College - Bod op de Woonvisie Zeeuwland

Bod op de Woonvisie gemeente Vlissingen Activiteitenplan Zeeuwland voor 2023 -> Voldoende woningen -> Betaalbare woningen -> Kwalitatief goede en duurzame woningen -> In leefbare buurten en wijken -> Afgestemd op de verschillende doelgroepen

Juni 2022

Inleiding De gemeente Vlissingen, de woningcorporaties Zeeuwland, l’escaut woonservice en de huurdersorganisaties, maken jaarlijks afspraken over de activiteiten die zij willen uitvoeren in de gemeente op het brede terrein van wonen. Die afspraken liggen vast in de ‘prestatieovereenkomst’ (d.d. 30-10-2019) en vormen het kader om uitvoering te geven aan de gezamenlijke volkshuisvestelijke doelen. In goed overleg met zowel stichting Huurdersbelangen Zeeuwland (SHZ) als met l’escaut en de gemeente Vlissingen, probeert Zeeuwland daar op een passende wijze invulling aan te geven. Daarom brengt Zeeuwland halverwege ieder jaar, vóór 1 juli, een ‘bod’ uit aan de gemeente Vlissingen. Met dit bod maken we duidelijk welke bijdrage (activiteiten) we het komende jaar, met een doorkijk voor de jaren daarna – per thema – leveren aan de realisatie van het volkshuisvestelijk beleid van en in Vlissingen: wat spraken we af, wat bieden we en wat hebben we nodig? Context Het bod dat we doen is sterk afhankelijk van de context. We houden rekening met:              

Steeds meer kwetsbare huurders; Langer hulp en zorg in thuissituatie; Meer kleine huishoudens en ouderen; Veranderende woonwensen; Het wegvallen van verpleeghuizen en steeds langer thuis wonen; Oplopende zoekduur woningzoekenden; Meer vluchtelingen; Woningwet: o passend toewijzen; o inkomensgrenzen woningtoewijzing; Volkshuisvestelijke rijksprioriteiten 2021-2025; Aedes woonagenda; Grote opgave m.b.t. vernieuwing en verduurzaming (CO2-neutrale woningvoorraad in 2050!) en de landelijke afspraken die hierover worden gemaakt tussen de sector en de minister Toenemende (bouw)kosten en belastingen; Sociaal domein: heroriëntatie en nieuwe taken; Stijgende woonlasten voor huurders.

Ondernemingsstrategie Zeeuwland In onze ondernemingsstrategie, wat mede een kader vormt voor het bod 2022 hebben we het volgende opgenomen: Wij voorzien voor onze doelgroep in voldoende betaalbare woningen in een plezierige woonomgeving.   





 

We hebben onze klanten en stakeholders nodig om onze ambities waar te maken. We zetten daarom in op het vroegtijdig betrekken van onze klanten en stakeholders. We zijn bereikbaar en toegankelijk voor onze klanten op een manier die aansluit bij hun wensen. Onze focus ligt op het bedienen van de vraag naar woningen aan huishoudens met lage inkomens, waaronder starters en ouderen. Daarboven zien we nadrukkelijk een rol binnen de vrije sector voor de huisvesting van middeninkomens die daar behoefte aan hebben en waar de markt dit niet oppakt. Op verzoek van de gemeentes spelen we een rol bij het aanbieden van kleinschalige huisvesting van tijdelijke medewerkers mits ze tot onze doelgroep of de middeninkomens behoren. We houden huren betaalbaar voor mensen die van overheidswege recht hebben op huurtoeslag en/of in verband met hun inkomen of zorgvraag zijn aangewezen op een sociale huurwoning nu en in de toekomst. We staan voor duurzaam en kwalitatief goed wonen. Door het energiezuiniger maken van woningen drukken we de energielasten en daarmee de totale woonlasten voor onze huurders én dragen we actief bij aan milieuverbetering. We investeren in kwaliteitsverbetering van onze woningvoorraad. Hiermee voldoen deze aan de eisen van deze tijd en sluiten zij aan bij de wensen van de verschillende doelgroepen.

We hebben een taak in het zorgen voor een leefbare woonomgeving, omdat we merken dat dit het woongenot van onze bewoners in belangrijke mate beïnvloedt. We leveren maatwerk en bepalen samen met onze klanten en stakeholders ieders inzet. 2

Prioriteiten voor de komende jaren Onze activiteiten zijn gericht op alle thema’s vastgelegd in de Prestatieovereenkomst, maar onze focus ligt de komende jaren vooral op de volgende thema’s: Beschikbaarheid van woningen We streven naar een uitbreiding van onze woningvoorraad, omdat we in het verleden door verdunning en verkoop inspeelden op de toen geldende huishoudensprognoses. Inmiddels zijn de vooruitzichten veranderd en willen we graag nieuwe levensloopwoningen bouwen. Hiermee breiden we onze woningvoorraad uit en brengen we doorstroming en een verhuisketen op gang. Aan het eind van deze keten kunnen dan ook eengezinswoningen verhuurd of verkocht (tegen een betaalbaar tarief) worden aan starters. We bedienen dan verschillende doelgroepen. We vertalen onze portefeuillestrategie naar een strategie op wijk en complexniveau. We willen starten met het opstellen van kern/wijkprofielen waarbij we gezamenlijk met de gemeente en de stakeholders in de kernen en wijken een visie ontwikkeling over de toekomst van de kern of wijk en dit vertalen in o.a. de woningvoorraad. Energie en duurzaamheid Het uitwerken en uitvoeren van de warmtevisies van de gemeente. Door het verduurzamen van woningen leveren we een bijdrage aan het beheersbaar houden van de totale woonlasten (huur en energie). Inzet in wijken en buurten Leefbaarheidsarrangementen opzetten met partners voor kwetsbare groepen.

Hierbij steken we niet alleen in op arrangementen en afspraken met professionals, maar gaan we ook onderzoeken hoe we de buurt hier een rol in kunnen geven. Sociaal maatschappelijke opgaven en zorg In overleg met o.a. de gemeentes visie ontwikkelen op het gebied van “langer zelfstandig thuis wonen”. Waarbij we ons niet willen beperken tot ouderen, maar ook andere vormen van extramuralisering vorm willen geven. De huisvesting en begeleiding van statushouders en ontheemden vergt in 2023 extra aandacht.

Visie gemeente Gemeentelijke woonvisie → Kwaliteit i.p.v. kwantiteit. → Verbetering van bestaande buurten. → Ontwikkeling Scheldekwartier.

3

2021 t/m 2024 in cijfers per 31-12: Aantal woningen Eengezinswoningen Meergezinswoningen met lift Meergezinswoningen zonder lift Totaal aantal woningen (zelfstandig) Totaal aantal woningen (onzelfstandig) Beschikbaarheid Aantal verhuringen (zelfstandige woningen) Gemiddelde zoekduur (in maanden) bij woningtoewijzing Gemiddelde inschrijfduur (in maanden) bij woningtoewijzing % passende toewijzingen (toewijzing aan huurtoeslaggerechtigden) % toewijzingen aan doelgroep van beleid (hh-inkomen ≤ € 40.765 / € 45.014) Betaalbaarheid (prijspeil 2021) Goedkoop (huur t/m € 442,46) Betaalbaar I (huur € 442,47 t/m € 633,25) Betaalbaar II (huur € 633,25 t/m € 678,66) Duur (huur € 678,67 t/m € 763,47) Geliberaliseerd (huur > € 763,48) Totaal aantal woningen % huurverhoging per 1 juli (gemiddeld inflatie %) Ontwikkeling van de woningvoorraad Nieuwbouw (aantal woningen) Verkoop bestaand bezit Sloop/onttrekking Prijs/kwaliteit - zelfstandige woningen Gemiddeld aantal woningwaarderingspunten (WWS) Gemiddelde huur Gemiddelde maximale huur Gemiddelde streefhuur per woning Gemiddeld streefhuurpercentage (t.o.v.

maximale huur) Energetische kwaliteit Energielabel A++, A+ en A→ Energie-Index ≤ 1,2 Energielabel B → Energie-Index 1,21 ≤ 1,4 Energielabel C → Energie-Index 1,41 ≤ 1,8 Energielabel D → Energie-Index 1,81 ≤ 2,1 Energielabel E → Energie-Index 2,11 ≤ 2,4 Energielabel F → Energie-Index 2,41 ≤ 2,7 Energielabel G → Energie-Index > 2,7 Gemiddelde Energie-Index (exclusief sloop- en onzelfstandige vhe) Onderhoud & kwaliteitsverbetering (uitgaven/jaar) Onderhoudskosten (in miljoenen €) Energetische maatregelen en verbeteringen (in miljoenen €) Leefbaarheid (uitgaven/jaar) Uitgaven leefbaarheid (€ begroot x 1.000) Aantal ontruimingen * prognose

2021

2022*

2023*

2024*

497 115 57 669 33

492 115 57 664 33

496 115 57 668 33

≥ 95%

≥ 95%

≥ 95%

≥ 95%

≥ 90%

≥ 92,5%

≥ 85%

≥ 85%

98 471 54 44 2 669 0%

98 472 54 44 1 669 2,3%

98 472 49 44 1 664 1,7%

98 476 49 44 1 668 1,5%

8 10 0

4 4 0

0 5 0

8 4 0

158 € 553 € 789 € 621 79%

158 564 804 633 79%

158 576 817 643 79%

158 586 833 653 78%

€ 0,7 € 0,6

€ 1,5 € 0,2

€ 1,5 € 0,5

€ 1,5 € 0,5

€ 44 0

€ 45 0

€ 46 0

€ 47 0

497 115 57 669 33 48 19,1 21,9

234 235 157 28 5 3 0 1,25

4

Beschikbaarheid van woningen Introductie Ruim 6.600 – waarvan 670 van Zeeuwland – van de 22.900 woningen in Vlissingen behoren tot de sociale huurvoorraad (huur t/m de liberalisatiegrens (€ 763,47 /mnd, prijspeil 2022)). De beschikbaarheid van deze woningen hangt af van mutaties, prijsstelling en type. Daarbij is de huurvoorraad door herstructurering, nieuwbouw, verkoop, investeringen en huurbeleid constant in beweging om zo goed mogelijk aan te sluiten bij de vraag. We zien een oplopende gemiddelde zoekduur. De druk op de huurwoningmarkt in Vlissingen is toegenomen ten opzichte van voorgaande jaren. Deze bedraagt in 2021 al 13,3 maanden (19 maanden voor woningen van Zeeuwland). Echter, een gemiddelde zoekduur van 13,3 maanden is nog relatief ontspannen te noemen, zeker in vergelijking met andere woningmarktregio’s in Nederland. Zeeuwland en L‘escaut sturen actief op het aantal en type woningen voor de primaire doelgroep, in lijn met het aantal woningen vanuit onze vastgoedstrategie en conform de wetgeving voor passend toewijzen. Dit spraken we af in de Prestatieovereenkomst   

We voeren periodiek Woningmarktonderzoek uit ten behoeve van het bepalen van de vastgoedstrategie. We zorgen voor voldoende betaalbare en passende woningen voor de doelgroepen. Daar waar nodig zorgen we voor beschikbaarheid van woningen voor specifieke doelgroepen.

Zeeuwland biedt de gemeente Vlissingen Geactualiseerde vastgoedstrategie  In 2021 hebben we een nieuwe vastgoedstrategie op hoofdlijnen vastgesteld. Hiervoor hanteerden we de meest actuele prognoses van de huishoudensontwikkeling, de resultaten van het woningbehoefteonderzoek 2021 (van STEC), de opgaven op gebied van duurzaamheid, de afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst, onze ondernemingsstrategie en de op te stellen of te actualiseren Woonvisie.  Onze vastgoedstrategie houdt op hoofdlijnen het volgende in: o We investeren in kernen en wijken met woningen waar vraag naar is o We maken onze bestaande woningen meer toekomstbestendig en realiseren (vervangende) nieuwbouw o We houden woningen beschikbaar voor lage middeninkomens o We verkopen grondgebonden woningen om starters te helpen o We verbeteren de energieprestaties van onze woningen om woonlasten te verlagen en klimaatdoelstellingen te behalen o We breiden uit met levensloopbestendige, compacte woningen voor senioren en woningen voor specifieke doelgroepen  In de verdere uitwerking van onze vastgoedstrategie nemen we onze plannen voor sloop, nieuwbouw, herstructurering en verbeteringen op. Om dit op wijk en complexniveau verdere invulling te geven willen we graag werken met wijk/buurtprofielen.

We willen gezamenlijk met de gemeente en de stakeholders in de wijken/buurten een visie ontwikkelen over de toekomst van de buurt of wijk en dit vertalen in o.a. de woningvoorraad .

5

Voldoende passende woningen  Met het bouwen van levensloopwoningen brengen we doorstroming en een verhuisketen op gang waardoor we meerdere doelgroepen kunnen bedienen. Omdat wij nu zelf geen grondposities hebben zijn we veelal afhankelijk van de gemeente voor het aanbieden van geschikte locaties  Doorstroming naar geschikte woningen en beter benutten van beschikbare woningen is essentieel voor de beschikbaarheid van woningen. We bieden onze oudere huurders meer mogelijkheden om uit eengezinswoningen door te stromen naar andere, beter passende sociale huurwoningen, onder andere door actieve begeleiding.  We hanteren een huur- en toewijzingsbeleid waarmee we ervoor zorgen dat alle groepen die recht hebben op een sociale huurwoning ongeveer evenveel kans maken.  We garanderen een passende woning voor actief woningzoekenden binnen 3 jaar.  We willen gebruik maken van de extra vrije toewijzingsruimte van 7,5%. Hiermee garanderen we dat minimaal 85% van onze woningen onder de huurgrens van € 763,47 toegewezen worden aan de doelgroep eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met 40.765 euro (prijspeil 2022) en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met 45.014 euro (prijspeil 2022).

We zien nu dat met name bij herstructureringsprojecten en bij mensen die gebruik maken van de Trouwe huurdersregeling de reguliere ruimte van 7,5% snel ingevuld wordt en wellicht niet voldoende is.  Zeeuwland werkt voor de verdeling van beschikbare woningen met zowel het aanbodmodel als het lotingsmodel. Dit is de manier voor woningzoekenden die met spoed een woning nodig hebben, om zonder inschrijfduur een woning te krijgen. Via Zuidwestwonen (ZWW) vindt automatisch verantwoording plaats over de woningtoewijzingen.  Binnen het samenwerkingsverband van ZWW wordt continue gewerkt aan verdere verbetering van de dienstverlening aan woningzoekenden. Huisvesting (urgente) doelgroepen  Bij de huisvesting van woningzoekenden hebben we aandacht voor de bijzondere groepen in onze samenleving. Deze ‘bijzondere’ groepen zijn bijvoorbeeld de huishoudens met een laag inkomen, maar ook ouderen, statushouders of mensen met een beperking.  We doen zo nodig – in nauwe samenwerking met onze stakeholders – onderzoek om de woonbehoefte van deze specifieke doelgroepen in beeld te brengen.  Zeeuwland levert een actieve bijdrage aan de huisvesting van statushouders en daarmee aan de taakstelling van de gemeente. Naast de huisvesting vinden we ook de begeleiding van statushouders belangrijk.

 We zetten ons in voor passende huisvesting van zogenaamde bijzondere doelgroepen (ex-daklozen, exgedetineerden, ex-verslaafden, GGZ-cliënten). Vanuit de gedachte ‘housing first’ onderzoeken we samen met begeleidende instanties de mogelijkheden. We verlenen voorrang aan woningzoekenden via bemiddeling in zeer uitzonderlijke situaties (hardheidsclausule). Hiervoor is binnen Zuid West Wonen een regionaal beoordelingskader vastgesteld. Hiermee hanteren de corporaties op Walcheren hetzelfde beoordelingskader en we communiceren duidelijk op de Zuid West Wonen-website dat we een vangnet bieden en hoe en wanneer woningzoekenden daar voor in aanmerking komen.  Conform het ‘Reglement inzake sloop, renovatie en (groot) onderhoud’ (d.d. 20-12-2016) – opgesteld in samenwerking met Zeeuwland en de huurdersorganisaties – krijgen herstructureringskandidaten voorrang op de toewijzing van woningen van Zeeuwland en L’escaut. Voldoende betaalbare woningen  Onze nieuwe vastgoedstrategie is leidend zijn voor het aantal woningen (naar huurprijsklasse en woningtype) in de toekomst. De aantallen zijn richtinggevend voor sloop/nieuwbouw, verkoop en verbeteringen.  Nieuwbouw maakt deel uit van toekomstige herstructureringsprojecten binnen de bestaande woningvoorraad. Om te komen tot een toekomstvisie voor een complex, betrekken we nadrukkelijk de zittende huurders.

 Zeeuwland ziet een rol binnen de vrije sector voor de huisvesting van middeninkomens die daar behoefte aan hebben en waar de markt dit niet oppakt. Hierover gaan we graag met de gemeente in gesprek.  Naast financiële overwegingen, is het verkopen van huurwoningen een instrument om te sturen op de gewenste samenstelling van de huurwoningvoorraad. Zeeuwland verkoopt gemiddeld 5 woningen per jaar in Vlissingen. Bij voorkeur verkopen we deze woningen aan starters zodat er voor deze doelgroep ook een betaalbaar aanbod is.  Bij verkoop van huurwoningen krijgen de zittende huurders de gelegenheid hun woning te kopen.

6

Dit hebben we nodig  De laatste jaren zien we onze woningvoorraad door verdunning en verkoop afnemen. Om tegemoet te komen aan de veranderde prognoses kiezen we nu voor uitbreiding van onze woningvoorraad. We zoeken in heel ons werkgebied nog locaties voor 200 nieuwe woningen. In de gemeente Vlissingen bieden we aan om tot 2030 rond de 20 nieuwbouwwoningen aan onze voorraad toevoegen waarvoor we van de gemeente locaties ter beschikking willen krijgen. De gemeente moet een en ander ook ruimtelijk mogelijk maken.  Wij vragen de gemeente om een kavelprijs van € 15.000 voor een sociale huurwoning. Met deze grondprijs blijft het mogelijk om sociale huurwoningen te realiseren.  Tempo in de processen rondom regelgeving, inspraak en bestemmingsplannen zodat de bouw niet vertraagd.  Een geactualiseerde Woonvisie, waarmee de gemeente met haar ruimtelijk beleid anticipeert op de actuele en verwachte ontwikkelingen.  Bereidheid om samen met o.a. stakeholders buurt/wijkprofielen te maken.  Instemming om gebruik te mogen maken van de extra 7,5% vrije toewijzingsruime voor het toewijzen van woningen aan de doelgroep.

Betaalbaarheid van woonlasten Introductie Woonlasten zijn de opstelsom van de vaste lasten (huur, gas, water, licht en energie en gemeentelijke heffingen) om te kunnen wonen. In toenemende mate is de kwalitatieve staat van de woning en bewonersgedrag van invloed op de omvang en ontwikkeling van deze lasten. Een woning moet passen bij je inkomen. We zorgen ervoor dat onze woningen betaalbaar en toegankelijk blijven voor de lagere inkomens door het merendeel van onze woningen aan hen toe te wijzen. Daarom stuurt Zeeuwland actief op een evenwichtig huur- en aanbiedingsbeleid en een duurzame woningvoorraad. Dit spraken we af in de Prestatieovereenkomst    

We streven naar een evenwichtige prijs/kwaliteit verhouding waarbij de totale woonlasten voor de doelgroepen betaalbaar blijven. Door de woningvoorraad energie zuiniger te maken dragen we bij aan het verlagen van de totale woonlasten. Om voldoende betaalbare woningen te hebben en te houden is gemeentelijke inzet vereist. Om grip te houden op de betaalbaarheid van woonlasten voeren we periodiek een betaalbaarheidsonderzoek uit.

Wij bieden de gemeente Vlissingen Gematigd huurbeleid en passende woningtoewijzing  We hanteren een aanbiedingsbeleid waarbij de huur bij het inkomen past: goedkope en betaalbare woningen voor huurtoeslaggerechtigden (= passend toewijzen). Voor huishoudens die níet tot onze doelgroep van beleid horen bieden we alleen woningen met een huurprijs vanaf de tweede aftoppingsgrens van de huurtoeslag aan (€ 678,66 prijspeil 2022); hiermee kunnen mensen met een middeninkomen dus ook bij ons terecht.  We passen een gematigd huurbeleid toe. Daardoor hebben en behouden we voldoende goedkope en betaalbare woningen voor de primaire doelgroep. We volgen bij de huurverhoging normaal gesproken de afspraken die gemaakt zijn tussen overheid, woonbond en de corporaties om de huur inflatievolgend te 7

verhogen. Gezien de snel oplopende inflatie moeten we begin 2023 met onze huurdersvertegenwoordigers overeenstemming bereiken over een acceptabele huurverhoging. Woonlasten in beeld  Door middel van de ‘woonlastenmodule’ binnen ons woonruimtebemiddelingsmodel ZuidWestWonen, worden bij het woningaanbod de geschatte woonlasten (op basis van samenstelling huishouden en energielabel woning) voor de woningzoekende inzichtelijk gemaakt.  Energiebesparing levert voor huurders financieel voordeel op. Menselijk gedrag is een belangrijke factor bij het terugdringen van het (huishoudelijk) energieverbruik. In het kader van de bewustwordingscampagne blijven we aandacht vragen bij huurders over welke bijdrage zij zelf kunnen leveren om energiekosten te reduceren.  We werken de resultaten van het in 2022 gehouden betaalbaarheidsonderzoek uit in een plan van aanpak en we gaan de maatregelen gericht op het verbeteren van de betaalbaarheid van het wonen in 2023 implementeren.  We wijzen onze nieuwe huurders op de mogelijkheden van gemeentelijke regelingen voor mensen met een minimuminkomen door dit standaard in onze verhuurdersmap op te nemen. Dit hebben we nodig 

 

 

Onder regievoering van de gemeente, uitvoering van periodiek betaalbaarheidsonderzoek waar alle woonlasten in beeld worden gebracht. Dit onderzoek is input voor het evalueren en inzetten van maatregelen gericht op het verbeteren van de betaalbaarheid van het wonen. De gemeente faciliteert starters op de woningmarkt met het uitvoeren van de Startersregeling. De gemeentelijke heffingen maken onderdeel uit van de totale woonlasten. De Gemeente hanteert een kwijtscheldingsbeleid voor de gemeentelijke belastingen voor de laagste inkomens (vaak ook behorend tot de doelgroepen van beleid). We doen een beroep op de gemeente om de gemeentelijke heffingen voor onze huurders te bevriezen. Samen met een beperkte huurverhoging blijven de totale woonlasten zo voor onze huurders aanvaardbaar. Bijzondere bijstandsvergoedingen zo inrichten dat ook elektrische apparaten aangeschaft kunnen worden met een gunstig energielabel. Hiermee vermindert het gebruik aan energie en dit heeft een gunstig effect op de totale woonlasten.

Energie en duurzaamheid Introductie Verduurzaming en energietransitie zijn de komende tijd de kernwoorden voor de bestaande woningvoorraad. Hierin stappen zetten is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van bewoners, woningeigenaren en de gemeente. Zeeuwland investeert veel in het onderhoud en de verbetering van bestaande woningen, bijvoorbeeld planmatig onderhoud, klachten/mutatie onderhoud, energetische maatregelen en het vervangen van keukens, badkamers en/of toilet. De energietransitie is de afgelopen jaren in versnelling gekomen. Het doel om eind 2020 gemiddeld op label B uit te komen met de woningvoorraad, is ruimschoots behaald. De corporatiesector als geheel heeft het doel om in 2050 een CO2 neutrale woningvoorraad te hebben. Dit spraken we af in de Prestatieovereenkomst   

Samen met de gemeente en L‘escaut werken we aan de uitwerking van de Transitie Visie Warmte. We investeren in duurzaamheid, maar passen alleen maatregelen toe die hun nut en betrouwbaarheid bewezen hebben. We stimuleren het energiezuinig gedrag van bewoners.

8

Wij bieden de gemeente Vlissingen Verduurzaming en verbetering van de woningvoorraad  We streven naar een CO2-neutrale woningvoorraad in 2050.  Ons duurzaamheidsbeleidsplan is geactualiseerd om te bepalen welke stappen nodig zijn om in 2050 CO2 neutraal te zijn. Dit geactualiseerde duurzaamheidsplan verwerken we in onze vastgoedstrategie op wijk en complexniveau. In dit duurzaamheidsbeleidsplan is ook onze inzet op biodiversiteit en hittestressproblematiek uitgewerkt.  We werken nu toe om onze woningen aan de nieuwe isolatienorm (de Standaard) te laten voldoen.  In 2023 is het voornemen om over ons gehele woningbezit € 4.300.000 aan energie en verduurzamingsmaatregelen te besteden.  In 2023 werken we onze geactualiseerde duurzaamheidsplan verder uit. Zo zullen we in 2023 het plan uitwerken om woningen met een E, F en G label voor 2028 versneld en gefaseerd aan te pakken.  Daarnaast continueren we de acties die we in 2022 gestart zijn om “hittestress” tegen te gaan zoals het vergroenen van tuinen en openbare ruimtes  We werken onze energie investeringen uit op complexniveau in een zogenoemde ‘routekaart’, om zo in 2050 een energie neutraal woningbezit te bereiken en geen onnodige investeringen te doen. We actualiseren deze routekaart jaarlijks ter optimalisatie.

 We leveren, daar waar dit kan een bijdrage aan uitwerken en uitvoeren van de Transitievisie warmte van de gemeente.  Zeeuwland wil actief meedenken in gemeentelijke klimaatadaptatie-strategie. We zoeken hiervoor afstemming en samenwerking met de Gemeente.  Investeringen zijn gericht op een klimaatbestendige woningvoorraad, met ruimte voor groen en minder wateroverlast. In 2023 continueren we ons project om onze tuinen te vergoenen.  Een vernieuwing van een deel van onze woningen door sloop-nieuwbouw. Voor de nieuw te bouwen woningen geldt o.a.: o Waar mogelijk leveren we woningen “Nul op de meter” op.  We continueren de actie om ook bij woningen met een A-label zonnepanelen aan te bieden en bovendien wijzen we onze bewoners actief op de mogelijkheid om een aansluiting voor elektrisch koken aan te vragen. Hiermee kan de energierekening voor deze huurders beheersbaar blijven.  We onderzoeken ook welke rol wij kunnen spelen om bewoners een elektrisch kooktoestel aan te kunnen bieden. Stimuleren van energiezuinig gedrag  We geven voorlichting aan huurders bij plaatsing zonnepanelen (energie bewustwording), en andere energie investeringen. Dit hebben we nodig Gezamenlijk gedragen visie  De inzet van energiemaatschappijen, netwerkbedrijven en de gemeente om met ons samen te zorgen voor de grootst mogelijke CO2-reductie tegen de laagst mogelijke kosten voor Vlissingers.

Van de gemeente verwachten we dat zij hierbij de regierol op zich nemen.  De Transitievisie Warmte van de gemeente Vlissingen moet vertaald worden naar concrete acties op wijk en complexniveau. 9



Samen met de gemeente willen we in het kader van het project “energiearmoede” energiecoaches opleiden die bewoners voorlichting geven over energiezuinig gedrag. Hierbij wordt ook een combinatie gemaakt met de klussendienst van Orionis voor het uitvoeren van kleine ingrepen/verbeteringen in huis.

Inzet in wijken en buurten Introductie Vlissingen kent een zeer gemêleerd palet van buurten en wijken, qua bewoning, woningtypen, openbaar groen en voorzieningen. Elke buurt of wijk heeft daarmee zijn eigen kansen en uitdagingen. Samen maken we de buurt of de wijk. De gemeente, corporaties en de huurdersorganisaties dragen hieraan hun steentje bij. Onze huurders hebben soms meerdere maatschappelijke, sociale problemen. Dit zijn mensen die zelfstandig wonen, maar kan ook betrekking hebben op mensen die in een speciale woonvoorziening wonen. We zijn primair verantwoordelijk voor huisvesting. Maar we zien onze rol breder. Om eraan bij te dragen dat huurders de juiste begeleiding of ondersteuning krijgen van maatschappelijke organisaties en/of gemeenten, trekken we, waar nodig, samen op met huurders en maatschappelijke partners. Onze rol is die van vindplaats, huisvester en samenwerkingspartner van organisaties die verantwoordelijk zijn voor ondersteuning van de financiële huishouding, woonbegeleiding, buurtbemiddeling, veiligheid en zorg. We zijn afhankelijk van de inzet van onze maatschappelijke partners om onze klanten goede huisvesting in een prettige omgeving te kunnen bieden. Daarom blijven we inzetten op het tot stand brengen van verbinding met onze partners en onze huurders. Samen met onze partners en huurders hebben we hierin verschillende rollen en verantwoordelijkheden.

Het is belangrijk dat we die van elkaar kennen. We maken onderscheid in partners die dichtbij ons staan, waarvan we vinden dat deze wederzijdse invloed en zeggenschap evident is, en partners die verder van ons af staan. Partners die met name dichtbij ons staan zijn de gemeenten, Stichting Huurdersbelangen Zeeuwland (SHZ) en in het verlengde hiervan de bewonerscommissies en de klankbordgroepen. Dit spraken we af in de Prestatieovereenkomst   

We werken samen met bewoners, de gemeente en L’escaut aan leefbaarheid en schone en prettige wijken. We stemmen visies en uitvoeringsplannen af met de gemeente. We monitoren de leefbaarheid in wijken en buurten.

Wij bieden de gemeente Vlissingen Investeren in leefbaarheid en welzijn  We continueren onze deelname aan het project buurtbemiddeling.  We continueren het project Wonen en Werken. Dit project is in 2021 als pilot opgezet in samenwerking tussen Orionis en de drie Walcherse corporaties, om mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt in te zetten in de wijken en buurten van de corporaties.  Om rekening te houden met de draagkracht van wijken en buurten, worden meer intakegesprekken gevoerd om de leefbaarheidsvraagstukken in de toekomst te beperken.  Leefbaarheidsarrangementen opzetten met partners voor kwetsbare groepen. Hierbij steken we niet alleen in op arrangementen en afspraken met professionals, maar gaan we ook onderzoeken hoe we de buurt hier een rol in kunnen geven.  In de gemeente begeleiden we gemiddeld 20-25 bewoners met problemen. We gaan in gesprek met de gemeente en overige partijen over de regierol en verantwoordelijkheden bij crisissituaties en welke maatwerkoplossingen mogelijk zijn. 10

Dit hebben we nodig Samenwerken aan leefbaarheid  Uitvoering door de gemeente van ten minste haar wettelijke taken op het gebied van leefbaarheid, ten behoeve van een veilige en kwalitatief goede woon- en leefomgeving.  Samenwerking met gemeente en zorg- en welzijnsorganisaties met als doel betere buurten via concrete afspraken die worden vastgelegd in wijkvisies en buurtplannen.  Goede samenwerking en afstemming met de gemeentelijke diensten die hierbij een rol spelen.  Investering van de gemeente in basisvoorzieningen voor elke buurt. Een betere aansluiting tussen wat wij als corporatie(s) signaleren en de wereld van gemeente, welzijn en zorg.  Een betere aansluiting tussen wat wij als corporatie(s) signaleren en de wereld van gemeente, welzijn en zorg.  Versterkte samenwerking met de organisaties in het Sociaal Domein. Patroonherkenning in de ontwikkeling van wijken en buurten is van belang om inzicht te krijgen in de benodigde inzet. Hiervoor gaan we in 2023 starten met het verzamelen van alle relevante data om te komen tot complete rapportages op wijk- en buurtniveau. Hiermee krijgen we inzicht in de 'staat’ van de wijken en buurten m.b.t. samenredzaamheid en kwaliteit van wijken en buurten.  Samen met onze partners in de wijk werken we de verkregen inzichten uit in concrete activiteiten en volgen de effecten hiervan.

We gaan in gesprek met de gemeente en overige partijen over de regierol en verantwoordelijkheden bij crisissituaties en welke maatwerkoplossingen mogelijk zijn.

Sociaal maatschappelijke opgaven en zorg Introductie De gemeente, corporaties en de huurdersorganisaties willen dat alle bewoners van de gemeente Vlissingen goed wonen en goed kunnen blijven wonen, ook kwetsbare bewoners. Daarnaast vinden we een prettige woonomgeving voor onze huurders van belang. We zien in onze woningen steeds meer huishoudens in een kwetsbare situatie. Een deel van onze bewoners kampt met dementie en eenzaamheid en zijn dan lang niet altijd in staat om zelfstandig hulp te zoeken. Ook huisvesten we (jonge) inwoners die uitstromen uit de (jeugd)zorg en extra zorg nodig hebben bij het zelfstandig wonen. We constateren een groeiend sociaal vraagstuk rondom de zorg en begeleiding van veel inwoners. We signaleren niet alleen, maar verbinden en koppelen mensen ook aan zorg van maatschappelijke organisaties. We vinden het noodzakelijk dat de zorg en ondersteuning beter wordt georganiseerd voor iedereen die structureel of tijdelijk steun nodig heeft. Dat is goed voor de mensen zelf, én goed voor de buurt en de buren. Daarom willen we de samenwerking verbeteren met de gemeente en andere maatschappelijke partners. We verwachten dat de gemeente en andere maatschappelijke partners deze uitdaging samen met ons willen aangaan. Dit spraken we af in de Prestatieovereenkomst  

We maken strategische afspraken met maatschappelijke organisaties. We zijn niet alleen ‘huisvester’, maar tonen maatschappelijke betrokkenheid.

Wij bieden de gemeente Vlissingen Huisvesten van bijzondere doelgroepen 11



  



Bemiddeling bij de huisvesting van: o statushouders o zorg-geïndiceerden in de daarvoor aangewezen ‘ouderen’-complexen. o Oekraïense ontheemden We houden de woning aan de Westerbaan (waar momenteel ontheemde Oekraïners gehuisvest zijn) beschikbaar voor bijzondere doelgroepen Naast de huisvesting statushouders willen we extra aandacht schenken aan de begeleiding van gehuisveste statushouders We geven samen met gemeente en zorgaanbieders uitvoering aan het programma “Weer Thuis!”. Doel van dit programma is het gezamenlijk creëren van een goede basis zodat een cliënt bij uitstroom uit beschermd wonen of de maatschappelijke opvang zijn plek terugvindt in de samenleving. Niet alleen het belang van de persoon in kwestie wordt hierin meegenomen maar ook dat van de omwonenden. Het programma is daarmee een belangrijke schakel tussen het wonen in een intramurale setting en terugkeer in de wijk. We stellen samen met de gemeente beleid op voor het ‘langer zelfstandig thuiswonen’

Vermindering huisuitzettingen  Zeeuwland blijft samen met schuldhulpverlening-partners inzetten op het zien te voorkomen van huisuitzettingen (op basis van huurachterstand).  De regionale aanpak van de ‘vroegsignalering’ is door een wetswijziging veranderd in de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs). Doel is nog steeds om huurachterstanden terug te brengen en huisuitzettingen te voorkomen. We monitoren de resultaten. Samenwerking en strategische afspraken  We maken (strategische) afspraken met sociaal-maatschappelijke zorginstanties, ter preventie, ondersteuning en aanpak van ‘kwetsbare huurders en/of huurders met verward gedrag’. Dit om te komen tot een duidelijke rolverdeling tussen partijen, zodat huurders met een zorgvraag (tijdig) de juiste zorg en begeleiding ontvangen. Dit hebben we nodig 



    

We gaan door met de verbetering van de samenwerking met de gemeente en andere maatschappelijke partners die deels gefinancierd worden door de gemeente. We verwachten dat de gemeente en andere maatschappelijke partners deze uitdaging samen met ons willen aangaan. We verwachten van de gemeente (WMO / leefbaarheid / veiligheid) een regierol bij het voorkomen en verhelpen van sociale problematiek en daar waar nodig inzet van WMO middelen volgens het afgesproken beleid. De gemeente blijft een bijdrage leveren aan Vroegsignalering door middel van inzet van een medewerker van Orionis. De gemeente zet met haar visie op het Sociale Domein ook in op preventie en casemanagement. Specifieke aandacht voor de aanpak van multi-problematiek en mensen die geen zorg en/of begeleiding willen. Inzichtelijk maken of er behoefte is aan huisvesting voor bijzondere doelgroepen. We willen graag samen met de gemeente onderzoeken of er vraag en draagvlak is om een project “Kansrijk wonen” te realiseren.

12

Zeeuwland financieel Van woningcorporaties wordt gevraagd om de komende jaren aanmerkelijk meer te investeren. Daar zijn verschillende redenen voor. Woningen zijn onderhevig aan functionele veroudering. Om de woonkwaliteit op peil te houden zijn renovaties nodig en soms is sloop en vervangende nieuwbouw onvermijdelijk. Daarnaast liggen er grote opgaven op het terrein van de verduurzaming van de woningvoorraad. In 2050 dient de gehele woningvoorraad gasloos en CO2 neutraal te zijn. Ook is het belangrijk dat de woningen desondanks betaalbaar blijven voor de doelgroep. De afschaffing van de verhuurderheffing biedt voor al deze opgaven meer financiële ruimte. Het risico bestaat niettemin dat er op de korte termijn zo veel investeringen worden gedaan, dat dit ten koste gaat van de investeringsmogelijkheden op de langere termijn. In de toekomst kan de situatie ontstaan dat de investeringsmogelijkheden onvoldoende zijn. Zeeuwland wil dat voorkomen en streeft naar een evenwichtig investeringsniveau en vindt het van belang om een beleid te voeren dat een duurzaam verdienmodel oplevert. Het gaat er hierbij om dat Zeeuwland haar maatschappelijke rol, in het bijzonder via het aanbieden van kwalitatief goede en betaalbare woningen, als een rentmeester in lengte van jaren wil blijven vervullen. Hieronder vindt u een overzicht van onze verwachte inkomsten en uitgaven voor de komende periode.

Uitgaven en inkomsten Zeeuwland (over totaal woningbezit) x € 1000 2022 2023 2024 Inkomsten Huur 41.698 42.855 43.863 Verkoop 4.530 5.072 4.742 Overige 1.738 1.949 1.841 Totaal inkomsten 47.966 49.876 50.446

2025

2026

44.766 5.005 1.970 51.741

45.912 5.039 1.957 52.908

Uitgaven Onderhoud Verbetering/Duurzaamheid Nieuwbouw Bedrijfslasten Belastingen en heffingen Rentelasten Totaal uitgaven

-14.023 -4.416 -13.729 -8.396 -9.626 -5.398 -55.588

-11.593 -4.280 -20.384 -8.534 -10.413 -5.315 -60.519

-11.648 -4.458 -13.296 -8.679 -10.740 -5.332 -54.153

-11.658 -4.556 -15.439 -8.830 -11.032 -5.359 -56.874

-13.809 -4.488 -11.861 -9.182 -10.969 -5.383 -55.692

Financieringsactiviteiten

7.622

10.643

3.707

5.133

2.784

Tot slot Momenteel leven we in tijd waarin van de oorlog in Oekraïne, die allereerst desastreuze gevolgen voor de bevolking daar heeft. Als gevolg daarvan zijn grote stromen vluchtelingen op gang gekomen. Daar staan wij voor klaar en in samenwerking met de gemeente leveren wij onze bijdrage aan het huisvesten van deze ontheemde Oekraïners. Hiervoor zetten we o.a. onze woning aan de Westerbaan aan waar we zo rond de 50 personen in huisvesten. Daarnaast stellen wij tijdelijk woningen beschikbaar die we anders zouden verkopen. Ook de economische gevolgen zijn bij het opstellen van deze bieding al voelbaar, maar nog niet volledig te overzien. We maken ons zorgen over de gevolgen daarvan voor onze huurders. De energierekening stijgt snel en dreigt onbetaalbaar te worden, voor zover die nu nog betaalbaar is. Bovendien ervaren we een woningmarktcrisis die doorstroming verhinderd. Onze nieuwe portefeuillestrategie geeft richting geeft aan de transformatie en de verduurzaming en van de woningvoorraad. Deze is gericht op instandhouding van de omvang van het aantal woningen. Dat is een trendbreuk na de geleidelijke krimp van de voorraad in de afgelopen jaren. We zijn graag bereid om ook in de gemeente Vlissingen een bijdrage te leveren aan de nieuwbouwopgave. 13

Aan het begin van 2022 trad het nieuwe kabinet aan. In het coalitieakkoord heeft het onderwerp wonen en de woningmarktcrisis terecht veel aandacht gekregen. Het goede nieuws is dat de verhuurderheffing eindelijk wordt afgeschaft. Daar hadden we op gehoopt. Deze middelen hebben we namelijk hard nodig om de noodzakelijk woninginvesteringen de komende decennia te kunnen bekostigen. Landelijk zullen hierover afspraken worden gemaakt met de overheid. Meer dan welkom is daarnaast de herwaardering van de rol die corporaties hebben in de volkshuisvesting. Het kan zijn dat we door de gevolgen van bovenstaande zaken een aantal activiteiten niet, of niet geheel kunnen uitvoeren. Tijdens de zes-wekelijkse “Bestuurlijke overleggen” houden wij elkaar hiervan op de hoogte.

Zierikzee, juni 2022

Marco van der Wel Directeur-bestuurder

14