Informatiebijeenkomst grondexploitatie gemeenteraad Vlissingen - presentatieR

Toelichting grondexploitatie Auditcommissie gemeente Vlissingen, 2 februari 2023

Agenda 1. Wat is een grondexploitatie (kortweg: GREX)

2. Kaderstellend beleid 3. Belangrijke elementen in de grondexploitatie

4. Verslaglegging 5. Cijfers gemeente Vlissingen

1. Grondexploitatie

1. Grondexploitatie: Wat is het wel en wat is het niet? Begrippen en definities: Definitie grondexploitatie (BBV) en herzieningen

De grondexploitatie is de financiële vertaling van een grondexploitatiecomplex, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in tijd (definitie BBV).

Herziening grondexploitaties • 2x per jaar herziening grondexploitaties • Actualisatie prognose van kosten en opbrengsten van alle lopende grondexploitaties, gefaseerd in tijd en naar soort programma (wonen, kantoren, bedrijven, winkels) • Inschatting van de risico’s • Inzicht in verwachte verliezen en (tussentijdse) winsten • Uitgangspunten in de door de Raad vastgestelde nota Grondbeleid (2021).

1. Grondexploitatie: Wat is het wel en wat is het niet? Gemaakte kosten

€ 1.000 (10%)

-/-

-/-

Gerealiseerde verkopen (opbrengsten)

€ 500 (4,5%)

=

=

Boekwaarde voorraad grond (= onderhanden werk)

€ 500

+

+

Nog te maken kosten

€ 9.000

-/-

-/-

Nog te realiseren verkopen (opbrengsten)

€ 10.500

=

=

Verwacht resultaat jaar 202X

Verwacht resultaat jaar 202X + € 1.000

= + € 800 in 2023

1. Grondexploitatie: wat is het wel en wat is het niet Begrippen en definities: financiële waardeketen

Grondtransactie

Grondexploitatie

Bouwexploitatie

Gebouwexploitatie

•Kosten -Verwerving grond -Overdrachtsbelasting -Beheerkosten -Plankosten

•Kosten -Inbrengwaarde grond -Bouwrijp maken -Woonrijp maken -Plankosten

•Kosten -Verwervinggrond -Bouwkosten -Bijkomende kosten -Algemene kosten

•Kosten -Verwering opstal(len) / grond (kapitaallasten) -Onderhoud -Beheer

•Opbrengsten -Verkoop / inbreng grond -Evt. bijdragen

•Opbrengsten -Grondverkopen -Bijdragen

•Opbrengsten -Verkoop opstal(len) (+ grond)

•Opbrengsten -Huurinkomsten -Restwaarde

•SALDO

•SALDO

•SALDO

•SALDO

2. Kaderstellend beleid

2. Kaderstellend beleid; de rol van de raad? Keuze: regie versus risico

Zelf in eigen beheer (Actief grondbeleid)

Samenwerking met derden (publiek/privaat)

Risico

Risico

Risico

Regie

Regie

Regie

Private Partij: • Koopt grond • Ontwikkeling voor eigen rekening en risico

Private en publiekrechtelijke sturing door gemeente, zij: • • • •

Niet zelf doen (Faciliterend grondbeleid)

Koopt grond Maakt de plannen Realiseert infra en OR Verkoopt kavels

Delen van de risico’s én regie van de privaatrechtelijke taken

Gemeente met name sturing vanuit publiekrechtelijke taken en verhaal van kosten: • Plankosten (o.a. nieuw bestemmingsplan) • Kosten realisatie bovenwijkse voorzieningen

Nota grondbeleid 2021: “Bij nieuwe ontwikkelingen wordt bij voorkeur een facilitair (passief) grondbeleid gevoerd, met als doel het minimaliseren van risico's en een evenwichtige cashflow. In een aantal specifieke gevallen is toch in enige vorm sprake van actief grondbeleid”

2. Kaderstellend beleid; rol van de raad? Overall kaderstelling in relatie tot individuele grondexploitaties o.a. Omgevingsvisie

Visie

Deelvisie

o.a. Woonvisie

(Ruimtelijk) beleid

o.a. Nota grondbeleid, financiële verordening, maar ook bestemmingsplannen

Project

o.a. Grondexploitaties (actief en faciliterend)

2. Kaderstellend beleid; wat stelt de Raad vast? Financiële verordening en de nota grondbeleid. Kader: Financiële verordening 2022 - Artikel 19. Grondbeleid 1. Het college biedt de raad ten minste eens in de 4 jaar een nota grondbeleid aan. De raad stelt de nota vast. In de nota wordt aandacht besteed aan: a. de strategische visie van het toekomstig grondbeleid van de gemeente; b. te ontwikkelen en in ontwikkeling genomen projecten; c. het verloop van de grondvoorraad; en d. de uitgangspunten voor de verkoopprijzen van gronden; 2. Het college biedt de raad 2 keer per jaar een herziening van de grondexploitaties aan.

Kader: Nota grondbeleid 2022 - Hoofdstuk 4 Organisatie grondbeleid

De raad stelt de volgende zaken vast: a.

Ruimtelijke kaders vaststellen (Omgevingsvisie; Omgevingsplan; Bestemmingsplan)

b.

Beleidskaders, waaronder vaststellen Nota Grondbeleid en Nota Grondprijzen

c.

P&C cyclus, waaronder vaststellen, herzien en afsluiten grondexploitaties

d.

Kredietverstrekking

• Via het vaststellen van de grondexploitatie stelt de Raad dus het uitvoeringskader vast (Het plan: Wat wordt er ontwikkeld) en de financiële begroting ervan (Wat gaat het kosten: Het resultaat).

2. Kaderstellend beleid; de rol van de raad? Keuze: regie versus risico

3. Belangrijkste elementen GREX

3. Belangrijkste elementen GREX programma

Planning

Prijs

Plankosten

Parameters

Prijs (kosten) Plankosten Planning

programma

Prijs (opbrengst)

Parameters

Planning

+

risicoprofiel

3. Belangrijke elementen GREX De 5P’s (inclusief wettelijk kader): nadere toelichting en aandachtspunten

Planning •

Ook wel ‘fasering’: betreft de verdeling van de verwachte kosten en opbrengsten over de looptijd en de jaarschijven van het project

•

Essentieel is een zo nauwkeurig en betrouwbaar mogelijke matching van kosten/opbrengsten met plan, afspraken ontwikkelaars, marktvraag, etc.

•

Geschatte en werkelijke fasering hebben invloed op (verwacht) eindresultaat, o.a. door kostenindexatie, opbrengstenstijging en rentetoerekening

•

BBV-richtlijn looptijd grondexploitaties is in beginsel maximaal 10 jaar: − Richttermijn voortschrijdend bezien: na jaar 1 kan de gemeente weer één jaar toevoegen aan de termijn − Gemotiveerd afwijken: expliciet raadsbesluit, toelichten in begroting/jaarstukken en voorzien van risicobeperkende beheersmaatregelen

Programmering •

Programmering is: − Op hoofdlijnen per project: wonen, bedrijven, kantoren en winkels − Maar ook overkoepelend voor de gehele gemeente samen (kwantitatief én kwalitatief)

•

Afspraken in Walcherse woningmarktafspraken en Bedrijventerrein programma Walcheren.

•

Afspraken met provincie over ‘eerlijke verdeling’ en restricties wat mag (o.a. bestemmingsplan)

3. Belangrijke elementen GREX De 5P’s (inclusief wettelijk kader): nadere toelichting en aandachtspunten Prijs | Kosten •

Schatting van te maken kosten o.b.v. prijs x hoeveelheid (‘p x q’) met plan(kaart) als basis

•

Voor kostentoerekening gehouden aan limitatieve kostensoortenlijst uit Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro): − Gemeente kan maximaal deze kostensoorten toerekenen aan de grondexploitatie − Onder voorwaarden kosten activeren en afschrijven (bijvoorbeeld 1e aanleg riolering), maar fiscaal gezien zoveel mogelijk toerekenen − Dotaties/bijdragen aan voorziening bovenplanse kosten (bedoeld voor bovenwijkse voorzieningen) t.l.v. grondexploitatie niet toegestaan

•

Verwachte kosten onderbouwen en ‘challengen’ met: − Extern opgestelde, jaarlijks geactualiseerde, civieltechnische ramingen. − Eigen interne informatie uit eerdere / vergelijkbare projecten. − Project specifieke overeenkomsten/aanbestedingen.

Prijs | Opbrengsten

•

Opbrengsten betreffen vooral grondverkopen en soms ook bijdragen van derden (zoals provincie), maar geen bijdragen uit reserves.

•

Schatting van te realiseren grondverkopen o.b.v. prijs x hoeveelheid (‘p x q’) met uitgeefbaar gebied in plan(kaart) als basis: resulterend in extern opgestelde, jaarlijks geactualiseerde, waardebepalingen (taxaties).

•

Verwachte verkopen (afzettempo) onderbouwen en ‘challengen’ met: − Opties en (voorlopige) overeenkomsten − Landelijke/regionale rapportages makelaars, onderzoek externe bureaus en eigen interne informatie uit eerdere / vergelijkbare projecten − Regionale afspraken (vooral bedrijventerreinen).

•

In Vlissingen stelt de Raad jaarlijks grondprijzen vast: ligt vast hoe grondprijzen worden bepaald. Uitgangspunten & kaders worden toegelicht.

3.Belangrijke elementen GREX De 5P’s (inclusief wettelijk kader): nadere toelichting en aandachtspunten Plankosten

•

Betreft de (schatting van de) benodigde interne uren om het plan voor te bereiden, uit te voeren en af te ronden.

•

Schatting plankosten o.b.v. prijs (uurtarief) x hoeveelheid (‘p x q’), mede gebaseerd op ervaringsgegevens en benchmark informatie

•

Risico’s: toerekening van teveel en/of niet tot project behorende uren en meerjarige dekking van interne uren bij ‘opdrogen’ projectenportefeuille

Parameters •

Algemene parameters bij grondexploitatieberekeningen zijn: kosten, opbrengsten, rente en disconteringsvoet.

•

Schatting kosten-/opbrengstenstijging o.b.v. rapportages makelaars, onderzoek externe bureaus en beperkt informatie uit eigen interne informatie (zoals aanbestedingen).

•

BBV-restricties/-voorschriften inzake renteberekening: − Rentepercentage baseren op werkelijk betaalde rente over vreemd vermogen (niet toegestaan rente over eigen vermogen toe te rekenen) − Over vreemd vermogen te hanteren rentepercentage als volgt bepalen: • Rentepercentage van direct aan de grondexploitatie gerelateerde financiering in het geval van projectfinanciering; en/of • Gewogen gemiddelde rentepercentage leningen, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen indien geen projectfinanciering)

•

Disconteringsvoet contante waarde verwacht projectresultaat is voor alle gemeenten bepaald op 2% (meerjarig streefpercentage ECB voor inflatie)

•

Eén van de in het BBV voorgestelde beheersmaatregelen bij plannen met looptijd > 10 jaar: geen opbrengstenstijging voor verkopen na 10 jaar

3. Belangrijke elementen GREX De 5P’s (inclusief wettelijk kader): gevoeligheidsanalyse op hoofdlijnen

Planning

Programmering

Prijs

Is de tijdsplanning van de projecten afgestemd op de (on)mogelijkheden in de markt? • Hoe eerder je de kosten maakt des te hoger het geïnvesteerd vermogen is → hogere rentekosten en risico’s • Hoe eerder je de verkopen realiseert des te lager het geïnvesteerd vermogen → lagere rentekosten en risico’s • Planning bepaalt dus in belangrijke mate de in- en uitgaande geldstromen en daarmee rentekosten & risico’s Is een kritische analyse gemaakt van de ‘mix’ van woningen (huur, koop, vrije kavels, etc.) in relatie tot de actuele marktvraag? • De opbrengstpotentie van (sociale) huur is normaliter lager dan de opbrengstpotentie van koopwoningen • Appartementen hebben door gestapelde bouw normaliter meer opbrengstpotentie dan grondgebonden woningen • Hoe meer koopwoningen en specifiek appartementen des te hoger de opbrengsten Is afgewogen en onderbouwd welke prijzen realistisch zijn (marktconformiteitstoets), rekening houdend met het risico dat grondenverkopen later of niet plaatsvinden? Zijn er deugdelijke en actuele civieltechnische ramingen op basis van het ontwerp? • Lagere grondprijs / hogere civiele kosten → lagere opbrengsten → lager verwacht resultaat bij afsluiting • Hogere grondprijs / lagere civiele kosten → hogere opbrengsten → hoger verwacht resultaat bij afsluiting

Plankosten

Is een adequate schatting gemaakt van de benodigde interne uren om het plan voor te bereiden, uit te voeren en af te ronden? • Hoe meer uren benodigd zijn, des te hoger de plankosten en des te lager het verwacht planresultaat • Complexere projecten (als binnenstedelijke ontwikkeling) vergen normaliter meer interne uren en leiden tot hogere plankosten

Parameters

• Kostenstijging: een hoger percentage kostenstijging leidt tot een hogere kostenraming en dus een lager verwacht resultaat • Opbrengstenstijging: een hoger percentage opbrengstenstijging leidt tot een hogere opbrengsten en dus een hoger verwacht resultaat • Rente: een hoger rentepercentage leidt tot hogere rentekosten en dus een lager verwacht resultaat • Disconteringsvoet: geen keus want door commissie BBV bepaald (hogere disconteringsvoet = lagere contante waarde en voorziening )

3. Belangrijke elementen GREX De 5P’s (inclusief wettelijk kader): nadere toelichting en aandachtspunten

Prijs (kosten)

Programma

Planning Plankosten

Parameters Prijs (opbrengst)

Resultaat

3. Belangrijke elementen GREX Aansluiting grondexploitatieberekening op de jaarrekening Grondexploitatie Scenario “midden” Jaarrekening 2021 pagina 169

Boekwaarde: € 5.410K

Eindwaarde: Positief € 21K Nog te maken kosten: Kosten € 3.982K + stijging € 322K + rente € 299K = € 4.603K

Nog te maken opbrengsten: Opbrengsten: € 9.575K + stijging € 459K = € 10.034K

3. Belangrijke elementen GREX Aansluiting grondexploitatieberekening op de jaarrekening Grondexploitatie Scenario “laag” Jaarrekening 2021 pagina 170

Boekwaarde: € 5.410K

Eindwaarde: Negatief € 1.493K

4. Verslaglegging

4. Verslaglegging Eindwaarde, tussentijdse winst en verlies; hoe werkt dat? Basis Gerealiseerde kosten -/- gerealiseerde opbrengsten = Boekwaarde Verwachte kosten (incl. indexen) -/- verwachte opbrengsten (incl. indexen) = Nog te realiseren boekwaarde (= risicoprofiel) Totale gerealiseerde kosten + verwachte kosten -/- gerealiseerde opbrengsten -/- verwachte opbrengsten = Verwacht resultaat.

Het bepalen van de winsten en verliezen wordt gevormd door: •

Voorzichtigheidsbeginsel: Totale verlies nemen zodra bekend is dat sprake is van verlies

•

Realisatiebeginsel: winsten als ze (gedeeltelijk) gerealiseerd zijn

NB: Per grondexploitatie bepalen!

Tussentijdse winstneming - Formule op basis van de Percentage of Completion methode (POC) •

POC percentage :

(gerealiseerde kosten / totale kosten) x (gerealiseerde opbrengsten / totale opbrengsten) = % POC

•

Tussentijdse winst:

((geraamd eindsaldo – project specifieke risico's) x % POC) - eerder genomen tussentijdse winst = Winstname

4. Verslaglegging Samenhang herziening grondexploitaties en P&C instrumenten

Kalenderjaar 2023

…

1ste herziening 2023

• Actualisatie prognose van kosten en opbrengsten van alle lopende grondexploitaties gefaseerd in tijd en naar soort programma (wonen, kantoren, bedrijven, winkels) • Inschatting van de risico’s • Inzicht in verwachte tussentijdse winst en verlies

Jaarverslag en jaarrekening 2022

• Verwerken kosten en opbrengsten jaarschijf 2022, basis 1ste herziening 2023. • O.b.v. prognose: Tussentijds winst genomen en verlies geboekt • Weerstandsvermogen grondbedrijf als onderdeel van paragraaf weerstandsvermogen • Paragraaf grondbeleid: visie beleid, uitvoering beleid, actuele prognose, beleidsuitgangspunten reserves i.r.t risico’s, onderbouwing winst toelichting actuele ontwikkelingen

Begroting 2024

• Op basis van het 1ste herziening 2023 worden de verwachten kosten, opbrengsten, tussentijdse winsten en verliezen verwerkt voor 2024-2027

5. Cijfers gemeente Vlissingen

5. Cijfers gemeente Vlissingen Boekwaarde, verliesvoorzieningen en balanswaarde

Boekwaarde

5. Cijfers gemeente Vlissingen Boekwaarde, verliesvoorzieningen en balanswaarde

Verliesvoorziening

Balanswaarde