rvs Vaststelling integraal Streefbeeld Nollebos-Westduinpark bijlage 6 spreadsheet kanovijver

Bijlage rapport Bureau Buiten spreadsheet kanovijver

Benodigde ruimte We rekenen op basis van de minimale mogelijkheden, oftewel een terrein van 3.000 m2 met maximaal 750 m2 footprint aan bebouwing We gaan uit van een horecavoorziening met in- en outdoorspeeltuin op de begane grond en een budgethotel gericht op families op de verdieping Benodigde ruimte restaurant binnen Benodigde ruimte per gast 1,25 m2 Benodigde keukenruimte per gast 0,5 m2 Benodigde ruimte 125 couverts 218,75 m2

Eenvoudig restaurant (Bron: Misset Horeca, 2020) 40% van ruimte voor de gast (bovengrens, Bron: Lightspeed, 2019) 125 couverts

Benodigde ruimte hotel Bruto opp per kamer budgethotel Opp per kamer incl. gang e.d. Aantal kamers

35 m2 37,5 m2 20 kamers

Benodigde ruimte parkeren Horeca met speeltuin Hotel Totaal benodigd aantal pp

45 8,2 54

Benodigde ruimte per parkeerplaats Benodigde ruimte parkeren

Parkeernormen hotel 1* hotel 2* café/bar restaurant indoor speeltuin

Mogelijke indeling terrein Bebouwd oppervlak (750 m2) BVO restaurant BVO indoor speeltuin BVO hotel (1e etage)

200 m2 550 m2 750 m2

Dit is inclusief eenvoudig restaurant en o.b.v een kamergrootte van 15 m2 (Bron: Bouwkostenkompas) Onze inschatting o.b.v. kamergrootte 30 m2 (familiekamers) en excl ruimte voor restaurant Obv 750 m2 vloeroppervlak

Onbebouwd oppervlak (2.250 m2) terras buiten speeltuin buiten parkeren (incl hotel)

250 m2 900 m2 1100 m2

Uitgaande van een parkeernorm van 6; iets meer dan voor een indoor speeltuin

We gaan ervan uit dat op het terras net als binnen ruimte is voor 125 couverts (op het terras staan die wat ruimer opgesteld). Voor de bezetting c.q. omzetpotentie gaan we uit van de capaciteit binnen óf buiten, afhankelijk van het weer. We gaan dus niet uit van een totale capaciteit van 250 couverts, maar van 125 couverts.

We gaan niet uit van dubbelgebruik

20 m2 Inclusief 15% groene inpassing 1080 m2 Toegestane ruimte voor parkeren bij footprint bebouwing van 750 m2: 1050 m2 1100 afgerond

2,4 per 10 kamers 4,1 per 10 kamers 6 per 100 m2 bvo 13 per 100 m2 bvo 4,7 per 100 m2 bvo

Bronnen: Lightspeed (2019). Welke professionele horecakeuken past bij uw restaurant? https://www.lightspeedhq.nl/blog/professionele-horecakeuken/#:~:text=Brancherichtlijnen%20raden%20aan%2060%25%20van,vierkante%20meter%20voor%20de%20keuken. Misset Horeca (2020). Horecainrichting: de juiste hoeveelheid zitplaatsen per bedrijfstype. https://www.missethoreca.nl/restaurant/artikel/2017/06/horecainrichting-de-juiste-hoeveelheid-zitplaatsen-per-bedrijfstype-de-horeca-10123200#:~:text=Kosten%20per%20m2,%2C%20vloerbedekking%2C%20gordijnen%20en%20geluidsinstallatie.

Omzetpotentie Horeca 125 couverts 365 dagen per jaar geopend gemiddelde gemiddeld aantal Bron: Bureau BUITEN, 2018, aangepast voor horeca in het lagere-middensegment gericht op besteding per gast bezettingsgraad gasten per dag omzet per dag jonge gezinnen (helft van de gasten is kind), met dien verstande dat investeringskosten Lunch € 12 40% 50 € 600 speeltuin moeten kunnen worden terugverdiend Diner € 22 35% 44 € 963 Koffie/ijs €5 50% 63 € 313 Borrel €8 20% 25 € 200 181 € 2.075 2000 Gemiddeld aantal gasten per week 1.269 Gemiddeld aantal gasten per jaar 65.975 Jaaromzet horeca € 757.375 730000 Hotel 67% 95,50 euro 88 euro 58,96 REVpar 430.408 euro

Gemiddelde kamerbezetting van hotels in Zeeland in de regio's stedelijk gebied (69%) en noordzeekust (65) in 2018 (ZKA, 2020) Gemiddelde gerealiseerde kamerprijs van hotels in Zeeland in de regio's stedelijk gebied (69%) en noordzeekust (65) in 2018 (ZKA, 2020) Gemiddelde gerealiseerde privékamerprijs van budgethostels in Nederland (Van Spronsen & Partners, 2018) Uitgaande van de gemiddelde kamerbezetting in Zeeland (stedelijk+noordzee) en gemiddelde landelijke kamerprijs voor privé kamer in budgethostel Hotelkameromzet per jaar uitgaande van 20 kamers

20 euro 13,4 euro 97.820 euro

Aanname prijs voor ontbijt per kamer (2 volwassenen, kinderen gratis) Ontbijtomzet per kamer per nacht uitgaande van 67% bezetting Omzet uit ontbijt

Overige bestedingen van hotelgasten in de horeca zijn meegenomen in de berekening van de horecaomzet hierboven 528.228 euro Totale omzetpotentie:

Jaaromzet hotel € 1.285.603

Bronnen: Bureau BUITEN (2018). Horeca Technology Base Twente. Marktonderzoek concept en haalbaarheid. Van Spronsen & Partners (2018). Hostels. Branche in beeld. https://www.spronsen.com/brancheinfo/hostel-in-beeld-2018/ ZKA (2020). Hotelmarktonderzoek provincie Zeeland. https://www.kenniscentrumtoerisme.nl/wiki/index.php/KCKT_Project_PR_00020

Investeringskosten

Aankoop grond De huidige locatie is reeds in eigendom. Wanneer gebruik wordt gemaakt van de alternatieve locatie gaan we uit van een grondruil. Het zoekgebied van de alternatieve locatie is groter dan het huidige eigendom. Wij denken echter dat 3.000 m2 ruim voldoende is voor een horecavoorziening met speelvoorziening en hostelkamers. Parkeerplaatsen Op maaiveld Bouwkosten Budgethotel + restaurant Indoor speeltuin Buitenspeeltuin Terras Inrichtingskosten Hotelkamers Inrichting van restaurant en keuken Totale investeringskosten

€ 120.054 o.b.v

1100 m2

à

€ 109,14 per m2

€ 1.276.572 o.b.v. € 482.094 o.b.v. € 368.379 o.b.v. € 27.285 o.b.v.

950 m2 550 m2 900 m2 250 m2

à à à à

€ 1.343,76 per m2 € 876,54 per m2 € 409,31 per m2 € 109,14 per m2

€ 90.000 o.b.v. € 160.000 o.b.v.

20 stuks 200 m2

à à

€ 4.500,00 per stuk € 800,00 per m2

Met het oog op de geringe omzetpotentie achten wij verdiept parkeren niet haalbaar

€ 2.524.384

We gaan er vanuit dat de sloop van de huidige gebouwen kostenneutraal kan gebeuren. Kentallen voor bouw- en aanlegkosten in kolom G op basis van Bouwkostenkompas voor provincie Zeeland (basisvariant). Bijzonderheden: Voor de buitenspeeltuin zijn we uitgegaan van de 'hoog' variant voor een kleine speeltuin in een woonwijk Voor de binnenspeeltuin zijn we uitgegaan van de gemiddelde bouwkosten van een budgethotel en een buitenspeeltuin Voor het terras gaan we uit van de aanlegkosten van een parkeerplaats op maaiveld Kentallen voor inrichtingskosten in kolom G zijn afkomstig van: https://hotelinrichting.nl/concepten/ waarbij we uitgaan van 4500 euro omdat het om familiekamers gaat Misset Horeca (2020). Horecainrichting: de juiste hoeveelheid zitplaatsen per bedrijfstype. https://www.missethoreca.nl/restaurant/artikel/2017/06/horecainrichting-de-juiste-hoeveelheid-zitplaatsen-per-bedrijfstype-de-horeca-10123200#:~:text=Kosten%20per%20m2,%2C%20vloerbedekking%2C%20gordijnen%20en%20geluidsinstallatie. Misset Horeca rekent met €1.600 per m2 voor een horeca-inrichting. Dit bedrag is echter inclusief bouwkundige aanpassingen en technische installaties, die al in de berekening van de bouwkosten zijn meegenomen. We gaan voor een restaurant in het lagere segment uit van bedrag van €800 per m2 voor meubilair, stoffering, geluidsinstallatie en inventaris.

Omzet versus kosten Min

Max

Kosten inkoop Kosten personeel Kosten overig Totale kosten als % van omzet Bruto bedrijfsresultaat (GPO)

19% 36% 15% 70% 30% Gemiddeld

Berekening omzet versus kosten Bruto bedrijfsresultaat (GOP) Totale omzet GOP

€ 1.285.603 € 244.265

Totale investeringskosten € 2.524.384 Eigen vermogen (bij 30%) € 757.315 Vreemd vermogen (bij 70%) € 1.767.069 Jaarlijkse kapitaallasten (aflossing in 20 jaar, 4% rente) € 130.024 Rendement op eigen vermogen (bij 15%) € 113.597 Totaal kapitaallasten + rendement EV € 243.621

25% 42% 25% 92% 8% 19%

19%

Bron: Horeca DNA 2020 Horeca DNA 2020 Indicatie omzetten en kosten: Pannenkoekenhuis/creperie Indicatie omzetten en kosten: HotelBron: (-cafe-restaurant) Kosten per jaar

min

max

Maaltijden/spijzen

17*

23*

Dranken

22*

Overige activiteiten Inkopen totaal

Uit het bruto bedrijfsresultaat moeten de kapitaallasten en het rendement op het eigen vermogen kunnen worden betaald. We gaan uit van 30% eigen vermogen (ondergrens) en 70% vreemd vermogen. Waarbij het vreemd vermogen geleend kan worden tegen 4% rente per jaar en een annuïteitenlening en in 20 jaar volledig wordt afgelost. Voor het minimum te behalen rendement uit het eigen vermogen nemen we 15%.

Kosten per jaar

% omzet min

max

Maaltijden/spijzen

30*

35*

26*

Dranken

23*

28*

85*

85*

Overige activiteiten

20*

20*

19*

25*

Inkopen totaal

19*

22*

Loon en sociale lasten

36

40

Loon en sociale lasten

34

38

Betaling aan derden

0

0

Betaling aan derden

0

0

Overige pers.kosten

1

2

Overige pers.kosten

1

2

38

42

Personeelskosten totaal

36

39

Huisvestingskosten**

8

12

Huisvestingskosten**

10

14

Verkoopkosten

2

4

Verkoopkosten

2

4

Algemene kosten

5

7

Algemene kosten

5

7

15

23

Overige kosten totaal

16

25

Huur gebouwen

3

10

Huur gebouwen

8

15

Afschrijvingen

3

7

Afschrijvingen

2

6

Interest

0

2

Interest

0

2

Kapitaalslasten bij huur

5

18

10

23

Afschrijvingen

4

8

Afschrijvingen

3

9

Interest

1

4

Interest

2

6

Kapitaalslasten bij eigendom

5

12

Kapitaalslasten bij eigendom

5

15

Personeelskosten totaal

4% rente € -130.024,03 15% rendement

% omzet

Overige kosten totaal

Kapitaalslasten bij huur

Stay Okay Bergen op Zoom

Boslustweg 1, 4624 RB Bergen op Zoom In bos

Pannenkoek- en Speelboerderij Vrouwenpolderseweg 55A, Molen de Jonge Johannes 4353 BC Serooskerke Rheezerweg 84A, 7795 DA Hotel Restaurant De Gloepe Diffelen

Hotel Restaurant Prinsen

Kanovijver huidige locatie Kanovijver alternatieve locatie

Nee

Vrij stedelijk

In landelijk gebied, Ja, Overwegend aan grote weg Walcheren niet-stedelijk Weinig In Vechtdal Ja, Vechtdal stedelijk Ja, Overwegend Achterhoek niet-stedelijk

Eibergseweg 13 Haarlo

In dorp

Nollepad 1, 4382 LZ Vlissingen President Rooseveltlaan 2, 4382 CN Vlissingen

Aan bos, aan water, Ja, nabij kust Walcheren Aan bos, aan water, Ja, nabij kust Walcheren

Overwegend niet-stedelijk Overwegend niet-stedelijk

in tb eb ou Fo w ot in pr g( in BA tb G) eb ou Bo w uw in g( la ge M n ap s) BV O bi nn en (B BV AG O ) bi nn en (M Ge ap br s) ui ks ar ea al Pa bu rk it e er n en

te rr ei n

Fo ot pr

op p To ta le

m ix Fu nc tie

tra al 5 rs s In w on e

To er ist en ge bi ed Om ge vi ng

Lig gi ng

Ad re s

Na am

0

km

Gegevens referentiebedrijven

32 kamers (2-6 p), taverne met terras, 3740840 buitenspeelplaats Uitgebreide buitenspeeltuin met 830969 horeca 18 kamers (2p), 1662454 restaurant 9 kamers (2p), restaurant, zalen, speeltuin

11500

6000

738

1307862

3000

1307862

3450

8000

1500

178

4000

2

1,5

3000

3500

2000

6000

3500

1080

2000

800

2400

2700

1500

1200

1050

267

900

1,2

1200

2

1476

750

2

1500

1208

2

2416

Bouwkostenkompas

Budgethotel

BOUWKOSTEN

BASIS

LAAG

H OOG

Vrijstaand, nieuwbouw, logies- / hotelfunctie

Bouwkosten / BVO

€ 1.343,76

€ 1.204,54

€ 1.589,45

Kamers minimaal 15 m², eigen badkamer met douche, toilet en wastafel. Sobere entree met balie en wachtruimte. Restaurant met keuken. Dragende wanden, traditionele materialen. Gasloos met warmtepomp of WKO. Natuurlijke ventilatie. Gemiddeld ca. 35 m² BVO per kamer.

Bouwkosten / BIH

€ 419,92

€ 392,10

€ 473,05

Herbouwkosten / BVO

€ 1.349,33

€ 1.207,24

€ 1.601,98

BOUWKOSTEN

BASIS

LAAG

H OOG

Bouwkosten / m²

€ 109,14

€ 100,80

€ 126,02

Bouwkosten / BIH

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

Herbouwkosten / m²

€ 109,14

€ 100,80

€ 126,02

BOUWKOSTEN

BASIS

LAAG

H OOG

Bouwkosten / BVO

€ 366,88

€ 346,44

€ 409,31

Bouwkosten / st

€ 73.376

€ 69.289

€ 81.862

Oppervlakteparkeren (openbaar) Oppervlakte, nieuwbouw, parkeergarages Grote parkeergelegenheid, verharding van betonklinkers met twee verschillende kleuren voor de vlakken en de rijwegen. Afwatering via een eigen rioolsysteem. Eén lantaarnpaal per 200 m² meegenomen in de bouwkosten.

In woonwijk Speeltuinen, openbare inrichting, grond-, weg- en waterbouw Kleine speeltuin in woonwijk voor jonge kinderen. Valdempende verharding met diverse speeltoestellen. Rondom het plein is een laag hekwerk opgenomen. Verlichting d.m.v. eenvoudige lantaarnpalen.