rvs 1e herziening 2023 grexxen bijlage 1 paragraaf grondbeleid
Tekst van het document
3.
3.13 Grondbeleid
1
3.
1. Grondbeleid In deze paragraaf grondbeleid is de 1e herziening 2023 van de grondexploitaties opgenomen. Dit is een actualisatie van de 2e herziening 2022 (Programmabegroting 2023) op basis van de gegevens in januari 2023. Uitgangspunt Nota Grondbeleid (2021) Het vigerende (afwegings)kader is de door de Raad eind 2021 vastgestelde nota Grondbeleid. Definitie Grondbeleid Grondbeleid kan worden omschreven als het geheel van de wijze van toepassing van het financiële en juridische instrumentarium dat de overheid ter beschikking staat om op de gewenste plaats, tijdig en tegen aanvaardbare kosten grond c.q. ruimte beschikbaar te krijgen voor de vestiging van door die overheid gewenste functies. Beleid Het grondbeleid bestaat uit de verschillende instrumenten die de gemeente heeft om de ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente te realiseren. Daarbij staat de grondexploitatie centraal. Het grondbeleid spreekt zich met name uit over welke rol de gemeente in de grondexploitatie wil spelen. Uitgangspunt van de grondexploitaties is de structuur- en woonvisie van de Gemeente (2013). Vertrekpunten hierbij zijn: ■ het scenario “anticiperen & transformeren”;
■ inzet op nieuwe accenten: het verder verzilveren van de kansen in de huidige markt;
■ inzet op flexibiliteit & kleinschaligheid om optimaal in te kunnen spelen op (markt)kansen; ■ inzet op niches in de (woning)markt die Vlissingen onderscheiden.
Bij nieuwe ontwikkelingen wordt bij voorkeur een facilitair (passief) grondbeleid gevoerd, met als doel het minimaliseren van risico's en een evenwichtige cashflow. In een aantal specifieke gevallen is toch sprake van actief grondbeleid. Zo zijn er vanuit Wind in de zeilen middelen beschikbaar om de ontwikkeling van de Kenniswerf verder te versterken. Deze middelen worden ingezet voor het actief verwerven van gronden ten behoeve van herontwikkeling. Hiervoor is een grondexploitatie in voorbereiding. Daarnaast zijn grondexploitaties in voorbereiding voor het project Stadslandgoed bij het JCV en Baskensburg West. Bij bestaande ontwikkelingen blijft een actief grondbeleid gehandhaafd, met als doel het maximaliseren van de opbrengst van ingezette ontwikkelingen. Per bestaande ontwikkeling wordt hier aangeduid welke vorm van grondbeleid wordt toegepast. In onderstaande tabel zijn de meeste projecten opgenomen en is per ontwikkeling aangeduid welke vorm van grondbeleid wordt toegepast. Project
Vorm van grondbeleid
Jaar majeure verwervingen
Verwerving beïnvloedbaar
Scheldekwartier
Actief
2004
nee
Kenniswerf (incl. Edisonpark)
Actief / faciliterend
2009 (binnenhavens)
nee
Souburg Noord
Actief
2002
nee
Claverveld
Actief
2003
nee
Bedrijventerein Souburg 2
Actief
nvt
nee
Spuikom
Actief
1981
nee
Hotel Britannia
Facilitair
nvt
nvt
Herontwikkeling woningbouwlocatie Vlissingsestraat
Facilitair
nvt
nvt
Zorgontwikkeling Oranjeplein
Facilitair
nvt
nvt
Ontwikkeling 's Heerenloo
Facilitair
nvt
nvt
Herontwikkeling Theo van Doesburgcentrum
Facilitair
nvt
nvt
Herontwikkeling Petruskerk
Facilitair
nvt
nvt
Prinsenhof (bij Scheldekwartier)
Facilitair/actief
nvt
nvt
2
3.
Programmadoelstellingen Grondexploitatie is geen doel op zich. Het staat in het teken van de maatschappelijke effecten die we als gemeente beogen. In de 4 programma’s van onze Programmabegroting zijn doelstellingen opgenomen die we mede middels de grondexploitaties willen realiseren. Het betreft de volgende doelstellingen: Programma 1 Leefbaarheid ■ Schone en leefbare straat, buurt en wijk.
■ Groen, straten en riolering klaar voor de toekomst.
■ Wegwerken achterstallig onderhoud van de kapitaalgoederen. ■ Investeren in schoolgebouwen en accommodaties.
■ Duurzaam, een stad die klaar is voor toekomstige generaties. ■ Extra aandacht voor veiligheid op straat.
Programma 2 Aantrekkelijke stad ■ Verbetering ondernemers- en woon- en leefklimaat en toeristische verblijfsklimaat. ■ Bevordering duurzaam ondernemen.
■ Faciliteren bedrijfsvestigingen of – uitbreidingen.
■ Bevordering van werkgelegenheid, met name hoger geschoold.
■ Kwaliteitsverbetering / versnelling ontwikkeling Kenniswerf incl. versterking hoger- en middelbaar
onderwijscultuur.
■ Transformatie Stationsgebied.
■ Vergroten diversiteit van het woningaanbod. ■ Betere huisvesting voor arbeidsmigranten.
■ We gebruiken city-marketing om wonen, werken, recreëren en studeren in Vlissingen beter op de kaart te
zetten.
Programma 3 Sociale samenhang ■ Goed functionerend, samenhangend en vooral ook betaalbaar stelsel van ondersteuning voor onze
inwoners.
■ Iedereen zoveel mogelijk participeren.
■ Mogelijkheden tot het ontwikkelen van talenten en kwaliteiten.
Programma 4 Bestuur ■ Samen met onze inwoners, instellingen en bedrijven werken aan wat belangrijk is voor Vlissingen op
basis van de strategische koers voor Vlissingen in 2040.
■ Versterken van het stedelijke gebied op Walcheren.
■ We ontwikkelen ons tot een servicegerichte en betrouwbare partner voor inwoners, instellingen en
bedrijven.
■ Verbeteren en op peil houden van de dienstverlening.
■ Actief op zoek naar subsidiemogelijkheden en co-financiering voor onze projecten.
Niet iedere grondexploitatie zal aan alle doelstellingen een bijdrage kunnen leveren. De grondexploitaties worden steeds getoetst op de bijdrage (of mogelijke strijdigheid) met de bovengenoemde doelstellingen. Op deze wijze zetten we grondexploitaties optimaal in ten behoeve van het bereiken van onze maatschappelijke doelstellingen. Met de ontwikkeling van het Scheldekwartier en de andere grondexploitaties op uitbreidings- en inbreidingslocaties wordt aan diverse doelstellingen uit de programmabegroting een bijdrage geleverd, met name op het gebied van wonen. Ook wordt aan vele maatschappelijke doelen en ambities vanuit de Strategische Visie Vlissingen 2040 een bijdrage geleverd. Het Scheldekwartier vormt een volwaardig stadsdeel waar het aantrekkelijk wonen, werken en recreëren is. Op het gebied van wonen wordt gestuurd op het bedienen van verschillende doelgroepen. Diverse bouwplannen zijn in voorbereiding, aanbouw of
3
3.
opgeleverd. Met de bouw van de Kop van het Dok wordt een bijdrage geleverd aan het maatschappelijk belang om appartementen toe te voegen voor de doelgroep senioren en zorgbehoevenden, waarmee tevens doorstroming op de Vlissingse woningmarkt wordt bewerkstelligd. Met de oplevering van fase 3 van de Ketelmakerij, de Singel Noord en de 1e fase van De Broederband alsmede de voorgenomen realisatie van de 2e fase Broederband en Aan de Singel wordt een bijdrage geleverd aan de doelstelling om een gevarieerd woningaanbod aan te bieden en in te zetten op de realisatie van middeldure huurwoningen in Vlissingen. Met de nieuwbouw van projecten De Hofjes, Kop van het Dok, de in aanbouw zijnde De Dempo en in voorbereiding zijnde De Admiraliteit en Touwslagerij wordt een bijdrage geleverd aan het maatschappelijke doel om een deel van de verouderde sociale woningbouwvoorraad te vervangen maar ook met nieuwe duurzame sociale huurwoningen uit te breiden. Met de vervangende nieuwbouw van sociale woningen wordt een bijdrage geleverd aan het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Nieuw toe te voegen woningen in de vrije sector zijn duurzaam en gasloos. Claverveld en Souburg-Noord spelen in op de behoefte om, voornamelijk, grondgebonden en in een groene setting te wonen. De snelle afzet in beide projecten toont de belangstelling in dit (hogere) segment voor het groen-stedelijke wonen.
Met het vergroten van het aanbod grondgebonden woningen op ruime percelen wordt bijgedragen aan de ambitie om een divers en hoogwaardig woonproduct te kunnenleveren. Ruim een derde van de op te leveren woningen is gericht op senioren (levensloopbestendig) en in beide ontwikkelingen worden vrije bouwkavels aangeboden. Klimaatadaptieve gebiedsontwikkeling met aandacht voor de opgaves rondom biodiversiteit, water en droogte zijn dragers voor de openbare ruimte in Claverveld en Souburg Noord. Nieuwe vormen van ecologisch beheer worden toegepast, waarmee ook na realisatie van de woonwijken een duurzame bijdrage geleverd wordt aan de woon- en leefomgeving in de gemeente Vlissingen. Middels participatieve trajecten worden eindgebruikers betrokken bij de vorming van de openbare ruimtes, bijvoorbeeld de inrichting van de speelruimte met leerlingen van Het Kompas in Souburg-Noord en werkgroepen voor de groene ontmoetingsplekken met omwonenden in Claverveld. Ook wordt door deze plannen de economische potentie vergroot en het woonklimaat verbeterd. Bijvoorbeeld in het Scheldekwartier worden met het aanhelen van de stad verbindingen gemaakt of hersteld. Met de oplevering van de Dokbrug is een bijdrage geleverd aan de bereikbaarheid van (de binnenstad van) Vlissingen.
Met de oplevering van de brug is ook invulling gegeven aan de lang gekoesterde wens om een volwaardige tweede ontsluiting van de Binnenstad van Vlissingen te realiseren. Met het aanhelen van de stad middels de ontwikkeling van het Scheldekwartier, worden verbindingen gemaakt of herstelt, de economische potentie vergroot en het woonklimaat verbeterd. Vanuit de grondexploitatie en uitvoering heeft en krijgt dit een plaats via diverse projecten. Met de ontwikkeling van het Scheldekwartier wordt Vlissingen ‘op de kaart’ gezet en ontstaan nieuwe economische kansen. Het imago van Vlissingen bij (project)ontwikkelaars, ondernemers en aannemers kent een positieve wijziging, als gemeente van kansen en met een on-Zeeuwse ambitie. Daarnaast wordt Vlissingen nog interessanter voor een brede doelgroep toeristen hetgeen de Vlissingse economie ten goede komt. De herstelde kades langs het Dok gaan ruimte bieden aan een veelheid aan activiteiten en voegen een onderscheidend verblijfsgebied toe aan het Vlissings stedelijk gebied. Tevens ontstaat hiermee de mogelijkheid een (recreatieve) stadshaven te exploiteren. De combinatie van stad en water, maritiem (erfgoed) karakter en aansprekende nieuwbouw nodigt uit tot gebruik en draagt bij aan ambities op het gebied van een aantrekkelijke stad om te wonen, werken en recreëren.
Op het Scheldekwartier komen het verleden, heden en toekomst van Vlissingen samen. Het koesteren van het erfgoed en inpassen hiervan is binnen de Ontwikkelingsvisie Scheldekwartier één van de dragers en kwaliteit van het gebied, met een brede uitstraling op het karakter van Vlissingen. Met de herbestemming van de Timmerfabriek is een bijdrage geleverd aan het maatschappelijke doel om rijksmonumenten duurzaam te behouden en benutten. Met het cascoherstel en de in voorbereiding zijnde herbestemming van de Machinefabriek wordt een bijdrage geleverd aan het duurzaam behouden van kenmerkend maritiem industrieel erfgoed en inpassen in een hoogwaardig stedelijk gebied, waarbij de functies en uitstraling van het erfgoed elkaar versterken en dragers zijn in de identiteit van Vlissingen.
4
3.
Met de ontwikkeling van de bedrijventerreinen Kenniswerf (fasen 1 t/m 4) enSouburg fase 2) geeft de gemeente Vlissingen concreet invulling aan het Bedrijventerreinprogramma Walcheren 2022-2026. De genoemde terreinen bieden voor de verschillende doelgroepen bedrijven een passend en onderscheidend aanbod in verschillende prijsklassen: zichtlocaties, niet-zichtlocaties, locaties voor woon-werkcombinaties, grote en kleine kavels, watergebonden terreinen, terreinen voor bedrijven met verschillende milieucategorieën, etc. Met de ontwikkeling van de bedrijventerreinen wordt (mede) vorm en inhoud gegeven aan de economische structuurversterking, die broodnodig is in de gemeente Vlissingen. Daarnaast dragen de bedrijventerreinen bij aan doelstellingen waar het gaat om het bevorderen van werkgelegenheid, het ondernemersklimaat en de samenwerking tussen overheid, onderwijs en ondernemers (triple helix). Dit laatste punt speelt met name op de Kenniswerf een belangrijke rol. Met de beschikbare middelen uit het pakket Wind in de zeilen, wordt ruimte gecreëerd voor het vestigen van nieuwe bedrijvigheid, ontwikkel-, test- en demofaciliteiten, starters, scale-ups en R&D afdelingen op de Kenniswerf.
5
3.
2. Uitvoering Grondbeleid De uitvoering van het grondbeleid valt binnen een aantal kaders zoals Organisatie en Financiën. Organisatie Raad (Kaders stellen) ■ ruimtelijke kaders vaststellen (Omgevingsplan; Omgevingsvisie; Bestemmingsplan). ■ beleidskaders, waaronder vaststellen Nota Grondbeleid en Nota Grondprijzen. ■ P&C cyclus, waaronder vaststellen, herzien en afsluiten gorndexploitaties. ■ kredietverstrekking. ■ enz.
College van B&W (Uitvoeren en beheren) ■ grondexploitaties beheren.
■ aan- en verkopen, verpachten en verhuren. ■ sluiten overeenkomsten. ■ enz.
Ambtelijke organisatie (Uitvoeren werkzaamheden) ■ zorg dragen aan uitvoering verantwoordelijkheden college.
Faciliterend grondbeleid In het kader van het faciliterend (passieve) grondbeleid heeft de Raad geen rol wat betreft het beschikbaar stellen van middelen, omdat er bij een extern initiatief (in principe) geen middelen nodig zijn. De Raad heeft wel een rol in het stellen van ruimtelijke kaders. Het college en de ambtelijke organisatie hebben, passend binnen de kaders van de Raad, een gelijke rol als bij actief grondbeleid. Hiervoor zijn geen middelen beschikbaar en hebben zij geen eigen uitvoeringsagenda of -proces omdat het door derden wordt gerealiseerd. Wel wordt door middel van het kostenverhaal conform de Wro de benodigde financiële middelen bij de initiatiefnemer verhaald. Financiën De financiële kaders liggen vast binnen de financiële verordening en het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV), Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019). Onderstaand de richtlijnen en hoe we bij de gemeente Vlissingen daar uitvoering aan geven: ■ Bij de start van een grondexploitatie wordt er een financieel-economisch haalbaarheidsonderzoek
uitgevoerd en een business case gemaakt. Als dit plan tot uitvoer wordt gebracht wordt deze, conform het Grondbeleid 2021, 2 x per jaar geactualiseerd. ■ Het risicomanagement binnen de grondexploitaties is opgenomen in het organisatiebreed risicomanagement en wordt 2 x per jaar geactualiseerd. Dit is per grondexploitatie verwerkt in het scenario ‘laag’. ■ Voor de strategische aankopen waarbij een langere periode zit tussen het moment van aankoop en het moment van ontwikkeling is er met de BBV niet meer de mogelijkheid tot het toepassen van een NIEGG. Deze gronden zijn opgenomen in de materiële vaste activa. Bij het vaststellen van een nieuwe grondexploitatie betreffende deze gronden worden deze weer in een grondexploitatie opgenomen. ■ Tussentijdse winstneming: per grondexploitatie met een voordelige eindwaarde is berekend of er een tussentijdse winstneming gedaan moet worden. Zie hoofdstuk 4 'Winstnemingen'. ■ Indien gemeentegrond vanuit de algemene dienst wordt ingebracht in het grondbedrijf wordt die grond gewaardeerd tegen de waarde waarop de grond op de balans is opgenomen. ■ Cashflow beheersing: investeringen worden pas dan gedaan als hierdoor ook zicht is op het realiseren van inkomsten, of nadat de inkomsten gerealiseerd zijn. Zo wordt het bouwrijpmaken zoveel mogelijk pas uitgevoerd als er zicht is op afname van de bouwgrond.
6
3.
■ Kostenverhaal: bij een particuliere ontwikkeling voert de gemeente een faciliterend (passief) grondbeleid.
Hierbij gaat de gemeente over tot kostenverhaal conform de Wro.
■ Grondprijs: de gemeente Vlissingen hanteert standaard grondprijzen die afhankelijk zijn van de
bestemming van de grond voor een aantal categorieën. Deze worden jaarlijks vastgesteld middels een separaat raadsvoorstel. Hiervan kan afgeweken worden en kan de grondprijs residueel berekend worden, zoals dit in het Scheldekwartier gebeurt. ■ Erfpacht: de gemeente Vlissingen biedt in specifieke situaties de mogelijkheid van erfpacht aan. ■ Rente: de rente waarmee gerekend wordt in de grondexploitaties, wordt gebaseerd op de gemiddelde rentevoet van de lopende leningen van de gemeente. Voor de grondexploitatie van het Scheldekwartier wordt gebruik gemaakt van projectfinanciering, deze heeft een eigen rentepercentage. Deze projectfinanciering wordt afgebouwd. De wijze van renteberekening is gebaseerd op de voorschriften conform de BBV. Zie 'Parameters' verder in dit hoofdstuk. ■ Kosten- en opbrengstenindexering: voor een zo goed mogelijke inschatting van de toekomstige kosten en opbrengsten wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en toekomstige indexeringen van deze kosten en opbrengsten. Zie 'Parameters' verder in dit hoofdstuk. ■ Looptijd: in de BBV is een richtlijn opgenomen voor de maximale looptijd van een grondexploitatie, deze is op 10 jaar gesteld. Indien hiervan afgeweken wordt moet dit gemotiveerd worden en moeten beheersmaatregelen genomen worden. Op dit moment zijn er geen actieve grondexploitaties die een looptijd hebben langer dan 10 jaar.
■ Bovenwijkse voorzieningen: of ook wel bovenplanse voorzieningen. Dit zijn voorzieningen die niet alleen voor het betreffende plan van nut zijn maar ook voor de omgeving of de hele stad. Te denken valt aan een toegangsweg die ook de toegang naar de omliggende gebieden verbetert, de aanleg van een brug waardoor ook andere wijken een voordeel hebben. Tot aan de 2e herziening 2016 waren deze zowel planmatig als financieel in de grondexploitaties opgenomen. Op basis van de BBV en de overleggen met de inspecteur van het ministerie van binnenlandse zaken zijn vanaf de 2e herziening 2016 de bovenwijkse voorzieningen ontvlochten. Daarbij zijn deze voorziening proportioneel binnen de grondexploitatie gehouden en voor het overige deel gedekt vanuit de algemene begroting. Deze proportionaliteit is op basis van het nut van deze voorziening voor de grondexploitatie en het algemene nut. Op deze manier ontstaat er een betere scheiding tussen grondexploitaties en de algemene begroting. Omdat een voorziening deel uit maakt van het betreffende plan blijft de aansturing en uitvoering van deze voorziening wel in het plan opgenomen. De volgende bovenwijkse voorzieningen zijn ontvlochten: Bovenwijkse voorziening
Plan
Planning % in grondinvestering exploitatie
Tijdelijke ontsluiting en tijdelijke brug
Scheldekwartier
Gerealiseerd
10%
Nieuwe brug over het Dok
Scheldekwartier
Gerealiseerd
50%
Wijkontsluiting (De Willem Ruysstraat en aantakking brug)
Scheldekwartier
2015 - 2026
50%
Herstel kades rondom het Dok
Scheldekwartier
2018 - 2024
25%
Restauratie Dok van Perry
Scheldekwartier
Gerealiseerd
25%
Herstel natte infrastructuur
Kenniswerf fase 4
Gerealiseerd
14%
Verbinding Marie Curieweg - Poortersweg
Bedrijventerrein Souburg fase 2
2017 - 2023
50%
Ontsluiting Buitenhaven
Bedrijventerrein Souburg fase 2
2017 - 2023
10%
7
3.
Parameters Omdat voor het financieren van de boekwaarde in de grondexploitaties geld geleend moet worden, wordt de rente over deze leningen doorberekend in de grondexploitaties. Daarnaast wordt er in de grondexploitaties rekening gehouden met verwachte kosten- en inkomstenstijgingen in de tijd. In de grondexploitaties wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte kosten- en opbrengstenstijging. Ook wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte rentepercentages. Zie onderstaande tabel voor een overzicht van de toegepaste indexeringen en rentepercentages bij deze 1e herziening 2023 (Nieuw) met daarbij ook de parameters zoals die bij de 2e herziening 2022 (Oud) zijn toegepast:
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028 en verder
Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Indexering kosten 9,00% 9,60% 3,00% 6,00% 3,00% 4,00% 2,00% 4,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% scenario midden* Indexering kosten 9,00% 9,60% 3,00% 8,00% 3,00% 5,00% 2,50% 5,00% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% scenario laag* Indexering opbrengsten scenario midden
0,00% 0,00% 2,00% 0,00% 2,00% 0,00% 2,00% 0,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Indexering opbrengsten scenario laag
0,00% 0,00% 2,00% -1,25% 1,50% -1,25% 1,50% -1,25% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%
Rente Scheldekwartier
2,87% 2,87% 2,91% 2,78% 2,94% 2,52% 2,90% 2,47% 2,87% 2,24% 2,94% 2,15% 3,24% 2,19%
Rente overige 2,17% 2,17% 2,47% 2,34% 2,90% 2,48% 2,90% 2,47% 2,87% 2,24% 2,94% 2,15% 3,24% 2,19% grondexploitaties
* De plankosten zijn over 2022 verhoogd met 18,5% op basis van aanpassing interne tarieven Programmabegroting 2023. Voor het bepalen van de indexeringen wordt gebruik gemaakt van de overzichten van landelijke indexcijfers waarover Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling jaarlijks rapporteert. Daarbij zijn er 2 periodes waar we naar kijken: de daadwerkelijke prijspeilcorrectie die er in 2022 heeft plaatsgevonden en de verwachte indexering vanaf 2023. Voor de daadwerkelijke prijspeilcorrectie van 2022 gebruiken we voor de civiele kosten de prijspeilcorrectie van de Grond-, Weg- en waterbouwkosten (GWW kosten, 7,9%) en de ConsumentenPrijsIndex (CPI, 11,3%). Bij de Programmabegroting 2023 zijn de interne tarieven aangepast. Hierbij is de indeling naar teams toegepast, een verwachte verhoging van de CAO toegepast en de toerekening van de overhead aangepast. Gemiddeld betekent dit voor de grondexploitaties een verhoging van de plankosten van 18,5%. Voor de verwachte indexeringen van 2023 en verder gebruiken we ook gemiddelden: ■ De indexering van de kosten wordt bepaald als een gemiddelde van een tweetal kostensoortindexen: die
van de GWW-kosten en die van de Plankosten.
■ De indexering van de opbrengsten wordt bepaald als een gemiddelde van de indexering van
woningmarktlocatie's en bedrijvenlocaties in een gemiddelde regio. Daarbij is ook rekening gehouden met de lopende onderhandelingen en (concept)overeenkomsten.
Voor het bepalen van de rente wordt gebruik gemaakt van de gegevens van de leningportefeuille van de gemeente Vlissingen. De rekenrente wordt berekend op basis van de verwachte rentelasten van een begrotingsjaar. Deze berekening is uitgevoerd zoals dit is opgenomen in de BBV, waarbij rekening wordt gehouden met de verhouding tussen het vreemd vermogen en totaal vermogen. Voor het Scheldekwartier is in het verleden een speciale projectfinanciering afgesloten. Door deze afwijkende financiering wordt
8
3.
voor het Scheldekwartier een andere rekenrente gehanteerd dan bij de overige grondexploitaties. Deze projectfinanciering heeft in vergelijking met de huidige rentevoet een hoger rentepercentage. Daarom wordt deze projectfinanciering beëindigd in 2024. Met ingang 2025 zijn de rentepercentages voor alle grondexploitaties gelijk. Realisatie jaarplannen 2022 In 2022 zijn de plannen uitgevoerd aan de hand van de jaarplannen. Per grondexploitatie is dit uitgewerkt: Scheldekwartier Uitwerking gesloten verkoopovereenkomsten: ■ In 2021 is een verkoopprocedure voor de ontwikkeling van de bouwplot Kop Keersluis doorlopen.
Het college van B&W heeft besloten om de ontwikkeling voorlopig toe te kennen aan ontwikkelaar De Realisatie die 58 appartementen in verschillende financieringscategorieën zal realiseren. De verkoopovereenkomst is eind 2021 getekend. Grondlevering en start bouw waren eind 2022 gepland, maar door tegenvallende verkoopresultaten is de geplande levering vertraagd naar 2023. ■ Met de VOG is een overeenkomst getekend voor de ontwikkeling van 68 grondgebonden woningen en appartementen in het project De Koperslagerij in deelplan Scheldewijk. De procedure voor de bestemmingswijziging is succesvol afgerond, in het voorjaar is gestart met de verkoop. Levering van de grond voor de eerste fase was in 2022 voorzien, maar door tegenvallende verkoopresultaten is de levering vertraagd naar 2023. ■ Voor de realisatie van 14 sociale huurwoningen op de Koperslagerij is een koopovereenkomst gesloten met L’escaut. De bouw van deze woningen maakt onderdeel uit van het totale plan Koperslagerij dat door de VOG wordt gerealiseerd. Levering van de grond en start bouw is conform jaarplan in juli geleverd. ■ Met de ontwikkelaar van de Timmerfabriek (Team for Real) is een overeenkomst aangegaan voor de bouw van 58 shortstay hotelappartementen (De Dokwerker) naast de Timmerfabriek. De levering van de grond heeft conform jaarplan begin 2022 plaatsgevonden.
Nieuwe verkoopovereenkomsten: In 2023 worden naar verwachting de volgende koop- en ontwikkelovereenkomsten gesloten voor deelontwikkelingen op het Scheldekwartier: - Touwslagerij zuidzijde, 18 koopwoningen met Van Wijnen. - Touwslagerij noordzijde, 20 sociale huurwoningen met l’escaut. - Admiraliteit, 50 sociale huurwoningen met l’escaut. - Aan de Singel - Edelweis, 23 vrije sector huurwoningen en 2 grondgebonden koopwoningen met Studio ZE. Bouw- en woonrijp maken: ■ Conform jaarplan is het woonrijp maken van de Jan Weugkade/Albionkade en rondom de Vesting en
Singel in Scheldewijk afgerond.
■ De eerste fase van het park in Scheldewijk is conform jaarplan gerealiseerd.
■ Na effectuering van de grondruil met Prins Beheer BV. is conform jaarplan het achterterrein gesloopt en
de Singel in bouwrijpe staat doorgetrokken.
■ Parallel aan de oplevering van de toren Dok II van het project Kop van het Dok is gestart met het
woonrijp maken van de Hellingbaan.
Verwervingen: e fase grondruil geëffectueerd en zijn overeenkomsten aangegaan met betrekking tot grondverkoop en zelfrealisatie voor het plan Aan de Singel. ■ Over de verwerving van de kade en het talud van de provincie gelegen aan de Koningsweg / Kanaal door Walcheren wordt onderhandeld met provincie. Voorzien is in 2023 de verwerving te effectueren.
■ Met Prins Beheer BV is de 1
9
3.
Ontwikkelingen: ■ Met Vastgoedontwikkeling VG-DBV is overeenstemming bereikt over programma en grondprijs van
blok D op het Timmerplein (naast de Dokbrug). Besluitvorming en ondertekening van de koop- en samenwerkingsovereenkomst heeft nog niet plaats gevonden en is gekoppeld aan start bouw van de Zeelandtoren. ■ Voor de herbestemming van de Machinefabriek heeft medio 2022 besluitvorming plaats gevonden over het cascoherstel, wat in het 4e kwartaal is aangevangen. De voorbereiding voor de herbestemming van de Machinefabriek loopt, waarover besluitvorming is voorzien medio 2023. ■ Het (locatie)besluit voor de nieuwe school in het Scheldekwartier volgt in het 3e kwartaal van 2023. ■ Voor de inrichting van de Helling is een inrichtingsplan opgesteld met inbreng van betrokkenen. Realisatie (woonrijp maken) is voorzien vanaf kwartaal 3 van 2023. ■ Bij het realiseren van enkele bouwplots in het Scheldekwartier zullen huidige parkeerplaatsen vervallen. Compensatie hiervan zal deels plaats vinden in de nog te realiseren parkeergarage in de Machinefabriek (bezoekersparkeren) en deels in de omgeving van de binnenstad. Naar aanleiding hiervan wordt onderzocht of bij de herinrichting van de speeltuin Oude Stad ook een aantal parkeerplaatsen kan worden gerealiseerd ter compensatie van het bewonersparkeren. ■ Conform jaarplan is gestart met de voorbereiding van de tenderprocedure voor plot I (de Touwslagerij) en de locatie voormalig postkantoor.
Souburg-Noord ■ Het woonrijp maken van fase 2 is voorbereid. De aanbesteding heeft plaatsgevonden eind 2022. De
financiële gevolgen hiervan zijn verwerkt in deze herziening. De uitvoering wordt gefaseerd uitgevoerd en is gestart in maart 2023. De aanbesteding van de aanleg van het openbaar groen vindt plaats in 2023. Vanwege de status met de bouw was het niet mogelijk om in het plantseizoen 2022/2023 aan te planten. ■ De eerste projectmatige woningen zijn opgeleverd. In maart 2023 zullen alle projectmatige woningen zijn opgeleverd. ■ Vanwege de gestegen bouwkosten zijn 2 vrije kavels die in optie waren niet omgezet in een koopovereenkomst. Deze zullen opnieuw in de verkoop komen. De woningen op de overige vrije kavels zijn in aanbouw dan wel gereed. ■ De civieltechnische uitwerking van fase 3 en de aanpassing van het bestemmingsplan van fase 3 kunnen pas worden opgestart na de vaststelling van het stedenbouwkundig plan van fase 3. Het maken van het stedenbouwkundig plan fase 3 heeft meer tijd gekost en is nu voorzien voor Q1 2023. Dit heeft mede te maken met de lange onduidelijkheid over het vervangen en mogelijk verplaatsen van een belangrijke hoofdwaterleiding ten behoeve van watervoorziening van Walcheren. Deze waterleiding loopt nu dwars door fase 3. ■ Inmiddels is duidelijk geworden dat de waterleiding vervangen kan worden en verplaatst kan worden, zodat deze niet langer door fase 3 loopt. De werkzaamheden hiervoor staan gepland tussen september 2023 en maart 2024.
Als de waterleiding is verlegd is de aanleg van een geluidsscherm niet langer noodzakelijk en kan de geluidswal worden doorgetrokken. Claverveld ■ Circa 90% van de vrije kavels zijn verkocht, de laatste kavels zijn in optie. De verkoop van de kavels voor
projectmatige woningbouw is afgerond.
■ De woningen op vrije kavels zijn voor circa 50% gerealiseerd, de projectmatige woningen zijn circa 70%
gerealiseerd.
■ Het woonrijpmaken van fase 2, Earlisehof, is in Q4 2022 aanbesteed en in Q1 2023 uitgevoerd.
■ Het bestek voor de plangebieden Zonnekers en Kershage is in voorbereiding, in Q2 2023 wordt de
aanbesteding gestart. Uitvoering na de bouwvak van 2023 en oplevering in Q4 2023.
■ De participatie inrichting groene openbare ruimtes hof Earlisehof + veld Zonnekers is afgerond. Earlisehof
is in uitvoering overige delen volgen vanaf het planseizoen november 2023 tot maar 2024.
■ De uitvoering, onderzoeken, opschonen en toegankelijk maken, voor ‘Vrijburgbosje’ tot speelbos
(onderdeel Co Adapt) is gestart. Definitieve inrichting in planseizoen november 2023.
■ Brugverbinding tussen fase 1 en 2 is aanbesteed, uitvoering eind Q2 / begin Q3 2023.
10
3.
Kenniswerf (fase 1 t/m 4) Fase 1 ■ Het jaarplan voor 2022 ging uit van verkoop van drie kavels maar afgelopen half jaar hebben twee
geïnteresseerden zich terug getrokken en heeft de levering van het derde kavel nog niet plaatsgevonden. Dit komt doordat vanwege het Didam arrest gekozen is om de verkoop alsnog te publiceren, het uitvoeren van het explosievenonderzoek langer duurde dan verwacht en het opstellen van de akte uitliep. De levering staat nu gepland begin 2023. ■ De geplande uitvoeringswerkzaamheden zijn conform jaarplan gerealiseerd. Fase 2 ■ Het jaarplan voor 2022 ging uit van één grondverkoop. Er is voor één kavel concrete interesse maar
verkoop is nog niet geëffectueerd omdat in het kader van het Didam arrest is besloten tot publicatie van de voorgenomen verkoop. Publicatie heeft eind 2022 plaatsgevonden. Onderhandelingen lopen door in 2023. ■ De aanleg nieuwe infrastructuur en gedeeltelijke bodemsanering Omgeving Witte Huis is conform de planning uitgevoerd. Fase 3 ■ Eén van de twee geplande uitgiftes is nog niet geëffectueerd vanwege planaanpassingen bij koper.
Verwachting is dat effectuering van deze uitgifte in het voorjaar van 2023 zal plaatsvinden.
■ Het bouwrijp maken, saneren uitgeefbare kavels en aanleg plein rondom Scouting locatie is afgerond.
Fase 4 ■ Twee van de vier geplande uitgiftes zijn nog niet geëffectueerd. Bij beide nog niet geëffectueerde
gronduitgiftes hebben we te maken met de publicatieproces in het kader van het Didam Arrest. Ook spelen er nog bouwplanaanpassingen bij één van de gronduitgiftes. Verwachting is dat effectuering van deze uitgiftes in 2023 zal plaatsvinden.
Bedrijventerrein Souburg 2 fase 2 ■ Besluitvorming over de afspraken BAM inzake de afkoopsom extra kosten onderhoud en beheer van
de fietstunnel: de technische problemen met de tunnel zijn verholpen. Bekrachtiging van de gemaakte afspraken moet nog plaatsvinden. ■ Realiseren Groenplan: dit is uitgevoerd met uitzondering van het inzaaien van het gras. Dat vindt in Q2 van 2023 plaats. ■ Verkoop bedrijfskavels: voor negen bedrijven zijn gronden gererserveerd (totaal 5,4 ha). Onderhandelingen de grondverkoop zijn in principe afgerond. De bouwplannen worden nader uitgewerkt. Dire van de negen bedrijven zullen naar verwachting in 2023 bouwgrond afnemen. Het tempo van de voortgang is over het algemeen laag. Redenen: effecten corona, financieringsperikelen, drukte in bouwsector, extra onderzoeken (stikstof, Bibob) en gevolgen Didam-arrest. Aanvullend wordt mettwee bedrijven verkennende gesprekken gevoerd over vestiging. ■ Afronding ontvlechting: Groenplan nog niet helemaal uitgevoerd. Daarom zal de afronding van de ontvlechting plaats vinden bij de jaarrekening 2023.
11
3.
Spuikom ■ De nieuwe visie Spuikom is niet vastgesteld door de raad, daardoor blijft de huidige grondexploitatie
ongewijzigd. Bij de 2e herziening 2023 zal bepaald worden of de grondexploitatie herzien moet worden.
Vrijburg-West ■ In afwachting van besluitvorming/planontwikkeling is nog geen voorstel voor de herijking aangeboden
aan het college. De verwachting is dat herijking van het plan en aanpassing van de grondexploitatie eind 2023 afgerond worden.
Nog uit te voeren vanuit afgesloten grondexploitaties ■ De verkoop van de laatste kavel in het plan Buitenhaven III, inclusief explosievenonderzoek en bouwrijp
maken, heeft even stil gelegen omdat het de vraag was of we de laatste kavel nog wel zouden verkopen ivm de ophanden zijnde dijkverzwaring. Recent is besloten de verkoop door te laten gaan en is opdracht gegeven voor het uitvoeren van explosievenonderzoek. Daarna vindt de juridische grondoverdracht plaats. ■ De laatste werkzaamheden van het woonrijp maken in het plan bedrijventerrein Souburg fase 1 zullen plaatsvinden na realisatie van het nieuwe pand Stadsbeheer. Verwachting is dat dit pas in 2024 zal zijn. ■ De laatste werkzaamheden in het plan Lammerenburg III zullen worden uitgevoerd in 2023.
12
3.
3. Resultaten grondexploitaties De volgende tabel geeft een totaaloverzicht van de geraamde eindwaarden 1e herziening 2023 (bedragen x € 1.000) van de grondexploitaties in het scenario 'midden' en de mutaties ten opzichte van de vorige herziening. 2022 Plan
1e herziening 2023
loop1e + aanpassing = 2e + aanpassing + tijd herziening 2e herziening 1e 2022 herziening 2022 herziening 2022 2023
winstneming 2022
=
1e herziening 2023
Majeure projecten Scheldekwartier
2030
-94.590
-11.671
-106.261
-1.030
-107.291
Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg Noord
2027
21
-424
-403
-3.447
Claverveld
2026
1.860
-59
1.801
-753
-3.850
Kenniswerf fase 1
2025
-10.559
-354
-10.913
-220
-11.133
Kenniswerf fase 2
2025
-3.609
-233
-3.842
-119
-3.961
Kenniswerf fase 3
2025
-1.306
-147
-1.453
-674
Kenniswerf fase 4
2025
1.320
-137
1.183
140
Bedr. Souburg fase 2
2031
1.022
-386
636
1.207
1.843
Spuikom
2023
-5.049
-99
-5.148
-70
-5.218
Vrijburg-West
2023
-3.523
-2
-3.525
-100
-3.625
1
-
1
9
10
-114.412
-13.512
-127.924
-5.057
-193
855
Bedrijventerreinen
-2.127 -443
880
Overige locaties
Nog uit te voeren vanuit afgesl. exploitaties Totaal
-636
-133.617
De totale mutatie van € 5,7miljoen bestaat uit verslechtering van € 5,1miljoen in de afzonderlijke aanpassingen van de grondexploitaties en een verslechtering van € 0,6 miljoen door 2 winstnemingen. Een winstneming is een onttrekking van een voordelig deelresultaat en wordt dus als kostenpost opgevoerd.Op basis van het resultaat van de jaarplannen 2022 en nieuwe ontwikkelingen zijn de grondexploitaties herzien. Onderstaand zijn de belangrijkste aanpassingen per grondexploitatie (bedragen x € 1.000) opgenomen: Effect nominaal
Belangrijkste afwijkingen per grondexploitatie
Effect op eindwaarde
Majeure projecten Scheldekwartier Aanpassen rentepercentages
-
Aanpassen kostenstijging Aanpassen opbrengstenstijging Prijspeilcorrectie plankosten 2022 > 2023 met 18,5% ipv 4% Niet meer ontwikkelen locatie I-plus
6.388
-496
-568
-1.960
-2.220
-605
-740
-2.604
-3.040
Nadere uitwerking nog te verkopen bouwplots
216
288
Verhoging budget saneringskosten
-500
-623
Toename plankosten herbesteming Machinefabriek
-100
-125
Toename kosten tijdelijk beheer
-100
-125
-
-234
-20
-31
Vertraging grondverkoop diverse bouwplots Overige mutaties en faseringsverschillen
13
3.
Effect nominaal
Belangrijkste afwijkingen per grondexploitatie
Effect op eindwaarde
Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg Noord Verhoging budget civiele kosten fase 2 obv aanbesteding
-482
-548
Aanpassing raming kosten fase 3 obv nieuw stedenbouwkundig ontwerp
-898
-1.012
-1.207
-1.386
Aanpassing raming opbrengsten fase 3 obv nieuw stedenbouwkundig ontwerp Aanpassen rentepercentages
-
89
Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging
-7
-459
Aanpassen stijging plankosten 18,5% ipv 4%
-73
-82
-
-49
Verhoging budget civiele kosten obv nieuwe directieraming
-376
-418
Aanpassing raming teruggave voorinvestering nutsvoorziening
-98
-103
Winstneming
-180
-193
-
-14
Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging
-11
-73
Aanpassen stijging plankosten 18,5% ipv 4%
-25
-26
-
-119
-
112
Overige mutaties Claverveld
Aanpassen rentepercentages
Overige mutaties Bedrijventerreinen Kenniswerf Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 1 Aanpassen stijging plankosten 2022 (18,5% ipv 4%) Kenniswerf fase 1
-42
-45
Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging 2022 Kenniswerf fase 1
-6
-123
Aanpassen budget plankosten Kenniswerf fase 1
-100
-108
Aanpassen budget sanering/bouwrijpmaken
-61
-68
Overige mutaties Kenniswerf fase 1
-
12
Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 2
-
47
Aanpassen stijging plankosten 2022 (18,5% ipv 4%) Kenniswerf fase 2
-33
-36
Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging 2022 Kenniswerf fase 2
-6
-133
Overige mutaties Kenniswerf fase 2
-
3
-620
-590
PSD-gebouw uit grondexploitatie Kenniswerf fase 3 Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 3
-
22
-47
-45
Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging 2022 Kenniswerf fase 3
-5
-92
Aanpassen diverse budgetten woonrijpmaken
-20
-23
Aanpassen stijging plankosten 2022 (18,5% ipv 4%) Kenniswerf fase 3
Overige mutaties Kenniswerf fase 3
-
54
Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 4
-
-12
Aanpassen stijging plankosten 2022 (18,5% ipv 4%)Kenniswerf fase 4
-41
-44
Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging 2022 Kenniswerf fase 4
-4
-59
250
269
Vervallen bijdrage kadeherstel Vervallen budget bouwrijpmaken omgeving Oceanwide Winstneming Overige mutaties Kenniswerf fase 4
66
71
-412
-443
-
-85
-
-104
Bedrijventerrein Souburg fase 2 Aanpassen rentepercentages Aanpassen stijging plankosten 2022 (18,5% ipv 4%)
-74
-94
Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging 2022
-16
-585
14
3.
Effect nominaal
Belangrijkste afwijkingen per grondexploitatie
Effect op eindwaarde
Vervallen resterende budget Kunstwerken
120
151
Bijstelling budget sloopkosten bedrijventerrein
81
103
Bijstelling budget infrastructuur
156
202
1.199
1.641
-
-107
Nieuwe fasering incl. aanpassing grondprijzen Overige mutaties fase 2 Spuikom Aanpassen rentepercentages
-
8
Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging
-4
-37
Aanpassen stijging plankosten 18,5% ipv 4%
-15
-15
-
-26
Overige mutaties Vrijburg West Aanpassen rentepercentages
-
5
Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging
-4
-4
Aanpassen stijging plankosten 18,5% ipv 4%
-4
-4
Overige mutaties
-2
-97
Nog uit te voeren vanuit afgesloten exploitaties Aanpassen rentepercentages
-
-
Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging
-
-4
Aanpassen stijging plankosten 18,5% ipv 4%
-2
-2
Overige mutaties
15
15
Totaal mutaties
-9.157
-5.693
Onderstaand worden per grondexploitaties bovenstaande mutaties verklaard, dit betreft mutaties groter dan + of - € 100.000. De winstnemingen worden in het volgende hoofdstuk behandeld. De mutaties van rentepercentages, de kosten- en opbengstenstijging en de stijging van de plankosten zijn niet uitgelegd. Deze ontstaan door de mutaties van de parameters zoals in hoofdstuk 2. Uitvoering Grondbeleid is opgenomen. Majeure projecten Scheldekwartier In de ontwikkelingsvisie Scheldekwartier en de grondexploitatie is de realisatie van een appartementenblok voorzien in het talud langs het kanaal (plot I-plus). In het kader van de voorbereiding van de tenderprocedure voor plot I is de ruimtelijke, technische en financiële haalbaarheid van deze ontwikkeling onderzocht. Conclusie is dat deze ontwikkeling vanwege diverse beperkingen zoals de vereiste vaarwegbreedte geen haalbare ontwikkeling is en heeft het college van B&W besloten hiervan af te zien. In deze herziening is dit verwerkt. Het effect van wegvallende opbrengsten en kosten is circa € 3,0 miljoen negatief op eindwaarde. Het risico van het niet doorgaan van deze ontwikkeling was opgenomen bij het bepalen van de risicoreservering. Voor een aantal bouwplots is een globale woningbouwprogramma opgenomen, dat mede als input dient ter bepaling van de mogelijke grondopbrengsten.
Bij deze herziening is een aantal plots nader verkend en op basis daarvan het woningbouwprogramma deels gewijzigd. Op basis van deze wijzigingen zijn de geraamde grondopbrengsten per saldo met circa € 0,2 miljoen verhoogd. Dit geeft een verbetering van bijna € 0,3 miljoen op eindwaarde.
15
3.
De kosten van bodemsanering zijn bij deze actualisatie opnieuw geactualiseerd en verhoogd met € 0,5 miljoen. Aanleiding hiervoor is vooral de constatering dat een grondpartij met PFAS vervuild is en daardoor alleen tegen hoge kosten (circa € 0,3 miljoen) afgevoerd kan worden. Hiervoor is in de tweede helft van 2022 nog een subsidie bij de provincie aangevraagd, maar deze kosten kwamen hiervoor niet aanmerking. Daarnaast is op basis van de stedenbouwkundige verkenning van een aantal bouwplots (zie voorgaande toelichting) en een verkennend bodemonderzoek geconcludeerd dat de kosten van bodemsanering bij de ontwikkeling van de bouwplot Houtkade (zuidzijde Dok) hoger zullen liggen dan eerder aangenomen. Totaal is € 0,5 miljoen. aan het budget toegevoegd, waardoor op eindwaarde sprake is van een verslechtering met ruim € 0,6 miljoen. Het budget voor plankosten is verhoogd met € 0,1 miljoen ten behoeve van de advieskosten bij de voorbereiding om te komen tot een herbestemming van de Machinefabriek. Mede door de vertraging in de grondverkoop nemen de kosten van tijdelijk beheer van het gemeentelijk eigendom toe. Het budget voor de komende jaren is daarom verhoogd met € 0,1 miljoen. Door de ongunstige ontwikkelingen op de woningmarkt (stijgende bouwkosten en afnemende financieringsmogelijkheden) is sprake van vertraging in grondverkoop.
Naar aanleiding hiervan is de fasering van de grondopbrengsten aangepast. Dit leidt tot een negatief effect op eindwaarde van ruim € 0,2 miljoen door toenemende rentekosten. Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg-Noord Bij alle civieltechnische kosten (bouw- en woonrijp maken) is een sterke prijsstijging te zien. Voor het woonrijpmaken in fase 2 is een aanbesteding uitgevoerd. Op basis van de resultaten is de raming van fase 2 aangepast en verslechtert het resultaat met € 0,5 miljoen. Het stedenbouwkundige plan voor fase 3 is uitgewerkt en gewijzigd. Op basis van dit nieuwe stedenbouwkundige plan 3 zijn de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken opnieuw berekend. Hierbij is ook rekening gehouden met de sterke prijsstijging zoals die bij de aanbesteding in fase 2 is geconstateerd. Hierdoor verslechtert het resultaat met € 1,0 miljoen. Het aantal uitgeefbare m2 is minder dan in de grex was opgenomen. Bij het opstellen van de grex jaren geleden waren woningen voorzien in de geluidswal. Dergelijke woningen passen al jaren niet meer niet bij de behoefte van woningzoekenden. Dit heeft tot gevolg dat de ruimte die benodigd is voor de geluidswal niet langer als uitgeefbare grond kan worden gerekend.
Tevens is recent gebleken dat de grond nabij de geluidswal vrij instabiel is, waardoor de geluidswal naar verwachting minder steil zal moeten worden uitgevoerd en dus moet worden aangepast. Ook dit heeft een negatief effect op het aantal uit te geven m2 grond en daarmee op de opbrengst. Hierdoor verslechtert het resultaat met € 1,4 miljoen. Claverveld Bij alle civieltechnische kosten (bouw- en woonrijp maken) is een sterke prijsstijging te zien. Met name door de sterke stijging van de materiaalkosten is er een nieuwe raming gemaakt. Op basis van deze raming verslechtert het resultaat met € 0,4 miljoen. In het begin van de uitvoering van het plan Claverveld is er een voorinvestering gedaan om de nutsvoorzieningen aangelegd te krijgen. In de raming werd steeds rekening gehouden met een teruggave hiervan. Na overleg met de nutsleverancier wordt deze raming bijgesteld naar circa 50% van deze investering. Hierdoor verslechtert het resultaat met € 0,1 miljoen. Op basis van de voortgang van het project kan er een winstneming gedaan worden van € 180.000, dit heeft een negatief effect van € 0,2 miljoen.
16
3.
Bedrijventerreinen Kenniswerf fase 1 Voor de jaren 2023 tot en met 2025 verwachten we dat de inzet voor planontwikkeling vergelijkbaar zal zijn als in 2022. Tot nu toe dachten we dat die inzet zou afnemen maar processen voor gronduitgiftes moeten deels opnieuw doorlopen worden en processen zijn intensiever en complexer geworden vanwege aanscherping wet- en regelgeving (o.a. Didam arrest). Dit heeft een negatief effect van € 0,1 miljoen. Kenniswerf fase 3 Het PSD gebouw zal later worden verkocht dan gepland en valt daardoor niet meer binnen de termijn van deze grondexploitatie. Dit omdat de gebruiksovereenkomst met de HZ voor langere termijn wordt verlengd. Hiermee maken we het behoud van, en investeringen in nieuwe lab-faciliteiten door de HZ ten behoeve van onder andere het Delta Climate Center mogelijk op die locatie van de Kenniswerf. Een belangrijke hefboom om de verdere ontwikkeling van de Kenniswerf te realiseren. Daarom worden de geraamde kosten en opbrengsten voor dit gebouw uit de grondexploitatie gehaald en opgenomen in de materiele vaste activa van de gemeente. Kenniswerf fase 4 Tot nog toe was een deel van het kadeherstel opgenomen in de grondexploitatie Kenniswerf fase 4. Voor dit kadeherstel is nu een separaat krediet beschikbaar. Daarom is de resterende raming uit deze grondexploitatie verwijderd. Dit heeft een positief effect van € 0,3 miljoen op de eindwaarde.
Bedrijventerrein Souburg fase 2 Het resterende budget voor de aanleg van de rotonde kan vervallen, er zijn geen werkzaamheden meer te verwachten. Hierdoor verbetert het resultaat met € 0,2 miljoen. Het budget ‘sloopkosten bedrijventerrein’ is bijgesteld op basis van de nog te verwachten werkzaamheden. Hierdoor verbetert het resultaat met € 0,1 miljoen. Het resterendebudget is beschikbaar om mogelijk houten funderingspalen uit de grond te halen bij percelen onder het hoogspanningstracé. De werkzaamheden voor (hoofd)infrastrutuur zijn grotendeels uitgevoerd. Resterend zijn de werkzaamheden voor de aanleg van groen langs deze infrastructuur. Het budget is daarop bijgesteld, hierdoor verbetert het resultaat met € 0,2 miljoen. Ondanks dat er in 2022 geen verkopen hebben plaats gevonden zijn de onderhandelingen met potentiële kopers doorgegaan. Dit heeft geleid tot een nieuwe inzichten en planning. Dit betekent dat de geraamde opbrengsten stijgen met bijna € 1,2 mln. Hierbij dient te worden opgemerkt dat dit voordeel voornamelijk wordt gerealiseerd door de voorgenomen verkoop aan 2 partijen (fastfoodketens), waarbij de grondprijs ruim hoger ligt dan in de grondexploitatie was opgenomen. Het resultaat verbetert hierdoor met € 1,6 miljoen.
17
3.
4. Winstnemingen Per grondexploitatie met een voordelige eindwaarde is berekend of er een tussentijdse winstneming gedaan kan worden. Deze berekening is gedaan door middel van de POC methode. Percentage of completion (POC) gaat uit van het percentage dat de kosten en de opbrengsten gerealiseerd zijn ten opzichte van de ramingen. Dit leidt tot een totaalpercentage van realisatie. Met dit totaalpercentage wordt de winstneming bepaald die genomen moet worden. Deze berekening is gedaan op het scenario 'laag' zodat er rekening wordt gehouden met eventuele risico's. In geval van verliesgevende exploitaties is vanzelfsprekend geen sprake van winstneming. De huidige stand van zaken biedt ruimte voor de volgende winstnemingen (bedragen x € 1.000): Plan
Tussentijdse winstneming
Claverveld
180
Kenniswerf fase 4
412
Totale winstneming
592
Af te sluiten grondexploitaties Er worden bij deze herziening geen grondexploitaties afgesloten.
18
3.
5. Reserves en risico's Herijking grondexploitaties (artikel 12) In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is eind 2015 een duurzame herziening opgesteld met een meerjarig acceptabel risicoprofiel. Hierbij is ook een externe toets uitgevoerd. Vanaf die tijd hebben de grondexploitaties 2 scenario’s, een midden en een laag scenario. Het midden scenario heeft een gemiddeld risicoprofiel, daarbij is de kans op het optreden van een niet geraamd risico ongeveer 50/50. Het laag scenario heeft een laag risicoprofiel, daarbij zijn veel mogelijke risico's opgenomen in het resultaat en is de kans op het optreden van een niet geraamd risico dus laag. Inhoudelijk en financieel wordt er gestuurd op het midden scenario. Dat betekent dat er verantwoording wordt afgelegd op dit scenario en dat de begrotingen per grondexploitatie gebaseerd zijn op de doorrekening van dit scenario. Reserves en voorzieningen In deze paragraaf worden de volgende reserves en voorzieningen besproken: ■ reserve grondexploitaties ■ verliesvoorziening ■ risicoreservering
■ aanvullend afzetrisico
In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is in 2015 de reserve grondexploitaties afgebouwd en wordt deze ook niet verder opgebouwd zolang de algehele financiële situatie daar geen ruimte voor geeft. Dat betekent dat het resultaat van een herziening niet verrekend kan worden met deze reserve. Daarom wordt het resultaat van een 1e herziening verrekend met het resultaat van de betreffende jaarrekening, het resultaat van een 2e herziening wordt verrekend met de algemene reserve. Voor grondexploitaties met een nadelig eindresultaat wordt er een verliesvoorziening getroffen op basis van de eindwaarde scenario midden. Bij elke herziening worden eventuele aanpassingen in de eindwaarden ook in de verliesvoorziening verwerkt. Op basis van de 2e herziening 2022 bedroeg het totaal van deze voorziening € 131,5miljoen. Op basis van deze 1e herziening 2023 wordt de voorziening aangepast en verhoogd naar € 137,2miljoen. Deze verhoging is het totaal aan aanpassingen van het resultaat van de betreffende grondexploitaties. Zie hoofdstuk 3. Resultaten grondexploitaties en bijlage tabel 2 voor de verschillen per grondexploitatie.
Daarnaast is voor de plannen waarbij de raming van de eindwaarde in het scenario 'laag' negatief uitvalt een extra risicoreservering getroffen, ook dit is in overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK uitgevoerd. Ook deze extra risicoreservering wordt bij elke herziening op basis van de eindwaarden in scenario 'laag' aangepast op basis van het verschil tussen het scenario 'midden' en het scenario 'laag'. Als onderdeel van deze risicoreservering is sinds een aantal jaren een aanvullend afzetrisico opgenomen. Dit aanvullend afzetrisico was gebaseerd op een overprogrammering in de Vlissingse woningbouwplanning ten opzichte van de provinciale raming. In 2022 is er een nieuwe raming opgesteld op basis van een nieuwe prognose van Stec van de verwachte huishoudensgroei tot en met 2032. Op basis van deze prognose kan gesteld worden dat er in de Vlissingse woningbouwplanning minder woningen geraamd zijn dan dat er nodig zijn. Er is dus zeker geen sprake van overprogrammering. Daarom kan dit aanvullend afzetrisico vervallen. Op basis van de 2e herziening 2022 bedroeg het totaal van de extra risicoreservering € 24,2miljoen. Op basis van deze 1e herziening 2023 kan de totale risicoreservering aangepast worden naar € 11,0miljoen. Dit is inclusief het vrijvallen van het aanvullend afzetrisico.
19
3.
Zie onderstaande tabel voor de mutaties van de verliesvoorziening en de risicoreservering (bedragen x € 1.000): Verliesvoorziening
Risicoreservering
Stand 1e herziening 2022
118.636
22.843
- Mutaties 2e herziening 2022
12.909
1.337
14.246
- Mutaties 1e herziening 2023
5.660
-13.157
-7.497
137.205
11.023
148.228
Stand 1e herziening 2023
Totaal 141.479
Resultaat De mutaties van de voorzieningen, de extra risicoreservering en de winstnemingen geven een totaal resultaat van deze 1e herziening 2023 van € 8,1miljoen voordelig. Zie onderstaande tabel voor deze mutaties (bedragen x € 1.000): Mutaties
Bedrag
Mutaties verliesvoorziening (1e herziening 2023 scenario midden)
-5.660
Mutaties risicoreservering (1e herziening 2023 scenario laag)
13.157
Afsluiten grondexploitaties
-
Winstneming grondexploitaties
592
Resultaat
8.089
Risico's Per plan is een risico-inventarisatie opgesteld. In deze inventarisatie zijn alle relevante risico's opgenomen inclusief eventuele beheersmaatregelen en is de (financiële) impact van deze risico's doorgerekend. Scenario 'laag' is de doorrekening van een variant van alle risico's waarin met name de impact op doorlooptijd, grondprijs en aantal te verkopen m2 is verwerkt, waarbij gesteld is dat het resultaat van dit scenario 'laag' gelijk is aan of slechter is dan het totaal aan financiële impact van de risico-inventarisatie. Binnen deze risico-inventarisaties is in ieder geval aandacht besteed aan een aantal belangrijke risico's: ■ Oorlog Oekraïne / kostenstijging
■ Woning- en bedrijventerreinplanning ■ Stikstof
■ Bodemverontreiniging (waaronder PFAS en Japanse duizendknoop)
Oorlog Oekraïne / kostenstijging De oorlog in Oekraïne leidt tot een verdere toename van de inflatie die eind 2021 al was ingezet. Dit leidt tot een aanzienlijke kostenstijging van materialen en tekorten aan materialen. Ook leidt dit, samen met beperkte beschikbaarheid van personeel, tot een stijging van de loonkosten. Dit zet de planning en haalbaarheid van projecten onder druk. Bij de herziening van de grondexploitaties is dit onderkend door een hogere kostenstijging aan te nemen in 2023tot en met 2025.Maar het risico is dat deze kostenstijging nog hoger uitpakt,daarom is in scenario laag voor deze jaren rekening gehouden met een nog hogere stijging van de kosten en juist een daling van de opbrengsten. Woning- en bedrijventerreinplanning In 2022 en begin 2023 zijn in samenwerking met de provincie Zeeland en de Walcherse buurgemeenten de woningbouwplanning tot en met 2032 herijkt. Hierbij is gebruik gemaakt van de onderzoeken en prognose door Stec. De geplande woningbouw zoals die in de Vlissingse woningbouwplanning tot en met 2032 is opgenomen is lager dan de prognose van Stec. In de voorgaande jaren zou er juist een overcapaciteit gepland zijn in de Vlissingse woningbouwplanning en is er steeds op advies van Ecorys en de accountant een extra voorziening opgenomen voor een aanvullend afzetrisico.
Gezien de nieuwe prognose en woningbouwplanning is er geen reden meer om deze extra voorziening te handhaven. Aan de andere kant
20
3.
zien we door de hogere kosten en stijgende rente de vraag naar woningen stabiliseren of afnemen. Ook vanwege de stikstofproblematiek komt de woningbouw tot vertraging. Dat kan juist weer een negatieve invloed hebben op de haalbaarheid van de woningbouwplanning. Daarom is in het scenario laag van de grondexploitaties een vertraging van het afzet tempo van de woningen doorberekend en is dit risico daarmee financieel afgedekt. De bedrijventerreinplanning is provinciaal afgestemd en geeft geen aanvullend risico. Stikstof Bij de voorbereiding van ruimtelijke procedures wordt voor de gebruiksfase (dus voor de situatie wanneer de ontwikkeling is gerealiseerd) onderzoek uitgevoerd naar de stikstofdepositie op daarvoor gevoelige habitats in Natura 2000-gebieden en hoe zich dit verhoudt tot de al aanwezige stikstofdepositie. ■ Voor woningbouwontwikkelingen binnen onze grondexploitaties blijkt, op basis van onderzoek dat
tot op heden is uitgevoerd, dat op projectniveau geen toename van stikstofdepositie optreedt. Uit berekeningen moet blijken of dit ook voor nieuwe woningbouwontwikkelingen geldt. Indien de projecten niet te omvangrijk zijn en deze dus geen grote verkeersgeneratie veroorzaken, is dit binnen de huidige wetgeving wel de verwachting. ■ Voor bedrijfs- en andere niet woningbouwontwikkelingen zal afhankelijk van de uitkomsten van het onderzoek blijken of dit gevolgen heeft voor de vestiging van een bedrijf of andere niet zijnde woningbouwontwikkeling. Dit is sterkt afhankelijk van het type bedrijf dat zich op een bedrijventerrein wil vestigen en de activiteiten van een bedrijf. Bodemverontreiniging (waaronder PFAS en Japanse duizendknoop) In elke risico-inventarisatie is gekeken naar mogelijke extra bodemverontreiniging die niet via eerdere bodemonderzoeken kenbaar zijn geworden, hierbij wordt ook gekeken naar PFAS-verontreiniging of het aanwezig zijn van de Japanse Duizendknoop. Daar waar dit met onderzoek is aangetoond is de raming van de grondexploitatie bijgesteld, bijvoorbeeld in het Scheldekwartier en de Kenniswerf fase 1.
21
3.
Tabel 1 Overzicht boekwaarden en mutaties (x € 1.000) Plan
Looptijd
Boekwaarde Mutatie 2022 Boekwaarde 31-12-2021 31-12-2022
Majeure projecten Scheldekwartier
2030
114.558
5.727
120.285
Souburg Noord
2027
5.410
-953
4.457
Claverveld *
2026
-761
-1.748
-2.509
Kenniswerf fase 1
2025
10.216
500
10.715
Kenniswerf fase 2
2025
4.079
513
4.592
Kenniswerf fase 3
2025
1.692
153
1.844
Kenniswerf fase 4 *
2025
-1.232
457
-775
Bedr. Souburg fase 2
2031
4.783
201
4.983
Spuikom
2023
6.312
178
6.490
Vrijburg west
2023
3.824
84
3.908
-83
50
-32
148.798
5.162
153.958
Uitbreidings- en inbreidingslocaties
Bedrijventerreinen
Overige locaties
Nog uit te voeren vanuit afgesloten exploitaties Totaal
* In de plannen Claverveld en Kenniswerf fase 4 is een tussentijdse winstneming gedaan. Zie hoofdstuk 4. Winstneming. Deze winstnemingen zijn in bovenstaande boekwaarden verwerkt.
22
Tabel 2 Overzicht verliesvoorziening en risicoreservering (x € 1.000) Voorziening grondexploitaties
Scheldekwartier
Verliesvoorziening
Risicoreservering
1e + aanpassing = 2e + aanpassing = voorziening herziening 2e herziening 1e 1e 2022 herziening 2022 herziening herziening 2022 2023 2023
1e + aanpassing = 2e + aanpassing = risicoherziening 2e herziening 1e reservering 2022 herziening 2022 herziening 1e 2022 2023 herziening 2023
94.590
11.671
106.261
1.030
107.291
- Aanvullend afzetrisico
8.624
-82
8.542
-4.138
8.350
-
8.350
-8.350
4.404 -
-
403
403
3.447
3.850
1.493
178
1.671
113
1.784
Kenniswerf fase 1
10.559
354
10.913
220
11.133
1.444
844
2.288
-548
1.740
Kenniswerf fase 2
3.609
233
3.842
119
3.961
1.313
328
1.641
-277
1.364
Kenniswerf fase 3
1.306
147
1.453
674
2.127
216
171
387
-80
307
Spuikom
5.049
99
5.148
70
5.218
1.403
-102
1.301
123
1.424
Souburg Noord
Vrijburg-West Totaal
3.523
2
3.525
100
3.625
-
-
-
-
-
118.636
12.909
131.545
5.660
137.205
22.843
1.337
24.180
-13.157
11.023
23