rvs Vaststelling integraal Streefbeeld Nollebos-Westduinpark bijlage 5 spreadsheet sauna

Bijlage rapport Bureau Buiten spreadsheet sauna Benodigde ruimte Benodigde ruimte wellness obv referentieprojecten Min. Max. Benodigde footprint bebouwing 1500 2500 m2 Benodigde BVO bebouwing 2000 3000 m2 Benodigde gebruiksruimte buiten 3500 5000 m2 Benodigde ruimte voor entree + parkeren 2000 5000 m2 Totale opp excl. entree en parkeren (op maaiveld) 5000 7500 m2 Totale opp incl. entree en parkeren (op maaiveld) 7500 13000 m2 Toegestane ruimte Nollebos Toegestane footprint bebouwing Nollebos Toegestane BVO bebouwing Nollebos Beschikbare buitenruimte Totale ruimte Beschikbare ruimte hotelkamers Beschikbare ruimte hotelkamers Bruto oppervlakte per hotelkamer Aantal te realiseren hotelkamers

2850 60 48

Referentiebedrijven: 1500-2500 Referentiebedrijven: 2000-3500 Referentiebedrijven: 3650-6000 Referentiebedrijven: 1800-8000

3250 m2 5850 m2 3250 m2 6500 m2

De toegestane footprint is ruim voldoende Het toegestane aantal m2 is ruim voldoende voor een wellnesscentrum Bij max. toegestane footprint en volledig ondergronds parkeren. Beschikbare buitenruimte zit aan de ondergrens van wat je redelijkerwijs nodig hebt (3500 m2 o.b.v. referentieprojecten)

3850 m2 m2 64

O.b.v. minimum en maximum benodigd bvo voor wellnessdeel Kameroppervlakte 22 m2. Bruto opp. incl. gemeenschappelijke entree, restaurant, keuken (Bron: Bouwkostenkompas, 4-sterrenhotel, provincie Zeeland)

Benodigd aantal parkeerplaatsen obv gemiddelde gemeentelijke parkeernorm sauna-wellness (deze hanteren we in verdere berekening) Gemiddelde parkeernorm sauna-wellness 8 per 100 m2 bvo Parkeernorm sauna 6,7 per 100 m2; Parkeernorm wellness 9,3 per 100 m2. Parkeernorm hotel 4-sterren 7,2 per 10 kamers Benodigd aantal parkeerplaatsen wellness 160 240 Benodigd aantal parkeerplaatsen hotel 34 46 Totaal aantal benodigde parkeerplaatsen 206 274 Minimum is bij 2000 m2 BVO sauna en 3850 m2 hotel (64 kamers); Maximum is bij 3000 m2 sauna en 2850 m2 hotel (34 kamers) Uitgaande van 50% dubbelgebruik 183 257 Uitgaande van 75% dubbelgebruik 172 249 Wij achten 75% dubbelgebruik realistisch Benodigde ruimte voor parkeren Minimum breedte parkeerplaats volgens ASVV Minimum lengte parkeerplaats volgens ASVV Minimum breedte parkeerweg volgens ASVV Bruto oppervlakte per parkeerplaats Totaal benodigde ruimte parkeren maaiveld

Totaal benodigde ruimte verdiept parkeren

Totaal benodigde ruimte Bij parkeren op maaiveld

Bij verdiept parkeren

2,5 5 4 17,5 4150 3685 3452 4330 3845 3603

m m m m2 5518 m2 5174 m2 5002 m2 5758 m2 5399 m2 5220 m2

10900 10435 10202 6750

13768 m2 13424 13252 8250 m2

Bij 0% ruimteverlies door bijv. bomen of pilaren Uitgaande van gemiddelde parkeernorm sauna-wellness en 15% ruimteverlies voor groene inrichting. Bij 50% dubbelgebruik Bij 75% dubbelgebruik Uitgaande van 20% ruimteverlies aan hellingbanen, pilaren, trappenhuis, etc. Bij 50% dubbelgebruik Bij 75% dubbelgebruik Uitgaande van een footprint van 3250 m2 bebouwing zijn hiervoor 2 parkeerlagen nodig

Bij footprint 3250 + min/max buitenruimte cf referentieprojecten; Geen dubbelgebruik parkeerplaatsen; Excl. toegangsweg Bij 50% dubbelgebruik Bij 75% dubbelgebruik Bij footprint 3250 + min/max buitenruimte cf referentieprojecten; Excl. toegangsweg Een totale oppervlakte van 6500 m2 is acceptabel, de buitenruimte voor het saunagedeelte kan met 250 m2 worden verkleind tot 3250 m2 (gelijk aan footprint bebouwing).

Voor de berekeningen in de hierna volgende tabbladen hanteren we de volgende uitgangspunten: 3000 m2 BVO voor saunagedeelte 3250 m2 buitenruimte voor saunagedeelte 2850 m2 BVO voor hotelgedeelte (incl. restaurant), namelijk 48 hotelkamers 75% dubbelgebruik van parkeerplaatsen voor saunagedeelte en hotelgedeelte

Omzetpotentie Bestedingen en koopmoeitebereidheid Gemiddelde besteding per bezoek in 2016 (NSO). Volgens Rabobank is dit 35-55 euro (2013), in 2011 was dit volgens Rabobank nog 45-65. Thermen Berendonck rekent met 80 euro. 63,00 euro 45 minuten Gemiddelde koopmoeitebereidheid (NSO). Select Wellness Group: De meeste bezoeken (60%) vinden plaats bij een wellnesslocatie binnen 30 minuten rijden. 25% vindt plaats binnen een afstand van 30–60 minuten en de overige bezoeken hebben een landelijk bereik. Aantal inwoners en verblijfstoeristen binnen 45 minuten rijden Aantal inwoners Vlissingen 44.360 Aantal inwoners Middelburg 48.822 Aantal inwoners Veere 21.880 Aantal inwoners Noord-Beveland 7.392 1/2 Aantal inwoners Schouwen-Duiveland 16.920 Aantal inwoners Borsele 22.739 Aantal inwoners Goes 38.082 Aantal inwoners Kapelle 12.695 Aantal inwoners Reimerswaal 22.730 Aantal inwoners Terneuzen 54.426 Totaal aantal inwoners binnen 45 autominuten (inwoneraantallen volgens ZPB 2020) 290.046

375.500 439.500 5.283.000 1.631.000 4.074.375 182.500 291.500 174.500 55.500 285.000 12.792.375

18.600.000 Kleinelogiesaanbieders, vaste gasten en de watersport en cruisevaart worden door het CBS niet meegeteld. Het KCKT maakt jaarlijks een berekening per gemeente waarin deze wel worden meegenomen. Het KCKT heeft 10.494.000 geen gegevens over verblijfsduur (waarmee we het aantal gasten kunnen berekenen). Het CBS heeft deze wel. 3.167.009 2.598.000 Omdat het KCKT in haar berekening ook vaste gasten meeneemt (met een verblijfsduur van gemiddeld 52 4,04 nachten nachten), kunnen we de cijfers van het KCKT niet zomaar delen door de gemiddelde verblijfsduur volgens het CBS (4 nachten). Afgaande op de berekeningen van het KCKT vond in 2018 circa 70% van het aantal 115.000 overnachtingen in Zeeland plaats in het gebied Vlissingen+45 autominuten. Dit komt neer op 12,8 miljoen 2.713.000 overnachtingen. Gedeeld door de gemiddelde verblijfsduur volgens het CBS (4,04 nachten) komt dit neer op 69% bijna 3,2 miljoen gasten. Dit is dus een overschatting. Als we 70% nemen van het totaal aantal gasten in Zeeland 1.865.899 in 2018 volgens het CBS en daarbij het jaarlijks aantal vaste gasten volgens het KCKT optellen (115.000), komen we op ruim 1,8 miljoen gasten. Dit is een onderschatting, omdat kleine logiesaanbieders, de watersport en de cruisevaart hierin niet zijn meegenomen. Het ware aantal ligt hier tussenin. We rekenen daarom met 2 miljoen.

2.250.000 Saunageneigdheid 10,4% 8,9 15.661.322 16.979.120 0,92 3,7%

267.535 2.075.371 2.342.906

45 autominuten

Aantal toeristische overnachtingen Vlissingen Aantal toeristische overnachtingen Middelburg Aantal toeristische overnachtingen Veere Aantal toeristische overnachtingen Noord-Beveland 3/4 Aantal toeristische overnachtingen Schouwen-Duiveland Aantal toeristische overnachtingen Borsele Aantal toeristische overnachtingen Goes Aantal toeristische overnachtingen Kapelle Aantal toeristische overnachtingen Reimerswaal Aantal toeristische overnachtingen Terneuzen Totaal aantal toeristische overnachtingen binnen 45 autominuten in 2018 volgens KCKT

Aantal toeristische overnachtingen in heel Zeeland in 2018 volgens KCKT Aantal overnachtingen in heel Zeeland in 2018 volgens CBS Aantal verblijfstoeristen binnen 45 autominuten in 2018 uitgaande van aantal overnachtingen volgens KCKT en gemiddelde verblijfsduur volgens CBS Aantal verblijfstoeristen in heel Zeeland in 2018 volgens CBS Gemiddelde verblijfsduur van gasten in Zeeland volgens CBS in 2018 Herkomst: 48% NL, 33% Duits, 16% Belgisch, 3% overig Jaarlijks aantal vaste gasten in heel Zeeland volgens KCKT Aantal verblijfstoeristen in heel Zeeland in 2018 volgens CBS + Aantal jaarlijkse vaste gasten in heel Zeeland volgens KCKT Percentage overnachtingen dat volgens KCKT in 2018 in het gebied binnen 45 autominuten van Vlissingen plaatsvond Aantal verblijfstoerisen binnen 45 autominuten van Vlissingen uitgaande van aantal gasten volgens CBS + aantal vaste gasten volgens KCKT in heel Zeeland x 69% Aanname jaarlijks aantal verblijfstoeristen in Vlissingen+45 minuten waarmee we nu verder rekenen

Aantal Nederlanders dat in 2016-2017 minimaal 1x een sauna bezocht (NSO) Gemiddeld aantal keren dat saunagangers in 2016 een sauna bezochten (NSO) Aantal saunabezoeken van Nederlanders in 2016 (NSO) Aantal inwoners van Nederland in 2016 Gemiddeld aantal saunabezoeken per Nederlander (ook niet-saunagangers) in 2016 (NSO). Ter vergelijking: volgens het CVO 2012 waren dit er 1,1. Jaarlijkse groei aantal saunabezoeken 2010-2016 (NSO). We hebben er nu voor gekozen deze niet te extrapoleren, maar het is dus aannemelijk dat het aantal saunabezoeken inmiddels is gestegen.

11,4% Aantal jaarlijkse saunabezoeken van Zeeuwen op max 45 autominuten (bij vergelijkbaar met gemiddelde Nederlander) 88,6% Aantal jaarlijkse saunabezoeken van verblijfstoeristen op max 45 autominuten (bij vergelijkbaar met gemiddelde Nederlander) Totaal aantal saunabezoeken per jaar van inwoners + verblijfstoeristen

Om een inschatting te maken van de saunageneigdheid van Zeeuwen t.o.v. de gemiddelde Nederlander, kan gekeken worden naar de toeristisch-recreatieve leefstijlen op basis van de Leefstijlvinder. We weten dat stijlzoekers en harmoniezoekers een bovengemiddeld hoge saunageneigdheid hebben. In Nederland is 17% van de bevolking overwegend stijlzoeker en 12% harmoniezoeker. Van de inwoners van het gebied Vlissingen+45 autominuten is 14% stijlzoeker en 14% harmoniezoeker. Samengenomen zien we hierin dus geen wezenlijk verschil met de gemiddelde Nederlander. Bovendien kan goed aanbod ook zijn eigen vraag creëren. Wellicht gaan Zeeuwen nu minder vaak naar de sauna, omdat er weinig aanbod is. Er zijn wat ons betreft dan ook valide argumenten om aan te nemen dat de saunageneigdheid van Zeeuwen vergelijkbaar is met die van de gemiddelde Nederlander. Volgens onderzoek van Statista zou 33% van de Duitsers in 2019 'vaak of af en toe' naar de sauna zijn gegaan. Uit onderzoek in België uit 2014 blijkt dat 8% van de Belgen 'regelmatig' de sauna bezoekt (af en toe: onbekend). Het is dus aannemelijk dat de saunageneigdheid van toeristen ten minste gelijk is aan die van Nederlanders (en waarschijnlijk hoger). Bovendien heeft Zeeland een aantal kernkwaliteiten die de provincie aantrekkelijk maken voor een wellnessvakantie, zoals rust, ruimte, zilte lucht en zout water (KCKT, 2010).

Concurrerend aanbod In Zeeland is momenteel weinig sauna-aanbod. Volgens de saunagids zijn er naast Thermen & Beauty Zeeland nog 6 sauna's: Wellness Goes – Fitland Thermen Amadore Wellness & Beauty (A-Thermen Zeeland) in Kamperland, gekoppeld aan hotel Wellness & Beauty De Parel, onderdeel van Roompot vakantiepark in Domburg Sauna- en Beautycentrum Najade in Kappellebrug (zeer kleinschalig, ca 700 m2) Sauna Aquavia in Axel (zeer kleinschalig, ca 700 m2) Wellness Ons Buiten (zeer kleinschalig en onderdeel van camping, voor zover bekend alleen toegankelijk voor campinggasten) Onze inschatting is dat met name de eerste 3 mogelijke concurrenten zullen zijn van de sauna in het Nollebos. Met een bijzonder concept aan het water, in een groene omgeving, dichtbij de stad én de kust, kan de sauna in het Nollebos zich echter goed van deze 3 concurrenten onderscheiden.

Inschatting jaarlijks aantal bezoekers voor sauna Nollebos 15 m2 Benodigde ruimte per bezoeker 6250 m2 Oppervlakte van het wellnessgedeelte (binnen en buiten) 417 bezoekersMaximum momentcapaciteit 625 bezoekersMaximum dagcapaciteit (1,5 keer de momentcapaciteit) 362 dagen Geopend per jaar 50% Gemiddelde bezetting (ZKA rekende in 2014 met een gemiddelde bezetting van 55-60% voor Elysium in Baarn; we zetten 'veilig' in op 50%) 113.125 Geschat aantal bezoekers per jaar Ter vergelijking: > ZKA kwam voor Elysium in Baarn uit op 166.500 bezoekers voor een oppervlakte van 8000 m2 (binnen en buiten) (ZKA, 2014). > Het business plan voor het wellnesscentrum in Valkenswaard gaat uit van minimaal 80.000-90.0000 bezoekers per jaar voor een oppervlakte van 9.500 m2 (binnen en buiten) (Pasveer & Veraa, 2016) > Thermen Berendonck verwacht 250.000 bezoekers per jaar (Leisurelands, 2019). Omzetpotentie saunagedeelte 113.125 Aantal bezoekers per jaar dat redelijkerwijs moet kunnen worden gerealiseerd 63,00 euro Bedrag dat een gemiddelde saunabezoeker redelijkerwijs uitgeeft 7.126.875 euro Minimale omzetpotentie per jaar voor wellness exclusief hotelfunctie

> Dit is 4,8% van het totaal aantal jaarlijkse saunabezoeken van inwoners en verblijfstoeristen binnen 45 autominuten > Met het oog op de concurrentie moet dit haalbaar zijn mits het een kwalitatief hoogwaardig concept betreft dat goed wordt vermarkt onder inwoners én toeristen

Omzetpotentie hotelgedeelte Omzet uit hotelkamers 67% Gemiddelde kamerbezetting van hotels in Zeeland in de regio's stedelijk gebied (69%) en noordzeekust (65) in 2018 (ZKA, 2020) 76% Gemiddelde kamerbezetting van 4-sterren hotels in Nederland in 2017 (Van Spronsen & Partners, 2019) 95,50 euro Gemiddelde gerealiseerde kamerprijs van hotels in Zeeland in de regio's stedelijk gebied (69%) en noordzeekust (65) in 2018 (ZKA, 2020) 107 euro Gemiddelde gerealiseerde kamerprijs van 4-sterren hotels in Nederland in 2017 (Van Spronsen & Partners, 2019) 71,69 REVpar Uitgaande van de gemiddelde kamerbezetting in Zeeland (stedelijk+noordzee) en gemiddelde landelijke kamerprijs voor 4-sterrenhotel 1.256.009 euro Hotelkameromzet per jaar uitgaande van 48 kamers Omzet uit horeca 38% 62% 2.049.278 euro 3.305.286 euro

Percentage omzet van een luxe hotel dat wordt behaald uit logies (volgens HorecaDNA) Percentage omzet van een luxe hotel dat wordt behaald uit maaltijden, dranken en overige horeca (volgens HorecaDNA) Jaaromzet uit maaltijden en dranken Totale omzet hotelfunctie (logies + restaurant)

Totale omzetpotentie wellness + hotel 10.432.161 euro Totale omzetpotentie wellness + hotel Bronnen: CBS (2020). Logiesaccommodaties; gasten, nachten, woonland, logiesvorm, regio. https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/82059NED/table HorecaDNA (2020) Kenniscentrum Kusttoerisme (2010). Vrijetijdsbesteding in de Delta. http://docplayer.nl/15990945-Vrijetijdsbesteding-in-de-delta.html Kenniscentrum Kusttoerisme (2018). Vaste gasten in Zeeland. https://www.kenniscentrumtoerisme.nl/wiki/index.php/KCKT_Publication_PR_00005?uselang=en Kenniscentrum Kusttoerisme (2019). Kerncijfers vrijetijdseconomie Zeeland 2018. https://www.kenniscentrumtoerisme.nl/wiki/index.php/KCKT_Publication_PR_00006 Leisurelands (juni 2019). Leisure Times. https://www.leisurelands.nl/fileadmin/user_upload/Leisure_Times_JUN2019__24PG_.pdf Pasveer, J. & Veraa, B. (2016). Motivatie matrix Spa Wellness Valkenswaard. https://www.planviewer.nl/imro/files/NL.IMRO.0858.BPpastheerknsdrf21-VO01/b_NL.IMRO.0858.BPpastheerknsdrf21-VO01_01.pdf Rabobank (2011). Rabobank Cijfers en Trends. Thema-update: Wellness. https://www.wellvit.nl/downloads/algemeen/thema_update_wellness_april_2011.pdf Rabobank (2013). Rabobank Cijfers en Trends. Branche-informatie. Wellnesscentra en sauna's.

https://www.saunaenwellnessnederland.nl/l/library/download/urn:uuid:b5013115-209d-4756-b61e-5cc0b6f3e57f/rabobank+sauna+en+wellness Select Wellness Group. https://www.selectwellness.nl/sauna-branche-informatie-Select-wellness-group Statista. Anzahl der Personen in Deutschland, die in der Freizeit (häufig oder ab und zu) in die Sauna oder ins Dampfbad gehen, nach Alter im Jahr 2019. https://de.statista.com/statistik/daten/studie/272546/umfrage/sauna-und-dampfbadgaenger-in-deutschland-nach-alter/ Van Spronsen & Partners (2017). Het Nationaal Saunabezoekers Onderzoek. https://www.spronsen.com/wordpress/wp-content/uploads/Nationaal-Saunabezoekers-Onderzoek-2017.pdf Van Spronsen & Partners (2019). Het 4-sterren-hotel. Branche in beeld. https://www.spronsen.com/brancheinfo/het-4-sterren-hotel-in-beeld/ Wellness Academie Blog. Saunabezoek steeds populairder in Belgie. https://www.alternatieva.com/vakblad/massage/saunabezoek-steeds-populairder-in-belgie/ ZB Planbureau (2020). Bevolking 2020 - Gemeenten https://zeeland.databank.nl/ ZKA (2014). Marktanalyse Wellness Baarn. http://bestemmingsplannen.baarn.nl/AA4072EF-9560-46F4-8B2D-2E9EC85B6A8E/b_NL.IMRO.0308.000060-VG01_tb3.pdf ZKA (2020). Hotelmarktonderzoek provincie Zeeland. https://www.kenniscentrumtoerisme.nl/wiki/index.php/KCKT_Project_PR_00020

Investeringskosten

Aankoop grond Aankoop grond bij opp 6500 m2 Totaal Parkeerplaatsen Geheel verdiept Op maaiveld aanlegkosten grondkosten

€ 649.800 o.b.v. € 93.860 o.b.v. € 743.660

1444 m2 à € 450,00 per m2 1444 m2 à € 65,00 per m2 uitgaande van de gemiddelde grondprijs

Huidig eigendom: 3612 m2 Te verwerven van gemeente: 2888 m2

€ 4.392.773 o.b.v. 5220 m2 à € 841,60 per m2 bij maximum aantal benodigde parkeerplaatsen en 75% dubbelgebruik € 871.060 bestaande uit kosten voor het realiseren van de parkeerplaats + kosten aankoop extra benodigde grond € 545.926 o.b.v 5002 m2 à € 109,14 per m2 bij maximum aantal benodigde parkeerplaatsen en 75% dubbelgebruik € 325.134 o.b.v. 5002 m2 à € 65,00 per m2 grondprijs onbebouwd oppervlak (voor het realiseren van parkeren op maaiveld moet alle benodigde grond extra worden aangekocht)

Bouwkosten Sauna binnengedeelte € 12.920.400 o.b.v. 3000 m2 à € 4.306,80 per m2 Sauna buitengedeelte € 3.440.288 o.b.v. 3250 m2 à € 1.058,55 per m2 Hotel 4-sterren € 5.049.887 o.b.v. 2850 m2 à € 1.771,89 per m2 Totaal € 21.410.574 De bouwkosten kunnen mogelijk lager uitvallen i.v.m. schaalvoordelen (alles onder het zelfde dak) Inrichtingskosten Hotelkamers € 288.000 o.b.v. 48 stuks à Restaurants (2x)/keuken (1x) € 650.000 o.b.v. 650 m2 à Totaal € 938.000 N.B. De inrichtingskosten van de sauna zijn meegenomen in de bouwkosten Totaal bij verdiept parkeren Totaal bij parkeren op maaiveld

bebouwd oppervlak onbebouwd oppervlak

€ 27.485.007 € 23.963.294

bij maximaal benodigde ruimte bij minimaal benodigde ruimte bij 48 kamers (minimumvariant hotel uitgaande van maximale meters voor sauna)

€ 6.000 per stuk bij 48 kamers (minimumvariant hotel uitgaande van maximale meters voor sauna) € 1.000 per m2 voor een berekening van het aantal vierkante meters, zie cel A42

€ 3.521.713 goedkoper dan verdiept parkeren

We gaan er vanuit dat de sloop van de huidige gebouwen kostenneutraal kan gebeuren. Kentallen voor bouw- en aanlegkosten in kolom G op basis van Bouwkostenkompas voor provincie Zeeland (basisvariant). Bijzonderheden: Voor sauna binnengedeelte zijn we uitgegaan van de 'hoog' variant van een subtropisch zwembad, vanwege meerdere baden en ruimtes Voor sauna buitengedeelte zijn we uitgegaan van de 'laag' variant van een buitenzwembad, omdat voor kleedhokjes en sanitair gebruik wordt gemaakt van voorzieningen in het hoofdgebouw Kentallen voor inrichtingskosten in kolom G zijn afkomstig van: https://hotelinrichting.nl/concepten/ Misset Horeca (2020). Horecainrichting: de juiste hoeveelheid zitplaatsen per bedrijfstype. https://www.missethoreca.nl/restaurant/artikel/2017/06/horecainrichting-de-juiste-hoeveelheid-zitplaatsen-per-bedrijfstype-de-horeca-10123200#:~:text=Kosten%20per%20m2,%2C%20vloerbedekking%2C%20gordijnen%20en%20geluidsinstallatie. Misset Horeca rekent met €1.600 per m2 voor een horeca-inrichting. Dit bedrag is echter inclusief bouwkundige aanpassingen en technische installaties, die al in de berekening van de bouwkosten zijn meegenomen. We gaan voor een restaurant met hoge kwaliteit uit van bedrag van €1.000 per m2 voor meubilair, stoffering, geluidsinstallatie en inventaris.

Berekening aantal m2 restaurant/keuken: Benodigde ruimte per gast in een luxe restaurant volgens Misset Horeca: Benodigde keukenruimte per gast, uitgaande van 35% van de restaurantruimte: Aantal couverts saunarestaurant: Aantal couverts hotelrestaurant: Totaal benodigde ruimte:

1,75 m2 0,6125 m2 200 75 650 m2

2,3625 totaal benodigde ruimte per couvert 275 totaal aantal couverts

Omzet versus kosten Saunagedeelte Exploitatierekening grotere wellnesscentra (Bron: Rabobank, 2011) Min Max Gemiddeld Brutowinst 81% 86% 83,5% Personeelskosten 35% 42% 38,5% Overige kosten 20% 24% 22,0% Bruto bedrijfsresultaat (GOP) 20% 25% 22,5% Berekening omzet versus kosten Bruto bedrijfsresultaat (GOP) Omzet saunagedeelte GOP sauna Omzet hotelgedeelte GOP hotel GOP totaal

€ 7.126.875 € 1.603.547 € 3.305.286 € 677.584 € 2.281.131

Totale investeringskosten € 27.485.007 Eigen vermogen (bij 30%) € 8.245.502 Vreemd vermogen (bij 70%) € 19.239.505 Jaarlijkse kapitaallasten (aflossing in 20 jaar, 4%€rente) 1.415.676 Rendement op eigen vermogen (bij 15%) € 1.236.825 Totaal kapitaallasten + rendement EV € 2.652.501

22,50% 20,50%

4% rente € -1.415.676,46 15% rendement

Uit het bruto bedrijfsresultaat moeten de kapitaallasten en het rendement op het eigen vermogen kunnen worden betaald. We gaan uit van 30% eigen vermogen (ondergrens) en 70% vreemd vermogen. Waarbij het vreemd vermogen geleend kan worden tegen 4% rente per jaar en een annuïteitenlening en in 20 jaar volledig wordt afgelost. Voor het minimum te behalen rendement uit het eigen vermogen nemen we 15%. Rabobank (2011). Rabobank Cijfers en Trends. Thema-update: Wellness. https://www.wellvit.nl/downloads/algemeen/thema_update_wellness_april_2011.pdf

Hotelgedeelte Omzetten en kosten luxe hotel (Bron: HorecaDNA 2020) Kosten per jaar

% omzet min

max

Maaltijden/spijzen

29*

34*

Dranken

20*

25*

Overige activiteiten

18*

18*

Inkopen totaal

16

18

Loon en sociale lasten

37

40

Betaling aan derden

1

1

Overige pers.kosten

2

2

39

43

Huisvestingskosten**

9

14

Verkoopkosten

2

4

Algemene kosten

5

7

17

26

Huur gebouwen

7

16

Afschrijvingen

2

6

Interest

0

2

10

24

Afschrijvingen

3

9

Interest

2

6

Kapitaalslasten bij eigendom

5

15

Personeelskosten totaal

Overige kosten totaal

Kapitaalslasten bij huur

Kosten als percentage v/d omzet Bruto bedrijfsresultaat (GOP)

72% 28%

gemiddeld

** niet zijnde huur, afschrijvingen en interest

87% 13%

20,5%

(Bedrijfsplan 2016), niet Spa Wellness Valkenswaard gerealiseerd Wellnessresort Goes Sauna Nollebos

Geldeloozepad 7-11, Goes Zwanenburgseweg 11, 4383 LW Vlissingen

m ix

te rr ei n

0 tra al 5 rs s

in tb eb ou Fo w ot in pr g( in BA tb G) eb ou Bo w uw in g( la ge M n ap s) BV O bi nn en (M BV ap O s) bi nn en (B Ge AG br ) ui ks ar ea al En bu tr it e ee n + Pa rk er en

Oudestreek 47, 9354 AD Zevenhuizen (GR)

13000

Fo ot pr

Wellnessresort de Waterlelie

Wellness, baden, tuin, beauty, fitness, 1.147.327 restaurant, hotel

op p

Spa Wellness Lomm

Rijksstraatweg 38, 5943 AB Lomm

Joure 3 km, Sneek 12 km, Heerenveen Overwegend niet-stedelijk 16 km Venlo 9 km, kleine duitse stadjes Rand woonwijk, Geldern/Nettetal/K Overwegend aan grote weg en niet-stedelijk empen 17-25 km Nee bedrijventerrein Drachten 19 km, Overwegend Assen 28 km, niet-stedelijk Groningen 29 km In landelijk gebied Nee Valkenswaard 1 km, Eindhoven 11 Vrij stedelijk bosgebied km Rand woonwijk, randNee Overwegend niet-stedelijk Goes 1 km Op bedrijventerrein Nee Overwegend Vlissingen 1 km, In bos, aan water, niet-stedelijk Middelburg 9 km Ja nabij kust

To ta le

Landelijk gebied, Ja, Friese direct aan snelweg Meren

Fu nc tie

Lig gi ng

Woudfennen 10, 8503 BA Joure

In w on e

Ad re s

Wellness & Beauty De Woudfennen

Om ge vi ng

Na am

To er ist en ge bi ed St ed el i jk ce nt ru m

km

Gegevens referentiebedrijven

1900

1850

1,75

3237,5

3325

3800

Footprint is excl. enkele kleine bijgebouwtjes en in de BAG incl woonhuis. Bouwlagen: Hotel heeft er echt 2, 5000 rest heeft 1+ grote kap

Wellness, baden, tuin, 4.448.021 beauty, restaurant

7400

1587

1200

1,6

1920

2539

3650

Helft à tweederde van de bebouwing heeft een verdieping. Capaciteit van 250 gasten. 61 1770 parkeerplaatsen.

Wellness, baden, tuin, 1.383.128 beauty, restaurant

10350

1815

950

2

1900

3630

4300

3800 Footprint is excl. enkele kleine bijgebouwtjes en in de BAG incl woonhuis

20000

2500

1,4

3500

6000

8000 250 parkeerplaatsen

3380

1,1

3718

850

7000 Let op: BVO en footprint zijn incl. kinderopvang en sportschool Fitland!

3250

1,8

5850

Wellness, baden, tuin, 3.329.335 beauty, restaurant Wellness, baden, tuin, beauty, restaurant 1.307.862

6500

Bouwkosten hotel

Hotel 4 sterren

BOUWKOSTEN

BASIS

LAAG

H OOG

BOUWKOSTEN

BASIS

Vrijstaand, nieuwbouw, logies- / hotelfunctie

Bouwkosten / BVO

€ 1.771,89

€ 1.468,62

€ 2.237,12

Bouwkosten / BVO

€ 1.343,76

€ 1.204,54

€ 1.589,45

Kamers minimaal 22 m², eigen badkamer met douche, bad, toilet en wastafel. Ruim entreegebied met ontvangstbalie en wachtruimte. Uitgebreide eetgelegenheid met keuken. Gebalanceerde ventilatie met airconditioning. Gasloos met warmtepomp of WKO-systeem. Totale gemiddelde oppervlakte per kamer ca. 60 m² BVO.

Bouwkosten / BIH

€ 553,72

€ 478,06

€ 665,81

Bouwkosten / BIH

€ 419,92

€ 392,10

€ 473,05

Herbouwkosten / € 1.781,42 BVO

€ 1.475,25

€ 2.253,57

€ 1.349,33

€ 1.207,24

€ 1.601,98

Bron: Bouwkostenkompas Kengetallen voor Provinvie Zeeland

Herbouwkosten / BVO

LAAG

H OOG