rvs Vaststelling integraal Streefbeeld Nollebos-Westduinpark bijlage 1 integraal streefbeeld

64 - BoschSlabbers

Variatie in boskarakters Vooral nabij de kust staat het bos onder invloed van de zoute omstandigheden en het tij. Twee maal daags perst het zoute water zich in de ondergrond. Dit heeft een grote invloed op de groeiomstandigheden aldaar. Meer richting de Van Woelderenlaan hebben deze zoute omstandigheden minder invloed op de bosontwikkeling. Spelregels: • Het Nollebos is ooit aangeplant als gemengd bos met tot op zekere hoogte meer zouttolerante bomen (spaanse aak, meidoorn, essen). Dit was een weloverwogen keuze en deze gedachtegang dient

•

•

•

meegenomen te worden bij een eventuele omvorming van de bossen; Op plekken waar dit ten goede komt van de gelaagdheid van het bos kan dunning/verjonging plaatsvinden; Variatie in verschillende boskarakters (bijv. nat-droog, open-besloten, onderbeplanting-stinzen) dient te worden nagestreefd. Dit zorgt tevens voor een hogere ecologische waarde; Veel vogels die in de Westerscheldedelta leven, komen zich tegoed doen aan de vele besachtigen/vruchtdragende vegetatie en insecten die voorkomen in het Nollebos, deze eigenschap dient te worden behouden.

Integraal streefbeeld Nollebos-Westduinpark - 65

66 - BoschSlabbers

Behoud zilte natuur Er zit een aantal veenlagen in de ondergrond waarin zout vastgelegd is. Echter, een aantal proefboringen toont aan dat de mogelijkheid van grootschalige uitbreiding van zilte natuur beperkt is. Daarom is het zaak de aanwezige zilte natuur te vrijwaren. Spelregels: • Samen met deskundigen dient een specifiek ontwikkel- en beheerplan opgesteld te worden voor de zilte natuur; • Waar mogelijk het duinkarakter versterken, zodat het gevoel van nabij de kust zijn wordt versterkt. Vooral nabij de duinen, waar een specifieke vegetatie en fauna voorkomt.

Ontwikkel de biodiversiteit De natuurwaarde van het NollebosWestduingebied is al op een goed niveau. Toch liggen er volop kansen deze nog verder te ontwikkelen (al dan niet in samenwerking met vrijwilligers). Spelregels: • Met name in het Westduinpak ligt een kans het gazon verder te ontwikkelen tot kruidenrijk grasland; • Ook is het waardevol een verdere verschraling van de grasvelden door beweiding of maaien en afvoeren van het maaisel te bewerkstelligen; • Op een aantal geschikte locaties kan een

•

•

•

•

mantel-zoom begroeiing ontwikkeld worden; Laat oude bomen staan (ten behoeve van spechten en vleermuizen) wanneer deze geen gevaar vormen voor de veiligheid; Bomen die geveld moeten worden blijven achter in het bos ten behoeve van schimmels en insecten; Snoeihout niet afvoeren, maar verwerken in takkenrillen zodat goede schuilplaatsen ontstaan voor vogels en kleine zoogdieren (evt. in samenwerking met vrijwilligers); Aanbrengen van insectenhotels, maar dan op de schaal van een park – gewoon in boomstronken of geïntegreerd in de nieuwe bebouwing.

Integraal streefbeeld Nollebos-Westduinpark - 67

6. B E B O U W I N G - SAU N A B.

De bestaande sauna in het Westduinpark is voornemens te vernieuwen en deels uit te breiden. Een sauna- en/of beauty- en wellnescentrum staat centraal waarbij verblijfsrecreatie een aanvulling vormt. Deze paragraaf geeft een overzicht van spelregels om de saunavoorziening inclusief verblijfsrecreatie op kwalitatieve wijze in te passen in het bos- en parkkarakter van het Westduinpark. Hierbij wordt geredeneerd vanuit ruimtelijke overwegingen. Wanneer deze spelregels gehanteerd worden, zal worden voldaan aan een kwalitatieve landschappelijke inpassing.

Zoekgebied Het eerder door de gemeenteraad in 2017 voorgestelde zoekgebied is ruimtelijk beoordeeld en om deze reden gewijzigd. Het zoekgebied voor bebouwing en inrichting omvat het huidige per­ceel met een uitbreiding richting het parkeerterrein. Totaaloppervlakte: ca. 6.500 m2. Er wordt daarbij uitgegaan van volledige nieuwbouw en sloop van de bestaande gebouwen. Hierdoor blijven de open delen met zichtlijnen en ruimtelijke beleving van het Nollebos-Westduinpark intact en behoudt de bebouwing zijn ligging als “eiland in het park”. De ontwikkeling vormt op deze manier geen barrière in het park en zo kan de bestaande groenstructuur de ontwikkeling op kwalitatieve wijze inpassen. Daarnaast blijft voldoende ruimte gereserveerd voor een toekomstige wandel-/fietsroute door het park.

68 - BoschSlabbers

va

nW oe

ld

er

en

open ruimte blijft intact toekomstige fietsroute

6.500m2

laa

n

Bebouwing Voor wat betreft de invulling van het zoekgebied met bebouwing gelden de uitgangspunten die zijn vastgesteld in de Kustvisie. Het gebouw dient daarbij op te gaan in het landschap. Hier zijn een reeks concrete spelregels aan gekoppeld: Spelregels: • De bebouwing bestaat uit één tot maximaal drie losse bouwvolumes met een maximum van twaalf meter boven huidig maaiveld, die samen een compacte massa vormen (ze dienen dus op korte afstand van elkaar te staan). Het bouwvolume (of bouwvolumes) bestaat uit een begane grondlaag met daarboven maximaal drie hoogteaccenten. Losse bijgebouwen zijn niet toegestaan; • Het bebouwd oppervlak begane grond (=footprint) bedraagt maximaal 50% van het zoekgebied. De 1e en 2e verdieping bedragen maximaal 40% van het bebouwde oppervlak van de begane grond; • Er dient sprake te zijn van een centrale bedrijfsmatige exploitatie als één concept.

1e/2e verdieping max. 40%

zoekgebied begane grond max. 50%

max. drie bouwlagen

Integraal streefbeeld Nollebos-Westduinpark - 69

Slo

ew

eg

A parkeren op eigen terrein

B. v oeld an W

B

eren laan

Ontsluiting en parkeren Spelregels: • De ontsluiting van de sauna en bijbehorende verblijfsrecreatie vindt bij voorkeur plaats in het verlengde van de Sloeweg, aansluitend op de bestaande rotonde aan de Burgemeester van Woelderenlaan (zie A op plankaart). In de toekomst kan zo de bestaande ontsluiting omgelegd worden (in het geval van het uitplaatsen van de tennis, zodat deze ontsluiting overbodig wordt). Mocht dit niet haalbaar blijken, dan wordt de bestaande ontsluiting gebruikt (zie B op plankaart); • Parkeren dient te worden opgelost op eigen terrein en te voldoen aan de voor de gemeen-

70 - BoschSlabbers

•

•

te geldende parkeernormen. Parkeren vindt plaats in een bebouwde voorziening, uit het zicht, volledig onder de grond over de volledige grootte van het gebouw. Het parkeren dat op basis van de geldende parkeernorm niet kan worden opgelost onder het gebouw mag worden opgelost op het bestaande parkeerterrein. Dit noodzakelijke deel van het parkeerterrein dient door de initiatiefnemer te worden aangekocht en vergroend. Rond het parkeerterrein zijn uitsluitend natuurlijke afscheidingen toegestaan.

Openbaar karakter Spelregels: • De bebouwing komt in een openbaar park en daarom is behoud van het openbare karakter van belang. Om het openbare karakter te garanderen is het uitgangspunt een alzijdig gebouw, wat concreet betekent dat het gebouw representatief is langs alle zijden; • Op de begane grond wordt een (semi-) openbare functie gerealiseerd. De bebouwing staat met de voeten in het landschap. Erfafscheidingen zoals hekwerken of muren zijn niet toegestaan. Het landschap kan worden ingezet om fraaie landschappelijke afscheidingen te maken die opgaan in de groene omgeving van het Nollebos-Westduinpark.

bron: Frans van der Geest / underdogburo K&M / Hans Bommeljé 2019

Inzetten op de kwaliteit van de plek Spelregels: • Benut de ligging in het park, aan het water en zet deze elementen in als kwaliteit voor deze ontwikkeling; • De bebouwing dient een terughoudende, sobere uitstraling te hebben en is daarmee ondergeschikt aan het bestaande bos-/ parkmilieu. De bebouwing gaat daarnaast een relatie aan met de groene buitenruimte; • Het uitgangspunt ‘dubbel groen voor rood’ geldt. Dit houdt in dat voor elke gekapte boom er twee nieuwe bomen terug moeten komen; • De initiatiefnemers dragen direct, dan wel indirect bij aan de realisatie van onderdelen van het streefbeeld.

Detaillering en materialisatie Spelregels: • De bebouwing dient te bestaan uit natuurlijke materialen, die fraai verouderen. De gevelbekleding bestaat uit hout. • Alle daken dienen als groendak uitgevoerd te worden, al dan niet gecombineerd met zonnepanelen. • De buitenruimte kent een minimum aan verhard oppervlak om het groene karakter tot aan de gevel te laten reiken.

Integraal streefbeeld Nollebos-Westduinpark - 71

B E B O U W I N G - K A N OV I J V E R, B E S TA A N D ZO E KG E B I E D

72 - BoschSlabbers

laan

Spelregels: • Het deel boven en grenzend aan het water (zone 5 meter) dient onbebouwd te zijn om het vrije zicht over de doorbraakkreek te garanderen. De cultuurhistorische beleving van de doorbraakkreek wordt hiermee opnieuw zichtbaar gemaakt.

eren

Zoekgebied Het zoekgebied “spelregels voor bebouwing en inrichting buitenruimte” bedraagt het huidige perceel van de kanovijver inclusief de huidige parkeerplaats, met een oppervlak van 3.000m2. Er wordt daarbij uitgegaan van volledige nieuwbouw en sloop van de bestaande gebouwen

oeld an W

Deze paragraaf geeft een overzicht van spelregels om de nieuwe ontwikkeling van de kanovijver inclusief eventuele verblijfsrecreatie op kwalitatieve wijze in te passen in het boskarakter van het Nollebos. Hierdoor wordt een goede landschappelijke inpassing en het openbare karakter van deze plek gegarandeerd.

B. v

De kanovijver is voornemens te vernieuwen en deels uit te breiden. Op de bestaande locatie is daarvoor een zoeklocatie aangewezen binnen de bestaande contouren van de huidige ontwikkeling (bebouwing, terras en parkeren).

ca. 3.000m2

bes

d fi taan

etsp

ad

print fo o t 2 5 % . max g uwin bebo rkeren a e n p 6 0% . x a m gebie

zoek

d

max. twee bouwlagen Bebouwing Voor wat betreft de invulling van het zoekgebied met bebouwing is ook een reeks spelregels opgesteld: Spelregels: • De bebouwing bestaat uit maximaal één volume. Het bebouwde oppervlak begane grond (=footprint) bedraagt maximaal 25% van het zoekgebied. Het oppervlak voor bebouwing en parkeren bedraagt maximaal 60% van het zoekgebied; • De bebouwing bestaat uit maximaal twee bouwlagen (zonder kap) en het volume heeft een compacte opbouw. Daarnaast dient de bebouwing te worden geconcentreerd aan de zijde van het fietspad; • Het uitgangspunt is een dagrecreatieve

•

• •

functie, waarbij aanvullende verblijfsrecreatie in het hoofdgebouw mogelijk is mits dit een aantoonbare toegevoegde waarde voor de bedrijfsvoering heeft. De voorkeur gaat uit naar een speeltuin met horecavoorziening, of een concept gekoppeld aan outdoor sporten eventueel met een verblijfsfunctie in het familiesegment; Een concept gekoppeld aan outdoor sporten met een verblijfsfunctie in het “familiesegment” zoals groepsaccommodatie of hostel wordt voor deze locatie als meest passend gezien; Er dient sprake te zijn van een centrale bedrijfsmatige exploitatie als één concept; Wat betreft de invulling van het zoekgebied gelden de uitgangspunten van de Zeeuwse Kustvisie.

Parkeren spelregels: • Wat betreft parkeren dient dit te worden opgelost op eigen terrein en er dient te worden voldaan aan de geldende parkeernormen; • De parkeerplaats krijgt een groene inrichting, waarbij gesloten verhardingen tot een minimum zijn beperkt. Het groene parkkarakter staat hierbij voorop.

Integraal streefbeeld Nollebos-Westduinpark - 73

parkeren terras

WC

Openbaar karakter Spelregels: • De bebouwing komt in een openbaar park en daarom is behoud van het openbare karakter van belang. Om het openbare karakter te garanderen is het uitgangspunt een alzijdig gebouw, achterzijden richting het park zijn daarbij niet toegestaan; • De begane grond dient voor het overgrote deel (minimaal 50%) te worden ingevuld met (semi-)openbare functies zoals horeca. Er dient daarnaast te worden voorzien in faciliteiten voor sporters zoals verzamelplaats, wasgelegenheid (voor fietsen e.d.) en douche/wc.

74 - BoschSlabbers

continu

e groen

e o e ve

r

vrije

lijn o zicht

ve r h

et wa

ter

Inzetten van de kwaliteit van de plek Spelregels: • De huidige locatie van de kanovijver met de directe ligging aan de doorbraakkreek kent verschillende kwaliteiten. Om deze verder te versterken dienen zichtlijnen over het water vrij gehouden te worden van bebouwing en obstakels. De mogelijkheid van een terras aan het water, gericht op het zuiden dient te worden benut; • Daarnaast staat de bebouwing met de voeten in het landschap. Plaatsing van erfafscheidingen is niet toegestaan. Landschappelijke elementen kunnen wel worden gebruikt als erfafscheiding; • Het uitgangspunt ‘dubbel groen voor rood’ geldt. Dit houdt in dat voor elke gekapte boom er twee nieuwe bomen terug moeten komen; • De initiatiefnemers dragen direct, dan wel indirect bij aan de realisatie van onderdelen van het streefbeeld.

Detaillering en materialisatie Spelregels: • Op deze locatie past een bebouwing die bestaat uit een uitnodigende architectuur. De gedachte is dat dit passend is voor de functie en dat het een verrijking vormt voor het bestaande bos-/parkmilieu; • Daarnaast dient de bebouwing te bestaan uit natuurlijke materialen. In ieder geval dient de gevelbekleding te bestaan uit hout. Op deze wijze wordt de bebouwing van sauna en kanovijver familie van elkaar. De buitenruimte kent een minimum aan verhard oppervlak zodat het landschap tot aan de gevel reikt.

Integraal streefbeeld Nollebos-Westduinpark - 75

B E B O U W I N G - K A N OV I J V E R, A LT E R N AT I E V E LO CAT I E

B.

Om een betere verbinding te maken tussen het Nollebos en de boulevard introduceren wij een alternatieve locatie voor de Kanovijver op de plek van de huidige parkeerplaats ‘strand Vlissingen’. Hier ligt een kans om een aantrekkelijke overgang te creëren tussen de stad en het NollebosWestduingebied.

va n oe W ld er en laa n

Zoekgebied Het zoekgebied op deze alternatieve locatie is 3.450m2. Op deze locatie ligt een grote kans om de verbinding tussen boulevard en Nollebos sterk te verbeteren. De locatie van de huidige kanovijver komt daarmee vrij, waar vervolgens de parkeerplaatsen die verdwijnen gecompenseerd kunnen worden. Deze parkeerplaatsen dienen goed bereikbaar te zijn door de aanleg van een wandelpad.

76 - BoschSlabbers

3.450m2

b pa esta rke an d er ter e rei n footprin t max. 35 %

gebi zoek

ed

max. twee bouwlagen

Bebouwing Voor wat betreft de invulling van het alternatieve zoekgebied met bebouwing is ook een reeks spelregels opgesteld: Spelregels: • De bebouwing dient ook op deze locatie slechts te bestaan uit één volume; • Het bebouwd oppervlak begane grond (=footprint) bedraagt maximaal 35% van het zoekgebied; • De bebouwing bestaat uit maximaal twee bouwlagen, zonder kap en het volume heeft een compacte opbouw; • Het uitgangspunt is een dagrecreatieve functie, waarbij aanvullende verblijfsre-

•

• •

creatie in het hoofdgebouw mogelijk is mits dit een aantoonbare toegevoegde waarde voor de bedrijfsvoering heeft. De voorkeur gaat uit naar een speeltuin met horecavoorziening, of een concept gekoppeld aan outdoor sporten eventueel met een verblijfsfunctie in het familiesegment; Voor de geplande buitenactiviteiten (bijvoorbeeld een terras en/of speelvoor­ zieningen) dient voldoende ruimte beschikbaar te blijven; Er dient sprake te zijn van een centrale bedrijfsmatige exploitatie als één concept; Wat betreft de invulling van het zoekgebied gelden de uitgangspunten van de Zeeuwse Kustvisie.

Parkeren Spelregels: • Parkeren dient opgelost te worden volgens de geldende parkeernorm en op eigen terrein; • Een eventueel benodigde restcapaciteit voor het parkeren wordt aangelegd op de bestaande locatie Kanovijver; • De bestaande openbare parkeerplaats (P-Nollebos) binnen het zoekgebied wordt tevens volledig gecompenseerd op de huidige locatie van de Kanovijver; • Hierbij hoort een groene inrichting, waarbij gesloten verhardingen tot een minimum zijn beperkt. Wanneer er geen auto’s geparkeerd staan domineert het parkkarakter boven de parkeerfunctie.

Integraal streefbeeld Nollebos-Westduinpark - 77

WC

Openbaar karakter Spelregels: • De bebouwing komt in een openbaar park en daarom is behoud van het openbare karakter van belang. Om het openbare karakter te garanderen is het uitgangspunt een alzijdig gebouw, achterzijden richting het park zijn daarbij niet toegestaan; • De begane grond dient voor het overgrote deel (minimaal 50%) te worden ingevuld met (semi-)openbare functies zoals horeca. Er dient daarnaast te worden voorzien in faciliteiten voor sporters zoals verzamelplaats, wasgelegenheid (voor fietsen e.d.) en douche/wc.

78 - BoschSlabbers

Inzetten op de kwaliteit van de plek Spelregels: • De bebouwing staat met de voeten in het landschap. Erfafscheidingen zijn niet toegestaan. Het landschap kan worden ingezet om fraaie landschappelijke afscheidingen te maken die opgaan in de groene omgeving van het Nollebos-Westduinpark; • De speelvoorziening wordt middels landschappelijke barrières zoals water en beplanting afgeschermd; • De ligging aan het water wordt benut; • Het uitgangspunt ‘dubbel groen voor rood’ geldt. Dit houdt in dat voor elke gekapte boom er twee nieuwe bomen terug moeten komen; • De initiatiefnemers dragen direct, dan wel indirect bij aan de realisatie van onderdelen van het streefbeeld.

Detaillering en materialisatie Spelregels: • Op deze locatie past een bebouwing die bestaat uit een uitnodigende architectuur. De gedachte is dat dit passend is voor de functie en dat het een verrijking vormt voor het bestaande bos-/parkmilieu; • Daarnaast dient de bebouwing te bestaan uit natuurlijke materialen. In ieder geval dient de gevelbekleding te bestaan uit hout. Op deze wijze wordt de bebouwing van sauna en kanovijver familie van elkaar. De buitenruimte kent een minimum aan verhard oppervlak zodat het landschap tot aan de gevel reikt.

Integraal streefbeeld Nollebos-Westduinpark - 79

©

Dit werk is auteursrechtelijk beschermd.

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever en BoschSlabbers Tuin- en Landschapsarchitecten B.V. (hierna: “BoschSlabbers”). BoschSlabbers heeft bij haar werkzaamheden de zorgvuldigheid in acht genomen die van haar kan worden verwacht. Aan de getoonde informatie in deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Op onze werkzaamheden zijn de voorwaarden van toepassing zoals vastgelegd in De Nieuwe Regeling 2005 (DNR 2005). BoschSlabbers heeft met zorgvuldigheid de beelden in deze publicatie geselecteerd. Het kan voorkomen dat niet alle rechthebbenden van de gebruikte beelden zijn achterhaald. Belanghebbenden worden verzocht contact op te nemen met BoschSlabbers.

Den Haag 1e Sweelinckstraat 30 2517 GD Den Haag T 070 3554407 denhaag@bsla.nl

Middelburg Oude Vlissingseweg 1 4336 AA Middelburg T 0118 592288 middelburg@bsla.nl

Maarn Landgoed Plattenberg – Het Koetshuis Amersfoortseweg 38 3951 LC Maarn T 0118 592288

b o schs l ab b er s. n l