Notitie HVO en VTH t.b.v. van de bespreking in de raadscommissie op 12 januari (002)

Notitie over de HVO en VHT t.b.v. van de bespreking in de raadscommissie op 12 januari. 1. Onderdeel Wonen Illegale onttrekkingen en omzettingen In de eerste alinea van de memo van de POV voor de raadscommissie van 12 januari 2023 wordt gesteld, dat het ingestelde moratorium in het beschermde gebied massaal wordt ontweken door geen vergunning aan te vragen, waardoor er het afgelopen jaar op grote schaal woningen illegaal onttrokken zijn en worden. Wij hebben hier geen exacte cijfers van. Via meldingen en via controles en toezicht komen we dit verschijnsel wel tegen. We weten niet of het aantal woningen dat illegaal onttrokken is, door de betere werking van de HVO 2021 is afgenomen, of niet. Wat we wel merken is dat er meer woningen uit het beschermde gebied door starters uit Vlissingen worden gekocht. Dat blijkt uit de sterke stijging van het aantal aanvragen voor startersleningen in dat gebied. Leegstaande panden en illegaal gebruik Er wordt een verband gelegd met de (oude) leegstandslijst van bijna 1100 woningen, waarvan er nu nog circa 600 ‘onverklaarbaar’ leeg staan, maar die waarschijnlijk wel in gebruik zijn. Mede door controles en handhaving (zoals recent de ‘veegacties’) krijgen we steeds meer inzicht in de situatie. Dat helpt ons bij het maken van strategische keuzes bij de handhaving.

In 2023 zal het toezicht verder worden geïntensiveerd, zoals ook is verwoord in het plan van aanpak Woonfraude. Zelfbewoningsplicht In de komende herziening van de HVO 2021 wordt onderzocht of we een zelfbewoningsplicht in kunnen voeren. Dat kan ook bijdragen aan een betere bescherming van de schaarse betaalbare woningvoorraad. Er is op dat punt al veel bereikt met het ruimere werkingsgebied van de HVO 2021, door het verhogen van de koopprijsgrens tot aan de NHG-grens. Flankerend beleid Naast de wijziging van de HVO in 2021 zijn en kunnen er meerdere flankerende maatregelen worden getroffen, die kunnen bijdragen aan een betere bescherming van de schaarse woningvoorraad. Zo draagt de APV draagt bij aan de bescherming van de leefbaarheid en de openbare orde met de opgenomen verhuurdersvergunning (voor goed verhuurderschap). Overbewoning van woonruimten wordt tegengegaan via het Bouwbesluit. En in brede zin is het VTH-project ‘Aanpak en tegengaan Woonfraude’ het instrument voor verdere handhaving en preventie van woonfraude en misstanden. Inzet daarbij is het gebruik van de website ‘Goed geregeld Wonen’ in Vlissingen, waar hard aan gewerkt wordt. Daarnaast is aanvullende nieuwbouw voor extra woningaanbod en inzetten op complexgewijze huisvesting van internationale werknemers nodig, om meer kansen voor eigen ingezeten te bieden.

Dit is ook onderdeel van beleid in de (concept) Woonvisie. Uitstel slechte zaak of niet Door de aanzienlijk betere werking van de HVO 2021 en de toename van de inzet bij toezicht en handhaving is er afgelopen jaar heel veel verbeterd. Met de komende integrale herziening worden de laatste punten op de i gezet en worden de mogelijkheden voor toezicht en handhaving nog verder verruimd. Ook is er voor 2023 meer budget (en menskracht) beschikbaar voor handhaving. De wijzigingen die nu worden voorbereid moeten goed onderbouwd zijn d.m.v. een actueel schaarste onderzoek, dat zojuist in december is afgerond. Tevens moeten de wijzigingen juridisch correct verwoord en toegelicht worden. Recente jurisprudentie maakt dat duidelijk. Daar wordt nu aan gewerkt. In meerdere gemeenten is de Huisvestingsverordening door de Raad van State onderuit gehaald door te haastige spoed en onvoldoende onderbouwing en onjuiste formuleringen. Dat willen wij graag voorkomen door grote zorgvuldigheid toe te passen. Naar onze mening is de huidige HVO 2021 al zodanig versterkt en verruimd, dat er op korte termijn niets mis gaat, niet op het gebied van woonbeleid, noch bij toezicht en handhaving en de leefbaarheid. Het is juist daarom aan te bevelen de komende herziening niet overhaast, maar zo zorgvuldig mogelijk te doen.

Beschikbaarheid betaalbare woningen eigen inwoners Met de wijziging van het werkingsgebied die sinds begin vorig jaar van kracht is geworden is de beschikbaarheid van betaalbare (koop)woningen voor de eigen bevolking flink toegenomen. Uit verkoopcijfers van de NVM en van Vlissingse makelaars blijkt dat meer dan 50% van alle verkochte woningen bij inwoners van de gemeente zelf terecht komen. Dat geldt ook voor huurwoningen. Meest opvallend feit daarbij is dat het aantal aanvragen voor startersleningen van onze eigen jongeren en starters vorig jaar flink is toegenomen. Daarbij bevindt het merendeel van de te kopen woningen zich in de door de HVO 2021 beschermde gebieden, en (vooral) binnen het moratorium. Dat is goed nieuws. Zeer waarschijnlijk komt dat doordat deze woningen niet langer ingezet kunnen worden voor recreatief gebruik, kamergewijze verhuur of (andere) speculatieve doeleinden. De indruk bestaat daarmee ook dat het aantal illegaal gebruikte woningen niet is toegenomen, maar misschien wel is afgenomen, al hebben we hier natuurlijk geen cijfers over. Het beeld dat woningen nog steeds blind worden gekocht door mensen die er niet zelf in gaan wonen, herkennen wij echter niet. Ook landelijk is dat beeld sterk minder geworden. Wat deels het gevolg is van stijgende prijzen, maar ook van meer beschermende maatregelen.

Campagne ‘Eerlijk wonen’ Het plan van aanpak Woonfraude omvat ook een campagne via een nieuwe website ‘Goed geregeld Wonen’, wat naar verwachting zal kunnen bijdragen aan de bekendheid van de maatregelen en voorkoming van misbruik. Er is al een meldpunt voor overlast en vermoedens van misbruik door (illegale) onttrekkingen en kamergewijze verhuur. Ook de corporaties controleren op illegale onderverhuur, daar hebben wij met hen afspraken over gemaakt. Daarnaast zijn we in het kader van het project aanpak woonfraude ook in overleg met de corporaties. Bindingseisen en vergunningplicht Het invoeren van een vergunningenstelsel voor het in gebruik nemen van woonruimte is niet hetzelfde als een onttrekkings- of omzettingsvergunning. Dat is een veel uitgebreidere en arbeidsintensieve regeling, waarvan het invoeren zeker langer dan een jaar kost. Het in brede vorm stellen van bindingseisen als economische (en/ of maatschappelijke) binding aan de gemeente is aan strikte (en beperkende) regels gebonden, en vergt toestemming van de provincie. De schaarste en noodzaak daartoe is niet aangetoond. Wat wel wettelijk is toegestaan, is opkoopbescherming door middel van een zelfbewoningsplicht. Dat houdt een verbod in op verhuur voor de eerste (4 of) 5 jaar. Het opnemen van deze mogelijkheid wordt onderzocht bij het voorstel tot herziening van de HVO.

Puntjes op de i in de HVO 2023 en participatie De inzet voor de HVO 2023 en wat er voor nodig is staat toegelicht in de RIB, en heeft onder meer betrekking op landelijke maatregelen die vorig jaar genomen zijn en die nu verwerkt worden. Er worden geen nieuwe maatregelen meer verwacht. Wat nog wel enige tijd kost, is het voorgenomen participatietraject van ter inzage legging en beantwoording van (mogelijke) ingebrachte zienswijzen en vragen. Dat kost minimaal 8 weken. Mede daarom is de planning doorgeschoven van het eerste kwartaal van 2023 naar het tweede kwartaal van 2023. In lijn met de Strategische visie De maatregelen uit de (nieuwe) HVO 2023 dragen straks verder bij aan doelstellingen uit de Strategische visie als meer balans, meer veiligheid en aanpak ondermijning en woonfraude. Oproep tot daadkrachtig optreden Het college steunt de oproep tot daadkrachtig optreden. Naar onze mening is daadkracht in deze een goed werkende en juridisch sluitende HVO, die vanaf 1 juli 2023 van kracht kan worden.

2. Toezicht en Handhaving (VHT) Wat betreft de aanpak in het kader van het project aanpak woonfraude zetten we, naast handhaving, ook in op het vergroten van het inzicht in het gebruik van onze woningvoorraad. Dit inzicht verkrijgen we door de data uit onze maandelijkse integrale controles, veegacties op basis van de leegstandslijst en de meldingen en signalen van inwoners en andere partners (o.a.: politie, verhuurders, woningcorporaties, arbeidsinspectie). We signaleren op basis van de verkregen informatie illegaal gebruik van de woningvoorraad, hoofdzakelijk voor de huisvesting van internationale werknemers en in mindere mate ten behoeve van de huisvesting van sociaal/ maatschappelijk kwetsbare inwoners. Deze signalen vragen om beleidsmatige oplossingen die we verwerken in de nog te actualiseren huisvestingsverordening en in de nieuwe Woonvisie; en vragen om zorgvuldigheid in de inzet van beleidsinstrumenten, zoals hierboven reeds is weergegeven. Naast het verkrijgen van inzicht als input voor de te maken beleidsmatige keuzes in de nieuwe huisvestingsverordening en woonvisie, zetten we de integrale controles in het kader van het project aanpak woonfraude in voor de handhaving op excessen (overbewoning, gevaarlijke situaties wat betreft constructie en brandveiligheid) en woonoverlast. Deze handhaving gaan we in omvang verdubbelen van 6 naar 12 panden per maand.

Daarnaast zijn we verder aan het werken aan de doelmatigheid van de controles door onze handhavingsacties in te zetten op de grotere verhuurders, zodat we minder individuele pandcontroles nodig hebben voor een groter resultaat. Daarom houden we nu ook gesprekken met de grotere verhuurders, om meer inzicht in de situatie te krijgen. Op basis van meer inzicht kunnen we dan ons beleid beter vorm geven en goede keuzes maken. Tevens proberen we de leegstandslijst te prioriteren door meerdere indicatoren te gebruiken (waterverbruik, energieverbruik) met als doel om onze handhavingscapaciteit nog efficiënter in te zetten. Het vergroten van de doelmatigheid van de inzet van onze handhaving leidt eveneens tot de eerder genoemde beleidsmatige keuzes die nog gemaakt moeten worden. Het gebrek aan alternatieve huisvesting voor de genoemde doelgroepen begrenst onze handhavingscapaciteit. Naast het reguleren en faciliteren van woonruimte voor de inwoners van Vlissingen heeft de gemeente immers ook als wettelijke taak de zorgplicht om voor iedereen die zich binnen de gemeentegrenzen van Vlissingen bevindt onderdak te verzorgen. Dit staat nog los van de keuzes die op dit punt gemaakt moeten worden vanuit volkshuisvesting, economie, arbeidsmarktbeleid en het sociaal domein.

Hier vloeit uit voort dat we bewuste keuzes moeten maken bij het handhaven en daadwerkelijk ontruimen van illegaal verhuurde panden, en goed moeten nadenken over welke alternatieven er dan zijn voor de huisvesting van de mensen die bij ontruiming op straat komen te staan. Want stel dat er van de 600 genoemde panden de helft illegaal bewoond wordt en ontruimd wordt, met gemiddeld 4 tot 5 personen per pand, dan ontstaat er wel een nieuw (en groot) probleem. Wat doen we dan met die mogelijk honderden vooral internationale werknemers die dan op straat komen te staan, zonder vervangende woonruimte, maar wel hard nodig zin voor de (lokale) economie.