99. POV - Scheldekwartier - Machinefabriek

Fractie POV

UW BRIEF VAN

UW KENMERK

ONS KENMERK

DATUM

2336155 / 2342132

22 september 2023 BIJLAGEN

BEHANDELD DOOR

BEZOEKADRES

TELEFOON

J Beenhouwer

Paul Krugerstraat 1

+31118487230

ONDERWERP

Beantwoording art 34 RvO vragen POV - ontwikkeling Machinefabriek (augustus 2023) met oplegging geheimhouding op bijlage 2342149 "Toelichting bij vragen 2 en 12 behorend bij beantwoording artikel 34 vragen van de POV fractie inzake de Machinefabriek en Scheldekwartier (augustus 2023); GEHEIM"

Geachte heer/mevrouw, Naar aanleiding van de door uw fractie ingediende vragen ex artikel 34 RvO informeren wij u als volgt. Uw inleiding Uw vragen leidt u als volgt in: De POV heeft grote belangstelling voor het welslagen van de ontwikkeling Scheldekwartier en als onderdeel daarvan de Machinefabriek. Om ons beeld volledig te maken en te houden, en ons raadswerk goed te kunnen uitvoeren stellen wij u regelmatig vragen over deze projecten. Naar aanleiding van recente ontwikkelingen en ingegeven door onze oprechte zorg over een aantal aspecten van dit project, verzoeken wij het college om onderstaande vragen te beantwoorden. Wij tekenen daarbij aan dat, als het college daar aanleiding toe ziet, de beantwoording (deels) als geheim kan worden gekwalificeerd. Voor ons staat de compleetheid van beantwoording voorop. Vraag 1 Wij treffen een discrepantie aan in de beantwoording u die gaf op 7 januari 2021 & naar aanleiding van de commissievergadering van 8 juni jl. (vraag 3). Heeft u een verklaring voor het verschil in de hoogte van het kostenniveau ter realisering van de parkeervoorziening in de Machinefabriek? Ons antwoord Het kostenniveau voor de realisatie van de parkeervoorziening is op verschillende momenten in beeld gebracht en in het tweede kwartaal van 2023 concreet geraamd.

Deze doorrekeningen zijn mede afhankelijk van de voorziene inpassing, benodigde parkeercapaciteit en marktomstandigheden (bouwprijzen). Op alle drie deze onderdelen hebben zich tussen januari 2021 en juni 2023 aanzienlijke wijzigingen voor gedaan. In het bijzonder de fors stijgende bouwkosten, die zich vertalen in hogere stichtingskosten per parkeerplaats.

POSTBUS 3000, 4380 GV VLISSINGEN TELEFOON 0118-487000 EMAIL GEMEENTE@VLISSINGEN.NL FAX 0118-410218 IBAN: NL36BNGH0285008889 BIC: BNGHNL2G

Vraag 2 U spreekt bij herhaling ervan dat de parkeerplaatsen ter beschikking worden gesteld, of verkocht, aan verschillende partijen. De POV heeft graag inzicht in de afspraken die zijn gemaakt over de volgende zaken: afgesproken aantal parkeerplaatsen, de daarvoor overeengekomen prijs, de datum waarop die afspraken zijn gemaakt; met name, maar niet beperkt tot, de afspraken die betrekking hebben op de volgende ontwikkelingen: C-Dock, BLofts, Toren D & de Dokwerker. Ons antwoord Zie het onderstaande overzicht. De geheime informatie (weergegeven als XXX) over de prijs voor de afkoop per parkeerplaats is separaat als geheime informatie toegevoegd aan deze beantwoording. Naam deelplot

parkeerplaatsen (stuks) vast

Parkeeroplossing

Timmerfabriek

60

60 parkeerplaatsen in Machinefabriek.

Dokwerker

ca. 58

Gebruik parkeerplaatsen in Machinefabriek

ZeelandToren

Aantal nader vast te stellen obv definitief ontwikkelprogramma

C-Dock en Blofts

81

Kop van het Dok

Naar behoefte

Blok D Timmerplein

-

Minimaal 100 in Machinefabriek met appartementsrecht, overige op eigen terrein. 75 op eigen terrein, 6 (of meer, naar behoefte) in Machinefabriek. Verhuur in parkeergarage Scheldeplein -

Prijs afkoop parkeerplaats bewoners 60 x € XXX ex belastingen per parkeerplaats, af te nemen in Machinefabriek. Parkeren regulier parkeertarief conform parkeerverordening € XXX ex belastingen per parkeerplaats.

Datum oorspronkelijke overeenkomst 20 juli 2015, met allonge 29 mei 2020

Tegen nader te bepalen marktconforme voorwaarden Huurtarief conform parkeerverordening

15 juli 2020

-

21 april 2021

30 september 2017

18 juli 2018, met allonge 19 december 2019 Nog geen overeenkomst gesloten.

Vraag 3 Voor de 54 appartementen in de Dokwerker kan de ontwikkelaar volstaan met parkeerplaatsen in de Machinefabriek, zo liet u de raad eerder weten. Dit is niet gekwantificeerd en niet conform de norm die de gemeente Vlissingen heeft vastgelegd. Kunt u aangeven waarom u hiervan afwijkt, op basis van welke regelgeving dit mogelijk is? Ons antwoord In de Dokwerker zijn 58 appartementen gesitueerd. De afname van circa 58 parkeerplaatsen voor de appartementen in de Dokwerker is onderdeel van het onderhandelingsresultaat. Bij het bepalen van de te hanteren parkeernorm is aansluiting gezocht bij de te verwachten maximale parkeerbehoefte bij dit type recreatieappartement. De functie van een (zelfstandig) recreatieappartementen is niet als zodanig opgenomen in het gemeentelijk parkeerbeleid. Derhalve is een reëel calculatie gemaakt van de maximale parkeerbehoefte

Blad 2 behorend bij 2336155 / 2342132

(100% bezetting, 1 voertuig per kamer), wat heeft geresulteerd in een parkeerbehoefte van circa 58 parkeerplaatsen. Vraag 4 In de beantwoording van art. 34 vragen van 16 juni 2022 geeft u aan dat nog de volgende programma’s op de rol staan die voor het parkeren (ook) afhankelijk zijn van parkeren in de machinefabriek: Blok 2; van Dishoeckhuis; Machineplein; kleine kappen. Dat zijn samen 284 woningen. In de beantwoording van vraag 2 bij diezelfde art. 34 vragen wordt gesproken van 250 tot 300 parkeerplaatsen voor Damen. Deze zijn mogelijk niet in de machinefabriek, maar u geeft zelf aan dat er geen alternatief is. Dit betekent dat er bovenop de al in het aangenomen raadsvoorstel over realisering van de parkeergarage in de machinefabriek het genoemde aantal nog 284 x 1,5 (parkeernorm woningen) = 426 parkeerplaatsen plus de bezoekers (norm: 0,2 x 234) is 46 parkeerplaatsen plus 250 plaatsen Damen dus totaal 722 plaatsen in de machinefabriek gevonden moeten worden. Kunt u dit bevestigen, en zo ja hoe gaat u dat realiseren en zo niet, met welke aantallen houdt u dan, en op basis van welke parameters, rekening? Ons antwoord In de bij het raadsvoorstel gevoegde rapportage ‘Parkeerbalans Basis Programma’ (bijlage 3) is een uitwerking gemaakt van de beoogde parkeerbalans- en behoefte. Uw bovenstaande berekening is min of meer de zogenaamde normatieve parkeerbehoefte.

Dit staat in de bijlage Parkeerbalans die bij het raadsvoorstel is gevoegd op bladzijde 8. Dit is het totaal aantal parkeerplaatsen wat per functie gerealiseerd zou moeten worden. U houdt echter geen rekening met het moment van de dag waarop wordt geparkeerd, hiermee wordt dubbelgebruik uitgesloten. In algemene zin legt juist dubbel- of gedeeld gebruik van parkeerplaatsen de basis voor een optimalisatie in het aantal te realiseren parkeerplaatsen en het optimalisatie in de exploitatie. Na toepassing van dit instrument treft u op bladzijde 10 van de rapportage de feitelijke parkeerbehoefte aan. In deze tabel wordt uitgewerkt dat een normatieve parkeerbehoefte van 989 parkeerplaatsen zich vertaald in een parkeerbalans met een parkeerbehoefte op het drukste moment (werkdag, avond) van 641 parkeerplaatsen. De gemeenteraad heeft besloten tot realisatie van 600 tot 650 parkeerplaatsen in de Machinefabriek. Vraag 5 Eerder gaf u aan in uw beantwoording dat de afspraken met Damen uit 2014 nog steeds geldig zijn. Elders laat u weten dat er geen overeenstemming met Damen is. Damen heeft de beschikking over een maaiveldparkeervoorziening naast de Machinefabriek. Wat is op dit moment de status van de overeenkomst uit 2014, welke verplichting vloeit daar uit voort voor de gemeente, en hoe kan het dat u in juni 2023 stelt dat er geen overeenkomst is? Ons antwoord

De samenwerkingsovereenkomst van 16 mei 2014 is nog van kracht en voor het onderdeel ‘parkeren’ nog relevant. Damen Naval en de gemeente zijn thans met elkaar in gesprek over een definitieve parkeeroplossing voor de werknemers van Damen Naval, na het beoogd verval van het parkeerterrein aan de oostzijde van de Machinefabriek in verband met de gebiedsontwikkeling aldaar. Over een definitieve parkeeroplossing – mogelijk in de Machinefabriek - is nog geen overeenstemming tussen partijen en derhalve ook geen overeenkomst. Vraag 6 Zoals hierboven is vermeldt parkeert Damen dagelijks met enkele honderden auto’s in het Scheldekwartier. Dit terrein is voorzien van parkeermeters, het is duidelijk een betaald

Blad 3 behorend bij 2336155 / 2342132

parkeren terrein. Wat is het bedrag dat Damen jaarlijks betaald voor het gebruik van dit parkeerterrein?

Ons antwoord Damen-KSG betaald een jaarlijks geïndexeerde vergoeding voor de afname van de door hen benodigde woonwerkvergunningen voor gebruik van het parkeerterrein naast de Machinefabriek. Voor 2023 was de betaalde vergoeding €31.242,- voor 210 woonwerkvergunningen. Vraag 7 De POV heeft vernomen dat met afnemers van parkeerplaatsen (bijvoorbeeld de Timmerfabriek) in een te realiseren parkeervoorziening op het Scheldekwartier is afgesproken dat, bij het nog niet beschikbaar zijn van die plaatsen, men elders kan parkeren. Welke financiële bijdrage aan parkeergelden wordt hiervoor in rekening gebracht door de gemeente? Ons antwoord Afgesproken is dat voor de tijdelijke parkeeroplossing (tussenoplossing) geen parkeervergoeding in rekening wordt gebracht. Vraag 8 Kunt u aangeven hoe u dit administratief geregeld heeft, bijvoorbeeld hoeveel parkeerkaarten u heeft uitgegeven en tegen welke prijs, en aan wie? Ons antwoord

De exploitant van de Timmerfabriek kan over maximaal 105 parkeerplaatsen beschikken voor haar gasten. De exploitant heeft de mogelijkheid om via de parkeerapp van het digitale parkeersysteem van gemeente Vlissingen maximaal 105 (steeds wisselende) kentekens (van gebruikers) in te voeren. In het parkeersysteem is geregeld dat voor deze 105 plekken geen parkeervergoeding in rekening wordt gebracht. Vraag 9 Op verschillende plaatsen geeft u aan dat de prijs voor de parkeerplaatsen die zijn verkocht aan de verschillende ontwikkelaars “marktconform” is, althans was op het moment van verkoop. Op welke berekeningen, offertes, parameters heeft u die prijzen vastgesteld, en op welke tijdstippen heeft u dat gedaan? Ons antwoord Als eerder in onze beantwoording aangegeven is er een verschil tussen kostprijzen (obv offertes, berekeningen, etc.) en marktwaarde, in dit geval een gebouwde parkeerplaats. De (verkoop)prijzen zijn in 2015 en 2017 tot stand gekomen als onderdeel van een totaal pakket over het toe te passen programma en de residuele grondwaardeberekening bij het programma. Hierbij is destijds op basis van de marktsituatie van destijds een inschatting gemaakt van de marktwaarde van een gebouwde parkeerplaats. Vraag 10 De markt is dynamisch. Dus als je spreekt van marktconformiteit dat spreek je van een fluctuerende grootheid.

Welke ontwikkeling heeft de verkoopprijs voor parkeerplekken in het Scheldekwartier door gemaakt sinds u de eerste plekken verkocht, en wat is de huidige prijs die u vraagt aan ontwikkelaars? Ons antwoord

Blad 4 behorend bij 2336155 / 2342132

Behoudens de prijzen die overeengekomen zijn bij de Timmerfabriek en de Zeelandtoren, is er nog geen sprake van vastgestelde (verkoop)prijzen voor parkeerplaatsen in de Machinefabriek. In de financiële waardering van de parkeergarage door Spark is hiervoor een aanname gedaan, maar de feitelijke vraagprijs voor deze plaatsen dient nog te worden bepaald.

Verkoopprijzen met ontwikkelaars komen steeds minder in onderhandeling tot stand. Anders dan in de trajecten omtrent de Timmerfabriek en Zeelandtoren zal de gemeente voor komende afspraken met projectontwikkelaars aan de voorkant haar (financiële) kaders vaststellen voor de afname / verkoop van parkeerplaatsen, in verband met een te doorlopen tenderprocedure. De (verkoop)prijzen als marktwaarde voor parkeerplaatsen komen in beginsel dan ook niet meer door onderhandeling tot stand, maar worden in de uitvraag van de tender (marktgang) door de gemeente vastgelegd. Vraag 11 U heeft op een aantal zaken geheimhouding opgelegd aan de gemeenteraad. Het betreft dan zaken die elders door partners van de gemeente openlijk met derden worden gedeeld. Bij andere gemeenten ziet de POV openheid in de kosten van aanleg van parkeergarages, en gelet op de indicaties die het college openlijk heeft afgegeven over de hoogte van de kosten van aanleg van een parkeervoorziening in het Scheldekwartier, wat is het nut en de noodzaak van die geheimhouding? Ons antwoord

In het voorbereidende traject is het gebruikelijk dat de gemeente haar kostenramingen niet openbaar maakt. Openbaarheid van deze gegeven zou de financiële en economische positie van de gemeente kunnen schaden. De bouw van de parkeergarage moet immers nog aanbesteed worden en verdiepende financiële informatie over de gemeentelijke financiële kaders en verwachtingen kan in het voordeel van aanbieders werken in een aanbesteding en mogelijk in het nadeel van de gemeente. Daar de markt voor de realisatie van een parkeergarage beperkt is qua aanbieders is terughoudendheid qua openbaarheid zeker op dit dossier naar oordeel van het college passend en in het gemeentelijk belang. Vraag 12 De POV houd er rekening mee dat er structureel in het Scheldekwartier zaken zijn afgesproken die de ontwikkeling van bouw daar moeten stimuleren. De POV heeft daar respect voor, maar is wel bezorgd over de “smeerolie” die het college daarbij heeft gebruikt. Wij doelen dan bijvoorbeeld over de leges kwestie, maar er is wellicht meer.

Wij vragen dan ook van het college om aan ons een compleet overzicht te verstrekken van afwijkingen en concessies die zijn gedaan, en die: afwijken van de reguliere regelgeving; een verminderde opbrengst tot gevolg hebben; verplichtingen inhouden voor de Gemeente die niet per definitie bij de gemeente thuishoren; dan wel anderszins niet elders in de Gemeente Vlissingen worden toegepast. Ons antwoord

U spreekt in uw vraagstelling over 'smeerolie'. Dit heeft ons inziens een negatieve ondertoon. Als college willen wij vanuit uw vraagstelling wel reflecteren op de context die u schetst om een gebiedsontwikkeling, met de complexiteit en omvang van het Scheldekwartier, tot een succes te maken.

Blad 5 behorend bij 2336155 / 2342132

Iedere overeenkomst is op zich zelf staand, met een andere context (tijd / marktomstandigheden, ontwikkellocatie, omgevingsfactoren, programma, ambities, ontwikkelende partner). Allen hebben het doel invulling te geven aan de gemeentelijke ambities, als vastgelegd in de Ontwikkelvisie Scheldekwartier, Beeldkwaliteitsplan Scheldekwartier en gemeentelijke grondexploitatie van het Scheldekwartier. Op iedere bouwplot zijn specifieke situaties die in zowel positieve zin (bijvoorbeeld opbrengsten verhogend) als negatieve zin (opbrengsten verlagend), die haar vertaling krijgen in de koopen ontwikkelovereenkomst. Immers wijkt iedere overeenkomst die uit onderhandelingen tot stand komt af van voorgaande en volgende koop- en ontwikkelovereenkomsten. Bijgevoegd treft u een aantal voorbeelden waarin specifieke afspraken zijn gemaakt tussen de gemeente en ontwikkelende partners, die afwijken van hetgeen elders is toegepast of gebruikelijk is. De voorbeelden betreffen afspraken vanuit de overeenkomsten met de VOG voor de deelplots De Vesting en De Koperslager, met l'escaut woonservice voor de raamovereenkomst, met Schelde Icoon BV over de ZeelandToren, met WVO Zorg over de Kop van het Dok en met De Timmerfabriek BV over de Timmerfabriek.

Daar de afspraken veelal komen uit geheime privaat rechtelijke overeenkomsten tussen de gemeente en haar ontwikkelende partners is dit onderdeel geheim in deze beantwoording. Daar waar afspraken financiële gevolgen hebben krijgen deze de vertaling in de herziening van de grondexploitatie. De herziene grondexploitatie stelt de gemeenteraad twee maal per jaar vast. Alle koop- en ontwikkelovereenkomst welke aan zijn gegaan door het college zijn onder geheimhouding in te zien door de leden van de gemeenteraad. Wij gaan ervan uit u hiermee in voldoende mate te hebben ingelicht.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Vlissingen, de secretaris, de burgemeester,

drs. R.D.A. Wiskerke drs. A.R.B. van den Tillaar

Blad 6 behorend bij 2336155 / 2342132