RIB raadsvoorstel exploitatie- en financieringsopzet parkeergarage Machinefabriek

Gemeenteraad Vlissingen Postbus 3000 4380 GV Vlissingen

UW BRIEF VAN

UW KENMERK

ONS KENMERK

DATUM

2402509 / 2468171

28 mei 2024 BIJLAGEN

BEHANDELD DOOR

BEZOEKADRES

TELEFOON

J Beenhouwer

Paul Krugerstraat 1

+31118487230

ONDERWERP

Raadsinformatiebrief inzake raadsvoorstel exploitatie- en financieringsopzet parkeergarage Machinefabriek Geachte raad, Op donderdag 16 mei jl. heeft de Commissie Ruimte gesproken over de financierings- en exploitatieopzet voor de nieuw te realiseren parkeergarage in de Machinefabriek. Tijdens de vergadering is er een nieuwe vergaderwijze gehanteerd, waarin meer ruimte is voor oordeelsvorming door de commissie. Hierdoor is er tijdens de commissievergadering minder ruimte om inhoudelijke vragen te stellen over het raadsvoorstel en deze te laten beantwoorden door het college. Met oog op de door de commissieleden ingebrachte discussiepunten en de eerdere besluitvorming door de gemeenteraad acht het college het wenselijk en passend om hierop te reageren en u te voorzien van de door u gevraagde context. In deze brief gaan we in op de gestelde vragen en ingebrachte stellingen. •

Is de exploitatie daadwerkelijk budgetneutraal? Toentertijd stond in het raadsvoorstel dat hier een accountant naar zou kijken. Is dat gebeurd? De exploitatie van de parkeergarage in de Machinefabriek is budgetneutraal wanneer een parkeertarief gehanteerd wordt van € 2,78 per uur. Wanneer besloten wordt de parkeergarage Machinefabriek in te passen in de gehele parkeerexploitatie – wat administratief sowieso zal gebeuren - is een neutraal effect op de parkeerexploitatie het geval met een parkeertarief (over het hele gemeentebrede parkeerareaal) van € 2,15. Dit staat ook als zodanig verwoord in het raadsvoorstel. Het college is van mening dat het voor de hand ligt om de parkeergarage in de Machinefabriek niet op zich te bezien, maar als onderdeel van de gehele parkeerexploitatie. Een afwijkend parkeertarief voor de Machinefabriek ligt niet in de rede. Het college acht het aan de gemeenteraad om te beoordelen of de inpassing binnen de gehele parkeerexploitatie voor de parkeergarage Machinefabriek passend is in relatie tot hetgeen eerder is besloten. De accountant heeft niet meegekeken. Er is overleg geweest met de artikel 12 inspecteur. De BBV richtlijnen zijn gevolgd in overleg met de gemeentelijke controller. • Kom eens terug met een exploitatiebegroting als de afspraken er liggen.

Met het vastleggen van de financierings- en exploitatieopzet, legt de gemeenteraad voor het college de kaders vast om te komen tot (uitwerking van) privaatrechtelijke afspraken met derden. De dan door de gemeenteraad vastgestelde kaders zijn leidend om tot afspraken

POSTBUS 3000, 4380 GV VLISSINGEN TELEFOON 0118-487000 EMAIL GEMEENTE@VLISSINGEN.NL FAX 0118-410218 IBAN: NL36BNGH0285008889 BIC: BNGHNL2G

met derden te komen. Er is derhalve geen sprake van een vrije onderhandeling. De in de financierings- en exploitatieopzet gehanteerde tarieven zijn passend en veelal ter dekking van de exploitatielasten. Kostendekkendheid voor wat betreft de exploitatielasten is ook het (minimale) uitgangspunt vanuit de wet Markt&Overheid en de artikel 12 inspecteur. Het vastleggen van de te hanteren parkeertarieven is ook in lijn met de verordening op de parkeerbelastingen, waarin de gemeenteraad jaarlijks de parkeertarieven (uurtarief en abonnementstarieven) vast legt. •

Ga toch eens naar een alternatief kijken naast de Machinefabriek. Daar hebben we tijd voor we hebben geen haast. De plaatsen in de Machinefabriek hebben we pas nodig als er een toren staat en de invulling van de machinefabriek gereed is. De gemeenteraad heeft in de Ontwikkelvisie 2016 besloten de Machinefabriek in te zetten als centrale parkeervoorziening en de plots aan weerszijde als aantrekkelijk stedelijk gebied met woningbouw. Hier is ook in alle daaropvolgende herzieningen (2x per jaar) op voortgeborduurd. De gemeenteraad heeft – medio 2022 – in lijn met de Ontwikkelvisie besloten in te stemmen met het behouden en cascoherstel van de Machinefabriek. In juni 2023 heeft de gemeenteraad besloten als kader vast te stellen dat ín de Machinefabriek een parkeergarage gebouwd wordt, met name ten bate van de ontwikkelingen in en rondom de Machinefabriek. In maart 2024 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Machinefabriek aangenomen met daarin voorzien de parkeergarage. Een alternatief is niet denkbaar zonder de kwaliteit van het Scheldekwartier aan te tasten. Hier wordt inmiddels al een decennium zeer zorgvuldig aan gewerkt. Het Scheldekwartier is juist door haar kwaliteit (mede) bepalend voor hetgeen Vlissingen nastreeft en wil zijn. Een parkeergarage op het Machineplein zou de ruimtelijke kwaliteit grotendeels teniet doen.

En daarnaast zal de grondwaarde met miljoenen gereduceerd worden. Daarnaast ligt het niet in de rede dat er voor de Machinefabriek gekomen kan worden tot een alternatief programma voor de middelste travee van de Machinefabriek, die juist vanuit de daglicht toetreding aanzienlijke beperkingen kent. De parkeergarage in de Machinefabriek is nodig om voort te gaan met de ontwikkeling van het Scheldekwartier. Eerst moet de parkeergarage opgeleverd worden alvorens het bestaande parkeerterrein aan De Willem Ruysstraat kan vervallen (ontwikkelplot Machineplein) en gestart kan worden met de bouw van de woningen op de plots Kleine Kappen (westen van Machinefabriek) en Machineplein (oosten van de Machinefabriek). De grondverkoop en ontwikkeling van deze bouwplots is voorzien in de periode 2025 – 2027. Het met een jaar doorschuiven van deze bouwplots, alsmede uitstel in de planontwikkeling van de Machinefabriek heeft een negatief rente-effect in de grondexploitatie Scheldekwartier van ca. € 300k - € 400k. Dit is aan de orde als er niet voor de zomer tot besluitvorming over de parkeergarage wordt gekomen, want dan kan de aanbesteding niet in de zomer maar pas in het najaar aangevangen worden. De parkeergarage is daarnaast bepalend voor de bouwkundige invulling van de Machinefabriek. Eerst zal de parkeergarage er in moeten, waarna andere functies volgen.

Tot slot liggen er de contractuele verplichtingen om 60 parkeerplaatsen te leveren aan de eigenaren van de hotelsuites in de Timmerfabriek per 1 september 2025. Er is tijdens de commissiebehandeling door de fractie van de POV een lijstje opgesomd van zaken die in de financierings- en exploitatieopzet incorrect zouden zijn. In de gehanteerde vergaderopzet was er voor het college geen mogelijkheid om hierop te reflecteren. Deze reflectie delen we hierbij met u. •

Op het verlanglijstje staat een parkeertarief van € 2,78 daar is mee gerekend in de exploitatiebegroting. In de werkelijkheid is het tarief nu € 2,-. Een parkeergarage in de Machinefabriek an sich zou sluitend zijn met een tarief van € 2,78, dit is ook als zodanig aangegeven in de financierings- en exploitatieopzet. In de rapportage Blad 2 behorend bij 2402509 / 2468171

is echter ook aangegeven dat met een tarief van € 2,15 voor het gehele areaal hetzelfde budgetneutrale effect bereikt wordt. Het college acht het passender om de parkeergarage in te passen in de gehele parkeerexploitatie. Hiermee kan middels een parkeertarief van € 2,15 in het gehele areaal tot een budgetneutrale inpassing gekomen worden. •

Damen gaat i.p.v. € 310.000 vandaag € 325.000 per jaar betalen voor parkeren. Daarop is een groot deel van de exploitatie gebaseerd. Damen betaalt nu een vergoeding gelijk aan het tarief van een woon-werkvergunning als uitwerking van een tussen gemeente en Damen-KSG gesloten overeenkomst uit 2014 (aanleg Aagje Dekenstraat). Een woon-werkvergunning is een significant ander product dan een parkeerrecht in een parkeergarage qua beschikbaarheid, toezicht en comfort. DamenKSG betaalt een vergoeding die in verhouding staat tot de kosten die de gemeente maakt, rekening houdend met de mate van gebruik door Damen-KSG. Het college acht het niet passend wanneer er ten aanzien van de parkeeroplossing voor Damen-KSG sprake zou zijn van een verkapte subsidie, waarbij de gemeentelijke lasten hoger zijn dan de vergoeding die Damen-KSG betaalt. In de nu in de financierings- en exploitatieopzet aangenomen prijs voor afname door kantoren/bedrijven is reeds een korting verdisconteert op basis van het gebruik van de parkeerplaatsen in een afgebakende tijdsperiode. Het college acht, op basis van de gesprekken die gevoerd zijn met Damen-KSG – afzet op basis van de genomen uitgangspunten realistisch en zal na besluitvorming door de gemeenteraad over de te hanteren kaders streven naar het op korte termijn vastleggen van het privaatrechtelijke kader. •

Er wordt een dekkingsreserve opgenomen. Dat is € 156.000,- per jaar. Dat is niet budgetneutraal. Aan af- en verkoop van parkeerplaatsen- en rechten ontvangt de gemeente geprognotiseerd in totaal € 6.245.000. Dit bedrag wordt vanaf 2025 gestort in een te vormen dekkingsreserve. Die dekkingsreserve wordt in stukjes van 40 jaar (per saldo € 156.125 per jaar) aangewend ter dekking van een gedeelte van de exploitatielasten van de parkeergarage in de Machinefabriek. In die zin is dit dus wel degelijk budgetneutraal. Vanuit het BBV moet de nu toegepaste verwerking ook op deze wijze. We mogen niet deze baten (of een reserve) in één keer ten laste van de investering brengen. •

OZB baten van de parkeergarage die normaal naar de algemene middelen terugvloeien. Die vloeien nu naar de mutatie van de parkeergarage. We nemen dit op in de exploitatie. Dit lijkt ongepast. Als de gemeente een gebouw (bijvoorbeeld een sporthal) neerzet dan drukken de lasten met betrekking tot de onroerende-zaakbelasting op de exploitatie (van in dat geval ‘sport’). De gemeente ontvangt de OZB echter ook zelf, zij het op een andere plek in de begroting. Het verhoogt enerzijds de lasten van de begroting, anderzijds verhoogt het ook de baten. Voor de volledigheid laten we hier zien dat de lasten van OZB neutraal zijn, omdat dit zowel een last als een bate is voor onze gemeente. •

De eigenaren van de parkeerplaatsen gaan eenzelfde tarief betalen als mensen die alleen gebruiker zijn voor dezelfde parkeergarage. Het college acht de aanname reëel. In beginsel betalen alle gebruikers de afkoop van parkeerplaatsen. Er kan immers in de voorkomende gevallen niet op eigen terrein geparkeerd worden en anderszins moet voorzien worden in een parkeeroplossing. De machinefabriek voorziet hierin. Privaatrechtelijk zijn hierover middels overeenkomsten afspreken gemaakt. Het gehanteerde tarief is nagenoeg gelijk aan de (jaarlijkse) exploitatiekosten voor de parkeergarage in de Machinefabriek. Het college acht dit vanuit de Wet Markt en Overheid en de Artikel 12 inspecteur (parkeren kostendekkend) ook het passende uitgangspunt.

Blad 3 behorend bij 2402509 / 2468171

•

Overeenkomst Zeelandtoren. Er worden 100 eigen parkeerplaatsen verkocht. Deze zijn niet beschikbaar voor dubbel gebruik net als de parkeerplaatsen Timmerfabriek. Naar oordeel cq. verwachting van het college is er in de afspraken voor de Zeelandtoren nog ruimte om ten bate van zowel de ontwikkelaar als de gebruikers en de gemeente te komen tot een optimalisatie van de afspraken ten aanzien van parkeren, waarmee dubbelgebruik mogelijk wordt. •

Dit zijn veel onzekerheden die we kunnen wegnemen door eerst afspraken te maken met deze mensen en te kijken wat ze bereid zijn te betalen en dan ontstaat een reële exploitatiebegroting. De gemeenteraad legt het kader vast, rekening houdend met het financiële kader van de gemeente alsmede de uitgangspunten vanuit de Wet Markt & Overheid en kaders vanuit de Artikel 12 inspecteur. De raad stelt de kaders voor de financiering en exploitatie. Deze zijn leidend om tot afspraken te komen. Dit is ook in lijn met de verordening op de parkeerbelastingen, waarin de gemeenteraad (jaarlijks) de parkeertarieven (uurtarief en abonnementstarieven). Het college acht de in de exploitatie- en financieringsopzet opgenomen aannames reëel. Het voorliggende kunt u daarmee vergelijken met een grondexploitatie, waarin door de gemeente reële aannames worden gedaan van kosten en opbrengsten op basis van inzichten en marktomstandigheden en hierop gedurende de looptijd wordt bijgestuurd. In vervolg op uw besluit van juni 2023 aangaande het kader om een parkeergarage in de Machinefabriek te realiseren, alsmede alle besluitvorming hier voorafgaand en op volgend, heeft het college toegewerkt naar het aan uw gemeenteraad voorleggen van een budgetneutrale financierings- en exploitatieopzet voor de parkeergarage in de Machinefabriek.

Deze financierings- en exploitatieopzet ligt aan u voor, waarin u inzicht heeft en besluit over de gehanteerde kaders en aannames en inpassing in het bredere perspectief. De gehanteerde uitgangspunten en aannames acht het college reëel. Wat voorop staat is dat u als gemeenteraad aan het stuur blijft zitten om te sturen op het gemeentelijke parkeerbeleid, de parkeertarieven en daarmee de exploitatie van de parkeergarage in de Machinefabriek. De realisatie van de parkeergarage op het Scheldekwartier – in de Machinefabriek – is een door u vastgesteld gegeven. De nu gepresenteerde en onderbouwde financierings- en exploitatieopzet is degelijk en conform de door de gemeente te hanteren kaders die volgen uit de financiële verordening en het BBV. Zoals reeds in het raadsvoorstel is verwoord ligt er een voorstel voor waarbij de parkeergarage in de Machinefabriek op budgetneutrale wijze gezien vanuit haar gehele exploitatie in de gemeentelijke begroting kan worden geïmplementeerd. Wij vertrouwen er op u met dit schrijven van nadere informatie en context voorzien te hebben ten bate van uw besluitvorming aangaande het raadsvoorstel inzake de financierings- en exploitatieopzet voor de parkeergarage in de Machinefabriek. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Vlissingen, de secretaris, de burgemeester,

Blad 4 behorend bij 2402509 / 2468171

drs. R.D.A. Wiskerke drs. A.R.B. van den Tillaar

Blad 5 behorend bij 2402509 / 2468171