rvs 1e Herziening grondexploitaties

Registratiekenmerk: 1298413 Onderwerp: 1e herziening 2021 grondexploitaties conceptbesluit De raad besluit; 1. In te stemmen met de 1e herziening 2021 van de grondexploitaties. 2. De parameters vast te stellen zoals in deze nota zijn opgenomen. 3. Conform de richtlijn van de BBV 2019 voor de volgende plannen de looptijd vast te stellen op meer dan 10 jaar:  Souburg-Noord: looptijd tot en met 2031 in scenario laag;  Bedrijventerrein Souburg fase 2: looptijd tot en met 2031 in scenario midden en laag. 4. De verliesvoorziening met € 2,3 mln. te verhogen naar € 118,6 mln. 5. De risicoreservering met € 8,5 mln. te verlagen naar € 24,2 mln. 6. Voor de plannen Claverveld, Beatrixlaan, Lammerenburg III en Kenniswerf fase 4 een tussentijdse winstneming te doen van totaal € 0,7 mln. 7. De plannen Verlengde Bonedijkestraat en Buitenhaven III af te sluiten met een resultaat van € 0,6 mln. 8. Het resultaat van deze herziening, € 7,5 mln., toe te voegen aan het resultaat van de jaarrekening 2020. 9. De programmabegroting 2021 te wijzigen conform dit inhoudelijk besluit. Samenvatting Met de Paragraaf grondbeleid 1e herziening 2021 wordt het college en de raad geïnformeerd over de stand van zaken van de individuele grondexploitaties per 1 januari 2021.

Ook wordt in deze paragraaf weergegeven wat deze 1e herziening 2021 van de grondexploitaties betekent voor de verliesvoorzieningen die getroffen zijn. Met deze herziening zijn alle ramingen van kosten en opbrengsten geactualiseerd. Het resultaat van deze herziening bedraagt € 7,5 mln. voordelig. Dit is als volgt opgebouwd: - Verhogen verliesvoorziening met € 2,3 mln. - Verlagen risicoreservering met € 8,5 mln. - Afsluiten grondexploitaties € 0,6 mln. - Winstnemingen € 0,7 mln. Dit bedrag van € 7,5 mln. wordt aan het resultaat van de jaarrekening 2020 toegevoegd. De belangrijkste oorzaak van dit resultaat is het verlagen van het aanvullend afzetrisico. Inleiding Voor de ruimtelijke plannen van de gemeente Vlissingen zijn grondexploitaties opgesteld. In een grondexploitatie zijn de kosten en opbrengsten van het betreffende plan geraamd en in de tijd uitgezet. Conform de nota Grondbeleid 2013 worden deze grondexploitaties 2 keer per jaar herzien. In de voorliggende 1e herziening 2021 zijn de resultaten van het afgelopen jaar verwerkt en zijn daar waar nodig het programma, de planning en de raming bijgesteld. Deze herziening zal gelijktijdig met de jaarrekening 2020 aan de raad ter besluitvorming voorgelegd worden. Wat willen we bereiken? De grondexploitaties zijn opgesteld ter ondersteuning van de ruimtelijke plannen binnen de strategische koers van de gemeente Vlissingen.

Met het opstellen van de 1e herziening 2021 van de grondexploitaties vindt een optimalisatie van de projecten plaats, alsmede een integrale afstemming van de projecten onderling en een afstemming op de beleidskaders en de meest recente marktontwikkelingen. Als onderdeel van de Jaarrekening 2020 wordt ook verantwoording gegeven over de realisatie van de jaarplannen 2020. Auteur: W.B. van Veelen Telefoonnummer: 0118-487317 Datum document:

Registratienummer nota: 1298411 Beslissingsbevoegdheid:Gemeenteraad

Met bijgevoegde Paragraaf grondbeleid 1e herziening 2021 (bijlage 1) wordt de raad geïnformeerd over de stand van zaken van de individuele grondexploitaties per 1 januari 2021. Ook wordt in deze paragraaf weergegeven wat deze 1e herziening 2021 van de grondexploitaties betekent voor de verliesvoorzieningen die getroffen zijn. Wat gaan we ervoor doen? Resultaten In 2020 zijn de plannen uitgevoerd aan de hand van de jaarplannen 2020. Dit is goed te zichtbaar in de diverse plannen. Zo is en wordt er in het Scheldekwartier, in Souburg Noord, in Claverveld en in de kleinere woningbouwplannen bouwrijp gemaakt, is er bouwgrond verkocht en worden woningen gerealiseerd. Ook is dit te zien op de bedrijventerreinen Souburg fase 1 en 2 en de Kenniswerf. Hierbij valt wel op te merken dat bij de bedrijventerreinen de geïnteresseerde ondernemers voorzichtig zijn vanwege de gevolgen van de coronacrisis. De voortgang van de jaarplannen en de behaalde resultaten zijn opgenomen in de Paragraaf grondbeleid, hoofdstuk 2: Uitvoering Grondbeleid.

De belangrijkste resultaten zijn: - bouwrijp maken diverse deelplots Scheldekwartier; - levering Timmerfabriek en diverse deelplots Scheldekwartier; - gestart met woonrijp maken rondom de deelplots Ketelmakerij en De Vesting in het Scheldekwartier; - kadeherstel noordzijde dok afgerond, bouw van de Dokbrug vordert gestaag; - bouw van de woningen in het Valkhof, Souburg-noord, is gestart; - verkoop van woningen eerste deel van 2e fase Souburg-Noord is gestart. De meeste woningen zijn verkocht of in optie. Van de vrije kavels is ruim de helft in optie; - alle projectmatige woningen in fase 1 Claverveld zijn opgeleverd; - verkoop van vrije kavels fase 2 Claverveld is gestart, van 1e deel zijn alle kavels in optie; - bouwrijp maken Claverveld fase 2 is gestart; - de laatste woningen in het plan Beatrixlaan zijn gerealiseerd. De laatste woning op een vrije kavel is in aanbouw; - woonrijp maken Van Dishoeckstraat is gerealiseerd; - diverse kavels zijn verkocht in de plannen Kenniswerf; - sloop en sanering in Kenniswerf fase 4 is gerealiseerd; - 3 kavels in Buitenhaven III zijn verkocht, nog 1 kavel resterend; - infrastructuur is afgerond in het plan Bedrijventerrein Souburg fase 2; - problematiek fietstunnel in het plan Bedrijventerrein Souburg fase 2 is ambtelijk afgestemd.

Mutaties Naast de verwerking van 2020 bestaan de grondexploitaties uit een doorrekening van de resterende planning. Deze plannen zijn geactualiseerd op de resultaten van 2020 en nieuwe ontwikkelingen. De daardoor ontstane mutaties zijn opgenomen in de Paragraaf Grondbeleid, hoofdstuk 3: Resultaten Grondexploitaties. De belangrijkste mutaties zijn: - verlaging van de verkoopwaarde Machinefabriek in de huidige staat in het Scheldekwartier; - verhoging van de grondprijs van de vrije kavels Claverveld fase 2 en Souburg-Noord, inclusief een versnelde afzet in Claverveld; - verhoging van het budget saneringskosten Kenniswerf fase 1; - verhoging van de raming grondprijzen Kenniswerf fase 1; - verwerking van de revenuen van het Bestuursakkoord Compensatiepakket Marinierskazerne (fiche 1) in het plan Bedrijventerrein Souburg fase 2; - verlaging van de raming inkomsten voor de ophoging van het Bedrijventerrein Souburg fase 2.

Blad 2 behorend bij 1298411

Parameters Verder zijn de parameters voor indexering en rente geactualiseerd. Dit is uitgewerkt in de Paragraaf grondbeleid, hoofdstuk 2: Uitvoering Grondbeleid. Onderstaand de tabel van de oude en nieuwe parameters: 2020 Nieuw Oud Indexering kosten scenario midden

1,35%

Indexering kosten scenario laag

1,35%

Indexering opbrengsten scenario midden

2,00%

Indexering opbrengsten scenario laag

2,00%

Rente Scheldekwartier

3,39%

Rente overige grondexploitaties

2,28%

2,60% 2,60% 1,50% 1,50% 3,39% 2,28%

2021 Nieuw Oud 1,50% 1,50% 0,50% 0,50% 3,00% 2,23%

1,75% 1,75% 1,50% 1,50% 3,07% 2,28%

2022 Nieuw Oud 2,00% 2,00% 1,25% 1,25% 2,92% 2,15%

1,75% 1,75% 1,50% 1,50% 3,00% 2,28%

2023 Nieuw Oud 2,00% 2,00% 1,25% 1,25% 2,55% 1,95%

1,50% 2,00% 1,50% 1,50% 2,73% 2,28%

2024 Nieuw Oud 1,50% 2,00% 2,00% 1,50% 2,05% 1,99%

1,50% 2,00% 1,50% 1,50% 2,32% 2,28%

2025 Nieuw 1,50% 2,00% 2,00% 1,50% 2,05% 2,05%

Oud 1,50% 2,00% 1,50% 1,50% 2,27% 2,28%

2026 en verder Nieuw Oud 1,50% 2,00% 2,00% 1,50% 2,60% 2,60%

1,50% 2,00% 1,50% 1,50% 2,27% 2,28%

Winstnemingen Conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is per grondexploitatie met een voordelige eindwaarde berekend of er een tussentijdse winstneming gedaan moet worden. Op basis van deze voorgeschreven manier van berekenen moet er een tussentijdse winstneming gedaan worden in de plannen Claverveld, Beatrixlaan, Lammerenburg III en Kenniswerf fase 4 van totaal € 0,7 mln. Af te sluiten grondexploitaties De grondexploitaties Verlengde Bonedijkestraat en Buitenhaven III kunnen afgesloten worden. De resterende kleine werkzaamheden worden ondergebracht in de verzamel-grondexploitatie ‘Nog uit te voeren vanuit afgesloten exploitaties’. In het plan Verlengde Bonedijkestraat betreft dit de herinrichting van het resterende plantsoen. Dit wordt uitgevoerd samen met groenwerkzaamheden in de Verlengde Bonedijkestraat die buiten de grondexploitatie vallen. Al deze werkzaamheden worden na het broedseizoen en in het plantseizoen aan het eind van 2021 uitgevoerd. In Buitenhaven III zijn alle civiele werkzaamheden uitgevoerd. Hier resteert nog de verkoop van 1 kavel. Wat zijn de kanttekeningen en risico’s? Beheersmaatregel grondexploitaties na 10 jaar In de BBV is opgenomen dat de looptijd van een grondexploitatie maximaal 10 jaar mag zijn. Indien daar van af wordt geweken moet dit gepaard gaan met beheersmaatregelen.

Dit geldt voor de grondexploitaties Souburg-Noord (2031 in scenario Laag) en Bedrijventerrein Souburg fase 2 (2031 zowel scenario Midden als Laag). Het overschrijden van de looptijd van 10 jaar is dus beperkt. Als beheersmaatregel wordt er geen indexering toegepast op de opbrengsten na 10 jaar in het scenario laag. Bij de vorige herziening werd de looptijd van de grondexploitatie Claverveld in scenario laag vastgesteld tot 2032. Vanwege de goede voortgang van dit plan is bij deze herziening de looptijd van scenario laag teruggebracht tot 2030. Hiervoor is geen extra beheersmaatregel meer noodzakelijk. Second opinion Op basis van de conceptresultaten van de herziening heeft Ecorys een Second Opinion uitgevoerd. Zie bijlage 3. Second opinion grondexploitaties gemeente Vlissingen 1e herziening 2021. De conclusie is dat de grondexploitaties opgesteld zijn binnen de door Ecorys gehanteerde bandbreedtes, met enkele aandachtspunten die vervolgens uitgewerkt worden: 1. Parameters 2. Plankosten 3. Woningbouwplanning en extra afzetrisico

Blad 3 behorend bij 1298411

Ad. 1: Parameters De gemeente Vlissingen hanteert voor toekomstige indices 3 periodes: het huidige jaar (2021), de komende 2 jaar (2022 en 2023) en de jaren daarna (2024 en verder). Voor de rentetarieven wordt voor elk jaar een specifieke rente berekend en vanaf 2026 een gemiddelde rente. Ecorys beoordeelt deze methode als een schijnnauwkeurigheid en adviseert over de gehele looptijd van de grondexploitaties gemiddelde indices en rentetarieven te hanteren. Voor beide methodes zijn voor- en nadelen te benoemen. De methode die de gemeente Vlissingen gebruikt voor de berekening van de rente is in overleg met de accountant tot stand gekomen. Het gebruik van de 3 periodes voor de toekomstige indices speelt beter in op de te verwachte indices op korte termijn. Ad. 2: Plankosten De gemiddelde plankosten van de grondexploitaties worden door Ecorys als relatief hoog beoordeeld. Dit hoge gemiddelde wordt veroorzaakt door de grondexploitaties Scheldekwartier en Kenniswerf. Dit zijn beide herontwikkelingslocaties die meer plankosten vragen dan een uitleglocatie als Claverveld of Souburg-Noord. Daarnaast zijn bijna 80% van deze plankosten gerealiseerd zodat er niet veel ruimte is om op te sturen. Bij elke herziening worden de plankosten geactualiseerd en geoptimaliseerd op basis van de resterende planning van de individuele grondexploitaties.

Ad 3: Woningbouwplanning en extra afzetrisico De afgelopen jaren is op advies van Ecorys en in overleg met de accountant een extra reservering opgenomen ter dekking van het door Ecorys ingeschatte afzetrisico. Dit extra afzetrisico is gebaseerd op het verschil tussen de Vlissingse woningbouwplanning en de provinciale woningmarktprognose. Deze reservering bedroeg bij de jaarrekening 2019 € 17,0 mln. Hoewel het verschil in de prognoses dit jaar aanzienlijk is afgenomen, heeft Ecorys ook in de huidige Second opinion geadviseerd deze reservering te handhaven. Ondanks dit advies wordt in deze nota en in de paragraaf grondbeleid de raad geadviseerd dit extra afzetrisico te verlagen. Voor dit advies wordt de volgende redenering gevolgd: - de gemeente Vlissingen heeft met de buurgemeenten op Walcheren afspraken gemaakt over de verdeling van de te realiseren woningen per gemeenten: de Walcherse Woningmarktafspraken. Begin 2021 hebben we onze woningmarktprognose geanalyseerd en is onze woningbouwplanning geactualiseerd. Het college heeft deze Vlissingse woningbouwplanning samen met de Walcherse woningmarktafspraken herbevestigd. Onderdeel van de analyse was de herkomst van de kopers van nieuwbouwwoningen in Vlissingen.

De gegevens bevestigen dat de herkomst van deze kopers veel breder is dan alleen Vlissingen, deze kopers komen met name uit Walcheren, waarmee een Walcherse woningmarkt bevestigd wordt. - In de voorgaande jaren zijn deze Walcherse Woningmarktafspraken niet in de uitgangspunten van de Second Opinion meegenomen. Deze werden niet opgenomen, omdat Ecorys de woningmarkt in Vlissingen als een losstaande woningmarkt beschouwde en niet als onderdeel van een Walcherse woningmarkt. De bovengenoemde analyse laat zien dat er wel sprake is van een Walcherse woningmarkt. Vanwege deze analyse, het besluit van het college en de aangeleverde gegevens heeft Ecorys de Walcherse woningmarktafspraken bij de actuele Second Opinion wel opgenomen. - Het verschil tussen de Vlissingse Woningbouwplanning en de prognose van Ecorys waarin de Walcherse woningbouwafspraken verwerkt zijn is aanzienlijk kleiner dan in de voorgaande jaren. Bij een vergelijking van de woningbouwplanning conform scenario laag zijn er in de Vlissingse Woningbouwplanning zelfs minder woningen gepland dan er conform de prognose gerealiseerd kunnen worden.

Blad 4 behorend bij 1298411

-

Doordat er in scenario laag minder woningen gepland zijn dan dat er conform de prognose gerealiseerd kunnen worden, kan gesteld worden dat de risicoreservering, die conform de doorrekening in scenario laag beschikbaar is, meer dan voldoende is om dit risico af te dekken. - Daarnaast geeft Ecorys aan dat een extra afzetrisico aanwezig is door de zogenoemde boeggolf: de hoge aantallen te realiseren woningen in de komende jaren. Doordat in scenario laag zowel het aantal te realiseren woningen lager is als ook het afzettempo lager is, wordt dit risico met de risicoreservering conform scenario laag eveneens voldoende afgedekt. - Er zijn veel woningen in aanbouw en ook voor de realisatie van woningen voor de komende jaren wordt de grond verkocht. Toch blijft er een risico aanwezig of de daadwerkelijke woningbouw verloopt volgens de Vlissingse woningbouwplanning. Met name dit jaar en de komende 2 jaar zijn belangrijk vanwege de genoemde boeggolf. Op basis van bovenstaande wordt het risico teruggebracht van 50% naar 25% van het verschil tussen de Vlissingse woningbouwplanning en de provinciale woningmarktprognose voor Vlissingen. De risicoreservering neemt daardoor af met € 8,1 mln. tot een totaal van € 8,9 mln. Wat mag het kosten? Met deze herziening zijn alle ramingen van kosten en opbrengsten geactualiseerd. Het resultaat van deze herziening bedraagt € 7,5 mln. voordelig.

Dit is als volgt opgebouwd: - Verhogen verliesvoorziening met € 2,3 mln. - Verlagen risicoreservering met € 8,5 mln. - Afsluiten grondexploitaties € 0,6 mln. - Winstnemingen € 0,7 mln. Het totale resultaat van € 7,5 mln. wordt opgenomen in het resultaat van de jaarrekening 2020. Wat en hoe gaan we communiceren? N.v.t.

Blad 5 behorend bij 1298411