rvs Vaststelling bestemmingsplan 'Scheldekwartier, Timmerplein' bijlage 2 bijlagenboek

OMGEVINGSPLAN ZEELAND 2018

De provincie sluit op het gebied van de vrijetijdseconomie en verblijfsrecreatie aan bij de Zeeuwse kustvisie uit 2016. Specifiek voor hotelontwikkeling ziet de provincie mogelijkheden voor de realisatie van nieuwe hotels in het luxere

23 Zeeuwse kustvisie, samen sterk voor de Zeeuwse kust, 26-06-2017

34

BEHOEFTE HOTEL

segment, waarbij sprake moet zijn van concentratie in stedelijke en toeristische gebieden. OMGEVINGSVERORDENING ZEELAND 2018

In de Omgevingsverordening Zeeland 2018 zijn onder andere regels op het gebied van ruimte opgenomen, ook specifiek voor verblijfsrecreatie, inclusief hotels. Het provinciale beleid is gericht op de (selectieve) groei van de hotelsector. Nieuwe verblijfsrecreatie of uitbreiding van een verblijfsrecreatie(terrein) is uitsluitend toegelaten in aangewezen badplaatsen, en met inachtneming van de overige bepalingen van deze verordening. Vlissingen is een van de aangewezen badplaatsen. GEMEENTELIJK BELEID •

• •

•

•

Het Scheldekwartier is in de structuurvisie Vlissingen aangemerkt als gemengd stedelijk gebied. De ontwikkeling van de Zeelandtoren draagt, met al haar verschillende stedelijke functies, bij aan deze visie. Gemeente Vlissingen beschouwt de maritieme verblijfslocaties nadrukkelijk als ‘unique selling point’ voor stad en regio. Vlissingen biedt unieke mogelijkheden om te overnachten aan zee. Er is een groot aantal hotels gelegen aan de boulevards, waardoor je vanuit je kamer de zee kunt zien, horen en ruiken. Vlissingen heeft de ambitie om de capaciteit van deze maritieme verblijfsmogelijkheden verder uit te breiden. Dit kan zowel door de uitbreiding van bestaande maritieme accommodaties als de ontwikkeling van nieuwe overnachtingsmogelijkheden aan de kust.24 Verder kent Zeeland relatief weinig (luxe) hotelkamers, ontwikkeling van hotelkamers in het luxe segment is kansrijk door de verwachte toename in vraag hiernaar en het (zeer) beperkte aanbod, ook in de omgeving van Vlissingen25. Kansen liggen er voor Vlissingen in het bieden van kwalitatief onderscheidende producten (verblijfsaccommodaties). Onderscheidend in ligging, sfeer, omgevingskwaliteit en kwaliteit van het aanbod. Dit zal vorm moeten krijgen in opwaardering van het bestaande aanbod en het realiseren van nieuwe, unieke verblijfsaccommodaties. 26

CONCLUSIE

Provincie, regio en gemeente streven naar een kwalitatieve verbetering van verblijfsrecreatie, om zo een aantrekkelijke en complete bestemming voor recreanten en toeristen te worden. Er blijkt in Vlissingen een 24 Beleidsnota toerisme, gemeente Vlissingen, p. 7, 2010 25 Structuurvisie Vlissingen, 2013 26 Visie en ambitie op Verblijfsaccommodaties Vlissingen, Stec Groep en gemeente Vlissingen, 7 februari 2019. Nog

niet vastgesteld.

BEHOEFTE HOTEL

35

ondervertegenwoordiging in het viersterrensegment: slechts 2 van de 22 hotels kennen vier sterren (zie paragraaf 4.4). Een hotel met (indicatief) 45 tot 100 hotelkamers in het viersterren-plus segment draagt bij aan de kwalitatieve ambities van de provincie, regio en gemeente.

4.3 VRAAG Zeeland is een belangrijke vakantieprovincie. In 2017 telde Zeeland ruim 10 miljoen overnachtingen: 47,7% betreft overnachtingen van Nederlandse gasten en 52,3% overnachtingen van buitenlanders (Duitsers en Belgen voorop).27 AANTAL GASTEN EN OVERNACHTINGEN PROVINCIE ZEELAND

De hotelmarkt in de provincie Zeeland ontwikkelt zich positief, maar de groei is minder sterk dan de landelijke trend: • De groei van het aantal (toeristische) overnachtingen in de provincie Zeeland is gestegen met 11%. Landelijk (excl. Amsterdam) is de groei 27%. • Het aantal (toeristische) gasten dat overnacht in een hotel in Zeeland is tussen 2012 en 2017 gestegen met 19%. Landelijk (excl. Amsterdam) is de groei 33%. Het aantal zakelijke overnachtingen in de provincie Zeeland is in de periode 2012-2017 gestegen met 3%.28 Dit is lager dan het landelijk gemiddelde van 22%. GASTEN

OVERNACHTINGEN

ZAKELIJKE OVERNACHTINGEN

Provincie Zeeland

+19%

+11%

+3%

Nederland (excl. Amsterdam)

+33%

+27%

+21%

Nederland

+36%

+34%

+22%

TABEL 15 GROEI GASTEN EN (ZAKELIJKE) OVERNACHTINGEN PERIODE 2012-2017 Bron: CBS, 2019

HUIDIG FUNCTIONEREN HOTELS ZEELAND

De Zeeuwse hotelmarkt functioneert momenteel goed. Op alle indicatoren scoort de provincie Zeeland (bovengemiddeld) goed: • Bezettingsgraad: De gemiddelde bezettingsgraad in de provincie Zeeland is met 73,8% een fractie hoger dan het landelijk gemiddelde (exclusief Amsterdam en Schiphol) van 72,0%. • Gemiddelde kamerprijs: De gemiddelde kamerprijs in de provincie Zeeland is gelijk aan het landelijk gemiddelde (exclusief Amsterdam en Schiphol). Gemiddeld betaal je in de provincie Zeeland € 91 voor een hotelkamer.

27 Kenniscentrum Kusttoerisme. 28 In bijlage 1 zijn de absolute aantallen opgenomen

36

•

BEHOEFTE HOTEL

De RevPAR29 (= de opbrengst per hotelkamer): Deze ligt in de provincie Zeeland met € 67 per kamer, een fractie hoger dan het landelijk gemiddelde (exclusief Amsterdam en Schiphol) van € 66 per kamer. BEZETTINGSGRAAD 2017

GEM. KAMERPRIJS 2017

REVPAR

Zeeland

73,8%

€ 91

€ 67

Nederland (excl. A’dam en Schiphol)

72,0%

€ 91

€ 66

TABEL 16 FUNCTIONEREN HOTELS IN ZEELAND EN NEDERLAND Bron: Hosta, 2018

4.4 AANBOD HUIDIG AANBOD •

•

In het onderzoeksgebied liggen 134 hotels met 2.061 kamers. In de gemeente Vlissingen zijn momenteel 22 hotels gevestigd met gezamenlijk 351 kamers, gemiddeld 16 kamers per hotel. De hotels in Vlissingen en het onderzoeksgebied zijn relatief klein. Landelijk ligt het gemiddelde aantal kamers/hotel met 35 bijna twee maal zo hoog.

GEMEENTE VLISSINGEN

REGIO TOT 20 AUTOMIN. (INCL. VLISSINGEN)

NEDERLAND

Hotels

22

134

3.761

Kamers

351

2.547

131.850

Kamers/hotel

16

19

35

TABEL 17 AANTAL HOTELS EN HOTELKAMERS IN GEMEENTE VLISSINGEN, REGIO EN NEDERLAND Bron: HorecaDNA, februari 2019 (Aanbod Vlissingen en regio) & CBS statline 2019 (Aanbod Nederland)

29 Revenu per available room, oftewel opbrengst per kamer (berekening: bezettingsgraad * gemiddelde kamerprijs)

bron: Hosta, 2018

BEHOEFTE HOTEL

37

FIGUUR 9 AANBOD HOTELS IN REGIO VLISSINGEN Bron: Bureau Stedelijke Planning; Horeca DNA, 2019

Typering hotelaanbod • Type: het merendeel van de 22 hotels in de gemeente Vlissingen (6) betreft een pension/kamerverhuurbedrijf of een hotel-restaurant (5). • Aantal kamers: Het gros van het aanbod (14 van de 22) bestaat uit kleine hotels met 1-20 kamers (63%). Het grootste hotel is een relatieve uitschieter met 68 kamers (Hotel Amadore met 4-sterren). • Sterrenclassificatie: Bij 14 van de 22 hotels in Vlissingen is geen sterren classificatie aanwezig (63%). Verder zijn er 6 driesterrenhotels (28%) en 2 viersterrenhotels (9%). PLANCAPACITEIT30

In de gemeente Vlissingen spelen twee harde hotelinitiatieven: • Timmerfabriek, Scheldekwartier: In de voormalige meubelwerkplaats (rijksmonument) voor scheepsinterieur zijn plannen voor een duurzaam viersterren-plushotel met circa 60 kamers. De omgevingsvergunning is

30 Diverse bronnen waaronder: Visie en ambitie op Verblijfsaccommodaties Vlissingen, februari 2019; Timmerfabriek

Vlissingen: transformatie tot themahotel komt dichterbij, PNZ Zeeland, oktober 2018; Vertrouwensbreuk tussen bewoners en wethouder over hoteltorens op Arsenaalplein Vlissingen, PNZ Zeeland, november 2018; Actiegroep Nollebos wil ‘zoekgebied’ vakantiehuisjes van tafel, PNZ Zeeland, januari 2019

38

•

BEHOEFTE HOTEL

hiervoor inmiddels verleend. Ook zijn er een zakelijk restaurant, flex werkplekken en short stay (zakelijk) voorzien. Hotel Britannia: Op de locatie van het oude Britannia hotel, aan de boulevard, wordt een nieuw viersterrenhotel gebouwd met circa 100 hotelkamers en 75 (hotel)appartementen. Ook komen er diverse zalen en een restaurant.

Daarnaast zijn onderstaande zachte plannen bekend: • Arsenaalplein: Op de huidige plek van het vermaakscentrum Carrousel in het centrum van Vlissingen zijn plannen voor een hotel met 128 kamers. De ontwikkeling is nog niet mogelijk in het bestemmingsplan (zachte plancapaciteit). Ook is de realisatiekans onzeker. • Nollebos/Westduin: in het stadspark van Vlissingen zijn plannen voor de bouw van verblijfsaccommodaties in de omgeving van het saunacomplex. De ontwikkeling is nog niet mogelijk in het bestemmingsplan (zachte plancapaciteit). Er is veel weerstand tegen de plannen. De realisatiekans is dan ook onzeker.

4.5 BEHOEFTE Voor de behoefte is een onderscheid gemaakt in een kwantitatieve behoefte en kwalitatieve behoefte. Voor de kwantitatieve behoefte zijn twee bronnen gebruikt: een berekening volgens de methodiek van Bureau Stedelijke Planning voor het gehele onderzoeksgebied en een behoefteberekening uitgevoerd in opdracht van de gemeente Vlissingen31. KWANTITATIEVE BEHOEFTEBEREKENING BUREAU STEDELIJKE PLANNING

In Tabel 18 zijn de uitkomsten van de kwantitatieve toets weergegeven. In bijlage 2 zijn de onderleggers voor deze berekening opgenomen. PARAMETER

AANTAL

AANTAL

(BEZETTING VAN 65%)

(BEZETTING VAN 60%)

Huidige vraag (kamers * bezetting * 365 dagen)

686.085

686.085

Toekomstige vraag 2027 (huidige vraag * verwachte groei per jaar van 3%)

922.041

922.041

Marktruimte (toekomstige vraag / 365 / 60%-65%32)

3886

4210

Huidig aanbod

2.547

2.547

Uitbreidingsruimte (marktruimte – huidig aanbod)

1.339

1.663

Plancapaciteit (relevante (harde) plancapaciteit)

415

415

Kwantitatieve behoefte (uitbreidingsruimte – plancapaciteit) (afgerond)

925

1.250

TABEL 18 KWANTITATIEVE BEHOEFTE HOTELKAMERS TOTALE ONDERZOEKSGBIED (PRIMAIR + SECUNDAIR) Bron: Bureau Stedelijke Planning 31 Visie en ambitie op Verblijfsaccommodaties Vlissingen, Stec Groep en gemeente Vlissingen, 7 februari 2019. Nog

niet vastgesteld 32 Het gemiddelde break-even-point, het punt waar de totale opbrengsten gelijk zijn aan de totale uitgaven, ligt overigens lager, op zo’n 50% bezettingsgraad.

BEHOEFTE HOTEL

•

•

•

•

39

In totaal is er de komende 10 jaar een uitbreidingsruimte van circa 1.350 tot 1.650 kamers in het totale onderzoeksgebied (Vlissingen, Middelburg, Veere, Noord-Beveland, Goes, Borsele en Kapelle). Daar moet de relevante (harde) plancapaciteit in worden verdisconteerd. In Vlissingen zijn dat twee plannen: Hotel Britannia (100 hotelkamers) en de Timmerfabriek (60 hotelkamers). Voor de overige gemeenten in het onderzoeksgebied (Middelburg, Veere, Noord-Beveland, Goes, Borsele en Kapelle) is gebruik gemaakt van data uit hotelplannen.nl. Het gaat om vier plannen waarvan hotelkamers bekend zijn, met in totaal 255 kamers. De totale plancapaciteit voor het primaire en secundaire onderzoeksgebied komt uit op 415 kamers (berekening: 160 in primair +.255 in secundair). De uitbreidingsruimte minus de relevante (harde) plancapaciteit is de kwantitatieve behoefte. In totaal gaat het om 925 tot 1.250 kamers in het totale onderzoeksgebied (berekening: 1.350 tot 1.650 -/- 415). Een hotel in de Zeelandtoren past (ruim) binnen de becijferde behoefte in het onderzoeksgebied. Vlissingen kan meer dan fair share (op basis van huidig aandeel aan hotelkamers in het totale onderzoeksgebied) claimen, omdat het een van de aangewezen plaatsen is waar nog hotelontwikkeling mogelijk is, terwijl in verschillende gebieden in de Zeeuwse Kustregio een hotel-/ verblijfsaccommodatiestop is afgekondigd.

GEMEENTE VLISSINGEN

De gemeente Vlissingen heeft een indicatieve behoefteberekening naar hotelkamers voor de komende tien jaar laten uitvoeren.33 PARAMETER

HOTELKAMERS VLISSINGEN

Autonome behoefte (t/m 2027)

175 tot 210 kamers

Indicatieve regionale toevloeiing

100 tot 200 kamers

Totale uitbreidingsruimte

275 tot 410 kamers

Plancapaciteit (relevante (harde) plancapaciteit) Kwantitatieve behoefte (uitbreidingsruimte – plancapaciteit)

160 115-250

TABEL 19 BEHOEFTE HOTELKAMERS GEMEENTE VLISSINGEN (MET REGIONALE TOEVLOEIING) Bron: Visie en ambitie op Verblijfsaccommodaties, Stec Groep en gemeente Vlissingen, 2019 – nog niet vastgesteld; bewerking Bureau Stedelijke Planning

De belangrijkste conclusies luiden als volgt: • Voor de periode tot 2027 is er een autonome kwantitatieve behoefte aan 175 tot 210 nieuwe hotelkamers in Vlissingen. • Door regionale uitgangspunten en afspraken in de Zeeuwse Kustvisie (onderscheidend aanbod bieden) kan er in Vlissingen mogelijk extra aanbod van hotelkamers worden toegevoegd. Vlissingen is de enige kuststad in 33 Visie en ambities op verblijfsaccommodaties Vlissingen, Stec Groep en gemeente Vlissingen, 7 februari 2019. Nog

niet vastgesteld.

40

•

•

BEHOEFTE HOTEL

Zeeland, waardoor er kansen liggen in het bieden van kwalitatief onderscheidende verblijfsaccommodaties in een stedelijke omgeving. Daarnaast is Vlissingen ook aangemerkt als badplaats waar verblijfsrecreatie mag worden ontwikkeld. Bovendien is in verschillende gebieden in de Zeeuwse Kustregio een hotel-/ verblijfsaccommodatiestop afgekondigd. Op de geraamde behoefte zal mogelijk dan ook nog een plus ontstaan. Hoe groot deze plus is, is niet geheel te bepalen. Stec gaat uit van een toevloeiing vanuit de regio van circa 5-10%, waarmee een extra behoefte van circa 100 tot 200 kamers ontstaat. De gemeente Vlissingen gaat uit van een totale uitbreidingsvraag van circa 300 tot 400 nieuwe hotelkamers voor de komende 10 jaar. Rekening houdend met de harde relevante plancapaciteit van 160 kamers bedraagt de kwantitatieve behoefte 115 tot 250 hotelkamers in de gemeente Vlissingen. Het beoogde hotel Zeelandtoren past (ruim) binnen deze behoefte.

KWALITATIEVE BEHOEFTE

Naast de kwantitatieve behoefte speelt ook de kwalitatieve behoefte een rol. Hotelgasten kiezen hun hotel vanwege de locatie, het concept, de gunstige prijskwaliteitverhouding en de aanwezige faciliteiten. Bijzondere kwalitatieve aspecten leiden over het algemeen tot extra vraag. Specifiek voor de Zeelandtoren geldt dat er sprake is van bijzondere locatiekwaliteiten, een onderscheidend concept en ruime faciliteiten. In onderstaande tabel zijn deze aspecten nader toegelicht. Locatie

•

(kwaliteiten)

Locatie nabij centrum van Vlissingen. De Zeelandtoren ligt tussen het centrum en het intercitystation Vlissingen. Het centrum ligt op ongeveer 500 meter loopafstand en het station op ongeveer 1,5 kilometer. Ook is de locatie goed bereikbaar met de auto.

•

Aantrekkelijke regio voor toeristen. Vlissingen is de enige stedelijke kustplaats in Zeeland. Daarnaast ligt de stad gunstig ten opzichte van provinciehoofdstad Middelburg en de andere (historische) kustplaatsen op Walcheren.

Onderscheidend •

Onderscheidend concept: De Zeelandtoren biedt een (groot)stedelijke

concept

uitstraling, relatief luxe accommodaties (viersterren) en een uitgebreid voorzieningenpakket. •

Kwalitatief segment: Van de 22 hotels zijn er slechts 2 met vier sterren (en geen met vijf). De Zeelandtoren richt zich op het viersterren-plussegment en is een toevoeging op het bestaande hotelaanbod in Vlissingen en Zeeland.

•

Zeezicht: Door het ontwerp van de Zeelandtoren hebben veel van de hotelkamers zeezicht.

•

Professionele exploitatie: Vlissingen kent veel kleine hotels/pensions/kamerverhuur: 14 van de 22 hebben minder dan 20 kamers. De Zeelandtoren zal door een professionele hoteloperater worden geëxploiteerd. Naast het hotel zal de operator vermoedelijk ook

BEHOEFTE HOTEL

de andere faciliteiten exploiteren (horeca, wellness en skybar, zie volgend). Faciliteiten

•

Horeca. In de Zeelandtoren is een restaurant voorzien. Het restaurant richt zich zowel op gasten van het hotel als inwoners uit Vlissingen en de regio. Het restaurant krijgt een kwalitatief hoogstaande uitstraling, passend bij de Zeelandtoren.

•

Wellness met skybar. In het gebouw zijn wellnessvoorzieningen met skybar voorzien. Dit is uniek voor Vlissingen en Zeeland.

TABEL 20 ASPECTEN VAN INVLOED OP KWALITATIEVE BEHOEFTE AAN HOTELKAMERS

CONCLUSIE: KWANTITATIEF EN KWALITATIEF RUIM VOLDOENDE BEHOEFTE

Met een totale kwantitatieve behoefte van 925 tot 1.250 kamers in het totale onderzoeksgebied en van 115 tot 250 kamers in Vlissingen (rekening houdend met de relevante plancapaciteit) is de voorgenomen hotelontwikkeling Zeelandtoren ruimschoots te motiveren. Ook kwalitatief is de hotelontwikkeling in de Zeelandtoren goed te motiveren. De hotelontwikkeling onderscheidt zich door het bieden van (groot)stedelijke uitstraling, luxere accommodaties (viersterren) en een uitgebreid voorzieningenpakket geïntegreerd in een iconische toren.

41

42

QUICK SCAN BEHOEFTE WELLNESS

5 QUICK SCAN BEHOEFTE WELLNESS

Op de bovenste verdieping van de Zeelandtoren zijn wellness en een skybar voorzien. In totaal gaat het om circa 400 m² bvo. In deze Quick scan gaan wij in op de behoefte aan wellness in dit concept. Wellness is zowel bedoeld voor de gebruikers als bezoekers van de Zeelandtoren.

5.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED De koopmoeitebereidheid geeft aan hoe lang een bezoeker bereid is te reizen voor een bezoek. Voor bezoekers van wellnesscentra is de koopmoeitebereidheid gemiddeld 35 tot 50 minuten34. Om die reden is voornamelijk het aanbod binnen 35-50 minuten van de projectlocatie relevant. Dit komt globaal neer op de gehele provincie Zeeland en een deel van West-Brabant35.

5.2 BELEIDSANALYSE De belangrijkste beleidsuitgangspunten voor wellness zijn: • Het maken van een kwaliteitsslag in de Zeeuws kustregio op het gebied van toerisme. Er moet meer onderscheidend aanbod komen door integratie van concepten en unieke recreatiemogelijkheden 36. • De gemeente Vlissingen wil meer inspelen op de vraag naar luxeproducten onder toeristen zoals de wellnesssector (o.a. sauna’s en schoonheidsbehandelingen)37. • Zeeuwen geven van alle uitstapjes buiten hun provincie het meeste geld uit aan wellness38. • Het inspelen op de toenemende vergrijzing (ook onder toeristen) is een belangrijke reden om op wellness in te zetten volgends de gemeente Vlissingen. De (seniore) toerist wil graag zorg en wellness geïntegreerd in één accommodatie39.

34 Heavy users (meer dan 40 bezoeken per jaar) zijn bereid 36 minuten te rijden. Light users (1-12 bezoeken per jaar)

zijn bereid 47 minuten te rijden. Bron: Het Nationaal Saunabezoekers onderzoek, Van Spronsen, 2017 35 De gemeenten Bergen op Zoom, Roosendaal, Steenbergen en Woensdrecht 36 Zeeuwse Kustvisie, oktober 2017 37 Beleidsnotitie toerisme gemeente Vlissingen 2011-2015, p. 17 38 Beleidsnotitie toerisme gemeente Vlissingen 2011-2015, p. 19 39 Beleidsnotitie toerisme gemeente Vlissingen 2011-2015, p. 23

QUICK SCAN BEHOEFTE WELLNESS

43

5.3 VRAAG INWONERS •

•

•

Bezoekparticipatie: In de periode 2010-2016 is de bezoekparticipatie in de wellness-sector met maar liefst 38,5% toegenomen. Steeds meer Nederlanders maken dus gebruik van de sauna. Uit de meest recente cijfers blijkt dat 10,4% van de Nederlandse bevolking in 2016-2017 minimaal één of meerdere keren per jaar een sauna heeft bezocht. Dit komt neer op circa 1,8 miljoen saunabezoekers in Nederland. Bezoekfrequentie: Gemiddeld gaan Nederlandse saunabezoekers, 8,9 keer per jaar naar de sauna (bezoekfrequentie). Dit is een lichte daling ten opzichte van 2010 (10,3 keer per jaar). Nederlands gaan dus gemiddeld minder vaak naar de sauna. Kortom: steeds meer Nederlanders maken gebruik van de sauna, maar gaan gemiddeld wel minder vaak. In het verzorgingsgebied tot 50 autominuten wonen in totaal ongeveer 570.000 inwoners40. Ervan uitgaande dat 10,4% van de inwoners minimaal één keer per jaar een bezoek aan een wellnesscentrum brengt, zijn dat ongeveer 59.300 saunabezoekers41. Deze bezoekers brengen per jaar naar verwachting 527.600 keer een bezoek aan een wellnesscentrum42.

VERBLIJVERS • •

Er is ook enige toevloeiing te verwachten van verblijfstoeristen in de provincie Zeeland. In 2017 telde Zeeland ruim 10 miljoen overnachtingen. De Nederlandse kustgebieden worden relatief veel bezocht door oudere bezoekers (55+ groep) met een bovengemiddeld inkomen 43. De 55+ bezoekers zijn vaak op zoek naar zorg en wellness arrangementen geïntegreerd in hun verblijf. Door de vergrijzing zal dit aandeel alleen maar toenemen.

5.4 AANBOD •

Er zijn naar schatting 140 tot 150 (middel-) grote openbare wellnesscentra in Nederland44. In de regio tot 50 autominuten rond Vlissingen zijn momenteel zeven openbare wellnesscentra gevestigd, waarvan vijf in de provincie Zeeland en twee in West-Brabant45.

40 De gehele provincie Zeeland en de Brabantse gemeenten Roosendaal, Bergen op Zoom, Woensdrecht en

Steenbergen. 41 Berekening: 570.000 inwoners verzorgingsgebied * 10,4% potentiele saunabezoekers 42 Berekening: 59.280 saunabezoekers * 8,9 gemiddelde bezoekfrequentie 43 CBS, 2019 44 Fitnessbedrijven en zwembaden met saunafaciliteiten, spa’s en thermen zonder sauna, hotels met wellness exclusief toegankelijk voor hotelgasten, privé-sauna’s, gay-sauna’s en alle overige bedrijven die sauna bieden als nevenactiviteit, zijn niet meegenomen in deze 142 bedrijven. 45 Van Spronsen, Wellnesscentrum in Beeld, 2016

44

QUICK SCAN BEHOEFTE WELLNESS

•

De bestaande wellnesscentra in de regio zijn in veel gevallen onderdeel van een hotel of bungalowpark, waardoor de toegankelijkheid voor niet-gasten beperkt is. Het enige wellnesscentrum in omgeving Vlissingen en Middelburg (Thermen & Beauty Zeeland) heeft recentelijk haar deuren gesloten.

•

FIGUUR 10 HET VERZORGINGSGEBIED BINNEN 50 AUTOMINUTEN VANAF DE ZEELANDTOREN Bron: PDOK-achtergrondkaart & Google Maps. Bewerkt door Bureau Stedelijke Planning.

Plancapaciteit • Hotel Britannia: In de herontwikkeling van Hotel Britannia zijn naast hotelkamers en appartementen ook een restaurant en mogelijk ook fitness en wellness voorzien. De exacte invulling hangt af van de exploitant 46.

5.5 BEHOEFTE KWANTITATIEF • •

De provincie Zeeland heeft een saunadichtheid van 1,31 per 100.000 inwoners. Dit is hoger dan het landelijk gemiddelde van 0,84. Verklaring voor de hoge dichtheid is het sterk toeristische profiel van de provincie Zeeland. Ook heeft Zeeland relatief veel ruimte en rustige plekken. Dit past goed bij wellness- en saunacomplexen.

46 Omgevingsvergunning hotel Britannia:

https://gemeenteraad.vlissingen.nl/fileadmin/user_upload/07182018_RIB_omgevingsvergunning_hotel_Britannia.pdf

QUICK SCAN BEHOEFTE WELLNESS

GEBIED

45

DICHTHEID PER 100.000 INW.

Provincie Zeeland

1,31

Nederland

0,84

TABEL 21 WELLNESSDICHTHEID ZEELAND EN NEDERLAND Bron: Bureau Stedelijke Planning, op basis van Spronsen, 2015

KWALITATIEF •

•

•

De bestaande wellnesscentra in het onderzoeksgebied zijn veelal gelegen in het buitengebied. Wellness in de Zeelandtoren voegt door de bijzondere constellatie en stedelijke locatie iets toe aan het bestaande aanbod. De ligging van de projectlocatie midden in Vlissingen in combinatie met de voor Zeeland bijzondere (bouw)hoogte maken deze wellness uniek in de regio. De wellness is vrij toegankelijk voor zowel inwoners, gasten van het hotel als dagjesmensen. Tot slot is het toevoegen van wellness in lijn met de landelijke trends. Tussen 2010 en 2016 is het aantal bezoeken (landelijk) van sauna’s met 42% toegenomen tot 15,6 miljoen bezoeken47. Dit is een algemene trend die ook in Zeeland te zien is.

CONCLUSIE •

•

We raden aan dit kleinschalige wellnesscentrum te integreren in het hotelen recreatiewoningconcept. Deze integratie versterkt voorgenoemde concepten en het wellnesscentrum; zelfstandige exploitatie is (onnodig) moeizaam, vanwege de beperkte schaal. Wellness ter ondersteuning van de verschillende onderdelen in de Zeelandtoren is vanuit zowel kwantitatief als kwalitatief oogpunt goed te motiveren.

47 Recreatief Magazine nummer 1 jaargang 2019 De wonderlijke wereld van Wellness

46

QUICK SCAN BEHOEFTE HORECA (RESTAURANT)

6 QUICK SCAN BEHOEFTE HORECA (RESTAURANT)

In de Zeelandtoren is een restaurant met terras voorzien. De beoogde plek is de derde verdieping, grenzend aan de luifel op circa 10 meter boven de kade. In deze Quick scan gaan wij in op de behoefte aan horeca (restaurant).

6.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED De aanwezige horeca (restaurant) zal naar verwachting primair een functie vervullen voor de inwoners, verblijvers en bezoekers van Vlissingen. Gezien het bijzondere karakter van het gebouw, het gebied en de ligging direct aangrenzend aan de binnenstad van Vlissingen, zal de horeca ook een functie kunnen vervullen voor inwoners en bezoekers uit de omliggende regio.

6.2 BELEIDSANALYSE GEMEENTELIJK BELEID

Horecanota Vlissingen 2016-202048 • De gemeente Vlissingen wil de horecabranche de ruimte bieden om te ontwikkelen: ruimte voor nieuwe horecaconcepten en nieuwe trends. Het is daarbij van belang dat het concept onderscheidend moet zijn. • Kwalitatief onderscheidende horeca-concepten blijven welkom, waarbij een zorgvuldige afweging wordt gemaakt of het initiatief passend is voor de betreffende locatie. • De gemeente ziet tot slot een trend in horecagelegenheden die tevens een rol spelen als werkplek. Deze trend kan de Zeelandtoren goed faciliteren. Scheldekwartier, Vlissingen49 • Nieuwe horecavestigingen in het Scheldekwartier zijn alleen mogelijk in het deel dat functioneel behoort tot de binnenstad (gebied ten zuiden van de Willem Ruysstraat). De Zeelandtoren komt ten zuiden van de Willem Ruysstraat. • Voorwaarde voor nieuwe horeca is aansluiting en aanvulling op de horeca in de binnenstad. Horeca ondersteunend aan de hoofdfuncties op het Scheldekwartier (ook in de aanwezige industriële gebouwen) is ook mogelijk.

48 Horecanota Vlissingen 2016-2020, 31 maart 2016 49 Ontwikkelingsvisie Scheldekwartier Vlissingen, gemeente Vlissingen, 22 december 2016

QUICK SCAN BEHOEFTE HORECA (RESTAURANT)

47

6.3 VRAAG De beoogde horeca in de Zeelandtoren zal primair een functie gaan vervullen voor de volgende drie doelgroepen50: • Inwoners: primair voor de bijna 44.500 inwoners uit Vlissingen en secundair voor de overige 337.800 inwoners uit de provincie Zeeland. • Overnachtingen: de provincie Zeeland telde in 2017 ruim 10 miljoen overnachtingen. • Werknemers: Vlissingen telt circa 17.000 arbeidsplaatsen, in de rest van de provincie Zeeland zijn dat er circa 133.000.

6.4 AANBOD HUIDIG AANBOD •

In de gemeente Vlissingen zijn momenteel 123 horecagelegenheden gevestigd. De verdeling naar deelsector is als volgt: − Drankensector: 47 verkooppunten (38%) − Fastservice: 37 verkooppunten (30%) − Restaurant: 39 verkooppunten (32%)

FIGUUR 11 RESTAURANTKAART VLISSINGEN Bron: Bureau Stedelijke Planning; op basis van Horeca DNA, 2019

50 Bron: CBS Statline, 2018

48

•

QUICK SCAN BEHOEFTE HORECA (RESTAURANT)

Het gros van het restaurantaanbod bestaat uit de deelsector restaurants (25 verkooppunten; 64% van het aanbod). Het overige aanbod bestaat uit de deelsectoren: café-restaurants (11 verkooppunten, 28% van het aanbod) en petit restaurants, bistro’s en pizzeria’s (3 verkooppunten, 8% van het aanbod).

Plancapaciteit • Scheldekwartier: in het Scheldekwartier is in het reeds realiseerde bouwblok Bestevaer deels een horecabestemming opgenomen 51. Daarnaast is de verwachting dat het Scheldekwartier gedurende de verdere ontwikkeling de komende jaren nog meerdere horecavestigingen zal krijgen. Tot slot is er in de zomer vaak pop-up horeca in de Timmerfabriek52. • Hotel Britannia: In de herontwikkeling van Hotel Britannia zijn naast hotelkamers en appartementen ook een restaurant, fitness en wellness voorzien. De exacte invulling hangt af van de exploitant53.

6.5 BEHOEFTE KWANTITATIEF

Voor de kwantitatieve behoefte naar horeca in de gemeente Vlissingen is een vergelijking gemaakt met horecadichtheden van vergelijkbare gemeenten en Nederland.

FIGUUR 12 RESTAURANTDICHTHEID: AANTAL VESTIGINGEN PER 10.000 INWONERS Bron: HorecaDNA, 2018; benchmark betreft de kustgemeenten Bergen (NH), Den Helder, Katwijk, Noordwijk, Schouwen-Duiveland, Terneuzen, Veere en Zandvoort 51 Ontwikkelingsvisie Scheldekwartier Vlissingen, gemeente Vlissingen, 22 december 2016 52 Misset Horeca, Horecainterieur: De Timmerfabriek in Vlissingen, 12 september 2018. Een vergunning voor een

‘viersterren-plushotel’ met 60 kamers is inmiddels verleend. 53 Omgevingsvergunning hotel Britannia: https://gemeenteraad.vlissingen.nl/fileadmin/user_upload/07182018_RIB_omgevingsvergunning_hotel_Britannia.pdf

QUICK SCAN BEHOEFTE HORECA (RESTAURANT)

Vergeleken met de provincie Zeeland (10,9 vestigingen per 10.000 inwoners) en vergelijkbare kustgemeenten (10,6 vestigingen per 10.000 inwoners) blijft het restaurantaanbod in Vlissingen achter. KWALITATIEF

Het toevoegen van horeca draagt bij aan de versterking van de positie van de Zeelandtoren en de ruimtelijk-functionele structuur van het gebied (Scheldekwartier). Daarbij zijn de volgende zaken van belang: • De horeca is bedoeld ter ondersteuning van het beoogde concept van de Zeelandtoren. Tezamen met appartementen, recreatiewoningen, hotelkamers en wellnessfaciliteiten ontstaat er een multifunctioneel totaalconcept. Dit zal bijdragen aan het woongenot en een aantrekkelijk verblijfsgebied. • De Zeelandtoren moet het nieuwe icoon worden van het Scheldekwartier en de stad Vlissingen, met een eigen autonome aantrekkingskracht op zowel inwoners als toeristen. De invulling met horeca versterkt de uitstraling en het iconische karakter van het pand. Dit zal daarnaast een belangrijke impuls geven aan het direct omliggende gebied (Scheldekwartier). • Tot slot is het toevoegen van horeca in lijn met de landelijke trends en ontwikkelingen. De vraag naar horeca is de afgelopen jaren flink toegenomen en de omzetten stijgen al zes jaar op rij. Dit wordt mede veroorzaakt door de structurele groei in buitenshuis consumptie. We besteden een steeds groter deel van ons huishoudbudget aan horeca. In tijden van toenemende welvaart en hoogconjunctuur nemen de bestedingen aan horeca exponentieel toe. De verwachting is dat de behoefte ook in de komende jaren toe zal blijven nemen. CONCLUSIE •

• •

We adviseren om het restaurant flexibel te gebruiken, zowel als onderdeel van het hotel- en de recreatiewoningconcept alsook zelfstandig. In de ochtend kan het restaurant gebruikt worden voor bijvoorbeeld het ontbijtbuffet en ’s avonds voor diner voor (hotel)gasten. Vanwege de unieke ligging en het onderscheidende design is een restaurant overigens ook goed zelfstandig te exploiteren. Een restaurant, al dan niet zelfstandig geëxploiteerd, is zowel vanuit kwantitatief als kwalitatief oogpunt goed te motiveren.

49

50

ADVIES INDICATIEF PROGRAMMA

7 ADVIES INDICATIEF PROGRAMMA

In aanvulling op de Ladderonderbouwing wordt in dit slothoofdstuk een advies gegeven over een indicatief programma. Dat advies is gebaseerd op • de uitkomsten van dit behoefteonderzoek; • de financiële en markttechnische haalbaarheid en exploitatiemogelijkheden (zie ook bijlage 1) • de wens van de gemeente Vlissingen en de ontwikkelaar om hier een uniek “mixed used”-project te realiseren met meerdere hoofdfuncties - regulier wonen + recreatiewoningen en/of hotel – en diverse ondersteunende functies (wellness/skybar en restaurant met terras). CONCLUSIES BEHOEFTE

In onderstaande tabel zijn de belangrijkste conclusies samengevat. ONDERDEEL

BEHOEFTE

Woningen

1.620

Recreatie

440 – 670

appartementen Hotel

VERBIJZONDERING ZEELANDTOREN Verschillende typen Optie één professionele partij (> 75 eenheden) of particulieren/ kleine beleggers

115 - 250 kamers Viersterren, boetiek- of zorghotel (40-100 kamers), of ketenhotel (100+)

Wellness en horeca

800 m²

Maximaal twee verdiepingen restaurant met terras, wellness en eventueel sky bar

TABEL 22 BEHOEFTE MOGELIJKE PROGRAMMA-ONDERDELEN ZEELANDTOREN VLISSINGEN Bron: Bureau Stedelijke Planning

Er is kwantitatief behoefte aan alle beoogde functies. Naast de kwantitatieve behoefte is ook de kwalitatieve behoefte van belang. De Zeelandtoren is een uniek project, vanwege: • de locatiekwaliteiten (gunstige ligging, zeezicht); • de hoogte en het iconisch ontwerp; • het gemengde karakter (meerdere hoofdfuncties), en; • en de ruime faciliteiten, zoals restaurant met terras, wellness en sky bar. De uniciteit van het project maakt dat de Zeelandtoren ook deels nieuwe (kapitaalkrachtige) doelgroepen aanboort.

ADVIES INDICATIEF PROGRAMMA

51

ADVIES INDICATIEF PROGRAMMA

We komen tot het volgende advies:

ONDERDEEL

M² MIN

M² MAX

GEM. M² GBO/ UNIT

UNITS MIN

UNITS MAX

95-100

38

75

74

0 - 50

99

5054

0 - 73

147

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Permanente

3.667

7.333

woningen

(=1/3)

(=2/3)

Recreatie

0 – 3.667

appartementen* Hotel(kamers)*

7.333 (=2/3)

0 – 3.667

7.333 (=2/3)

Wellness en

400

800

horeca TABEL 23 ADVIES PROGRAMMA ZEELANDTOREN VLISSINGEN, IN TOTAAL MAXIMAAL 11.000 M² GBO Bron: Bureau Stedelijke Planning *Voor (de combinatie van) recreatie-appartementen en/of hotel(kamers) geldt een minimum van 3.667 m²

Ter toelichting: • Een enkele hoofdfunctie - permanente woningen, recreatie-appartementen en hotel - kan niet meer dan twee derde van het totale volume van 11.000 m² van de Zeelandtoren beslaan. Daardoor is een gemengd karakter gewaarborgd. Voor de verdere procedure kunnen de maximale metrages per hoofdfunctie zijnde 7.333 m² (=2/3 van 11.000 m²) als planologisch maximum worden beschouwd. • Specifiek voor de ondersteunende voorzieningen – wellness en horeca – stellen we het planologisch maximum van 800 m² voor. We adviseren om minimaal 400 m² aan voorzieningen vast te leggen, bijvoorbeeld in prestatieafspraak. Hierdoor ontstaat een uniek product, kruisbestuiving tussen functies, levendigheid gedurende dag- en avonduren en een aantrekkelijk verblijf voor (tijdelijke) bewoners, bezoekers en toeristen. • De woningen vormen een belangrijke financiële drager van het project. We adviseren in de Zeelandtoren een minimum aan reguliere woningen op te nemen: een derde van het metrage, circa 3.700 m², circa 38 eenheden. Dit geeft een solide basis. De ontwikkelaar is dan vrij om het restant in te vullen (tot een maximum van twee derde van het totale metrage, of 7.333 m²) met recreatie-appartementen en/of hotel, of een combinatie hiervan. Dit geeft de ontwikkelaar flexibiliteit om goed in te kunnen spelen op marktkansen.

• Voor een hotel van 100 kamers of meer komt een breed scala aan (inter)nationale hoteloperators in beeld. Voor een meer kleinschalig

54 Deze 50 m² per hotelkamer is een standaard bvo-metrage dat naast de hotelkamer ook alle niet-kamerruimte bevat

als gangen, lobby, ontbijtzaal en kantoorfuncties. De initiatiefnemer gaat uit van 35 m² gbo per kamer. Dat levert in de maximumvariant 209 kamers op (berekening: 7.333 / 35) en bij 1/3 van het metrage of 3.667 m² in totaal 104 kamers (berekening: 3.667 / 35).

52

•

•

ADVIES INDICATIEF PROGRAMMA

boetiek- of zorghotel van 40 tot 100 kamers zijn (een beperkter aantal) regionale/nationale nichespelers of superspecialisten kandidaat. Voor recreatie-appartementen is het mogelijk dat een professionele partij het (volledige) beheer en de verhuur op zich neemt; de business case is interessant vanaf ongeveer 75 recreatie-eenheden. Uitgaande van 74 m² bvo per unit komt dit neer op 5.550 m² bvo. Dit komt neer op ongeveer de helft van de toren. Bij kleinere aantallen dan 75 recreatie-eenheden resteert de mogelijkheid van directe verkoop, gebruik en/of verhuur aan particulieren of kleine beleggers. We raden aan de exploitatie van het complex (in het bijzonder de commerciële voorzieningen als wellness, skybar en restaurant) slim te combineren, openbaar toegankelijk te maken én in één hand te houden (al dan niet in exploitatie van het hotel en/of recreatie-eenheden) om de haalbaarheid te waarborgen.

BIJLAGE 1

53

BIJLAGE 1 FINANCIËLE HAALBAARHEID

WONEN

Om een goed beeld te geven van de haalbare prijsniveaus voor de woningen in de Zeelandtoren, hebben wij een aantal nieuwbouwprojecten in Vlissingen in beeld gebracht55. Haalbare prijsniveaus en opbrengstenpotentie appartementen • Wij achten m²-prijzen aan de bovenkant van de bandbreedte van de prijsniveaus van de referenties haalbaar voor de appartementen in de Zeelandtoren. De Zeelandtoren scoort namelijk op alle indicatoren gelijk of beter dan de referenties. Een prijsniveau van € 3.500 - € 3.700 is haalbaar, mits het afwerkingsniveau van de appartementen hoog tot zeer hoog is.

PROJECT

De Ketelmakerij fase 1

TYPE

GEM. GEM. GEM. POSITIONERING WOON VRAAGPRIJS VRAAGPRIJS T.O.V. -OPP. (V.O.N) PER M² (V.O.N) ZEELANDTOREN

Type C

88 m²

€ 3.040

€ 267.500

Ligging

-

Type D

98 m²

€ 3.199

€ 313.500

Voorzieningen

-

Type D Penthouse

98 m²

€ 3.495

€ 342.500

Bereikbaarheid

0

Type E

93 m²

€ 3.558

€ 330.900

Afwerkingsniveau & uitstraling

G

Type E tussen

93 m²

€ 3.327

€ 309.400

Bwn1

84 m²

€ 3.798

€ 319.000

Ligging

0

Bwn3

79 m²

€ 3.323

€ 262.500

Voorzieningen

-

Bwn4

105 m²

€ 3.310

€ 347.500

Bereikbaarheid

0

Bwn 8 & 13

84 m²

€ 3.542

€ 297.500

Afwerkingsniveau & uitstraling

H

Sea & City

TABEL 24 REFERENTIEPROJECTEN, PRIJSNIVEAUS EN POSITIONERING T.O.V. APPARTEMENTEN ZEELANDTOREN Bron: Inventarisatie Bureau Stedelijke Planning op Funda, 2019

Vergelijking projectkenmerken: ++ Veel beter dan Zeelandtoren + Beter dan Zeelandtoren 0 Gelijk aan Zeelandtoren Minder dan Zeelandtoren -Veel minder dan Zeelandtoren

Afwerkingsniveau: ZH Zeer hoog H Hoog G Gemiddeld L Laag ZL Zeer laag

55 Hierbij hebben wij ons beperkt tot geplande nieuwbouwappartementen in Vlissingen waarvan woningtypen en

prijsniveaus bekend zijn

54

•

•

BIJLAGE 1

Voor appartementen op de hogere verdiepingen van woontorens, zijn doorgaans hogere m²-prijzen haalbaar dan voor lager gelegen appartementen. Vanwege het gebrek aan (nieuwbouw)-woontorens in Vlissingen, kunnen wij geen reële inschatting geven van de meerprijs die voor appartementen op de hogere verdiepingen in de Zeelandtoren gevraagd kan worden. Onze inschatting is zo bezien conservatief. Bij bijvoorbeeld 50 appartementen in de Zeelandtoren met een gemiddelde omvang van 100 m² en een m²-prijs van € 3.500 - € 3.700, brengen de appartementen in totaal € 17,5 tot € 18,5 miljoen op.

Deze opbrengsten dragen fors bij aan de financiële haalbaarheid van de Zeelandtoren. RECREATIEWONINGEN

FUNCTIE

M²-PRIJS

Recreatieappartementen

€ 3.205

Recreatieappartementen (nieuwbouw)

€ 3.334

TABEL 25 GEMIDDELDE PRIJSNIVEAUS RECREATIEAPPARTEMENTEN IN ZEELAND Bron: Funda, 2019, bewerking Bureau Stedelijke Planning

•

•

•

• •

De gemiddelde vraagprijs van verkochte appartementen in de afgelopen 12 maanden liggen in Zeeland rond de € 265.500 (€ 3.205 per m²). Voor nieuwbouwappartementen (kleiner in aantal) is de gemiddelde vraagprijs aanzienlijk hoger (€ 430.000) (€ 3.334 per m²). Mits gerealiseerd met een hoog afwerkingsniveau, is de gemiddelde m²-prijs voor nieuwbouwappartementen ook voor de appartementen in de Zeelandtoren haalbaar. Bij bijvoorbeeld 50 recreatieappartementen, met een gemiddelde oppervlakte van 74 m², brengen de recreatieappartementen in totaal € 12,3 miljoen op. Deze opbrengsten dragen fors bij aan de financiële haalbaarheid van de Zeelandtoren. Indien een professionele partij het (volledige) beheer en de verhuur op zich neemt, wordt de business case interessant vanaf ongeveer 75 recreatieeenheden. Dit aantal is minder relevant als particulieren of kleine beleggers de eenheden kopen, gebruiken en/of verhuren.

HOTEL

Voor realistische kamerprijzen is naar het meest vergelijkbare hotelconcept in Vlissingen gekeken, het Amadore Hotel. Deze is qua kwaliteitsniveau en concept minder vergelijkbaar. • Kamerprijzen: De gemiddelde kamerprijs van het Amadore Hotel varieert tussen de € 109 (werkdagen) en € 133 (weekend) per nacht voor een

BIJLAGE 1

•

PROJECT

55

standaardkamer.56 De prijzen voor standaardkamers met zeezicht en suites liggen nog (fors) hoger. Mits gerealiseerd met een hoog afwerkingsniveau, achten wij deze kamerprijzen voor de Zeelandtoren ook zeker realistisch. Bezettingsgraad: De gemiddelde bezettingsgraad voor hotels in de provincie Zeeland bedraagt 73,8%.

TYPE

KAMERPRIJS (€ KAMERPRIJS (€ P.N.) P.N.) WERKDAGEN WEEKENDEND

Standaard stadszicht

€ 109

€ 133

Standaard zeezicht

€ 159

€ 178

Junior suite

€ 224

€ 248

Suite

€ 394

€ 418

Arion Amadore Vlissingen

POSITIONERING T.O.V. ZEELANDTOREN Ligging Voorzieningen Bereikbaarheid Afwerkingsniveau & uitstraling

TABEL 26 REFERENTIEPROJECTEN, PRIJSNIVEAUS EN POSITIONERING T.O.V. HOTELKAMERS ZEELANDTOREN Bron: Inventarisatie Bureau Stedelijke Planning *kamerprijzen gemeten in april 2019

Vergelijking projectkenmerken: ++ Veel beter dan Zeelandtoren + Beter dan Zeelandtoren 0 Gelijk aan Zeelandtoren Minder dan Zeelandtoren -Veel minder dan Zeelandtoren

Afwerkingsniveau: ZH Zeer hoog H Hoog G Gemiddeld L Laag ZL Zeer laag

MARKTTECHNISCHE HAALBAARHEID •

•

•

Voor een professionele hotelexploitatie geldt een minimum van circa 100 kamers. Uit gesprekken met exploitanten van recreatiewoningen komt een minimum van 75 appartementen naar voren. Voor een gezonde exploitatie adviseren we tenminste de zorgappartementen te integreren in het hotel(concept) en het recreatiewoningconcept. Gezien het geringe metrage van het wellnesscentrum adviseren we deze ook bij de hotelexploitant en/of recreatiewoning exploitant onder te brengen. Openbare toegankelijkheid (voor bijvoorbeeld niet-hotelgasten) is daarbij noodzakelijk voor een gezonde wellnessexploitatie.

56 Website Amadore, https://www.amadore.nl/hotels/, maart 2019.

+ 0 -

56

BIJLAGE 2

BIJLAGE 2 HOTEL

AANTAL HOTELGASTEN EN HOTELOVERNACHTINGEN PROVINCIE ZEELAND

PROVINCIE ZEELAND

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018*

Aantal hotelgasten (x 1.000)

722

688

807

799

861

811

741

Aantal hotelovernachtingen (x 1.000)

1.470

1.391

1.485

1.503

1.641

1.631

1.481

Waarvan uit Nederland

746

712

807

720

861

781

665

Waarvan uit Europa (excl. NL)

717

664

666

773

770

837

801

Waarvan uit buiten Europa

7

15

12

10

10

13

15

390

430

410

310

390

400

350

Aantal zakelijke overnachtingen (x 1.000)

TABEL 27 AANTAL HOTELGASTEN EN HOTELOVERNACHTINGEN IN PROVINCIE ZEELAND Bron: CBS, 2019; *cijfers 2018 tot en met kwartaal 3

AANTAL HOTELGASTEN EN HOTELOVERNACHTINGEN NEDERLAND

NEDERLAND (EXCL. A’DAM)

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018*

Aantal hotelgasten (x 1.000)

21.014

21.521

23.122

24.176

25.758

28.572

23.000

36.536

37.390

39.864

41.617

44.590

48.873

40.297

18.709 13.474 4.353

19.039 13.935 4.416

19.680 15.325 4.859

19.910 16.437 5.270

21.421 17.609 5.560

22.529 19.629 6.714

18.253 16.422 5.622

15.750

15.880

16.380

16.820

17.780

19.260

15.630

Aantal hotelovernachtingen (x 1.000)

Waarvan uit Nederland Waarvan uit Europa (excl. NL) Waarvan uit buiten Europa

Aantal zakelijke overnachtingen (x 1.000)

TABEL 28 AANTAL HOTELGASTEN EN HOTELOVERNACHTINGEN IN NEDERLAND Bron: CBS, 2019 *cijfers 2018 tot en met kwartaal 3

BEZETTINGSGRAAD EN REVPAR (OPBRENGST PER KAMER)

NEDERLAND (EXCL. A’DAM EN SCHIPHOL)

PROVINCIE ZEELAND 2014

2015

2016

2017

2014

2015

2016

2017

Bezettingsgraad

73,2%

70,4%

71,1%

73,8%

63,0%

65,1%

68,4%

72,0%

Gemiddelde kamerprijs

€ 71

€ 88

€ 95

€ 91

€ 79

€ 83

€ 88

€ 91

RevPAR

€ 52

€ 62

€ 67

€ 67

€ 50

€ 54

€ 60

€ 66

TABEL 29 BEZETTINGSGRAAD EN REVPAR ZEELAND Bron: Hosta Report, 2017

BIJLAGE 2

57

KWANTITATIEVE BEHOEFTE BEREKENING GEMEENTE VLISSINGEN • •

•

• •

Huidig aanbod onderzoeksgebied. 2.547 kamers, waarvan 351 in Vlissingen (zie ook zie paragraaf 4.4.) Huidige bezettingsgraad. Horwarth (HOSTA) publiceert (actuele) data over bezettingsgraden. Hotels in de provincie Zeeland hadden in 2017 een bezettingsgraad van 73,8%. Benodigde bezettingsgraad. In de branche is het gebruikelijk om voor een gezonde exploitatie te rekenen met een bezettingsgraad van 60 tot 65%. Het break-even-point, het punt waar de totale opbrengsten gelijk zijn aan de totale uitgaven, ligt overigens lager, op zo’n 50% bezettingsgraad. Kamerprijzen. Kamerprijzen worden constant verondersteld en hebben dus geen invloed op de behoefte. Verwachte (groei van de) vraag. Tussen 2012 en 2017 is het aantal hotelgasten in de provincie Zeeland gemiddeld met 2,2% per jaar toegenomen. Vooral de laatste twee jaar laat de provincie een sterke stijging in het aantal overnachtingen zien. Voor de komende jaren gaan we uit dat deze trend zich doorzet. We verwachten dat het aantal overnachtingen in de provincie Zeeland met gemiddeld 3% zal toenemen. In Nederland (excl. Amsterdam) is een groei van 4,9% per jaar gerealiseerd. In onderstaande grafiek is de prognose weergegeven voor Nederland (op basis van een groei van 4,9% per jaar) en provincie Zeeland (op basis van een verwachte groei van 3,0% per jaar) voor de komende 10 jaar. 250 200 150 100 50 0

Provincie Zeeland FIGUUR 13 VERWACHTE GROEI OVERNACHTINGEN Bron: Bureau Stedelijke Planning

Nederland (excl. A'dam)

Bijlage 3: MER Scheldekwartier en Edisongebied, 25-4-2008

MER SCHELDEKWARTIER/EDISONGEBIED E.O. HOOFDRAPPORT

Titel : MER Scheldekwartier/Edisongebied e.o. Opdrachtgever : Gemeente Vlissingen Opgesteld door : Adviesbureau Willie Fikken | www.willie-fikken.nl Projectnummer : 2006.12 Versie : Definitief Datum : 25 april 2008

MER Scheldekwartier/Edisongebied e.o.

|

Definitief

|

25 april 2008

|

Pagina 2 van 166