rvs 1e herziening 2023 grexxen

Registratiekenmerk: 2231760 / 2275524 Onderwerp: 1e herziening 2023 grondexploitaties

De raad besluit: 1. in te stemmen met de 1e herziening 2023 van de grondexploitaties zoals opgenomen in de paragraaf grondbeleid 1e herziening 2023 grondexploitaties; 2. de parameters vast te stellen zoals opgenomen in de paragraaf grondbeleid 1e herziening 2023 grondexploitaties; 3. voor de plannen Claverveld en Kenniswerf fase 4 een tussentijdse winstneming te doen van totaal € 0,6 miljoen; 4. de verliesvoorziening met € 5,7 miljoen te verhogen tot € 136,6 miljoen; 5. de voorziening van het extra afzetrisico van € 8,4 miljoen te laten vervallen; 6. de resterende risicoreservering met € 4,8 miljoen te verlagen tot € 11,0 miljoen; 7. het resultaat van deze herziening, € 8,1 miljoen, toe te voegen aan het resultaat van de jaarrekening 2022; 8. de programmabegroting 2023 te wijzigen conform dit inhoudelijk besluit. Dit voorstel (of specifieke beslispunten) is onder voorbehoud van goedkeuring door de Artikel 12 inspecteur en instemming van de provincie Zeeland als toezichthouder. Samenvatting Met de paragraaf grondbeleid 1e herziening 2023 grondexploitaties wordt de raad geïnformeerd over de stand van zaken van de grondexploitaties per 1 januari 2023. Ook wordt hierin weergegeven wat deze 1e herziening 2023 grondexploitaties betekent voor de verliesvoorziening en risicoreservering die getroffen zijn. Met deze herziening zijn alle ramingen van kosten en opbrengsten geactualiseerd.

Het resultaat van deze herziening is afgerond € 8,1 miljoen (voordelig). De raad neemt kennis van deze 1e herziening 2023 grondexploitaties en stelt deze vast. Inleiding Voor de ruimtelijke plannen van de gemeente Vlissingen zijn grondexploitaties opgesteld. In een grondexploitatie zijn de kosten en opbrengsten van het betreffende plan geraamd en in de tijd uitgezet. Volgens de nota Grondbeleid 2021 worden deze grondexploitaties 2 keer per jaar herzien. In deze 1e herziening 2023 is het resultaat van het afgelopen jaar verwerkt en zijn daar waar nodig het programma, de planning en de raming bijgesteld. Deze herziening wordt samen met de jaarrekening 2022 aan de raad ter besluitvorming voorgelegd. In de bijgevoegde Paragraaf grondbeleid 1e herziening 2023 grondexploitaties is de voortgang en het resultaat opgenomen van de individuele grondexploitaties ten opzichte van het jaarplan 2022. Op basis van deze voortgang en jaarplannen zijn ook eventuele wijzigingen opgenomen. Wat willen we bereiken? De grondexploitaties zijn opgesteld ter ondersteuning van de ruimtelijke plannen binnen de strategische koers van de gemeente Vlissingen. Met het opstellen van de 1e herziening 2023 van de grondexploitaties vindt een optimalisatie van de projecten plaats, een integrale afstemming van de projecten onderling en een afstemming op de beleidskaders en de meest recente marktontwikkelingen.

Auteur: Bernard van Veelen Telefoonnummer: +31118487317

Registratienummer nota: 2231760 / 2275524

Met bijgevoegde paragraaf grondbeleid 1e herziening 2023 grondexploitaties wordt de raad geïnformeerd over de stand van zaken van de grondexploitaties per 1 januari 2023. Ook wordt in deze paragraaf weergegeven wat deze 1e herziening 2023 van de grondexploitaties betekent voor de verliesvoorziening en risicoreservering die getroffen zijn. Relatie met uitvoering strategische visie Vlissingen 2040 ‘Blik op de toekomst’ De afzonderlijke plannen/grondexploitaties dragen bij aan de uitvoering van de strategische visie Vlissingen 2040. Deze 1e herziening 2023 van de grondexploitaties draagt daarmee indirect ook bij aan deze uitvoering. Wat gaan we ervoor doen? Resultaten In 2022 zijn de plannen uitgevoerd aan de hand van de jaarplannen 2022. De voortgang van de jaarplannen en de behaalde resultaten zijn opgenomen in de Paragraaf grondbeleid, hoofdstuk 2: Uitvoering Grondbeleid. De belangrijkste resultaten zijn:  diverse overeenkomsten grondverkoop en levering bouwgrond in het plan Scheldekwartier;  bouw- en woonrijp maken in het plan Scheldekwartier en start cascoherstel Machinefabriek;  eerste projectmatige woningen opgeleverd in fase 2 van Souburg Noord;  overeenstemming voer het verplaatsen van de belangrijke hoofdwaterleiding in fase 3 van Souburg Noord;  verkoop kavels projectmatige woningen afgerond en circa 90% van de vrije kavels verkocht in Claverveld.

Mutaties Op basis van de voortgang van de jaarplannen 2022, de jaarplannen 2023 en andere wijzigingen zijn de grondexploitaties geactualiseerd. Dit is opgenomen Paragraaf grondbeleid, hoofdstuk 3: Resultaten Grondexploitaties. De belangrijkste inhoudelijke wijzigingen zijn:  niet meer ontwikkelen locatie I-plus in het Scheldekwartier;  verhoging budget saneringskosten in het Scheldekwartier;  verhogen budget civiele kosten fase 2 in Souburg Noord;  aanpassing raming kosten en opbrengsten in Souburg Noord op basis van het aangepaste stedenbouwkundig ontwerp;  verwijderen geraamde kosten en opbrengsten van het PSD gebouw uit Kenniswerf fase 3;  aanpassing grondprijzen en fasering uitgifte bouwkavels in het plan Bedrijventerrein Souburg fase 2;  aanpassing parameters. Parameters Ook bij deze herziening zorgen de aanpassingen in de parameters voor indexering van kosten en opbrengsten en de rentetarieven voor grote mutaties in grondexploitaties. De prijzen voor materialen blijven sterker stijgen dan verwacht bij de 2e herziening 2022, terwijl de verwachting is dat de grondprijzen juist niet stijgen of mogelijk zelfs dalen. Voor de plankosten is een eigen indexering toegepast. Dit komt doordat bij de jaarrekening 2023 nieuwe uurtarieven 2023 zijn opgesteld. Door de aanpassing van deze interne uurtarieven stijgen de plankosten meer dan de algehele indexering van de kosten.

Door deze ontwikkelingen verslechtert het resultaat van de grondexploitaties. Het rentepercentage stijgt minder sterk dan bij de 2e herziening 2022 werd verwacht, dit heeft bij de meeste grondexploitaties een positief effect op het resultaat. Zie voor de tabel met aanpassingen van de parameters en verdere uitwerkingen de Paragraaf grondbeleid, hoofdstuk 2: Uitvoering Grondbeleid.

Blad 2 behorend bij 2231760 / 2275524

Winstnemingen Vanwege de positieve resultaten in de plannen Claverveld en Kenniswerf fase 4 kan een winstneming gedaan worden van totaal € 0,6 miljoen. Af te sluiten grondexploitaties Bij deze herziening worden er geen grondexploitaties afgesloten. Wat zijn de kanttekeningen en risico’s? Bij het opstellen en herzien van de grondexploitaties wordt zo goed mogelijk ingeschat wat de kosten en opbrengsten zijn om het plan uit te voeren. Dit met een meerjarig acceptabel risicoprofiel. Per plan is ook een risico-inventarisatie opgesteld. Om de mogelijke risico’s financieel te dekken is voor elke plan ook een doorrekening gedaan met een laag risicoprofiel. In dit lage risicoprofiel zijn een groot deel van de mogelijke risico’s opgenomen, waardoor de kans op het voordoen van een ander risico laag is. De financiële dekking is opgenomen in de risicoreservering. De afgelopen jaren was hierin een aanvullend afzetrisico opgenomen. Dit was een financiële dekking van de mogelijke over-programmering van woningen in de Vlissingse woningbouwplanning ten opzichte van de provinciale prognoses. De afgelopen jaren is deze voorziening afgebouwd en met deze herziening wordt voorgesteld deze te laten vervallen. In 2022 is er een nieuwe prognose gemaakt en daaruit blijkt dat er eerder een onder-programmering van woningen in de Vlissingse woningbouwplanning is.

Daarnaast is er door het afsluiten van de Woningdeal juist nog meer noodzaak voor het realiseren van meer woningen. Aan de andere kant zien we door de hogere kosten en stijgende rente dat de vraag naar woningen stabiliseert of afneemt. Ook vanwege de stikstofproblematiek komt de woningbouw tot vertraging. Dat kan juist weer een negatieve invloed hebben op de haalbaarheid van de woningbouwplanning. Daarom is in het scenario met een laag risicoprofiel een vertraging van het afzet tempo van de woningen doorberekend en is dit risico daarmee financieel afgedekt. Artikel 12 Niet van toepassing. Wat mag het kosten? Met deze herziening zijn alle ramingen van kosten en opbrengsten geactualiseerd. Het resultaat van deze herziening is € 8,1 miljoen (voordelig). Dit is als volgt opgebouwd:  tussentijdse winstnemingen Claverveld en Kenniswerf fase 4: € 0,6 miljoen;  verhogen verliesvoorziening met € 5,7 miljoen;  verlagen risicoreservering met € 13,2 miljoen, dit is inclusief het vrijvallen van de voorziening van het aanvullend afzetrisico van € 8,4 miljoen. Het totale resultaat van € 8,1 miljoen wordt toegevoegd aan het resultaat van de jaarrekening 2022. Wat en hoe gaan we communiceren? Is publicatie in het gemeenteblad en/of opname in de decentrale regelingenbank vereist? Niet van toepassing. Bijlage(n) Djumanummer: 2292993 Bijlage 1.

Paragraaf grondbeleid 1e herziening 2023 grondexploitaties Djumanummer: 2275159 Bijlage 2. Begrotingswijziging 1e herziening 2023 grondexploitaties Vertrouwelijkheid Intern

Blad 3 behorend bij 2231760 / 2275524