Inkomend - Justion Advocaten - Woon en Co nieuwsbrief

Woon&Co Nieuwsbrief De volgende onderwerpen zullen voorbijkomen in deze nieuwsbrief: 

Save the dates



Woon&Co is een netwerk voor medewerkers van woningcorporaties en vastgoedorganisaties. Sinds 2016 organiseren we diverse kennissessies over verschillende vastgoed gerelateerde onderwerpen. Lees meer!





Een thuis voor iedereen Op 11 mei 2022 stuurde Minister de Jonge een brief naar de Tweede Kamer waarin hij het programma “Een thuis voor iedereen” aanbood. Het doel van dit programma is het realiseren van voldoende woningen voor aandachtsgroepen. Lees meer!



In Nederland was het uitgangspunt tot 1 juli 2016 dat huurovereenkomsten voor woonruimten voor onbepaalde tijd werden gesloten. Tijdelijke verhuur was de uitzondering en alleen mogelijk voor een aantal specifiek (in de wet) omschreven gevallen. Lees meer!

Huisuitzettingen en de rechten van het kind Bij procedures strekkende die leiden tot huisuitzettingen van een gezin – dus ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning – moet de rechter ook de belangen van het minderjarige kind meewegen. Lees meer!

Wet goed verhuurderschap Met de Wet goed verhuurderschap komt er een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap in de vorm van algemene regels. Op deze manier wordt het voor alle partijen die betrokken zijn in het verhuurproces duidelijk hoe het gedrag van een goed verhuurder er in de praktijk uit moet zien. Lees meer!

Schiet de tijdelijke huurovereenkomst haar doel voorbij?



Verduurzaming huurwoningen Er zijn op dit moment nog veel slecht geïsoleerde huurwoningen in Nederland, ongeveer 580.000 huurwoningen hebben energielabel E of slechter. Minister De Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft daarom nieuwe plannen gemaakt zodat een duurzame woning voor iedereen binnen handbereik komt. Lees meer!

Wat is Woon&Co? Woon&Co is een netwerk voor medewerkers van woningcorporaties en vastgoedorganisaties. Sinds 2016 organiseren we diverse kennissessies over verschillende vastgoed gerelateerde onderwerpen, zoals met betrekking tot verhuur, leefbaarheid, contractvorming (bouwrecht), aanbesteding, omgeving privacy en compliance.

Alle bijeenkomsten zijn interactief en bieden de mogelijkheid om casus uit de praktijk met elkaar te bespreken. Afhankelijk van het onderwerp worden ook externe sprekers of deelnemers uit een specifieke andere sector uitgenodigd indien dat voor het thema relevant is, zoals bijvoorbeeld wijkagenten, hulpverlenende instanties of gemeenteambtenaren.

Kortom, een netwerk waarin de “Co” staat voor samenwerking in de rol van compagnon voor woningcorporaties en vastgoedorganisaties. In die rol heeft Woon&Co als doel het delen en opdoen van kennis, intervisie, het uitwisselen van ervaringen en het leggen en onderhouden van contacten. Initiatiefnemers van Woon&Co zijn Edith Vervuren en Joke Mikes; ieder vanuit hun eigen vakgebied betrokken bij de corporatie- en vastgoedsector.

Wij waarderen uw deelname èn uw inbreng. Suggesties voor thema’s zijn altijd welkom en u kunt ook vooraf vragen of een casus gerelateerd aan het thema van de betreffende bijeenkomst, insturen.

Edith Vervuren is eigenaar van EVV management & advies en werkt al sinds eind jaren ’90 als interim professional binnen de corporatiesector. Joke Mikes is huurrechtadvocaat en partner bij Justion Advocaten en behartigt – samen met haar collega’s mr. Semia WiersmaHelal, mr. Jelle van Renswoude en mr. Fréderique Ahsman uit het Team Ondernemingsrecht en Huur - de juridische belangen van diverse woningcorporaties, vastgoedorganisaties en commerciële (ver)huurders met betrekking tot woonruimte en bedrijfsruimte. Kennis maken en kennis delen Woon&Co organiseert meerdere kennissessies per jaar – zowel fysieke bijeenkomsten als online via MS Teams - met steeds een ander actueel thema. De fysieke bijeenkomsten omvatten één dagdeel. Vast onderdeel van het programma is het bespreken van diverse casussen, zowel in groepjes als plenair en een Kahoot kennisquiz. We starten ’s morgens om 9 uur en sluiten af met een informele netwerk lunch. De online bijeenkomst duren circa 1,5 uur en zijn te volgen via MS Teams.

Deelname aan Woon&Co is gratis Wij verwelkomen u en uw collega’s graag en deelname is gratis. Het wordt wel op prijs gesteld indien uw organisatie een keer – al dan niet in samenwerking met een andere deelnemende organisatie – ambassadeur van een fysieke bijeenkomst wil zijn. Ambassadeurs 2023 Voor de invulling van de fysieke bijeenkomsten uit ons programma in 2023 zoeken we nog ambassadeurs: één of meerdere deelnemende organisaties, die de externe kosten van een fysieke bijeenkomst ten laste van haar opleidingsbudget wil brengen. De externe kosten van een bijeenkomst bestaan uitsluitend het huren van een locatie, de lunch en de drankjes. Afhankelijk van het aantal deelnemers zullen deze kosten circa € 1.500 - excl. BTW bedragen. De overige kosten, zoals materiaalkosten, de voorbereiding van de presentaties etc., nemen wij voor onze rekening. Linken? Woon&Co heeft ook een eigen LinkedIn groep van deelnemers en vastgoedprofessionals. Stuur ons een connectieverzoek en we voegen je graag toe!

Save the dates Voor het jaar 2023 hebben we de volgende agenda: 

Donderdag 6 april 2023 (op een nog nader te bepalen locatie) met als thema:

Donderdag 2 november 2023 (op een nog nader te bepalen locatie) met als thema:

“Een thuis voor iedereen”

“de verplichtingen van een verhuurder”

Op 11 mei 2022 stuurde Minister de Jonge een brief naar de Tweede Kamer waarin hij het programma “Een thuis voor iedereen” aanbood. Het doel van dit programma is het realiseren van voldoende woningen voor aandachtsgroepen. In deze nieuwsbrief is hierover een item opgenomen. Een thuis voor iedereen, inspireerde ons voor deze bijeenkomst waarin we o.a. ingaan op:

In tegenstelling tot het “goed huurderschap” is er in de wet geen verplichting opgenomen voor de verhuurder om zich goed te gedragen.





Gedragscode voor verhuurders ‘Ondersteuning; jongvolwassen wezen in huurwoningen’; Flexwonen; Wet eerlijke huur; Huurwoningen voor middeninkomens.

Donderdag 29 juni 2023 (online) met als thema: “Actualiteiten en vragenvuur” De laatste actualiteiten in de jurisprudentie en het nieuws op het gebied van woonruimte en bedrijfsruimte worden verzameld en gepresenteerd èn er is volop ruimte om vragen op de deelnemers en op ons af te vuren.

Maar dat betekent niet dat een verhuurder zich van alles kan permitteren omdat hij eigenaar is van de woning of de bedrijfsruimte. We houden de verhuurder een spiegel voor in o.a. de volgende situaties: -

de verhuurder veroorzaakt overlast, wat nu? wanneer mag de verhuurder het gehuurde met z’n eigen sleutel betreden? de verhuurder berekent een all-in huurprijs voor woonruimte, wat zijn de gevolgen? de verhuurder pakt een melding over een gebrek niet (adequaat) op; welke maatregelen kan de huurder dan nemen en hoe kan hij zich daarop voorbereiden?

Aanmelden? Aanmelden als ambassadeur of voor één of meerdere van deze bijeenkomst kan nu al door een e-mail te sturen aan: woonenco@justionadvocaten.nl Vragen? Stel uw vragen gerust via woonenco@justionadvocaten.nl of via het secretariaat 010 – 440 31 00. U kunt ook contact opnemen met Joke Mikes 06 – 20 335 591 of Edith Vervuren 06 – 23 645 006.

Huisuitzettingen en de rechten van het kind De Woon&Co online bijeenkomst van 21 november 2022 met als onderwerp ‘digitaal spreekuur’ zijn bij de actualiteiten onder meer de rechten van het kind aan de orde geweest. Bij procedures strekkende die leiden tot huisuitzettingen van een gezin – dus ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning – moet de rechter ook de belangen van het minderjarige kind meewegen. In het 'Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind' dat op 20 november 1989 door de Verenigde Naties is aangenomen staan 54 artikelen met afspraken over de rechten van kinderen en jongeren tot 18 jaar. Bijna alle landen in de wereld hebben het Kinderrechtenverdrag ondertekend. In artikel 3 is het hoger belang van het kind neergelegd: 1.

2.

3.

Bij alle maatregelen betreffende kinderen, ongeacht of deze worden genomen door openbare of particuliere instellingen voor maatschappelijk welzijn of door rechterlijke instanties, bestuurlijke autoriteiten of wetgevende lichamen, vormen de belangen van het kind de eerste overweging. De Staten die partij zijn, verbinden zich ertoe het kind te verzekeren van de bescherming en de zorg die nodig zijn voor zijn of haar welzijn, rekening houdend met de rechten en plichten van zijn of haar ouders, wettige voogden of anderen die wettelijk verantwoordelijk voor het kind zijn, en nemen hiertoe alle passende wettelijke en bestuurlijke maatregelen. De Staten die partij zijn, waarborgen dat de instellingen, diensten en voorzieningen die verantwoordelijk zijn voor de zorg voor of de bescherming van kinderen voldoen aan de door de bevoegde autoriteiten vastgestelde normen, met name ten aanzien van de veiligheid, de gezondheid, het aantal personeelsleden en hun geschiktheid, alsmede bevoegd toezicht.

In de civiele rechtspraak wordt veel te weinig gewicht aan dit artikel wordt toegekend. In een (bodem) uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 13 mei 2022 wordt er wel gewicht aan toegekend. Overwogen wordt dat de (sociale) verhuurder de belangen van de kinderen in de besluitvorming moet meenemen en daar ten onrechte niets over heeft gesteld. In de (kort geding) uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 6 mei 2022 wordt als vanouds volstaan met de opmerking dat dit de verantwoordelijkheid van de ouders is. Volgens art. 3 IVRK en de General Comment nr. 14 daarbij is het niet alleen de verantwoordelijkheid van de ouders, maar ook van de rechter om erop toe te zien dat de kinderrechten gewaarborgd zijn. In een recent vonnis van de Rechtbank Amsterdam van 13 mei 2022 en ook in een arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 22 april 2021 opvalt, is dat (enig) gewicht is toegekend aan het feit dat de huurder minderjarige kinderen in huis heeft, die door een ontruiming worden getroffen. Meestal is te zien dat rechters overwegen dat dat het probleem en de verantwoordelijkheid van de ouders is en dat het feit dat er minderjarige kinderen in het gehuurde wonen niet of nauwelijks gewicht in de schaal legt als de tekortkoming op zich ernstig genoeg is om ontbinding te rechtvaardigen. Wij denken dat dat niet juist is.

Natuurlijk zijn de ouders op de eerste plaats zelf verantwoordelijk ten aanzien van hun kinderen in alle opzichten, vergelijk art. 18 IVRK. Daarbij hoort uiteraard ook het zorgen voor huisvesting. Dat doen ouders niet door ontbinding rechtvaardigende tekortkomingen te plegen in de huurovereenkomst betreffende de gezinswoning. Echter als ouders aldus eigenlijk dubbel tekortschieten, mag een rechter zich er niet van afmaken met de opmerking dat de belangen van de verhuurder zwaarder wegen, de tekortkoming ernstig is en de ouders zelf verantwoordelijk zijn voor hun kinderen. Dit volgt uit artikel 3 IVRK en de toelichting daarop.

De civiele rechter die beslist dat ontruimd moet worden zal eerst alle belangen expliciet moeten afwegen. Duidelijk zal moeten zijn dat het gezin elders terecht zal kunnen (of althans het kind), voordat ontruimingen waarbij kinderen zijn betrokken, plaatsvinden. Er moet een dak boven het hoofd zijn en scheiding van de ouders moet zoveel mogelijk worden voorkomen. Deze afweging is niet terug te zien in de civiele rechtspraak. “Als de overheid niet thuis geeft…”, zo luidt de titel van het rapport van de Nationale Ombudsman en de Kinderombudsman van 24 januari 2023. De Nationale ombudsman en de Kinderombudsman ontvangen met regelmaat klachten en signalen van ouders en betrokken professionals over huisuitzettingen van gezinnen. De aard van deze signalen vormde aanleiding een gezamenlijk onderzoek in te stellen. De conclusies zijn onder andere: Huisuitzettingen voldoen niet altijd aan mensenrechtelijke en kinderrechtelijke verplichtingen. Het gaat voornamelijk om de volgende punten: a. b.

c.

d.

De overheid doet te weinig om huisuitzettingen te voorkomen. De overheid houdt zich niet aan de verplichting dat huisuitzettingen niet tot dakloosheid mogen leiden en realiseert zich (nog) onvoldoende dat tijdelijke oplossingen feitelijke dakloosheid betekent. De overheid verzaakt gevolg te geven aan de verplichting tot betekenisvolle consultatie met als doel om een huisuitzetting te voorkomen en om alternatieve huisvesting te zoeken. De overheid zorgt niet voor voldoende rechtsbescherming, inclusief toegankelijke informatieverstrekking.

Je kunt het rapport via deze link lezen: https://www.ad.nl/binnenland/overheid-komt-zorgplicht-niet-nabij-huisuitzetting-er-wordt-nooit-met-kinderengepraat~abd707ae/

Programma ‘Een thuis voor iedereen’ Op 11 mei 2022 stuurde Minister de Jonge een brief naar de Tweede Kamer waarin hij het programma “Een thuis voor iedereen” aanbood. Het doel van dit programma is het realiseren van voldoende woningen voor aandachtsgroepen. De woningen moeten gelijkmatig worden verdeeld over alle gemeenten. Aandachtsgroepen Algemeen bekend is dat Nederland kampt met een groot woningtekort. Op 8 juli 2021 adviseerde de overheidsadviesgroep (interbestuurlijke werkgroep versterking beleid huisvesting aandachtsgroepen) al over de urgentie van dit probleem: “Wanneer passende huisvesting ontbreekt, dreigt algauw een negatieve spiraal van sociale problemen”.

Voor veel mensen zoals starters en mensen met een middeninkomen, is het moeilijk om een passende woning te vinden. Sommige mensen hebben nog minder kansen vanwege hun kwetsbare situatie. Dit zijn bijvoorbeeld dak- en thuislozen of een asielzoeker die net een verblijfsvergunning heeft verkregen. Het programma “Een thuis voor iedereen” wil onder meer voor deze aandachtsgroepen het aantal beschikbare woningen vergroten. Samen aan de weg timmeren Om deze uitdaging te lijf te gaan bundelen het Rijk, de provincies, de gemeenten en woningcorporaties hun krachten. Tot en met 2030 moeten er in totaal 600.000 betaalbare woningen worden gebouwd. Hiervan zijn 350.000 woningen bestemd voor mensen met een middeninkomen. Verder moeten er 250.000 sociale huurwoningen komen voor mensen met een laag inkomen. Het programma wil voorzien in meer balans in de woningvoorraad en er wordt gestreefd naar 30% sociale huurwoningen.

Gemeenten met minder dan 30% sociale huurwoningen in hun bestaande woningvoorraad moeten hierdoor een tandje bijzetten. Gemeenten die al (ruim) boven het streven zitten, kunnen minder sociale huurwoningen bouwen. Om in iedere regio een betere balans in de woningvoorraad te realiseren worden er prestatieafspraken gemaakt die vanuit de overheid worden gemonitord. In het uiterste geval kunnen gemeenten gehouden worden aan het toewerken naar dit streven. Daartoe krijgen provincies een nog in het leven te roepen wettelijke interventiemogelijkheid. Slot Nederland kampt voorlopig nog met een fors woningtekort. Dit kan ernstige gevolgen met zich meebrengen voor aandachtsgroepen en uiteindelijk voor de gehele maatschappij. Hoewel de situatie complex en urgent is, is er met het programma ‘Een thuis voor iedereen’ een integrale aanpak op poten gezet. Verschillende lagen van de overheid, maatschappelijke partijen en (verenigingen van) woningcorporaties stropen gezamenlijk hun mouwen op om het woningtekort voor 2030 (gedeeltelijk) op te lossen.

De Wet goed verhuurderschap Met de Wet goed verhuurderschap komt er een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap in de vorm van algemene regels. Op deze manier wordt het voor alle partijen die betrokken zijn in het verhuurproces duidelijk hoe het gedrag van een goed verhuurder er in de praktijk uit moet zien. De algemene regels zijn van toepassing op het gehele huurproces en op zowel reguliere verhuur van woonruimte als de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten. Aanleiding voor de wet De wet is geïntroduceerd om de positie van de huurder te versterken gezien de schaarste op de woningmarkt. Het komt regelmatig voor dat misstanden zich voordoen en de huurder vanwege onvoldoende doenvermogen of uit vrees om zijn woonruimte te verliezen, niet in staat is om op te komen tegen de verhuurder.1 De misstanden bestaan uit te hoge huurprijzen, slecht onderhoud, onwettige bepalingen in huurovereenkomst, illegale verhuur, discriminatie op de woningmarkt en intimidatie van huurders die klagen. De bestaande wettelijke mogelijkheden kunnen niet voor een effectieve en integrale aanpak zorgen. Hierdoor zijn nieuwe instrumenten nodig. Algemene regels De algemene regels zien op het voorkomen en tegengaan van discriminatie, het voorkomen en tegengaan van intimidatie, de plicht om de huurovereenkomst op schrift te stellen en de plicht de huurder over enkele zaken te informeren.

Voor verhuurbemiddelaars is een specifiek verbod opgenomen op het vragen van dubbele bemiddelingskosten. Om discriminatie te voorkomen en tegen te gaan zullen verhuurders een helder en transparant selectieproces moeten hanteren.

1

Kamerstukken II 2021–2022, 36 130, nr. 3, p. 2.

Daarbij dienen objectieve en niet-discriminerende selectiecriteria gebruikt moeten worden en moet de keuze voor de uiteindelijke huurder gemotiveerd worden aan de afgewezen kandidaathuurders. Verhuurders worden naast de verplichting van een schriftelijke huurovereenkomst ook verplicht om huurders schriftelijk en op duidelijke en begrijpelijke wijze te informeren over de rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, de contactgegevens van een contactpunt van de verhuurder waar huurders terecht kunnen voor zaken betreffende het gehuurde en de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente waarin het gehuurde is gelegen. Voor arbeidsmigranten gaat specifiek gelden dat de informatieverstrekking moet gebeuren in een taal waaraan zij de voorkeur geven. Toezicht en handhaving bij gemeente Gemeenten zullen verantwoordelijk zijn voor het toezicht en het handhaven van de algemene regels uit de wet. Zij krijgen de mogelijkheid om in een verordening door middel van algemene regels een werkwijze voor te schrijven voor alle verhuurders (inclusief corporaties) en verhuurbemiddelaars die werkzaam zijn in de gemeente waaraan zij zich moeten houden indien ze een woon- of verblijfruimte verhuren of hierbij bemiddelen.

Om te kunnen handhaven, kunnen gemeenten verhuurders of verhuurbemiddelaars een waarschuwing geven, bestuursdwang toepassen, een bestuurlijke boete geven en als laatste middel het beheer van de woning overnemen. Het wetsvoorstel creëert ook een bevoegdheid voor gemeenten om via een gebiedsgerichte verhuurvergunning strengere eisen te stellen aan verhuurders in kwetsbare wijken, in aanvulling op de algemene regels die voor iedere verhuurder gelden. Gemeenten kunnen dan een vergunningplicht instellen voor verhuurders in bepaalde gebieden.

Ook kunnen gemeenten het weigeren om een vergunning te verlenen en deze op een later moment weer intrekken. Ook wordt het verplicht voor de gemeenten om een meldpunt in te richten waar huurders terecht kunnen met signalen en klachten over ongewenst gedrag van verhuurder. Gezien de wettelijke taak om woningen te verhuren, hoeven corporaties geen verhuurdervergunning aan te vragen. Daarnaast houdt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) toezicht op de corporaties en kan zij indien nodig handhaven. Deze bevoegdheid wordt niet bij de gemeenten neergelegd omdat de Aw al toezicht hield op de governance van de corporaties.. In het uiterste geval kan de minister de toelating van de corporatie intrekken. Het wetsvoorstel is op dit moment nog in behandeling bij de Tweede Kamer. Het debat is in week 4 van 2023 ingepland waarna een stemming zal plaatsvinden.

Schiet de tijdelijke huurovereenkomst haar doel voorbij? In Nederland was het uitgangspunt tot 1 juli 2016 dat huurovereenkomsten voor woonruimten voor onbepaalde tijd werden gesloten. Tijdelijke verhuur was de uitzondering en alleen mogelijk voor een aantal specifiek (in de wet) omschreven gevallen.2 Hier kwam op 1 juli 2016 met de inwerkingtreding van de ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015’ verandering in. De mogelijkheden tot het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten werden uitgebreid. Dit onder andere met als doel de doorstroming te verbeteren. De afgelopen jaren is de woningmarkt, waaronder de (sociale-)huurwoningmarkt, volledig vastgelopen. Uit het rapport van de Autoriteit Woningcorporaties van 1 januari 2022 volgt dat door de krapte op de woningmarkt minder huishoudens uit sociale huurwoningen doorstromen naar een andere woning.3 Minister De Jonge heeft dit probleem onderkent en in zijn ‘Programma betaalbaar wonen’ heeft hij aangegeven dat hij ‘wonen beter betaalbaar’ wil maken. In dat kader zou de mogelijkheid tot het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst blijven bestaan, maar zou de gemeente een wettelijk instrumentarium krijgen, zodat daar waar hoge doorstroming ongewenst is dit op lokaal niveau kan worden aangepakt. Leden Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU) dachten daar kennelijk anders over en menen dat tijdelijke huurovereenkomsten moeten worden aangepakt.

In september 2022 hebben zij een initiatiefwetsvoorstel ingediend in verband met ‘het afschaffen van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimte’. 4

Kort samengevat bij (i) huur die naar zijn aard van korte duur is (zoals het huren van een recreatiewoning) (ii) bij verhuur van voor afbraak bestemde gemeentewoningen; (iii) bij een tussenhuurovereenkomst (bijvoorbeeld in het geval de verhuurder tijdelijk in het buitenland verbleef) (iv) bij dringend eigen gebruik van een gehandicapten- of ouderenwoning en/of studentenwoning en (v) de Leegstandwet bood de mogelijkheid om, ter voorkoming van onnodige leegstand, tijdelijk te verhuren. 2

Wat is er gebeurd? Aanleidingen tot de ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015’ In een steeds dynamischer wordende maatschappij, met o.a. steeds meer zzp’ers, flexwerkers, arbeidsmigranten etc., wenste het kabinet in 2015 een belangrijke impuls te geven aan een betere doorstroming op de huurwoningmarkt en scheefheid daarbinnen te bestrijden. De intentie was dat huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd het uitgangspunt zouden blijven, maar voor het bevorderen van de doorstroming zou tijdelijke verhuur een goed aanvullend instrument zijn.5 De mogelijkheden tot het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten werden dan ook uitgebreid. Voor zelfstandige woonruimte kwam er een mogelijk tot het sluiten van een huurovereenkomst voor (bepaalde) korte tijd, met een maximale duur van twee jaar voor onzelfstandige woonruimte is de maximale duur vijf jaar (artikel 7:271 lid 1 BW). Daarnaast werden categorieën van dringend eigen gebruik uitgebreid met de ‘doelgroepcontracten’, kwamen er meer mogelijkheden voor tussenhuur en werd de Leegstandwet uitgebreid. Evaluatie van de ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015’ Vijf jaar na inwerkingtreding is de ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015’ geëvalueerd en is o.a. gekeken in hoeverre de wet doeltreffend en doelmatig is geweest.

Uit het in mei 2021 verschenen rapport blijkt dat door de schaarste op de woningmarkt de beoogde effecten van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 niet geheel tot uitwerking zijn gekomen. 6

Inspectie Leefomgeving en transport, Staat van de corporatiesector 2021, 2022. Kamerstukken II 2022/23, 36195, nr. 3. 5 Kamerstukken II 2016/16, 34273, nr. 3; inmiddels n.a.v. het advies van de Raad van State –kort samengevat om in de toelichting aandacht te besteden het voorgenomen regeringsbeleid en wijze van evaluatie- is de memorie van toelichting aangepast, Kamerstukken II 2016/16, 34273, nr. 5. 6 Ministerie van BZK, Evaluatie Wet doorstroming huurmarkt 2015, 27 mei 2021. 3 4

De Wet heeft gezorgd voor flexibiliteit voor verhuurders, maar of de woningvoorraad door de introductie van de tijdelijke huurovereenkomst meer optimaal is benut, is volgens de evaluatie niet goed vast te stellen. Het beeld is bovendien dat de tijdelijke contracten niet hebben gezorgd voor meer doorstroming. Daarbij zou in een huurmarkt met grote schaarste de korte looptijd van de huurovereenkomsten ervoor zorgen dat de verhuurder na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst de mogelijkheid heeft om de huur op te trekken naar de markthuur, hetgeen een sterk prijsopdrijvend effect heeft. Hoewel de wet bovendien beoogde de huurders meer rechtsbescherming te bieden door de huurder de mogelijkheid te geven de huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie, is in de praktijk gebleken dat van deze mogelijkheid maar weinig gebruik wordt gemaakt. De gang van huurders naar de Huurcommissie kan voor particuliere verhuurders immers reden zijn om het tijdelijke huurcontract te beëindigen. Huurdersvertegenwoordigers zouden dan ook in tegenstelling met de intentie van de wet minder rechtsbescherming zien voor huurders, zowel in het kader van huurbescherming als huurprijsbescherming. Hoe verder? Leden Nijboer en Grinwis betogen dat de werking van de huurbescherming, zoals die gold vóór 1 juli 2016, dient te worden hersteld. Daarmee zou ook de huurprijsbescherming worden versterkt.

In dat kader hebben zij een initiatiefwetvoorstel ingediend, met als doel de mogelijkheid tot het sluiten van tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte af te schaffen. Indien het initiatiefwetvoorstel wordt aangenomen zal net als vóór 1 juli 2016 de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wederom de norm worden; de tijdelijke verhuur de uitzondering. Of het voorstel kan rekenen op een parlementaire meerderheid, is echter nog maar de vraag. We houden jullie in ieder geval uiteraard op de hoogte!

Enkel glas is geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Er zijn op dit moment nog veel slecht geïsoleerde huurwoningen in Nederland, ongeveer 580.000 huurwoningen hebben energielabel E of slechter. Minister De Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft daarom nieuwe plannen gemaakt zodat een duurzame woning voor iedereen binnen handbereik komt. Zo worden vanaf 1 januari 2030 wettelijke eisen gesteld aan de verhuur van corporatiewoningen en private huurwoningen. Slecht geïsoleerde huizen mogen niet meer worden verhuurd. Huurwoningen moeten namelijk minimaal energielabel D hebben. Deze regelgeving zal naar verluidt voor woningcorporaties én voor particuliere verhuurders gelden. In dit kader is in de Tweede Kamer de vraag gesteld of enkel glas als gebrek (in de zin van artikel 7:204 BW) aangemerkt moet worden en zodat het kan leiden tot een huurverlaging. Daarbij werd expliciet verwezen naar de normering op enkel glas in Vlaanderen. De inbreuk op de dubbelglasnorm heeft verschillende gevolgen in Vlaanderen, zoals aanmerking als een zwaar gebrek en een ongeschiktheidsverklaring bestaande uit een heffing en verbod tot verhuur. In Nederland kan een huurder wel ingevolge artikel 7:243 BW bij de rechter vorderen dat de verhuurder op eigen kosten dubbel glas moet aanbrengen.

De huurder moet dan wel bereid zijn om daarvoor een redelijke huurverhoging te betalen.7 In zijn brief van 21 oktober jl. aan de Tweede Kamer antwoord minister De Jonge dat het niet verstandig is om aanvullende normering specifiek voor enkel glas in te stellen gegeven het huidige beleid.8 Het hebben van enkel glas levert dus niet per definitie een gebrek op.

7

Rb. Rotterdam 13 juni 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:4559.

Wel worden vanaf 2024 aftrekpunten in het woningwaarderingsstelsel (WWS) toegekend voor huurwoningen met de energielabels E, F en G. Woningen met een hoog energielabel, bijvoorbeeld A+, krijgen daarentegen pluspunten in het WWS. Over de exacte vormgeving van de aanscherping van het WWS zal minister De Jonge later meer duidelijkheid geven. De aanscherping van het WWS zal per 1 januari 2024 ingaan. Daarnaast is afgesproken met Aedes, VNG en Woonbond dat woningcorporaties huurwoningen met een slecht energielabel al uiterlijk in 2028 moeten verduurzamen, 450.000 woningen moeten aardgasvrij gemaakt worden en 675.000 woningen moeten toekomst klaar geïsoleerd worden. Dit is in ruil voor de afschaffing van de verhuurderheffing. Woningcorporaties zullen hierbij geen huurverhoging vragen aan zittende huurder na het nemen van isolatiemaatregelen. Voor private verhuurders worden de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud (SVOH) begin 2023 uitgebreid. De regeling zal dan voor zowel sociale huurwoningen, als voor huurwoningen in de vrije sector gelden. Op dit moment levert een slecht geïsoleerde huurwoning met bijvoorbeeld enkel glas dus geen gebrek op in de zin van artikel 7:204 BW. Wel moeten woningcorporaties zorgen dat alle huurwoningen uiterlijk in 2028 minimaal energielabel D hebben. Voor uitsluitend isolatiemaatregelen mogen woningcorporaties geen huurverhoging meer vragen.

Private verhuurders hebben nog tot 2030 om hun huurwoningen te verduurzamen én in sommige gevallen kunnen zij in aanmerking komen voor een subsidie op basis van de SVOH. Vooralsnog geldt deze subsidieregeling tot 2026. Dit is een extra prikkel voor verhuurders om woningen sneller te verduurzamen.

Kamerstukken II 27 926, Brief van de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, nr. 370. 8

Het is nog wachten op de specifieke gevolgen van niet-naleving van de verduurzamingsregels. Het is zeer onwaarschijnlijk dat er een verbod volgt om woningen met een lager energielabel dan D te verhuren na 2030.