase 1

2.2.1 Stedenbouwkundige uitwerking In de stedenbouwkundige uitwerking ( zie figuren 2.4. en 2.5) is het omliggend landschap de basis voor de identiteit van het landelijk wonen. Het zuidelijk deel van het gebied is lommerrijk vanwege de bestaande boomgaarden, die opeens overgaan in het open polderlandschap. De rechte lijnen van de polderwegen en het slagenlandschap worden doorbroken door de grillige loop van de meanderende kreek. Het contrast tussen enerzijds het besloten en lommerrijke landschap en anderzijds het open weidelandschap, wordt versterkt met het landschapsplan voor De Boomgaard. Vanuit de landschapsvisie / ontwikkelingsvisie zijn enkele lijnen in het gebied de toekomstige identiteitdragers voor de gebiedsgewijze ontwikkeling. y De toekomstige ontsluitingsweg en de bestaande polderwegen Ikkerseweg en Voorvorseweg ontmoeten elkaar op één punt. y De Voorvorseweg is een belangrijke as tussen het bestaand stedelijk gebied en het polderlandschap. Het doorsnijdt onderweg de overgang van besloten naar open landschap. Buiten het plangebied biedt het een doorzicht op het Fort aan de Noorddijk. De Voorvorseweg is een belangrijke "dwarsdoorsnede" langs bestaande ingepaste landelijke elementen zoals de woonboerderij en het bosje van de voormalige camping. Hier worden nieuwe, typisch landelijke woonidentiteiten ("specials") aan toegevoegd zoals het Boerenerf .

y De kreek krijgt in de ontwikkeling weer ruimte en vrijheid voor natuurontwikkeling en recreatieve routes. Het meanderende water heeft brede landschappelijke oevers, die bij veel regen overstromen. Samen met de groene as centraal in het gebied vormt de kreek de organische tegenhanger van de rechte lijnen in het polderlandschap.

18/167

figuur 2.4: stedenbouwkundige schetsverkaveling fase 1 (bron: Stijlgroep)

19/167

figuur 2.5 stedenbouwkundige schetsverkaveling en de landschappelijke dragers 2.2.2 Woonmilieus De woonbuurten krijgen een maat en schaal die zich voegt naar het landschap. Per buurt is ruimte voor 30­50 woningen, wat bijdraagt aan de sociale cohesie. Alle woonbuurten hebben een natuurlijke variatie in programma en korrelgrootte en delen de openbare ruimte. De landschappelijke kenmerken zijn leidend voor de identiteit van de woonbuurten. In het zuiden, tegen de bestaande stadsrand aan, blijven zoveel mogelijk de groene windsingels intact. Ze vormen de groene randen van de buurten rond de bestaande woonboerderij. Dit lommerrijke woonmilieu, waar ook de voormalige camping onderdeel van uit maakt, heet de Gaarden. De verkaveling van de buurten in de Gaarden volgt de richting van het landschap. Overeenkomstig de lange polderweg en boomgaardkavels zijn de buurten orthogonaal verkaveld. De rooilijn van de woningen verspringt ten opzichte van de gedeelde groene buitenruimte. Aan het lommerrijke deel van de Boomgaard wordt een nieuwe lange lijn toegevoegd: de Boslaan. Deze voorname laan met brede bermen en bomen vormt de basis van een wat luxer woonmilieu met grote kavels voor vrijstaande woningen of vrije kavels, mogelijk afgewisseld met een enkele tweekapper.

20/167

In het open landschap van groen en water, liggen de buurten met een maximale oriëntatie op dat open landschap met af en toe doorkijken naar de wijdere omgeving. De buurten daar worden qua beeld gevormd door het open weidelandschap en de kreek met haar brede oevers, die langs de buurten spoelen. Ten oosten van de Voorvorseweg meandert het groen zich rondom de enigszins opgetilde "woonterpjes" tot aan de grillige wereld van de kreek. Hier zijn de Landerijen. De polderweg Voorvorseweg loopt als landelijke structuur langs bijzondere bestaande elementen zoals de woonboerderij en het bos bij de voormalige camping. De polderweg wordt de ruimtelijke drager van deze "landelijke specials", waarbij er twee nieuw worden toegevoegd: het Boerenerf en in de vervolgfase 't Dorp (niet in dit bestemmingsplan).

2.6. Woonmilieu's. In De Gaarden (figuur 2.7 en figuur 2.8) is een mix van woningtypen beoogd: vrijstaande woningen, twee­onder­een­kapwoningen en rijtjeswoningen. In een organische en ongedwongen verkaveling is veel ruimte voor groen en bomen en bomenrijen in het bijzonder: windsingels, groene erfafscheidingen, groene parkeerkoffers. De rooilijn verspringt er regelmatig en er is variatie in de overgang tussen privé en openbaar.

21/167

figuur 2.7: impressie verkaveling De Gaarden, ten oosten van de Voorvorseweg en de Landerijen ten noorden daarvan (bron: Stijlgroep) In De Boslaan tussen De Gaarden en het volkstuinencomplex is ruimte voor vrijstaande woningen en twee­onder­een­kapwoningen op ruime kavels, in een organische en ongedwongen verkaveling. Figuur 2.8 toont een impressie van (de verkaveling van) De Boslaan (links) en een deel van De Gaarden ten westen van de Voorvorseweg. Ook in De Boslaan is veel ruimte voor groen, vooral ook op eigen terrein, in grote groene tuinen en met een relatief grote afstand tot de straat en de aangrenzende percelen. Dit deelgebied kenmerkt zich als een lommerrijke laan. De overgang tussen de kavels aan de Boslaan en het volkstuincomplex wordt landschappelijk vormgegeven.

22/167

figuur 2.8: impressie verkaveling De Boslaan (links) en De Gaarden ten oosten van de Boslaan (bron: Stijlgroep) Ook de verkaveling van De Landerijen (figuur 2.9) reageert op het bestaande landschap dat hier meer open is. De rijtjes­ en twee­onder­een­kapwoningen en de enkele vrijstaande woningen staan hier meer eenduidig in een rooilijn, rond een binnenterrein. De woningen zijn georiënteerd op de groene, meer weidse omgeving. Hier zijn de overgangen tussen privé en openbaar kleinschaliger, bijvoorbeeld in de vorm van een delftse stoep of een bordes. Parkeren vindt er op de binnenterreinen plaats.

23/167

figuur 2.9: impressie verkaveling De Landerijen (bron: Stijlgroep) Aan de noordwestkant van het plangebied is stedenbouwkundig ruimte voor een nieuwe special, zoals een woonhof (zie figuur 2.10). Andere specials in het gebied zijn het perceel van de voormalige camping en de bestaande boerderij Voorvorseweg 1. Op het perceel van de voormalige camping en in de groenblauwe zone vanaf de kreek, meanderend door De Landerijen (zie figuur 2.7 en 2.9 hierboven), is ruimte voor een kleinschalige horecavoorziening, zoals een theetuin.

24/167

figuur 2.10: impressie van een woonhof als special aan de noordwestkant (bron: Stijlgroep) 2.2.3 Natuur en landschap Het bestaande landschap dient zoals gezegd als basis voor het stedenbouwkundig plan voor De Boomgaard, fase 1: de woonmilieus De Boslaan, De Boomgaarden en De Landerijen voegen zich dan ook naar het bestaande landschap. In het kader van het stedenbouwkundig plan is dan ook eerst de kwaliteit van de bestaande natuur­ en landschapselementen beoordeeld en is afgewogen of deze elementen duurzaam behouden kunnen worden. De bestaande boomgaarden in het gebied zijn in vervallen staat en hebben een beperkte levensverwachting. De bestaande windsingels en het bestaande groen op de voormalige camping daarentegen zijn ecologisch belangrijk. Sommige windsingels zijn nog vitaal, andere windsingels en ook het groen op de voormalige camping zijn in slechte staat. In het stedenbouwkundig plan worden de bestaande, behoudenswaardige natuur­ en landschapselementen (figuur 2.11) ingepast en versterkt: het westelijke deel van de camping (A), de bosrand rond de bestaande boerderijkavel (B), bestaande singels langs polderwegen (C) en water (D).

25/167

figuur 2.11: inpassing en versterking bestaande natuur­ en landschapselementen (bron: Stijlgroep) De bestaande natuur­ en landschapselementen worden aangevuld met een aantal nieuwe elementen: langs de nieuwe ontsluitingsweg komt een ecologische zone, de kreek wordt aan weerszijden ecologisch ingepast en vanaf de kreek loopt door het woongebied een groenblauwe zone, variërend in breedte. De woongebieden zelf worden klimaatrobuuste, natuurinclusieve, lommerrijke en landelijke woonmilieus. Uit ecologisch onderzoek blijkt de aanwezigheid van essentiële vliegroutes en foerageergebieden van gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger en rosse vleermuis en ook een nest­ en rustplaats en jachtgebied van de kerkuil, havik/sperwer en ransuil en voortplantings­ en rustplaatsen van de steenmarter (zie paragraaf 4.2). Door de inpassing en versterking van bestaande natuur­ en landschapselementen worden deze ecologische waarden in de eerste plaats zoveel mogelijk behouden en beschermd en dragen ze in de tweede plaats bij aan het natuurinclusief en landelijk wonen (figuur 2.12).

26/167

figuur 2.12: beschermde soorten in het plangebied (bron: Stijlgroep) 2.2.4 Water De ontwikkeling van De Boomgaard heeft gevolgen voor de robuustheid van het watersysteem. Zo moet de toename aan verharding, de verhoging van het waterpeil in een aantal watergangen en de demping van een aantal watergangen worden gecompenseerd. Aan de hand van een waterhuishoudingsplan gaat paragraaf 4.4 nader in op deze waterbergingsopgave. Ook de maatregelen vanwege de waterbergingsopgave bieden ecologische kansen (figuur 2.13). Aan weerszijden van de noord­zuid georiënteerde primaire watergang (de kreek) worden brede inundatiezones aangelegd. Dit vergroot niet alleen het waterbergend vermogen maar maakt ook meer biodiversiteit en recreatief medegebruik mogelijk en draagt ­ door het langer vasthouden van water ­ bij aan minder hittestress en droogte. Datzelfde geldt voor het toevoegen van de natuurvriendelijke, verlaagde oevers elders in het gebied. Heel concreet wordt aan de noordkant van het plangebied in de kreek de aanleg van een vistrap overwogen.

27/167

figuur 2.13: impressie water(berging) als ecologische kans (bron: Stijlgroep) 2.2.5 Verkeer Figuur 2.14 toont de externe en interne ontsluitingsstructuur van De Boomgaard, fase 1. Voor de externe ontsluiting wordt een nieuwe verbindingsweg aangelegd naar de rotonde Rijksstraatweg­Nelson Mandellaan. Deze nieuwe verbindingsweg wordt eerst gebruikt als bouwweg en daarna als ontsluitingsweg voor het autoverkeer van de hele wijk. In het plan is geen andere autoverbinding opgenomen naar het omliggende gebied, noch naar de polderwegen, noch naar de wegen binnen de bebouwde kom van Hellevoetsluis. Hiervoor is gekozen omdat alle omliggende wegen smal zijn en niet geschikt om extra verkeersstromen te verwerken. Voor nood­ en hulpdiensten of in geval van calamiteiten kan er wel voor worden gekozen om een of meerdere verbindingen toegankelijk te maken.

28/167

figuur 2.14: opzet en impressie verkeersstructuur De Boomgaard, fase 1 Bij de aanleg van de rotonde Rijksstraatweg­Nelson Mandelalaan is in het verleden al rekening gehouden met de toekomstige ontsluiting van De Boomgaard. Via de nieuwe ontsluitingsweg naar deze rotonde krijgt de auto een directe verbinding met de N57 en daarmee de Rotterdamse haven en agglomeratie. Figuur 2.15 toont het schetsontwerp van de aansluiting van de nieuwe ontsluitingsweg op de rotonde Rijksstraatweg­Nelson Mandelalaan. In paragraaf 4.5 worden de verkeerseffecten van de ontwikkeling van De Boomgaard, fase 1 nader toegelicht (verkeersgeneratie, parkeren).

29/167

figuur 2.15: schetsontwerp aansluiting rotonde In tegenstelling tot de auto krijgt de fiets juist wel rechtstreekse en centrale verbindingen via de bestaande woonstraten en polderwegen (figuur 2.14). Zo wordt het nieuwe woongebied autoluw gemaakt, waarbij de fiets een aantrekkelijkere vervoersmogelijkheid is dan de auto voor verplaatsingen van/naar bestemmingen in Hellevoetsluis. Auto­ en fietsstromen kruisen elkaar dan ook zo weinig mogelijk in dit concept. Naar verwachting wordt de fietsroute over de Voorvorseweg, die zuidwaarts via de Duindoornstraat naar de kern van Hellevoetsluis loopt, straks het meest gebruikt. Andere belangrijke fietsroutes zijn de dwarsverbindingen naar de Parnassialaan, inclusief een brug over de kreek en het fietspad langs de Verlengde Nelson Mandelalaan. Reizigers per openbaar vervoer van/naar het gebied kunnen gebruik maken van de bestaande halte aan de Rijksstraatweg. Voor de interne ontsluiting wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt voor de bestaande wegenstructuur, met de bestaande profielen. Deze en andere wegen worden ingericht als 30 km/uur­wegen, met het oog op gezamenlijk gebruik door voetgangers, fietsers en auto's.

30/167

2.2.6 Parkeren In het stedenbouwkundig plan is uitgangspunt dat parkeren zoveel mogelijk uit het straatbeeld plaatsvindt en groen wordt ingepast. In De Boomgaard worden parkeerkoffers ingericht en met name bij vrijstaande en twee­onder­een­kapwoningen is ruimte voor parkeren op eigen terrein, achter de rooilijn of achter een groene haag. Bij de grotere woningen in De Boslaan is ook ruimte voor parkeren op eigen terrein, achter de rooilijn of achter een groene haag. In De Landerijen worden de binnenterreinen ingericht voor parkeren. Uit het stedenbouwkundig plan volgt dat in het plangebied voldoende ruimte is voor parkeren ten behoeve van 360 woningen, ook gelet op het vereiste aantal m²'s voor groen, water en spelen. Bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan (en bij de aanvraag om omgevingsvergunning) wordt de parkeerbalans vooralsnog opgesteld aan de hand van de nota 'Parkeernormen Gemeente Voorne aan Zee', d.d. 30 november 2022. In de regels van dit bestemmingsplan is opgenomen dat bij de nieuwe woningen in voldoende mate in parkeergelegenheid moet worden voorzien en in stand moet worden gehouden en dat aan de hand van de nota wordt bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.

In de regels is een dynamische verwijzing opgenomen: als de gemeenteraad nieuw parkeerbeleid vaststelt en als daarmee de beleidsregels met betrekking tot parkeren wijzigen, dan gelden bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan en bij de aanvraag om omgevingsvergunning die gewijzigde beleidsregels.

2.3

Beeldkwaliteitplan

De Nota Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente Voorne aan Zee voorziet niet in welstandscriteria voor grotere herstructurerings­ of ontwikkelingsprojecten waarbij sprake is van een nieuwe ruimtelijke structuur. Er is daarom een beeldkwaliteitplan opgesteld (zie bijlage 11). Dit geeft alle betrokkenen houvast bij de uitwerking van de plannen en voorafgaand aan de vergunningverlening. Het Beeldkwaliteitplan wordt tegelijk met dit bestemmingsplan door de gemeenteraad van Voorne aan Zee vastgesteld. In het Beeldkwaliteitplan wordt nader invulling gegeven aan de beeldkwaliteit in de drie deelgebieden van De Boomgaard, fase 1. De stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn waar nodig voor de ruimtelijke kwaliteit vertaald in de regels van het bestemmingsplan. Dit betreft onder meer de maximale goot­ en bouwhoogte (6m/10,5m). Voor de vrije kavels aan de Boslaan zijn in het beeldkwaliteitplan kavelpaspoorten opgesteld, welke ten aanzien van de belangrijkste elementen zijn vertaald in de planregels. De architectonische randvoorwaarden betreffen onder meer materialisatie, detaillering en dakvormen. Bij de uitwerking van de plannen door de ontwikkelaar wordt samen met de gemeente getoetst aan de randvoorwaarden van het beeldkwaliteitplan. De tussen de ontwikkelaar en de gemeente gesloten overeenkomst vormt hiervoor de basis.

Daarnaast worden aanvragen om omgevingsvergunning op ruimtelijke kwaliteit getoetst aan de architectonische randvoorwaarden (welstandstoets).

31/167

32/167

Hoofdstuk 3

3.1

Beleidskader

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Het kabinet wil een land dat gezond en klimaatbestendig is: y met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water: y met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; y waar het goed wonen en werken is.

Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; y met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; y waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten; y dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; y waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; y dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem­verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

33/167

Toetsing Voor dit plan zijn relevante nationale belangen: y bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. y waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. y zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. De belangrijkste keuzes zijn: y Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit. y Ruimte voor overgang naar een circulaire economie. y Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden. y Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen. Dit plan draagt met een programma van 360 woningen bij aan de nationale woningbouwopgave: tot 2030 moeten ongeveer 1 miljoen woningen worden gebouwd. Het stedenbouwkundig plan is gericht op een natuurinclusieve en landschappelijke woonomgeving: de Boomgaard, fase 1 is een gezonde en groene stedelijke ontwikkeling, in balans met het ecologisch systeem en het watersysteem in het gebied zelf en in de omgeving ervan. 3.1.2

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro) Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Overheden die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk willen maken, moeten beschrijven waarom er behoefte is aan de ontwikkeling en als die ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, motiveren waarom er niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Wel of geen nieuwe stedelijke ontwikkeling Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling. Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van meer dan 11 woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. In dit geval is met het toevoegen van maximaal 360 woningen dus sprake van een stedelijke ontwikkeling. Er is ook sprake van een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling omdat het geldende bestemmingsplan geen woningen mogelijk maakt.

Wel of geen bestaand stedelijk gebied In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het begrip is in de jurisprudentie nader ingevuld. Gronden waarop een agrarische bestemming rust en die overeenkomstig die bestemming worden gebruikt zijn geen onderdeel van bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is dan ook geen onderdeel van het bestaand stedelijk gebied. Daarom is hierna de behoefte in de relevante regio beschreven en is de locatiekeuze nader gemotiveerd.

34/167

Toetsing Beschrijving woningbehoefte Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. In geval van De Boomgaard, fase 1 ziet het programma volledig op wonen. Voor wonen is de regio Rotterdam en daarbinnen de gemeente Voorne aan Zee het relevant gebied waartoe de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De (kwalitatieve en kwantitatieve) woningbehoefte blijkt uit diverse bronnen: 1. Woonvisie Hellevoetsluis 2020­2030. Op 10 december 2020 heeft de gemeenteraad van Hellevoetsluis de Woonvisie Hellevoetsluis 2020­2030 vastgesteld. Centraal staat daarin de doelstelling dat in een toekomstbestendige woningvoorraad iedereen ­ ongeacht leeftijd, omvang van het huishouden of inkomen ­ in een geschikte woning kan wonen. Dit houdt ook in dat woningen duurzamer en klimaatbestendiger gemaakt moeten worden. Op basis van het Regioakkoord dat gold op het moment van vaststelling van de woonvisie (Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018 ­ 2030) moesten tot 2030 binnen de gemeente Hellevoetsluis 1.160 woningen worden gebouwd. De afspraken zijn begin 2023 herijkt (zie onder 5).

Conform de woonvisie focust de gemeente op het bouwen van betaalbare woningen voor huishoudens met een middeninkomen. Op dit moment is de vraag naar woningen groter dan het aanbod naar woningen. Dit uit zich in hogere vraagprijzen voor koopwoningen, lagere slaagkansen voor woningenzoekenden op de sociale huurmarkt en hogere huren voor huurders in de particuliere sector. Het bouwen van aantrekkelijke woningen voor de toekomstige vraag, zal een verhuisketen creëren. Het genereren van doorstroming is geen doel op zich, maar een middel om er voor te zorgen dat er meer woningen beschikbaar komen zodat mensen in een voor hun geschikte woning kunnen wonen. Het nieuwbouwprogramma vult de bestaande woningvoorraad aan om zo een gedifferentieerd woningaanbod binnen Hellevoetsluis te creëren. In het nieuwbouwprogramma wordt voornamelijk gefocust op het realiseren van: a. betaalbare woningen die passen bij de behoefte van middeninkomens. Deze doelgroep komt niet in aanmerking voor een sociale huurwoning maar wel voor een woning in het middenhuursegment. Hellevoetsluis kent zeer beperkt aanbod voor deze doelgroep, terwijl de vraag naar dit type woning steeds verder toeneemt. b. gelijkvloerse woningen die passen bij de behoefte van veel ouderen die momenteel in een ongelijkvloerse woning wonen. Dit zijn betaalbare gelijkvloerse woningen zoals appartementen of patio woningen.

Deze woningen zijn betaalbaar zodra het ook voor ouderen mogelijk is om de woning te kunnen financieren of huren, waardoor het realistisch is dat zij een stap in hun wooncarrière kunnen maken. Deze woningen worden gerealiseerd in de nabijheid van voorzieningen en OV verbindingen. c. woningen in andersoortige woonmilieus, zoals in het dorps­ en landelijk woonmilieu. Hiermee worden de mogelijkheden om binnen de gemeente een wooncarrière te maken vergroot en kunnen meer mensen doorstromen naar een nieuwe woning.

35/167

d. Een minimum van 20% sociale woningen in ieder nieuw project dat wordt toegevoegd aan het woningbouwprogramma. Hiermee wordt bijgedragen aan de regionale opgave om te voorkomen dat er een tekort ontstaat een sociale huurwoningen. e. Nieuwbouwwoningen voldoen aan de laatste duurzaamheidsnormen. Conform de wet is nieuwbouw aardgasvrij en minimaal 'bijna energieneutraal' (BENG). Waar mogelijk worden woningen circulair gebouwd. Daarnaast worden woningen natuurinclusief en klimaatadaptief gebouwd. 2. Regionale Woonvisie Regio Rotterdam 2021­2040. Op 23 juni 2021 is de Regionale Woonvisie Regio Rotterdam 2021­2040 vastgesteld en ondertekend door de bestuurders van het Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam (SvWrR). De regio Rotterdam wenst dat mensen met plezier in een groene en natuurinclusieve leefomgeving wonen. De regio wil het bijzondere landschap behouden en versterken. Voor zover locaties buiten bestaand stads­ en dorpsgebied (BSD) of buiten de invloedsfeer van HOV nodig zijn, worden de ruimtelijke aspecten (waaronder de ontsluiting) van die locaties onderbouwd door de afzonderlijke gemeente. Voorne­Putten is in deze Regionale Woonvisie aangemerkt als 'de buitenhof' van de regio, met landelijke ruime woonmilieus en de dynamische new town Hellevoetsluis waar echt spannende nieuwe woonmilieus worden gecreëerd. 3. Woningbehoefteraming Zuid­Holland (WBR 2021).

Uit de provinciale woningbehoefteraming WBR 2021 blijkt dat in de periode 2021­2030 in de Rotterdamse regio behoefte is aan ruim 61.000 woningen. 4. Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam, ABF 2021. ABF Research (ABF) heeft in opdracht van het Samenwerkingsverband Wonen Regio Rotterdam de actuele woningbehoefte voor de gemeenten in de regio Rotterdam onderzocht (Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam, ABF 2021). De belangrijkste conclusie is dat de regio meer woningen moet toevoegen dan er is afgesproken in het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018 ­ 2030 (Regioakkoord). Hierbij moet de focus vooral komen te liggen op de uitbreiding van de sociale en middeldure woningvoorraad. Deze opgave betreft alle regiogemeenten. De netto uitbreidingsopgave voor de regio Rotterdam betreft 72.400 woningen tussen 1 januari 2020 en 31 december 2030. Voor Hellevoetsluis wordt hierin uitgegaan van 2.000 woningen tot 31 december 2030, voor Brielle 1.600 en voor Westvoorne 600. In totaal gaat het voor de gemeente Voorne aan Zee om 4.200 woningen.

Voor de kwalitatieve woningbehoefte zijn in het kader van de regionale afspraken twee scenario's opgesteld: een Referentiescenario, waarbij berekend is hoeveel sociale woningen een gemeente moet hebben om aan de lokale behoefte aan sociale woningen te voldoen, en een Meer Evenwicht scenario, waarbij berekend is hoeveel sociale woningen een gemeente kan realiseren om maximaal bij te dragen aan de regionale spreidingsopgave. Het Meer Evenwicht scenario is een stap dichter bij de regionale doelstelling en de gemeente heeft met zijn woningbouwprogramma een goede stap gemaakt richting het Meer Evenwicht Scenario. Deze is ook positief beoordeeld door de provincie Zuid­Holland bij de aanvaarding van het regionale bod (Brief aan SvWrR, maart 2019 met beoordeling proces passend aanbod sociale voorraad Rotterdamse Regio). Hierin is afgesproken dat Hellevoetsluis zich inzet voor het toevoegen van 331 sociale huurwoningen. In De Boomgaard, Fase 1 wordt rekening gehouden met de realisatie van 60 sociale huurwoningen.

36/167

5. Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam (januari 2023). In de herijking van het Regioakkoord uit 2018 is afgesproken dat gemeente Voorne aan Zee zich inzet om 5.080 woningen aan de voorraad toe te voegen, waarvan 32% sociaal (1.609), 23% middelduur (1.161) en 45% (2.310) in de dure categorie. Inclusief de sloopvoornemens neemt de totale voorraad naar verwachting toe met 5.050 woningen. Gemeente Voorne aan Zee zet zich in voor het toevoegen van 1.366 sociale corporatiewoningen. Het aantal particuliere sociale woningen neemt naar verwachting met 161 af. Per saldo neemt de sociale voorraad dan met 1.205 toe. Per saldo worden in de gemeente voldoende sociale huurwoningen gerealiseerd. Deze zijn voor de provincie inzichtelijk gemaakt in het planregistratiesysteem.

37/167

38/167

Het Meer Evenwicht scenario wordt gezien als de stip op de horizon en vormt daarmee het kader waarlangs de inzet van gemeenten gemeten wordt. Daarbij wordt ook gemeld dat "niemand aan het onmogelijke wordt gehouden". Of er sprake is van onmogelijkheden wordt in een onderlinge bestuurlijke discussie binnen het SvWrR en in overleg met de provincie Zuid­Holland in gezamenlijkheid vastgesteld op basis van de onderliggende onderbouwing van deze onmogelijkheden. Het Regioakkoord 2022 dient ertoe om de keuzes transparant te maken en om overeenstemming te hebben over de uitgangspunten, tegen de achtergrond van de nieuwe situatie. Belangrijke kanttekening hierbij is dat, zeker voor de korte termijn, projecten reeds in gang zijn gezet en met ontwikkelende en/of bouwende partijen concrete afspraken zijn gemaakt. Voor deze projecten is het in veel gevallen vrijwel onmogelijk om de bestaande afspraken bij te buigen naar de nieuwe opgave. Het Regioakkoord 2022 heeft betrekking op de periode tot en met 2030. In De Boomgaard, fase 1 wordt op basis van bestaande afspraken met de provincie (Brief 23 november 2021 met kenmerk PZH­2021­789906684 waarin de 360 woningen in fase 1 zijn herbevestigd en nog niet is ingestemd met fase 2) en ontwikkelaars rekening gehouden met de realisatie van 360 woningen waarvan 60 sociale huurwoningen.

Deze afspraken worden gerespecteerd en in fase 2 wordt gekozen voor een hoger percentage sociale huur, zodat een volgende stap wordt gezet in de richting van meer evenwicht binnen de regionale woningmarkt. De ontwikkelaar heeft hiertoe in een brief aan de gemeente bevestigd dat in fase 2 minimaal 30% sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Gedeputeerde staten heeft ingestemd met het regionaal woningbouwprogramma bij het regioakkoord 2022 (brief 24 januari 2023 met kenmerk PZH­2022­820296655). Hierin is aangegeven dat vrijwel alle locaties uit het regionale woningbouwprogramma voldoen aan het omgevingsbeleid. De Boomgaard (fase 1 en fase 2) maakt daar deel van uit.

39/167

Gedeputeerde staten roept de regio op om in de komende periode actie te ondernemen op het verhogen van het aandeel sociaal/middelduur naar minimaal 1/3e sociaal en minimaal 2/3e betaalbaar. Het is daarbij niet de bedoeling om bestaande vastgelegde afspraken teniet te doen, maar deze kunnen mogelijk wel worden bijgesteld. Ook moeten zo spoedig mogelijk zachte plannen hard gemaakt worden en harde plannen worden gerealiseerd. Deelconclusie behoefte De ontwikkeling van De Boomgaard geeft invulling aan de ambities in de gemeentelijke en de regionale woonvisie. Een ontwikkeling waarin de beleving en het gebruik van het landschap voorop staan (zie paragraaf 2.1), sluit aan op de ambitie om meer woningen in andersoortige woonmilieus te realiseren (gemeentelijke woonvisie) en op de ambitie om in Voorne­Putten als 'de buitenhof' van de regio Rotterdam landelijke ruime woonmilieus te realiseren. Hiermee kan een wooncarrière binnen de gemeente en de regio worden bevorderd waardoor elders ook weer betaalbare woningen vrijkomen. In Hellevoetsluis staan namelijk relatief veel betaalbare eengezinswoningen. Het stedenbouwkundig plan en dit bestemmingsplan op basis daarvan bieden ruimte voor een brede differentiatie in het woningbouwprogramma, waaronder ook betaalbare woningen die passen bij de behoefte van lage­ en middeninkomens.

Specifiek worden 60 van de 360 woningen gereserveerd voor sociale huur. Ook in kwantitatieve zin sluit het programma van De Boomgaard aan op het recente Regioakkoord waarin de gemeente Voorne aan Zee 5.080 woningen aan haar voorraad moet toevoegen alsook op voorgaande ramingen (WBR 2021 en ABF 2021) waarin de regionale behoefte op 61.000 respectievelijk 72.400 woningen is geraamd. Wel of niet binnenstedelijk Bij stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet worden gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte kan worden voorzien. Het is niet mogelijk om binnenstedelijk in de hele kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte te voorzien. Er is binnenstedelijk onvoldoende ruimte beschikbaar, vooral voor grondgebonden wonen. Er zijn in de gemeente Voorne aan Zee 5.080 woningen nodig, specifiek in Hellevoetsluis 2.000 woningen (ABF 2021), waarvan een substantieel deel grondgebonden. Binnenstedelijk is harde plancapaciteit voor circa 500 woningen (bron: Planmonitor gemeente Voorne aan Zee, tweede kwartaal 2022). Op deze locatie is door de gemeente en provincie daarom gekozen voor transformatie naar een nieuwe woonwijk. Het project De Boomgaard is al in de gemeentelijke structuurvisie Hellevoetsluis 2015+ uit 2004 opgenomen.

Het plangebied is door de provincie niet aangemerkt als bestaand stads­ en dorpsgebied, maar wel als nieuwe woningbouwlocatie in de omgevingsverordening (geconsolideerde versie 2023). De locatie is opgenomen op Kaart 19 'Woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en andere stedelijke ontwikkelingen' en in Bijlage X 'Gegevens en criteria grote buitenstedelijke bouwlocaties'. Deelconclusie locatiekeuze Het is in de regio niet mogelijk om de gehele woningbouwopgave binnenstedelijk te realiseren. Er is ook een grote regionale vraag naar grondgebonden woningen die niet in Rotterdam kunnen worden gerealiseerd. Daarom hebben gemeente en provincie gekozen voor uitbreiding op deze locatie. Conclusie Uit het bovenstaande volgt dat het plan voldoet aan de voorwaarden van de ladder voor duurzame verstedelijking conform artikel 3.1.6 Bro.

40/167

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid­Holland In haar Omgevingsvisie streeft de provincie Zuid­Holland naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Toekomstige beleidsvernieuwing biedt kansen voor verbeteringen in Zuid­Holland. De provincie heeft hiervoor zeven vernieuwingsambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon: 1. samen werken aan Zuid­Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten; 2. bereikbaar Zuid­Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor; 3. schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen; 4. een concurrerend Zuid­Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid­Holland; 5. versterken natuur in Zuid­Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving; 6. sterke steden en dorpen in Zuid­Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit; 7. gezond en veilig Zuid­Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving. Deze ambities zijn vertaald in beleidskeuzes voor de fysieke leefomgeving. Voor de beoogde ontwikkeling zijn de keuzes ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit en verstedelijking belangrijk.

Ruimtelijke kwaliteit De provincie stuurt op behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit, als onderdeel van de kwaliteit van de leefomgeving. Ruimtelijke kwaliteit is het evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar (of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning op een positieve manier bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. Ruimtelijke kwaliteit begint met het kiezen van de juiste plek voor nieuwe ontwikkelingen. De provincie onderscheidt drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Bij inpassen gaat het om een ontwikkeling die sterk aansluit bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap, dorp of stad. De impact op het gebied is klein. Een aanpassing betreft een wijziging in de structuur van een gebied die aansluit bij de huidige gebiedsidentiteit. De impact op het gebied is groter. Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat een nieuwe gebiedsidentiteit ontstaat. De impact van dit type ontwikkeling op een gebied is enorm. Bij transformatie is het dan ook belangrijk om goed vorm te geven aan de ontwikkeling van een nieuwe ruimtelijke kwaliteit, met vaak ook een nieuwe identiteit.

De Boomgaard, fase 1 transformeert een deel van het landelijk gebied rond Hellevoetsluis in nieuw stedelijk gebied. Dit nieuwe stedelijk gebied krijgt een eigen, nieuwe identiteit: het bestaande landschap (akkerland, boomgaarden) dient als basis voor het stedenbouwkundig plan en de nieuwe woonmilieus ontlenen daaraan hun identiteit. Dit uitgangspunt is leidend voor de ruimtelijke kwaliteit van het nieuwe stedelijk gebied.

41/167

Verstedelijking De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads­ en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. De provincie hanteert de volgende uitgangspunten voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen: y Bouw naar behoefte; y Bouw primair binnen bestaand stads­ en dorpsgebied; y Bouw georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer; houdt rekening met de gevolgen van de ontwikkeling voor de bereikbaarheid; versterk de langzaam vervoersrelaties; y Bouw voldoende betaalbare woningen; y Benut het netwerk van stedelijke centra en knooppunten; y Bouw toekomstbestendig; houd rekening met bodemdaling en klimaatadaptatie en ­mitigatie, vitale dorpen en verstedelijking, functiemenging en meervoudig ruimtegebruik, economische toplocaties, gezonde verstedelijking, energietransitie, circulair en natuurinclusief bouwen; y Realiseer in samenhang met het stedelijk netwerk robuuste en klimaatadaptieve recreatie­ en natuurgebieden.

Als een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, straks: het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)) de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. In paragraaf 3.1.2 wordt het plan getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking conform artikel 3.1.6 Bro. Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen bestaand stads­ en dorpsgebied gerealiseerd kunnen worden, kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op bestaand stads­ en dorpsgebied of in bebouwingslinten. Het eindoordeel over stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare buiten bestaand stads­ en dorpsgebied ligt bij de provincie. Deze worden door de provincie integraal afgewogen en afhankelijk daarvan opgenomen op de 3 hectare­kaart. Ten aanzien bouwlocaties buiten bestaand stads­ en dorpsgebied geeft de provincie Zuid­Holland aan dat als een locatie is opgenomen op de 3 hectare­kaart, dit betekent dat de provincie op hoofdlijnen geen ruimtelijk bezwaar heeft tegen de betreffende ontwikkeling. Dit neemt niet weg dat de gemeente bij de verdere detaillering van de betreffende ontwikkeling (in het kader van het omgevingsplan) nog wel rekening moet houden met specifieke onderdelen van het provinciaal beleid, bijvoorbeeld het beleid voor ruimtelijke kwaliteit (zie hiervoor).

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid­Holland Om belangen in de Omgevingsvisie Zuid­Holland te borgen is een aantal onderwerpen nader geregeld in de Omgevingsverordening Zuid­Holland. De (instructie)regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen en straks in het gemeentelijk omgevingsplan.

42/167

Ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9 en 6.9a) Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. Met het oog hierop kan een bestemmingsplan voor een gebied dat op de kaart 14 in bijlage II bij de verordening als 'beschermingscategorie 3', zijnde Buitengebied, is aangewezen ontwikkelingen mogelijk maken die kunnen vallen onder noemer inpassen, aanpassen of transformeren en die in overeenstemming zijn met artikel 6.9a. Het gebied waar de realisatie van De Boomgaard moet plaatsvinden, valt onder beschermingscategorie 3. Ten aanzien hiervan bepaalt de verordening dat een bestemmingsplan voor zo'n locatie kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling, mits de openheid en het groene karakter van het landschap niet onevenredig worden aangetast, blijkens een afdoende motivering die tevens ingaat op de keuze voor een locatie buiten bestaand stads­ en dorpsgebied. In de motivering moeten de volgende kwaliteiten worden betrokken: a. de openheid en de structuur van het landschap en de vergezichten daarin; b. de relatie tussen stad en buitengebied en het onderscheid daartussen; c. het groene karakter, het type functies en de kenmerkende verschijningsvormen van het landschap; d. de herkenbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het landschap.

Uit de ontwikkelingsvisie voor De Boomgaard (paragraaf 2.1) en het stedenbouwkundig plan voor De Boomgaard, fase 1 (paragraaf 2.2) blijkt hoe het bestaande landschap (akkerlanden), het groene karakter en de verschijningsvormen van het landschap zijn betrokken in het ontwerp en de basis vormen voor de nieuwe identiteit van het gebied en de ruimtelijke kwaliteit ervan. Stedelijke ontwikkelingen (artikel 6.10) Ten aanzien van stedelijke ontwikkelingen is ook in de Omgevingsverordening van de provincie Zuid­Holland bepaald dat de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro) moet worden toegepast. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads­ en dorpsgebied kan worden voorzien. Voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 ha nodig is, wordt gebruikgemaakt van grote buitenstedelijke bouwlocaties die op kaart 19 in bijlage II zijn aangegeven. Bij die locatie moet rekening worden gehouden met de voor deze locaties opgenomen gegevens en criteria in bijlage X bij de verordening. In paragraaf 3.1.2 wordt het woningbouwprogramma getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. de Boomgaard is op de 3 hectare­kaart als woningbouwlocatie aangegeven. In bijlage X is daarover bepaald dat de bruto oppervlakte van de locatie in totaal 56 ha. bedraagt.

43/167

figuur 3.1: uitsnede kaart 19 Grote buitenstedelijke bouwlocaties (3 ha­kaart) (bron: provincie Zuid­Holland, bewerking: Rho). Ten aanzien van stedelijke ontwikkelingen schrijft de provincie Zuid­Holland ook voor dat in voldoende sociale huurwoningen moet worden voorzien. In het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam (januari 2023) is hierover opgenomen dat de gemeente Voorne aan Zee tot 2030 circa 30% van haar nieuwbouw in de sociale sector realiseert. Voor fase 1 is gekozen voor relatief veel ruimte voor natuur, groen, water en spelen in het licht van de kwalitatieve regionale behoefte en ambitie om in dit deel van de regio landelijke ruime woonmilieus te realiseren (zie paragraaf 3.1.2). In dat licht is ten aanzien van De Boomgaard, fase 1 in het kader van het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018 ­ 2030 afgesproken dat in fase 1 met 16,7% sociale woningbouw (60 van 360 woningen). Gemeente en provincie hebben afgesproken dat er minimaal 30% sociale woningbouw gerealiseerd wordt vanaf fase 2. Dichtheid en verscheidenheid woningbouw (artikel 6.10a) Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt buiten bestaand stads­ en dorpsgebied houdt rekening met een zo hoog mogelijke woningdichtheid en draagt bij aan een goede woon­ en leefomgeving.