rvs Startnotitie ‘Creëren mogelijkheden voor schuurtjes in Bossenburg’ bijlage 1 startnotitie

Startnotitie Creëren mogelijkheden voor schuurtjes in Bossenburg

SGP en Lijst Duijndam

Inhoud 1. Inleiding 2. Probleemstelling 2.1 Algemeen 2.2 Beperking door ruimtelijke regels 2.3 Andere beperkingen 3. Doelstelling 4. Oplossingsrichtingen 4.1 Oplossingsrichting 1: verruimen voorwaarden 4.2 Oplossingsrichting 2: creëren van uitgangen van de achtertuinen 4.3 Participatie 5. Partijen, taken en rollen 5.1 Gemeenteraad en college 5.2 Bewoners 5.3 Wijkraad 5.4 Woningbouwverenigingen 6. Randvoorwaarden 7. Planning 8. Kosten Bijlagen Bijlage 1: de regels in het bestemmingsplan met toelichting Bijlage 2: de sneltoetsings- en gebiedscriteria in de welstandsnota

1: Inleiding De wijk Bossenburgh is een pilotwijk voor wat betreft leefbaarheid. Binnen zo’n pilot krijgen wijken meer zeggenschap over de leefbaarheid in die wijk. Die pilot heeft er toe geleid dat door een groep van ca. 100 wijkbewoners een wijkplan is gemaakt, dit wijkplan is op 23 januari 2018 gepresenteerd. Één van de thema’s van dat wijkplan is het verbeteren van het aangezicht van de wijk. De wijkraad heeft daartoe samen met de bewoners uitvoeringsplannen gemaakt voor o.a. de aanpak van verrommeling. Een deel van die verrommeling bestaat uit de aanwezigheid van niet vergunde schuurtjes in de voortuinen van de huizen. Voor de aanpak daarvan (en van niet vergunde schuttingen) is sprake van een partnerschap tussen de wijkraad en de gemeente. Het college heeft aan dat partnerschap invulling gegeven door, in samenspraak met de wijkraad, een plan van aanpak te maken op basis waarvan door het college handhavend wordt opgetreden. Dit plan is vastgesteld op 6 november 2018. Handhaving vindt plaats in vier fasen. De eerste fase is begin 2019 opgestart1. 2. Probleemstelling 2.1 Algemeen Het opstarten van de handhaving leidde tot reacties en vragen van bewoners die werden aangeschreven. Op 21 februari 2019 hebben meerdere bewoners ingesproken tijdens een presentatiebijeenkomst van de raad. Ook hebben bewoners zich gewend tot de initiatiefnemers van deze startnotitie.

De bewoners geven aan dat de schuurtjes die gelijktijdig met de woningen in de voortuinen zijn gebouwd veel te klein zijn voor een gezin, in een aantal gevallen al te klein voor alleen maar de fietsen van de bewoners. De woningen zelf hebben door het ontwerp weinig inpandige opbergmogelijkheden dus de bewoners zien geen alternatieven. Bewoners zouden graag zien dat er vergunningen kunnen worden verleend voor schuurtjes in de voortuinen en/of dat voor achtertuinen een uitgang mag worden gecreëerd zodat schuurtjes in die achtertuinen gebruikt kunnen worden om fietsen/brommers/scooters/scootmobielen te stallen en deze vervoersmiddelen niet steeds door het huis heen hoeven. In reactie op de reacties en vragen van de inwoners is door de wethouder toegezegd dat de uitvoering van het plan van aanpak voorlopig wordt aangehouden om na te gaan of en zo ja, welke ruimte er is om tot bijstelling van het plan van aanpak te komen en in welke mate ruimer maatwerk mogelijk is. Dat heeft geleid tot het tijdelijk opschorten van de handhaving door het college. Op 27 augustus 2019 heeft het college besloten vast te houden aan het plan van aanpak en de handhaving weer op te starten.

2.2 Ruimtelijke beperking Voor de niet vergunde schuurtjes kunnen in beginsel (zie hierover 4.1) kan niet alsnog vergunning verleend worden omdat in artikel 19.2.2, sub a van het bestemmingsplan een verbod op het bouwen van schuurtje in de voortuinen is opgenomen (en daarmee op het verlenen van een vergunning daarvoor). Dit is op zichzelf geen vreemde bepaling omdat binnen Nederlandse regelgeving voor bouwen van wat dan ook in de voortuin zelden ruimte bestaat omdat de algemene opvatting is dat bebouwing in de voortuin het ruimtelijk en stedenbouwkundig beeld aantast. Daar staat 1

Recent is de derde fase opgestart, de eerste en tweede fase zijn nog niet volledig afgerond.

tegenover dat binnen Nederlandse regelgeving de afgelopen jaren juist steeds meer ruimte is ontstaan voor (doorgaans vergunningsvrij) bouwen aan de zijkant van woning of in de achtertuinen. Het verbod op bouwen in voortuinen is voor bewoners van de wijk Bossenburg echter vele malen nadeliger dan voor bewoners van andere wijken. De reden daarvoor is dat in het ontwerp van de wijk de klassieke voor- en achterzijdebenadering is losgelaten. Dat heeft er toe geleid dat bij veel woningen de achtertuinen klein en de voortuinen groot zijn waar dit normaliter andersom is. Het bouwen van een schuurtje in de voortuin is dus vele malen voor de hand liggender dan in de achtertuin en in een aantal gevallen ook de enige mogelijkheid. 2.3 Andere beperkingen Het in de achtertuinen bouwen van schuurtjes is ook om een andere reden niet voor de hand liggend. De meeste achtertuinen grenzen hebben namelijk geen uitgang omdat ze óf aan het openbare groen óf direct aan openbare parkeerplaatsen grenzen. 3. Doelstelling Oplossingsrichting 1 De eerste oplossingsrichting zien initiatiefnemers in het verruimen van de voorwaarde(n) waaronder er door het college vergunningen verleend kunnen worden voor de bouw van schuurtjes in de voortuin (die zijn nu nihil).

Om de samenhang in het straatbeeld te beschermen en verrommeling te voorkomen zijn willekeurige uitbouwen en schuttingen aan de voorzijde niet wenselijk. Het gaat dan ook nadrukkelijk om verruimde voorwaarden die voorzien in uitvoering van bouw in de stijl en vorm van en met hetzelfde materiaalgebruik als de oorspronkelijk bouw. Ten opzichte van het huidige beeld, bouw in wisselende stijlen, in wisselende vormen en met verschillend (soms goedkoop) materiaal gebruik, leidt dat tot een significante verbetering van het straatbeeld. Dat verruiming van de voorwaarden waaronder vergunning verleend kan worden niet tot aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld hoeft te leiden wordt onderschreven door vooraanstaand stedenbouwkundig adviesbureau Kuiper Compagnons die na het bezichtigen van de wijk daarover mondeling advies heeft uitgebracht.

Bovenstaande gaat uit hetzelfde materiaal als dat is gebruikt bij de oorspronkelijke bouw. Deze oplossingsrichting kent echter ook een groene variant waarbij begroeiing leidend is (en materiaalkeuze ondergeschikt). Bij deze variant worden de voorwaarde(n) waaronder er door het college vergunningen verleend kunnen worden voor de bouw van schuurtjes in de voortuin verruimd door groene schuurtjes toe te staan (in de vergunning wordt dan als voorschrift opgenomen dat een te bouwen schuurtje door begroeiing volledig aan het zicht onttrokken moet worden). Deze groene variant heeft een aantal voordelen: -

-

de wijk is nu erg versteend. Door een voorschrift op te nemen dat een schuurtje volledig aan het zicht onttrokken moet worden door begroeiing wordt bereikt dat de wijk groener wordt. Meer groen zorgt voor een betere waterafvoer bij hoosbuiten, beperkt hittestress, verbetert de luchtkwaliteit, zorgt voor biodiversiteit en is een woonplek voor kleine dieren en insecten. Groen is goed voor de gezondheid en het welzijn van mensen; daarbij kan ook gedacht worden aan groene daken. Een groen dak is een verlengstuk van de tuin en is beschermd tegen UV-straling waardoor een groen dak 40 tot 50 jaar mee gaat waar een regulier dak al na 20 tot 25 jaar moet worden vervangen.

-

voor 2020 kon bij de provincie Zeeland subsidie (tot 50% van de kosten voor het aanleggen) worden aangevraagd voor de aanleg van een groen dak. De verwachting is dat ook voor 2021 weer subsidie beschikbaar komt.

Ter illustratie zijn voor en na foto’s van deze groene variant opgenomen als bijlage 2 van het raadsvoorstel. Diverse gemeenten staan inmiddels groene schuurtjes in de voortuin toe.

In het verlengde van deze oplossingsrichting zouden initiatiefnemers graag zien dat bewoners door de gemeente ondersteuning wordt geboden bij het gezamenlijk, en daarmee zo goedkoop mogelijk, inkopen van materialen en planten en/of het inhuren van vakmensen voor de bouw van die schuurtjes/het aanleggen van hett groen. Oplossingsrichting 2 De tweede oplossingsrichting zien initiatiefnemers -in die situaties waarin ook na verruiming van de voorwaarden waaronder vergunningen kunnen worden verleend er geen vergunningen verleend kunnen worden- in medewerking verlenen aan de bewoners voor het creëren van uitgangen van de achtertuinen zodat in de achtertuinen vergunningvrij schuurtjes gebouwd kunnen worden of bestaande schuurtjes gebruikt kunnen worden voor het stallen van fietsen/brommers/scooters/scootmobielen en deze vervoersmiddelen niet steeds door de woning hoeven.

Ten aanzien van deze oplossingsrichting heeft het college in de beantwoording van de inspraakreacties zich al uitgesproken om positief en constructief om te gaan met het creëren van uitgangen van de achtertuinen.

4. Oplossingsrichtingen 4.1 Oplossingsrichting 1: verruimen voorwaarden Het verruimen van de voorwaarden is een technisch verhaal dat initiatiefnemers hieronder schetsen. Bestaande afwijkingsbevoegdheid In het bestemmingsplan staat een verbod op het bouwen van schuurtjes in voortuinen. In datzelfde bestemmingsplan staat in artikel 19.4.1 echter ook een mogelijkheid voor het college om af te wijken van dat verbod. In het kort komt deze afwijkingsbevoegdheid erop neer dat het college in afwijking van het verbod vergunning kan verlenen voor het bouwen van schuurtjes in de voortuin als voldaan wordt aan twee criteria: -

Als het schuurtje niet groter is dan 12 m² en; Als er door het schuurtje geen onevenredige aantasting van het ruimtelijk en stedenbouwkundig beeld plaatsvindt.

Hierin ligt dus een mogelijkheid besloten om het eerste deel van doelstelling 1 te bereiken2. Deze afwijkingsbevoegdheid bestaat echter al jaren en toch heeft die op een enkele uitzondering na tot nu toe niet geleid tot het verlenen van vergunningen door het college. Dat 2

Overigens dient wel in het oog gehouden te worden dat op grond van artikel 19.2.3 van het bestemmingsplan iedere bebouwing beperkt dient te blijven tot 60% van het perceel.

wordt enerzijds veroorzaakt doordat door inwoners nauwelijks vergunningen worden aangevraagd. Anderzijds wordt dat veroorzaakt doordat het college de enkele aanvraag die wordt gedaan afwijst omdat het schuurtje niet voldoet aan één van of beide criteria (meestal het tweede criterium). Verduidelijking tweede criterium Voor de positieve invulling van het tweede criterium, het antwoord op de vraag wanneer géén onevenredige aantasting van het ruimtelijk en stedenbouwkundig beeld plaatsvindt, moet gekeken worden naar hoofdstuk 6 van de welstandsnota waar de algemene sneltoetscriteria voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn opgenomen en naar hoofdstuk 5, paragraaf 9 waar de gebiedscriteria voor dit type wijk (woonerven jaren 70-80) zijn opgenomen. Deze nota voor een leek weinig leesvriendelijk. Initiatiefnemers achten het dan ook wenselijk dat de voor de bewoners van Bossenburg relevante delen vertaald worden naar per blok woningen concrete voorwaarden (in relatie tot situering, vorm, materiaalgebruik, kleurgebruik etc.) voor vergunningverlening. Verruiming van het tweede criterium Verduidelijking van de welstandscriteria naar concrete voorwaarden is naar de mening van initiatiefnemers niet voldoende.

Op basis van de huidige sneltoets- en gebiedscriteria zal het college namelijk niet snel tot de conclusie komen dat het ruimtelijk en stedenbouwkundig beeld niet onevenredig wordt aangetast. De voorwaarden voor vergunningverlening (lees: de welstandseisen waaraan voldaan moet worden) zijn streng en dat maakt, zoals het college zelf al opmerkt in collegebesluit van 27 augustus 2019, dat binnen die voorwaarden vergunningverlening eigenlijk zelden mogelijk is. Die strenge voorwaarden wringen omdat in andere wijken door bewoners gekozen kan worden voor het bouwen van schuurtjes in de achtertuin en in Bossenburg nagenoeg alle bewoners geen andere keuze hebben dan de voortuin waar vervolgens eigenlijk nauwelijks iets mag. Initiatiefnemers vinden het wenselijk dat deze ongelijkheid tussen wijken tot op zekere hoogte wordt opgeheven door de voorwaarden voor vergunningverlening te verruimen3. Om de samenhang in het straatbeeld te beschermen en verrommeling te voorkomen zijn willekeurige uitbouwen en schuttingen aan de voorzijde niet wenselijk. Het gaat dan ook nadrukkelijk om verruimde voorwaarden die voorzien in uitvoering van bouw in de stijl en vorm van en met hetzelfde materiaalgebruik als de oorspronkelijk bouw óf een ‘groene’ schuur.

4.2 Oplossingsrichting 2: creëren van uitgangen van de achtertuinen In die situaties waarin binnen de verruimde voorwaarden toch geen vergunning verleend kan worden voor het bouwen van schuurtjes in de voortuinen blijft het bouwen van schuurtjes in de kleine achtertuinen over. Dat heeft echter alleen zin als men de achtertuin ook daadwerkelijk met de fietsen/brommers/scooters/scootmobielen kan verlaten. Dat is nu nagenoeg nergens het geval omdat de achtertuinen óf direct grenzen aan het openbare groen óf direct grenzen aan openbare parkeerplaatsen. Als er al ruimte is voor een schuurtje in de achtertuin dan kan een schuur dus niet benut worden voor het stallen van fietsen/brommers/scooters/scootmobielen omdat de achtertuin, anders dan door het huis met die vervoersmiddelen, niet te bereiken is. Initiatiefnemers zijn van mening dat van de gemeente niet gevergd kan worden dat die openbare parkeerplaatsen verplaatst worden. Zeker in deze moeilijke financiële tijden is niet uit te leggen dat aan de verplaatsing van parkeerplaatsen, waaraan op zichzelf niets Dit kan door middel van een partiele herziening van de welstandsnota en het bestemmingsplan waarin de duidelijkere en minder strenge voorwaarden worden vastgelegd. 3

mankeert, gemeenschapsgeld wordt uitgegeven. In de meeste gevallen is er op die woonerven ook geen helemaal geen ruimte om de parkeerplaatsen te verplaatsen. Initiatiefnemers zijn van mening dat van de gemeente ook niet gevergd kan worden dat zij de achtertuinen gaat ontsluiten. Wat de gemeente wel kan doen is een beperkte strook openbare groen direct achter de achtertuinen in bruikleen geven aan bewoners of om niet in eigendom aan de bewoners overdragen. Aan die bruikleen of overdracht kan de gemeente dan de voorwaarde verbinden dat die strook op een bepaalde wijze moet worden ingericht (bijvoorbeeld met natuurlijke materialen zoals houtsnippers of schors) en ook kan de gemeente voorwaarden verbinden aan gebruik en beheer. 4.3 Participatie Bij beide oplossingsrichtingen kan participatie ingezet worden. Bij de tweede oplossingsrichting vinden initiatiefnemers dat zelfs een vereiste.

De vereiste eenduidigheid in stijl en vorm van en met hetzelfde materiaalgebruik als de oorspronkelijk bouw biedt een kans omdat door bewoners dezelfde materialen en planten moeten worden ingekocht en/of dezelfde vakmensen moeten worden ingehuurd voor het bouwen van de schuurtjes of het aanleggen van het groen. Als bewoners dat gezamenlijk doen dan scheelt hen dat enorm in kosten. Bewoners kunnen daarbij ondersteund worden door de gemeente die de nodige ervaring heeft op het gebied van inkoop en inhuur.

Bij de tweede oplossingsrichting is onvermijdelijk dat er per blok woningen door bewoners besloten moet worden om al dan niet een strook openbaar groen in bruikleen te nemen of in eigendom te aanvaarden en die strook in te richten en te beheren. Ook bij het organiseren van besluitvorming door de bewoners daarover kan de gemeente ondersteunen. 5. Partijen, taken en rollen 5.1 Gemeenteraad, college, griffie en ambtelijke organisatie Fase 1 Als deze startnotitie wordt vastgesteld zullen de twee denkrichtingen nader worden uitgewerkt door één of meerdere medewerker (of indien het college dat wenst: door een externe). De uitwerking van denkrichting 1 betreft een partiele herziening van het bestemmingsplan en / of een wijziging van de welstandsnota moeten (laten) voorbereiden. Door deze herziening en/of wijziging worden de voorwaarden waaronder vergunning verleend kan worden ook op de juiste juridisch wijze vastgelegd. De uitwerking van denkrichting 2 betreft een plan van aanpak voor het in bruikleen geven / in eigendom overdragen van gemeentegrond. De uitgewerkte denkrichtingen zullen door de griffie worden opgenomen in een raadsvoorstel. Fase 2 Als het concept raadsvoorstel gereed is zal het college de uniforme openbare voorbereidingsprocedure toe moeten passen. Na het doorlopen daarvan wordt het concept raadsvoorstel ter besluitvorming te worden voorgelegd aan de raad.

Fase 3 Na vaststelling van het raadsvoorstel dient het college uitvoering te geven aan het raadsbesluit. Dat betekent dat de ruimere voorwaarden dienen te worden gepubliceerd en dat de bewoners ondersteuning geboden moeten worden bij het gezamenlijk inkopen van materialen en / of het inhuren van vakmensen voor het bouwen van schuurtjes. Dat betekent ook dat het openbaar groen in bruikleen gegeven moet worden / in eigendom overgedragen

moet worden en dat bewoners ondersteund moeten worden bij het inrichten van de stroken openbaar groen en bij het beheer daarvan. 5.2 Bewoners De bewoners zullen ook zelf aan de slag moeten. Het ligt voor de hand dat per blok woningen door de bewoners van dat blok een gezamenlijk keuze moet worden gemaakt voor oplossingsrichting 1 of 2. Nadat die keuze is gemaakt zullen de bewoners ook effectief met de gemeente aan de slag moeten. 5.3 Wijkraad Met de wijkraad zal nog gesproken moeten worden over welke rol zij binnen dit project voor zichzelf weggelegd zien en hoe zij bewoners en gemeente kunnen ondersteunen. 5.4 Woningbouwvereniging Een deel van de woningen in de wijk is sociale woningbouw. Dat betekent dat de keuze voor oplossingsrichting 1 of 2 niet door de bewoners (huurders) wordt gemaakt maar door de woningbouwverenigingen. Het is omwille van de kosten en de huurverhoging die plaats zal vinden bij uitbreiding van het gehuurde niet voor de hand liggend dat woningbouwverenigingen zullen kiezen voor oplossingsrichting 1. Bij oplossingsrichting 2 zal met de woningbouwverenigingen afspraken gemaakt moeten worden over de inrichting en het beheer. 6.

Randvoorwaarden Om de uitvoering van de startnotitie kans van slagen te laten hebben moet aan de volgende randvoorwaarden worden voldaan: - De bewoners moeten per blok woningen gezamenlijk een keuze maken voor oplossingsrichting 1 of 2; - De bewoners moeten bereid zijn om in ieder geval ten aanzien van oplossingsrichting 2 in gezamenlijkheid de inrichting en het beheer op zich te nemen. 7. Planning Fase 1 Uitgaande van besluitvorming in januari en uitbesteding kan voor het partieel herzien van het bestemmingsplan en / of een wijziging van de welstandsnota uitgegaan worden van oplevering eind februari. Voor het plan van aanpak voor het in bruikleen geven / in eigendom overdragen van gemeentegrond kan worden uitgegaan van oplevering eind maart. Voor het vervolgens opleveren van die uitgewerkte denkrichtingen in een raadsvoorstel kan worden uitgegaan van oplevering eind april. Fase 2 Voor de toepassing van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure staat een vaste termijn van zes weken. Voor oplevering van het concept raadsvoorstel kan worden uitgegaan van oplevering eind juni. Dat betekent dat besluitvorming in de eerste raadsvergadering na het reces (30 september) plaats kan vinden. Fase 3 De publicatie van het raadsbesluit kan plaatsvinden begin oktober.

Ten aanzien van het in bruikleen geven / in eigendom overdragen van gemeentegrond en het ondersteunen bij het inrichten van de stroken openbaar groen en bij het beheer daarvan is er op dit moment nog geen plan van aanpak. Het is dan ook lastig om hier een planning voor te maken. Een termijn van een kwartaal komt op dit moment logisch voor wat maakt dat voorzichtig uitgegaan kan worden van het vierde kwartaal. Hetzelfde geldt voor het plan van aanpak voor het gezamenlijk inkopen van materialen en / of het inhuren van vakmensen voor het bouwen van schuurtjes.

8. Kosten Aan de uitwerking van de denkrichtingen zijn an sich voor het college uitsluitend indirecte kosten verbonden omdat de uitwerking gedaan kan worden door één of meerdere medewerkers. Het meest voor de hand liggend is om dat te laten doen door een stedenbouwkundige. De gemeente heeft echter maar één stedenbouwkundige en die heeft met het voor 2021 reeds geplande werk zijn handen vol. Om die reden is, in overleg met de directeur van de directie Ruimte en Samenleving, gekeken of deze opdracht extern uitgezet kan worden. Dat kan en de kosten daarvoor bedragen €4.530,- exclusief BTW.

Na uitwerking van de denkrichtingen dienen deze opgenomen te worden in een raadsvoorstel. Dit kan binnen haar reguliere werkzaamheden door de griffie worden gedaan.

Na vaststelling van het raadsvoorstel dient het college uitvoering te geven aan het raadsbesluit. Het is in dit stadium nog niet mogelijk om van de werkzaamheden die daar mee zijn gemoeid een reële kosteninschatting te maken. In de eerste plaats omdat nog niet vooruit gelopen kan worden op de uitwerking van de denkrichtingen, die is nodig om een goed beeld te krijgen van de werkzaamheden. Ook kan in dit stadium nog geen reële kosteninschatting worden gemaakt omdat niet vooruit gelopen kan worden op de besluitvorming. Tot slot zal, als de uitwerking er is, met bewoners en wijkraad moeten worden gesproken over welke werkzaamheden zij op zich kunnen en willen nemen omdat de implementatie nadrukkelijk een coproductie van bewoners en gemeente moet zijn. Afgezien van taakverdeling tussen bewoners en gemeente kunnen alle werkzaamheden door medewerkers van de gemeente worden uitgevoerd en er zal dus uitsluitend sprake zijn van indirecte kosten.

Opgemerkt dient te worden dat voor het in behandeling nemen van aanvragen om vergunning leges worden geheven. Dat betekent dat de gemeente per aanvraag €309,00 aan inkomsten genereerd.

Bijlage 1: regels in het bestemmingsplan

19.2.2, sub a Bijbehorende bouwwerken Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels: a. bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend achter de voorgevel van het hoofdgebouw dan wel in of achter het verlengde daarvan worden gebouwd; b. de bouwhoogte van een aan het hoofdgebouw aangebouwd bijbehorend bouwwerk, dienende ter vergroting van het woongenot, mag, indien afgedekt met een plat dak, niet meer bedragen dan de de hoogte van de begane grond van het hoofdgebouw; c. de goothoogte van een aan het hoofdgebouw aangebouwd bijbehorend bouwwerk, dienende ter vergroting van het woongenot, mag, indien afgedekt met een kap, niet meer bedragen dan de begane grond van het hoofdgebouw en de bouwhoogte mag niet meer dan 5 meter bedragen; d. de goot- en bouwhoogte van een van het hoofdgebouw vrijstaand bijbehorend bouwwerk mag, indien afgedekt met een kap, ten hoogste 3 respectievelijk 5 meter bedragen; e. de bouwhoogte van een van het hoofdgebouw vrijstaand bijbehorend bouwwerk mag, indien afgedekt met een plat dak, ten hoogste 3 meter bedragen; f. indien het bijbehorende bouwwerk binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak wordt of is gebouwd, bedraagt bij een vrijstaand hoofdgebouw de afstand van het bijbehorende bouwwerk tot de zijdelingse perceelsgrens tenminste 1 meter; g.

ter plaatse van de aanduiding ‘garage’ mag de bouwhoogte van gebouwen niet meer dan 3 meter bedragen en dient deze per aaneengesloten complex gelijk te zijn. h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' mogen gebouwen voor de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd tot een oppervlakte en bouwhoogte van ten hoogste het op het tijdstip van vaststelling van het bestemmingsplan bestaande en vergunde gebouw; 19.4.1 Afwijkingsbevoegdheid Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige aantasting van het ruimtelijk en stedenbouwkundig beeld plaatsvindt, bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in: a. sublid 18.2.2, onder a, voor het bouwen van een bijbehorend bouwwerk vòòr de voorgevel van het hoofdgebouw dan wel in het verlengde daarvan, mits de oppervlakte ten hoogste 12 m² bedraagt. 19.2.3 Bebouwingspercentage Het bebouwingspercentage voor de hoofdgebouwen, indien deze zijn of moeten worden gebouwd als typ, genoemd in onderstaande tabel, en de bijbehorende bouwwerken bedraagt per bouwperceel voor de verschillende woningtypen ten hoogste het in onderstaande tabel aangegeven percentage: vrijstaande woningen 40% met een maximum van 400 m2 tweeaaneenwoningen en geschakelde woningen 60% met een maximum van 200 m2 aaneengebouwde woningen 60% met een maximum van 150 m2 patiowoningen 80% stapelwoningen 80%

Bijlage 2: welstandsnota 5.9.4. Welstandscriteria Woonerven jaren ‘70-’80

Hoofdaspecten Algemeen • De stedenbouwkundige en architectonische samenhang staat bij elke ingreep voorop • Voor zover niet in tegenspraak met de in deze paragraaf gestelde criteria zijn de sneltoetscriteria van toepassing voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, kozijn- en gevelwijzigingen, dakkapellen, erfafscheidingen, dakramen, zonnepanelen en –collectoren, spriet-, staafen schotelantennes, rolhekken, luiken en rolluiken zoals deze zijn gesteld in hoofdstuk 6. Situering • Bij (vervangende) nieuwbouw is de positie en de oriëntatie van de oorspronkelijke bebouwing maatgevend. • Het overwegend gesloten en half open straatbeeld wordt in stand gehouden. • Nieuwbouw sluit aan bij de ritmiek en de wijze van schakelen van de bestaande bebouwing in de omgeving. Het gaat om de stelselmatige toepassing van hoekoplossingen en verspringingen. • Woningen zijn met een eigen entreegebied of met voordeuren georiënteerd op de openbare ruimte Massa en vorm • De bestaande schaal van de bebouwing in de omgeving is het uitgangspunt bij nieuwbouw, uitbreiding en vervanging van de bebouwing. • Het aantal bouwlagen en de kapvorm is afgestemd op de bouwhoogte en de bouwmassa van de belendende bebouwing, • De bestaande kapvorm en kaprichting blijven gehandhaafd. Een plaatselijke verhoging van de nok wordt vormgegeven in overeenstemming met een reeds goedgekeurde oplossingen.

• Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zijn in beginsel gestandaardiseerd en blijven duidelijk ondergeschikt aan de hoofdmassa. • Aan- en bijbouwen op hoeken worden zo veel mogelijk afgedekt met een kap in dezelfde helling als de hoofdmassa. • Toevoegingen als dakkapellen zijn in beginsel gestandaardiseerd en zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa van de woning Gevelopbouw • De stijl en de materialisering van renovatie en/of (vervangende) nieuwbouw sluiten aan op die van de bebouwing in de omgeving. • De maat en schaal van de gevelindeling worden gerespecteerd. • De toevoegingen per woning zoals aanbouwen, uitbouwen en dakramen, voor zover deze zijn toegestaan, zijn in beginsel gestandaardiseerd en zijn ondergeschikt of aangepast aan de hoofdstructuur en de gevelritmiek van het woningblok. Deze toevoegingen zijn afgestemd op het specifieke architectonische karakter van de bebouwing. Materiaalgebruik (hoofdvlakken) • Bij nieuwbouw, verbouwing of renovatie is het oorspronkelijke materiaalgebruik van de bestaande bebouwing uitgangspunt, zoals baksteen en hout voor gevels en pannen voor het dak. • Het materiaalgebruik van aan- en bijbouwen is afgestemd op dat van het hoofdgebouw. • Het materiaalgebruik van aan- en bijbouwen is afgestemd op dat van het

hoofdgebouw. Kleurgebruik (hoofdvlakken) • Bij verbouwing of renovatie is het oorspronkelijke kleurgebruik van de bestaande bebouwing uitgangpunt. • Het gebruik van sterk contrasterende kleuren in grotere vlakken is ongewenst. • Het kleurgebruik van aan- en bijbouwen is afgestemd op dat van het hoofdgebouw. Deelaspecten Compositie massa onderdelen • Regelmatig geplaatste gemetselde schoorstenen op het dak accentueren de maat van de woningen. Gevelindeling • De stijl en de materialisering bij renovatie en/of (vervangende) nieuwbouw sluiten aan op die van de bebouwing in de omgeving. • De complexwerking van de blokken, de repetitie van samengestelde elementen en de continuïteit van de gevelindeling dient als uitgangspunt voor gevelwijzigingen. • De maatverhoudingen van bestaande gevelopeningen worden gehandhaafd. • Kopgevels die naar de openbare ruimte zijn gericht verkrijgen een duidelijke expressie. • De (gevel-)indeling van toevoegingen per woning zoals aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen, dakkapellen en dakramen is afgestemd op de gevelindeling van de hoofdbouw. Materiaalgebruik (deelvlakken) • Bij nieuwbouw, verbouwing of renovatie is het oorspronkelijke materiaalgebruik uitgangspunt, zoals hout voor puien, (voor-)deuren en garagedeuren of een materiaal met een vergelijkbare profilering en kleurstelling.

Kleurgebruik (deelvlakken) • Puien, (voor-)deuren, garagedeuren zijn in gedekte tinten geschilderd. Detailaspecten Materiaalgebruik (details) • Bij nieuwbouw, verbouwing of renovatie is het oorspronkelijke materiaalgebruik voor kozijnen, draaiende delen, lijsten, boeiboorden, eventuele gootomtimmeringen e.d. van de bestaande bebouwing uitgangpunt of een materiaal met een vergelijkbare profilering en kleurstelling. Kleurgebruik (details) • Bij nieuwbouw, verbouwing of renovatie is het oorspronkelijke kleurgebruik van de bestaande bebouwing uitgangpunt. • Kozijnen e.d. hebben een witte of donkere kleurstelling. • Draaiende raamdelen zijn in gedekte tinten geschilderd. Detaillering

• De detaillering bij aanpassing en bij renovatie verkrijgt een zelfde mate afwerkingsniveau en expressie als die in de omgeving. • Bij nieuwbouw, renovatie of nieuwbouw is de specifieke detaillering van gevelopeningen, balkonhekken, deurluifels en dergelijke van de bebouwing dezelfde architectonische eenheid, maatgevend. • De detaillering van toevoegingen per woning zoals aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen, dakkapellen en dakramen is afgestemd op de detaillering van de hoofdbouw. Afwerking erven • Erfafscheidingen indien het oorspronkelijk ontwerp opgenomen worden gerespecteerd. • Zij-erven gelegen aan de openbare ruimte hebben een zelfde afwerking als de voorerven. • Afscheidingen op achtererven gelegen in het zicht van de openbare ruimte, bestaan uit tuinmuren of hagen, al dan niet voorzien van open en donker geschilderd hekwerk, tot max. 2 meter.