9. rvs vaststelling bestemmingsplan Scheldkwartier-Timmerplein bijlage 1 bestemmingsplan

GEMEENTE VLISSINGEN

Bestemmingsplan ‘Scheldekwartier-Timmerplein’

Vastgesteld door de raad van de gemeente Vlissingen bij besluit van ….

, voorzitter

, griffier

gemeente titel imro-nummer projectnummer status Voorontwerp Ontwerp Vastgesteld

Vlissingen Bestemmingsplan ‘Scheldekwartier-Timmerplein’’ NL.IMRO.0718.BPSN10-ON01 VL4015 Ontwerp 2021

TOELICHTING

INHOUD 1

INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Crisis- en herstelwet 1.4 Vigerende planologische regimes 1.5 Leeswijzer

5 5 6 7 8 8

2

BESTAANDE SITUATIE

9

3

VISIE EN PLANBESCHRIJVING 3.1 Visie 3.2 Uitgangspunten stedenbouwkundig plan 3.3 Het ruimtelijke en functionele programma

11 11 11 12

4

BELEIDSKADER 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Gemeentelijk beleid

17 17 25 29

5

MILIEUHYGIËNISCHE EN PLANOLOGISCHE ASPECTEN 5.1 Inleiding 5.2 Milieueffectrapport 5.3 Geluid 5.4 Luchtkwaliteit 5.5 Externe veiligheid 5.6 Bodem en niet gesprongen conventionele explosieven 5.7 Water 5.8 Natuurwaarden 5.9 Windhinder 5.10 Schaduwwerking 5.11 Archeologische en cultuurhistorische waarden 5.12 Bedrijven en milieuzonering 5.13 Luchtvaartverkeer 5.14 Kabels en leidingen 5.15 Duurzaamheid

34 34 34 35 39 41 47 48 53 55 57 57 61 63 63 63

6

TOELICHTING OP BESTEMMINGSPLANREGELING 6.1 Inleiding 6.2 Verbeelding 6.3 Regels

65 65 65 65

7

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID 7.1 Financieel – economische uitvoerbaarheid 7.1.1 Kostenverhaal 7.1.2 Financiële uitvoerbaarheid 7.1.3 Conclusie

69 69 69 69 69

1

8

MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID 8.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 8.1.1 Reacties uit Inspraak en Overleg instanties 8.1.2 Overlegreacties 8.1.3 Inspraak

Bijlagen: Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7: Bijlage 8: Bijlage 9 Bijlage 10: Bijlage 11: Bijlage 12: Bijlage 13: Bijlage 14: Bijlage 15: Bijlage 16: Bijlage 17: Bijlage 18: Bijlage 19: Bijlage 20:

70 70 70 70 71

RIGO onderzoek, 2-9-2020; Onderzoek ‘Ladderonderbouwing Zeelandtoren Vlissingen, Bureau Stedelijke Planning, 21-4-2020; MER Scheldekwartier en Edisongebied, 25-4-2008; Eindadvies Commissie mer, 3-7-2008; Akoestisch onderzoek Timmerplein Goudappel Coffeng, 11-6-2020; Ontwerpbesluit hogere grenswaarden; Rapportage akoestisch onderzoek industrielawaai; Rho, 17-12-2020; Onderzoek luchtkwaliteit Timmerplein Goudappel Coffeng; 22-3-2019; Groepsberekeningen Scheldekwartier DNV; 23-12-2013; alsmede een aanvullende notitie 19-1-2020; Saneringsplan Scheldekwartier 2008; 1-9-2008; Instemmingsbesluit saneringsplan; 11-11-2008; Risicoanalyse conventionele explosieven Scheldekwartier Vlissingen; 7-4-2017; Herziene rioleringsplan Scheldekwartier; Rapportage quickscan flora en fauna Maritieme gebied te Vlissingen’ van 6 juli 2018; Natuurtoets Timmerplein, Econsultancy 25-6-2019; Rapportage stikstofdepositie, Econsultancy, 3-2-2021; Rapport ‘Stadshaven Scheldekwartier Vlissingen, Natuurtoets Wet natuurbescherming – onderdeel Gebiedenbescherming’ van 3 oktober 2018; Vlissingen Zeelandtoren windhinder Peutz; 3-11-2018, alsmede een aanvullende notitie 19-11-2020; Bezonningsstudie; 26-10-2018; Overzichtskaart hoogtetekening ten opzichte van NAP.

2

Figuur 1 Schuine rechthoek Indicatieve ligging plangebied topografische kaart

3

Figuur 2 weergave plangebied in de beoogde herontwikkeling van het gehele gebied

4

1

INLEIDING

1.1

Aanleiding Op de locatie waar de voormalige scheepswerf van de Koninklijke Schelde Groep (KSG) gevestigd was, verrijst nu aansluitend aan de bestaande binnenstad een nieuw woon-, werk en verblijfsgebied. In dit gebied worden in de periode tot 2030 circa 1.500 woningen en verschillende (hoog)stedelijke voorzieningen gerealiseerd. Het is een uniek gebied met een eigen industrieel karakter. Doordat monumentale en karakteristieke gebouwen zoals de Timmerfabriek, Zware Plaatwerkerij en de Machinefabriek gehandhaafd worden, blijft dit karakter behouden met de nieuwe invulling van het gebied. Daarnaast onderscheidt het Scheldekwartier zich als een aantrekkelijke leef- en verblijfsomgeving met een uitnodigende buitenruimte. Het Scheldekwartier is voor de ontwikkeling opgedeeld in drie deelgebieden: 1. Scheldestad; 2. Scheldewerf, en; 3. Scheldewijk. De verschillende deelgebieden zijn verder opgedeeld in projectgebieden, wat het mogelijk maakt om maatwerk te leveren voor de ter plaatse beoogde ontwikkeling. Op deze wijze wordt bewerkstelligd, dat er stapsgewijs een vergaande herontwikkeling van het gehele Scheldekwartier tot stand kan komen. Dit bestemmingsplan is bedoeld voor het projectgebied ‘Timmerplein’ en ligt in het deelgebied Scheldewerf.

Het projectgebied Timmerplein vormt binnen dit werfgebied een verbijzondering door het verhoogde maaiveld waarop de bebouwing (gedeeltelijk) wordt gesitueerd. Twee volumes zijn bepalend op het Timmerplein: • de bestaande Timmerfabriek, welke als industrieel icoon behouden en zichtbaar blijft, alsmede; • een nieuw te realiseren hoge toren, welke als landmark en oriëntatie- en scharnierpunt tussen het Dok en het kanaal zal verrijzen. De nieuwbouw zal qua vormgeving, maat en schaal afgestemd worden op het industrieel erfgoed (voormalige werfgebouwen en scheepswerf) en het Dok. Concreet betekent dit voor de invulling van het projectgebied ‘Timmerplein’, dat -naast het behoud van de bestaande Timmerfabriek- onderhavig bestemmingsplan onder meer de ontwikkeling en realisatie mogelijk maakt van maximaal 140 woningen, verdeeld over diverse gebouwen in diverse typen. Door middel van verblijfsrecreatieve en commerciële functies kan worden ingespeeld op de behoefte om het (hoog)stedelijke milieu verder uit te bouwen en te versterken. Te denken valt daarbij aan een hotel, recreatieappartementen, horeca met bijbehorende dienstverlening en kantoren en bijbehorende (zorg-)voorzieningen. Aan de bestaande Timmerfabriek is reeds een gemengde bestemming gegeven. Daarnaast worden in de toren diverse gebruiksfuncties toegestaan, waardoor de vereiste functiemix mogelijk wordt gemaakt. 5

De voorgenomen ontwikkelingen passen niet in het geldend planologisch regime en daarom wordt voorliggend bestemmingsplan opgesteld. In het voorliggend bestemmingsplan wordt eveneens de onherroepelijke omgevingsvergunning voor de Timmerfabriek, het geldende bestemmingsplan voor de Timmerfabriek en een deel van het geldende bestemmingsplan ‘Stadshaven Scheldekwartier’ verwerkt. Door het opnemen van een deel van het bestemmingsplan ‘Stadshaven Scheldekwartier’ wordt de combinatie van het voorliggende (woning-)bouw- en maritieme programma tot één integrale regeling gebundeld. Op deze wijze ontstaat een overzichtelijk juridisch-planologisch toetsingskader voor zowel de burger, ontwikkelaar als plantoetser. De regeling in het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om de verschillende gebouwen en functies toe te staan., Voor de functie wonen is een maximum woningaantal vastgelegd. De functiemix in de Timmerfabriek en de Zeelandtoren is flexibel. Het bestemmingsplan vormt het kader waarbinnen de functiemix op een aanvaardbare wijze vorm kan krijgen. Doel van voorliggend bestemmingsplan is het bieden van een juridisch-planologisch kader voor de ontwikkeling en realisatie van bovengenoemd programma voor het ‘Timmerplein’. Na de vaststelling van dit bestemmingsplan wordt het mogelijk om de gronden binnen het projectgebied tot ontwikkeling te brengen.

Daarbij wordt aangesloten op bovenstaande verwoorde ambities om te komen tot de ontwikkeling van een attractief (hoog-)stedelijk milieu voor zowel bewoners, werknemers als bezoekers van het Scheldekwartier in het algemeen en de Scheldewerf in het bijzonder. 1.2

Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied wordt globaal bezien: • aan de noordzijde begrensd door de Willem Ruysstraat; • aan de oostzijde door de kade langs het Kanaal door Walcheren; • aan de zuidzijde, door het Dok en de nieuw te realiseren brug; • aan de westzijde door de toekomstige Dokwerker (weg naar de Dokbrug). Ten oosten en zuidoosten van het plangebied bevinden zich nog diverse bedrijven die gezamenlijk deel uitmaken van het gezoneerd industrieterrein ‘De Schelde/Buitenhaven’. Het centrum van Vlissingen bevindt zich op ongeveer 400 meter ten zuidwesten van het plangebied Binnen deze driehoek is een samenhangende ontwikkeling rondom de gerenoveerde Timmerfabriek het uitgangspunt. Op onderstaande figuur 3 is de ligging en begrenzing van het plangebied aangegeven.

6

Figuur 3 Ligging van het plangebied

1.3

Crisis- en herstelwet De Crisis- en herstelwet treft bijzondere wettelijke voorzieningen voor een versnelde ontwikkeling en verwezenlijking van ruimtelijke en infrastructurele projecten. Op grond van het bepaalde onder 3.1 van bijlage I van de Crisis- en herstelwet valt de herstructurering van een woon- en werkgebied van lokaal belang onder de reikwijdte van deze wet. Artikel 1.1 van deze wet biedt deze mogelijkheid voor alle besluiten, die nodig zijn voor de ontwikkeling of verwezenlijking van ruimtelijke projecten. De Crisis- en herstelwet wordt expliciet van toepassing verklaard op dit plan. De Crisis- en herstelwet is in aanvulling op hetgeen reeds in de Algemene wet bestuursrecht is geregeld, gericht op het versnellen van procedures door middel van: • beperking van het beroepsrecht; in afwijking van artikel 8:1 van de Algemene wet bestuursrecht kan een niet tot de centrale overheid behorende rechtspersoon, die krachtens publiekrecht is ingesteld of een niet tot de centrale overheid behorend bestuursorgaan geen beroep instellen tegen een besluit, indien dat besluit niet is gericht tot die rechtspersoon of tot een orgaan van die rechtspersoon, onderscheidenlijk tot dat bestuursorgaan of tot de rechtspersoon waartoe dat bestuursorgaan behoort. • beperking van proceduretijd in de beroepsfase; daarvoor wordt o.a.

Afdeling 8.2.3 van de Algemene wet bestuursrecht (versnelde behandeling) benut; ook wordt uitgesloten, dat na afloop van de termijn voor het instellen van beroep nieuwe beroepsgronden worden aangevoerd. 7

1.4

Vigerende planologische regimes Voor het plangebied gelden momenteel de navolgende planologische regimes: • het bestemmingsplan ‘De Schelde’, zoals vastgesteld op 28 februari 1991 en (gedeeltelijk) goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Zeeland op 23 juli 1991. In het bestemmingsplan ‘De Schelde’ zijn de gronden, waarop dit project is gesitueerd, bestemd voor Industriele doeleinden; • het bestemmingsplan “Parapluherziening bestemmingsplannen geluidszone industrieterrein De Schelde/Buitenhaven, zoals vastgesteld op 24 september 2009. Onderhavige parapluherziening is vastgesteld, teneinde de gewenste geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen, scholen en maatschappelijke instellingen), zoals vastgelegd in het masterplan van 2006 te kunnen ontwikkelen. In dat kader was het noodzakelijk de zone van industrieterrein ‘De Schelde/Buitenhaven’ aan te passen; • het bestemmingsplan “paraplubestemmingsplan Parkeernormering”, zoals vastgesteld op 5 juli 2018. Om ervoor te zorgen dat bij ruimtelijke ontwikkelingen afdoende parkeerplaatsen (op eigen terrein) worden gerealiseerd. • het bestemmingsplan “Scheldekwartier-Noord, gedeelte Timmerfabriek”, zoals vastgesteld op 30 september 2010. In dit bestemmingsplan dragen de gronden een gemengde bestemming. Deze blijft in onderhavige planvorming behouden; • het voorbereidingsbesluit, zoals vastgesteld op 22 juni 2019.

Dit voorbereidingsbesluit geldt voor het merendeel van de gronden, waaronder het Dok en het Kanaal van Walcheren; • daarnaast is in het bestemmingsplan “Dokbrug” de nieuwe Dokbrugroute (Dokwerker) en het verleggen van de bestaande Koningsweg planologisch verankerd. Deze gronden zijn bestemd voor verkeersdoeleinden, specifiek voor wegverkeer; • Op basis van de kruimelgevallenregeling in 2019 een logiesfunctie aan de gemengde bestemming van de Timmerfabriek toegevoegd en de hoofdbebouwing (in beperkte mate) uitgebreid. Deze wijzigingen worden opgenomen in onderhavig bestemmingsplan, zodat het vergunde, als zodanig wordt geborgd. Het gaat dan voornamelijk om de realisatie van 58 hotelkamers, een terras en de bouw van het (voormalige) torentje; • Een deel van het geldende bestemmingsplan ‘Stadshaven Scheldekwartier’, zoals vastgesteld 25 november 2019.

1.5

Leeswijzer Het bestemmingsplan “Timmerplein” bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De verbeelding vormt samen met de regels het juridisch bindende gedeelte van het plan. Daarop wordt een toelichting gegeven. In de toelichting worden de uitgangspunten, motivatie en verantwoording van de keuzes die de actualisatie mogelijk maakt aangegeven. In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het (stedenbouwkundig) plan toegelicht en wordt ingegaan op randvoorwaarden voor de te realiseren ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt getoetst aan het ruimtelijk beleid, dat op de beoogde wijziging van toepassing is. In hoofdstuk 5 worden de milieuaspecten en uitvoerbaarheid van de voorgenomen planwijziging behandeld. Dit hoofdstuk heeft een relatie met het eerder uitgevoerde milieueffectrapport voor het Scheldekwartier en het Edisongebied. In hoofdstuk 6 wordt de juridische vorm van het bestemmingsplan beschreven. De economische uitvoerbaarheid komt in hoofdstuk 7 aan de orde en tot slot wordt in hoofdstuk 8 de maatschappelijke toetsing en overleg behandeld.

8

2

BESTAANDE SITUATIE De locatie rondom het Timmerplein had oorspronkelijk grotendeels een woonbestemming. In 1875 heeft zich op een deel van het terrein in het plangebied de voormalige Koninklijke Schelde Groep BV (KGS) gevestigd. In de loop van de tijd is de werf sterk uitgebreid, waarbij de bestaande bebouwing aansluitend aan de werf werden gesloopt en vervangen door bedrijfsbebouwing. Met de uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten van KSG verrees voorts in 1914 aan de Aagje Dekenstraat de iconische Timmerfabriek. Hier werd gewerkt aan houtmodellen en het interieur van de schepen die op de werf werden gemaakt. Tijdens het bombardement van 1943 werd deze locatie zwaar getroffen. Kleinschalige panden maakten hierna plaats voor meer grootschalige werfgebouwen, waaronder de zagerij en de schilderswerkplaats. De bomen op de kade maakten plaats voor een nieuwe kraanbaan. Momenteel bepalen de gerenoveerde Timmerfabriek, de Machinefabriek, Scheldekraan, het Dok en het Kanaal door Walcheren het aangezicht van de locatie Timmerplein. De industriële functie is nagenoeg verdwenen en de terreinen zijn beschikbaar gekomen voor herontwikkeling. Langs de kade loopt nu nog de ontsluitingsroute (Koningsweg) van het Eiland via een tijdelijke brug naar De Willem Ruysstraat, die is aangelegd als nieuwe stadsentree.

In de nabije toekomst wordt de locatie ingekaderd door De Willem Ruysstraat, de Dokwerker en de kade langs het Kanaal door Walcheren. Binnen deze driehoek is een samenhangende ontwikkeling rondom de gerenoveerd Timmerfabriek, zoals beschreven in de inleiding, het uitgangspunt.

9

Figuur 4 Foto’s van de huidige situatie plangebied met Timmerfabriek als beeldbepalend Rijksmonument

10

3

VISIE EN PLANBESCHRIJVING

3.1

Visie Aan de beoogde ontwikkeling ligt een uitgebreide (historische) analyse van het Scheldekwartier ten grondslag. Aan de hand van deze analyse is een Ontwikkelingsvisie in 2016 en een Beeldkwaliteitsplan opgesteld, op basis waarvan de beoogde herontwikkeling van het Scheldekwartier is vormgegeven en tot stand dient te komen. De Ontwikkelingsvisie 2016 vormt samen met het Beeldkwaliteitsplan daarmee het formele kader voor de verdere ontwikkeling van de deelgebieden en projectgebieden binnen het Scheldekwartier. De belangrijkste uitgangspunten voor de beoogde herontwikkeling van het Scheldekwartier zijn het creëren van: • een nieuw woon-, werk en verblijfsgebied aansluitend aan de bestaande binnenstad; • een nieuw woon-, werk en verblijfsgebied waarbij het eigen industriële karakter van ieder van de deelgebieden behouden blijft; • Een aaneengesloten raamwerk van openbare ruimten dat het Scheldekwartier verbindt met de (binnen)stad en het water en betekenisvolle verblijfsplekken koppelt aan het industrieel erfgoed.

3.2

Uitgangspunten stedenbouwkundig plan Met de uitgangspunten voor de herontwikkeling van het Timmerplein is een plan ontwikkeld voor onder meer de ontwikkeling en realisatie van (hoog-)stedelijke voorzieningen, met een mix aan functies, met een iconische toren als landmark. Het plangebied betreft immers een unieke locatie gelegen aan het Dok en het Kanaal door Walcheren. Vanuit het Beeldkwaliteitsplan zijn verder specifiek voor het deelgebied Scheldewerf de navolgende uitgangspunten bepaald die van belang zijn voor het Timmerplein: • een gemengd hoogstedelijk woonmilieu, gekenmerkt door de schaal en maat van de voormalige scheepswerf, het Dok en het nog aanwezige industrieel erfgoed; • het programma bestaat uit vrij invulbare werfgebouwen (soms als hoogteaccent) met (recreatie)appartementen in combinatie met bijzondere programma’s; • de bebouwing heeft een grote korrel, passend bij de werf; • autonome volumes met ieder een eigen karakter, een krachtige gebouwcontour en een maritieme uitstraling; • de openbare ruimte wordt gevormd door een doorlopende kade‘-vloer’ met een stoer maritiem karakter waarop grotendeels de gebouwen zijn gesitueerd; • het industrieel erfgoed krijgt binnen de nieuwe structuur een prominente positie.

Rondom deze industriële panden ontstaan karaktervolle plekken; • het karakter van de passantenhaven is gericht op een bezoek aan het centrum, het strand en de boulevards. • Er zijn geen aanvullende recreatieve voorzieningen voor gasten. Horeca is er in de stad voldoende en er is binnen het plangebied geen gelegenheid voor service en onderhoud aan boten.

11

•

•

De aanwezige ondersteunende voorzieningen (sanitair, havenkantoor, beheer- en dienstgebouwen en informatievoorziening) worden drijvend gerealiseerd, centraal in de haven, of ingepast in een bestaand of te realiseren gebouw buiten het plangebied. De steigers zijn weliswaar afgesloten voor publiek, maar nergens maken (te) aanwezige hekwerken of poorten dat duidelijk. Deze worden geïntegreerd in het ontwerp. De haven wordt zo echt onderdeel van de buitenruimte waarbij een rondje haven wandelen een aantrekkelijke activiteit wordt.

Voor de invulling van het plangebied is derhalve een concept ontwikkeld dat past binnen de hiervoor beschreven uitgangspunten en de gebiedskenmerken van de voormalige scheepswerf. Dit bestaat voor het Timmerplein uit een verhoogd maaiveld, dat de gebouwen onderling verbindt en de mogelijkheid biedt de benodigde parkeerplaatsen uit het zicht te realiseren. Dit laatste is een uitgangspunt in het Beeldkwaliteitsplan. 3.3

Het ruimtelijke en functionele programma Ruimtelijk programma We benoemen in deze paragraaf de belangrijkste ruimtelijke randvoorwaarden voor de uitwerking van het projectgebied ‘Timmerplein’. Randvoorwaarden: • Behoud van industrieel erfgoed: nieuwe bebouwing op minimaal 18 m afstand van de Timmerfabriek en direct naast de Timmerfabriek niet hoger dan de Timmerfabriek. • De bebouwing bestaat uit verschillende volumes met een eigen karakter, die samen één ensemble en één geheel met de buitenruimte vormen. De structuur is transparant, waardoor er tussen de blokken door maximaal zicht is op het water en het industrieel erfgoed. • Het accent ligt zoveel mogelijk op de Timmerfabriek zodat dit markante gebouw goed tot zijn recht komt. • De Zeelandtoren markeert de overgang van het kanaal naar het Dok en manifesteert zich op grotere afstand vooral als een hoogteaccent. • De toren wordt zo ver mogelijk van de Timmerfabriek gesitueerd, zodat beide gebouwen twee duidelijk herkenbare autonome objecten/ankers blijven. • De toren kent een driedeling; plint - middenstuk - beëindiging. • De plint van de toren staat op het verhoogde dek van het Timmerplein. De onderste vier lagen van de toren bepalen de beleving vanaf het openbaar gebied. De overgang van privé naar openbaar en de programmering van de onderste vier verdiepingen verdienen bijzondere aandacht.

• Bebouwing situeren op enige afstand (min 15 m) van de kade zodat er voldoende ruimte is om te fietsen, te flaneren en te genieten van het uitzicht op het water en de schepen. • Alle bouwblokken zijn alzijdig, representatief en hebben een directe relatie met de openbare ruimte (kadevloer/dek van Timmerplein). • De rooilijn aan de westzijde geert ten opzichte van de Dokwerker zodat: - een zichtlijn gecreëerd wordt vanaf het Vesting Park naar het Dok. - er een kwalitatieve openbare ruimte ontstaat voor de woningen aan de Dokwerker. - de geluidsbelasting voor de woningen zoveel mogelijk wordt beperkt. - deze rooilijn wordt verplicht gevolgd zodat er een bebouwingswand ontstaat. • De rooilijn langs het water loopt parallel aan de kade en verspringt per bouwvolume. Het volume van de Timmerfabriek ligt het meest terug. 12

• •

• • •

De rooilijn aan de noordzijde ligt parallel aan De Willem Ruysstraat. De openbare ruimte bestaat uit de kade en het verhoogde maaiveld dat de gebouwen met elkaar verbindt. Hierop is het terras van de Timmerfabriek gesitueerd en is eronder ruimte om te parkeren. De kades naast de Timmerfabriek sluiten aan op de straten van de binnenstad en het winkelgebied, zijn autoluw en bieden ruimte aan terrassen, flaneren, evenementen en festivals. Langs het Kanaal door Walcheren ligt de nadruk meer op flaneren en een doorgaande route voor auto en langzaam verkeer. De nieuwe Dokbrug ligt aan het begin van het Dok en laat daarmee de schaal en maat van het Dok intact.

Het functionele programma De locatie vraagt om een eigen onderscheidende identiteit met een differentiatie binnen de context van het historische verleden. Mede gezien de ligging van de locatie in de directe nabijheid van de binnenstad, ligt een functiemenging van wonen met (hoog)stedelijke functies voor de hand. Hierbij is voor de planlocatie ook gekeken naar de randvoorwaarden voor een goed woon-, leef-, verblijfs- en/of werkklimaat en de aansluiting op de bestaande functionele structuren en kwaliteiten van de omgeving. In dit kader past een combinatie van stedelijke en commerciële voorzieningen in combinatie met recreëren. Ook is ruimte voor overdekte parkeervoorzieningen en een verhoogd ‘kade’-dek als maaiveld. Verder is gezien de ligging aan het open water en de beschikbare ruimte in het kanaal de locatie voor de Timmerfabriek het meest geschikt voor het afmeren van grotere riviercruiseschepen. De inrichting van de kade houdt rekening met de ontvangst- en afmeerfunctie. Ter hoogte van de Timmerfabriek bevindt zich een beperkte afmeermogelijkheid voor passanten. Ook een wachtsteiger voor de pleziervaart wordt voorzien, zodat op een veilige manier de brugopening kan worden afgewacht.

Op deze wijze wordt de overgang tussen beroepsvaart, visserij, scheepsbouw en pleziervaart voelbaar en de identiteit van het Scheldekwartier als maritiem vitaal en creatief stadsdeel goed zichtbaar. Concreet omvat het programma voor het bestemmingsplan ‘Timmerplein’ de navolgende functies: Totale plangebied: • Het ontwikkelen en realiseren van maximaal 140 woningen en een hotel, verdeeld over meerdere bouwblokken (A, B, C, en D), waarbij parkeren, grotendeels onder een verhoogde ‘kade’-dek is voorzien. In de toren: • Het ontwikkelen en realiseren van woningen (appartementen), recreatieappartementen, een hotel, een restaurant met sky-bar met bijbehorende ondersteunende commerciële (zorg-)voorzieningen als detailhandel, werk-, vergader- en kantoorruimten en wellness. In de Timmerfabriek: • Het planologisch borgen van de reeds toegestane maatschappelijke voorzieningen, instellingen gericht op cultuur en ontspanning, zakelijke en publieksgerichte dienstverlening, zelfstandige kantoren, horeca en hotel met bijbehorende (terras)voorzieningen.

13

In het Kanaal door Walcheren • Het deel van het Kanaal door Walcheren waarin de mogelijkheid wordt geboden voor het afmeren van riviercruiseschepen en 12 ligplaatsen en behoeve van de Timmerfabriek. Ook is direct ten oosten van de Dokbrug een wachtsteiger voor pleziervaartuigen van en naar het Dok voorzien. De centraal‐bedrijfsmatige exploitatie worden voor zowel de hotelfunctie als voor de recreatieappartementen, met uitzondering van 25 recreatieappartementen in de Zeelandtoren, juridisch‐ planologisch geborgd. Voor de 25 recreatieappartementen die gebruikt kunnen worden als tweede woning (niet permanent) en ook recreatief verhuurd mogen worden, zonder dat daartoe een verplichting tot verhuur geldt, wordt een apart contingent beschikbaar gesteld. Deze recreatieappartementen, alle gesitueerd in de Zeelandtoren, voldoen tevens aan de criteria zoals opgenomen in de Omgevingsverordening Zeeland 2018 (Bijlage E). Voorts is in opdracht van de gemeente Vlissingen door RIGO een prognose voor de specifieke behoefte aan deeltijd wonen opgesteld. In dit onderzoek is de bandbreedte van dit contigent voor deze specifieke categorie voor de komende 10 jaar indicatief nader bepaald. Deze bandbreedte voor recreatiewoningen als deeltijd woningen ligt de komende 10 jaar tussen de 90 en 260 woningen (bovengrens).

Dit contingent valt met instemming van de provincie- buiten de woningmarktafspraken vallen. Vooruitlopend op de uitkomsten van het onderzoek, zijn de 25 recreatieappartementen zonder verplichte verhuur, in het kader van de verantwoording van de ladder van duurzame verstedelijking als onderdeel van de woningmarktafspraken meegenomen. Overeengekomen is echter, dat -na gereedkomen van het onderzoek- dit contigent weer aan het aantal te realiseren woningen voor de gemeente Vlissingen kan worden toegevoegd. Immers, deze recreatiewoningen vallen in een bepaalde categorie en daarmee buiten de woningmarktafspraken. Het onderzoek is als Bijlage 1 aan de toelichting gehecht. Thans wordt voor het woningbouwprogramma uitgegaan van maximaal 140 woningen. De functiemix in de Zeelandtoren en Timmerfabriek is verder flexibel. Als meer van de ene functie gerealiseerd wordt, blijft er minder ruimte over voor andere functies. Het bestemmingsplan vormt het kader waarbinnen de functiemix op een aanvaardbare wijze vorm kan krijgen. Het karakter van het maritieme programma is voorts gericht op een bezoek aan het centrum, het strand en de boulevards. Er zijn geen aanvullende recreatieve voorzieningen voor gasten voorzien. Er is binnen het plangebied verder ook geen gelegenheid voor service en onderhoud aan boten.

De aanwezige ondersteunende voorzieningen (sanitair, havenkantoor, beheer- en dienstgebouwen en informatievoorziening) worden drijvend gerealiseerd of ingepast in een bestaand of te realiseren gebouw in het plangebied. Ontsluiting De planlocatie ligt op een centrale en goed bereikbare plek in Vlissingen. Deze ligging vraagt dan ook om een functionele invulling en goede bereikbaarheid van het toekomstige (hoog-)stedelijk woon-, werk- en verblijfsmilieu. Gemotoriseerd Verkeer Het Scheldekwartier, dus ook het plangebied, is van buiten Vlissingen, komende vanaf de Rijksweg A58, bereikbaar via de Nieuwe Vlissingseweg of de Prins Hendrikweg en de Sloebrug en 14

Keersluisbrug. In beide gevallen wordt het plangebied daarna bereikbaar via De Willem Ruysstraat. Verder wordt het plangebied een goed ontsloten gebied via de nieuw aan te leggen Dokwerker. Hierdoor ontstaat er een goede ontsluiting naar andere gebieden, evenals voor de bereikbaarheid van hulp- en servicediensten (bijv. afvalverwijdering) en bevoorradend verkeer. Langzaam verkeer De openbare ruimte, waaronder begrepen de kade heeft in het deelgebied Scheldewerf een belangrijke functie als verblijfsgebied en is primair bedoeld (en ingericht) voor voetgangers en fietsers. De auto is er te gast en de woningen worden zoveel mogelijk vanaf de doorgaande wegen ontsloten. Het langzaam verkeer kan gebruik maken van de vrij liggende fietspaden langs de Dokwerker en De Willem Ruysstraat. Daarnaast zullen de kades binnen het plangebied deel uitmaken van de langzaamverkeersroutes door het Scheldekwartier. Openbaar/collectief vervoer De gemeente Vlissingen hanteert een straal van 600 meter als acceptabele loopafstand tot bushaltes (GVVP Vlissingen 2012-2020). De meest nabijgelegen bushalte (Aagje Dekenstraat) ligt binnen een straal van 600 meter van het projectgebied en hiermee is sprake van een acceptabele loopafstand. Daarmee is het projectgebied voldoende bereikbaar met openbaar vervoer.

Voor het collectief vervoer zal gebruik worden gemaakt van de straten en wegen, zoals hiervoor aangegeven onder gemotoriseerd verkeer. Parkeren De Gemeente Vlissingen hanteert de op 20 maart 2018 vastgestelde ‘Beleidsnota parkeernormering Vlissingen 2018-2022’ binnen het ontwikkelingsgebied ‘Scheldekwartier’. De in deze nota opgenomen normering is gebaseerd op de parkeerkencijfers van het CROW, als richtlijn voor het bepalen van de parkeerverplichting bij ruimtelijke ontwikkelingen. Op grond van de uitgangspunten in deze nota en het in het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan vastgestelde parkeerbeleid, wordt Vlissingen aangemerkt als ‘sterk stedelijk gebied’ en valt het plangebied voor de toepassing van de parkeerkencijfers in een gebied, dat aangemerkt is als ‘centrum’. De beleidsregels bevatten parkeernormen voor verschillende functies, met bijbehorende normen per gebied en stellen plantoetsers op die manier in staat te bepalen wat de parkeerbehoefte vanuit een ontwikkeling precies is. In beginsel dient elke ontwikkeling op of onder eigen terrein te voorzien in de toename van de parkeerbehoefte. Het bevoegd gezag kan afwijken van de bepaling dat de toename van de parkeerbehoefte op of onder eigen terrein moet worden opgelost, wanneer er op of onder de ontwikkelingslocatie niet voldoende ruimte bestaat.

In het Scheldekwartier wordt het parkeren integraal mee-ontworpen met de herontwikkeling van de (reeds) toegestane functies. Voor zowel de toren als de overige bouwblokken geldt als uitgangspunt, dat het parkeren uit het zicht en onder de bebouwing of het verhoogde maaiveld wordt opgelost. Hiertoe zal een ondergronds (gebouwde) parkeergarage onder het woongebied en de Zeelandtoren worden gerealiseerd. De parkeergarage zal in ongeveer 140 parkeerplaatsen voorzien. Hiermee voldoet de garage grotendeels aan de parkeerbehoefte van de toekomstige bewoners; er is in de garage voldoende ruimte om voor iedere woning in het gebied een eigen parkeerplaats te kunnen realiseren. Verder kennen de riviercruiseschepen geen eigen parkeerbehoefte nu dit geen begin- en/of eindpunt maar een tussenstop betreft. Ook voor de ligplaatsen van de Timmerfabriek heeft te 15

gelden, dat deze al in de parkeerbehoefte zijn meegenomen en de passanten niet over een auto beschikken, doch arriveren per boot. Het programma van de toren is van invloed op de benodigde hoeveelheid parkeerplaatsen. Zo is de parkeerbehoefte voor wonen hoger dan die voor recreatieappartementen of hotel, maar ook de normen voor hotel en recreatieappartementen wijken van elkaar af. Pas tijdens de indiening van de aanvraag om omgevingsvergunning zal bekend zijn welke functies zich precies in de nieuwe toren zullen vestigen. Bij het ontwerpbestemmingsplan Scheldekwartier-Timmerplein zal de concrete parkeerbehoefte dan ook inzichtelijk zijn. Daarnaast acht de gemeente het acceptabel om een deel van de parkeerbehoefte, onder te brengen in de Machinefabriek. In de Machinefabriek, zullen circa 800 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Daarmee voorziet de machinefabriek in de toekomst in voldoende mate in de parkeerbehoefte ook voor de ontwikkeling van het Timmerplein. De Machinefabriek is verder op een acceptabele loopafstand van het plangebied gelegen. Zolang de Machinefabriek nog niet in gebruik is, kan gebruik gemaakt worden van het tijdelijke parkeerterrein naast de Machinefabriek.

16

4

BELEIDSKADER

4.1

Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld en inwerking getreden. De structuurvisie vervangt verschillende nota’s, waaronder de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040 en de Nota Mobiliteit. De visie schetst de doelen, belangen en opgaven van het Rijk tot 2028 en de ambities tot 2040. Uitgangspunt is de ruimtelijke ordening zoveel mogelijk over te laten aan gemeenten en provincies (‘decentraal, tenzij…’), minder nationale belangen en eenvoudigere regelgeving. De SVIR geeft daarmee een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op Rijksniveau en is de ‘kapstok’ voor bestaand en nieuw Rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. Door vaststelling van de SVIR geldt voor de ruimtelijke ordening in brede zin dat een aanzienlijk deel van de Rijkstaken is gedecentraliseerd. Alleen voor een beperkt aantal onderwerpen wordt de bevoegdheid om algemene regels te stellen ingezet. Het gaat hierbij om nationale belangen, zoals kustfundament, grote rivieren en primaire waterkeringen, waarvoor kaderstellende uitspraken zijn opgenomen. Deze zijn zodanig geformuleerd, dat ze beperkingen stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau.

Aangezien een structuurvisie geen bindende werking heeft voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld, zijn de nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen geborgd in de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte. Deze AMvB wordt aangeduid als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en richt zich op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Daarnaast zorgt de AMvB voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, Rarro), 2012 Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten genomen waarmee dat mogelijk is. Deze besluiten zijn verschillend van aard (procesmatig versus beleidsmatig): • Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro): Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden (o.a. nationaal belang 13 uit de SVIR). De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is in 2012 opgenomen in het Bro en bij besluit van 21 april 2017 aangepast en vereenvoudigd voor stedelijk gebied. De nieuwe ladder is voorts op 1 juli 2017 in werking getreden.

Aan de procesmatige vereisten moet een bestemmingsplan voldoen. • Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro): Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen. Het Barro is vastgesteld op 22 augustus 2011 en in werking getreden op 30 december 2011. Op 1 oktober 2012 is een wijziging van het Barro vastgesteld. Het kabinet heeft in de genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen, bijvoorbeeld voor defensie en waterveiligheid, de bevoegdheid om algemene regels te stellen moet worden ingezet. Het gaat daarbij om het beschermen van de nationale belangen. Deze algemene regels, vastgelegd in het Barro, werken zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. 17

Het Barro Voor dit plangebied is de volgende doelstelling vanuit het Barro van belang: • defensie: radarverstoring, vliegveld Woensdrecht. Voor het plangebied geldt het radarverstoringsgebied van het radarstation van Woensdrecht, zoals weergegeven in de wijziging van het Rarro per 1 oktober 2012, art. 2.4. Binnen deze zone, waarbinnen het plangebied ligt, geldt een beperking voor de hoogte van bouwwerken tot 113 meter boven NAP. Omdat hiervan in het plangebied geen sprake is, wordt onderhavige situatie niet belemmerd door het Barro. Relatie met het bestemmingsplan De ladder voor duurzame verstedelijking De ladder ondersteunt gemeenten en provincies in vraaggerichte programmering van hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit volgen (Bro, artikel 3.1.6). Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van ruimte in stedelijke gebieden. Overheden dienen nieuwe stedelijke ontwikkelingen expliciet te motiveren volgens een voorgeschreven methodiek (de treden van de ladder).

De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro, luidt als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In het kader van de duurzame ladder wordt ten aanzien van de definitie van bestaand stedelijk gebied de definitie uit het Bro gehanteerd: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of ander stedelijke voorzieningen’. Ofschoon onderhavig bestemmingsplan niet voorziet in aanvullende bebouwing (geen nieuw ruimtebeslag), worden significante (gebruiks-)wijzigingen ten opzichte van de voorgaande onherroepelijke planologische maatregelen mogelijk gemaakt, zodat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dat betekent, mede ingegeven door de rechtspraak, dat het bevoegde orgaan in het kader van een goede ruimtelijke ordening bij de vaststelling van het plan dient te beoordelen of de nieuw toegestane functies, passende bestemmingen zijn, mede omdat de provincie Zeeland, gelet op de Verordening ruimte (inclusief de herzieningen) hecht aan duurzaam ruimte gebruik.

Ten behoeve van de toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt hierna op de verschillende planonderdelen afzonderlijk ingegaan. In dit kader is van belang, dat de toegestane gemengde functies, waaronder begrepen een hotel en bijbehorende terrassen, in de bestaande Timmerfabriek en het maritieme programma van het bestemmingsplan ‘Stadshaven-Scheldkwartier’ reeds eerder juridisch-planologisch zijn verantwoord. Wonen In het kader van de woningbouwprogrammering zijn door de provincie Zeeland in overleg met en voor de regio Walcheren op15 februari 2018 geactualiseerde woningmarktafspraken vastgesteld (Regionale woningmarktafspraken Walchteren 2016-2025). Er wordt geconcludeerd, dat de Walcherse gemeenten met 7 opgaven worden geconfronteerd. Uitgangspunt hierbij is, dat er 18

dringend behoefte is aan nieuwe woningen, uitgaande van een toekomstperspectief op langere termijn. Dit brengt met zich mee dat er op korte termijn een urgente behoefte aan nieuwbouw is, er meer flexibiliteit aan de markt moet worden geboden, zowel in vorm, functie als doelgroep, waarbij het aanbod op de vraag aansluit (inclusief het desbetreffende milieu) en de Walcherse gemeenten moeten inzetten op herstructurering (sloop en nieuwbouw) en het stimuleren van kwaliteitsverbetering (onder meer verduurzaming en levensloopbestendigheid). In de komende 10 jaar is de verwachting dat de woningvoorraad met circa 7% moet groeien om aan de behoefte te kunnen voldoen. Dit is meer dan waar eerder rekening mee is gehouden. De huidige plancapaciteit van de drie Walcherse gemeenten is 5%. Zo kan de woningmarktvraag worden ingevuld, maar blijft er ook ruimte voor flexibiliteit om in te spelen om veranderingen in de woningmarkt. Om invulling te geven aan de geprognotiseerde behoefte voor reguliere woningen is een onderscheid gemaakt in tussen de netto nieuwbouwbehoefte, herstructurering en deeltijdwoningen. Ten behoeve van de woningbouwopgave zijn ruim 3.500 van de te bouwen woningen opgenomen in nader gedefinieerde nieuwbouwprojecten. Uitgangspunt is dat de bevolking de komende jaren veel meer vergrijsd is dan nu.

De vergrijzing en ontgroening vertaalt zich ook in de huishoudens: de samenstelling verandert sterk. Dit vertaalt zich in een forse ontwikkelopgave, omdat de woonwensen van ouderen anders zijn dan die van jongeren. Uit de prognoses, blijkt verder dat toevoeging van nieuwbouw onder meer nodig is om in een veranderende kwalitatieve vraag te voldoen. Zo neemt onder meer het nut en de noodzaak om levensloopbestendige woonconcepten te realiseren in combinatie met een daarop afgestemd (zorg-)voorzieningenbeleid toe. Daarnaast tonen het verleden en de demografische ontwikkelingen in de toekomst aan, dat het aandeel werknemers en expats in de komende jaren sterk zal toenemen, welke doelgroep zich eerst periodiek en op termijn meer en meer structureel in de regio zullen gaan vestigen. Het onderhavige plan past volledig binnen de aangegeven kaders. Zo is in nauw overleg met de gemeente en initiatiefnemer voor deze binnenstedelijke locatie, in lijn met voornoemde afspraken en het beleid, overeengekomen in de toren appartementen met een hoog afwerkingsniveau en een optie tot gebruik van (semi) commerciële (zorg-)voorzieningen te realiseren. Daarnaast biedt het programma in de andere (woning-)blokken de mogelijkheid om flexibel op de vraag, in te kunnen spelen. Hiermee wordt aangesloten op de actuele en toekomstige marktvraag in het Scheldekwartier.

Verder wordt het plangebied ingevuld met functies waar behoefte aan bestaat. In de projectenlijst wordt voorts een onderscheid gemaakte tussen plannen die planologisch geregeld zijn door middel van bijvoorbeeld een onherroepelijk bestemmingsplan (de zogenaamde ‘harde plancapaciteit’), en plannen die dat niet zijn (de ‘zachte plancapaciteit’). Om projecten gefaseerd op de markt te kunnen brengen, is in de woningmarktafspraken een voorlopige planning opgenomen voor het planologisch ‘hard’ maken van de plannen. Voor Vlissingen is het gehele project Scheldekwartier opgenomen als ‘zachte plancapaciteit’ met in totaal 1449 woningen. Binnen de periode 2016-2025 kunnen er 526 woningen worden gerealiseerd. De huidige ladderruimte geeft, gelet op het vorenstaande, voldoende ruimte voor de ontwikkeling van de beoogde woningen. Daarmee past deze binnenstedelijke ontwikkeling binnen de regionale woningbouwafspraken. Meer concreet: onderhavig project betreft een transformatieproject binnen bestaand stedelijk gebied en is opgenomen in de regionale woningmarktafspraken. Het plan wordt beschouwd als 19

een grootschalig plan dat binnen de komende periode zullen worden gerealiseerd en is daarmee kwantitatief onderbouwd. Voorts is bij de ontwikkeling van het Timmerplein een dergelijk uniek concept, dat onderscheidend is en daarmee passend en gewenst. Het concept is dan ook, gelet op de unieke ligging en mix van functies, niet realiseerbaar elders op Walcheren. De behoefte aan deze specifieke ontwikkeling komt primair voort uit de ambitie om het stedelijke milieu binnen Walcheren in het Scheldekwartier verder uit te bouwen en te versterken. Verder blijkt uit onderzoek ‘Ladder-onderbouwing Zeelandtoren Vlissingen 21 april 2020’ van het onderzoeksbureau Bureau Stedelijke Planning, welk onderzoek als Bijlage 2 aan deze toelichting is gehecht, dat er in Vlissingen behoefte bestaat aan appartementen met een hoog voorzieningenniveau. Dit wordt mede ingegeven door het feit, dat de bevolking vergrijst en huishoudens kleiner worden. Gelet op de ligging op loopafstand van het centrum met bijbehorende voorzieningen, voorzieningen in het gebouw zelf en het woningtype is de Zeelandtoren aantrekkelijk voor ouderen, maar ook voor andere doelgroepen. Dit maakt het product toekomstbestendig. Tot slot zal het concept, waar woningbouw onderdeel van uit zal maken, de aantrekkingskracht van het gebied in het algemeen en het programma zoals opgenomen in de toren in het bijzonder versterken.

Hiermee sluit het programma, zoals opgenomen in onderhavig bestemmingsplan, aan op de actuele marktvraag en biedt het kaders om flexibel daarmee om te gaan. Hiermee is de ruimtelijke ontwikkeling kwalitatief onderbouwt en volledig in lijn met het gedachtegoed van de ladder. Specifiek aandachtspunt betreft -zoals overwogen in paragraaf 3.4- het onderzoek, dat in opdracht van de gemeente Vlissingen door Rigo is uitgevoerd. In dit onderzoek staat onder meer het aantonen van de omvang van de behoefte aan deeltijd wonen zonder verplichte verhuur centraal voor de komende 10 jaar centraal. De uitkomst van het onderzoek leidt ertoe, dat de 25 recreatiewoningen die in het kader van de ladder van duurzame verstedelijking als reguliere woningen zijn verantwoord, buiten de woningmarktafspraken vallen en derhalve weer aan het woningbouwcontingent van de gemeente Vlissingen zijn toegevoegd. De resultaten van het onderzoek zijn verwoord in de volgende paragraaf. De huidige ladderruimte geeft voldoende ruimte voor de woonfunctie binnen deze ontwikkeling, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Verblijfsrecreatie Met betrekking tot verblijfsrecreatieve ontwikkelingen moet onderscheid worden gemaakt tussen recreatieappartementen en de hotelformule.

Het onderzoeksbureau Bureau Stedelijke Planning heeft naast de behoefte aan wonen, ook de economische haalbaarheid en de marktruimte van het verblijfsrecreatieve concept voor de toren nader onderzocht. Daarbij is rekening gehouden met de directe nabije bestaande omgeving van het plangebied alsmede vergelijkbare locaties op grotere afstand. In deze rapportage staan naast het onderzoeken van de behoefte aan permanent wonen, waaronder begrepen deeltijd wonen, tevens de behoefte aan recreatieve appartementen en een onderscheidend hotelconcept met aanverwante commerciële en overige voorzieningen (als een restaurant, bar, zorgvoorzieningen, wellness etc) centraal. Om de lokale en regionale behoefte van dit concept te duiden heeft het onderzoek zich gericht op het aanbod van recreatiewoningen en hotelaccommodatie (waaronder begrepen B&B en air bnb) op lokaal, regionaal en provinciaal niveau, zoals aangegeven in het onderzoek. In de rapportage worden met betrekking tot de behoefte de volgende conclusies getrokken: 20

•

•

•

•

Concept: de toren betreft een onderscheidend concept voor de Zeeuwse markt. Naast regulier wonen, worden in één integraal gebouw deeltijd wonen, hotelkamers en recreatieappartementen, met bijbehorende zorg en servicevoorzieningen aan de markt aangeboden waarbij het uitgangspunt is een hoogwaardig afwerkings- en serviceniveau te bieden. Deze mix van functies gecombineerd met de zeer centrale ligging en zicht op het water en de zee, maakt de Zeelandtoren een bijzonder plan binnen de gemeente Vlissingen. Het onderscheidende hotelconcept past goed in de gebiedsidentiteit van het Scheldekwartier. In het projectgebied wordt immers gestreefd naar een hoogwaardig, innovatief en aantrekkelijk stedelijk verblijfsmilieu, dat onderdeel is van het Scheldekwartier; niet alleen voor de bewoners en werknemers, maar ook voor binnen- en buitenlandse toeristen. Daarbij ligt de toren op ca. 600 meter van de boulevard en op ca. 500 meter van de binnenstad van Vlissingen en gunstig ten opzichte van de provinciehoofstad Middelburg en de andere kustplaatsen. De Zeelandtoren vormt door de hoogte en het bijzondere ontwerp een landmark voor het toekomstige Scheldekwartier en heel Vlissingen. Ook van buiten Vlissingen is de toren op grote afstand te zien.

Nieuw product in een nieuwe markt: Het aanbod van de toren is een uniek product voor Vlissingen wat aansluit op de ambitie van het aanbieden van een diversiteit in (hoog-)stedelijke voorzieningen. Ook voorziet het concept in de behoefte in de toenemende marktvraag naar appartementen en deeltijd wonen. De uitwisselbaarheid van de verschillende verblijfsmogelijkheden biedt de gewenste mix en flexibiliteit die aansluit op de marktontwikkeling (‘ontwikkelen naar behoefte’). Men zet daarom in op een diversificatiestrategie: een nieuw product met een mix aan diverse functies, waaronder begrepen de mogelijkheid voor zorg en een hoge servicegraad, met de mogelijke flexibiliteit, zowel in vorm als aanbod. Doelgroepen: De markt bestaat met name uit het divers segment; waar voorheen het gezin de voornaamste doelgroep voor recreatieappartementen (zowel huur- als koop) was, komt nu de vraag van met name empty-nesters. De toename van diversiteit in de vraag, leidt ook tot een verandering van het type recreatiewoning. Verder is naast de Nederlandse markt de laatste jaren aantoonbaar meer vraag naar recreatieappartementen van Duitsers en Belgen. Met betrekking tot hotelovernachtingen (kortdurend verblijf) bestaat een toenemende vraag naar een verblijf in het luxe segment (4 sterren hotel).

Door het aanbieden van een hoogstaand, onderscheidend en flexibel product met hoge servicegraad, zal het product daarmee nieuwe en meerdere doelgroepen aantrekken. Dit wordt mede ingegeven door de unieke ligging in de directe nabijheid van de Vlissingse binnenstad en het water. Recreatieappartementen: Met het aanbieden van een onderscheidende multifunctionele en grootstedelijke accommodatie wordt voorzien in een behoefte, welk concept niet in de bestaande markt intervenieert. De recreanten kunnen van de servicevoorzieningen in de toren gebruik maken en de ligging (centraal gelegen en zeezicht) en uitstraling (hoogwaardig) is uniek in Vlissingen en omstreken. Uit het onderzoek blijkt tot 2029, dat de geplande recreatieappartementen in de Zeelandtoren ruim binnen de geconstateerde kwantitatieve, regionale behoefte van 444 tot 666 nieuwbouw-recreatieappartementen in of nabij een stad in Zeeland passen. In deze behoefte is verder alleen de Nederlandse vraag meegenomen. De belangstelling van buitenlandse (Duitse, Belgische) herkomst maakt daarvan geen deel uit, waardoor de behoefte naar verwachting groter is. Verder zijn geen harde plannen bekend voor de ontwikkeling van recreatieappartementen in stedelijk gebied. Het aanbod is beperkt en het is lastig om daar in grote aantallen nieuwe recreatieparken te realiseren door restrictief ruimtelijk beleid.

Gelet op de ontwikkeling rond de Kustvisie, niet alleen in Zeeland maar in heel Nederland, mag verwacht worden dat het ruimtelijk beleid langs de kust alleen maar restrictiever wordt. De Zeeuwse kust heeft de grootste plancapaciteit van alle regio's. 21

•

•

•

Recreatieappartementen zonder verplichte verhuur (deeltijd wonen) De provinciale omgevingsverordening biedt de mogelijkheid om een uitzondering te maken op de eis van verplichte verhuur. Één van die voorwaarden is dat: “aan de ontwikkeling een actuele prognose ten grondslag ligt op basis waarvan de specifieke behoefte aan deeltijd wonen wordt onderbouwd”. In dat kader is in opdracht van de gemeente Vlissingen door Rigo een onderzoek naar de behoefte naar deeltijd wonen in Vlissingen uitgevoerd. Op basis van het onderzoek blijkt, dat de behoefte in Zeeland naar deeltijd wonen blijvend hoog is, hetgeen zich onder meer uit in de zeer sterk stijgende prijzen voor recreatiewoningen. Daarnaast blijkt de populariteit van Zeeland de laatste jaren harder te groeien dan die van andere Nederlandse regio’s. Ook de in Vlissingen toenemende belangstelling voor stedelijk kusttoerisme zorgt voor een extra groei bovenop de raming. Het toeristisch potentieel van Vlissingen heeft ten opzichte van de omliggende kustplaatsen een ander aanbod, met meer mogelijkheden dan de dorpen. Vlissingen heeft wat dat betreft meer vrije ruimte om toeristen te herbergen. Tot slot geeft de huidige crisis naar aanleiding van het coronavirus (noodgedwongen) reden om recreatie dichtbij huis te zoeken, wat naar verwachting tot een toename van recreatie naar de Zeeuwse kust met zich mee kan brengen.

Op basis van bovenstaande overwegingen en uitgevoerde analyse wordt in het onderzoek voor de komende 10 jaar uitgegaan van een geprognotiseerde groei van 10% en komt de totale toename van de voorraad in het recreatieve segment op ongeveer 90 tot 130 woningen. Als de voorraad groeit volgens de bovengrens, dan bedraagt de groei het dubbele: 180 tot 260 woningen. De 25 recreatiewoningen welke in onderhavig plan zijn voorzien passen hierbinnen. Het aanbod beantwoordt hiermee de actuele en toekomstige marktvraag naar deeltijd wonen. \ Hotelkamers: Het onderzoek heeft zich qua concept gericht op een flexibel segment waar een hoge servicegraad aan de gebruikers zal worden aangeboden. Uit het onderzoek blijkt, dat er in Vlissingen marktruimte voor een periode tot 2029 is van circa 175 tot 210, uitgaande van een extra toevloeiing vanuit de regio, gelet op de regionale uitgangspunten en afspraken in de Zeeuwse Kustvisie. Hier ligt voor Vlissingen derhalve een kans. Rekening houdende met de harde plancapaciteit bedraagt de kwantitatieve behoefte circa 115 tot 250 kamers in de gemeente Vlissingen. Het beoogde hotel past daarmee ruim binnen deze behoefte. Het concept in de toren, mede in relatie tot de directe omgeving is uniek; de ligging nabij de binnenstad en de havenbedrijven in directe invloedsfeer van het water.

Dit is in lijn met het beleid van de gemeente Vlissingen om aan de markt een onderscheiden product, waarbij haar maritieme identiteit wordt benadrukt en verstrekt, te kunnen bieden. Dit concept kan derhalve met weinig andere concepten in deze markt concurreren en zorgt niet voor marktontwrichting, maar creëert juist nieuwe markten. Hiermee voorziet het concept in een lokale en regionale behoefte. Ook de beoogde logiesfunctie ten behoeve van 58 kamers in het meest noordelijk bouwblok van het Timmerplein alsmede de logiesfunctie die in de toren in het plangebied wordt geboden voldoen gelet op de ligging in de directe nabijheid van de binnenstad en havenbedrijven aan een bestaande en naar verwachting groeiende vraag. Naast bewoners en bezoekers is namelijk ook behoefte aan overnachtingsplaatsen voor werknemers en expats die in het gebied werken. Deze zakelijke bezoeken wensen en dienen in de directe nabijheid van deze voorzieningen te overnachten. Marktaandeel: Uit het onderzoek blijkt, dat een mix van de functies wonen, hotel en recreatieappartementen gewenst is. Hierbij mag één van deze functies niet meer dan 2/3 de van de Zeelandtoren in gebruik nemen. Dit zal ook planologisch worden geborgd, zodat het gemengde karakter wordt verzekerd. Verder zal er pas worden gebouwd als er voldoende is

22

verkocht en een haalbare exploitatie aanwezig is, zodat er geen risico bestaat op substantiele leegstand. In de rapportage van het marktonderzoek wordt aangetoond dat er behoefte is aan de beoogde ontwikkeling. Horeca met bijbehorende (ondersteunende) servicevoorzieningen In het plangebied wordt, zowel in de Zeelandtoren als de bestaande Timmerfabriek, horeca in de vorm van een restaurant met bijbehorend terras toegestaan. Om het verblijf binnen het plangebied in ruimere zin optimaal te faciliteren, op het beoogde hoogwaardige niveau, is een goed voorzieningenniveau gewenst, waardoor een samenhangend (hoog-)stedelijk gebied ontstaat met een passende verblijfsfunctie. De ondersteunende commerciële voorzieningen in de Zeelandtoren zoals zorg, wellness, detailhandel, werk- en vergaderruimten staan geheel ten dienste van het plangebied en het Scheldekwartier en maken integraal deel uit van de verblijfsrecreatieve functie. Gelet op een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak (23 december 2015, Medemblik, ECLI:NL:RVS:2015:3931) hoeven deze voorzieningen daarom niet apart aan de Ladder voor duurzame verstedelijking te worden getoetst; de behoefte aan deze voorzieningen komt voort vanuit de bezoekers, bewoners en werknemers van het Timmerplein zelf en de voorzieningen vormen geen zelfstandige nieuwe stedelijke ontwikkeling.

De ligging en bereikbaarheid in relatie tot de omvang van deze voorzieningen zijn zodanig, dat deze voorzieningen ook niet concurreren met voorzieningen die in de directe nabijheid of de binnenstad zijn gelegen. Ook de horecafunctie staat ten dienste van het gehele Scheldekwartier. Deze functie vormt een samenhangend geheel met de andere functies, in zowel de Timmerfabriek als de toren. Bij een ontwikkeling met de omvang van het Scheldekwartier is een dergelijke voorziening op het terrein passend en gewenst. De horecavoorzieningen zullen ook door bezoekers van buiten het Scheldekwartier gebruikt worden. Aangezien horeca primair deel uitmaakt van het integrale concept, is ook deze voorziening niet aan te merken als zelfstandige nieuwe stedelijke ontwikkeling. De behoefte aan deze voorziening komt primair voort uit de verblijfsrecreatieve functie van het Scheldekwartier. Restaurant Het toevoegen van horeca zal de uitstaling en iconische karakter van de toren versterken en een impuls geven aan het totale gebied. Door de toenemende welvaart en hoogconjunctuur nemen de uitgaven aan onder meer horeca een vlucht en wordt verwacht dat deze in de komende jaren nog verder zullen toenemen. Het restaurant is, mede ingegeven door haar ligging en verwachte kwaliteitsniveau, zowel ondersteunend als zelfstandig rendabel en daarmee haalbaar en uitvoerbaar.

Alle voornoemde voorzieningen zullen naast de bewoners en recreanten, bezoekers en toeristen uit de omgeving trekken, maar andersom zal een deel van de bezoekers en toeristen van het Scheldekwartier ook elders gebruik maken van voorzieningen. Het is daarom niet de verwachting dat de toevoeging van voorzieningen een negatief effect, doch eerder een positief heeft op de voorzieningen in de directe en wijdere omgeving. Het is dan ook aannemelijk dat de groei van het verblijfstoerisme een positief effect heeft op de horeca en voorzieningen in de stad alsmede de hele regio.

23

Conclusie De conclusie is dat onderhavig bestemmingsplan past binnen de behoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief. Hiermee wordt voldaan aan de Ladder van duurzame verstedelijking. Voorts zijn er vanuit het rijksbeleid zijn er geen belemmeringen voor het verleggen van de regionale waterkering. Deze worden op provinciaal niveau vastgelegd. Het rijksbeleid en de daarop gebaseerde wettelijke regelingen vormen dan ook geen belemmering voor dit project. Nota Belvedère en Erfgoedwet De Nota Belvedere geeft een visie op de wijze waarop met de cultuurhistorische kwaliteiten van het fysieke leefmilieu in de toekomstige ruimtelijke inrichting van Nederland kan worden omgegaan. Daarnaast geeft het aan welke maatregelen getroffen moeten worden en geeft het een aanvulling op het bestaande sectorale beleid. Cultuurhistorie wordt daarbij beschouwd als van vitale betekenis voor de samenleving en de individuele burger. Het behoud en het benutten van het cultureel erfgoed voegt kwaliteit toe aan de culturele dimensie van de ruimtelijke inrichting. Een ontwikkelingsgerichte benadering staat daarbij centraal. Die invalshoek dient in het ruimtelijk beleid te worden bevorderd. Deze nota vormde een belangrijke bouwsteen voor de Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening en andere relevante Rijksnota's.

Daarnaast heeft het beleid uit de Nota Belvedère zijn vertaling gekregen in het beleid van de andere bestuursniveaus. De centrale doelstelling van het beleid luidt: De cultuurhistorische identiteit wordt sterker richtinggevend voor de inrichting van de ruimte, en het Rijksbeleid zal daarvoor goede voorwaarden scheppen. Deze hoofddoelstelling is vertaald in de volgende doelen: • Het erkennen en herkenbaar houden van cultuurhistorische identiteit in zowel het stedelijke als landelijke gebied, als kwaliteit en uitgangspunt voor verdere ontwikkelingen. • Het versterken en benutten van de cultuurhistorische identiteit en de daarvoor bepalende kwaliteiten van de cultuurhistorisch meest waardevolle gebieden van Nederland, de zogenoemde Belvedere-gebieden. • Het scheppen van voorwaarden ten behoeve van initiatieven van derden gericht op thematische versterking van de cultuurhistorie. • Het verspreiden en toegankelijk maken van de kennis over cultuurhistorie, alsmede het stimuleren van de kansen van cultuurhistorie als inspiratiebron voor de ruimtelijke inrichting en het ontwerp. • Het bevorderen van de samenwerking tussen burgers, organisaties en overheden. • Het verbeteren van de gebruiksmogelijkheden van het bestaande instrumentarium.

In bestemmingsplannen dienen de fysieke dragers (cultuurhistorische kernkwaliteiten) als ruimtelijk toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen te worden vastgelegd en kan indien nodig tevens een beleidsmatige opgave gericht op het herstel van de cultuurhistorische kwaliteit en samenhang worden opgenomen. De uitvoeringsstrategie kan van gebied tot gebied verschillen, van meeliften met bestaande initiatieven tot het initiëren van specifieke projecten. De huidige juridische basis voor het omgaan met archeologische waarden is de Erfgoedwet. Met de Erfgoedwet wil de overheid het cultureel erfgoed in Nederland beter beschermen. De Erfgoedwet geldt sinds 1 juli 2016. De Erfgoedwet heeft 6 wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen: 24