Beantwoording technische vragen W. Borgonjen CDA Aankoop woningen Brielle van Hef Wonen

TECHNISCHE VRAGEN

Datum vraagstelling 23 maart 2024 Vraagsteller / fractie Wilbert Borgonjen/CDA Vergadering van Datum 3 april Agendanummer 10 aankoop woningen Vraag Het besluit voor uitgaven/investering voor de woningen Vestia is vermoedelijk het besluit met de grootste financiële omvang deze raadsperiode. In dat licht de volgende vragen: 1. Met de huidige tranche zijn 747 woningen gemoeid. Deze worden overgenomen door 2 woningcorporaties en het woonbedrijf. Indien het woonbedrijf zijn aandeel niet zou overnemen van Hef woningen zouden de andere twee woningcorporaties daartoe bereid zijn. Zo nee, waarom niet? 2. Het negatieve resultaat is in 2024 €550.000,= en loopt daarna geleidelijk af. Wat is het negatieve resultaat per jaar vanaf 2025-20230. Is dit binnen de begroting al gedekt of komt dat bovenop het tekort uit het ravijnjaar? 3. Is in bovengenoemd tekort ook de extra formatie voor het woonbedrijf verwerkt? 4. Het rentepercentage waarmee gerekend wordt is 3,65%. Is dit het gemiddeld (verwacht) rentepercentage over de looptijd van de lening? Hoe lang is deze looptijd? Hoe is dit rentepercentage berekend? Wat is de rente over 2024? Hoe wijzigt dit percentage ten gunste zoals in de toelichting vermeld en waarom? 5. De gemeente neemt 294 woningen over. Zijn deze qua onderhoud en duurzaamheidslabel vergelijkbaar met de andere woningen uit deze tranche die naar de woningcorporaties gaan? 6.

Er is een due diligence uitgevoerd. Hebben wij dat als raad al ontvangen? Zo nee, kan dat (vertrouwelijk) alsnog?

Portefeuillehouder Daan van Orselen Team Woonbedrijf Datum beantwoording 27-03-2024 Antwoord 1. De andere twee corporaties hebben ook in de eerste tranche hun verantwoordelijkheid genomen en woningen aangekocht. Dat legt een fors beslag op hun investeringscapaciteit en organisatie. Het beeld is dat de aankoop in deze tranche door de huidige coalitie vooral haalbaar is geworden doordat de gemeente dit keer via het Woonbedrijf ook participeert. Ter illustratie, De Zes Kernen is ook in beeld geweest om een deel van de woningen aan te kopen, maar heeft zich gedurende het traject

teruggetrokken om focus te houden op de huidige eigen opgave. Zekerheid over het antwoord op deze vraag (en ook het waarom er achter) wordt pas verkregen als het de corporaties zelf wordt gevraagd. 2. Het negatieve resultaat wat nu in de begroting is opgenomen tot en met 2030 is: 2025: -€ 526.000 2026: -€ 571.000 2027: -€ 526.000 2028: -€ 576.000 2029: -€ 537.000 2030: -€ 496.000 3. Ja, de extra formatieplaatsen voor het Woonbedrijf zijn verwerkt in de huidige begroting. 4. We zullen speciaal voor dit project middelen op de kapitaalmarkt aantrekken. De afgelopen periode was de kapitaalmarkt vrij volatiel wat inhoudt dat de rentes sterk wijzigen. De berekening voor de begroting is opgesteld in september 2023 waarbij op dat moment 3,1% rente een reële inschatting was. Na overleg met provincie en het feit dat we inmiddels in november 2023 waren aanbeland is deze voor de begroting omhoog bijgesteld naar 3,65%. Vanaf januari 2024 houden wij de rentes bij van 5 grote aanbieders die gelden verstrekken aan gemeenten. Hierbij zien wij dat de rente op dit moment stabiel is en fluctueert tussen de 2,9% en 3,1%. Hierbij valt op dat een korte rentevast periode een hogere of gelijke rente kent als een lening met een rentevastperiode van 40 jaar. Dit geeft een indicatie dat verwacht wordt dat de rente eerder daalt dan stijgt.

De opslag die je namelijk betaald voor de zekerheid van een langere rentevastperiode is bijna 0. De onder 2 begrote kosten worden na aankoop positief bijgesteld aangezien de ingerekende rente 3,65% is over de gehele looptijd. Naar verwachting wordt deze lager. De huidige rentestand ligt op dit moment rondom de 3% voor een lening met een looptijd van 30 jaar rentevast. Door de lagere aankoopsom van € 38,9 miljoen afgerond zullen de jaarlijkse resultaten ook positief worden bijgesteld. In de begroting is uitgegaan van een aankoopsom van € 43,95 miljoen. Rekening houdend met een rentepercentage van 3,1% en de lagere aankooprijs verbetert de exploitatie als volgt over de komende jaren.: 2025: -€ 236.000 2026: -€ 300.000 2027: -€ 255.000 2028: -€ 284.000 2029: -€ 245.000 2030: -€ 116.000 Vanaf 2035 zou de exploitatie van deze woningen jaarlijks tot structurele positieve resultaten leiden voor de gemeente. De definitieve cijfers zijn bekend na het aantrekken van de middelen. Daarna wordt dit verwerkt in de begroting over 2025 e.v. 5. Ja, er is een zo logisch en eerlijk mogelijke verdeling gemaakt van de portefeuille. Hier is gekeken naar onder andere type, ligging, WOZ waarde, huurprijs, bouwjaar en energielabel.

6. Er is een gezamenlijke technische, juridische en commerciële due diligence uitgevoerd. Het onderzoek is grondig gedaan, waarbij kwaliteit boven snelheid is gegaan. De onderzoeksresultaten zijn zeer omvangrijk en omvatten ook meer dan alleen het gemeentelijk deel, namelijk de gehele te verkopen portefeuille van Hef Wonen. Met name vanwege het feit dat de vertrouwelijke onderzoeken verder gaan dan alleen de gemeentelijke aankoop, maar ook vanwege de omvang zijn deze uitkomsten niet gedeeld. Uiteindelijk zijn de resultaten van de gehele due diligence verwerkt in de door Jones Lang Lasalle uitgevoerde taxatie en daarmee in de waardering verwerkt. Het taxatierapport betreft de gehele portefeuille, waarbij de taxateur heeft aangegeven wat de (aankoop)waarde is voor de drie afzonderlijke kopers. Technische vragen zijn vragen over agendapunten voor een commissie- of raadsvergadering. Termijn van indiening t.b.v. tijdige beantwoording in commissie of raad: - Voor de vergaderingen op dinsdag: uiterlijk de donderdag ervoor (12.00 uur) - Voor de vergaderingen op woensdag: uiterlijk de vrijdag ervoor (12.00 uur) - Voor de vergaderingen op donderdag: uiterlijk de maandag ervoor (12.00 uur)