RIB Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen bijlage

Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen Stec Groep aan Gemeente Vlissingen

Lukas Meuleman 12 april 2023

2

Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen 22.040

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4

2

2.2 2.3

3

3.2 3.3 3.4

10

Momenteel circa 520 hotelkamers en hotelappartementen in Vlissingen ............................................................................................... 10 Plancapaciteit: onderscheidende hotelplannen in voorbereiding ..... 11 Vraaganalyse Vlissingse hotelmarkt: gezonde bezettingsgraad en forse groei............................................................................................... 12 Modelmatige vraagraming: vraag naar circa 575 extra hotelkamers tot 2033 ............................................................................. 14

Vraag- aanbodverhoudingen overige verblijfsaccommodaties 4.1

4.2 4.3

5

6

De ontwikkeling van de Nederlandse hotelmarkt: flinke knauw en snelle opleving aantal overnachtingen .................................................. 6 Toeristische Vlissingse hotelmarkt voornamelijk stedelijke doelgroep en kustbezoekers ................................................................... 8 Zakelijke hotelmarkt nog volop in ontwikkeling in Vlissingen ............. 9

Vraag-aanbodverhoudingen hotelmarkt 3.1

4

Aanleiding................................................................................................. 3 Aanpak, context en leeswijzer................................................................. 3 Context en onderzoeksverantwoording ................................................. 3 Conclusies................................................................................................. 4

Trends & Ontwikkelingen 2.1

3

Appartementen- en vakantiehuizenverhuur beduidend andere markt dan reguliere toeristische en zakelijke verblijfsaccommodatieverhuur ............................................................. 16 Vakantieparken sterk afhankelijk van trends, ontwikkelingen en verhuurders ............................................................................................ 16 Campingvraag, -aanbod en -behoefte valt niet strak af te bakenen................................................................................................... 18

Conclusies & advies 5.1 5.2

16

19

Kwantitatieve behoefteraming: na aftrek plancapaciteit nog behoefte aan circa 165 hotelkamers ..................................................... 19 Uniek en nieuw aanbod heeft positief effect op toeristische aantrekkelijkheid én brede welvaart ..................................................... 20

Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen 22.040

3

1 Inleiding 1.1 Aanleiding De vraag naar hotelkamers in Vlissingen heeft zich de afgelopen jaren sterk ontwikkeld. Ondanks de coronapandemie is de vraag naar hotelovernachtingen zelfs verder gegroeid. Tegelijkertijd groeide ook het aanbod aan hotelkamers. Ook nu liggen er nog verschillende initiatieven om hotelkamers te ontwikkelen. Gemeente Vlissingen wil graag meewerken aan deze initiatieven om de grote vraag naar hotelkamers te faciliteren en de toeristische positie van Vlissingen te versterken. Begin 2019 stelde Stec Groep de ‘Visie en ambitie op verblijfsaccommodaties Vlissingen’ op (hierna: Stecrapport 2019). Hierin staat onder andere een indicatieve behoefteraming voor hotelkamers in Vlissingen voor de periode 2019 t/m 2028. Op basis van het functioneren van de hotelmarkt destijds en de verwachte ontwikkeling van de hotelmarkt in Vlissingen, raamde Stec Groep de vraag naar hotelkamers circa 240 tot 275 kamers richting 2028. Hierin was nog geen rekening gehouden met de harde plancapaciteit. Gemeente Vlissingen geeft aan dat de vraag naar (of behoefte aan) hotelkamers inmiddels al hoger ligt dan destijds verwacht. Hiervoor is een aantal oorzaken (zie het volgende kader). Gemeente Vlissingen vraagt Stec Groep om de behoefteraming van de hotelsector te actualiseren en de behoefte aan andere verblijfsaccommodaties in beeld te brengen. Voorliggende rapportage voorziet hierin.

De focus van dit rapport ligt allereerst op de hotelmarkt (incl. hotelappartementen 1), daarnaast brengen we vraag- en aanbodverhoudingen in andere verblijfsrecreatieaccommodaties in beeld. Redenen grotere vraag naar hotelkamers • Door corona zijn juist de kleine steden in Nederland – waaronder Vlissingen – meer in trek gekomen voor kort verblijf voor met name ouderen. • Hotel Britannia wordt opgezet als 5 sterrenhotel. Dit type verblijf zal zijn eigen publiek trekken. • Naastgelegen toeristische gemeente Veere wil geen nieuwe accommodaties toevoegen aan de voorraad. Dit terwijl de vraag wel blijft groeien. Een deel van deze vraag verplaatst zich daardoor naar Vlissingen. • De zakelijke markt is in de vorige rapportage onderschat. Zowel voor huisvesting van kenniswerkers als luxere huisvesting van arbeidsmigranten. Dit ‘verdringt’ de toeristische verhuur.

1.2 Aanpak, context en leeswijzer Het voorliggende rapport is licht en gericht. Het is geen uitgebreide visie, maar focust op de meest relevante vraag- aanbodanalyses. Het rapport bestaat uit de volgende stappen: 1. Trends en ontwikkelingen voor de Vlissingse hotelmarkt. 2. Vraag-aanbodanalyse van de Vlissingse hotelkamers. 3. Kwantitatieve behoefteraming aan hotelkamers in Vlissingen. 4. Conclusies voor de hotelmarkt van Vlissingen.

1.3 Context en onderzoeksverantwoording Voorliggend onderzoek maakt gebruik van een combinatie van verschillende databronnen, voornamelijk aangeleverd door gemeente Vlissingen. Zoals de raming van de ‘harde’ plancapaciteit aan hotelkamers, de overnachtingsdata en de aanboddata van Kenniscentrum Kusttoerisme. Daarnaast maken we gebruik van CBS-gegevens, maar ook het hotelmarktonderzoek van en voor provincie Zeeland (hierna:

Een hotelappartement is een recreatieappartement met hotelservice. Hotelappartementen hebben daarmee alle voordelen van een hotel zoals reiniging, service, maaltijdservice, maar betreffen een appartement in plaats van een kamer.

1

4

Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen 22.040

Hotelmarktonderzoek Zeeland 2) en de gemeentelijke toeristische visie en de uitvoeringsagenda 3. We bouwen zoveel mogelijk voort op eerder onderzoek. Waar mogelijk vullen we bestaande inzichten aan met actuele gegevens. In de aanbodanalyse beschouwen we het totaal aantal ‘kameraccommodaties’. Dit zijn ‘accommodaties’ in brede zin zoals hotels, pensionbedrijven, hostels, appartementen, vakantieparken en campings. In de kwantitatieve behoefteraming sluiten we aan op de methodiek van het Stec-rapport 2019. Zoals vermeld is het rapport licht en gericht. Voor toelichting verwijzen we daarom een aantal keer naar het Stec-rapport 2019 en de toeristische visie van de gemeente Vlissingen. Tot slot heeft de coronapandemie op korte termijn wezenlijke invloed op de hotelmarkt. Het onderzoek houdt hiermee rekening. Toch zal het effect van corona naar verwachting van tijdelijke aard zijn en zal de toeristische markt en de economie weer aantrekken. Daarom gaan we bij de behoefteraming uit van een aantal kerncijfers van pre-corona. Bovendien is er juist in economisch onzekere tijden, behoefte aan kwalitatief goede ruimtelijke ontwikkelingen om de lokale economie te stimuleren.

1.4 Conclusies Vraag naar verblijfsaccommodaties blijft groot We concluderen uit onderstaande analyse dat de vraag naar verblijfsaccommodaties onverminderd groot blijft in Vlissingen. In de afgelopen jaren is fors aan verblijfsaccommodaties toegevoegd en ondanks dit hogere aanbod blijft de gemiddelde bezettingsgraad in Vlissingen hoog. Zo is in de hotelsector de bezetting hoger dan dat minimaal is benodigd om een hotel winstgevend te kunnen laten draaien. We constateren dan ook dat er in Vlissingen ook in de komende 10 jaar ruimte blijft om verblijfsaccommodaties toe te voegen. Hier zijn in Vlissingen in diverse segmenten al bestemmingsplannen voor vastgesteld (hard planaanbod) en die worden in de komende jaren naar verwachting dus ook toegevoegd aan de voorraad. Bovenop dit toekomstige nieuwe aanbod is er bovendien in de komende 10 jaar nog extra ruimte om aanbod toe te voegen. Tabel 1: Overzicht vraag en behoefte t/m 2032 Segment

Huidige voorraad

Aanvullende vraag

Hard planaanbod

Resterende behoefte

Hotelkamers

520

575

410

165

Vakantieparkhuisjes Campingplekken

220 275

90 37 tot 42

-

90 37 tot 42

Naar verwachting zal er eveneens vraag zijn naar appartementen en vakantiehuisjes in de komende jaren. Dit aanbod valt veelal buiten de ‘professionele’ markt. ‘Hotel-achtige’-voorziening worden slechts beperkt tot niet geboden en ook het (ver)huurproces verloopt veelal anders dan in de reguliere hotel(appartementen)branche. Bovendien is de verhuur van een object lang niet altijd de enige of hoofdfunctie. Eigenaren zijn vaak particuliere eigenaren die het object ook als tweede woning gebruiken. De bezetting uit verhuur is daarmee dus vaak fors lager dan bij een hotelkamer die volledige op verhuur gericht is. De noodzaak tot verhuur eveneens kleiner. De vraag naar dit type accommodaties zal zeker blijven bestaan en mogelijk ook nog groeien. Deze accommodaties concurreren met de professionele markt. Ramingen moeten nadrukkelijk als indicatief worden beschouwd. Er is namelijk sprake van een spanningsveld bij de behoefteraming en een passend aanbod aan verblijfsaccommodaties. Enerzijds zal een te groot aanbod kunnen zorgen voor te grote concurrentie en verschraling. Anderzijds is een bepaalde mate van concurrentie en marktdynamiek nodig om de verblijfsaccommodatiesector te vernieuwen en aantrekkelijk te houden. Bovendien leidt, zeker in de toeristische markt – nieuw aanbod vaak ook tot nieuwe vraag.

Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, kan er dus meer aanbod worden gerealiseerd dan uit de modelramingen blijkt. Een bepaalde mate van ‘overaanbod’ leidt niet per definitie 2 3

Provincie Zeeland. Hotelmarktonderzoek Provincie Zeeland, door ZKA, april 2020. Gemeente Vlissingen. Toeristische Visie 2030, november 2020. Uitvoeringsagenda Toeristische Visie Vlissingen 2021-2024.

Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen 22.040

5

tot bovenmatige concurrentie of zelfs onaanvaardbare leegstand als gevolg van sluitingen. Nieuwe verblijfsaccommodaties zijn ook nodig om in de beleidsambitie van 130.000 extra overnachtingen in 2030 te voorzien. Goede verblijfsaccommodaties hebben een positief effect op de lokale omgeving, economie en leefbaarheid Goed aanbod aan (nieuwe) verblijfsaccommodaties zorgt voor een positief effect op de directe omgeving. De winkels en horeca profiteren van de reuring. Het huidige aanbod is inmiddels op plekken verouderd (bijvoorbeeld enkele plekken aan de boulevard) en vraagt om een kwaliteitsimpuls. Het is voor de economie belangrijk om de kwaliteit van verblijfsaccommodaties te behouden. Juist in deze economisch (aankomende?) onzekere tijden zorgt het juiste plan op de juiste plek voor een stimulans van de lokale economie. Er liggen kansen voor onderscheidende concepten op unieke locaties en in het hogere én lagere segment. In de beschreven hotelplannen zien we al onderscheidende concepten. Zoals het grootschalige en luxueuze hotel Britannia, maar ook de gerealiseerde hotelboot, een hotel in historische panden als een voormalige kerk, of de zakelijke concepten in het Scheldekwartier. Dergelijke concepten zorgen voor vernieuwing in de markt. Het is echter lastig om ‘vernieuwing’ te kwantificeren als toetsingscriterium.

Het is immers veelal de combinatie tussen concept, profiel, sterklassering en bovenal omgeving en pandeigenschappen. In de planinitiatieven zien we vooral het hogere segment. Er liggen ook kansen voor specifiek het lagere segment. Vlissingen kan meer kansen in het zakelijke segment verzilveren In Zeeland verschilt het aantal zakelijke overnachtingen per deelgebied. Zo kent het stedelijk gebied van Zeeland (bedrijvigheid) meer zakelijke overnachtingen dan de Noordzeekust. In Terneuzen en Goes is de zakelijke markt zelfs dominant met 72% en 58% zakelijke overnachtingen. In badplaats Vlissingen is daarentegen de toeristische markt dominant, met 65% toeristische en 35 % zakelijke overnachtingen 4. De Vlissingse haven biedt kans voor zakelijk toerisme. Ook zijn er kansen voor ‘bleisure’. Een mix van business en leisure. Een zakelijke gast die langer in het hotel verblijft, geeft soms de voorkeur aan een appartement met hotelservice of -faciliteiten vanwege meer ruimte en vrijheid. In Vlissingen is er een aantal hotelontwikkelingen in de afgelopen jaren die hierop al inspelen. Vlissingen kent zowel hoger opgeleide zakelijke toeristen als (inter)nationale werknemers die een hotelappartement voor langere tijd zoeken. Bovendien is de markt voor congressen (ook wel MICE 5 genoemd) beperkt in Zeeland. Vooral voor grote beurzen zijn hotels en zalencentra nodig met ruime capaciteit.

In Zeeland en Vlissingen zijn er vooral kleinere hotels. Toch kan samenwerking en gezamenlijke promotie kans bieden voor versterking.

4 5

Provincie Zeeland. Hotelmarktonderzoek Provincie Zeeland, door ZKA, april 2020. Meetings Incentives, Conventions, Exhibitions.

Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen 22.040

6

2 Trends & Ontwikkelingen 2.1 De ontwikkeling van de Nederlandse hotelmarkt: flinke knauw en snelle opleving aantal overnachtingen In de jaren tot aan de coronapandemie trok de Nederlandse hotelmarkt aan. Dit blijkt uit figuur 1 die de ontwikkeling van het aantal hotelovernachtingen en het aantal hotelkamers toont. Het aantal overnachtingen steeg harder dan het aantal hotelkamers en daardoor steeg de bezettingsgraad 6 per hotelkamer. Door de coronapandemie kelderde het aantal overnachtingen, mede als gevolg van de beperkingen van (internationaal) toerisme. Toch veerde in 2021 het aantal overnachtingen weer snel op. Ook wordt verdere groei van de toeristische markt verwacht richting 2022 en verder. De crisisperiode van 2009-2012 kende eveneens een dip in het aantal overnachtingen, om daarna weer snel toe te nemen. Zo toont figuur 1 dat de groei het aantal hotelkamers rond 2015 wordt ingehaald door de groei van het aantal overnachtingen. Dit is logisch. Fraai nieuw toeristisch aanbod creëert ook nieuwe vraag. Dit zien we in meer gebieden waar hotelkamers worden toegevoegd. Hier gaan we verderop dieper op in. Figuur 1: Ontwikkeling van aantal hotelovernachtingen en hotelkamers (index 2000=100) in Nederland*

*Excl. gemeente Amsterdam. Bron: CBS 2022

De ontwikkeling van de Zeeuwse hotelmarkt: sterke groei aantal overnachtingen De afgelopen jaren groeide het aantal hotelovernachtingen in de provincie Zeeland fors (zie figuur 2 links). Tussen 2008 en 2019 was er een groei van 1,3 miljoen naar 1,86 miljoen hotelovernachtingen. Dat is een groei van 43%. In het eerste coronajaar 2020, viel het aantal overnachtingen terug op 1,34 miljoen, maar in 2021 veerde dit snel op tot 1,59 miljoen overnachtingen. Ook de bezettingsgraad van de Zeeuwse hotels stijgt. Van circa 57% in 2008 naar circa 65% in 2019. Dat betekent dat het aantal overnachtingen harder stijgt dan het aantal hotelkamers. Ook hieruit blijkt dat nieuw hotelaanbod in Zeeland het aantal hotel overnachtingen stimuleert.

6

Dit is het percentage dat een hotelkamer per jaar bezet is.

Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen 22.040

7

Figuur 2: Groei hotelovernachtingen links (index 2008) en bezettingsgraad rechts (index 2008)

Bron: Hotelmarktonderzoek Zeeland, 2020.

Overnachtingen in Zeeland per kwartaal: veel toeristen in de zomers Figuur 3 toont de ontwikkeling per kwartaal van het aantal hotelovernachtingen in de provincie Zeeland, uitgesplitst naar Nederlanders en buitenlanders. De dip van de coronapandemie heeft in provincie Zeeland minder grote effecten dan in sommige andere delen van het land. Het totaalaantal overnachtingen daalde weliswaar in 2020 en 2021, maar dat komt vooral door de corona-beperkingen in de beide winterperioden 7. Sterker nog, in de zomermaanden lag het aantal hotelovernachtingen hoger dan pre-corona. In de zomer van 2021 (Q3) lag het aantal overnachtingen op het hoogste niveau van de afgelopen 10 jaar, ondanks het matige weer die zomer. Tot de coronapandemie was het aandeel overnachtingen door buitenlanders groter dan dat van Nederlandse toeristen. Ook nam het aandeel buitenlandse overnachtingen toe. In het eerste coronajaar (2020) krimpt het aandeel buitenlandse overnachtingen, maar het grotere Nederlandse aandeel compenseerde dit. In 2021 versterkte deze trend zelfs. De verwachting voor 2022 en verder is dat het aantal Nederlandse overnachtingen mogelijk wat zal krimpen, als meer Nederlanders weer naar het buitenland gaan. Voor Zeeland lijkt dat niet erg. De Duitse en Belgische gasten zullen immers weer terugkomen.

Voor Zeeland betekent dit naar alle waarschijnlijkheid alsnog een verdere totale groei in het aantal overnachtingen 8. De verwachting van het NBTC is dat de Nederlandse kust te maken krijgt met grotere drukte, vooral tijdens het hoogseizoen. Uit de prognoses van het NBTC blijkt dat de kust in 2030 bijna een verdubbeling van het aantal internationale gasten mogen verwachten, terwijl de groei in de rest van het land relatief gezien lager uitvalt. Een nuance is dat deze prognose van voor de corona-pandemie dateert 9. Uit figuur 3 blijkt ook de seizoenschommeling. Een relevante beleidsmatige ontwikkeling is seizoensverlenging als reactie op hierop. Zeeland kent een toeristisch seizoen dat van de paasvakantie tot de herfstvakantie loopt. Vooral voor Vlissingen zijn er kansen om het seizoen verder te verlengen door verplaatsen van bijvoorbeeld activiteiten of het organiseren van nieuwe evenementen.

De hotels mochten open zijn, maar enkel voor overnachtingen, aanpalende voorzieningen zoals restaurants waren dicht. Omroep Zeeland. Toerisme Zeeland boekte records, met dank aan landgenoten. Februari 2022. 9 NBTC. Perspectief 2030. Bestemming Nederland, januari 2019. 7 8

Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen 22.040

8

Figuur 3: Ontwikkeling aantal hotel-overnachtingen (x 1.000) in provincie Zeeland door Nederlanders en buitenlanders

Bron: CBS, maart 2022.

2.2 Toeristische Vlissingse hotelmarkt voornamelijk stedelijke doelgroep en kustbezoekers Het toeristische beleid (zie ook volgend blauw kader) richt zich voornamelijk op de doelgroep die het NBTC beschrijft als de “independent explorer” en “quality seeker”. Deze stedelijke toerist zoekt enerzijds naar lokale cultuur en unieke ervaringen en anderzijds naar kwaliteit en service. Een leefstijlpatroon dat aansluit bij een stedelijk aanbod van gemeente Vlissingen. Deze doelgroep is daarom van belang voor de groei van verblijfsaccommodaties en meer specifiek hotels. Zij verblijven ook vaker in de stad dan in plaats van op de vakantieparken. Uit metingen blijkt dat 74% van de toeristische bezoekers in Vlissingen de oude binnenstad bezoekt en niet de boulevard of het badstrand. Dat biedt kans voor seizoensverlenging. Voor de coronapandemie verwachtte het NBTC dat de stedelijke toerist vooral afkomstig zou zijn uit het buitenland (inkomend toerisme). Het NBTC verwacht dat het inkomende toerisme bijna zal verdubbelen in 2030. Tijdens de coronapandemie zien we echter een ander beeld. Er zijn juist meer Nederlandse (stedelijke) toeristen die de kust bezoeken en in een hotel overnachten (zie ook figuur 3). Een deel van deze Nederlandse toeristen zal na de coronapandemie mogelijk weer naar het buitenland gaan en dan worden zij vervangen door de stedelijke toerist uit het buitenland.

Kortom: er is potentie voor de stedelijke toerist, maar dan moet het hotelaanbod wel hierop aansluiten. Naast de stedelijke toerist, blijft ook de ‘traditionele toerist’ belangrijk voor Vlissingen. Dit type toerist verblijft veelal elders (soms buiten) de gemeente op een vakantiepark. Zij bezoeken de stad Vlissingen vooral als het slecht weer is. Gemeente Vlissingen: Toeristische visie 2030 (2020) Het toeristisch beleid 10 van gemeente Vlissingen zet vooral in op de inkomende toerist en de stedelijke doelgroep. Deze inkomende toerist zoekt naar een verblijfsaccommodatie in het hogere of basic segment, bij voorkeur gelegen dicht bij de toeristische hotspots van de gemeente Vlissingen. De focus ligt daarbij op de binnenstad / het Scheldekwartier en langs de boulevards. In 2030 levert dit minimaal 1.600 extra slaapplaatsen (130.000 extra overnachtingen) op. Om deze ambitie waar te maken is goed onderscheidend hotelaanbod nodig. Daarnaast blijft ook de ‘traditionele Zeeland-bezoeker belangrijk. Zij verblijven echter minder in hotels maar meer in pensionbedrijven en vakantieparken. In 2030 levert dit minimaal 600 extra slaapplaatsen op bestaande uit 50 pensionbedrijven en 135 campingplaatsen. 10

Gemeente Vlissingen. Toeristische Visie 2030, november 2020. Uitvoeringsagenda Toeristische Visie Vlissingen 2021-2024.

Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen 22.040

9

Provincie Zeeland: Zeeuwse kustvisie (2017) De Zeeuwse kustvisie ziet er op toe dat de kansen die de mooie Zeeuwse kustregio biedt kunnen worden gepakt en dat tegelijkertijd de kwaliteit van het kustgebied behouden blijft. Vlissingen is één van de weinige echte kuststeden in Zeeland en kan daardoor een uniek aanbod bieden. Vlissingen zet daarbij in op het ontwikkelen van een hoogwaardig en concurrerend toeristisch aanbod, het stimuleren van initiatieven voor verblijfs- en dagtoerisme, verlenging van het toeristisch seizoen en het stimuleren van initiatieven voor watersport, dagvaarten en (rivier- )cruises. De boulevard ontwikkelt zich op het gebied van kwaliteit en differentiatie, in uitstraling, verbreding van het huidige aanbod en versterkt verbindingen met binnenstad en Nollebos. Door het verbeteren van de verbinding tussen de stad, de boulevard en het strand kan Vlissingen zijn karakter als boulevard van Zeeland verder versterken.

2.3 Zakelijke hotelmarkt nog volop in ontwikkeling in Vlissingen Zowel in Nederland als in provincie Zeeland groeide de zakelijke hotelmarkt tot de coronapandemie (zie ook figuur 4). Wel kende Zeeland een dip in 2015. Ook blijft de ontwikkeling van het aantal zakelijke overnachtingen in Zeeland wat achter bij het landelijk gemiddelde. Daarentegen kromp de Zeeuwse zakelijke markt, tijdens corona, minder hard dan gemiddeld in Nederland. Pré-corona waren er gemiddeld circa 400.000 zakelijke overnachtingen per jaar in Zeeland, dat is ongeveer 25% van het totaal aantal hotelovernachtingen. Tijdens de coronapandemie daalde dit aandeel naar circa 22%. In Nederland lag dit gemiddeld op 43% pré-corona en 29% tijdens de coronapandemie. In Zeeland verschilt het aantal zakelijke overnachtingen per deelgebied. Zo kent het stedelijk gebied van Zeeland (bedrijvigheid) meer zakelijke overnachtingen dan de Noordzeekust. In Terneuzen en Goes is de zakelijke markt zelfs dominant met 72% en 58% zakelijke overnachtingen. In badplaats Vlissingen is daarentegen de toeristische markt dominant, met 65% toeristische en 35 % zakelijke overnachtingen 11. De Vlissingse haven biedt kans voor zakelijk toerisme. Ook zijn er kansen voor bleisure. Een mix van business en leisure.

Een zakelijke gast die langer in het hotel verblijft, geeft soms de voorkeur aan een appartement met hotelservice of -faciliteiten vanwege meer ruimte en vrijheid. In Vlissingen is er een aantal hotelontwikkelingen die hierop inspelen (zie ook paragraaf 2.2). Vlissingen kent zowel hoger opgeleide zakelijke toeristen als (inter)nationale werknemers die een hotelappartement voor langere tijd zoeken. Voor internationale werknemers is specifiek beleid opgesteld. De bedoeling is dat voor deze doelgroep twee complexen worden gerealiseerd met in totaal 565 slaapplaatsen. We richten ons in dit onderzoek met name op de internationale werknemer die op zoek is naar een hotelappartement die veelal niet in dit het meer basic-aanbod voor internationale werknemers te vinden is. De markt voor congressen (ook wel MICE 12 genoemd) is beperkt in Zeeland. Vooral voor grote beurzen zijn hotels en zalencentra nodig met ruime capaciteit. In Zeeland en Vlissingen zijn er vooral kleinere hotels. Toch kan samenwerking en gezamenlijke promotie kans bieden voor versterking. Figuur 4: Ontwikkeling zakelijke overnachtingen (index) provincie Zeeland en Nederland*

*Nederland excl. Amsterdam. Bron: CBS 2022.

11 12

Provincie Zeeland. Hotelmarktonderzoek Provincie Zeeland, door ZKA, april 2020. Meetings Incentives, Conventions, Exhibitions.

10

Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen 22.040

3 Vraagaanbodverhoudingen hotelmarkt 3.1 Momenteel circa 520 hotelkamers en hotelappartementen in Vlissingen Tabel 1 toont de verdeling van de totale markt aan ‘kameraccommodaties’. Daarbinnen is de hotelsector dominant met het meeste aantal kamers. In het voorgaande Stec-rapport is in de behoefteraming gerekend met een totaal van 369 kamers. Hieronder vallen hotels, hostels en grotere pensionbedrijven met ten minste 7 bedden. Hotelappartementen en kleinschalige pensionbedrijven (met minder dan 7 bedden) zijn destijds buiten beschouwing gelaten. We kiezen er nu voor om hotelappartementen wel mee te nemen in het aanbod. Dit doen we omdat deze markten steeds sterker met elkaar vervlochten zijn. Het aantal hotelappartementen neemt toe en ook het aantal overnachtingen in deze accommodaties neemt verder toe. Pensionbedrijven onder de 7 bedden nemen we niet mee in het aanbod aan ‘hotelkamers’. Reden hiervoor is dat het kleine ondernemingen met weinig kamers zijn die doorgaans ook een lagere bezettingsgraad hebben dan hotels en soms ook niet jaarrond geopend zijn 13. Ook uit het Stec-rapport 2019 en de jurisprudentie 14 blijkt dat dit kleinschalig aanbod beperkt is qua aandeel van de overnachtingsmarkt. In de behoefteraming is overigens wel rekening gehouden met de ‘afslag’ van overnachtingen naar kleinere pensionbedrijven en hotelappartementen.

Tabel 2: Aanbod totaal gemeente Vlissingen 15 Type Hotels Pensionbedrijven (>6 bedden) 16 Hotelappartementen Hostel Totaal

Aantal naar type 21 4 9 1 34

Aantal kamers/units 356 52 102 9 519

Aantal bedden 808 112 235 36 1.191

Bron: Kenniscentrum kusttoerisme Zeeland, februari 2022

Hotelaanbod in Vlissingen Het aanbod in de gemeente Vlissingen bestaat vooral uit kleinere hotels (tot circa 20 kamers). Het aantal hotels en hotelkamers groeide de afgelopen 10 jaar aanzienlijk. Uit het voorgaande Stec-rapport blijkt dat het merendeel van de hotels in Vlissingen van 3-sterren kwaliteit is. In Nederland zien we vooral dat het 4sterren segment groeit.

Provincie Zeeland. Hotelmarktonderzoek Provincie Zeeland, door ZKA, april 2020. Voor pensionbedrijven geldt dat ze een gemiddelde bezetting genereren van ca. 40%. Slechts 13 van de 45 pensionbedrijven geven aan meer dan 350 dagen per jaar open te zijn. In de hele provincie Zeeland zijn pensionbedrijven goed voor 10% van het totaalaantal overnachtingen. In gemeente Vlissingen is dat 9%. Hiermee is rekening gehouden in de behoefteraming. 14 ECLI:NL:RVS:2019:1668. De Afdeling overweegt daarbij dat, anders dan [appellant sub 3A] en [appellant sub 3B] en de stichting hebben aangevoerd, de raad daarbij in redelijkheid het aanbod in de regio van air-B&B-kamers buiten beschouwing heeft gelaten, nu niet is gebleken dat deze markt in dit geval een zodanige omvang had dat daarvan enig effect op de vaststelling van overschot aan hotelkamers in de regio had moeten worden verwacht. 15 Naast dit aanbod uit de professionele markt is er daarnaast nog aanbod van circa 685 appartementen en vakantiehuizen met in totaal circa 2.900 slaapplaatsen. Het gaat hierbij om tijdelijke verhuur, 2e woningbezit en/of air-bnb aanbod. 16 Naast het aanbod aan pensionbedrijven met meer dan 6 bedden, is er nog kleinschalig pensionbedrijven aanbod. Dit zijn er circa 13 met in totaal 17 kamers. 13

Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen 22.040

11

Figuur 5 toont het aanbod aan verblijfsaccommodaties in de gemeente Vlissingen (linksboven toont grofweg de deelgebieden van Vlissingen voor de verblijfsaccommodatiemarkt). Hieruit blijkt dat hotels en pensionbedrijven vooral geclusterd zijn in het centrum en aan de Boulevard. Aan de Boulevard/Spuikom zijn vooral hotels gevestigd, in het centrum met name hotels en pensionbedrijven. In het nieuw te ontwikkelen Scheldekwartier is momenteel nog beperkt aanbod aanwezig. Figuur 5: Overzicht aanbod gemeente Vlissingen naar type 17

Bron: Database verblijfsaccomodaties Zeeland, 2022; bewerking Stec Groep, 2022. NB: de recent geopende hotels De Timmerfabriek en Hotelboot Koninging Emma ontbreken nog op het kaartje (aanbodcijfers zijn wel meegenomen in overzichten en berekeningen). Ook de Dokhaven in het Scheldekwartier staat niet op de kaart. Recreatieappartementen en vakantiehuizen zijn eveneens niet opgenomen op het kaartje.

3.2 Plancapaciteit: onderscheidende hotelplannen in voorbereiding Voor de behoefteraming is naast het bestaande hotelaanbod ook de plancapaciteit relevant. Zie ook het blauwe kader in paragraaf 2.5. Daarom analyseren we de planontwikkelingen voor nieuwe hotels en hotelkamers (zie tabel 2). We maken onderscheid in planologisch harde en zachte plannen. In totaal zijn er 406 hotelkamers en 52 hotelappartementen aan harde plancapaciteit. Deze aantallen worden doorgerekend in de behoefteraming. Buiten de planontwikkelingen is er ook sprake van onbenutte plancapaciteit. Dit zijn plekken waar wel hotels planologisch zijn toegestaan, maar er niet zijn gevestigd. In het bestemmingsplan voor de Vlissingse binnenstad zijn hotels en pensions vrij toegestaan in de brede bestemmingen: ‘centrum II, centrum III’ en ‘gemengd’ 18. Veelal zijn deze gronden al in gebruik voor andere

17

Verspreid aanbod (solitair gelegen eenheden/particuliere verhuur) zijn niet op de kaart weergegeven.

12

Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen 22.040

voorzieningen en functies, zoals winkels, horeca, dienstverlening of woningen. Ook zijn het vaak relatief kleine panden veelal zonder eigen parkeervoorziening. Daarom zal hooguit een klein deel van deze plancapaciteit eventueel in de toekomst worden benut als hotel. De groei van het aantal hotels binnen deze onbenutte plancapaciteit zal daarom naar verwachting beperkt zijn. In het bestemmingsplan voor de Boulevard zijn de hotels via een functieaanduiding bestemd 19. Dit is de benutte plancapaciteit, want deze gronden zijn in al gebruik als hotel (met uitzondering van het Britannia hotel, deze is in aanbouw). Daarom is een eventuele groei van het aantal hotels in dit gebied niet aan de orde. Er vindt hooguit vervanging van oude naar nieuwe hotels plaats. Tabel 3: Planontwikkelingen hotelkamers Vlissingen, harde plannen Type

Aantal kamers -

Aantal (hotel) appartementen 58

Aantal bedden 116

Jaar opening 2023

Zeelandtoren Arsenaalgebouw

60

87 -

261 120

2022-2023

Hotel Britannia

138

67

410

2023-2025

Subtotaal harde plannen

198

212

907

Subtotaal zachte plannen

235

18

512

Dokwerker

Beschrijving Industrieel ogend appartementenhotel in het Scheldekwartier. Vooral bedoeld voor short stay, zakelijke markt. Boutique hotel in centrumgebied Vlissingen. (3-4 sterren vermoedelijk). Luxe en groot 5 sterren hotel aan de Boulevard. Uniek voor Vlissingen.

Bron: Gemeente Vlissingen 2022. We houden geen rekening met recreatie-appartmenten of deeltijdwoningen in de plannen.

3.3 Vraaganalyse Vlissingse hotelmarkt: gezonde bezettingsgraad en forse groei Bezettingsgraad hotelsector Vlissingen De bezettingsgraad 20 is een belangrijke indicator van het functioneren van de hotelmarkt. We hebben te maken met de feitelijke bezettingsgraad en met de normatieve bezettingsgraad, die nodig is voor economisch rendabel functioneren. Er is een aantal variabelen van invloed op de bezettingsgraad. Zoals het aantal (toekomstige) overnachtingen en de ontwikkeling van het aanbod aan hotelkamers. Uit de trends en ontwikkelingen (figuur 2) bleek dat de bezettingsgraad in heel Zeeland toenam tot de coronapandemie. Het voorgaande Stec-rapport rekende met een minimale bezettingsgraad van 65%. Ook uit het Hotelmarktonderzoek Zeeland 21 blijkt dat de gemiddelde bezettingsgraad in provincie Zeeland op 65% ligt, maar voor het stedelijk gebied (waartoe Vlissingen behoort) ligt deze op 69%. Voor specifiek Vlissingen houden we echter 65% aan als normatieve bezetting aan voor Vlissingen. Dit vanwege de vele hotelplannen en de seizoenschommelingen van Vlissingen als badplaats. Verwachting hotelovernachtingen: aanzienlijke groei Een andere belangrijke variabele is het aantal toeristische overnachtingen. We weten het huidig aantal hotovernachtingen. Voor de behoefteraming is echter ook inzicht nodig in het toekomstig aantal toeristische overnachtingen.

Dit is een onzekere variabele. Bovendien zorgt de coronapandemie en de oorlog in Oekraïne voor meer economische onzekerheid. Daarom maken we gebruik van een scenariobenadering van het Hotelmarktonderzoek Zeeland om het aantal toekomstige overnachtingen te ramen. Daarin is in drie scenario’s (zie tabel 3) de ontwikkeling bepaald voor het stedelijk gebied van Zeeland

Gemeente Vlissingen. Bestemmingsplan Binnenstad Eiland. Onherroepelijk vastgesteld juni 2012. Aangeduid als: ‘lichte horeca, categorie 1c, maaltijd- en logiesverstrekkende horeca: horecabedrijf, gericht op het in hoofdzaak aanbieden en verstrekken van volwaardige maaltijden voor consumptie ter plaatse, een bezorg- en afhaalservice daaronder begrepen, en het aanbieden van nachtverblijf al dan niet met congres- en vergaderaccommodatie’; 19 Gemeente Vlissingen. Bestemmingsplan Boulevard. Vastgesteld maart 2013. 20 De bezettingsgraad is het percentage hoeveel dagen per jaar een hotelkamer bezet is 21 Provincie Zeeland. Hotelmarktonderzoek Provincie Zeeland, door ZKA, april 2020. 18

13

Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen 22.040

(waartoe ook Vlissingen behoort). Navolgend beschrijven we eerst de conclusies voor het stedelijk gebied en passen de drie scenario’s toe op gemeente Vlissingen: • Trendextrapolatie. Hierbij wordt de toekomstige vraag van het aantal kamernachten bepaald op basis van de historische vraagontwikkeling van 10 jaar. Dit geeft een goed beeld omdat in deze periode zowel sprake was van economische mee- en tegenwind. Deze ontwikkeling wordt dan geprognosticeerd voor de komende periode. Voor het stedelijk gebied komt de jaarlijkse groei op 2,5% groei per jaar. In gemeente Vlissingen zijn geen gegevens beschikbaar van 10 jaar terug. Daarom nemen we een kortere periode. Tussen 2014 en 2019 nam het aantal hotelovernachtingen jaarlijks toe met gemiddeld met 4,7%. Een kanttekening is dat er door de kortere periode geen volledige periode van economisch mindere tijden is berekend 22. Daarom stellen we het jaarlijks groeipercentage iets naar beneden bij tot circa 4%. • Marktprognoses. De toekomstige vraag wordt vastgesteld op basis van (economische) groeiprognoses van bijvoorbeeld het Centraal Plan Bureau (CPB) en NBTC. Het stedelijk gebied heeft de meeste bedrijvigheid en ook flinke potentie vanwege de fraaie historische binnensteden en de ligging aan de kust. Voor het stedelijk gebied is de totale groei geraamd op 1,8% per jaar. • Regionale vraagimpulsen.

In dit scenario wordt de groei bepaald aan de hand van de beleidsambities en regionale ontwikkelingen. In het hele stedelijke gebied wordt een groei van het aantal hotelovernachtingen verwacht van 2,9%. Vlissingen wordt in het Hotelmarktonderzoek Zeeland expliciet benoemd als enige echte kuststad met in potentie een uniek aanbod. In gemeente Vlissingen en de regio is het de ambitie om de toeristische markt te versterken. De ambitie van de gemeente Vlissingen is om in 2030 circa 130.000 extra overnachtingen te generen. Als we deze overnachtingen volledig toerekenen aan hotels, betekent dit een verdubbeling van het aantal overnachtingen 23. Er spelen ook diverse ontwikkelingen die zorgen voor meer hotelovernachtingen. Denk o.a. het grote en unieke hotel Britannia. Dit hotel zal naar verwachting zorgen voor circa 49.000 overnachtingen per jaar 24, ofwel 43% van het totaal aantal overnachtingen in 2019. Dit 5 sterrenhotel bedient een nieuwe doelgroep. Daarom zal het merendeel van deze overnachtingen ‘nieuw’ zijn bovenop de bestaande hotelovernachtingen, wat zorgt voor een forse groei. Ook zal het aantal zakelijke overnachtingen toenemen door de komst van specifiek aanbod (zie tabel 2). Bovendien zal ook de stop op groei van verblijfsaccommodaties in Veere nog voor enige ‘overloop’ naar Vlissingen zorgen.

Daarnaast legt ook de kustvisie de groei van verblijfsrecreatie in Veere aan banden. In Vlissingen zijn nog wel mogelijkheden om verblijfsrecreatieaanbod te faciliteren. Daarom zal de groei in Vlissingen waarschijnlijk hoger liggen dan 2,9%. • Gezien de beperkingen elders, de bovenregionale aantrekkingskracht van uniek aanbod (zoals het 5sterrenhotel Britannia) en de mogelijkheden en ambities binnen Vlissingen, rekenen we met een regionale overloop naar Vlissingen. Hoe groot deze precies is, is niet modelmatig te bepalen. Gezien het voorgaande gaan we nu uit van een extra groei van circa 20 tot 25% bovenop de reguliere vraag. Samenvattend verwachten we dat in Vlissingen de jaarlijkse groei van het aantal hotelovernachtingen hoger zal liggen dan geraamd is voor het hele stedelijke gebied. Dit blijkt zowel uit de trendextrapolatie als uit de vele regionale vraagimpulsen. Daarom gaan we uit van circa 2,9% tot 4% groei per jaar. Deze percentages rekenen we door in de behoefteraming. Tabel 4: Ontwikkeling overnachtingen richting 2030 voor het stedelijk gebied Zeeland Toeristisch Zakelijk MICE Totaal stedelijk gebied Zeeland

Trendextrapolatie 4,8% 0,8% 0,8% 2,5%

Marktprognoses 2,4% 1,4% 1,4% 1,8%

Bron: Hotelmarktonderzoek Provincie Zeeland, 2020. Coronajaar 2020 is niet valide. Uitgaande van circa 125.000 hotel- en pensionovernachtingen in 2019. 24 Uitgaande van 205 kamers en een bezettingsgraad van 65%. 22 23

Regionale vraagimpulsen 4,5% 1,8% 1% 2,9%

14

Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen 22.040

3.4 Modelmatige vraagraming: vraag naar circa 575 extra hotelkamers tot 2033 In deze paragraaf stellen we een modelmatige behoefteraming op voor de behoefte aan hotelkamers. We benadrukken dat dit slechts een model is. Goed onderscheidend hotelaanbod creëert namelijk een eigen marktvraag. Het model is feitelijk een verrekening van het verwachte aantal hotelovernachtingen en het aanbod in hotelkamers. In de volgende tabel berekenen we de verwachte vraag naar hotelkamers op basis van de normatieve bezettingsgraad voor Vlissingen, de huidige hotelcapaciteit en de verwachte groei van het aantal hotelovernachtingen voor de komende 10 jaar. Tabel 4: Indicatieve vraagraming aantal hotelkamers in Vlissingen Indicator A. Aantal kamers in Vlissingen B. Huidige bezettingsgraad bed in stedelijk gebied van provincie Zeeland. C. Minimale bezettingsgraad Vlissingen D. Aantal dagen in gebruik per jaar E. Jaarlijkse groei aantal overnachtingen F. Huidige vraag in aantal kamers G. Toekomstig aantal overnachtingen (2032) H. Vraag in komende 10 jaar in totale kamercapaciteit I. Overloop vanuit provincie Zeeland naar Vlissingen (circa 20 tot 25% bovenop reguliere vraag) J. Totale behoefte hotelkamers Vlissingen K. Huidig aantal kamers in Vlissingen (minus) L. Resterende vraag in aantal kamers Vlissingen richting 2032 M. Harde plancapaciteit hotelkamers (minus) N.

Resterende behoefte in aantal kamers Vlissingen richting 2032, gecorrigeerd met plancapaciteit

Gemeente Vlissingen

Bron/Toelichting/berekening

519

Database verblijfsaccommodaties Zeeland (2020) Hotelmarktonderzoek Zeeland, (2022)

69% 65% 365 2,9% – 4% 124.940 166.290 – 184.940 765 – 880 150 – 220 915 – 1.095 519 400 tot 575

o.b.v. Stec-rapport 2019 en Hotelmarktonderzoek Zeeland, (2020) Op basis van dagelijkse bezetting Op basis van beschreven scenario’s Aantal feitelijke hotelovernachtingen in gemeente Vlissingen in 2019 (database 2021) F *E ^ 13 jaar G/ C / 365 (Zie bullets op voorgaande pagina).

410 Circa 165

Bron: Stec Groep, 2022.

Conclusies en nuanceringen van de behoefteraming Uit tabel 4 blijkt dat er een totale uitbreidingsbehoefte is voor circa 400 tot 575 nieuwe hotelkamers in gemeente Vlissingen richting 2032 (zie tabel 4 rij L) 25. Dit is de verwachting op basis van de verrekening van het feitelijk aantal kamers en overnachtingen. Het gaat hier nadrukkelijk om hotelkamers en hotelappartementen en is dus exclusief particuliere verhuur of solitaire accommodaties. Volgens de jurisprudentie 26 moeten we echter ook rekening houden met de harde plancapaciteit aan hotelplannen. Daarom trekken we de volledige harde plancapaciteit af van de totale toekomstige behoefte (zie tabel 4 rij N). Na aftrek van de plancapaciteit is er richting 2032 ruimte voor circa 165 extra hotelkamers. Hoewel de gehanteerde methodiek gangbaar is voor bijvoorbeeld een Laddertoets in bestemmingsplan, zijn er wel kanttekeningen nodig bij deze methodiek en de uitkomst van het model in algemene zin: • Zo zal een deel van de nieuwe hotels pas na enkele jaren open gaan, wanneer ook de marktsituatie mogelijk weer anders is. • Ook zullen de nieuwe hotels tot een aanvullende vraag leiden. Het model houdt hier beperkt rekening mee. Zo wordt een groot deel van de bovenlokale vraag veroorzaakt door nieuwe uniek aanbod (bijvoorbeeld het Britannia dat qua profiel en omvang in aantal kamers, een nieuwe doelgroep aan Vlissingen zal binden.

De bovenlokale vraag schatten we nu op 20 tot 25% bovenop de reguliere vraag.

25 26

Exclusief vervangingsvraag. ECLI:NL:RVS:2019:1668. Deze jurisprudentie stelt dat alle harde hotelinitiatieven moeten worden meegenomen in de behoefteraming.

H+ I J-K

L-N

Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen 22.040

•

•

15

Dit betekent een extra vraag van circa 150 tot 220 kamers (zie onderdeel I van tabel 4). Dit komt redelijk overeen met het beoogde aantal kamers in het Britannia Hotel (215 in totaal). We rekenen via de plancapaciteit de nieuwe kamers door, maar houden nog geen rekening met het hotelaanbod dat de komende tijd zal verdwijnen. Bijvoorbeeld door stoppende hotels, of transformatie naar bijvoorbeeld short stay 27 of permanente bewoning. Als er hotelkamers uit de markt worden gehaald, dienen deze kamers te worden opgeteld bij de behoefte (vervangingsopgave). Verder kan in algemene zin het verwachte aantal toeristische overnachtingen hoger of lager uitvallen en datzelfde geldt voor het aantal hotelplannen en kamers dat daadwerkelijk wordt gerealiseerd. De ontwikkelingen op de hotelmarkt in de afgelopen jaren laten nog maar eens zien hoe lastig de groei in deze branche te voorspellen is: Pré-Covid zat de groei vooral in het aantal buitenlandse gasten, tijdens de Covid-periode was er een enorme boost (zeker in Vlissingen) van het aantal binnenlandse bezoekers en nu zien we dat de groei zowel van binnenlandse als buitenlandse toeristen én de zakelijke markt komt.

De uitkomst van de behoefteraming is nadrukkelijk indicatief en niet in beton gegoten. Verschillen Stec-behoefteraming 2019 en 2022 In het voorgaande Stec-rapport waren er circa 240 tot 275 extra hotelkamers geraamd richting 2028. Daarin was nog geen rekening gehouden met de aftrek van de harde plancapaciteit. In voorliggende rapport is de behoefte fors hoger richting 2032 (exclusief aftrek van de plancapaciteit). Er is een aantal redenen voor de toegenomen behoefte aan hotelkamers in beide ramingen: • In voorliggend rapport rekenen we met een aanzienlijk hoger aantal overnachtingen dan in het Stecrapport 2019. De berekening in voorliggend rapport is opgesteld voor het feitelijk aantal overnachtingen in 2019 (zie tabel 4 rij F). In het voorgaande Stec-rapport is het aantal overnachtingen afgeleid op basis van het aantal kamers en hun bezettingsgraad. • Voorliggend rapport rekent met een hogere jaarlijkse groei van het totaalaantal overnachtingen dan het Stec-rapport 2019 (zie tabel 4 rij E). • De overloop vanuit de provincie is fors groter in het voorliggende Stec-rapport. Redenen hiervoor zijn gegeven op onder andere pagina 12. • Het aanbod aan hotelkamers in Vlissingen is de afgelopen jaren gegroeid en het aantal overnachtingen is daarbij meegegroeid. Dit betekent dat Vlissingen een dergelijk aantal kamers als stad goed kan dragen.

Verwachtingen voor groei zijn gebaseerd op het huidige functioneren in combinatie met verwachte economische en recreatieve trends en ambities. Al deze aspecten laten zien dat de vraag naar verblijfsaccommodaties in Vlissingen fors hoger is en hoger zal worden dan tijdens de marktsituatie in 2019 (en verwachtingen destijds).

Het structureel aanbieden van zelfstandige woonruimte voor tijdelijke bewoning aan een huishouden of woongroep voor een aaneensluitende periode van tenminste één week en ten hoogste vier maanden.

27

16

Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen 22.040

4 Vraagaanbodverhoudingen overige verblijfsaccommodaties 4.1 Appartementen- en vakantiehuizenverhuur beduidend andere markt dan reguliere toeristische en zakelijke verblijfsaccommodatieverhuur Het bepalen van de vraag naar overnachtingen in appartementen en vakantiehuizen is lastig via een eenduidig model te ramen. Dit aanbod kan worden gezien als een specifiek onderdeel van de verblijfsaccommodatiebranche waarbij het merendeel buiten de ‘professionele’ markt valt. ‘Hotel-achtige’voorziening worden slechts beperkt tot niet geboden en ook het (ver)huurproces verloopt veelal anders dan in de reguliere hotel(appartementen)branche. Bovendien is de verhuur van een object lang niet altijd de enige of hoofdfunctie. De bezetting uit verhuur is dus vaak fors lager dan bij een hotelkamer die volledige op verhuur gericht is. Om toch een uitspraak te kunnen doen over de verwachte ontwikkeling van de vraag naar dit type objecten hanteren we hetzelfde verwachte groeicijfer van het aantal hotelkamers (+75 tot +110%) voor kamers in appartementen en vakantiewoningen. Het aantal kamers groeit dan van 685 kamers naar circa 1.200 tot 1.450 kamers. Dit betekent een verwachte groeivraag van circa 520 tot 760 kamers in appartementen en vakantiehuizen (dit is exclusief eventuele harde plancapaciteit voor dergelijk aanbod).

We tekenen hierbij nogmaals aan dat dit een beduidend andere markt is dan de professionele hotel(appartementen) markt. Gemiddelde bezettingen zullen lager liggen, bezoekersmotieven zijn anders, het gebruik van een dergelijk object is anders (verhuur of zelfbewoning als 2e woning) en noodzaak tot verhuur is lager. We benadrukken dat bovenstaande cijfers dus ‘slechts’ grove schattingen zijn op basis van beredeneerde aannames.

4.2 Vakantieparken sterk afhankelijk van trends, ontwikkelingen en verhuurders Volgens een soortgelijke methodiek als de methodiek om de behoefte aan hotelkamers te berekenen, berekenen we de indicatieve vraag voor bedden in vakantieparken in Vlissingen voor de komende 10 jaar. Tabel 5: Indicatieve vraagraming aantal huisjes op vakantieparken in Vlissingen Indicator A. Aantal slaapplaatsen in voorraad verzorgingsgebied (incl. slaapstrandhuisjes)

Input/output Vlissingen

Database verblijfsaccommodaties Zeeland (2022) 1.096

B. Huidige bezettingsgraad bedden in Vlissingen 45,0% C. Minimale bezettingsgraad D. Aantal dagen in gebruik per jaar

Bron/Toelichting

37,5% 290

Input gemeente Vlissingen (2023), netto bezettingsgraad is 57% (op basis van 290 geopende dagen ). Bruto bezettingsgraad is 45% (op basis van 365 dagen) Op basis van het gemiddelde in kustgebieden Op basis van gemiddelde dagelijkse bezetting

17

Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen 22.040

E. Gem. economisch groeipercentage regio komende 10 jaar

(slaapstrandhuisjes zijn van april t/m september geopend) Zie behoefte berekening hotelaccommodaties 2,9 tot 4%

F. Huidige vraag in aantal overnachtingen G. Toekomstige vraag komende 10 jaar in aantal overnachtingen

143.000

H. Vraag 10 jaar in totaal capaciteit bedden

1.547

Aantal bedden * bezettingsgraad * 365 Huidige vraag naar bedden * economische groei ^ 10 jaar

211.700

Toekomstige vraag / minimaal gewenste bezettingsgraad / 365 Database verblijfsaccommodaties Zeeland (2022), CBS (2022)

I. Huidig capaciteit in bedden 1.096 J. Resterende behoefte in aantal bedden K. Resterende behoefte in aantal vakantieparkhuisjes

451

Toekomstige vraag – huidige capaciteit Behoefte in aantal bedden / 5 bedden per vakantiehuis

Circa 90

In bovenstaande berekening is geen rekening gehouden met een extra toevloeiing (bijvoorbeeld regionaal of door uniek aanbod). De getoonde behoefte is enkel de verwachte reguliere behoefte aan vakantieparkhuisjes. De stop op groei van verblijfsaccommodaties in Veere zal voor enige ‘overloop’ naar Vlissingen zorgen. We gaan ervan uit dat de vraag naar vakantieparkhuisjes hierdoor nog eens 10% hoger ligt dan dat we enkel vanuit de lokale vraag ramen. Er is daarmee in Vlissingen in de komende 10 jaar nog behoefte aan toevoeging van in totaal 100 vakantieparkhuisjes 28. Ook hier maken we een duidelijke kanttekening. • De markt voor vakantiehuisjes op vakantieparken is een sterk ondoorzichtige markt. Transacties zijn vaak niet inzichtelijk, niet alle huisjes worden ook aangeboden voor toeristische verhuur. Vakantiehuisjes kunnen daarmee slechts beperkt tot de reguliere verblijfsaccommodaties worden gerekend. • Bovendien is de toeristische verhuurmarkt voor vakantiehuisjes sterk afhankelijk van trends en ontwikkelingen. Zo is de huidige markt voor kamperen (en vakantieparkhuisjes) booming, zowel nationaal als internationaal. Deze trends hebben zich in de afgelopen tientallen jaren in golfbewegingen voor gedaan. Zo is de huidige trend van extreme luxe enerzijds en ‘back tot basics’ anderzijds al enkele jaren merkbaar.

Of en wanneer deze golf van populariteit over gaat is lastig te voorspellen. • De mate van succes van een vakantiepark is vaker aanbod-gedreven dan vraag-gedreven. Dat wil zeggen dat er in theorie in een gebied weinig ‘vraag’ resteert aan vakantieparken maar dat een (nieuw) vakantiepark door het bieden van het juiste aanbod, juiste locatie en juiste bedrijfsvoering alsnog sterk in een (al dan niet nieuwe) vraag kan voorzien. Het succes (en de bezetting) van een vakantiepark is dus sterk afhankelijk van het geboden product en de (kwaliteiten van de) initiatiefnemer/verhuurder. De vakantieparken is zowel een ondoorzichtige markt als ook een markt die erg afhankelijk van trends en ontwikkelingen. Behoefte ’berekeningen’ en voorspellingen zijn daardoor ook erg onzeker.

28

= Circa 90 vakantiehuisjes vanuit lokale vraag + 10% door regionale toevloeiing = circa 100 vakantiehuisjes

18

Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen 22.040

4.3 Campingvraag, -aanbod en -behoefte valt niet strak af te bakenen Volgens een soortgelijke methodiek als de methodiek om de behoefte aan hotelkamers te berekenen, berekenen we de indicatieve vraag voor campingplaatsen in Vlissingen voor de komende 10 jaar. Tabel 6: Indicatieve vraagraming aantal campingplaatsen in Vlissingen Indicator A. Aantal slaapplaatsen in voorraad verzorgingsgebied B. Huidige bezettingsgraad bedden in Vlissingen C. Minimale bezettingsgraad

Input/output Vlissingen

Input gemeente Vlissingen (2023) 1.375

Toeristenbelastingcijfers (2022) 26% 20%

D. Aantal dagen in gebruik per jaar 215 E. Gem. economisch groeipercentage regio komende 10 jaar F. Huidige vraag in aantal overnachtingen G. Toekomstige vraag komende 10 jaar in aantal overnachtingen H. Vraag 10 jaar in totaal capaciteit ‘bedden’

Bron/Toelichting

Op basis van het gemiddelde in kustgebieden Op basis van gemiddelde dagelijkse bezetting (mini campings zijn niet het hele jaar geopend) Zie behoefte berekening hotelaccommodaties

2,9 tot 4% 76.900

Aantal ‘bedden’ * bezettingsgraad * 365 Huidige vraag naar ‘bedden’ * economische groei ^ 10 jaar

113.800 1.560

Toekomstige vraag / minimaal gewenste bezettingsgraad / 365 Database verblijfsaccommodaties Zeeland (2022), CBS (2022)

I. Huidig capaciteit in ‘bedden’ 1.375 J. Resterende behoefte in aantal ‘bedden’ K. Resterende behoefte in aantal kampeerplekken

185

Toekomstige vraag – huidige capaciteit Behoefte in aantal ‘bedden’ / 5 ‘bedden’ per campingplek

Circa 37

In bovenstaande berekening is geen rekening gehouden met een extra toevloeiing (bijvoorbeeld regionaal of door uniek aanbod). De getoonde behoefte is enkel de verwachte reguliere behoefte aan campingplaatsen. De stop op groei van verblijfsaccommodaties in Veere zal voor enige ‘overloop’ naar Vlissingen zorgen. We gaan ervan uit dat de vraag naar campingplaatsen hierdoor nog zo’n 10% hoger ligt dan sec uit lokale vraag al wordt verwacht. Er is in de toekomst daarmee nog behoefte aan zo’n 37 tot 42 nieuwe campingplaatsen 29. Voor bovenstaande berekening is wederom sterk indicatief. Vraag en aanbod is niet eenvoudig af te bakenen op een camping. Zo is er geen sprake van vaste ‘bedden’ of ‘kamers’ en gaat het vooral om plaatsverhuur. Op een campingplaats kunnen verschillende type kampeerders sterk verschillen van elkaar (bijvoorbeeld in aantal bezoekers per campingplaats en in type verblijf zoals een tent of caravan). Bovendien geldt ook voor de campingmarkt dat populariteit en bezetting afhankelijk is van trends & ontwikkelingen, kwaliteit van het aanbod, locatie en type campingeigenaar. Ten slotte merken we op dat ‘overaanbod’ aan kampeerplaatsen ruimtelijk gezien – anders dan bijvoorbeeld hotelaanbod - veelal niet leidt tot onaanvaardbare effecten.

29

= Circa 45 vakantiehuisjes vanuit lokale vraag + 10% door regionale toevloeiing = circa 37 tot 42 campingplaatsen.

Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen 22.040

19

5 Conclusies & advies 5.1 Kwantitatieve behoefteraming: na aftrek plancapaciteit nog behoefte aan circa 165 hotelkamers Net als in het voorgaande Stec-rapport is de conclusie van deze update dat de Vlissingse hotelsector een groeimarkt is. Dat blijkt zowel uit de groei van het aantal overnachtingen, de aan te trekken doelgroepen en de verwachting dat het aantal overnachtingen verder zal groeien. De groeimarkt blijkt ook uit het aantal nieuwe hotelontwikkelingen, de beleidsmatige wens om Vlissingen te versterken als toeristische hotspot en de verwachte ‘overloop’ vanuit andere gemeenten. Dit leidt tot een totale uitbreidingsvraag van maximaal circa 575 nieuwe hotelkamers richting 2032. Na aftrek van de volledige harde plancapaciteit zijn er nog circa 165 nieuwe hotelkamers realiseerbaar. Het aantal te ontwikkelen nieuwe hotelkamers moet als richtsnoer worden gezien en niet als harde grens. Dit geldt zeker ook voor prognoses over andere type verblijfsaccommodaties zoals particulier aanbod, vakantiehuisjes en campingplaatsen. Ramingen moeten nadrukkelijk als indicatief worden beschouwd. Er is namelijk sprake van een spanningsveld bij de behoefteraming en een passend aanbod aan verblijfsaccommodaties. Enerzijds zal een te groot aanbod kunnen zorgen te grote concurrentie en verschraling.

Anderzijds is een bepaalde mate van concurrentie en marktdynamiek nodig om de verblijfsaccommodatiesector te vernieuwen en aantrekkelijk te houden. Bovendien leidt, zeker in de toeristische markt – nieuw aanbod vaak ook tot nieuwe vraag. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, kan er dus meer aanbod worden gerealiseerd dan uit de modelramingen blijkt. Een bepaalde mate van ‘overaanbod’ leidt niet per definitie tot bovenmatige concurrentie of zelfs onaanvaardbare leegstand als gevolg van sluitingen. Nieuwe verblijfsaccommodaties zijn ook nodig om in de beleidsambitie van 130.000 extra overnachtingen in 2030 te voorzien. Wel is het raadzaam om bij toekomstige en grotere ontwikkelingen deze behoefteraming te updaten, vanwege de continu veranderende markt. Hiervoor ligt de bal primair bij de initiatiefnemer(s). In het kader van de te doorlopen ruimtelijke procedures zal de initiatiefnemer doorgaans een behoefte-onderzoek en een toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking moeten aanleveren (zie volgend kader). Vanuit de groeipotentie en de beleidsmatige wens tot versterking van het toeristisch aanbod is het raadzaam dat gemeente Vlissingen vanuit het ‘ja mits’ principe open staat voor onderscheidende initiatieven in het juiste deelgebied.

Ladder voor Duurzame Verstedelijking, plancapaciteit en hotelinitiatieven Een nieuw hotel mag doorgaans worden gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dan is een toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking wettelijk verplicht (artikel 3.6.1 lid 2 van het Bro). Dit artikellid verplicht ertoe om bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de behoefte hieraan te beschrijven. De behoefte valt uiteen in de kwantitatieve en de kwalitatieve behoefte. De adequate raming van de plancapaciteit is voor beide soorten behoeften essentieel. Bij de kwantitatieve behoefte gaat het om de berekende vraag naar het aantal hotelkamers in een afgebakend onderzoeksgebied. De jurisprudentie stelt dat ook de harde plancapaciteit hierin moet worden doorgerekend. De kwalitatieve behoefte is de behoefte aan het specifieke karakter van het hotel. Ook als de kwantitatieve behoefte aan een hotel beperkt is, kan de bijzondere opzet daarvan een eigen vraag genereren waardoor de kwalitatieve behoefte doorslaggevend is. Een nieuw hotelplan moet ook onderscheidend zijn ten opzichte van zowel het bestaand hotelaanbod als andere harde hotelplannen.

Actualisatie behoefteraming verblijfsaccommodaties Vlissingen 22.040

20

5.2 Uniek en nieuw aanbod heeft positief effect op toeristische aantrekkelijkheid én brede welvaart Goed aanbod aan (nieuwe) verblijfsaccommodaties zorgt voor een positief effect op de directe omgeving. De winkels en horeca profiteren van de reuring. Het huidige aanbod is inmiddels op plekken verouderd (bijvoorbeeld enkele plekken aan de boulevard) en vraagt om een kwaliteitsimpuls. Het is voor de economie belangrijk om de kwaliteit van verblijfsaccommodaties te behouden. Juist in deze economisch (aankomende?) onzekere tijden zorgt het juiste plan op de juiste plek voor een stimulans van de lokale economie. De gemeente zet hier ook al op in. In de toeristische visie ‘stedelijk toerisme op de grens van land en water’ is opgenomen dat bij (bestaande en nieuwe) toeristische verblijfsaccommodaties de focus op kwaliteit ligt. Verblijfsaccommodaties moeten duurzaam zijn en de ruimtelijke en cultuurhistorische kwaliteit van de omgeving waarin zij zich bevinden versterken. Er liggen kansen voor onderscheidende concepten op unieke locaties en in het hogere én lagere segment. In de beschreven hotelplannen zien we al onderscheidende concepten. Zoals het grootschalige en luxueuze hotel Britannia, maar ook de gerealiseerde hotelboot, een hotel in historische panden als een voormalige kerk, of de zakelijke concepten in het Scheldekwartier.

Dergelijke concepten zorgen voor vernieuwing in de markt. Het is echter lastig om ‘vernieuwing’ te kwantificeren als toetsingscriterium. Het is immers veelal de combinatie tussen concept, profiel, sterklassering en bovenal omgeving en pandeigenschappen. In de planinitiatieven zien we vooral het hogere segment. Er liggen ook kansen voor specifiek het lagere segment. We voorzien per deelgebied in Vlissingen de volgende hotelconcepten. Deze deelgebieden worden in de toeristische visie globaal aangeduid als het zoekgebied voor nieuwe hotelversterkingen. • De Boulevard is uniek voor Zeeland, maar het hotelvastgoed is veelal verouderd. Een versterking met meer hoogwaardig hotelaanbod is raadzaam. De Spuikom is de locatie waar de toeristische volume producten zich concentreren. Het is een logische verbinding tussen de binnenstad en het strand/bos. • Het historische centrum is in trek bij toeristen. Dit gebied biedt kans voor kleinschalige en veelal informele verblijfsaccommodaties. Ook meer basic verblijfsaanbod (tot 2-sterren) kan zich goed in dit gebied vestigen. Denk hierbij aan pensionbedrijven, air-B&B’s en appartementen. Het centrum is voornamelijk aantrekkelijk voor de beoogde stedelijke doelgroep. Bestaande uit zowel jongeren, stellen, jonge gezinnen en senioren.