RIB Bedrijventerreinprogramma Walcheren 2022-2026 bijlage 2 prognose bedrijventerreinen
Tekst van het document
groep
22 19.096
Figuur 8: Schematische weergave methodiek prognose uitbreidingsvraag Ruimtebeslag 2019 Werkgelegenheidsprognose CPB/PBL (WLO)
Historische ontwikkeling Regiospecifieke benadering Invloed trends
Herijking kengetallen Regiospecifieke benadering Invloed trends
Ruimtebehoefte 2019-t
(uitbreidingsvraag)
Ruimtebeslag 2019 + t
We lichten hierna per parameter kort toe welke bronnen en cijfers we hanteren, en hoe we deze doorrekenen naar de toekomst.
1.
Werkgelegenheid
Voor de toekomstige werkgelegenheidsontwikkeling maken we gebruik van de scenario's hoog en laag van de studie Welvaart en Leefomgeving (WLO), opgesteld door het CPB en PBL (2015). De groeivoet van de totale werkgelegenheidsontwikkeling uit de WLO gebruiken we om per regio de totale werkgelegenheidsontwikkeling door te rekenen. De WLO hanteert een grofmazige sectorindeling, die niet aansluit bij de sectorindeling voor deze bedrijventerreinenprognose (zie volgende paragraaf) en daardoor onvoldoende bruikbaar is. De ontwikkelingen per sector baseren we daardoor op trends en ontwikkelingen en de impact hiervan op de werkgelegenheid per sector. Daarbij houden we ook rekening met historische ontwikkelingen, waar nodig gecorrigeerd op basis van duiding van bepaalde ontwikkelingen door de begeleidingsgroep. Voor de volledige weergave van de gevolgde methode verwijzen we naar de bijlage. Voor de specifieke uitgangspunten van de werkgelegenheidsramingen uit de WLO verwijzen we naar de uitgangspunten in de WLO-studie. Het hanteren van de WLO-prognose resulteert in twee scenario's van de prognose: WLO laag en WLO hoog.2
2.
Locatietypevoorkeur
De locatietypevoorkeur is het aandeel van de totale werkgelegenheid dat op een bedrijventerrein gevestigd is. We bepalen de locatietypevoorkeur van bedrijven op basis van gegevens uit het Regionale Informatiebank Bedrijven en Instellingen Zeeland (RIBIZ) en op basis van een gekwantificeerde trendanalyse: •
De meest recente RIBIZ-gegevens vormen het uitgangspunt. De gegevens zijn uitgesplitst naar sector. Op basis van provinciale contouren van bedrijventerreinen is berekend welk deel van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen is gevestigd. Op die manier wordt in het prognosemodel per sector de locatietypevoorkeur bepaald.
•
Aan de hand van historische gegevens uit het RIBIZ analyseert het prognosemodel de historische ontwikkeling van de locatietypevoorkeur per sector. Aan de hand hiervan maakt het prognosemodel eerste aannames over de ontwikkeling van de locatietypevoorkeur per sector in de komende jaren.
•
Additioneel analyseren we de belangrijke trends en ontwikkelingen in relatie tot de ruimtevraag per sector en per regio. Deze kwantificeren we voor de locatietypevoorkeur.
**^'*'#
Prognose bedrijventerreinen Zeeland
groep
23
Figuur 9: Toelichting Locatietypevoorkeur & Terreinquotient J&L 30 banen
\
LTV =30% 3.
100 banen
100 banen
Locatietypevoorkeur
10.000 m**
^4 i 4
TQ= 100 m!per werkzaam persoon
Terreinquotient
Terreinquotiënt
Als onderdeel van deze prognose heeft een uitgebreide data-analyse plaatsgevonden om het huidige ruimtegebruik per sector in beeld te brengen. Daarbij is een koppeling gemaakt van bedrijfskavels op bedrijventerreinen en het vestigingenbestand van de provincie. Zo kan op bedrijfsniveau het ruimtegebruik in kaart worden gebracht. Op basis hiervan hebben we per regio en per sector het gewogen gemiddelde ruimtegebruik in de huidige situatie vastgesteld. De ontwikkeling van het terreinquotiënt per sector in de toekomst baseren we op: •
De ontwikkeling van de algehele terreinquotiënt (totale netto uitgegeven voorraad gedeeld door totaal aantal banen op bedrijventerreinen) per regio. Dit geeft een beeld van de ontwikkeling van het gemiddelde ruimtegebruik en daarmee het intensiever of juist extensiever worden van ruimtegebruik in de regio's.
•
De historische ontwikkeling van de terreinquotiënten per sector en regio. Dit hebben we in beeld gebracht door de koppeling tussen bedrijfskavels en het vestigingenbestand ook voor een eerder peiljaar uit te voeren.
•
De verhouding van het terreinquotiënt per sector in de regio's ten opzichte van het terreinquotiënt per sector in de provincie.
•
Impact van trends en ontwikkelingen (zoals robotisering) op het ruimtegebruik per werknemer per sector. We verwijzen naar de bijlage voor een uitgebreidere toelichting hierop.
We passen de terreinquotiënten alleen aan voor de periode tot en met 2030, omdat het gemiddelde ruimtegebruik van werknemers zeer sterk afhankelijk is van (met name industriële) trends. Verwachte ontwikkelingen in het ruimtegebruik in de periode na 2030 zijn op dit moment nog niet voldoende betrouwbaar. Vandaar dat we de terreinquotiënten in de periode na 2030 gelijk houden. IMPACT VAN LEEGSTAND OP TERREINQUOTIËNTEN Leegstand op bedrijventerreinen, of een verlies aan banen bij bedrijven heeft een opwaarts effect op de terreinquotiënten (minder personeel op dezelfde oppervlakte). De leegstand op bedrijventerreinen is bij terreinquotiënten (impliciet) meegeteld. Tot een niveau van frictieleegstand is dit geen probleem. Leegstand bóven dit niveau vertekent de terreinquotiënten.
Sectorindeling bedrijventerreinenprognose We onderscheiden in de bedrijventerreinenprognose zeven sectoren. Basis voor de indeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS. In bijlage 6 vindt u een overzicht van sectoren en bijbehorende SBI-codes. Met deze indeling in sectoren clusteren we bedrijven zoveel mogelijk op basis van zowel kwantitatieve aspecten (onder andere groeiverwachtingen, ruimtegebruik, locatievoorkeur) als kwalitatieve aspecten (zoals vestigingsvoorkeuren, marktoriëntatie et cetera). Ook doet deze indeling recht aan de grote verscheidenheid binnen de industrie.
o let
groep
24 19.096
Tabel 6: Omschrijving sectoren en voorbeelden van bedrijven Sector
Bedrijfsactiviteiten
Voorbeelden bedrijven Zeeland (op bedrijventerreinen)
Bouw, handel en reparatie
Bouwnijverheid, handel in en reparatie van auto's, motorfietsen en aanhangers
H4A Infratechniek, Linex Prefab Daksystemen, BIS
Consumentendiensten
Detailhandel, horeca, leisure, cultuur, sport & recreatie, overige dienstverlening
ICT, Zakelijke en overige dienstverlening
ICT, financiële diensten, vastgoed, advies, R&D, zakelijke diensten, verhuur, overheid, onderwijs en
Industrie - Chemie Industrie - VGM
Industrie - Overige industriële sectoren
Logistiek & groothandel
zorg Chemische industrie, rubber en kunststof,
industrial services, Automotions MB Goes Albert Heijn, Scheldezoom Farmacie, De Visser Fruit, YourSurprise.com, LipsPlus Goes Orionis Walcheren, Rabobank Oosterschelde, The Work Zone, Asito Zeeland, Man Beveiliging, Jan Snel Zuid, Life & Garden Renesse Eastman Chemical Middelburg, Bison, Holonite,
farmaceutische productie
Bema Kunststoffen, Delta Glass, Nestaan Holland
Voedingsmiddelenindustrie, productie van dranken
Lamb-Weston/Meijer, COROOS Conserven, McCain Foods Holland, Zeelandia H.J. Doeleman
Papierindustrie en drukkerijen,
Elopak, Scheldebouw, Damen Yachting, Hout- en
bouwproductenindustrie, sociale werkvoorzieningen, kleding- en textielindustrie, delfstoffen, nutsbedrijven, afval(water)beheer en sanering, recycling
Metaalinterieurs Hemi, VDL Hapro, Team Industrial Services Nederland, Lumileds Netherlands, Ferris, Cegelec, Dethon Industrie Hulst, Vervaet Hydrostrike
Groothandel en handelsbemiddeling, vervoer en opslag, logistieke dienstverlening, e-commerce, pakketdiensten
Bax-shop.nl, Sligro DC Kapelle, PostNL, Kelvion Refrigeration, 2W Logistiek, G. Bosman Transport Nisse, Unipharma, Scelta Products
We zien aan de andere kant dat sectoren steeds meer in elkaar schuiven. Het onderscheid tussen productiebedrijven en verladers/logistiek is beperkt, maar ook softwareontwikkelaars en productiebedrijven. Dit zorgt ervoor dat bij het bepalen van de ruimtevraag het onderscheid in sectoren soms kunstmatig is, terwijl de werkelijkheid meer samenhang vertoont. In de individuele parameters is hier zo goed mogelijk rekening mee gehouden. Aanvullend merken we op dat de sector niet per definitie overeenkomt met de activiteit van een bedrijf. Bijvoorbeeld: een industriebedrijf kan ook een logistieke vestiging openen, om de distributie van de producten te verzorgen. Of een bouwbedrijf dat een verkoopkantoor nodig heeft. In onderstaand figuur hebben we per sector het aandeel van diverse activiteiten weergegeven. Deze verdeling is gebaseerd op onze eigen langjarige monitoring van locatiedynamiek. We hebben de zeven sectoren van de prognose hierbij samengevoegd tot vier hoofdsectoren.
Figuur 10: Activiteiten bedrijven naar sector (hoofdactiviteit vestiging) 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Bouw, handel en reparatie
■ productie/assemblage recycling
Diensten
■ distributie ■ research & development
Industrie
Logistiek & groothandel
Bron: Monitor Locatiedynamiek & Database Locatiebeslissingen Nederland, Stee Groep, 2019.
* hoofdkantoor ■ verkoop, marketing & consultancy handel, reparatie & opslag
Old#
groep
Prognose bedrijventerreinen Zeeland
25
19.096
4.2 Interpretatie van prognosecijfers Prognosemodel gaat uit van herbenutting vrijvallende ruimte De uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen kan voor sectoren een negatief getal zijn. Omdat de totale uitbreidingsvraag een saldo is betekent dit dat positieve en negatieve uitkomsten van sectoren tegen elkaar wegvallen. Vertaald naar ruimtevraag betekent dit dat op termijn locaties vrijvallen en hier - in potentie nieuwe bedrijven gevestigd kunnen worden. De bestaande bedrijfsruimtemarkt (panden/kavels) moet daarom steeds meer bij de bedrijventerreinafspraken betrokken worden. Ofwel: er moet nadrukkelijk aandacht zijn voor het op peil houden van de bestaande bedrijventerreinen, bijvoorbeeld via herstructurering. Dit betekent overigens niet dat er helemaal geen ruimtevraag is vanuit sectoren met een negatieve ruimtevraag. Bedrijven in deze sectoren kunnen om kwalitatieve redenen een vervangingsvraag hebben naar een andere locatie. Zoals door veranderende huisvestingswensen en eisen - bijvoorbeeld door krimpende ruimtevraag - en door ontwikkelingen in de omgeving van het bedrijf (ruimtelijk, wetgeving, et cetera). De vraag is hoe het (bestaande, vrijkomende) aanbod aansluit bij de wensen en eisen van de zoekende partij. Vandaar dat het - ondanks een (op termijn) negatieve ruimtevraag - noodzakelijk is om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen.
Inzicht in de kwalitatieve kant van vraag en (bestaand, mogelijk vrijkomend) aanbod wordt in deze context dus extra belangrijk. In de uitkomsten van de prognose vallen de positieve en negatieve uitbreidingsvraag van sectoren zoals gezegd tegen elkaar weg, maar in de praktijk zit er vaak een gat tussen vrijval en herbenutting. De regionale programmering van bedrijventerreinen moet daarom steeds meer focussen op marktgeoriënteerde herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen voor nieuwe gebruikers. Omdat herontwikkeling tijd vraagt moet in de programmering ook rekening gehouden worden met een bepaalde 'schuifruimte': beschikbaarheid van voldoende en kwalitatief passend aanbod om in de behoefte van bedrijven te kunnen voorzien terwijl ondertussen de vrijgevallen ruimte vraaggericht en passend bij de kwaliteiten van de vraag wordt herontwikkeld. Dit betekent dus dat een bepaalde leegstand nodig is in de regio's. Een frictieleegstand van 5% is in dat kader een gezond uitgangspunt.
In praktijk valt ruimte bij bedrijven pas vrij bij forse afname werkgelegenheid De gehanteerde prognose-methodiek is een modelmatige benadering van de ruimtevraag op macroeconomische schaal. Het model gaat ervan uit dat elke extra baan (bij een gelijkblijvende locatievoorkeur en terreinquotiënt) ook extra ruimte oplevert. Andersom geldt hetzelfde: als er een baan verdwijnt, is er sprake van ruimtekrimp. In de praktijk is dat, op microniveau, niet altijd direct het geval. Werkgelegenheid moet erg sterk terugvallen wil er daadwerkelijk sprake zijn van vrijval van ruimte. De werkgelegenheid bij bedrijven, zeker in de conjunctuurgevoelige industrie, beweegt met de economische golven mee. Bij de eerste de beste paar werknemers die erbij komen of eraf gaan, zal een bedrijf niet zomaar ruimte afstoten of uitbreiden. Dit gebeurt pas als echt duidelijk is dat er structureel meer of minder ruimte nodig is. Ook meer strategische, bedrijfseconomische afwegingen en andere factoren dan alleen de werkgelegenheid spelen hierbij een rol. Als we ons richten op de werkgelegenheid, het uitgangspunt van deze prognose, dan blijkt uit eerder onderzoek (CPB, 1998 en Stee Groep, 2018) dat bedrijven pas structureel fysiek inkrimpen als de werkgelegenheid met zo'n 50% afneemt. Voor de industrie moet die afname zelfs meer dan 80% zijn.
Feitelijk gaat het dan om faillissementssituaties of fundamentele herlocatie-afwegingen. Concreet betekent een voorspelde krimp dat er plekken vrij zullen vallen (leeg komen te staan), die eventueel in te zetten zijn voor sectoren die groeien in ruimtevraag in de prognose. Of dit in de praktijk, gelet op voorgaande, ook daadwerkelijk het geval zal zijn is sterk de vraag. In veel gevallen zullen bedrijfsruimtegebruikers de bestaande ruimte simpelweg extensiever gaan gebruiken en is er sprake van 'verborgen leegstand', die niet direct zichtbaar is in de markt en door bedrijven als flexibele ruimte wordt benut. Een modelmatig geprognosticeerde krimp betekent dan ook niet dat een dito omvang aan bedrijventerreinen gedeprogrammeerd moet worden. Er is sprake van een discrepantie tussen het model en de praktijk.
26
Prognose bedrijventerreinen Zeeland
groep
19 096
4.3 Verwachte uitbreidingsvraag In deze paragraaf beschrijven we de verwachte uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen voor de gehele provincie. De uitkomsten per regio zijn uitgewerkt in de bijlage. Verschillen in de ontwikkeling van de ruimtevraag per regio komen in belangrijke mate voort uit de verschillen in omvang van de werkgelegenheidsbasis, waarbij het zowel om verschillen in de structuur van de werkgelegenheid gaat als om kleine verschillen in groeiverwachtingen per sector.
Uitbreidingsvraag provincie Zeeland De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in de provincie Zeeland in de periode 2019 tot en met 2030 is 108 tot 207 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 9 tot 17 hectare in de periode 2019 tot en met 2030. Het grootste deel van de uitbreidingsvraag komt voort uit de sectoren logistiek & groothandel en de industrie.
Tabel 7: Uitbreidingsvraag bedrijventerreinen in de provincie Zeeland naar sector (2019 - 2030) Sector ▼
Scenario ►
WLO - Laag
WLO - Hoog
Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten
15 -4
5
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
-2
12
Industrie
44
71
... waarvan Chemie
0 9 34
3 14 53
... waarvan VGM ... waavan Overige industriële sectoren
33
Logistiek & groothandel
56
87
Totaal
108
207
9
17
.
perjaar
Uitbreidingsvraag in perspectief We plaatsen de prognose van de uitbreidingsvraag tot en met 2030 in de provincie Zeeland in perspectief. •
De verwachte uitbreidingsvraag van 108 tot maximaal 207 hectare betekent een groei van de huidige netto uitgegeven voorraad van circa 6% tot maximaal circa 12%. In de voorgaande twaalf jaren (2007 tot 2019) groeide de netto uitgegeven voorraad in de provincie Zeeland met circa 15%.
•
De langjarige historische uitgifte (2004 tot 2019) ligt, met bijna 20 hectare jaarlijks, hoger dan de bandbreedte van de prognose. De historische uitgifte is echter niet één op één vergelijkbaar met de uitbreidingsvraag.
•
In vergelijking met de vorige prognose (Stee Groep, 2016) ligt zowel de onderkant als de bovenkant van de bandbreedte hoger. In 2016 werd tot en met 2025 in een laag scenario een jaarlijkse uitgifte van circa 1 hectare geprognosticeerd (nu 9 hectare) en in het hoog scenario werd een jaarlijkse uitgifte van circa 10 hectare geprognosticeerd (nu 17 hectare).
Figuur 11: F*rognose tot en met 2030 in perspectief (in hectare per jaar) 0,0
2,0
4,0
Prognose - WLO laag Prognose - WLO hoog Langjarige historische uitgifte Ontwikkeling netto areaal
Bron: IBIS provincie Zeeland, 2019; Stee Groep, 2019.
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
16,0
18,0
20,0
groep
27
Prognose bedrijventerreinen Zeeland
Het gros van de vraag komt voort uit de logistiek & groothandel (42%) en industrie (34%). De verklaring hiervoor is dat de trends die we beschrijven in hoofdstuk 3 met name in deze sectoren een ruimtelijk effect gaan hebben. Met name de automatisering/robotisering en transitie naar een circulaire economie hebben in Zeeland naar verwachting een positief effect op de ruimtevraag, zowel op de logistieke als productiecomponent. In iets mindere mate zien we dat effect ook terug in bijvoorbeeld de bouw, handel en reparatie. Zo is in de bouwsector een duidelijke verschuiving zichtbaar naar prefab-bouwen.
Figuur 12: Aandeel hoofdsectoren in uitbreidingsvraag t/m 2030 in WLO-hoog scenario
■ Bouw, handel en reparatie
16% 42%
8%
Diensten ■ Industrie
34%
■ Logistiek & groothandel
Doorkijk naar 2040 De verwachting is dat de totale uitbreidingsvraag in de periode van 2019 t/m 2030 stijgt en dat deze stijging in de periode na 2030 langzaam afneemt of dat er een negatieve trend ontstaat. Aanleiding hiervoor is de afnemende geprognosticeerde groei in de WLO-scenario's. Modelmatig uitgangspunt is dat de vraag in beide periodes 2019 t/m 2030 en 2031 t/m 2040 lineair ontwikkelt. De indicaties van de ruimtevraag zijn gebaseerd op deze lineaire groei. In de praktijk zal de vraag zich in de deze perioden echter op de conjunctuurgolven bewegen: sommige jaren meer dan verwacht, sommige jaren minder.
Tabel 8: Uitbreidingsvraag bedrijventerreinen in de provincie Zeeland (2031 - 2040) WLO - Laag Totaal 2031 t/m 2040
WLO-Hoog -50
6
In bovenstaande tabel lezen we dat de ruimtevraag in de periode na 2030 fors afneemt in de provincie Zeeland. Gelet op de onzekerheid in de prognose op langere termijn moet deze doorkijk met enige terughoudendheid gelezen worden. De interpretatie van een negatieve ruimtevraag naar bedrijventerreinen wordt in paragraaf 4.2 toegelicht.
4.4 Confrontatie met aanbod: kwantitatief en kwalitatief We geven allereerst een beeld van de kwantitatieve verhouding tussen vraag en aanbod. Hiermee brengen we in beeld of het aantal hectares dat nog uitgeefbaar is, voldoende is om in de uitbreidingsvraag te voorzien. Na deze kwantitatieve confrontatie maken we de kwalitatieve confrontatie, waarbij we in beeld brengen of de beschikbare hectares ook voorzien in de vraag vanuit de verschillende doelgroepen.
DEFINITIE HARD PLANAANBOD Het harde planaanbod betreft alle uitgeefbare kavels op bedrijventerreinen met een onherroepelijk bestemmingsplan, die nog niet daadwerkelijk verkocht (geleverd) zijn aan een afnemer. Opties en reserveringen op kavels zijn dus meegerekend in het harde planaanbod. Peildatum van het harde planaanbod is 1-1-2019. Bron van de gegevens is IBIS, dat door gemeenten wordt ingevuld.
olcU
groep
Prognose bedrijventerreir ■
28
19.096
Hard planaanbod lijkt puur kwantitatief, voorlopig voldoende om in uitbreidingsvraag te voorzien Tegenover de uitbreidingsvraag van 108 tot 207 hectare tot en met 2030 staat een hard planaanbod van 180 hectare. Dat houdt in dat er in het WLO laag scenario een kwantitatief overaanbod is van 72 hectare bedrijventerrein. In het WLO hoog scenario is er een kwantitatief tekort of behoefte van 27 hectare bedrijventerrein.
Figuur 13: Confrontatie vraag en aanbod provincie Zeeland 250
250
200
200
150
150
100
100
■ WLO laag WLO hoog ■ Hard planaanbod
50 0 Uitbreidingsvraag 2019 - 2030
Planaanbod
Bron: IBIS, 2019; Stee Groep, 2019.
Figuur 14: Confrontatie vraag en aanbod per regio provincie Zeeland7 0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
totale vraag t/m 2030 aanbod § =
totale vraag t/m 2030
o > j= ' 3 □
aanbod
e
totale vraag t/m 2030
_03
O
-C
ï
totale vraag t/m 2030
^
aanbod
£Z
tb £ rsj
aanbod
>
WLO laag
Welgelegen
WLO hoog Hard planaanbod Specifiek planaanbod
totale vraag t/m 2030 aanbod
Bron: IBIS, 2019; Stee Groep, 2019. Als we de kwantitatieve confrontatie uitsplitsen naar regio (zie figuur 14), valt het volgende op hoofdlijnen op: • We zien dat er in de meeste regio's in het WLO laag scenario tot en met 2030 voldoende aanbod is met het huidige uitgeefbare aanbod. •
In het WLO hoog scenario zien we met name een tekort ontstaan in regio De Bevelanden.
7 Hogeweg V: met de eigenaar is de afspraak dat dit terrein voor bovenregionale logistiek gerealiseerd moet worden. Als dit niet lukt in de komende 15 jaar, dan wordt een deel omgezet naar regulier terrein, en een deel agrarisch.
groep
•
29
Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096
In enkele regio's vertekenen enkele grotere ontwikkellocaties de verhouding. Dit is met name het geval in Tholen en Zeeuws-Vlaanderen. In beide regio's is hard aanbod beschikbaar dat specifiek is gepositioneerd om grote logistieke ruimtevragers (van buiten deze regio's) te accommoderen. Het gaat om de uitbreiding van Welgelegen III (Tholen) en Hogeweg V (Hulst). Hoewel dit aanbod een specifiek label heeft, kunnen ze wel eventueel gebruikt worden om doorgroei van al gevestigde bedrijven te faciliteren (en daarmee een deel van de berekende uitbreidingsvraag invullen).
Kwalitatieve match: beoordeling op basis van ruimtelijk relevante factoren bij locatiekeuze Relevant is natuurlijk of het aanbod ook kwalitatief past op de uitbreidingsvraag. Waar moeten locaties aan voldoen om in de ruimtevraag te voorzien? We baseren ons daarbij op de trends en ontwikkelingen uit hoofdstuk 2, marktanalyse (recente uitgifte en transacties in de markt) en onze eigen langjarige monitoring van locatiedynamiek. We onderscheiden daarbij enkel ruimtelijk relevante factoren, die primair van belang zijn bij het maken van een locatiekeuze van een bedrijf. Dit zijn namelijk ook factoren waarop we het aanbod objectief kunnen beoordelen. We onderscheiden de volgende locatiefactoren: 1. Bereikbaarheid
2. Gebruiksmogelijkheden
3. Arbeidsmarkt
4. Omgevingskwaliteit
• Autobereikbaarheid • Multimodaliteit (spoor, water) • OV-bereikbaarheid
• Milieucategorie • Kavelomvang
• Beschikbaarheid beroepsbevolking
• Mate van stedelijkheid
Het belang van deze locatiefactoren brengen we in beeld voor een aantal doelgroepen. We voegen de zeven sectoren uit de prognose samen tot vier onderscheidende doelgroepen: (1) bouw, handel en reparatie, (2) diensten, (3) industrie en (4) logistiek & groothandel. In de bijlage vindt u per regio en bedrijventerrein de uitkomsten van de analyse. Ook is in de bijlage per doelgroep het vraagprofiel weergegeven, waarbij we bovenstaande locatiefactoren toelichten. We beoordelen het aanbod vanuit de vraagprofielen per doelgroep. Dit doen we voor alle bedrijventerreinen met een harde planstatus, en minimaal 1 hectare uitgeefbaar. Van al deze terreinen hebben we de relevante kenmerken (zoals in bovenstaande tabel weergegeven) in beeld gebracht. De kenmerken van de locaties zijn geconfronteerd met de locatiefactoren per doelgroep. Elk terrein krijgt op deze manier per doelgroep een score tussen 0 en 100%. Deze scores zijn vervolgens ingedeeld in vier categorieën, zie onderstaand figuur en bijlage 4 voor verdere toelichting.
groep
30
Prognose bedrijventerreinen 7* •
Figuur 15: Match aanbod met vraag per doelgroep
Bedrijventerrein A
Bouw, handel en reparatie
Bedrijventerrein B
Diensten
Bedrijventerrein C
Industrie
Bedrijventerrein D
Logistiek & groothandel
We geven de resultaten weer per regio. Daarbij gaan we per regio in op de conclusies op hoofdlijnen. Hiermee geven we een eerste beeld van de kwalitatieve opgave per regio. Verdere uitwerking en verdieping moet plaatsvinden in de regionale programmering. Belangrijk voor de interpretatie van de uitkomsten per regio is dat hectares voor verschillende doelgroepen geschikt kunnen zijn. Een bedrijventerrein kan bijvoorbeeld zowel aan de vestigingseisen van de industrie als de logistiek voldoen. Er zit zo bezien een dubbeltelling in het aanbod, maar uiteraard kan het aanbod maar een keer aan een bedrijf worden uitgegeven. Dus als het aanbod op dat bedrijventerrein aan industrie wordt uitgegeven, dan is dat niet meer beschikbaar voor logistiek.
Met een rood kruis is aangegeven wanneer een doelgroep niet op het terrein gefaciliteerd kan worden, vanwege beperkingen en/of specifieke functieaanduidingen in het bestemmingsplan (ongeacht of het bedrijventerrein markttechnisch geschikt is voor de doelgroep).
De Bevelanden Voor regio De Bevelanden concluderen we: •
Het grootste deel van de vraag komt vanuit de logistiek & groothandel. De vraag vanuit deze doelgroep kan niet volledig worden gefaciliteerd met het huidige aanbod. Bovendien is het aanbod enigszins versnipperd (weinig grote aaneengesloten kavels beschikbaar), wat vanuit de vestigingseisen van deze doelgroep bezien ongunstig is.
•
De terreinen die geschikt zijn voor de logistieke vraag zijn ook geschikt voor de vraag vanuit de industrie. We adviseren om binnen de regio een keuze te maken voor een locatie waar de (grotere) logistieke vraag gehuisvest gaat worden. Een locatie aan een snelweg, dicht tegen de belangrijke transportas A4, met relatief grote aaneengesloten kavels leent zich hier het best voor.
•
Er is voldoende geschikt aanbod beschikbaar voor de vraag vanuit bouw, handel en reparatie en diensten, ofwel het reguliere MKB-segment.
oLcU
groep
Prognose bedrijventerreinen Zeeland
31
19.096
Tabel 9: Kwalitatieve confrontatie De Bevelanden Bouw, handel en reparatie
Diensten
Industrie
Logistiek & groothandel
Uitbreidingsvraag t/m 2030 Gemeente ▼
Bedrijventerrein ▼
Borsele
Uitbr. (Moordzak fase 3
Goes
De Poel II en III
4,2
Kapelle
Smokkelhoek
5.7
Kapelle
Choorhoek
2.8
Noord-Beveland
Oostzeedijk
Noord-Beveland
Het Rip
1,7
Reimerswaal
De Poort
11,9
Reimerswaal
Olzendepolder uitbr.
4,2
Uitgeefbaar ▼ 2,1
3 tot 9 ha
-2 tot 5 ha
14 tot 24 ha
25 tot 39 ha
1,6
Overig aanbod (niet beoordeeld)
0,4
Schouwen-Duiveland Voor regio Schouwen-Duiveland concluderen we: •
Het grootste deel van het aanbod in Schouwen-Duiveland is geconcentreerd in Zierikzee. Dit past vanuit aspecten als ligging, bereikbaarheid en arbeidsmarkt ook bij de regionale uitbreidingsvraag. Logistieke en industriële ruimtevraag kunnen hier prima gehuisvest worden.
•
Dat betekent ook dat er in de overige kernen niet of nauwelijks aanbod beschikbaar is. Mogelijk zijn kleinschalige uitbreidingen van bestaande terreinen gewenst om in lokale uitbreidingsvraag te voorzien.
Tabel 10: Kwalitatieve confrontatie Schouwen-Duiveland Bouw, handel en reparatie Gemeente T Schouwen-Duiveland
BedrijventerreinT Straalweg
Schouwen-Duiveland
Business Park
Schouwen-Duiveland
Bruinisse
Diensten
Industrie
Logistiek & groothandel
Uitbreidingsvraag t/m 2030 UitgeefbaarT 6,1
1 tot 2 ha
1 tot3 ha
9tot 12 ha
0tot 1 ha
2,5 1,4
Oveng aanbod (met beoordeeld)
0,1
Tholen Voor regio Tholen concluderen we: •
Al het aanbod in regio Tholen is geconcentreerd in de kern Tholen. Dit past vanuit aspecten als ligging, bereikbaarheid en arbeidsmarkt ook bij de regionale uitbreidingsvraag. Logistieke en industriële uitbreidingsvraag kan hier uitstekend gehuisvest worden. Welgelegen III is inmiddels al verkocht aan een (logistieke) vestiger van buiten de regio. Dit past ook geheel in de bedoelingen met en afspraken over deze locatie.
•
In de overige kernen is beperkt aanbod beschikbaar. Mogelijk zijn kleinschalige uitbreidingen van bestaande terreinen gewenst om in lokale uitbreidingsvraag te voorzien.
Tabel 11: Kwalitatieve confrontatie Tholen Bouw, handel en reparatie
Diensten
Industrie
Logistiek & groothandel
Uitbreidingsvraag t/m 2030 Gemeente ▼
Bedrijventerrein ▼ Welgelegen
8,5
Tholen
Welgelegen lil**
15,0
Oveng aanbod (met beoordeeld)
Uitgeefbaar
1,3
* Inmiddels in zijn geheel verkocht aan een logistiek bedrijf.
1 tot 3 ha
-2 tot-1 ha
7 tot 10 ha
8 tot 9 ha
stee groep
32
Prognose bedrijventerreinen Zeeland
19.096
Walcheren Voor regio Walcheren concluderen we: •
Walcheren heeft voldoende geschikt aanbod om de (MKB-)doelgroepen bouw, handel en reparatie en diensten te faciliteren. Zowel in Middelburg als in Vlissingen is aanbod beschikbaar om de dienstensectoren te huisvesten.
•
Er is beperkt aanbod aanwezig om de vraag vanuit logistiek & groothandel te huisvesten. Locatie Souburg scoort het best op de locatiefactoren voor deze doelgroep, maar is ook geschikt voor de eerdergenoemde sectoren industrie, diensten en bouw, handel en reparatie. Dit komt overeen met de huidige invulling (profiel) van het bestaande deel van bedrijventerrein Souburg.
Tabel 12: Kwalitatieve confrontatie Walcheren Bouw, handel en reparatie
Diensten
Industrie
Logistiek & groothandel
Uitbreidingsvraag t/m 2030 Gemeente ▼
Bedrijventerrein ▼
Uitgeefbaar ▼ 6,2
Middelburg
Mortiere I
Veere
Zompe
1,1
Vlissingen
Souburg
9,4
Vlissingen
Kenniswerf
9,8
Vlissingen
Poortersweg
0,7
6 tot 10 ha
3 tot 8 ha
6 tot 11 ha
4 tot 7 ha
0,5
Overig aanbod (niet beoordeeld)
* Ongeschikt vanwege profiel en plannen voor deze locatie, en al gevestigde bedrijvigheid.
Zeeuws-Vlaanderen Voor regio Zeeuws-Vlaanderen concluderen we: •
In Zeeuws-Vlaanderen zijn vraag en aanbod, in het WLO-hoog scenario, kwantitatief in evenwicht. Dit is exclusief het aanbod op Hogeweg V, dat specifiek gericht is op (boven)regionale logistiek en dus niet alleen voor de (autonome) uitbreidingsvraag uit de regio, zoals geraamd is in deze prognose.
•
Alles overziend concluderen we dat met het huidige aanbod op regionaal niveau de vraag van alle doelgroepen gefaciliteerd kan worden. Zowel kwantitatief als kwalitatief heeft de regio voldoende aan het huidige aanbod.
•
Voor logistieke doelgroepen zijn met name Hogeweg en Koegorspolder geschikte vestigingslocaties. We beoordelen de locaties op de vestigingseisen vanuit de logistieke sector in brede zin. Het kan zijn dat terreinen die lichtgroen of oranje scoren, uitstekend geschikt zijn voor lokaal gebonden logistiek en groothandel. Denk aan De Vlaschaard in Eede.
Tabel 13: Kwalitatieve confrontatie Zeeuws-Vlaanderen Gemeente
Bedrijventerrein
Uitgeefbaar
Gemeente ▼
Bedrijventerrein T
Hulst
Hogeweg
Uitgeefbaar ▼ 6.3
Hulst Sluis
Hogeweg V
20,0
Deltahoek uitbr.
3,0
Sluis
Smoutweg
3.0
Sluis
Stampershoek
2,6
Sluis
Nieuwvliet
1,7
Sluis
De Vlaschaard
1.3
Sluis
Technopark
1.1
Terneuzen
Koegorspolder
23,3
Terneuzen
Sassepoort
4.4
Terneuzen
Handelspoort
4,1
Overig aanbod (met beoordeeld)
Bouw, handel en reparatie
Diensten
Industrie
Logistiek & groothandel
Uitbreidingsvraag t/m 2030
0,0
4 tot 8 ha
-5 tot 2 ha
7 tot 13 ha
19 tot 30 ha
33
Prognose bedrijventerreinen Zeeland
groep
19.096
Bijlage 1: Trends en impact op prognose
Tabel 14: Impact next economy trends op ruimtelijke parameters prognose Trend
Impact op locatietypevoorkeur (LTV) De toenemende meerwaarde van - en daarmee behoefte aan - clustering voor bijvoorbeeld
V
Duurzaamheid en energietransitie
uitwisseling van energie en andere stromen kan voor bepaalde sectoren, de industrie in het bijzonder, een toenemende trek naar (formele) bedrijventerreinen betekenen. Daardoor stijgt de LTV. Tegelijkertijd is de LTV in deze sector al hoog en komen ook informele plekken op, met een negatief effect op de LTV. Per saldo verwachten we
Impact op terreinquotient (TQ) Geen specifiek effect te verwachten door deze trend, al kan de tendens om duurzaam en maatschappelijk verantwoord te ondernemen betekenen dat bedrijven ook kritischer kijken naar hun ruimtegebruik. Dit kan de terreinquotiënt drukken. In de prognose gaan we nu uit van een neutraal effect.
een neutraal tot licht positief effect. De groei aan circulaire bedrijvigheid 'an sich’ en de toenemende voorkeur voor grotere formele bedrijventerreinen met milieuruimte voor het #»
w
Cicurlaire economie
Automatisering & robotisering
ontplooien van circulaire activiteiten laat de LTV stijgen. Tegelijkertijd is ook behoefte aan informele plekken, met name voor kleinere starters en dienstverleners in de circulaire economie, wat een dempend effect kan hebben. Per saldo verwachten we een licht stijgende LTV door de circulaire transitie en dan met name in de industriële sectoren en de logistiek (van rest- en retourstromen bijvoorbeeld).
Door robotisering en automatisering zijn sommige bedrijfsactiviteiten schoner en stiller en daardoor makkelijker te combineren met andere functies, ook buiten formele bedrijventerreinen. Toch zal het voor veel bedrijven aantrekkelijk zijn om juist op bedrijventerreinen gevestigd te zijn en blijven. We verwachten een overwegend neutraal effect op de LTV.
We verwachten dat het ruimtegebruik door deze trend meer stijgt dan de werkgelegenheid. Daarbij baseren we ons mede op de resultaten uit de lange termijn verkenning industrie (Stee Groep, 2018). Dit betekent dat de terreinquotiënt in het prognosemodel licht toeneemt door de circulaire transitie. Dit is vooral het geval in de sectoren industrie en logistiek.
Naar verwachting stijgt het ruimtegebruik door deze trend meer dan de werkgelegenheid. Bedrijven in onze lange termijn verkenning industrie (Stee Groep, 2018) geven bijvoorbeeld aan dat de robots vaak meer ruimte in nemen of ‘naast’ het personeel ingezet wordt. Daardoor neemt de terreinquotiënt in het prognosemodel licht toe. Dit is vooral het geval in de sectoren industrie en logistiek, maar bijvoorbeeld ook - in lichtere mate - in de bouw, handel en reparatiesector. Wel is dit naar verwachting vooral een effect op de korte (2025) tot middellange termijn (2030). Op langere termijn wordt met de inzet van robots en geautomatiseerde productielijnen een efficiencyslag gerealiseerd en kan meer productie op het zelfde oppervlak plaatsvinden. Dit dempt de terreinquotiënt op langere termijn (> 2030) verwachten we.
stee groep
34
Prognose bedrijventerreinen Zeeland
19.096
Het clusteren en delen van faciliteiten, maar ook de behoefte aan een flexibelere huisvesting door hoogwaardige maakindustrie bedrijven heeft een Door deze trends wordt het belangrijkerte clusteren voor industrie en daaraan gelieerde activiteiten, zoals logistiek en R&D. Daarbij zien we dat formele Li Smart industry & smart logistics
bedrijventerreinen vooralsnog de voorkeur hebben, maar dat ook meer informele, innovatieve (woon)werkmilieus - vooral in stedelijke gebieden opkomen. Per saldo betekent dit een neutraal tot licht positief effect op de LTV voor de industrie en de logistiek.
neutraal tot dalend effect op de terreinquotiënt van vooral de HTSM-industrie. In de logistiek zal naar verwachting de schaalvergroting vooral op korte (2025) termijn nog doorzetten, daarna - richting 2030 - verwachten we een afvlakking. Tegelijkertijd komen kleinere concepten op voor de fijnmazigere last mile distributie. De combinatie van deze trends betekent vooral in de periode tot 2025 naar verwachting nog een flink stijgende terreinquotiënt: het ruimtegebruik neemt toe, en gaat veel harder dan de groei van werkgelegenheid. Op wat langere termijn (2025 en verder) drukt de intensievere kleinschalige logistiek de groei van de terreinquotiënt.
tv
• • E-commerce
We verwijzen naar de vorige trend voor een duiding van de belangrijkste effecten. Per saldo is een stijging van het ruimtegebruik per baan (terreinquotiënt) zichtbaar in de logistiek/handel en dit zet naar verwachting komende jaren nog verder door. Op langere termijn (> 2025) vlakt deze stijging af. Ook blijven formele bedrijventerreinen, vanwege omvang en gewenste bereikbaarheid van de logistiek, het belangrijkste vestigingsmilieu.
groep
35
Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096
Bijlage 2: Prognoseparameters De BLM-methodiek bestaat uit drie parameters: ontwikkeling van werkgelegenheid, de locatietypevoorkeur en de terreinquotiënt. In deze bijlage geven we de uitgangssituatie en de ontwikkeling van de drie parameters per regio en per sector weer.
1. Ontwikkeling werkgelegenheid De ontwikkeling van de totale werkgelegenheid is gebaseerd op de WLO-scenario's van het CPB/PBL (2015). De algehele groeipercentages van de WLO-scenario's zien we als gegeven, en leggen we bovenop de meest recente werkgelegenheidscijfers (RIBIZ, meest recente peildatum: 2018). De groeipercentages in de WLO zijn gegeven op COROP-niveau.
Tabel 15: Totaal aantal banen per regio volgens WLO-scenario's Regio
Scenario
1-1-2019
31-12-2030
31-12-2040
De Bevelanden
WLO laag
53.660
50.980
48.660
WLO hoog
53.920
54.140
53.400
WLO laag
15.720
14.930
14.250
WLO hoog
15.790
15.860
15.640
WLO laag
9.140
8.680
8.290
WLO hoog
9.180
9.220
9.090
WLO laag
50.910
48.360
46.160
WLO hoog
51.150
51.360
50.660
WLO laag
50.000
46.930
43.980
WLO hoog
50.130
48.520
46.210
Schouwen-Duiveland Tholen Walcheren Zeeuws-Vlaanderen
Bron: RIBIZ (2019): WLO-scenario, CPB/PBL (2015); Bewerking: Stee Groep, 2019. De ontwikkelingen per sector (per regio) baseren we op trends en ontwikkelingen en de impact hiervan op de ontwikkeling van sectoren. Daarbij houden we ook rekening met historische ontwikkelingen van de sectoren, waar nodig gecorrigeerd op uitschieters (bijvoorbeeld vertrek van één groot bedrijf) en op basis van duiding van bepaalde ontwikkelingen in de bijeenkomsten met gemeenten. We gebruiken het totaal aantal banen per regio volgens de WLO-scenario's als basis. Vervolgens rekenen we het aandeel per sector binnen dit totaal door naar de toekomst. Daarbij is er geen onderscheid tussen het WLO-laag en WLO-hoog scenario.
De sector landbouw laten we in onderstaande tabel buiten beschouwing. Deze sector hebben we in ons prognosemodel wel doorgerekend, maar levert effectief in geen enkele regio uitbreidingsvraag op (saldo = 0). Dit komt doordat de sector beperkt op bedrijventerreinen is gevestigd, en we geen grote veranderingen in de locatietypevoorkeur en terreinquotiënt verwachten voor deze sector. De aandelen in onderstaande tabel tellen daardoor (zonder landbouw) niet op tot 100%.
groep
36
Prognose bedrijventerrein'
Tabel 16: Ontwikkeling sectoren per regio, in aandel van totale werkgelegenheid per regio Regio
Sector
De
SchouwenDuiveland
Walcheren
ZeeuwsVlaanderen
Aandeel
Ontwikkeling
Aandeel
Ontwikkelin
in 2019
in 2030
2019-2030 (%-punt)
in 2040
g 2030-2040 (%-punt)
0,0%
8,6%
8,5%
-0,1%
8,5%
Consumentendiensten
17,8%
17,9%
0,1%
18,7%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
39,5%
38,1%
-1,4%
36,9%
Industrie - Chemie
1,2% 7,9%
0,8%
-0,4%
Industrie - Overige industriële sectoren
8,2%
0,3%
0,8%
Industrie-VGM
4,1%
4,6%
0,5%
4,7%
Logistiek & groothandel
14,1%
15,1%
0,9%
15,3%
Bouw, handel en reparatie
Bevelander)
Aandeel
8,3%
0,8%
-1,1%
0,0%
0,0% 0,0% 0,2%
Bouw, handel en reparatie
9,2%
10,2%
1,0%
10,4%
Consumentendiensten
30,6%
32,3%
1,7%
33,3%
0,2% 1,0% -1,1%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
35,0%
32,5%
-2,4%
31,5%
Industrie - Chemie
0,2%
0,3%
0,1%
0,3%
Industrie - Overige industriële sectoren
6,6%
6,9%
0,3%
7,0%
Industrie-VGM
3,6%
3,5%
-0,1%
3,5%
Logistiek & groothandel
6,3%
6,0%
-0,3%
5,9%
0,0% 0,0%
0,0%
-0,1%
Bouw, handel en reparatie
11,9%
12,2%
-0,6%
4,5%
-0,1%
Consumentendiensten
18,5%
18,6%
+1,1%
19,6%
+0,1%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
32,8%
31,5%
+0,2%
62,7%
0,0%
Industrie - Chemie
2,9%
3,2%
-0,1%
1,2%
0,0%
Industrie - Overige industriële sectoren
10,3%
11,0%
0,0%
0,6%
0,0%
Industrie-VGM
1,4%
1,1%
-0,3%
1,6%
0,0%
Logistiek & groothandel
10,6%
12,5%
1,9%
12,7%
0,2%
0,1%
Bouw, handel en reparatie
6,5%
6,9%
0,5%
7,0%
Consumentendiensten
24,9%
25,4%
0,5%
25,4%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
48,6%
48,7%
49,0%
Industrie - Chemie
0,9%
0,9%
Industrie - Overige industriële sectoren
8,2%
7,1%
0,2% 0,0% -1,2%
-0,3%
0,9%
0,9%
0,9%
Logistiek & groothandel
7,5%
7,5%
0,0% 0,0%
6,8%
Industrie-VGM
0,0% 0,0%
0,9%
7,5%
0,0% 0,2% 0,0%
0,0%
Bouw, handel en reparatie
7,1%
7,1%
0,1%
7,2%
Consumentendiensten
21,8%
21,7%
-0,2%
-0,1%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
21,6%
0,0%
35,3%
35,1 %
-0,2%
35,1%
Industrie - Chemie
6,3%
6,2%
-0,1%
6,2%
Industrie - Overige industriële sectoren
10,7%
10,7%
Industrie-VGM
1,8%
2,0%
Logistiek & groothandel
10,9%
11,0%
0,0%
10,7%
0,1%
11,0%
0,2%
2,1%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
2. Locatietypevoorkeur Locatietypevoorkeur = aandeel banen op bedrijventerreinen ten opzichte van totaal aantal banen
In onderstaande tabel geven we weer welke input we ten aanzien van locatietypevoorkeur hanteren voor de verschillende sectoren en regio's.
olcl*
groep
Prognose bedrijventerreinen Zeeland
37
19.096
Tabel 17: Ontwikkeling locatietypevoorkeur (LTV) per sector en regio Regio
De Bevelanden
SchouwenDuiveland
Tholen
Walcheren
ZeeuwsVlaanderen
Sector
LTV
LTV
Ontwikkeling
LTV
Ontwikkelin
2019
2030
2019-2030 (in %)
2040
g 2030-2040 (in %)
Bouw, handel en reparatie
62%
61%
-1%
61%
Consumentendiensten
12%
12%
0% 0%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
9%
10%
Industrie - Chemie
30%
29%
Industrie-Overige industriële sectoren
50%
49%
Industrie-VGM
91%
90%
Logistiek & groothandel
70%
73%
Bouw, handel en reparatie
42%
Consumentendiensten
9%
0%
12%
9%
10%
-1%
29%
-1%
89%
-1%
49%
6%
75%
41%
-3%
40%
10%
14%
0%
-1% -1%
-1%
2%
-1% 11% 2%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
12%
12%
4%
11% 12%
Industrie - Chemie
67%
75%
13%
79%
Industrie - Overige industriële sectoren
79%
90%
13%
94%
5%
Industrie-VGM
30%
34%
13%
36%
5%
Logistiek & groothandel
40%
40%
0%
40%
0%
Bouw, handel en reparatie
52%
52%
10%
10%
-1%
52%
Consumentendiensten
0% 0%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
12%
11%
Industrie-Chemie
100%
99%
Industrie - Overige industriële sectoren
80%
79%
0%
6
- %
0%
10% 11% 99%
0% 0%
79%
Industrie-VGM
56%
56%
Logistiek & groothandel
56%
61%
10%
63%
Bouw, handel en reparatie
44%
45%
3%
46%
Consumentendiensten
6%
6%
0%
6%
56%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
12%
14%
12%
14%
Industrie - Chemie
63%
66%
4%
71%
Industrie - Overige industriële sectoren
53%
65%
70%
Industrie-VGM
49%
59%
Logistiek & groothandel
43%
45%
22% 22% 2%
Bouw, handel en reparatie
57%
59%
3%
60%
Consumentendiensten
6%
6%
0%
6%
0%
3%
64% 45%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
9%
9%
Industrie - Chemie
3%
3%
Industrie - Overige industriële sectoren
55%
56%
Industrie-VGM
25%
25%
1%
25%
Logistiek & groothandel
38%
39%
1%
40%
3%
1%
9%
56%
5%
-2%
0% 0%
0%
4%
1% 0%
4%
8% 8% 8%
0% 1% 0%
2%
0% 1% 0%
2%
3. Terreinquotiënt Terreinquotiënt = gemiddeld aantal vierkante meter kavel per werkzaam persoon
In onderstaande tabel geven we weer welke input we ten aanzien van terreinquotiënten hanteren voor de verschillende sectoren. We passen de terreinquotiënten alleen aan voor de periode tot en met 2030, omdat het gemiddelde ruimtegebruik van werknemers zeer sterk afhankelijk is van (met name industriële) trends. Verwachte ontwikkelingen in het ruimtegebruik in de periode na 2030 zijn op dit moment nog niet betrouwbaar. Vandaar dat we de terreinquotiënten in de periode na 2030 gelijk houden.
o let
38
groep
Tabel 18: Ontwikkeling terreinquotient (TQ) per sector en regio, in m2 kavel Regio
Sector
De Bevelanden
SchouwenDuiveland
Tholen
Zeeuws-
Vlaanderen
LTV 2030
Ontwikkeling 2019-2030 (in %)
Bouw, handel en reparatie
385
423
10%
Consumentendiensten
289
289
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
450
450
Industrie - Chemie
480
528
0% 0% 10%
Industrie - Overige industriële sectoren
392
451
15%
Industrie - VGM
293
308
5%
Logistiek & groothandel
393
413
5%
0%
Bouw, handel en reparatie
494
494
Consumentendiensten
604
574
-5%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
326
326
Industrie - Chemie
399
439
0% 10%
Industrie - Overige industriële sectoren
427
469
10%
Industrie - VGM
273
287
5%
Logistiek & groothandel
766
843
10%
Bouw, handel en reparatie
363
400
10%
Consumentendiensten
379
379
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
0%
350
350
Industrie - Chemie
375
431
15%
Industrie - Overige industriële sectoren
456
525
15%
Industrie - VGM
289
317
10%
Logistiek & groothandel
350
403
15%
Bouw, handel en reparatie
411 398
432
5%
398
0%
Consumentendiensten Walcheren
LTV 2019
0%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
191
191
Industrie - Chemie
980
980
0%
Industrie - Overige industriële sectoren
251
276
10%
0%
Industrie - VGM
144
152
5%
Logistiek & groothandel
322
354
10%
Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten
389
408
5%
918
918
0%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
466
466
Industrie - Chemie
434
499
15%
0%
Industrie - Overige industriële sectoren
299
329
Industrie-VGM
414
455
10% 10%
Logistiek & groothandel
779
896
15%
groep
39
Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096
Bijlage 3: Uitbreidingsvraag per regio Tabel 19: Uitbreidingsvraag De Bevelanden in hectare (2019 t/m 2030) Sector ▼
Scenario ►
WLO - Laag
Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten
WLO - Hooc 3
9
-1
O
O
5
Industrie
14
24
... waarvan Chemie ... waarvan VGM
-3 7
-2 11
... waavan Overige industriële sectoren Logistiek & groothandel
10
15
25
39
Totaal
41
77
.. per jaar
3
6
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
Tabel 20: Uitbreidingsvraag Schouwen-Duiveland in hectare (2019 t/m 2030) Sector ▼
Scenario ►
WLO - Laac
WLO - Hoog
2
1
Bouw, handel en reparatie
2 -2
Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie
4 -1
12 1 1
9
... waarvan Chemie
7
... waarvan VGM .. waavan Overige industriële sectoren
O 8
Logistiek & groothandel
0
Totaal
10
... per jaar
11
1 20 2
1
Tabel 21: Uitbreidingsvraag Tholen in hectare (2019 t/m 2030) Sector ▼
Scenario ►
WLO - Laag
WLO - Hoog 3
Consumentendiensten
1
O
O
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
-2
-1
Bouw, handelen reparatie
Industrie
2
10 3 O
... waavan Overige industriële sectoren Logistiek & groothandel
8
9
Totaal
15
21
... waarvan Chemie ... waarvan VGM
... per jaar
7
0 6
1
8
2
old
groep
Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096
Tabel 22: Uitbreidingsvraag Walcheren in hectare (2019 t/m 2030) Sector ▼
Scenario ►
WLO - Laag
WLO - Hoog
Bouw, handel en reparatie
6
Consumentendiensten
-1
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
4
Industrie
6
... waarvan Chemie
O 1 5
... waarvan VGM . waavan Overige industriële sectoren Logistiek & groothandel
4
Totaal
19
..per ja ar
2
Tabel 23: Uitbreidingsvraag Zeeuws-Vlaanderen in hectare (2019 t/m 2030) Sector ▼
Scenario ►
WLO - Laag
WLO - Hoog
Bouw, handel en reparatie
4
Consumentendiensten
-4
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
-2
Industrie
7
... waarvan Chemie
O 2 5
... waarvan VGM . waavan Overige industriële sectoren Logistiek & groothandel
19
Totaal
24
. per /aar
2
olcU
groep
41
Prognose bedrijventerreinen Zeeland 19.096
Bijlage 4: Vraagprofielen doelgroepen We zetten de belangrijkste vraagkenmerken van de verschillende sectoren op een rij, op basis van de recente uitgiftecijfers (uitvraag gemeenten, kwalitatief), transactiedata, verhuisgegevens en bureauexpertise (op basis van onder andere langjarige monitoring locatiedynamiek). We voegen de industriële sectoren samen tot één doelgroep, en hetzelfde geldt voor de dienstensectoren. Zo komen we tot een programma van eisen voor vier doelgroepen. Dit geeft richting en gevoel bij de kwalitatieve interpretatie van de prognose. Daarnaast gebruiken we deze programma's van eisen om het huidige planaanbod te beoordelen. Vanzelfsprekend hebben verschillende branches, zoals kennisclusters, stadslogistiek en de creatieve sector eigen specifieke eisen. Deze nadere specificering is in dit overzicht op hoofdlijnen buiten beschouwing gelaten.
Bouw, handel en reparatie
~JÊÊÈÊÊÊÊtÊÊM
Impressie (recente voorbeelden Zeeland)
KL • Primair (boven)lokaal of subregionaal, in enkele grotere gevallen regionaal. Marktgebied en -dynamiek
• Vaak een sterke lokale binding, vanwege onder andere herkomst werknemers, locatie leveranciers, primaire afzetmarkt. Maar ook vanwege zachte factoren als historie, inbedding in de lokale gemeenschap en verbondenheid van eigenaar/directeur met plaats en gemeente. • Dynamiek speelt zich bovengemiddeld af in bestaande voorraad, omdat deze doelgroep relatief weinig specifieke eisen heeft aan bedrijfspand en/of installaties. Locatiefactoren
Bereikbaarheid weg Bereikbaarheid multimodaal
Vestiging aan doorgaande wegen (radialen) is in veel gevallen voldoende; directe bereikbaarheid aan N-wegen of A-wegen is een pré. Voor deze doelgroep geen relevant criterium.
Bereikbaarheid 0V
Bereikbaarheid 0V is een pré, geen doorslaggevend criterium.
Omvang kavel en milieucategorie
• Gros van de bedrijven gebruikt kavel tot 1 hectare
Arbeidsmarktomvang Belang van interactie
• Milieucategorie veelal t/m 3.2. Kwantitatieve omvang van de beschikbare arbeidspool niet primair relevant. Opleidingsniveau, arbeidsethos en/of flexibele inzetbaarheid van groter belang. Mate van interactie is relatief laag.
groep
42
rognose bedrijventerreinen Zeeland
Diensten
Impressie (recente voorbeelden Zeeland) j
lil
• Primair (boven)lokaal of subregionaal, in enkele grotere gevallen regionaal. • Brede doelgroep met gevarieerde oriëntaties. Kleinere consumentendiensten en zakelijke/overige dienstverlening wordt in iedere gemeente teruggevonden, terwijl grootschalige zakelijke Marktgebied en -dynamiek
dienstverlening en consumentendiensten als PDV/GDV selectiever is in het voordeel van (sub)regionale centra. • Dynamiek speelt zich bovengemiddeld af in bestaande voorraad. Wel heeft de doelgroep vaak specifieke eisen waar het gaat om zichtbaarheid en uitstraling. Locatiefactoren
Bereikbaarheid weg Bereikbaarheid multimodaal
Vestiging aan doorgaande wegen (radialen) is in veel gevallen voldoende; directe bereikbaarheid aan N-wegen of A-wegen is een pré. Voor deze doelgroep geen relevant criterium.
Bereikbaarheid OV
Bereikbaarheid OV is van bovengemiddeld belang. Een aantrekkelijk en goed bereikbare vestiging voor hoogopgeleide beroepsbevolking is een eis voor deze groep bedrijven.
Omvang kavel en
• Gros van de bedrijven gebruikt kavel tot 1 hectare, PDV af en toe in grotere omvang.
milieucategorie
• Milieucategorie veelal t/m 3.1.
Arbeidsmarktomvang
Hoewel de sector gekenmerkt wordt door kleinschaligheid is de kwaliteit en omvang van arbeidspool zeer belangrijk, vooral vanwege de toenemende ICT-gerelateerde werkzaamheden. Ook de flexibele inzetbaarheid van arbeid is van groter belang.
Belang van interactie
• Mate van interactie is relatief hoog, zowel tussen bedrijven als met omgeving. • Synergievorm tussen bedrijven is veelal rondom kennis, interactie met omgeving zit in het feit dat bedrijven uit deze doelgroep bovengemiddeld vaak behoefte hebben aan een multifunctionele omgeving (stedelijk gebied).
stee groep
43
Prognose bedrijventerreinen Zeeland
19.096
Industrie
Impressie (recente voorbeelden Zeeland)
• Vaak regionaal tot (inter)nationaal, met toeleveranciers en afnemers die wijdverspreid zijn gevestigd. In enkele gevallen primair een regionaal epicentrum van toeleveranciers en afnemers. • Mits in Nederlands eigendom, in de regel in het geval van familiebezit, vaak een sterke lokale binding, vanwege onder andere herkomst werknemers, locatie leveranciers, primaire afzetmarkt. Maar ook vanwege zachte factoren als historie, inbedding in de lokale gemeenschap en verbondenheid van eigenaar/directeur met plaats en gemeente. Marktgebied en -dynamiek
• De industrie is een zeer kapitaalintensieve sector. Er wordt bovengemiddeld vaak gekozen voor een uitbreiding op of naast de bestaande kavel, vanwege reeds gedane investeringen in vaste activa (vastgoed 'op maat') en arbeidspotentieel. Verhuisgeneigdheid mede daardoor relatief laag. • Wanneer verplaatst wordt over een grotere afstand (o.a. strategische relocatie; reshoring) of wanneer het gaat om nieuwvestiging, zijn de vestigingsmogelijkheden breed. Specifieke proposities rondom toeleveranciers, afnemers, bereikbaarheid, arbeidspotentieel en mogelijkheden voor circulaire ketens zijn dan voornamelijk relevant. Locatiefactoren
Bereikbaarheid weg Bereikbaarheid multimodaal Bereikbaarheid 0V Omvang kavel en milieucategorie
Arbeidsmarktomvang
Belang van interactie
Bereikbaarheid aan hoogwaardige hoofdontsluitingen of N-wegen is minimaal, maar een sterke voorkeur voor locaties aan A-wegen, in het bijzonder bij buitenlandse vestigingsverzoeken. Nabijheid is een pré voor huidige of toekomstige vervoersstromen. In enkele gevallen, zoals specifieke recycling, beton/afval en veelal in procesindustrie (bijvoorbeeld diervoeders, chemische bedrijven) een noodzakelijkheid voor aanlevering van grondstoffen. Bereikbaarheid OV is een pré, geen doorslaggevend criterium. • Kavelomvang is zeer divers en sterk afhankelijk van positie in de productieketen (van R&D tot volledige productie). Uitgifte in recente jaren veelal tot 2 hectare. • Milieucategorie oplopend tot 4.2, in uitzonderingen tot 5. Zowel kwantiteit als kwaliteit (opleidingsniveau, flexibiliteit) zeer relevant voor cases waar strategische relocatie, reshoring of nieuwvestiging een rol spelen. Voor de gehele industrie geldt dat het belang van een hoogwaardige (hbo+) arbeidsmarkt van relatief grotere waarde wordt. Specifieke gevallen, zoals locatie van de R&D-activiteiten, daarbij in het bijzonder. • Mate van interactie is relatief hoog, met name tussen bedrijven. • Synergievorm tussen bedrijven is afhankelijk van positie in productieketen. Aan het begin van de productieketen (R&D) vindt synergie plaats rondom kennis.
In ontwikkel- en opschalingsfase vindt synergie veelal plaats rondom proces (delen van proefopstellingen, faciliteiten, etc.). Bij volledige productie vindt synergie veelal plaats rondom product: door fysieke koppeling kunnen bedrijven gebruik maken van eikaars (bij)producten, en zo bijvoorbeeld circulaire ketens vormen.
t
o let
groep
44 19.096
Logistiek & groothandel
“«fc, Impressie (recente voorbeelden Zeeland)
V
r
• Vaak regionaal tot (inter)nationaal, afhankelijk van corebusiness (bijv. e-commerce, B2B en/of logistieke dienstverlening) een regionaal epicentrum van verladingscapaciteit en/of distributie. • Het gros van de verhuisdynamiek betreft strategische relocatie (samenvoeging van meerdere locaties, of uitbreiding met nieuwe vestigingen), veelal ingegeven door omnichanneling en/of Marktgebied en -dynamiek
risicoreductie. Verplaatsing van één locatie naar een andere komt relatief weinig voor en betreft veelal kleinschalige en lokale vraag, een relatief kleiner deel van de totale locatiedynamiek. • In recente jaren wordt relatief vaak gekozen voor nieuwbouw (in plaats van verhuizing naar ander pand in bestaande voorraad). Bestaande voorraad (aanbod) voldoet vaak niet aan eisen om schaalvergroting en efficiëntieslag te realiseren. Locatiefactoren
Bereikbaarheid weg Bereikbaarheid multimodaal Bereikbaarheid 0V Omvang kavel en milieucategorie Arbeidsmarktomvang
Direct ontsluiting op A-weg of een vierbaans N-weg. Nabijheid is een grote pré; er is een groeiend belang van multimodale ontsluitingsmogelijkheden. Bereikbaarheid OV is een pré, geen doorslaggevend criterium. • Grotere kavels (vanaf 1 hectare) domineren de ruimtevraag van deze doelgroep. In recente jaren oplopend veelal tussen 1 en 3 hectare in Zeeland. XXL en bovenregionaal kan nog grotere verschijningsvorm hebben (zie voorbeeld DSV in Tholen, 15 hectare). • Milieucategorie oplopend tot 4.2, gros tot 4.1. Zowel kwantiteit als kwaliteit (opleidingsniveau, flexibiliteit) zeer relevant. Voor de gehele logistiek geldt dat het belang van een hoogwaardige (hbo+) arbeidsmarkt van grotere waarde wordt. • Mate van interactie is gemiddeld. • Er liggen grote kansen op gebied van circulaire economie voor de logistiek. In een circulaire
Belang van interactie
economie ontstaan meer/grotere retourstromen, worden grondstoffen hergebruikt en is er een noodzaak voor logistiek met een lagere footprint. Logistiek (dienstverleners) en producenten zullen dichter op elkaar kruipen. Immers, goederen moeten voor hergebruik terug naar de oorspronkelijke/nieuwe schakel in de keten. Omdat de producenten en verwerkende bedrijven veel volumestromen gaan realiseren is het voor logistieke bedrijven van belang om in de directe nabijheid gevestigd te zijn. Een trend die we nu bijvoorbeeld al zien bij grote e-commerce distributiecentra. Post- en pakketbedrijven zijn graag in de direct omgeving gevestigd gelet op het volume en cut-offxijden.
t
groep
Prognose bedrijventerreinen Zeeland
45
Bijlage 5: Methodiek aanbodanalyse We beoordelen het aanbod vanuit de vraagprofielen per doelgroep. Dit doen we voor alle bedrijventerreinen met een harde planstatus, en minimaal 1 hectare uitgeefbaar. Dit levert een groep van 31 bedrijventerreinen op, goed voor circa 180 hectare aanbod. Van al deze terreinen hebben we de relevante kenmerken in beeld gebracht. Op systematische wijze zijn de kernmerken van de locaties geconfronteerd met de locatiefactoren van de doelgroepen. Elk terrein krijgt op deze manier per doelgroep een score tussen 0 en 100%. De score van de bedrijventerreinen is ingedeeld in vier categorieën.
Tabel 24: Score bedrijventerreinen in vier categorieën Categorie
Toelichting
Oranje (30% - 59%)
vestigingslocatie. Markttechnisch ongeschikt. Voldoet niet aan het merendeel van de markttechnische eis(en) die de
Niet geschikt, voldoet niet aan cruciale markttechnische eis(en) die de doelgroep stelt aan een
doelgroep stelt aan een vestigingslocatie. Groen (60% - 89%)
Geschikt, voldoet aan belangrijkste markttechnisch gestelde eisen vanuit de doelgroep.
Donkergroen (90% -100%)
Voldoet markttechnisch aan alle eisen die de doelgroep stelt aan een vestigingslocatie.
De score groen of donkergroen betekent dat locaties, puur vanuit ruimtelijk relevante factoren, markttechnisch voldoen om het deelsegment te huisvesten. Daarbij houdt dit model geen rekening met bijvoorbeeld het profiel of imago van een locatie. In de praktijk kan het voorkomen dat verschillen tussen locaties kleiner zijn dan de score doet voorkomen. Deze beoordeling geeft een eerste beeld van de markttechnische kwaliteiten van de locaties, en in hoeverre deze in de kwalitatieve vraag kunnen voorzien.
stee groep
46
Prognose bedrijventerreinen Zeeland
19.096
Bijlage 6: Sectorindeling Sector
Bedrijfsactiviteiten
SBI-sectie (letter) en afdelingen (cijfers)
Bouw, handel en reparatie
Bouwnijverheid, handel in en reparatie van auto's, motorfietsen en aanhangers
F: 41,42, 43 G: 45
Consumentendiensten
Detailhandel, horeca, leisure, cultuur, sport & recreatie, overige . . dienstverlening
G: 47 I: 55, 56 R: 90, 91, 92, 93 S: 94, 95, 96 J: 58, 59, 60,61,62, 63 K: 64, 65, 66
ICT, Zakelijke en overige dienstverlening
ICT, financiële diensten, vastgoed, advies, R&D, zakelijke diensten, verhuur, overheid, onderwijs en zorg
L: 68 M: 69, 70,71,72, 73, 74, 75 N: 77, 78, 79, 80,81,82 0:84 P: 85 Q: 86, 87, 88
Industrie - VGM
Industrie - Overige industriële sectoren
Logistiek &
Chemische industrie, rubber en kunststof, farmaceutische productie Voedingsmiddelenindustrie, productie van dranken Papierindustrie en drukkerijen, bouwproductenindustrie, sociale werkvoorzieningen, kleding- en textielindustrie, delfstoffen, nutsbedrijven, afval(water)beheer en sanering, recycling Groothandel en handelsbemiddeling, vervoer en opslag, logistieke dienstverlening, e-commerce, pakketdiensten
0:19,20,21,22 C: 10,11, 12 B: 6, 8,9 0:13,14,15,16,17,18,23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30,31, 32, 33 D: 35 E: 36,37, 38, 39 G: 46 H: 49, 50,51,52, 53