RIB Ontwikkelingen Crocuslaan en omgeving bijlage

Buurtplan Crocuslaan en omgeving

Resultaat van een participatie- en afwegingsproces

december 2021 Projectgroep Crocuslaan

Inhoud 1.

Projectomschrijving Crocuslaan ...................................................................... 3

1.1

Aanleiding ................................................................................................ 3

1.2

Beschrijving huidige situatie ....................................................................... 4

1.2.1 Projectgebied .......................................................................................... 4 1.2.2 Huidige samenstelling huurders en huurprijzen huidige woningen. ................. 5 1.2.3 Historie Crocuslaan e.o. ............................................................................ 6 2.

Procesbeschrijving ........................................................................................ 7

3.

Wensen ......................................................................................................16

3.1 Woning .......................................................................................................17 3.2 Omgeving ...................................................................................................17 3.3 Samen leven ...............................................................................................18 4.

Scenario’s ..................................................................................................19

4.1

Scenario 1: Renovatie ...............................................................................20

4.2

Scenario 2: Sloop/nieuwbouw ....................................................................23

4.3

Scenario 3: mix .......................................................................................26

5.

Afwegingskader...........................................................................................27

6.

Scenariokeuze ............................................................................................30

7.

Tijdspad en planning ....................................................................................34 Bijlage 1 Bewoner enquête …………………………………………………………………………………. 35

2

1. Projectomschrijving Crocuslaan Voor u ligt het buurtplan van de Crocuslaan e.o. Het doel is om voor de Crocuslaan e.o. eind 2021, een buurtplan op te leveren met daarin een principebesluit voor een toekomstbestendige aanpak van het complex en de openbare ruimte. Dit buurtplan is tot stand gekomen na intensieve samenwerking met bewoners, de huurdersvereniging l’escaut (HvL) en de gemeente Vlissingen. l’escaut neemt een principebesluit over het plan. Het definitieve plan wordt in de loop van 2022 aan de hand van dit principebesluit uitgewerkt. 1.1 Aanleiding Crocuslaan e.o. is een complex van 143 woningen waarvan l’escaut vindt dat het noodzakelijk is dat er wat mee gebeurt. De woningen zijn 100 jaar oud. Er is sprake van technische gebreken (vocht, tocht en gehorigheid) en er ligt een duurzaamheidsopgave. Ook is er wateroverlast op sommige plaatsen in de buurt. Maar ook op het gebied van wooncomfort zijn er wat l’escaut betreft vragen. Het zijn kleine woningen met kleine badkamer, toilet en keuken. We zien wel dat de bewoners er met plezier wonen en de verhuurbaarheid goed is. Dat er wat moet gebeuren in de Crocuslaan e.o. is duidelijk en we vinden het belangrijk om samen met de bewoners een toekomstplan te maken voor deze wijk. Daarbij liggen alle scenario’s (renovatie/ sloop) open.

We zijn op verschillende manieren en momenten met de bewoners in gesprek gegaan om op te halen wat zij belangrijk vinden en hoe zij op een fijne, plezierige manier hier in de wijk kunnen wonen. In Hoofdstuk 2 zullen we hier verder op ingaan. In hoofdstuk 3 inventariseren we de wensen voor de wijk. In hoofdstuk 4 beschrijven we de verschillende mogelijke scenario’s die aan de hand van deze gesprekken, de gesprekken in de projectgroep en de wensen van l’escaut, en de ideeën vanuit de gemeente ontworpen zijn. De voor- en nadelen van ieder scenario zijn benoemd. In hoofdstuk 5 beschrijven we waar we op letten bij het maken van een keuze voor een scenario en wat we hierbij belangrijk vinden. Deze afweging leidt tot een principekeuze voor 1 van de scenario’s. Het scenario waar we voor kiezen, bespreken we in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 bespreken we het tijdspad en de planning. Maar eerst starten we met de beschrijving van het plangebied en het proces dat we de afgelopen tijd samen hebben doorlopen.

3

1.2

Beschrijving huidige situatie

1.2.1 Projectgebied De Crocuslaan e.o. bestaat uit 143 huurwoningen ingeklemd tussen de Bloemenlaan, Anjelierenlaan, Irislaan en de Paul Krugerstraat. Het zijn allemaal grondgebonden woningen. De woningen zien er verschillend uit, maar zijn toch allemaal familie van elkaar.

4

1.2.2 Huidige samenstelling huurders en huurprijzen huidige woningen. De groep huurders die hier woont variëren in leeftijden. Er wonen op dit moment 36 huurders (bewoners op huurcontract) in leeftijd tussen 20 en 40 jaar; 52 huurders in leeftijd tussen 40 en 60 jaar en 53 huurders in de leeftijd tussen 60 en 87 jaar. De gemiddelde woonduur is lang en rond de 24 jaar. De afgelopen jaren zijn jaarlijks 7 woningen gemuteerd. Dit is met 5%, ongeveer de helft van het mutatiepercentage over het gehele bezit. Hiermee zien wij het beeld bevestigd dat we het hier over een geliefde buurt hebben. Mensen wonen er naar tevredenheid ondanks de gebreken, ongemakken en beperkingen die de woningen met zich meebrengen. Belangrijk is om te weten hoe de bewoners zelf denken over hun buurt en wat voor hen aspecten zijn die ze waarderen of waar aandacht voor moet zijn in een aanpak. Dit is een eerste stap in het intensief betrekken van bewoners bij dit proces. Hierop wordt verder ingegaan in hoofdstuk 2, waarin we het proces beschrijven. Dat de bewoners intensief mee kunnen werken om te komen tot een toekomstplan voor de woningen maakt dit proces bijzonder. Huurprijzen woningen (prijspeil 2021):

tot €442 €442 tot 633 (1e aftoppingsgrens huurtoeslag) €633 tot 678 (2e aftoppingsgrens huurtoeslag) >€678 TOTAAL

Aantal 52 74

Percentage 36% 52%

17

12%

0

0%

143

100%

Bij leegkomst van de woningen wordt afhankelijk van het puntenaantal van de woningen de huurprijs opgetrokken naar het niveau van de eerste of tweede aftoppingsgrens.

5

1.2.3 Historie Crocuslaan e.o. Tuinstad De wijk is opgezet volgens het Tuinstadmodel. Dit model is rond 1900 bedacht door Ebenezer Howard. Zijn idee was om met de Tuinsteden de woonomstandigheden voor arbeiders te verbeteren. Kenmerken van deze opzet zijn het dorpse karakter, veel groen, een eigen tuin en een ruime opzet. Historie Crocuslaan e.o. De Crocuslaan en omgeving kent een bijzondere geschiedenis. Het begon rond 1875-1917, toen het aantal inwoners in Vlissingen verdubbelde van 10.000 naar 20.000. Scheepswerf De Schelde werd de grootste werkgever van de stad en richtte in 1909 een volkshuisvereniging op: de voorloper van l’escaut. In 1920 startte de bouw van de Crocuslaan e.o., volgens het Tuinstadmodel. Tijdens de oorlog ontstond er helaas veel schade aan de woningen, een aantal woningen is zelfs nieuw opgebouwd.

Hoe ziet het er nu uit? Je ziet in de Crocuslaan e.o. nog veel kenmerken van de Tuinstad terug. De woningen verspringen en verdraaien ten opzichte van elkaar. Er zijn nog steeds grote tuinen, maar weinig openbaar groen. De straten hebben door kleine verschillen allemaal hun eigen karakter. Dat geldt ook voor de woningen. Ondanks subtiele verschillen vormen de woningen duidelijk één familie. Er is ook veel veranderd in de wijk. I920 waren er nagenoeg nog geen auto’s in de straat. Tegenwoordig hebben veel mensen auto’s en domineren ze ook in het straatbeeld. In 1983-1985 werd de wijk grondig gerenoveerd. Tijdens deze renovatie zijn veel karakteristieke elementen verloren gegaan. Cultuurhistorisch onderzoek Uit het cultuurhistorisch onderzoek blijkt dat de cultuurhistorisch waarde vooral zit in de stedenbouwkundige opzet en het tuinstad-ideaal om de leef- en woonomstandigheden van arbeiders te verbeteren. Nog steeds zie je het Tuinstadmodel terug in de wijk en is er sprake van enige architectuurhistorische waarde. Helaas hebben oorlogsschade en renovatie de gaafheid van de wijk wel ernstig aangetast. De woningen die na de oorlog gebouwd zijn wijken af van de oorspronkelijke opzet. Deze woningen zijn niet aangeduid als cultuurhistorisch waardevol.

Tijdens de sessie met bewoners en gemeente bleek dat veel bewoners het Tuinstadmodel wel herkennen in hun wijk en hier ook veel waardering voor hebben. Met name de speelse opzet en de

6

grote tuinen werden vaak genoemd als pluspunt. Wel kwam ook uit de gesprekken naar voren dat de grote tuinen niet door iedereen positief worden ervaren, met name in verband met het onderhoud ervan.

2. Procesbeschrijving In dit proces heeft l’escaut ervoor gekozen om de bewoners direct meteen aan het begin mee te nemen in het proces. Een open planproces waarbij intensief is samengewerkt met zowel de bewoners, de huurdersbelangenvereniging (HvL), de gemeente en l’escaut. Daarbij bijgestaan door stedenbouwkundigbureau Delacourt en van Beek.

Stap 1: de voorfase In de voorfase, oktober 2019, hebben we samen met Roat en de gemeente Vlissingen een groendag georganiseerd waarbij we met veel bewoners informeel hebben gesproken over hun wijk. Dit gaf een eerste indruk, en daaruit kwam herkenning op een aantal vraagstukken, zoals vochten toch -problemen die l’escaut ook zag in de wijk maar ook viel de betrokkenheid bij hun buurt van een groot aantal bewoners op. Eind 2019 zijn we gestart met een communicatieplan. Hier hebben wij een extern communicatie bureau (Nilsson) voor ingeschakeld. Stap 2: Blokgesprekken “Samen in overleg” (verdiepende inventarisatie) Het plan was om februari en maart 2020 alle huurders van het complex per blok uit te nodigen om met ons in gesprek te gaan over de toekomst van het complex. Vanwege corona zijn de gesprekken uitgesteld en in plaats van per blok zijn het individuele gesprekken geworden, deze hebben eind 2020 plaatsgevonden. De bewoners namen deel aan de gesprekken individueel of soms samen met de buren, waarbij verschillende onderwerpen aan de orde kwamen m.b.t. het wonen in de wijk. Hierbij hebben wij altijd de coronamaatregelen in acht genomen. Van de 143 woningen hebben we gesproken met ongeveer de helft van de bewoners.

7

De resultaten van de gesprekken zijn hieronder kort weergegeven en gecategoriseerd naar 3 thema’s: 

Woning: vocht- en tochtklachten, woningen zijn gehorig, slecht geïsoleerd, woningen zijn klein, betaalbaarheid is belangrijk en het karakter van de woningen wordt gewaardeerd.



Omgeving: verkeersdruk in sommige straten, wateroverlast in de straat, onveiligheid brandgangen, groenonderhoud in de buurt kan beter en de ligging van de buurt t.o.v. voorzieningen wordt positief ervaren.



Samen leven: Ontbreken van speelgelegenheid in de wijk, idee om sommige straten als speelstraten in te richten, ontmoetingsplek in de wijk wordt gemist, uitstraling tuinen niet altijd positief; saamhorigheidsgevoel in de buurt groot en wordt positief ervaren.

8

Tijdens deze gesprekken hebben we ook aan de bewoners gevraagd wie samen met ons wil werken in de projectgroep aan het toekomstplan voor de wijk. We kregen hier veel reacties op. In eerste instantie teveel, waardoor we een selectie hebben gemaakt om tot een werkbare omvang te komen, in totaal 8 huurders. Waarbij we hebben gekeken naar een evenredige verdeling over de wijk. Stap 3 : Projectgroep overleggen “Samen sterk in dialoog” Samen met 8 bewoners uit de wijk, de HvL en vertegenwoordigers van de gemeente Vlissingen hebben we een projectgroep gevormd. In de periode van maart tot en met oktober 2021 zijn we als projectgroep 8 keer bij elkaar gekomen. Deze projectgroep-bijeenkomsten werden geleid door een projectleider van l’escaut en inhoudelijk werd het proces begeleid door stedenbouwkundig bureau Delacourt en van Beek. Om tot een toekomstplan voor de Crocuslaan en omgeving te komen, werden de bijeenkomsten met de projectgroep verdeeld in een aantal stappen: een startbijeenkomst, 2 verdiepingssessies, een bouwstenensessie en een scenariosessie. Iedere sessie kent een eigen programma om stap voor stap te komen tot het buurtplan.

Startsessie Op 1 maart 2021 kwamen we voor de eerste keer bij elkaar als projectgroep. Bewoners, vertegenwoordigers van huurdersvereniging l’escaut, vertegenwoordigers van de gemeente Vlissingen en l’escaut woonservice namen deel aan deze startsessie. Jammer genoeg kon dit in verband met de Coronamaatregelen nog niet fysiek. Gelukkig konden we elkaar wél digitaal ontmoeten via MS-Teams. In deze sessie maakte de projectgroep kennis met elkaar. Ook bespraken we het vervolg: Wat gaan we doen? Wat is ervoor nodig om een goed buurtplan te maken? Want een buurtplan voor de toekomst van de Crocuslaan en omgeving, dat is het doel waar we samen aan gaan werken.

9

Bij de bijeenkomst zijn via Mentimeter in de projectgroep een aantal antwoorden opgehaald op vragen over de buurt. Uitslagen Mentimeter:

10

Verdiepingssessies Tijdens de verdiepingssessies op 29 maart en 12 april gingen we met de projectgroep in op de informatie die is opgehaald in de blokgesprekken. Wat zijn de kansen, dromen en verbeterpunten die zijn genoemd? Wat zijn de belangrijkste vragen? In deze sessies zochten we naar de beste antwoorden en oplossingen voor deze vragen. We bespraken verschillende situaties en keken samen naar wat wenselijk en haalbaar is. Er kwamen zoveel ideeën en wensen aan bod dat we tijd te kort kwamen en op 17 mei zelfs een extra sessie hebben gehouden. Tijdens deze 3 bijeenkomsten zorgden we voor een inhoudelijke verdieping op onderwerpen die door de bewoners zijn aangedragen binnen de drie thema’s die als hoofdthema’s in het buurtplan opgenomen worden:   

Woning, onder andere woontypologie, sloop-nieuwbouw, renovatie, duurzaamheid en energie; Omgeving, onder andere overgang openbaar-privé, parkeren, groen, ruimte voor spel en ontmoeten; Samen leven, onder andere voorzieningen (scholen, winkels), veiligheid, collectiviteit en beheer.

Bouwstenensessie In juni hebben we met de projectgroep een bouwstenen bijeenkomst gehad. Alles wat we daarvoor hadden opgehaald over de woning, omgeving en samen leven zijn samengebracht in deze bijeenkomst. We hebben gekeken welke scenario’s er zijn, renovatie, sloop en nieuwbouw of een mix. Wat is belangrijk bij renovatie en wat bij nieuwbouw? Welke woningtypes willen we hebben? En hoe delen we de straten precies in? Waar gaan we parkeren? Willen we speelstraten? De projectgroep heeft met de hulp van plattegronden en blokken ideeën geleverd voor de Crocuslaan en omgeving: de wijk van onze dromen! Deze bouwstenen zijn als input gebruikt voor de scenariosessie. Scenariosessie Tijdens de scenario sessies is veel input door de projectgroep geleverd. Wat opmerkelijk is, is dat tijdens de scenario sessie bij het renovatiescenario iedereen het, over het algemeen, erg met elkaar eens was. Bij het nieuwbouwscenario lagen de meningen van de bewoners juist erg uit elkaar. Daar was vooral verschil van inzicht hoe de straten ingericht moeten worden: als speelstraten of doorgaand verkeer met parkeren voor de deur. Op basis hiervan hebben onze stedenbouwkundigen een renovatiescenario geformuleerd en twee nieuwbouwscenario’s. Wat de stedenbouwkundigen vooral hebben gemerkt is dat het karakter van de wijk heel belangrijk is, dus dat willen ze heel graag meer benadrukken.

Daardoor zijn er twee uitwerkingen voor de nieuwbouw gemaakt. Scenario Renovatie: Bij renovatie is er extra groen gecreëerd en zijn op die plek de tuinen van de bewoners verkleind. Ook zijn er op veel plekken aanbouwen mogelijk aan de woningen. Dit kan echter niet overal. Indien er aanbouwen komen dan geldt dat voor het gehele blok of een geheel blokje krijgt geen aanbouwen. Scenario’s Nieuwbouw: Nieuwbouw autovrije woonstraten of nieuwbouw met parkeren in de straat Bij de nieuwbouw zijn twee modellen uitgewerkt, één met speelstraten en het parkeren geconcentreerd in parkeerkoffers en één met parkeren in de straat en de toevoeging van twee kleinere parkeerkoffers. Er is ook een mix-scenario gemaakt van renovatie en nieuwbouw om te laten zien dat woningblokken uitgewisseld kunnen worden. De keuze voor een van de scenario’s vormt de basis voor het verdere plan voor de buurt.

11

Bewonersenquête De bewoners uit de projectgroep hebben in april 2021 op eigen initiatief een enquête verspreid onder alle bewoners van de Crocuslaan en omgeving. Zij hebben hierbij in een vroegtijdig stadium gevraagd naar de mening van alle bewoners uit de wijk, zodat zij hen goed kunnen vertegenwoordigen in de projectgroep. De knelpunten die de bewoners uit de projectgroep hebben opgehaald bij de bewoners komen overeen met de knelpunten die ook uit de eerdere gesprekken van l’escaut met de bewoners kwamen. Bij deze enquête is ook gevraagd naar de voorkeur van de bewoners voor nieuwbouw of renovatie. Daaruit blijkt een duidelijke voorkeur voor renovatie. De volledige resultaten van de enquête zijn als bijlage 1 (blz. 35) toegevoegd. Thema bijeenkomst betaalbaarheid Naast de verschillende stappen in het proces om te komen tot een buurtplan is er ook een sessie met de projectgroep georganiseerd over de consequenties van een aanpak. Wat betekent het voor de huurders financieel. Wat zijn de effecten op de totale woonlasten als we kijken naar verduurzaming, huurprijs en eventueel huurtoeslag. Hier t is met rekenvoorbeelden een toelichting op gegeven.. Ook is de regeling bij renovatie en sloop besproken, welke vergoedingen zijn van toepassing, is er voorrang bij andere woonruimte.

12

Onderzoeken Gelijktijdig met de bewonerssessies zijn er door l’escaut ook diverse onderzoeken uitgevoerd. Dit om een beter beeld te krijgen van de kwaliteit van de woningen en de specifieke knelpunten. Hieronder de belangrijkste onderzoeken die hebben plaatsgevonden: -

Cultuurhistorisch onderzoek Dit onderzoek hebben we laten uitvoeren om een beter beeld te krijgen van de cultuurhistorische waarde van het complex. Zie hiervoor ook hoofdstuk 1.

-

Bouwtechnische opnames In totaal is er in 5 leegstaande woningen een bouwtechnisch onderzoek uitgevoerd. Hierbij is gericht gekeken naar de bouwtechnische kwaliteit. Hierbij zijn de maatregelen in beeld gebracht die nodig zijn om de woningen weer voor minimaal 30 jaar te kunnen verhuren. Daarbij is ook gekeken welke duurzaamheidsmaatregelen getroffen moeten worden. Duidelijk is geworden dat een zeer vergaande renovatie noodzakelijk is om de 100 jaar oude woningen goed aan te pakken. Eigenlijk moet alles onderhanden genomen worden. Een dergelijke aanpak kan niet in bewoonde toestand.

-

Asbestonderzoek Vanuit eerdere asbestonderzoeken was bekend dat in de muren van de woningen een asbesthoudende laag is aangebracht. Dit is verder in beeld gebracht in de leegstaande woningen. Hierbij is duidelijk geworden dat deze laag eerst verwijderd dient te worden voordat de renovatie kan plaatsvinden.

-

Vochtonderzoek Vanwege de vele klachten op het gebied van tocht, vocht en wateroverlast is er door een deskundig bureau onderzoek gedaan in leegstaande woningen. Zeker op de begane grond is er sprake van heel veel vocht. Constructieonderdelen hebben een heel hoog vochtpercentage. Dit is het gevolg van optrekkend vocht vanuit fundering en vloeren. Ook de gevels zorgen voor de nodige vochtdoorslag. Grootste boosdoeners zijn de hoge grondwaterstand en het zout wat in de muren zit. Het zout dat in de muren zit is van het zeewater. De woningen hebben na de oorlog onder water gestaan. Dit zout trekt nog steeds vocht aan.

-

Beoordeling ruimtelijke kwaliteit van de huidige woningen Van verschillende woningtypes zijn de plattegronden beoordeeld. Er is gekeken naar de ruimtelijke kwaliteit van de vertrekken en de toegankelijkheid van de woning. Dit is getoetst aan de huidige woonstandaard die we tegenwoordig hanteren. Met name de keukens, badkamers, toiletten zijn qua afmetingen te klein. Bij veel woningen is de bovenverdieping niet functioneel vanwege de te lage dakkapellen of schuine dakvlakken. Ook de trappen zijn bij diverse woningen veelal te smal, te stijl en hebben onvoldoende doorgangshoogte.

-

Flora en Fauna onderzoek Zowel in geval van renovatie als nieuwbouw moeten we goed beoordelen wat de impact is op beschermde dier- en plantensoorten. Hiervoor hebben deskundigen gedurende een jaar meerdere malen veldonderzoek gedaan. Conclusie is dat er diverse beschermde diersoorten in de wijk voorkomen. O.a. de gierzwaluw, huismus en vleermuis. Om die reden zijn er in de directe omgeving alvast verschillende vleermuiskasten opgehangen. Bij de verdere planuitwerking gaan we aanvullende maatregelen treffen om deze beschermde diersoorten niet te verstoren of te vernietigen.

13

-

Hoogtemeting De gemeente heeft alvast een hoogtemeting laten uitvoeren om een beter beeld te krijgen wat het hoogteverloop in de wijk is. Daarbij is ook gekeken wat het hoogteverschil is tussen de dorpels van de woningen en de niveaus van de aangrenzende straten. Hierbij is een beter beeld ontstaan waar de risicovolle plekken zijn in de wijk bij hevige regenbuien.

-

Parkeertelling Om een beter beeld te krijgen van de parkeerdruk in de wijk hebben er parkeertellingen plaatsgevonden op verschillende momenten in de week. De conclusie is dat er sprake is van een acceptabele parkeerdruk. Wel kan er nog een optimalere verdeling plaatsvinden in de wijk. Dit omdat op bepaalde momenten er in een aantal straten geen parkeerplaatsen meer vrij waren.

-

Bodemonderzoek We zijn nog in afwachting van de rapportage over het bodemonderzoek. Wel is duidelijk dat er op diverse plaatsen verontreiniging in de bodem zit. Bij verdere planuitwerking gaan we dit nader onderzoeken en bepalen welke maatregelen noodzakelijk zijn.

Stap 4 : De wijk in De projectgroep heeft ideeën geleverd voor de Crocuslaan en omgeving. Onze stedenbouwkundige heeft deze ideeën verder uitgewerkt tot 1 renovatie scenario en 2 nieuwbouwscenario’s. Deze scenario’s hebben we op 30 september gedeeld met de buurt. We stonden samen met bewoners uit de projectgroep, de HvL, de gemeente Vlissingen en medewerkers l’escaut op vaste punten in de wijk om de mogelijke toekomstscenario’s toe te lichten. We hebben veel bewoners gesproken tijdens deze dag. Inschatting is dat er zo’n 35 tot 40% van de bewoners de presentatie hebben bezocht. We zijn voornamelijk in gesprek gegaan met de bewoners om de scenario’s toe te lichten. Alle bewoners hebben de presentatie ook in brochurevorm ontvangen om na te lezen. Stap 5: Vragenlijst onder alle bewoners In oktober 2021 hebben wij samen met de brochure een korte vragenlijst verspreid onder de bewoners. Tijdens de presentatie is duidelijk gemaakt wat de consequenties zijn van beide scenario’s. Voor de bewoners betekent het dat zowel bij renovatie als bij nieuwbouw ze tweemaal moeten verhuizen als ze naar het plangebied terug willen op dezelfde plek. Voor sommigen zal dit 1x zijn bij een gefaseerde aanpak als ze terug willen naar een andere plek in het plangebied Bij de presentatie kwam het geluid dat mensen de aanpak ook als aanleiding zagen om definitief naar elders te verhuizen.

Met een korte vragenlijst wilden we daar een beeld van krijgen. Met de antwoorden op deze vragen hebben we een beter inzicht gekregen wat de huidige bewoners belangrijk vinden bij beide scenario’s en of zij wel of niet willen terugkeren in de wijk. 93 bewoners hebben de vragenlijst ingevuld, dit is 66% van alle bewoners. Conclusie is; dat van de bewoners ruim 65% in de buurt willen blijven en dat 14% aangeeft elders te willen gaan wonen. De overige huurders gaven combinaties van antwoorden Dit is ook nog uitgewerkt naar de twee scenario’s, zie hiervoor onderstaande grafieken.

14

Communicatie Gedurende het proces hebben we vanuit de projectgroep gecommuniceerd naar de buurt via nieuwsbrieven om langs deze weg alle bewoners mee te nemen in het proces. We hebben daarvoor een eigen beeldmerk gebruikt en gebaseerd op het logo van l’escaut voor de herkenbaarheid. Binnen de projectgroep is gewerkt met presentaties, de mentimeter om informatie op te halen binnen de projectgroep en is er vooral gevisualiseerd materiaal gebruikt. Bij de presentatie aan de bewoners van de wijk is gebruik gemaakt van een mobiele presentatie met maquettes van de verschillende scenario’s en er is een filmpje gemaakt van het proces. Op de website van l’escaut is een projectpagina aangemaakt van het project. (https://www.lescaut.nl/projecten/crocuslaan/)

15

Inspiratiepunt Crocuslaan 10 is voor informatie en als ontmoetingsplek tijdens het proces ingericht. I.v.m. corona is deze woning helaas slechts beperkt gebruikt maar zeker in te zetten gedurende het uitvoeringsproces voor: 



 

Inzet voor vragen van bewoners, medewerkers l’escaut, maar ook andere organisaties/partners in de wijk kunnen hier gebruik van maken. Informatiepunt voor bewoners waar tekeningen en plannen worden gepresenteerd. Ruimte voor ontmoeting bewoners. Vertrekpunt voor groenprojecten

3. Wensen In dit hoofdstuk beschrijven we de verschillende wensen van de huurders (Betaalbaarheid, sociale samenhang van de wijk en groen), de gemeente (bijvoorbeeld op het gebied van openbare ruimte) en l’escaut op de 3 thema’s woning, omgeving en samen leven. Hierbij gaan we in op zowel de technische als de kwaliteitsaspecten. We hebben veel informatie opgehaald tijdens alle gesprekken die we het afgelopen anderhalf jaar met de bewoners en de gemeente gevoerd hebben. Hier zetten we kort op een rij welke wensen, behoeftes, dromen en meningen naar voren kwamen in deze gesprekken. Tijdens de besprekingen werd duidelijk dat, ondanks de verschillende invalshoeken, partijen de knelpunten herkennen en de wensen grotendeels overeenkomen. Thema’s We hanteren hierbij ook weer de drie thema’s zoals eerder aangegeven: -

Woning; Hoe bevalt de woning, en wat zijn verbeterpunten voor de toekomst?

-

Omgeving; Hoe beoordelen bewoners de buurt? Wat is er goed, wat kan er beter?

-

Samen leven; We willen een buurt creëren waarin we met elkaar wonen en leven, in plaats van een samenleving waarin iedereen langs elkaar heen leeft. Wat is hiervoor nodig?

16

3.1 Woning Het eerste thema dat aan bod komt is de woning. Wat zijn verbeterpunten voor de toekomst? Vocht / tocht / zout: Veel bewoners hebben last van vocht, tocht en/of zout in hun woning. Dit verlaagt hun wooncomfort en is dan ook een verbeterpunt voor de toekomst. Isolatie & ventilatie: De woningen zijn volgens veel bewoners gehorig en slecht warm te krijgen. Dit laatste is terug te zien in de energierekening, al is er een klein aantal bewoners dat zich hierin niet herkent. De ventilatiemogelijkheden in de woning zijn erg beperkt. Beperkte leefruimte: Veel bewoners vinden de woning te klein. Vooral de bovenverdieping en de schuren vinden zij aan de kleine kant. Betaalbaarheid woning: Rekening houden met de betaalbaarheid van de woningen vinden de bewoners belangrijk. De wens is dan ook om de woningen die we behouden en/of opnieuw bouwen, betaalbaar te houden. We moeten daarbij naar de totale woonlasten kijken dus zowel de huurprijsniveau als de lasten voor het energieverbruik Karakter woningen: Het overgrote deel van de bewoners voelt zich thuis in de woningen. Bewoners noemden de woningen ‘warm, karakteristiek en gezellig’. Breder woningaanbod: Een breder woningpallet krijgen in de wijk. Dus niet alleen gezinswoningen maar ook levensloopbestendige woningen, kleine 1 persoons woningen of woningen met een betere mogelijkheid voor thuiswerken.

3.2 Omgeving Het tweede thema is de omgeving. Hoe wordt deze beoordeeld? Wat is er goed, wat kan er beter? Verkeer- en parkeerdruk: Volgens veel bewoners rijdt (zwaar) verkeer te hard door de straten. Er is daarom behoefte aan verkeer remmende en regulerende maatregelen en daarnaast is de wens om de parkeerdruk te verlagen. Wateroverlast: Sommige bewoners ervaren wateroverlast. Op een enkele plaats staat de straat of tuin na regenbuien “blank” en loopt het water zelfs in de woning. De gemeente wil bij een ingreep ook nadrukkelijk kijken op welke wijze de wateroverlast verminderd kan worden. Lastige daarbij is dat sommige woningen gelijk of lager liggen dan het straatniveau. De gemeente wil ook een gescheiden rioolstelsel aanleggen. Onveiligheid brandgangen: Een aantal bewoners vraagt aandacht voor de uitstraling, maar vooral voor de veiligheid van brandgangen. Groen in de buurt: Hoe groener de buurt, hoe beter. Hier valt volgens veel bewoners nog een verbeterslag te maken. Ligging: De ligging van de buurt vinden veel bewoners ideaal. Er zijn voorzieningen op loopafstand, inclusief centrum en de boulevard/het strand.

Extra aandacht voor groen in de buurt, in tuinen en openbaar groen Tijdens de gesprekken met de bewoners kwam het belang van de tuinen en het groen in de wijk vaak naar voren. Dit past ook bij het cultuurhistorische karakter en de opzet van de wijk als tuindorp en vraagt om extra aandacht in het maken van de toekomstplannen. In de bestaande situatie zijn er veel woningen met grote tuinen. Dit is niet voor alle bewoners ideaal.

17

3.3 Samen leven Het derde thema is samen leven. We willen een buurt creëren waarin we met elkaar wonen en leven, in plaats van een samenleving waarin iedereen langs elkaar heen leeft. Wat is hiervoor nodig? Ontmoetingsplek: Een ontmoetingsplek niet alleen voor kinderen/jongeren. Ook ouderen hebben aangegeven dat er een ontmoetingsplek mist om deel te nemen aan activiteiten. Mogelijkheden tot spelen in de wijk: Het ontbreken van speelgelegenheden voor kinderen (in de nabijheid van ‘thuis’) zien veel bewoners als een gemis. Plan voor “leefstraten”: Twee bewoners hebben een uitwerking gemaakt van hun idee voor de buurt. Zij hebben daarbij gedacht over autovrije speel- leefstraten. Het idee erachter is om de leefbaarheid in de straat te vergroten en kinderen een plek te geven om ongestoord (zonder verkeer) buiten te kunnen spelen. Uitstraling tuinen: De uitstraling van de voor- en achtertuinen (handhaving daarvan) is voor veel bewoners een punt. Dit heeft volgens de bewoners een negatieve weerslag op de uitstraling van de hele buurt. Bewoners zijn veelal bereid om een stuk van hun tuin in te leveren voor meer groen in de wijk of een woninguitbreiding. Contact buren: Een vaak terugkomend aspect is het saamhorigheidsgevoel binnen de wijk. Veel bewoners geven aan goed contact te hebben met hun buren en willen dit graag behouden.

Samengevat:

18

4. Scenario’s Uit alle opgehaalde informatie hebben we 3 scenario’s ontwikkeld. Een renovatie scenario en een nieuwbouw scenario. Van het nieuwbouwscenario is ook nog een variant uitgewerkt. In dit hoofdstuk worden deze scenario’s besproken, inclusief de voor- en nadelen per scenario. De scenario’s zijn denkrichtingen en nog geen definitieve plannen. De volledige uitwerking en exacte keuze voor specifieke woningtypes en exacte plaats in de wijk volgt pas bij de stedenbouwkundige uitwerking later in het traject (zie hoofdstuk 7 tijdspad en planning). Vanuit de bouwstenen en scenario sessies zijn de volgende ontwerpopgaven meegegeven: 1. Behoud en versterken van het tuindorp-karakter - Waardering van bewoners voor de buurt - Cultuurhistorische waarde stedenbouwkundige opzet - Sterke sociale cohesie behouden -Verbeteren uitstraling van de wijk 2. Vergroening en verduurzaming - Zowel in de openbare ruimte als in de woning vochtprobleem oplossen - Verduurzamen en verbeteren van de woningen voor de langere termijn (geen lapmiddelen) - Een klimaat adaptieve buurt: aandacht voor biodiversiteit, hittestress en waterbeheer. - Meer groen - Veiligere verkeerssituatie en betere parkeeroplossingen 3.

Het maken van een breder ‘woonpallet’ - Huidige wijk heeft een eenzijdig woningaanbod, nl alleen eengezinswoningen - Toevoegen van een aantal levensloopbestendige woningen - Behoefte aan kleinere woningen voor 1 persoonshuishoudens. - Toevoegen van een aantal woningen met extra kamer voor grote gezinnen of thuiswerken Bij het nieuwbouwscenario zijn de volgende woningtypes als richtinggevend meegegeven: Type woning Kleine woning Gemiddelde woning Grote gezinswoning levensloopbestendige woning levensloopbestendige woning

1 of 2 slaapkamers 3 slaapkamers 3 of 4 slaapkamers 1 slaapkamer + open zolder 2 slaapkamers

Percentage Ca. 5-10% Ca. 30-50% Ca. 5-10%

Huurprijs (prijspeil 2021) € 633,25 (1e aftoppingsgrens) € 678,66 (2e aftoppingsgrens) € 752,33 (liberalisatiegrens) € 678,66 (2e aftoppingsgrens)

Ca. 40-60%

€ 752,33 (liberalisatiegrens)

Bovenstaande is gebaseerd op de bestaande portefeuillestrategie (lange termijn visie op omvang, woningtype en huurprijs van de woningvoorraad) van l’escaut voor de langere termijn.

19

4.1

Scenario 1: Renovatie

Kiezen we voor renovatie, dan gaan we de asbest, tocht- en vochtproblemen van bestaande woningen aanpakken. Dat is niet niks! Ieder huis krijgt nieuwe vloeren, een nieuw dak, nieuwe dakkapellen, nieuwe kozijnen en nieuwe gevels met goede isolatie. We verduurzamen de woningen flink. Ze gaan daarmee naar een energielabel A. Ook zullen we de bergingen vernieuwen en nieuwe drainage aanleggen. Deze ingrijpende aanpak brengt wel behoorlijke risico’s met zich mee. Blijft de woning nog wel stabiel na het kaal hakken van de dragende muren? Krijgen we de vochtproblematiek ook echt opgelost? Bij renovatie wordt een aantal zaken niet opgelost. Denk aan de breedte van de keuken, de afmetingen van de trap, de gehorigheid van de woningen en de hoogte van de verdieping. Ook hebben we geen invloed op de hoge grondwaterstand ten opzichte van het vloerpeil van de woningen. Een kans is dat we op de begane grond de woning kunnen uitbreiden. In de stedenbouwkundige opzet is aangegeven waar een aanbouw aan de achterzijde kan plaatsvinden en waar een aanbouw aan de zijkant. De aanbouw aan de achterzijde is bedoeld voor vergroting van de woonkamer en de aanbouw aan de zijkant is een mogelijkheid om een slaapkamer en badkamer aan te brengen. Beide aanbouwen zullen een huurprijsverhoging met zich meebrengen. De renovatie voeren we fasegewijs uit. We gaan als een treintje door de wijk.

Bewoners verlaten hun woning voor enkele maanden.

20

De voordelen van renovatie zijn: Dit scenario heeft de voorkeur vanuit veel bewoners. Iedereen zou terug kunnen keren naar zijn eigen woning, dit kan de huidige sociale cohesie in stand houden. De woonlasten veranderen nagenoeg niet tenzij er gekozen wordt voor verbetering. Ook bij renovatie kunnen we een verbeterslag maken in de openbare ruimte, denk aan eenrichtingsverkeer, betere parkeervoorzieningen, meer groen, veiligere brandgangen. Ook bij renovatie kunnen we met de realisatie van aanbouwen meer differentiatie aanbrengen in woningtypes en grootte. De nadelen van renovatie zijn: De woningplattegronden zijn op onderdelen te optimaliseren maar een aantal beperkingen blijven. Zo verandert de functionaliteit van de keuken, de afmetingen van de trap en de hoogte van de verdieping niet. Risicovol en met de onzekerheid of we de vocht- en waterproblemen wel definitief opgelost krijgen. De geluidsoverlast tussen de woningen zal versterken nadat gevels & dak optimaal geïsoleerd worden. Door de ingrijpende aanpak zal de bewoner zijn eigen woning niet meer terug herkennen en ook de tuinen gaan vanwege de ingreep fors op de schop. De uitbreidingen zijn veelal bloksgewijs. Dit betekent dat binnen een rij woningen bewoners of allemaal moeten kiezen voor een uitbouw of allemaal niet. De woning gaat/kan nog niet van het gas af. De woningen zijn niet zo duurzaam als nieuwbouw.

De openbare ruimte kan minder uitgebreid aangepakt worden, hierdoor zijn knelpunten m.b.t. de wateroverlast minder goed aan te pakken. Het vloerpeil van de woningen gaat immers niet omhoog.

21

22

4.2

Scenario 2: Sloop/nieuwbouw

(groene speelstraten of eenrichtingsverkeer) In het sloop/nieuwbouw scenario, gaan we voor nieuwe woningen in dezelfde stijl als de woningen die er nu staan, maar dan met een eigentijdse vertaling. In dit scenario slopen we fasegewijs alle woningen en komen er circa 136 nieuwe woningen voor terug. We bieden dan een mix van verschillende woningtypes wat de diversiteit in de wijk ten goede komt. Kleine grondgebonden woningen voor 1 of 2- persoons huishoudens. Kleine en grotere gezinswoningen en kleine en grotere levensloopbestendige woningen. Bij levensloopbestendige woningen heb je op de begane grond ook een slaapkamer en een badkamer. Voor de aanpak van de openbare ruimte zijn er twee varianten uitgewerkt. De eerste variant is dat we een aantal straten autovrij maken. Je woont dan als het ware aan een groene speelstraat. Parkeren lossen we op met parkeerterreinen achter de woningen. Consequentie daarvan is dat bij diverse woningen de tuinen minder diep worden. Ook voeren we eenrichtingsverkeer in waar dat mogelijk is. De tweede variant is dat we de straten niet autovrij maken, maar dat we deze ook uitvoeren met eenrichtingsverkeer. Hierdoor maken we de verkeersituatie overzichtelijker en kunnen we het parkeren langs de straat eenduidig oplossen. In deze variant leggen we niet ook nog twee grote parkeerterreinen aan maar voegen we parkeerhofjes toe.

23

De voordelen van nieuwbouw zijn: Divers woningaanbod, geschikt voor verschillende doelgroepen en huishoudsamenstellingen. Duurzame gasloze woningen met een laag energieverbruik. Meer wooncomfort. Betere kwaliteit van de woningen. Meer variatie in tuindiepte. Verkeerssituatie en parkeerproblematiek beter op te lossen. Mogelijkheid tot autovrije speelstraten, hofje en speelvoorzieningen. Ideale kans om wateroverlast aan te pakken in de woning, tuinen en openbaar gebied. Meer kansen om de sociale veiligheid te verbeteren (zichtlijnen vanuit woningen). Verbeteren groene kwaliteit van de wijk, hetgeen bijdraagt aan de klimaatadaptatie van de wijk De meest toekomstbestendige oplossing De nadelen van nieuwbouw zijn: De huidige bewoners zullen het minder snel als hun wijk, woning en tuin ervaren. De kans is klein dat mensen echt op hun eigen plekje terug kunnen keren. Immers woningtype en tuindiepte moeten passen bij de wens van de bewoners. Hogere huurprijzen, maar daarentegen lagere energielasten. De wijk zal zeker in de eerste jaren erg “nieuw” ogen.

24

25

4.3

Scenario 3: mix

Een scenario met een mix van renovatie en nieuwbouw is ook denkbaar. Hierbij kun je ervoor kiezen om de bestaande woningen enkel te renoveren en niet verder uit te breiden. Met de nieuwbouw voeg je juist levensloopbestendige woningen toe. Hierdoor krijg je ook de gewenste differentiatie van woningtypes in de wijk. Het grote nadeel van dit scenario is dat de mix juist voornamelijk de beperkingen van beide scenario’s versterkt. Een paar voorbeelden: De vloerpeilen van de nieuwbouw kunnen niet verhoogd worden vanwege de aangrenzende bestaande bouw. De wijk krijgt dan toch meer de “nieuwe uitstraling” die je bij nieuwbouw krijgt. Nieuwbouw zal voldoen aan de hedendaagse eisen. Dit levert andere afmetingen op in diepte en hoogtes. Dit onderscheid ga je zien en kan juist een rommeliger beeld geven. Er zal altijd discussie ontstaan over welk blok nieuw en welk blok gerenoveerd wordt. Met gedeeltelijke renovatie moet je na 30 jaar wederom aan de slag in de wijk om ook die woningen te vernieuwen.

26

5. Afwegingskader In dit hoofdstuk bespreken we de verschillende afwegingsperspectieven, hoe we deze vervolgens hebben gewogen en is een eindbeoordeling geformuleerd op basis van de verschillende afwegingsperspectieven. Afwegingen beoordelen we als volgt: ++: Sterk positieve beoordeling van een aspect +: Positieve beoordeling van een aspect 0: Neutraal -: Negatieve beoordeling van een aspect --: Sterk negatieve beoordeling van een aspect Afwegingsperspectieven: Klantperspectief

Renovatie

Nieuwbouw

-

zittende huurders o woonlasten (huur en energie) o woonkwaliteit o sociale samenhang o impact voor huurders o wens zittende huurders

++ + ++ -++

+ ++ + -0

-

toekomstige huurders o woonlasten o woonkwaliteit o sociale samenhang

0 +

0 ++ +

Vanuit het klantperspectief van de zittende huurder waarderen we de woonlasten, sociale samenhang en wens zittende huurder positiever voor het renovatiescenario, de huurprijs zal iets lager blijven als bij nieuwbouw en er was een duidelijke voorkeur vanuit de zittende huurders voor renovatie. Bij renovatie speelt de hoogte van de energielasten een belangrijke rol, de woningen blijven aangesloten op gas. De woonkwaliteit beoordelen we voor nieuwbouw iets positiever omdat zaken als gehorigheid, trapopgang en hoogte bovenverdieping niet worden opgelost in het renovatiescenario. Voor de toekomstige huurder is de woonkwaliteit beter van de nieuwbouw. De aanpak van zowel renovatie als sloop nieuwbouw is voor de bewoners zeer ingrijpend, in beide scenario’s moet er minimaal 1x worden verhuisd, en als bewoners terug willen naar de woning zelfs 2x. Op basis van het klantperspectief is de voorkeur voor de zittende huurders het renovatiescenario, voor de toekomstige huurders het nieuwbouwscenario. Woonkwaliteit Renovatie

Nieuwbouw

-

functioneel o Wooncomfort o Gehorigheid o kwaliteit binnenklimaat o Ruimtelijke kwaliteit woning o Diversiteit woningtypes o Diversiteit tuindieptes

+ -+ + +

++ ++ ++ ++ ++ +

-

Bouwkundig o Oplossing water- en vochtproblematiek in de wijk o Technische kwaliteit o Risico’s uitvoering o Risico’s beoogde eindkwaliteit

0 --

+ ++ 0 ++

27

Voor wat betreft de woonkwaliteit realiseren we met nieuwbouw zowel vanuit functioneel als bouwkundig perspectief een betere woning. Met nieuwbouw kunnen we een optimale indeling maken en voldoen we ook aan de hedendaagse standaard, denk aan afmetingen van ruimten, energielabel, de trappen en verdiepingshoogten. Bij renovatie blijven we naast ruimtelijke beperkingen ook met een aantal comfort beperkingen zitten zoals de gehorigheid van de woningen en de waterproblematiek in of nabij de woning. Bij nieuwbouw kunnen we deze problematiek verminderen door het woningpeil ten opzichte van de straat aan te passen. Verder is het risico van de beoogde eindkwaliteit aanzienlijk groter bij renovatie. Ondanks de grote ingreep bestaat het risico dat we de belangrijkste problemen niet goed opgelost krijgen. Op grond van de woonkwaliteit bij beide scenario’s gaat sterk de voorkeur uit naar nieuwbouw Duurzaamheid Duurzaamheidsopgave gasloos 2050 energieneutraal Energielabel/index Grondstoffenverbruik en milieu-impact (circulariteit) Klimaatadaptatie & waterberging

Renovatie + 0 0

Nieuwbouw + + ++ +

Op gebied van duurzaamheid kunnen we met nieuwbouw grotere stappen maken. Bij renovatie zullen we nog niet van het gas af gaan en bereiken we niet de doelstelling op het gebied van energieneutraliteit. Dit betekent op termijn een extra ingreep om deze 2 doelen te bereiken. Qua circulariteit kunnen we bij renovatie nog een deel van het bestaande behouden, dat is gunstig. Enkel hebben we met renovatie weer meer transportbewegingen dan met prefab matige nieuwbouw. Wel van belang om te borgen dat uit de sloop komende materialen ingezet worden voor hergebruik. Zowel bij nieuwbouw als bij renovatie liggen er kansen voor betere klimaatadaptatie, denk aan bergingen met een sedum dak en het versterken van het groen in de wijk. Bij nieuwbouw zijn er wel betere kansen voor het bergen van regenwater zonder dat dit tot problemen in de woningen leidt. Op basis van het duurzaamheidsperspectief is er een voorkeur voor nieuwbouw Woningmarkt: Woningdifferentiatie Verhuurbaarheid lange termijn Huurprijsbeleid

Renovatie 0 + +

Nieuwbouw + ++ 0

Voor wat betreft het woningmarktperspectief is er bij het nieuwbouwscenario een grotere differentiatie mogelijk in woningen. We zien dat de ingeschreven woningzoekenden voor 80% bestaat uit 1 en 2 persoonshuishoudens. Met het renovatiescenario blijven er meer woningen in het goedkope segment behouden. Gelet op de woonkwaliteit van het product is de verwachting dat de verhuurbaarheid op lange termijn beter is bij de nieuwbouwvariant. Op basis van het woningmarktperspectief is er een kleine plus voor de nieuwbouw Woonomgeving - Uitstraling wijk (karakter) - Verkeerssituatie in de wijk - Parkeersituatie in de wijk - Veiligheidsgevoel

Renovatie + 0 0 0

Nieuwbouw + 0 + +

Vanuit het woonomgevingsperspectief kunnen we in het nieuwbouwscenario extra parkeerplaatsen toevoegen ook al is nu de behoefte hieraan beperkt. Het veiligheidsgevoel is iets positiever beoordeeld in het nieuwbouwscenario omdat we met het woningontwerp meer zicht op openbare gebieden kunnen realiseren door ramen in zijgevels te plaatsen.

28

Op basis van het woonomgevingsperspectief is er een kleine plus voor nieuwbouw. Financiën -

Investering eenmalig Levensduur woning Onderhouds- en beheerlasten Impact financiële positie l’escaut

Renovatie

Nieuwbouw

--

-+ 0 -

De eenmalige investering bedraagt bij renovatie € 223.000,- per woning. Bij nieuwbouw is dat € 254.000,- per woning. Renovatie is dus iets minder duur dan nieuwbouw, maar de ruimtelijke en technische kwaliteit is ook minder. De verwachte levensduur bij nieuwbouw is hoger vanwege de ruimtelijke en technische kwaliteit. De toekomstige onderhoudslasten blijven bij renovatie hoger en er zullen tussentijds extra investeringen nodig zijn op het gebied van duurzaamheid. Door de lagere onderhoudslasten en langere levensduur is nieuwbouw op termijn voordeliger en heeft het een minder nadelige impact op de financiële situatie van l’escaut. Op langere termijn is nieuwbouw vanuit financieel perspectief een betere keuze. In de afweging om te komen tot een definitieve keuze hebben we onderstaande aspecten het zwaarst laten wegen: Klantperspectief Woonkwaliteit Financiën Duurzaamheid De andere perspectieven zijn eveneens van belang maar voor de principekeuze minder dominant.

29

6. Scenariokeuze In dit hoofdstuk maken we een keuze voor het scenario voor de Crocuslaan. Het advies is om met dit scenario verder te gaan en hiervoor een definitief plan uit te werken. In hoofdstuk 5 hebben we de verschillende perspectieven gewogen en hebben we de zwaarst wegende benoemd. Klantperspectief, Woonkwaliteit, Financieel en Duurzaamheid perspectief. Op grond van die perspectieven komen we tot het advies om te gaan voor het scenario sloop met vervangende nieuwbouw in de variant met de speelstraten. Dat is naar onze mening het meest verantwoorde scenario als we kijken naar de combinatie van de perspectieven. Klantperspectief Bij het klantperspectief maken we onderscheid tussen het perspectief van de zittende huurder en de toekomstige huurder. We zien dat de voorkeur van de zittende huurders uitgaat naar het renovatiescenario. Begrijpelijk omdat bewoners niet graag hun thuis opgeven, de plek waar ze soms al heel lang wonen en waar een deel van hun geschiedenis licht. Bewoners zijn gehecht aan de woonplek. Ook is bij de zittende huurders de betaalbaarheid van de woning een belangrijk punt. We zien dat de huidige huurprijzen van de woningen grotendeels onder de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag liggen. Het zijn relatief goedkope woningen en dat is in het kader van betaalbaarheid aantrekkelijk.

Bij een renovatie blijft de woning op hetzelfde prijsniveau tenzij de bewoner kiest voor een aanbouw of andere verbeteringswerkzaamheden. Bij nieuwbouw zijn de aanvangshuurprijzen hoger, afhankelijk van het type woning. De woningen blijven echter grotendeels bereikbaar voor mensen die een beroep doen op huurtoeslag, en dus ook bereikbaar voor huidige bewoners die in de buurt willen blijven. Een deel van de woningen zal niet meer bereikbaar zijn voor huurders met recht op huurtoeslag. Voor de toekomstige huurder zal een woning die voldoet aan de eisen van deze tijd en die betaalbaar is aantrekkelijker zijn dan een woning die gerenoveerd is en waarbij er nog een aantal beperkingen zijn aan de woning. Als we het aspect sociale samenhang beschouwen staat deze in beide scenario’s onder druk. Zowel bij renovatie als bij sloop nieuwbouw moeten bewoners tijdelijk verhuizen en een deel van de bewoners zal voor een andere oplossing buiten de buurt kiezen. In de nieuwe situatie zal de sociale samenhang weer opnieuw moeten worden opgebouwd omdat een deel van de bewoners uit de wijk vertrekt en er een nieuwe instroom volgt. Beide scenario’s zijn zeer ingrijpend voor de bewoners, omdat men tijdelijk naar een andere woning moet verhuizen en dat ook bij renovatie de herkenbaarheid van de eigen woning zeer beperkt zal zijn vanwege de ingrijpende aanpak.

Woonkwaliteit De woonkwaliteit is bij het nieuwbouwscenario zowel functioneel als qua indeling beter dan bij renovatie. Bij nieuwbouw kan het vraagstuk van de wateroverlast beter worden opgelost door de woningen hoger te plaatsen. Bij renovatie wordt niet de hoogte op de verdieping opgelost en ook de smalle en lage trapdoorgang blijft bestaan. Ook de gehorigheid kan niet worden opgelost. Dit maakt dan ook dat als we naar de woonkwaliteit kijken, nieuwbouw voor de langere termijn een oplossing is die wel voldoende woonkwaliteit heeft.

30

Financieel perspectief Als we een financiële beoordeling maken is op de langere termijn nieuwbouw een gunstiger scenario dan renovatie, de verwachte levensduur van de woningen is langer, en we hebben een woningvoorraad die weer aan de eisen van deze tijd voldoet. Een investering van een bedrag voor renovatie wat nagenoeg gelijk is aan een investering in een nieuwbouwwoning is minder verantwoord als de kwaliteit van de woning niet gelijkwaardig wordt en de levensduur bij renovatie ook minder lang is. Ook zijn de toekomstige onderhouds- en beheerlasten hoger bij renovatie en is nog een ingreep nodig om de woning op termijn gasloos te maken. Duurzaamheid Er is een wettelijke verplichting om onze woningvoorraad te verduurzamen, voor 2050 dienen alle woningen energieneutraal te zijn en gasloos. Als l’escaut vinden we het belangrijk om deze doelstelling te halen vandaar dat we dit aspect in de afweging ook als een belangrijk thema kenmerken. Bij renovatie halen we niet de energieneutraliteit en gasloos, dat vraagt nog een extra investering voor 2050. Bij nieuwbouw kunnen we duurzamere woningen realiseren met een beter energielabel en een langere levensduur. Ook bieden we een betere oplossing voor de wateroverlastproblematiek.

Op grond van de combinatie van deze overwegingen achten we sloop met vervangende nieuwbouw het meest verantwoorde scenario waarbij we aanvullende maatregelen nemen om tegemoet te komen aan de belangen van de zittende huurders op het terrein van betaalbaarheid, sociale samenhang etc.. Denk hierbij aan gefaseerde aanpak van de wijk en de mogelijkheid van huurgewenning. We kiezen ook bewust niet voor een mix van renovatie en sloop met vervangende nieuwbouw omdat daarmee ook de kwalitatieve vraagstukken niet kunnen worden opgelost. Keuzescenario: Hierboven is toegelicht hoe we de afweging hebben gemaakt tussen renovatie en nieuwbouw. Voor het nieuwbouwplan zijn twee scenario’s uitgewerkt. Het scenario met de speelstraten heeft de voorkeur boven het scenario met éénrichtingsverkeer. Binnen de projectgroep liepen de meningen over de varianten uiteen. Sommige hebben de voorkeur om de auto gewoon in de straat te hebben en anderen hebben een voorkeur voor de groene speelstraat waarbij de auto’s geparkeerd worden in parkeerhofjes achter de woningen. Doordat we met de speelstraten meer kwalitatief groen in de wijk kunnen krijgen zijn we van mening dat we de toekomstige woonkwaliteit nog verder kunnen versterken. Meer groen komt het woongenot en de beleving ten goede. Zeker vanwege de toenemende hitte zal een groene woonstraat voor de toekomst een meerwaarde zijn.

Ook kan hiermee invulling gegeven worden om meer veilige speelgelegenheden voor kinderen te creëren in de wijk. De speelstraten kunnen we niet overal toepassen. Hierdoor ontstaat er een mooie mix in de wijk. Door auto’s te verplaatsen naar parkeerhofjes achter de woning krijgt de wijk een vriendelijkere en minder harde uitstraling.

31

32

In dit nieuwbouwscenario zijn de volgende wensen van de projectgroep/bewoners verwerkt:    



 

Plan met speelstraten verder als uitgangspunt te nemen. Meer groen in de wijk en meer speelmogelijkheden voor kinderen. Toevoegen van gedifferentieerde woningtypes met betaalbare huren, waaronder kleinere woningen en levensloopbestendige woningen. Behoud van het karakter van de wijk, korte blokjes, karakteristieken buurt behouden. Gefaseerde aanpak van de uitvoering waardoor mensen die terug willen naar de nieuwbouw zo kort mogelijk elders moeten wonen, dit i.v.m. het belang van sociale samenhang. Inzet op behoud van groen, waardevolle bomen en planten zullen zoveel mogelijk worden behouden. We kijken samen met de bewoners welke planten dit zijn en zoeken hiervoor tijdens de werkzaamheden tijdelijk een ander onderkomen. Op die manier werken we aan een duurzame oplossing en behoud van groen. In de nieuwe opzet zowel woningen met grote tuinen als met kleinere tuinen i.v.m. onderhoud en keuzevrijheid van de bewoners. Onderzoek of de inrichting van voortuinen collectief kan i.v.m. groene uitstraling van de buurt.

Om tegemoet te komen aan de belangen van de zittende huurders willen we dit scenario de volgende zaken inzetten:   

 



 

De zittende huurders bieden we de mogelijkheid indien gewenst om terug te keren in het plangebied. Realiseren van diverse type woningen met een huurprijs die valt binnen de kaders van de huurtoeslag. Als extra op de “regeling bij renovatie en sloop” een huurgewenningsregeling van 3 jaar. Daarmee kunnen huurders die verhuizen naar een duurdere woningen geleidelijk de overgang maken in huurprijs. Een gefaseerde aanpak van het traject zodat bewoners die terug willen naar de nieuwbouw minder lang uit het gebied hoeven, zo veel mogelijk behoud van sociale samenhang. Voor bewoners die definitief weg willen uit de buurt en belang hechten aan behoud van de sociale samenhang in een van de andere nieuwe projecten van l’escaut daarvoor een mogelijkheid creëren. Realiseren van een ontmoetingsruimte voor de bewoners. Gedurende het proces zal de inspiratiewoning Crocuslaan 10 ingezet worden. Voor de langere termijn vraagt dit afstemming met de gemeente om te kijken of dit tot de mogelijkheden behoort. De verdere uitwerking van dit scenario samen met de projectgroep vormgeven evenals de uitwerking van de regeling vergoeding bij sloop en renovatie. Ook willen we in de vervolgfase de optie tot koop nader onderzoeken. Uit gesprekken is gebleken dat een aantal bewoners graag de stap naar een koopwoning willen maken.

33

7. Tijdspad en planning In dit hoofdstuk bespreken we het tijdspad en de planning voor het proces.

Januari- April 2022 In januari 2022 bespreken we met de projectgroep het concept buurtplan. Vervolgens gaan we over tot de definitieve besluitvorming. De verwachting is dat we begin februari tot een definitief besluit komen en goedkeuring krijgen voor de benodigde investeringen. Zodra het definitieve besluit is genomen gaan we met de projectgroep en de huurdersvereniging in overleg om op basis van het reglement inzake sloop, renovatie en groot onderhoud tot een planbesluit te komen. In dit planbesluit werken we de afspraken verder uit voor wat betreft de (tijdelijke) verhuizing, de vergoedingen en de mogelijkheden ten aanzien van huurgewenning. Zodra het planbesluit gereed is starten we ook alle individuele gesprekken op met de bewoners. Dit zodat we een goed beeld krijgen van een ieders persoonlijke situatie en woonwensen. Gelijktijdig gaan we aan de slag om op basis van het gekozen scenario te komen tot een definitief stedenbouwkundig model. Hierin leggen we vast waar welke woningen komen, op welke wijze we de straten en het groen gaan vorm geven en waar de parkeervoorzieningen komen. Op basis van dit definitief stedenbouwkundig model bepalen we de fasering en routing door de wijk. We gaan namelijk niet alle woningen tegelijk uitverhuizen en slopen. We doen dit gefaseerd. Het aantal woningen wat we tegelijk kunnen aanpakken hangt af van de uitvoeringsmethodiek.

We schatten in dat we steeds blokken van circa 25 woningen tegelijk aanpakken. Dit betekent ook dat de uitverhuizing gefaseerd plaats vindt. De bewoners van de eerste fase zullen dan al in 2023 verhuizen en de laatste bewoners zijn eind 2025 aan de beurt. Waar we als eerste gaan starten met uitverhuizing en uitvoering moeten we nog in samenspraak met de gemeente bepalen. Deze gefaseerde aanpak doen we bewust om zoveel mogelijk bewoners terug te laten keren in de wijk, zodat de sociale cohesie zoveel mogelijk behouden blijft.

34

Mei 2022 – Juli 2023 Gedurende deze periode starten we met de gefaseerde uitverhuizing van bewoners. Uitverhuizing doen we in fases die aansluiten op de gefaseerde aanpak van de wijk. Gelijktijdig hieraan werken we samen met de projectgroep het plan verder uit. We laten plattegronden en gevels ontwerpen van de woningen. Het ontwerp van de woningen maken we uiteindelijk definitief en we gaan aan de slag met de planologische procedures om zo de benodigde vergunningen te krijgen. Ook werken we samen met de gemeente aan een plan voor de herinrichting van het openbaar gebied. We bekijken daarbij op welke wijze we de werkzaamheden van de gemeente zo goed mogelijk kunnen afstemmen op onze werkzaamheden. Juli 2023 – December 2026 Afhankelijk van het moment waarop de eerste fase helemaal leeg is, starten we met de uitvoering. Fasegewijs pakken we de wijk aan en uiteindelijk streven we ernaar om eind 2026 helemaal klaar te zijn. Hierbij zijn we wel afhankelijk van het verloop van de uitverhuizing en van de gekozen uitvoeringssystematiek. Het idee is om in geval van nieuwbouw te kijken naar prefab woningen om op die manier de overlast en de tijdsduur te beperken.

35

Bijlage 1 Terugkoppeling bewoners enquête bewonersprojectgroep maart/april 2021

36

37