POV - rapport business cases bedrijven Nollebos

Fractie POV

UW BRIEF VAN

UW KENMERK

16-12-2020

ONS KENMERK

DATUM

1271355 / 1284752

15 februari 2021 BIJLAGEN

BEHANDELD DOOR

BEZOEKADRES

TELEFOON

M. de Vos

Paul Krugerstraat 1

0118-487000

ONDERWERP

beantwoording schriftelijke vragen artikel 34 Reglement van POV inzake rapport "business cases bedrijven Nollebos". Geachte mevrouw/heer, Naar aanleiding van de door uw fractie ingediende vragen ex artikel 34 RvO informeren wij u als volgt. Uw inleiding Op verzoek van Ecoparks heeft Bureau van Spronsen & partners het in Uw opdracht door Bureau BUITEN (BB) opgestelde rapport “Business Case Bedrijven Nollebos” getoetst. Dit heeft geleid tot een second opinion die bijgevoegd is bij de inspraakreactie van Ecoparks. De POV heeft met verbazing kennis genomen van de inhoud van de 2nd opinion. Deze laat feitelijk geen spaan heel van de toets van BB. De toets blijkt – althans volgens van Spronsen – te zijn gebaseerd op verkeerde cijfers, onterecht aannames en verkeerd geïnterpreteerde gegevens, een en ander leidend tot volstrekt verkeerde conclusies. Wij kunnen niet beoordelen wat er allemaal van (waar) is, maar veel van wat BB heeft gesteld blijkt aantoonbaar onjuist. Het gaat dus niet om een afwijkende mening, nee, het gaat hier om harde feiten die de getoonde plannen & berekeningen volstrekt in een ander daglicht plaatsen. Dit leidt tot een aantal vragen die maar beter kunnen worden beantwoord vóórdat de Gemeenteraad zich over dit dossier buigt.

Daarom hieronder een aantal van die vragen: Vraag 1 Waarom heeft het college, dat in andere gevallen (zoals bij de toeristische visie) uitvoering en ontwikkeling aan de markt overlaat – hier gekozen om zelf een business case op te laten stellen? Ons antwoord Voor het opstellen van ruimtelijke kaders voor bebouwing in het Streefbeeld Nollebos/ Westduinpark heeft de gemeenteraad in 2017 voorlopige kaders meegegeven. Deze kaders bevatten onder meer een nader te onderzoeken gebied voor de bedrijven in het Nollebos/ Westduinpark en uitspraken over de inpassing van de gebouwen in het landschap.

POSTBUS 3000, 4380 GV VLISSINGEN TELEFOON 0118-487000 EMAIL GEMEENTE@VLISSINGEN.NL FAX 0118-410218 IBAN: NL36BNGH0285008889 BIC: BNGHNL2G

-2-

De raad wil de bedrijven tevens de mogelijkheid bieden om binnen deze ruimtelijke kaders een gezonde toekomstbestendige exploitatie op te zetten. De ruimtelijke kaders moeten dus ook kunnen leiden tot een haalbare business-case voor de bedrijven. Dit is niet alleen voor de bedrijven van belang, maar ook voor de haalbaarheid van het integraal toekomstbeeld voor het hele gebied. Met het rapport van Bureau BUITEN zijn niet de plannen van de betreffende bedrijven op financiële haalbaarheid getoetst (dit is aan de bedrijven zelf), maar de ruimtelijke kaders die het streefbeeld voorschrijft. Daarmee wordt invulling gegeven aan de opdracht van de gemeenteraad. Vraag 2 U heeft daarbij Uw keuze laten vallen op Bureau Buiten. Op basis van welke informatie heeft U voor dit bureau gekozen, wat waren de referenties van dit bureau en in hoeverre kan dit bureau als deskundig op het specifieke gebied van Horeca exploitatie c.q. Wellness worden beschouwd? Ons antwoord Er zijn verschillende bureaus benaderd om de onderzoeksvraag te beantwoorden. Ook met Bureau BUITEN zijn gesprekken gevoerd om te beoordelen of zij invulling konden geven aan het vraagstuk. De competenties van het bureau liggen onder meer op het gebied van marktonderzoek en haalbaarheidsonderzoek in de vrijetijdssector.

Vraag 3 In ieder geval is duidelijk dat BB zich behoorlijk heeft vergaloppeerd in haar berekeningen, van Spronsen toont dat wel aan. Heeft het college het rapport van BB goed gelezen en beoordeeld, en gecheckt of laten checken dat de basis voor het rapport klopte en staat het college achter die uitgangspunten? Ons antwoord U trekt de conclusie dat Bureau BUITEN zich ‘behoorlijk heeft vergaloppeerd in haar berekeningen’. Wij zien geen aanleiding om dezelfde conclusie te trekken. In het kader van de beantwoording van de inspraakreacties hebben wij Bureau BUITEN gevraagd te reageren op de inspraakreactie van Ecoparks. De beantwoording is te vinden onder inspraaknummer 557 van het door het college vastgestelde Eindverslag inspraakprocedure Streefbeeld Nollebos-Westduinpark. De beantwoording van de vragen is tevens als bijlage toegevoegd aan deze brief. Alle aangedragen punten die de professionaliteit, correctheid dan wel bruikbaarheid van het rapport van Bureau BUITEN in twijfel trekken, is in de beantwoording van een antwoord voorzien en/ of zijn weerlegd. Het college staat achter de conclusies uit de rapportage van Bureau BUITEN.

Vraag 4 Gaat U BB aanspreken op de resultaten van de second opinion waar deze zo sterk afwijken van hetgeen door BB is gesteld in haar rapport en is hun business plan nu niet volledig onbruikbaar geworden? Ons antwoord Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 3 hebben wij Bureau BUITEN verzocht te reageren op de inspraakreactie van Ecoparks. Op basis van deze reactie hebben wij de conclusie getrokken dat binnen de kaders van het streefbeeld een haalbare businesscase voor een nieuwe sauna-/ wellnessvoorziening opgesteld kan worden.

Blad 2 behorend bij 1271355 / 1284752

-3-

Vraag 5 Ook al zou maar een deel van wat van Spronsen naar voren brengt juist zijn, dan nog is de conclusie snel getrokken dat op basis van de business case die BB heeft opgesteld geen rendabel 4 sterren hotel met Wellness kan worden gerealiseerd, Ecoparks is daar in hun reactie dan ook stellig over: er zijn niet 48 kamers nodig maar minstens 95 voor een rendabele exploitatie. Dat leidt tot een geheel ander bouwvolume dan Bosch en Slabbers hebben ingetekend. De basis voor het rapport van BB is het plan van Bosch & Slabbers. Bent U van plan dat aan te passen, en zo ja, hoe en waarom? Ons antwoord Op basis van het rapport van Bureau BUITEN concluderen wij dat de realisatie van een hoogwaardige sauna-/ wellnessvoorziening, aangevuld met 48 hotelkamers, haalbaar is. De in het rapport voorgestelde verhouding tussen sauna/ wellness en aanvullende verblijfseenheden past ook in de uitgangspunten van het streefbeeld en de uitgangspunten van de opdracht van de gemeenteraad. Een hotel met 95 kamers past niet in die uitgangspunten. Wij zijn dan ook niet van plan het streefbeeld hier op aan te passen. Vraag 6 Het is ons duidelijk dat het wringt in de combinatie van plan tot behoud Nollebos-Westduin en een ontwikkeling zoals Ecoparks die voorstaat. Die combinatie blijkt niet mogelijk, althans niet rendabel.

Waar kiest het college nu voor: óf de natuur prevaleert, óf gaat U voor het belang van een ondernemer, en in hoeverre blijft het college de ontwikkelingen op de 2 locaties (Sauna & Kanovijver) onlosmakelijk aan elkaar verbonden zien? Ons antwoord Het college handelt binnen de kaders van de opdracht van de gemeenteraad van december 2017. Met die opdracht zijn kaders meegegeven voor een toekomstbestendige ontwikkeling van de twee bedrijven in het Nollebos-Westduinpark als onderdeel van een integraal streefbeeld voor het Nollebos-Westduinpark. De opdracht is dus een integrale afweging van belangen en niet alleen het belang van de ondernemer of de natuurwaarden. In het streefbeeld dat ter inzage heeft gelegen zijn de ontwikkelingen van de 2 bedrijven niet direct aan elkaar verbonden. Wel zijn ze beide verbonden aan het integraal streefbeeld: zo dienen de nieuwe gebouwen ingepast te worden in het landschap en dienen bijbehorende parkeerplaatsen groen ingericht te worden. Vraag 7 In dit dossier heeft het college alles uit de kast gehaald om ontwikkelingen in dit gebied te faciliteren. Daarbij heeft men zich steeds gebaseerd op een volstrekt verkeerde uitleg van het amendement “van Dalen” dat is aangenomen uit respect voor de zittende ondernemers van toen. Kosten nog moeite zijn gespaard om met name Ecoparks te faciliteren, nota bene NIET een van die zittende ondernemers.

Terugkijkend, is het niet tijd dat het college zich distantieert van dit dossier en met respect voor de Kustvisie het gebied met rust laat, waarbij een normale bedrijfsontwikkeling van de zittende bedrijven nog steeds in beeld kan blijven en mogelijk is? Ons antwoord Het college richt zich niet op het amendement “van Dalen” of het faciliteren van Ecoparks. Zoals aangegeven voert het college de opdracht uit binnen de kaders die in 2017 door de gemeenteraad zijn meegegeven. Uitgangspunt daarbij is een integrale kwaliteitsontwikkeling van het gebied en een gebiedsgerichte aanpak zoals weergegeven in de Zeeuwse Kustvisie. Als onderdeel van die integrale kwaliteitsontwikkeling heeft de gemeenteraad tevens opdracht gegeven om binnen

Blad 3 behorend bij 1271355 / 1284752

-4-

bepaalde kaders en zoekgebieden de ontwikkelingsmogelijkheden voor de in het gebied aanwezige ondernemingen te schetsen. De eigenaren van de Sauna en de Kanovijver zijn daarbij ons aanspreekpunt. Wij gaan ervan uit u hiermee in voldoende mate te hebben ingelicht. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Vlissingen, de secretaris, de burgemeester,

mr. drs. ing. M. van Vliet

drs. A.R.B. van den Tillaar

Blad 4 behorend bij 1271355 / 1284752

-5-

Antwoord op inspraakreactie 557 Hartelijk dank voor uw inspraakreactie. Ten aanzien van uw opmerking over de toegenomen mogelijkheden vragen wij ons af hoe u tot een extra oppervlak van 378m² komt. Voor een vergelijking tussen de mogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan en het streefbeeld verwijzen wij u naar onderstaande tabel. Huidig bestemmingsplan Bouwhoogte: 10 meter Bebouwing per bouwlaag: 1.400m² Bebouwing totaal: 4.200m² Bebouwing per bouwlaag incl. afwijking: 1.750m² Totaal maximale bebouwing incl. afwijking: 5.250m²

Streefbeeld Nollebos-Westduinpark Bouwhoogte: 12 meter (3 bouwlagen) Begane grond: 3.250m² Eerste verdieping: 1.300m² Tweede verdieping: 1.300m² Totaal maximale bebouwing: 5.850m²

De toename van de bouwmogelijkheden ten opzichte van het bestemmingsplan 1.650m². Indien gebruik gemaakt zou worden van de afwijkingsmogelijkheid binnen het bestaande bestemmingsplan is het verschil met het streefbeeld 600m². Daarnaast is er een aanzienlijke functionele uitbreiding opgenomen in het streefbeeld: in de gedachtegang van het streefbeeld zijn aanzienlijk meer verblijfsunits te realiseren dan het bestemmingsplan (maximaal 6) nu mogelijk maakt. Het grondoppervlak wordt tevens uitgebreid tot 6.500m² (nu 3.500 m²). De ruimtelijke kaders uit het streefbeeld gaan niet in op de exacte invulling van het gebouw. Dit is aan de ondernemer in de vervolgfase. Het ruimtelijk kader is conform de opdracht van de gemeenteraad tot stand gekomen op basis van een integrale afweging. We noemen een aantal van die afwegingen:  De ruimtelijke overwegingen zien toe op een goede landschappelijke inpassing. De integrale afweging heeft bijvoorbeeld tot de verkleining van het zoekgebied geleid. In de opdracht van de raad staat de sauna/ wellness centraal, met daaraan gekoppeld verblijfsrecreatie.  De financiële haalbaarheid van het ruimtelijk kader is onderzocht door Bureau BUITEN. Het rapport van Bureau BUITEN schetst binnen de ruimtelijk kaders een mogelijke businesscase, waarbij rekening is gehouden met de opdracht van de gemeenteraad.

Ook het rapport van Bureau BUITEN schrijft niet voor hoe het uiteindelijke concept ingevuld wordt. Dit is aan de ondernemer. Het rapport van Bureau BUITEN toont wel aan dat binnen de kaders een haalbare business case is te realiseren. In de reactie wordt niet duidelijk gemaakt waarom op basis van blz. 42 van het streefbeeld de hoofdroute verschoven kan worden. De toelichting op de landschappelijke inpassing van de bouwmogelijkheden is vanaf bladzijde 68 van het streefbeeld weergegeven. Ten aanzien van parkeren dient voldaan te worden aan de geldende gemeentelijke parkeernorm. Deze norm wordt toegepast in het rapport van Bureau BUITEN, gekoppeld aan het in dit rapport weergegeven concept. De uiteindelijke parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de geldende parkeernorm en het door de ondernemer in te dienen planconcept. Daarbij blijft het uitgangspunt (omwille van een goede ruimtelijke en landschappelijke inpassing) dat de parkeerbehoefte zoveel

Blad 5 behorend bij 1271355 / 1284752

-6-

mogelijk (in ieder geval over de volledige grootte van het gebouw) ondergronds wordt opgelost. Op basis van het rapport van Bureau BUITEN concluderen wij dat dit een haalbare oplossing kan zijn. Voor beide locaties hangt de architectuur samen met het gebruik. Bij de sauna wordt gesproken over een terughoudende (verscholen), aan het landschap dienende architectuur van gebouwen: genieten van groen en natuur. Er wordt bij de sauna niet gesproken over een uitnodigende architectuur. Voor de kanovijver geldt wel een meer uitnodigend karakter: spelen, outdoor. In de navolgende tabellen is uw inspraakreactie op de overige onderdelen opgenomen en van een antwoord voorzien. Reactie op brief EcoParks (hoofdtekst) Inspraakreactie 1. De door Bureau Buiten opgestelde business-case, welke dient als onderbouwing van de mogelijkheden, niet grondig en onvolledig is. De gedane aannames zijn als essentieel verkeerd beoordeeld voor een gedegen onderbouwing.

2. 48 hotelkamers is volstrekt onvoldoende voor een sluitende begroting. Voor een 4sterren hotel zijn circa 95 kamers nodig om de exploitatie rond te krijgen.

3. De omzetpotentie is berekend aan de hand van de capaciteit en niet vanuit de vraag van de markt.

4. In de omzetpotentie wordt het buitenoppervlak meegerekend. Aangezien er in Nederland gemiddeld 85 dagen met mooi weer zijn is dat niet reëel. Bovendien liggen de mensen met mooi weer op het strand en bezoeken ze geen sauna. Dat leert ook de ervaring van Thermen &Beauty/Swaenenburgh recreatie.

Blad 6 behorend bij 1271355 / 1284752

Beantwoording We verwijzen naar de beantwoording van de bij uw reactie gevoegde brief van Van Spronsen & Partners. Ons inziens maakt het rapport van Bureau BUITEN voldoende aannemelijk dat binnen de ruimtelijke kaders van het concept integraal streefbeeld Nollebos-Westduinpark redelijkerwijs een rendabele business case voor een saunavoorziening met ondergeschikte verblijfsfunctie gerealiseerd moet kunnen worden. Het concept integraal streefbeeld NollebosWestduinpark gaat uit van een sauna met ondergeschikte verblijfsfunctie. Op pagina 68 van het streefbeeld staat: ‘het beauty- en wellnesscentrum staat centraal waarbij verblijfsrecreatie een aanvulling vormt’. Volgens het rapport van Bureau BUITEN is het mogelijk om met deze combinatie een rendabel bedrijf te realiseren en in stand te houden. Bureau BUITEN heeft de omzetpotentie voor het saunagedeelte en het hotelgedeelte afzonderlijk berekend. De omzetpotentie is langs twee wegen benaderd: vanuit de capaciteit én vanuit de vraag uit de markt. Vervolgens is gekeken naar de samenhang daartussen. Voor een nadere inhoudelijke toelichting daarop verwijzen we naar de beantwoording van de bij uw reactie gevoegde brief van Van Spronsen & Partners. Bureau BUITEN beschouwt de buitenruimte als integraal onderdeel van de sauna, hier zijn immers ook baden en/of andere voorzieningen gesitueerd die het hele jaar gebruikt kunnen worden.

Van Spronsen & Partners bevestigt in haar reactie dat de buitenruimte ook met minder weer wordt gebruikt. Daarnaast kan een dagje sauna juist op dagen met minder mooi weer een goed alternatief bieden voor het strand.

-7-

5. De aannames voor de marktpotentie gaan voorbij aan het feit dat de miljoenen toeristen die naar Zeeland komen voor het grootste deel in de zomer komen, als de wellnessvoorzieningen niet de beste omzet draaien. De toeristen die buiten het hoogseizoen komen, komen voor enkele dagen en boeken dan óf een accommodatie met wellness (waarvan er de laatste jaren veel gerealiseerd zijn) óf waaien uit. Ook op het bezoekersaandeel van de bevolking valt best wat af te dingen. Uit de notitie van S&P blijkt dat het volledig onjuist is om te stellen dat iedere Nederlander gemiddeld 0,92 keer per jaar naar de sauna gaat. Dat betekent dat het aantal saunabezoeken veel te hoog is ingeschat. En Vlissingen is perifeer gelegen, zodat er eerder sprake is van een weglekeffect naar andere sauna’s in Brabant en Zuid-Holland dan andersom. 6. De concurrentie wordt te laag ingeschat: er zijn minimaal 16 sauna's in de omgeving, waar Bureau Buiten met 6 rekent. Daarbij zijn dan de sauna's in hotels, vakantieparken, privéwoningen e.d. niet meegerekend. Bureau S&P beoordeelt het door Bureau Buiten verwachte bezoekersaantal als volslagen onrealistisch. 7. Het grootste deel van de omzet moet verdiend worden in de Sauna (ruim € 7,1 miljoen). Bezoekers zouden voor 88,6% bestaan uit toeristen. Zij zouden net zo vaak naar de sauna gaan als de bewoners van het gebied.

Echter meer dan de helft van de toeristen komen in het zomerseizoen en men kan begrijpen dat saunabezoek voor gezinnen niet voor de hand ligt, zeker niet bij mooi weer. Opvallend is dat het bij de risico's aan het eind van het rapport niet wordt meegenomen dat het bezoekersaantal wel eens tegen kan vallen. 8. Verder is inderdaad de gemiddelde besteding bij een saunabezoek € 63,00 maar hierin zit ook de besteding aan eten en 1

Bureau BUITEN geeft aan dat de mate waarin het door hen geraamde bezoekersaantal gerealiseerd kan worden, mede afhankelijk is van de kwaliteit van de sauna en effectieve promotie (Hoofdrapport pagina 22 en Exceldocument, tabblad Omzetpotentie, cel K69). Bovendien is Zeeland juist vanwege kwaliteiten als het strand een aantrekkelijke provincie voor een wellnessvakantie en heeft een kwalitatief goede sauna met verblijfsfunctie de potentie om extra verblijfstoeristen aan te trekken en daarmee een eigen markt te creëren (zie pagina 12 van het rapport). De bewering van Van Spronsen & Partners dat het onjuist zou zijn om te stellen dat iedere Nederlander gemiddeld 0,92 keer naar de sauna gaat, achten wij ongegrond. Voor een inhoudelijke toelichting daarop verwijzen we naar de beantwoording van de bij uw reactie gevoegde brief van Van Spronsen & Partners. In het onderzoek van Bureau BUITEN is gerekend met 45 autominuten rondom Vlissingen, daarin is rekening gehouden met de perifere ligging. Op pagina 12 van het rapport is aangegeven dat er volgens de saunagids1 zes andere saunacomplexen zijn binnen 45 autominuten en dat drie daarvan mogelijke concurrenten zijn voor de sauna in het Nollebos. De overige zijn te kleinschalig of alleen toegankelijk voor campinggasten. Uit uw reactie is niet af te leiden waarop u het getal van 16 sauna’s baseert.

We verwijzen naar de beantwoording van punt 4 en 5 van uw reactie. Bureau BUITEN is voor de berekening van de business case uitgegaan van de best beschikbare cijfers en kengetallen. Feit blijft dat het een zo goed mogelijke inschatting van de werkelijkheid betreft. Zoals Bureau BUITEN aangeeft bij de beschouwing van risico’s en kansen (paragraaf 3.5, pagina 14 van het rapport), geldt voor alle variabelen dat deze zowel gunstiger als ongunstiger kunnen uitvallen. De bewering dat Bureau BUITEN deze post nog eens apart opvoert is onjuist. De horeca-omzet van het hotelgedeelte is afzonderlijk berekend.

https://zoek.saunagids.nl/?SG_Session=d5bcaf48cd2e7c5d8ca35c2a19fd5846

Blad 7 behorend bij 1271355 / 1284752

-8-

drinken. Deze post voert Bureau Buiten ook nog eens apart op zodat de eigenlijke omzet per saunabezoek maar € 36,00 is. De opbrengst van sec saunabezoek staat onder druk door het huidige "yield management" waarbij met flexibele prijzen wordt gewerkt. 9. Duidelijk is dat men de buitenruimte niet mee kan tellen. Voor wat betreft de bezoekersaantallen, komt het aantal bezoekers uit op 3000:15= 200. Dat is een maximum dag capaciteit van 200 x 1,5 =300 bezoekers. Dan is het reële aantal bezoekers dus 54.300 die € 36,00 per bezoeker uitgeven in de sauna. De omzetpotentie van de sauna is dan €1.954.800 i.p.v. € 7.126.875 zoals berekend door Bureau Buiten. Met deze berekening is op geen enkele wijze een haalbare business-case voor de sauna te realiseren. 10. Rapportage van S&P wordt verkeerd geïnterpreteerd door Bureau Buiten. De aangehaalde 62% wat men in een 4-sterren hotel aan omzet uit maaltijden en dranken haalt, wordt nergens in hun publicatie "het 4-sterren Hotel in Beeld" vermeld. 11. De omzet per hotelkamer wordt te optimistisch voorgesteld. Er wordt gerekend met volledig pension terwijl de meeste hotelgasten alleen het ontbijt in het hotel nuttigen. 12. Er worden overigens in het spreadsheat getallen gebruikt van ZKA van het Elysium in Baarn; dit heeft nooit bestaan en kan dus niet als reële referentie dienen.

2

Hier wordt bij de risico’s (paragraaf 3.5, pagina 14 van het rapport) nader op ingegaan. Zie ook de beantwoording van de bij uw reactie gevoegde brief van Van Spronsen & Partners. Yield management is een middel om opbrengsten te optimaliseren. Het staat de ondernemer vrij daar op zijn/haar wijze invulling aan te geven. Voor wat betreft het meetellen van de buitenruimte verwijzen we naar het antwoord op punt 4 van uw reactie. Voor de bestedingen per saunabezoeker verwijzen we naar het antwoord op punt 8 van uw reactie.

Hier is iets fout gegaan in de bronvermelding. De juiste bron van het percentage omzet uit maaltijden en dranken is HorecaDNA2. In het Excel document behorende bij de rapportage staat dit wel correct vermeld (tabblad Omzet versus kosten, kolom F t/m I). Onduidelijk is waar u deze bewering op baseert. Bureau BUITEN gaat niet uit van volledig pension. Bij de risico’s (paragraaf 3.5, pagina 14 van het rapport) wordt bovendien ingegaan op de mogelijkheid dat gasten maaltijden buiten het hotel nuttigen. Bureau BUITEN heeft gebruik gemaakt van de best beschikbare cijfers en kengetallen. Voor de inschatting van het benodigde aantal vierkante meters per bezoeker en de gemiddelde bezettingsgraad, is inderdaad gebruikt gemaakt van cijfers waarmee ZKA heeft gerekend in de business case voor Elysium Baarn (Marktanalyse Wellness Baarn, augustus 2014). De cijfers die daarvoor zijn gebruikt, zijn gebaseerd op actuele gegevens uit de markt. Deze cijfers komen niet ‘van het Elysium in Baarn’, maar van de al bestaande locatie van Elysium in Bleiswijk en een benchmark van wellnesscentra die door ZKA is uitgevoerd. De bruikbaarheid van deze kengetallen staat daarom los van het feit dat Elysium Baarn niet is gerealiseerd. Voor een nadere inhoudelijke toelichting daarop verwijzen we naar de

https://www.horecadna.nl/mijnhorecadna/?module=horeca-bvl

Blad 8 behorend bij 1271355 / 1284752

-9-

beantwoording van de bij uw reactie gevoegde brief van Van Spronsen & Partners. 13. De wellness waarover wij met de Het rapport van Bureau BUITEN beoordeelt of het gemeente hebben gesproken omvat 700 m2 concept integraal streefbeeld Nollebosplus 200 m2 terras: een City Spa. Dat niveau Westduinpark voldoende ruimtelijke is in de concurrentieanalyse van Bureau mogelijkheden biedt om redelijkerwijs tot een Buiten, buiten beschouwing gelaten. Daar rendabele business case te komen voor een gaat het over een wellnessvoorziening van saunacomplex met ondergeschikte verblijfsfunctie. 3.000 m2 bvo. De maximale ruimtelijke mogelijkheden uit het streefbeeld vormen de basis voor het rapport van Bureau BUITEN. 14. De bouwkosten zijn reëel ingeschat maar Bureau BUITEN heeft niet specifiek met warmtede berekening van de kosten van de koudeopslag gerekend. Bovendien is bij de risico’s parkeerkelder zijn niet juist. Op basis van de (paragraaf 3.5, pagina 14 van het rapport) berekening van Bouwgroep Peters komt de aangegeven dat de bouwkosten mogelijk hoger parkeerkelder 2 miljoen euro duurder uit. kunnen uitvallen. Bureau BUITEN gaat er vanuit - Volgens ons is warmte-koudeopslag dat eventuele sloop van bestaande gebouwen op die plek niet haalbaar of wellicht kostenneutraal kan gebeuren (urban mining levert zelfs niet toegestaan. zelfs geld op).

Ook als er wel sprake is van enige - Met sloopkosten is niet gerekend sloopkosten, dan zijn die van ondergeschikt belang (zie pagina 11 van het rapport, eerste alinea). 15. Alzijdigheid en het openbare karakter van Het is niet duidelijk waarom u dit vindt. Het gaat er het gebouw zijn in tegenspraak met de om dat de vormgeving van het gebouw goed functie van een sauna. Er wordt ook niet wordt ingepast in het omringende landschap (zie gekeken vanuit de toerist als eindgebruiker. verder het concept integraal streefbeeld NollebosWestduinpark). Zo zijn erfafscheidingen wel degelijk mogelijk, maar deze dienen wel landschappelijk ingepast te worden. Ook kan (bijvoorbeeld) een horecavoorziening die ook andere bezoekers dan de klanten van een sauna/ wellness bedient prima opgenomen worden in het concept. Reactie bijlage (brief Van Spronsen & Partners) Inspraakreactie Het plan van de ondernemers wordt hier niet gereflecteerd, het groenplan van BoschSlabbers (opgesteld in opdracht van de provincie) heeft het bouwvolume vastgesteld.

Rapport: Bureau Buiten stelt dat het een analyse van referentiebedrijven (vier bedrijven) heeft uitgevoerd waaruit blijkt dat een "kwalitatief goede sauna" beschikt over 3.000m2 en bij voorkeur ten minste eenzelfde hoeveelheid buitenruimte. Constatering: Wij vinden in het rapport geen specificatie van wat een "kwalitatief goede sauna" precies is en wat bewijst dat de gekozen wellness

Blad 9 behorend bij 1271355 / 1284752

Beantwoording Dat klopt. Het rapport van Bureau BUITEN beoordeelt of het concept integraal streefbeeld Nollebos-Westduinpark voldoende ruimtelijke mogelijkheden biedt om redelijkerwijs tot een rendabele business case te komen voor een saunacomplex met ondergeschikte verblijfsfunctie. Het rapport van Bureau BUITEN beoordeelt of het concept integraal streefbeeld NollebosWestduinpark voldoende ruimtelijke mogelijkheden biedt om redelijkerwijs tot een rendabele business case te komen voor een saunacomplex met ondergeschikte verblijfsfunctie. Voor de kwaliteit van een sauna zijn onder meer het concept, de

- 10 -

bedrijven een "kwalitatief goede sauna" maakt. Beoordeling: VSP zou geen conclusies trekken over vierkante meters of kwaliteit gebaseerd op vier referentiebedrijven (de vijfde is nooit geopend), daarbij staat er in "Bijlage 1 - Referentiebedrijven" dat de referentiebedrijven zijn gekozen op omvang, ligging en functiemix. Het is onjuist om conclusies te trekken over een geschikt aantal vierkante meters gebaseerd op bedrijven die zijn uitgezocht op vierkante meters. Rapport: Bureau Buiten stelt dat er 2.850m2 BVO (bruto vloer oppervlakte) in het bouwvolume beschikbaar is voor het hotel en restaurant en dat dat inhoud dat er 48 hotelkamers op vier sterren niveau kunnen worden gerealiseerd. Constatering: Dit wordt niet verder gespecificeerd qua verdeling restaurant/hotel. Beoordeling: De algemene norm in de horeca is ongeveer 65% van de BVO is de VVO (verkoop vloer oppervlakte). Dat betekent dat er circa 1.850m2 VVO is voor dit hotel en restaurant en zelfs bij een heel groot restaurant (250m2 VVO) er nog circa 1.600m2 overblijft voor de kamers. De voormalige norm vanuit de hotelsterren beoordeling was 22m2 per kamer voor vier sterren hotels, die normen bestaan niet meer omdat wij geen Nederlandse sterrensysteem meer hebben maar geeft wel een indicatie. Dat betekent dat er ruimte is voor circa 70 hotelkamers op vier sterren niveau.

Rapport: Bureau Buiten stelt dat het hotel 48 kamers zal aanbieden. Constatering: Er wordt verder niet aangegeven hoe dit is berekend en of dit gebruikelijk is en/of een geschikt aantal kamers is. Beoordeling: Een gemiddeld vier sterren hotel in Nederland heeft circa 95 kamers, onze ervaring is dat een vier sterren hotel met 48 kamers vaak problemen oplevert voor de rendabiliteit. Rapport: Bureau Buiten stelt in de omzetpotentie van de sauna (in combinatie met tabel 3.2) dat de omzetpotentie wordt bepaald door de capaciteit en de bezetting. Constatering: Dit wordt gesteld als een branche standaard. Beoordeling: VSP zou een omzetbepaling nooit doen vanuit capaciteit, altijd vanuit de vraag uit de markt.

Blad 10 behorend bij 1271355 / 1284752

functiemix, de omvang en ligging van belang. Referentiebedrijven bieden daarvoor relevante inzichten. Het streefbeeld gaat uit van een bepaalde maximum oppervlakte. Daarom zijn referentiebedrijven geselecteerd die van vergelijkbare omvang zijn.

Op pagina 10 van de rapportage en in het Excel document behorende bij het rapport (tabblad Benodigde ruimte) is aangegeven hoe tot de 2.850 m2 is gekomen. Voor de benodigde ruimte per hotelkamer is gerekend met een bruto oppervlakte per kamer op basis van kengetallen van het Bouwkostenkompas (zie Excel document, tabblad Bouwkosten hotel). De bruto oppervlakte is inclusief de benodigde ruimte voor algemene ruimten en het restaurant.

Op pagina 10 van het rapport is aangegeven hoe tot dit aantal is gekomen. Dit is nader toegelicht in het Excel document behorende bij het rapport (zie tabblad Benodigde ruimte). Daarbij is conform het concept integraal streefbeeld Nollebos-Westduinpark uitgegaan van een sauna met ondergeschikte verblijfsfunctie. Op basis van de benodigde ruimte voor de sauna is bepaald hoeveel ruimte er voor het hotelgedeelte beschikbaar is en op hoeveel kamers dat neerkomt. Bureau BUITEN heeft de omzetpotentie voor het saunagedeelte en het hotelgedeelte afzonderlijk berekend. De omzetpotentie is langs twee wegen benaderd: vanuit de capaciteit én vanuit de vraag uit de markt. Vervolgens is gekeken naar de samenhang daartussen. - Voor de omzetpotentie van het saunagedeelte heeft Bureau BUITEN een inschatting gemaakt van de potentiële

- 11 -

Rapport: Bureau Binnen stelt in de omzetpotentie dat een gemiddelde bezoeker 15m2 nodig heeft, dat de bezetting van deze sauna 50% is en de besteding €63,= is. Constatering: Deze "kengetallen" worden verder niet toegelicht, de besteding wordt overgenomen uit het Nationaal Sauna Onderzoek (NSO) van VSP. Beoordeling: VSP is niet bekend met de gemiddelde 15m2 waar Bureau Buiten over schrijft. Ook de bezetting van 50% is niet een kengetal waar wij

Blad 11 behorend bij 1271355 / 1284752

saunamarkt binnen 45 autominuten van het Nollebos. Het gaat daarbij om ruim 2,3 miljoen jaarlijkse saunabezoeken van inwoners en verblijfstoeristen. Vervolgens is met een berekening van de capaciteit en bezetting een inschatting gemaakt van het jaarlijkse aantal bezoekers, dat neerkomt op circa 113.125. In het Excel document behorende bij de rapportage (tabblad Omzetpotentie, cel L68) geeft Bureau BUITEN aan dat dit een aandeel van 4,8% van het totaal aantal jaarlijkse saunabezoeken van inwoners en verblijfstoeristen binnen 45 autominuten betreft. Bureau BUITEN acht dit haalbaar, mits het een kwalitatief hoogwaardig concept betreft dat goed wordt vermarkt onder inwoners én toeristen. - Voor de omzetpotentie van het hotelgedeelte heeft Bureau BUITEN gekeken naar de gemiddelde kamerbezetting van hotels in Zeeland, de gemiddelde kamerprijs van een 4sterrenhotel en de verhouding tussen omzet uit logies en omzet uit horeca. Voor wat betreft de vraag uit de markt geeft Bureau BUITEN op pagina 13 van het rapport aan dat uit verschillende onderzoeken blijkt dat er voldoende markruimte zou moeten zijn voor een wellnesshotel in Vlissingen. Bureau BUITEN verwijst daarbij onder meer naar de Visie Verblijfsaccommodaties Vlissingen die in 2019 door STEC is opgesteld.

STEC constateert daarin dat er in Vlissingen nog ruimte is voor nieuw hotelaanbod in het luxe segment én dat er een groeiende vraag is naar wellnessconcepten in combinatie met verblijfsmogelijkheden. In het Excel document behorende bij het rapport (tabblad Omzetpotentie) is nader toegelicht waar deze getallen vandaan komen. Bureau BUITEN heeft gebruik gemaakt van de best beschikbare cijfers en kengetallen. - Benodigde vierkante meters per bezoeker: er is gerekend met getallen uit de business case voor Elysium Baarn (Marktanalyse Wellness Baarn, ZKA,

- 12 -

bekend mee zijn, VSP zou een bezetting altijd alleen kunnen berekenen vanuit de vraag. De gemiddelde besteding bij een sauna onderzoek is inderdaad berekend door VSP als €63,= waarvan €27,= wordt besteed aan horeca. In het onderzoek van Bureau Buiten wordt deze €27,= meegerekend in de sauna omzetpotentie en wordt er ook uitgegaan van een €100,= horeca besteding p.p. per dag, dat betekent dat elke gast die zowel de sauna als het hotel bezoekt een "dubbele" uitgave doet. Dat is niet realistisch.

-

-

Blad 12 behorend bij 1271355 / 1284752

augustus 2014). ZKA geeft daarin aan dat op basis van een benchmark van luxere wellnesscentra uit kan worden gegaan van 10-15 m² BVO per bezoeker. Op basis van ervaringscijfers bedraagt deze norm bij de bestaande locatie van Elysium in Bleiswijk circa 11-12 m² BVO per bezoeker. Om in Baarn de juiste kwaliteit te leveren (met name ruimtebeleving), passend bij de beoogde doelgroep, wordt hier uitgegaan van een iets hogere norm van minimaal 15 m² BVO per bezoeker. Zoals Bureau BUITEN aangeeft op pagina 10 van hun onderzoek, achten zij voor het Nollebos een kwalitatief hoogwaardig concept passend. Daarom is net als voor Elysium Baarn gerekend met 15 m² BVO per bezoeker. Bezettingsgraad: ZKA rekende voor Elysium Baarn met een bezettingspercentage van 55-60% op basis van bezettingsgraden van de al bestaande locatie van Elysium in Bleiswijk. Daarbij geeft ZKA aan dat het bezettingspercentage van 55-60% waarmee zij voor Elysium Baarn hebben gerekend, een iets lagere bezetting betreft dan in Bleiswijk. Reden daarvoor is de grote concurrentie in dat marktgebied. Bureau BUITEN is daar in de berekening voor de sauna in het Nollebos nog iets onder gaan zitten en heeft gerekend met een gemiddelde bezettingsgraad van 50%. Onduidelijk is waar u heeft gelezen dat Bureau BUITEN uitgaat van een horecabesteding van € 100,- per dag.

Bureau BUITEN heeft de horeca-omzet van het hotelgedeelte afzonderlijk berekend. Een tegenvallende horecaomzet is als risico benoemd op pagina 14 van het rapport, waarbij onder meer is aangegeven dat hotelgasten mogelijk een deel van hun maaltijden in de sauna of elders zullen nuttigen (in plaats van in het hotel). Daar staat tegenover dat er ook hotelgasten zullen zijn die beperkt gebruik maken van (de horeca in) de sauna. Bovendien is het aannemelijk dat het hotelrestaurant een deel van de omzet haalt uit passanten en andere

- 13 -

Rapport: Bureau Buiten stelt in tabel 3.2 een maximum momentcapaciteit vast van 417 bezoekers. Constatering: Dat is het totale gebruiksoppervlak gedeeld door de benodigde ruimte per bezoeker, hier wordt het buiten oppervlak volledig mee gerekend. Beoordeling: Het is in Nederland volgens het KNMI gemiddeld 85 dagen per jaar lekker weer, deze vallen in het zomerseizoen (een seizoen met een lage sauna vraag). Bij een saunabedrijf zal de buitenruimte ook met minder weer worden gebruikt maar het grootste deel van het jaar zal de buitenruimte niet tot nauwelijks gebruikt worden. Om de capaciteit te berekenen met de buitenruimte erin is dus onjuist en de werkelijke capaciteit ligt veel lager. Rapport: Bureau Buiten stelt dat uit het Nationaal Sauna Onderzoek (NSO) van VSP kan worden geconcludeerd dat een gemiddelde Nederlander 0,92 keer per jaar naar de sauna gaat. Constatering: Dit vormt de basis van het bepalen van de saunamarkt in het 45 minuten gebied en wordt gebruikt als de norm voor bezoek aan een saunabedrijf in dit rapport. Beoordeling: VSP stelt in haar NSO dat in 2016 circa 10,4% van de Nederlanders minimaal één keer per jaar een sauna bezoekt.

Deze groep hebben we ingedeeld naar drie type bezoekers: 60% light users (gemiddeld circa 2,5 bezoeken per persoon per jaar), 34% medium users (gemiddeld circa 13,7 bezoeken per persoon per jaar) en 6% heavy users (gemiddeld circa 45,3 bezoeken per persoon per jaar). Met een gemiddeld aantal bezoeken van 8,9 kan er dus worden gesteld dat er circa 15,6 miljoen saunabezoeken waren in Nederland in 2016. Deze jaarlijkse saunabezoeken zijn gebaseerd op alle type sauna's die er zijn in Nederland, dat betekent saunabedrijven, privé sauna's, hotels, fitness, bungalowparken, zwembaden en gay sauna's. De bezoeken aan saunabedrijven als Thermen & Beauty Vlissingen zijn daar nog niet de helft van. Om te stellen dat elke Nederlander gemiddeld 0,92 keer naar een saunabedrijf gaat is dus volledig onjuist.

gasten van buiten het hotel. U geeft aan dat het volgens het KNMI doorgaans 280 dagen per jaar geen lekker weer is. Vervolgens schrijft u dat de buitenruimte ook met minder weer wordt gebruikt. Onduidelijk is waarom de buitenruimte volgens u dan het grootste deel van het jaar niet tot nauwelijks gebruikt wordt. Bureau BUITEN beschouwt de buitenruimte als integraal onderdeel van de sauna, hier zijn immers ook baden en/of andere voorzieningen gesitueerd die het hele jaar gebruikt kunnen worden.

Door Bureau BUITEN is het totaal aantal saunabezoeken uit het NSO omgerekend naar het aantal saunabezoeken per inwoner. Dit is toegelicht in het Excel document behorende bij de rapportage (tabblad Omzetpotentie, cel A36). De bewering dat het aantal saunabezoeken conform NSO naast bezoeken aan saunabedrijven ook privésauna’s hotels, fitness, bungalowparken, zwembaden etc. zou betreffen, komt niet overeen met wat daarover staat in het NSO. Op pagina 2 van het NSO is namelijk het volgende vermeld: - Het onderzoek richt zich op de bezoekers van saunabedrijven. Het bezoek aan kuuroorden en overige wellness-aanbieders is in dit onderzoek niet meegenomen. - Een saunabedrijf biedt saunacabines als kernfaciliteit. Aanvullende faciliteiten bestaan hoofdzakelijk uit stoomcabines, zwembad, spa, massage, beauty en horeca. Het hoofdmotief voor een saunabezoeker is het bezoek aan de saunafaciliteiten. - De bezoekfrequentie heeft betrekking op het aantal bezoeken aan een saunabedrijf. De bewering dat saunabedrijven als Thermen & Beauty Vlissingen slechts goed zijn voor de helft van het aantal saunabezoeken conform het NSO is ons inziens dan ook strijdig met dat wat hierover staat in de rapportage van

Blad 13 behorend bij 1271355 / 1284752

- 14 -

Rapport: In tabel 3.3 neemt Bureau Buiten wel de markt in beschouwing en past de hiervoor genoemde landelijke norm toe die zij uit het Nationaal Sauna Onderzoek van VSP hebben gedestilleerd op een koopmoeitebereidheid cirkel van 45 minuten. Constatering: Er wordt gesteld dat de landelijke norm van toepassing is op de Zeeuwse bevolking. Beoordeling: Een koopmoeitebereidheid van 45 minuten voor een saunabedrijf is in de meeste gevallen is gebruikelijk. De groep inwoners van 290.046 is dan ook de markt voor de sauna in het Nollenbos. Hier zou theoretisch de jaarlijkse aantal saunabezoeken per persoon op kunnen worden toegepast echter de bron die Bureau Buiten gebruikt om aan te tonen dat het aantal bezoekers per jaar haalbaar is, het "Vrijetijdsbesteding in de Delta" van NHTV en Hogeschool Zeeland uit 2010 (een gedateerd onderzoek) stelt: "Tot slot is het aantal uitstapjes in het cluster wellness/beauty/ontspanning verhoudingsgewijs lager. In Zeeland worden relatief weinig uitstapjes gemaakt naar sauna's en de deelname aan yoga, tai chi en meditatie blijft achter. Overigens is dit wel een markt waar kansen liggen voor Zeeland, de provincie bezit namelijk de kernkwaliteiten om wellnessactiviteiten aan te bieden: rust, ruimte, zilte lucht en zout water." Er kan dus worden gesteld dat de jaarlijkse bezoeken per persoon in Zeeland lager uitvallen.

Rapport: In tabel 3.3 stelt Bureau Buiten dat de 2,25 miljoen verblijfstoeristen in de 45minuten radius ook moeten worden meegerekend in het totaal aantal saunabezoeken in het gebied. Constatering: De saunavraag uit de verblijfstoeristen wordt gelijk gesteld aan die van de lokale bewoners. Beoordeling: Zoals eerder gesteld is gaat volgens het NSO gemiddeld ongeveer 1 op die 10 Nederlanders jaarlijks een keer naar de sauna, dat betekent dat de potentiële sauna bezoekers markt vanuit de verblijfstoeristen maximaal circa 225.000 mensen is. In 2019 kwam volgens CBS 53% van de verblijfstoeristen in Zeeland in het zomerseizoen. De ervaring leert dat saunabezoeken met name buiten het zomerseizoen plaatsvinden. Opvallend is ook dat in de afgelopen jaren Thermen & Beauty de deuren van de wellness heeft gesloten in de zomer door een gebrek aan vraag. Het is derhalve volledig

Blad 14 behorend bij 1271355 / 1284752

het NSO. Bureau BUITEN heeft het rapport "Vrijetijdsbesteding in de Delta" van NHTV en Hogeschool Zeeland uit 2010 niet gebruikt om aan te tonen dat het aantal bezoekers per jaar haalbaar is. Dit rapport is enkel geciteerd om aan te geven dat Zeeland een aantal kernkwaliteiten heeft die de provincie aantrekkelijk maken voor een wellnessvakantie, zoals rust, ruimte, zilte lucht en zout water. Op pagina 12 van hun rapport beschouwt Bureau BUITEN de saunageneigdheid van Zeeuwen. Dat er in 2010 in Zeeland weinig uitstapjes naar sauna’s werden gemaakt, is an sich overigens geen argument om te stellen dat de saunageneigdheid van Zeeuwen lager is. Dit kan bijvoorbeeld ook te maken hebben met het beperkte sauna-aanbod in de provincie (zie pagina 12 van het rapport).

Bureau BUITEN schat het jaarlijks aantal bezoeken op 113.125. Dit is 4,8% van het totaal aantal jaarlijkse saunabezoeken van inwoners en verblijfstoeristen binnen 45 autominuten (zie Excel document, tabblad Omzetpotentie, cel L68). Bureau BUITEN geeft aan dat de mate waarin dit bezoekersaantal gerealiseerd kan worden mede afhankelijk is van de kwaliteit van de sauna en effectieve promotie (Hoofdrapport pagina 22 en Exceldocument, tabblad Omzetpotentie, cel K69). Bovendien is Zeeland juist vanwege kwaliteiten als het strand een aantrekkelijke provincie voor een wellnessvakantie en heeft een kwalitatief goede sauna met verblijfsfunctie de potentie om extra verblijfstoeristen aan te trekken en daarmee een eigen markt te creëren (zie pagina 12 van het rapport).

- 15 -

onjuist om te stellen dat 2,25 miljoen verblijfstoeristen volledig kunnen worden meegeteld in de saunavraag in het 45 minuten gebied. Rapport: Bureau Buiten stelt gebaseerd op hun capaciteitsberekening van de omzet dat zij met deze sauna faciliteit een aandeel van 4,8% van de totale sauna markt aantrekken. Dat is haalbaar omdat er drie mogelijke concurrenten zijn en deze sauna een kwalitatief hoger aanbod zal doen. Constatering: Bureau Buiten heeft hier niet de fair/actual market share methode toegepast, Bureau Buiten spreekt hiervan een zestal concurrenten. Beoordeling 1: VSP berekent een bezoekersaantal altijd vanuit de vraag met de fair/actual market share methode. In dit geval zou dat volgens de getallen die Bureau Buiten gebruikt betekenen dat de fair market share voor Thermen & Beauty zou 25% zijn en aangezien er wordt geredeneerd dat deze faciliteiten hoogwaardiger zijn dan dat van de concurrentie zou de actual marketshare nog hoger uitvallen, waarschijnlijk richting de 35%-40% marketshare. Dat zou betekenen dat Thermen & Beauty na de renovatie circa 880.000 bezoekers gaat ontvangen. Dat is volslagen onrealistisch.

Beoordeling 2: Een korte inventarisatie van de sauna's beschikbaar in het 45 minuten gebied leert ons dat er minimaal 16 sauna's zijn om uit te kiezen als saunabezoeker, dat betekent dat de concurrentie analyse die Bureau Buiten heeft uitgevoerd niet volledig is. Rapport: In tabel 3.4 wordt gequote dat Van Spronsen & Partners horeca-advies in haar publicatie "Het 4-Sterren Hotel in Beeld" stelt dat het percentage omzet uit maaltijden en dranken bij een vier sterren hotel 62% is. Constatering: Dit is niet juist, dit staat nergens in onze publicatie vermeld. Rapport: Bureau Buiten stelt dat de berekening van de omzet wordt gedaan met een gemiddelde, lokale bezetting en de gemiddelde kamerprijs van een vier sterren hotel. Constatering: De gemiddelde prijs van een vier sterren kamer in Nederland wordt hier als representatief genomen voor de verkoopprijs van dit toekomstige hotel. Beoordeling: VSP zou dezelfde methode toepassen 3 4

Op pagina 12 van het rapport is aangegeven dat er volgens de saunagids3 zes andere saunacomplexen zijn binnen 45 autominuten en dat drie daarvan mogelijke concurrenten zijn voor de sauna in het Nollebos. In het Excel document behorende bij de rapportage is aangegeven welke bedrijven dit zijn (tabblad Omzetpotentie, cellen A44-A52). De overige zijn te kleinschalig of alleen toegankelijk voor campinggasten. Uit uw reactie is niet af te leiden waarop u het getal van 16 sauna’s baseert.

Dat klopt. Hier is iets fout gegaan in de bronvermelding. De juiste bron van het percentage omzet uit maaltijden en dranken is HorecaDNA4. In het Excel document behorende bij de rapportage staat dit wel correct vermeld (tabblad Omzet versus kosten, kolom F t/m I). Zoals u zelf ook aangeeft, gaat het om een gemiddelde kamerprijs. Volgens het Hotelmarktonderzoek van ZKA uit 2020 bedroeg de gemiddelde gerealiseerde kamerprijs van hotels in Zeeland voor de voor Vlissingen relevante regio’s in 2018 € 95,50. Het gaat daarbij om de gemiddelde kamerprijs van hotels in alle segmenten. Volgens de rapportage ‘Het 4-sterren-hotel.

https://www.horecadna.nl/mijnhorecadna/?module=horeca-bvl https://www.horecadna.nl/mijnhorecadna/?module=horeca-bvl

Blad 15 behorend bij 1271355 / 1284752

- 16 -

maar een conservatievere kamerprijs gebruiken want deze gemiddelde prijs is van heel Nederland inclusief de grote steden en Schiphol. Dat is niet representatief voor een vier sterren hotel in het buitengebied.

Rapport: Bureau Buiten berekent de omzet uit maaltijden en dranken uit percentages. Constatering: Deze berekening van de omzet uit maaltijden en dranken is ons niet duidelijk en wordt niet verder toegelicht. Beoordeling: De HOSTA (een belangrijke publicatie over de hotel industrie van Horwath) geeft aan dat in 2019 de gemiddelde omzet per kamer (van alle omzet) in een vier sterren hotel circa €52.200,= was. Deze berekening is gebaseerd op vier sterren hotels in heel Nederland, grote steden met ruimschoots hogere prijzen vallen hier dus ook onder. VSP zou hierbij de invloed van de locatie in een buitengebied meenemen door de gemiddelde omzet van hotels in Amsterdam/Schiphol versus die van hotels in onze provincies te vergelijken. In 2019 was de gemiddelde omzet per kamer volgens hosta 35% hoger, grotendeels terug te rekenen naar het prijsverschil van de kamer. In de berekening van Bureau Buiten komt het hotel op een gemiddelde omzet per kamer (van alle omzet) van circa €68.860,=. Dat is zeer onwaarschijnlijk voor een hotel buiten onze grote steden.

5

Branche in beeld’ van Van Spronsen & Partners uit 2019, bedroeg de gemiddelde gerealiseerde kamerprijs van 4-sterrenhotels in Nederland in 2017 € 107. Het verschil tussen deze bedragen is minimaal, zeker aangezien het bedrag uit het Hotelmarktonderzoek het gemiddelde over alle segmenten betreft (zie ook het Excel document, tabblad Omzetpotentie, rij 72-79). Op pagina 10 van het rapport schrijft Bureau BUITEN bovendien dat zij voor de sauna in het Nollebos uitgaan van een kwalitatief hoogwaardig concept dat de ligging aan het water en in het groen ten volle benut. Bovendien ligt de sauna op steenwerp afstand van de Boulevard en het stadscentrum. De sauna heeft daarmee de potentie om een kwalitatief hoogwaardig en onderscheidend product neer te zetten waarvoor de gemiddelde kamerprijs van een 4-sterrenhotel reëel wordt geacht. De prijs wordt niet zozeer bepaald door de locatie an sich, maar vooral door de kwaliteit van het product dat wordt geboden. De berekening is inzichtelijk gemaakt in het Excel document behorende bij de rapportage (tabblad Omzet versus kosten, kolom F t/m I). Voor de verhouding omzet uit logies versus omzet uit maaltijden en dranken is gebruik gemaakt van kengetallen van HorecaDNA5.

https://www.horecadna.nl/mijnhorecadna/?module=horeca-bvl

Blad 16 behorend bij 1271355 / 1284752

- 17 -

Rapport: Bureau Buiten berekent een totaal F&B (food & beverage, maaltijden en dranken) omzet in het hotel van €2.049.278,= per jaar. Constatering: Dit wordt verder niet toegelicht of uitgedrukt in een omzet per gast. Beoordeling 1: In één van de bronnen die Bureau Buiten gebruikt in dit rapport, het Hotelmarktonderzoek van ZKA over de provincie Zeeland, wordt berekend dat Zeeland gemiddeld circa 1,7 gasten per kamer verwelkomt. Dat betekent dat in de berekening van Bureau Buiten er uit wordt gegaan van circa €100,= F&B besteding per gast. De ervaring leert dat een substantiële groep van de gasten in een vier sterren hotel alleen een ontbijt afneemt. Rekenkundig wordt de besteding die dan vervolgens door de rest van de gasten moet worden gedaan om op €100,= per persoon te komen zo hoog dat dat compleet onrealistisch wordt. Beoordeling 2: in de omzetberekening van de sauna wordt er gerekend met een gemiddelde besteding van €63,= waarvan €27,= in de horeca. Deze besteding wordt maar één keer gedaan, voor saunagasten die in het hotel verblijven wordt de gemiddelde F&B besteding dus €127,=. Dat is volstrekt onrealistisch. Het hierboven benoemde zijn wat ons betreft essentiële verkeerde aannames voor een gedegen omzetonderbouwing, welke niet kunnen volstaan in een soortgelijke studie.

Zodoende, beoordelen wij de door Bureau Buiten opgestelde business case als niet grondig en onvolledig.

6

De berekening is inzichtelijk gemaakt in het Excel document behorende bij de rapportage (tabblad Omzet versus kosten, kolom F t/m I). Voor de verhouding omzet uit logies versus omzet uit maaltijden en dranken is gebruik gemaakt van kengetallen van HorecaDNA6. Bureau BUITEN heeft de horeca-omzet van het hotelgedeelte afzonderlijk berekend t.o.v. het saunadeel. Onduidelijk is waar u heeft gelezen dat Bureau BUITEN uitgaat van een horecabesteding van € 100,- per dag voor hotelgasten. Een tegenvallende horeca-omzet voor het hotel is als risico benoemd op pagina 14 van het rapport, waarbij onder meer is aangegeven dat hotelgasten mogelijk een deel van hun maaltijden in de sauna of elders zullen nuttigen (in plaats van in het hotel). Daar staat tegenover dat er ook hotelgasten zullen zijn die beperkt gebruik maken van (de horeca in) de sauna. Bovendien is het aannemelijk dat het hotelrestaurant een deel van de omzet haalt uit passanten en andere gasten van buiten het hotel. We verwijzen naar de beantwoording van de diverse onderdelen van uw reactie. Ons inziens maakt het rapport van Bureau BUITEN voldoende aannemelijk dat binnen de ruimtelijke kaders van het streefbeeld redelijkerwijs een rendabele business case voor een saunacomplex met ondergeschikte verblijfsfunctie gerealiseerd moet kunnen worden.

https://www.horecadna.nl/mijnhorecadna/?module=horeca-bvl

Blad 17 behorend bij 1271355 / 1284752