Q&A vragen P&C 3.2 compleet

MEMO GRIFFIE AAN

: Raadsleden, collegeleden

DATUM: 2 november 2023

VAN

: Griffie

Betreft

: Vragen en antwoorden adviesraad (Q&A)

Beste raad- en collegeleden, Voor de commissie Planning & Control van 2 november 2023 zijn ten aanzien van het raadsvoorstel 3.2 - 2e Herziening grondexploitaties 2023 de volgende vragen gesteld. De antwoorden staan in de 2e kolom. Fractie POV

Behandeld door wethouder

Onderwerp: 3.2 - 2e Herziening grondexploitaties 2023 Vraag 1. De bedragen die uit WIZ komt tbv de kenniswerf komen niet in de de GREX . Waarom niet?

Antwoord De bedragen WIZ hebben geen betrekking op de vastgestelde grondexploitaties Kenniswerf fase 1 t/m fase 4. Voor het deel van de Kenniswerf waar de bedragen WIZ betrekking op hebben wordt een nieuwe grondexploitatie opgesteld. Zolang die niet is vastgesteld zal deze niet bij een herziening van de grondexploitatie meegenomen worden.

2. Wanneer is de GREX voor de Spuikom geopend?

In 2006, maar toen is besloten om de Spuikom nog niet te ontwikkelen maar te beschouwen als strategische ontwikkeling (Niet in exploitatie genomen gronden, NIEG). Dat was toen nog mogelijk en conform BBV. In de jaren daarna is deze grondexploitatie wel in exploitatie genomen. Volgens de huidige BBV is een NIEG ook niet meer mogelijk.

3. Bij deze 2e herziening 2023 zijn de rentepercentages opnieuw berekend op basis van de verwachte leningportefeuile. Kunt u dit uitleggen?

Op basis van de meerjarenbegroting en de grondexploitaties wordt berekend hoeveel geld de gemeente op welk moment nodig heeft. Daarmee wordt een raming gemaakt van de benodigde leningen, zowel in hoeveelheid als in tijd: de verwachte leningportefeuille. Met deze verwachte leningportefeuille kan weer berekend worden welke rentepercentages we per jaar over de leningen verwachten te moeten betalen. Omdat er zowel een nieuwe begroting is opgesteld als een herziening van de grondexploitaties, is de verwachte leningportefeuille weer anders t.o.v. de 1e herziening 2023. Daarnaast zijn ook de rentetarieven op de geldmarkt veranderd. Daarom is er een herberekening van de rentepercentages gedaan.

4. Organisatierisico’s: kunnen door de gemeente worden beïnvloed. Denk daarbij aan risico’sgekoppeld aan (interne) organisatie en de kosten in kader van voorbereiding en toezicht.

Zie antwoord vraag 20

5. Pag. 8 laatste alinea Bovenstaande

De laatste berichtgeving over de ontwikkeling van de

parameters zijn gebaseerd op de gegevens en vooruitzichten die in juli 2023 bekend waren. Besluitvorming hierover zal plaats vinden in oktober/november 2023. In de tussentijd is er weer veel gebeurd in de wereld wat invloed heeft op de ontwikkeling van indexeringen en rentetarieven. Zowel met negatief als positief gevolg. Dat geeft een zekere mate van onzekerheid over de juistheid van bovenstaande parameters. Met de kennis van nu, oktober 2023, vindt u dit voorstel nog steeds een goed idee of denkt u dat de recente ontwikkelingen in de wereld aanleiding geven dit voorstel in te trekken?

indexeringen en de rente bevestigen juist de voorgestelde parameters. Dus dat geeft geen aanleiding om dit voorstel in te trekken.

6. Pag. 10 Met Vastgoed Dekker is overeenstemming bereikt over programma en grondprijs van blok D op het Timmerplein (naast de Dokbrug). Besluitvorming en ondertekening van de koop- en samenwerkingsovereenkomst heeft nog niet plaats gevonden en is gekoppeld aan start bouw van de Zeelandtoren. Betekent dit dat indien zeelandtoren niet gerealiseerd wordt dan ook blok D niet?

Correct. Indien de Zeelandtoren niet gebouwd wordt, dan zal ook het plan van ontwikkelaar Vastgoed Dekker voor blok D niet doorgaan. Beide locaties zullen wij dan, afzonderlijk of gezamenlijk, weer aan de markt aanbieden via een openbare tenderprocedure.

7. Pag 10. Bij het realiseren van enkele bouwplots in het Scheldekwartier zullen huidige parkeerplaatsen vervallen. Compensatie hiervan zal deels plaats vinden in de omgeving van de binnenstad. Naar aanleiding hiervan wordt onderzocht of bij de herinrichting van de speeltuin Oude Stad ook een aantal parkeerplaatsen kan worden gerealiseerd ter compensatie van het bewonersparkeren. Als onderzoek uitwijst of verzet vanuit bevolking dit onmogelijk maakt wat is dan plan B?

Onderzoek heeft uitgewezen dat de beoogde compensatie zowel ruimtelijk als technisch mogelijk is. Het realiseren van (extra) bewonersparkeerplaatsen bij speeltuin Scheldekwartier aan de Paardenstraat wordt juridisch mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan Scheldekwartier Zuid – Stenen Beer. Tijdens de inloopbijeenkomst maar ook uit de ingediende inspraakreacties blijkt er vooralsnog geen verzet tegen deze beoogde compensatie vanuit de bevolking. Een plan B is derhalve niet aan de orde.

8. Is er een idee over wat te doen met de tijdelijke kantoren KSG? Worden deze meegenomen in een omgevingsplan?

Met Damen-KSG wordt momenteel overleg gevoerd hoe de bestaande functies op het perceel van Damen-KSG zich in de toekomst kunnen ontwikkelen in relatie tot de ambities vanuit de Ontwikkelingsvisie Scheldekwartier. In vervolg hierop wordt in 2024 gekomen tot een omgevingsplan voor het perceel van Damen-KSG en belendende percelen van het Scheldekwartier. In dit omgevingsplan zal ook het kader geschapen worden in relatie tot de tijdelijkheid van functies.

9. Bestemmingswijziging locaties Machinefabriek en omgeving hoofdkantoor Damen/KSG, Q2-Q Welke wijzigingen zijn voorzien?

Het voorontwerp bestemmingsplan voor de Machinefabriek is in september in procedure gebracht en wijzigt de bestemming industrie naar een gemengde bestemming met mogelijkheden voor een breed pallet aan stedelijke functies. Het omgevingsplan omgeving hoofdkantoor Damen-KSG

voorziet het wijzigen van de huidige bestemming industrie op het perceel van Damen-KSG en de percelen van het Scheldekwartier naar de beoogde functies. Afhankelijk van het deelgebied betreft dit de waarschijnlijke functies wonen, kantoor, parkeren, maatschappelijk (kindcentrum). 10. Hoe en waar worden tenders uitgezet. We zien bij iedere project dezelfde partijen deelnemen. Is dat logisch?

Tenders worden gepubliceerd via de openbare website www.vlissingen.nl/vastgoed. Het publiceren van een tender maakt de gemeente bekend via diverse openbare kanalen, zoals de gemeentelijke website en gemeentelijke sociale media. Aan de tenderprocedure voor de Kop Keersluis hebben 11 gegadigden deelgenomen. Aan de tenderprocedure voor Parkzijde Touwslagerij en de tenderprocedure Kop Keersluis hebben dezelfde 8 inschrijvers deelgenomen. Aangezien het merendeel van de inschrijvers zich richt op ontwikkelen binnen Zeeland lijkt het ons logisch dat dezelfde partijen deelnemen.

11. Pag. 11 Overig: uitvoering van een aantal genoemde projecten zijn lang niet zeker dat deze op korte of middellange termijn zullen doorgaan maar toch gaan we de risico voorziening afbouwen? Klopt het dat we die niet meer kunnen opbouwen?

Nee, dat klopt niet. Zo is de voorziening bij de 2e herziening 2022 wel verhoogd, dit vooral door de stijgende indexering en de stijgende rente. De verlaging van de voorziening bij deze herziening komt nu vooral doordat we de ingeschatte hoge indexering en hoge rente naar beneden kunnen bijstellen.

12. Pag 13 Vrijburg-West: Vanwege onvoldoende capaciteit is er nog geen jaarplan 2024. Er waren extra fte’s ingezet maar niet op deze GREX. Wanneer denkt u daarmee te kunnen beginnen?

Begin 2024 neemt het college een besluit over de projecten die met de beschikbare capaciteit in 2024 verder opgestart kunnen worden.

13. Pag 15. Nog uit te voeren vanuit gesloten exploitaties? Hoe kan dat?

Als een plan eigenlijk afgerond is, blijven er vaak toch nog een paar kleine restwerkzaamheden liggen die pas later afgerond kunnen worden. De grootte en financiële impact van deze werkzaamheden is zeer klein ten opzichte van het totale plan. Het is daarom niet zinvol maar ook onlogisch om daar een complete grondexploitatie voor open te houden. Dit heeft dan een grote financiële impact zoals rente en kost ook veel meer tijd (=uren) omdat het administratieve beheer van de grondexploitatie ook plaats moet vinden. Voor dit soort restwerkzaamheden is een speciale administratieve grondexploitatie beschikbaar: ‘Nog uit te voeren vanuit afgesloten exploitaties’. Voorbeeld: In het plan Bedrijventerrein Souburg fase 1 moet alleen nog de groenstrook aangelegd worden ter plaatse van het nieuwe pand van Stadsbeheer. Dit kan pas gebeuren als het pand gerealiseerd is. Als hiervoor de grondexploitatie Bedrijventerrein Souburg fase 1 nog actief gehouden was, zou dit veel rente gekost hebben.

14. Pag 16 Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging Vanwege de afnemende inflatie, met name op het gebied van grond-, weg- en waterbouw wordt de indexering voor kosten in 2023 aangepast. Welke index gebruikt u hiervoor?

Voor het bepalen van de indexeringen wordt gebruik gemaakt van de overzichten van landelijke indexcijfers waarover Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling per kwartaal rapporteert. Specifiek kijken we dan naar de Bouwkostenindex GWW (Grond-, weg- en waterbouw).

15. Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 4 en Claverveld. Hier vallen deze negatief uit terwijl dat elders positief uitvalt. Hoe kan dat?

Deze 2 grondexploitaties hebben een voordelige boekwaarde, dat wil zeggen: er zijn meer inkomsten geweest dan uitgaven. Over dat voordelige saldo wordt in die grondexploitaties rente ontvangen. Doordat het rentepercentage verlaagd wordt, wordt het geraamde bedrag verlaagd, dus een nadelig gevolg voor de eindwaarde.

16. Overige mutaties. Wat valt daar zoal onder?

Dat zijn alle mutaties die niet groter zijn dan € 100.000. Welke mutaties dat zijn dat verschilt per grondexploitatie. Een voorbeeld hiervan is het verschuiven van werkzaamheden in de planning naar een ander jaar. De raming van de kosten verandert niet, maar door het verschuiven naar een ander jaar heeft dit wel invloed op wanneer hier rente over betaald moet worden of hoe een indexering doorwerkt. Maar het kan ook een kleine bijstelling van een raming voor werkzaamheden zijn. Het budget voor het cascoherstel van de Machinefabriek is wel degelijk opgenomen in de grondexploitatie Scheldekwartier. Dit vanuit het oogpunt van tijdelijk beheer van het pand.

17. Pag 17 Het budget voor plankosten is verhoogd met € 0,3 miljoen door toename van de advieskosten bij de voorbereiding om te komen tot een herbestemming van de Machinefabriek. Het herstel van de machinefabriek wordt toch niet uit de GREX betaald? Waarom deze kosten wel?

De plankosten voor de voorbereiding van de herbestemming komen ten laste van de grondexploitatie, vanuit het oogpunt om te komen tot (interne/externe) verkoop van het pand. Deze plankosten zijn in de herziening van de grondexploitatie verhoogd op basis van de thans beoogde inzet. Kosten die niet ten laste komen van de grondexploitatie maar van de begroting, zijn de kosten voor de voorbereiding en realisatie van door de gemeente te realiseren functies. Op basis van raadsbesluit 29 juni jl. betreft dit de parkeergarage, sportzaal en het dak met zonnepanelen.

18. Pag 19 aanvullend afzet risico. Op basis van de 1e herziening 2023 bedroeg het totaal van de extra risicoreservering € 11,0 miljoen. Op basis van deze 2e herziening 2023 wordt de totale risicoreservering aangepast naar € 10,1 miljoen. Is er nu met de huidige situatie geen aanleiding hiervan af te zien? Immers veel projecten worden uitgesteld en mogelijk zelfs afgesteld?

De voorliggende herziening is een doorrekening van de grondexploitaties op basis van de vastgestelde plannen en de inzichten van nu. Als er grondexploitaties uitgesteld zouden worden of zelfs worden stopgezet, dan zou dat in deze herziening doorgerekend zijn en aan de raad worden voorgelegd. Op basis van de herzieningen is er voor de plannen met een nadelige eindwaarde een voorziening getroffen: de verliesvoorziening. Deze is € 133,1 miljoen. Daarnaast is er voor elke grondexploitatie een risicoanalyse gemaakt en een variant doorgerekend met een laag risicoprofiel. Hierin is vooral opgenomen dat het plan langer duurt dan verwacht en/of dat de grondprijzen lager zijn dan verwacht. Op basis van dit scenario laag is er een risicoreservering getroffen van € 10,1 miljoen. Er is geen aanvullend afzetrisico meer, deze is bij de 1 e herziening 2023 komen te vervallen. In de rapportage van die herziening is het volgende opgenomen: ‘Als onderdeel van deze risicoreservering is sinds een aantal jaren een aanvullend afzetrisico opgenomen. Dit aanvullend afzetrisico was gebaseerd op een overprogrammering in de Vlissingse woningbouwplanning

ten opzichte van de provinciale raming. In 2022 is er een nieuwe raming opgesteld op basis van een nieuwe prognose van Stec van de verwachte huishoudensgroei tot en met 2032. Op basis van deze prognose kan gesteld worden dat er in de Vlissingse woningbouwplanning minder woningen geraamd zijn dan dat er nodig zijn. Er is dus zeker geen sprake van overprogrammering. Daarom kan dit aanvullend afzetrisico vervallen.’ 19. Pag 20 Door de coronacrisis en met name de oorlog in Oekraïne hebben we de afgelopen jaren een sterke stijging gezien van de kosten en een tekort aan materialen. Dit heeft, samen met een beperkte beschikbaarheid van personeel, de planning en haalbaarheid van projecten onder druk. De huidige signalen zijn dat deze kostenstijging afvlakt, met name op het gebied van grond-, weg- en waterbouw. Met de parameters van de kostenstijging proberen we hier zo goed mogelijk op in te spelen. In scenario laag wordt rekening gehouden met een hogere stijging van de kosten en juist een daling van de opbrengsten. Hebben de recente gebeurtenissen in de wereld invloed op deze aannames?

De huidige gebeurtenissen in de wereld hebben mogelijk invloed op de indexeringen in de toekomst, maar op dit moment is die invloed er niet. Bij de 1e herziening 2023 hebben we weer nieuwe informatie en berekenen we deze parameters weer met de informatie die we dan hebben. Daarnaast geeft de zeer recente berichtgeving over de kostenstijging en de renteontwikkeling juist een beeld dat deze niet verder aan het stijgen zijn en juist afvlakken, ondanks de recente gebeurtenissen in de wereld.

20. Er worden in de GREX geen rekening gehouden met Organisatierisico’s:, risico’sgekoppeld aan (interne) organisatie en de kosten in kader van voorbereiding en toezicht. We zien dat op een aantal dossier door tekort aan mankracht herzieningen nodig zijn. Zou een dergelijke voorziening niet op z’n plaats zijn?

In de grondexploitatie worden plankosten geraamd op basis van de planning van een project. Dit kunnen zowel interne kosten (eigen organisatie) of externe kosten zijn. Bij een tekort aan menskracht in de eigen organisatie zal binnen het project gekeken worden of deze werkzaamheden extern uitgezet kunnen worden. Daarnaast wordt in het scenario met het lage risicoprofiel wel degelijk rekening gehouden met vertraging van het project. De financieel nadelige gevolgen daarvan zijn afgedekt in de risicoreservering.