8.1 rvs 2e Herziening grexen bijlage 1 paragraaf grondbeleid

Paragraaf grondbeleid 2e herziening 2025 grondexploitaties

1. Grondbeleid In deze paragraaf grondbeleid is de 2e herziening 2025 van de grondexploitaties opgenomen. Dit is een actualisatie van de 1e herziening 2025 (jaarrekening 2024) op basis van de gegevens in juli 2024. Uitgangspunt Nota Grondbeleid (2021) Het vigerende (afwegings)kader is de door de Raad eind 2021 vastgestelde nota Grondbeleid. Bij de paragraaf grondbeleid van de 1e herziening 2025 grondexploitaties is het grondbeleid en de relatie met de programmadoelstellingen verder uitgewerkt. Daarom is dat in deze paragraaf grondbeleid niet herhaald. In de paragraaf grondbeleid van de 1 e herziening 2026 (jaarrekening 2025) zal dit weer opgenomen worden.

2

2. Uitvoering Grondbeleid Ook dit hoofdstuk is opgenomen in de paragraaf grondbeleid van de 1 e herziening 2025 grondexploitaties. De onderdelen die ongewijzigd zijn, zijn in deze paragraaf grondbeleid weggelaten. Parameters Omdat voor het financieren van de boekwaarde in de grondexploitaties geld geleend moet worden, wordt de rente over deze leningen doorberekend in de grondexploitaties. Daarnaast wordt er in de grondexploitaties rekening gehouden met verwachte kosten- en inkomstenstijgingen in de tijd. In de grondexploitaties wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte kosten- en opbrengstenstijging. Ook wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte rentepercentages. Zie onderstaande tabel voor een overzicht van de toegepaste indexeringen en rentepercentages bij deze 2e herziening 2025 (Nieuw) met daarbij ook de parameters zoals die bij de 1e herziening 2025 (Oud) zijn toegepast: 2025

Indexering kosten scenario midden Indexering kosten scenario laag Indexering opbrengsten scenario midden Indexering opbrengsten scenario laag

Rente

2026

2027

2028

2029

2030

2031 en verder

Oud

Nieuw

Oud

Nieuw

Oud

Nieuw

Oud

Nieuw

Oud

Nieuw

Oud

Nieuw

Oud

Nieuw

5,0%

5,0%

3,5%

3,5%

3,5%

3,5%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

5,5%

5,5%

4,0%

4,0%

4,0%

4,0%

2,5%

2,5%

2,5%

2,5%

2,5%

2,5%

2,5%

2,5%

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

1,5%

1,5%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

1,5%

1,5%

1,5%

1,5%

1,5%

1,5%

1,5%

1,5%

1,00%

0,75%

1,00%

0,75%

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

1,25%

1,00%

1,25%

1,25%

2,00%

2,00%

Voor het bepalen van de indexeringen wordt gebruik gemaakt van de overzichten van landelijke indexcijfers waarover Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling jaarlijks rapporteert. Hierin is te zien dat de kosten en opbrengsten zich ontwikkelen zoals geraamd. Voor het berekenen van de rekenrente wordt vanaf de 2e herziening 2024 gebruik gemaakt van de Notitie rente 2023 van de commissie BBV. Ook ronden we vanaf de 2e herziening 2024 de percentages af op 0,25%. Op deze manier proberen we een wat meer stabiel renteverloop te verkrijgen. Voor het Scheldekwartier is in het verleden een speciale projectfinanciering afgesloten. In 2024 is de projectfinanciering van het Scheldekwartier beëindigd. Met ingang van 2025 zijn de rentepercentages voor alle grondexploitaties gelijk. Bovenstaande parameters zijn gebaseerd op de gegevens en vooruitzichten die in juli 2025 bekend waren. Besluitvorming hierover zal plaats vinden in november 2025. In de tussentijd is er weer veel gebeurd in de wereld wat invloed heeft op de ontwikkeling van indexeringen en rentetarieven. Zowel met negatief als positief gevolg. Dat geeft een zekere mate van onzekerheid over de juistheid van bovenstaande parameters.

3

Voortgang 2025 en jaarplannen 2026 De grondexploitaties worden uitgevoerd aan de hand van de jaarplannen 2025. Per grondexploitatie is dit uitgewerkt. Verder is ook per grondexploitatie het jaarplan 2026 opgenomen: Scheldekwartier Uitwerking gesloten verkoopovereenkomsten: • De verkoopovereenkomst Singelkwartier voor 23 vrije sector koopappartementen met Studio ZE is getekend. Deze sluit aan bij de ruil- en anterieure overeenkomst voor zelfrealisatie op het aanliggende perceel van de voormalige glashandel ‘Prins Glas’. De in totaal 73 woningen, zijn in verkoop en voorzien wordt om de gronden eind 2025 te leveren, conform het jaarplan. Daarna zal de realisatie starten. • Voor de Kop Keersluis is de verkoopovereenkomst met ontwikkelaar De Realisatie eind 2021 getekend, na een bijstelling in de programmering is de verkoop van 60 woningen in een mix van woningtypes succesvol verlopen. Conform het jaarplan is de grond geleverd en is in het 2e kwartaal 2025 gestart met de bouw. • Aan het Dokter Stumphiuspark is voor het bouwplan S-Park met 14 herenhuizen een overeenkomst gesloten met Zeeuws Vastgoed. De gronden zijn conform het jaarplan in 2024 geleverd en de realisatie is in het 1e kwartaal 2025 gestart.

• Met de VOG (Vlissingse OntwikkelingsGroep) is een verkoopovereenkomst getekend voor de ontwikkeling van 68 grondgebonden woningen en appartementen in het project De Koperslagerij in deelplan Scheldewijk. De realisatie vindt gefaseerd plaats, net als de hiervoor benodigde grondleveringen. Conform jaarplan worden in 2025 de gronden geleverd voor 3 deelfases, waarna in 2026 de laatste fase volgt. De gefaseerde realisatie zal doorlopen tot in 2027. • Met l’escaut zijn overeenkomsten gesloten, volgend uit de eerder aangegane raamovereenkomst, voor de ontwikkeling en realisatie van 70 sociale huurwoningen op de deelplots Touwslagerij en De Admiraliteit. De gronden zijn conform jaarplan geleverd in 2024, de realisatie is in de afrondende fase. • De levering van de grond voor de Zeelandtoren is vertraagd naar 2026 door de onzekerheid bij de ontwikkelaar op het verkrijgen van een grootverbruikaansluiting vanwege de netcongestie. • Met Van Wijnen / FIJN Wonen is een verkoopovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van 18 grondgebonden betaalbare koopwoningen aan de zuidzijde van de bouwplot Touwslagerij. De gronden zijn conform het jaarplan in 2024 geleverd en de realisatie is gestart.

Nieuwe verkoopovereenkomsten: In 2025 zijn conform jaarplan de volgende koop- en ontwikkelovereenkomsten gesloten voor deelontwikkelingen op het Scheldekwartier: • De verkoopovereenkomst voor de levering van de gronden voor 2 grondgebonden woningen aan de Paul Krugerstraat, aansluitend aan de planontwikkeling voor het Singelkwartier, is in de afrondende fase. • Voor de ontwikkeling van 35 koopwoningen op de locatie van het voormalige postkantoor aan de Steenenbeer is met Team4Real een koopovereenkomst gesloten voor het bouwplan ‘Nieuwe Post’. Vanwege de lopende juridische procedure omtrent het onherroepelijk vaststellen van het bestemmingsplan is de levering van de gronden vertraagd naar 2026. • Aan de oostzijde van de plot Touwslagerij wordt met zicht op het Kanaal door Walcheren en de binnenhavens het bouwplan ‘Touwdraaier’ met 47 woningen ontwikkeld door Fullhouse b.v. Hiertoe is een verkoopovereenkomst gesloten. De levering van de gronden is eind 2026 voorzien. • Voor de ontwikkeling van de ‘Machinewerf’ (huidig parkeerterrein De Willem Ruysstraat, ten oosten van de Machinefabriek) is een tender middels partnerselectie doorlopen.

Het college heeft de bouwplot voorlopig toegewezen aan de combinatie Leyten / Fullhouse voor de ontwikkeling van 100 tot 150 woningen, hiertoe sluiten partijen een samenwerkingsovereenkomst die later uitgewerkt wordt in verkoopovereenkomsten voor de levering van gronden.

4

Bouw- en woonrijp maken: • Conform jaarplan wordt deelgebied Scheldewijk gefaseerd woonrijp gemaakt, afhankelijk van de voortgang van de woningbouw. • Aan de Hellingbaan zijn enkele aanvullende infrastructurele werkzaamheden in de reeds opgeleverde openbare ruimte uitgevoerd ten behoeve van de verkeersveiligheid en verkeerssituatie. • Conform het jaarplan is het bouwrijp maken van de plot ‘voormalig Postkantoor’ ten behoeve van ‘Nieuwe Post’ in voorbereiding. • De rehabilitatie van de Basaltkade is in voorbereiding. Conform jaarplan worden hiervoor de voorbereidingen getroffen in 2025. De uitvoering is doorgeschoven naar 2026. Verwervingen: • Over de voorwaarden van de verwerving van de kade en het talud van de ProvincieZeeland gelegen aan de De Willem Ruysstraat / Kanaal door Walcheren wordt onderhandeld met provincie. Ter voorbereiding en afweging van de overname zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. Ontwikkelingen: • De ontwikkeling van het Scheldekwartier loopt in hoofdlijn conform de in de grondexploitatie voorziene planning. Met oog op de adaptiesnelheid van nieuwbouw woningen op de Vlissingse woningmarkt en vertraging op de bouwplots Zeelandtoren en voormalig Postkantoor wordt het eindjaar van de grondexploitatie Scheldekwartier opgeschoven van 2030 naar 2031.

• De herbestemming van de Machinefabriek is in voorbereiding na besluitvorming door de gemeenteraad aangaande de hierin te realiseren parkeergarage, cultureel cluster en sportzaal. De realisatie van de parkeergarage is in voorbereiding en zal eind 2025 daadwerkelijk starten, waarna oplevering in het late najaar van 2026 volgt. Het compartiment met daarin het culturele cluster en de sportzaal is in ontwikkeling en de start realisatie hiervan is voorzien eind 2026. • In najaar 2023 is door de gemeenteraad besloten dat het kindcentrum in deelplan Scheldewijk bij het Dokter Stumphiuspark gerealiseerd gaat worden. In 2024 is door de schoolbesturen in samenwerking met de gemeente begonnen met de voorbereiding daarvan. Anders dan aanvankelijk voorzien verzoeken de schoolbesturen de gemeente om op te treden als bouwheer / opdrachtgever. Het college heeft hieromtrent de afweging en aanpak in voorbereiding. • Bij het realiseren van enkele bouwplots in het Scheldekwartier vervallen bestaande parkeerplaatsen. Compensatie hiervan zal deels plaats vinden in de omgeving van de binnenstad. Naar aanleiding hiervan wordt bij de herinrichting van de speeltuin Oude Stad ook een aantal parkeerplaatsen gerealiseerd ter compensatie van het bewonersparkeren. • Met Vastgoed Dekker is overeenstemming over programma en grondprijs van blok D op het Timmerplein (naast de Dokbrug).

Besluitvorming en ondertekening van de koop- en samenwerkingsovereenkomst heeft nog niet plaats gevonden en is gekoppeld aan start bouw van de Zeelandtoren. • Conform jaarplan is de tender voor de ontwikkellocatie ‘De Brugwachter’ in uitvoering. Op deze locatie is geen woningbouw, maar een commerciële- of maatschappelijke functie voorzien. • Conform jaarplan is de tender voor de ontwikkellocatie ‘Scheldebocht / plot J’ in voorbereiding. • Conform jaarplan zijn de planologische procedures voor de noordzijde van het Dok (omgeving Machinefabriek) in voorbereiding. • Vanuit de groeiende vraag naar betaalbare woningen en de ruimtelijke kwaliteit van de entree van Vlissingen ter hoogte van de Keersluisbrug wordt het perceel ‘Ponyweide’ toegevoegd aan de grondexploitatie. • De besteding en uitkering van de subsidiegelden vanuit de Startbouwimpuls voor de Kop Keersluis, De Admiraliteit en het Singelkwartier en de Gebiedsgerichte aanpak

5

Wonen voor De Dempo vinden conform de subsidievoorwaarden plaats in 2025 en 2026. Jaarplan 2026 Scheldekwartier: • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Levering grond Zeelandtoren, € 5,0 mln. voor ca. 100 (recreatie)woningen, Q3. Levering grond laatste fase De Koperslagerij, € 1,7 mln. voor 21 woningen, Q2. Levering grond Nieuwe Post, € 2,1 mln. voor 35 woningen, Q3. Levering grond De Touwdraaier Touwslagerij, € 2,7 mln. voor 47 woningen, Q4. Levering grond blok D Timmerplein, € 1,4 mln. voor 24 woningen, Q3. Leveren grond bouwplot Brugwachter, € 60.000 voor 500 m² bvo, Q4. Vaststellen omgevingsplan noordzijde Dok (omgeving Machinefabriek), Q3. Opstarten omgevingsplan zuidzijde Dok (Houtkade), Q3. Vaststellen BOPA gebruik kades en water, Q2. Opstellen BOPA locatie kindcentrum, Q3. Afronden tenderprocedure bouwplot J (Scheldebocht), Q2. Uitwerken planontwerp locatie Machinewerf, overeenkomst 1e fase, Q1–Q4. Aankoop talud/kade provincie en uitplaatsen bunkerboot, Q1. Afronden tenderprocedure plot Brugwachter (2B Basaltkade), Q1–Q2. Voorbereiden tenderprocedure bouwplot Houtkade Scheldestad, Q2-Q4. Vaststellen inrichtingsplan kade-talud Koningsweg – Kanaal, Q1. Vaststellen inrichtingsplan De Willem Ruysstraat thv Machinefabriek, Q1. Realisatie Parkeergarage De Machinefabriek, Q1-Q4. Realisatie herstel basaltkade, Q1-Q4. Voorbereiding herbestemming Machinefabriek, Q1-Q4. Ontwikkeling en voorbereiding realisatie kindcentrum, Q1-Q4. Vervolg woonrijp maken Scheldewijk fase 1 en fase 2, Q1-Q4. Bouwrijp maken perceel Nieuwe Post, Q2.

Parkeercompensatie Stenenbeer en inrichting omgeving speeltuin, Q2.

Souburg Noord • De aanleg van een nieuwe waterleiding en het verwijderen van de oude door Evides is afgerond. • Het uitwerken van het bestek en tekeningen voor de voorbelasting van fase 3 is afgerond. Ook de herziening van de bijbehorende stikstofberekeningen is afgerond. • Aanbesteding voor de voorbelasting fase 3 is afgerond. • Ophogen en voorbelasten van fase 3 is uitgevoerd. • Uitwerking van het bestek en de tekeningen voor het bouwrijpmaken van fase 3 wordt in Q3 uitgevoerd. • Aanbesteding bouw- en woonrijpmaken fase 3 wordt in Q4 uitgevoerd. • Uitwerking van het bestek en de tekeningen van het woonrijpmaken fase 3 wordt in Q3 en Q4 uitgevoerd. • Vaststelling Beeld-Kwaliteitplan zal in Q3/Q4 plaatsvinden. • Het concept van het groenontwerp is in Q2 uitgewerkt. • Aanbesteding voor uitvoering groenontwerp wordt in Q3 uitgevoerd. • Aanleg van het groen en water i.v.m. Interreg subsidie wordt in Q4 uitgevoerd • Uitvraag voor realisatie 8 woningen in zuidelijke punt van fase 3 wordt in Q4 uitgevoerd, gunning vindt plaats in 2026 • Bouwrijpmaken grond fase 3 wordt doorgeschoven naar 2026 Jaarplan 2026 Souburg Noord: • • • • •

Bouwrijpmaken van de grond in fase 3, Q1. Gunningsfase voor ontwikkelende partij van 8 woningen in de zuidelijke punt van fase 3, Q1. Aanbesteding van het ontwerp van het woonrijpmaken fase 3, Q1. Civieltechnische uitwerking van het woonrijpmaken fase 3, Q1. Uitvraag/uitwerking van 16 zorgwoningen in fase 2, Q1/Q4.

6

Claverveld • Het project is zo goed als afgerond. De laatste werkzaamheden voor het groen zijn in uitvoering en de extra verkeersdrempels worden in de 2e helft van 2025 aangelegd. • Er is nog 1 kavel in fase 1 die nog verkocht moet worden. Jaarplan 2026 Claverveld: •

Niet van toepassing, plan wordt in 2025 afgerond.

Kenniswerf (fase 1 t/m 5) fase 1: • Voor 1 kavel is de koopovereenkomst getekend. Streven is om de levering nog in 2025 plaats te laten vinden. • Voor 1 kavel is de optie beëindigd en heeft dit niet geleid tot een koopovereenkomst. De geïnteresseerde partij heeft een andere locatie op de Kenniswerf (het Witte Huis) gekocht. • Voor 1 kavel heeft een aantal onderzoeken (oa Bibob) meer tijd in beslag genomen dan vooraf voorzien. Daardoor is er nog geen koopovereenkomst getekend en zal levering van deze kavel niet in 2025 plaatsvinden. fase 2: • 1 kavel is gesaneerd. Er dient nog dieptedetectie te worden uitgevoerd, waarna de kavel geleverd kan worden. Naar verwachting zal dit eind 2025 zijn. • De kavel met het Witte Huis is verkocht; levering heeft in september 2025 plaats gevonden. • Voor 2 kavels (gecombineerd) is een koopovereenkomst getekend. Naar verwachting zal dit – vanwege een Bibob onderzoek en sanering – in 2026 leiden tot levering van de kavel(s). fase 3: • Voor 1 kavel is een kavelpaspoort en een concept tenderdocument opgesteld. De tender zal voor eind 2025 worden opgestart. fase 4: • Voor 1 kavel is een koopovereenkomst getekend. • Voor 1 kavel is de sanering voorbereid en heeft een aanbesteding plaatsgevonden.

• Voor 1 kavel is een omgevingsvergunning verleend; levering zal naar verwachting in 2025 nog plaatsvinden fase 5: • De verwachting was dat een viertal minnelijke verwervingen zou plaatsvinden in 2025. Inmiddels is voor 4 kavels de akte gepasseerd. • De opstallen op deze kavels zullen, in afwachting van sloop, tijdelijk beheerd worden.

7

Jaarplan 2026 Kenniswerf fase 1 t/m 5 : fase 1: • De verkoop van de kavels Edisonweg-Noord is on hold gezet totdat het omgevingsplan Kenniswerf gereed is. Daardoor zal in 2026 nog 1 kavel worden geleverd, er vanuit gaande dat in 2025 daarvoor een koopovereenkomst getekend wordt. fase 2: • 2 kavels zullen gesaneerd en bouwrijp geleverd worden. fase3: • Het tenderproces voor 1 kavel wordt in 2026 verder doorlopen en afgerond, waarna levering van de kavel zal plaatsvinden. fase4: • 2 kavels zullen gesaneerd worden en notarieel worden geleverd. • Voor 1 kavel zullen verkoopgesprekken worden gestart, nadat de aandelentransactie van de vismijn is afgerond. fase 5: • Het is de verwachting dat een viertal minnelijke verwervingen zal plaatsvinden. • Eenmaal verworven zullen opstallen gesloopt dan wel in het kader van tijdelijk beheer worden verhuurd; • De beschikbare kavels tussen Edisonweg en kanaal zullen bouwrijp worden gemaakt; • In 2026 zal gewerkt worden aan de wijziging van het omgevingsplan voor o.a. de kavels die vallen binnen de grondexploitatie Kenniswerf fase 5. Met de vaststelling van het omgevingsplan zal het voorkeursrecht verlengd worden. Bedrijventerrein Souburg fase 2 • Kavel voor de vestiging van McDonald’s is geleverd. McDonald’s is aan het bouwen. Geplande opening: week 50 van 2025.

De Louis Pasteurweg is vanaf het fietspad naar boven doorgetrokken ten behoeve van de ontsluiting van de kavel van McDonald’s. • Omgevingsvergunning bouwen voor Groeneweg/Damen is verleend. Bouw start begin oktober 2025. Voor die tijd zal de aktepassering plaatsvinden. • Aktepassering Harthoorn is vertraagd vanwege problemen/discussie met Tennet. Het geplande gebouw zal verplaatst moeten worden vanwege de beschermingszone hoogspanningstracé. Hetzelfde geldt mogelijk voor de geplande in/uitrit. • Onderzoek energiehub loopt nog. Uitsluitsel of de hub wel of niet haalbaar is, is nog niet te geven. De hub moet een oplossing bieden voor de netcongestie waardoor partijen toch kunnen en willen bouwen. In afwachting van de uitkomst liggen een aantal bouwplanontwikkelingen stil. Jaarplan 2026 Bedrijventerrein Souburg fase 2: •

Verkoop kavels aan partijen die bouwplannen daarvoor ontwikkelen

Spuikom • Diverse onderzoeken worden uitgevoerd, tot einde 2025. • Ruimtelijke procedure is gestart, raadsbesluit verwacht in december 2025. • Uitvraag naar marktpartijen voor de realisatie van de Spuiwal wordt eind 2025 of begin 2026 uitgevoerd. • Verwijderen van het bestaande parkeerterrein in de Spuikom wordt zo lang mogelijk uitgesteld vanwege de parkeerdruk. Verwachting is dat dit in Q2 van 2026 wordt uitgevoerd. • Het bouwrijpmaken (inclusief riolering) van de locatie Spuiwal wordt door bovenstaande ook uitgesteld naar 2026. • Het graven van de waterpartij in de Spuikom wordt in Q2 2026 opgestart. In 2025 zal er wel gebaggerd gaan worden.

8

Jaarplan 2026 Spuikom: • • • • • •

Uitvraag naar marktpartijen voor de realisatie van de Spuiwal, Q1 Verwijderen van het bestaande parkeerterrein in de Spuikom, Q2 Opstellen van de civieltechnische uitwerking en -bestek voor de Grote Spuikom en de Spuiwal, Q2 Aanbesteding van de realisatie van de Grote Spuikom, Q2 Start met de realisatie van de Grote Spuikom, Q2/Q3 Bouwrijp maken de Spuiwal Q3/Q4

Vrijburg-West • Herijking oorspronkelijke plannen: geen voortgang vanwege onvoldoende prioriteit • Planuitwerking en actualiseren grex: geen voortgang vanwege onvoldoende prioriteit Jaarplan 2026 Vrijburg-West: •

Vanwege onvoldoende prioriteit is er geen jaarplan 2026

Dongestraat • De tender voor het selecteren van een ontwikkelende partij voor de realisatie van het KGC en de woningbouw loopt. Dit moet eind 2025 leiden tot gunning aan een ontwikkelende partij. • De sloop van de school en sportzaal wordt voorbereid en zal deels direct na de zomer 2025 en deels eind 2025 plaatsvinden. Jaarplan 2026 Dongestraat: • • •

De nog te selecteren ontwikkelende partij zal haar plannen voor de ontwikkeling van het KGC en de woningbouw nader uitwerken. Start van de juridisch planologische procedure Bouwrijpmaken van de uit te geven gronden in het plan. Dit moet resulteren in een gronduitgifte in 2026. We verwachten dat begin 2027 gestart kan worden met de bouw.

Nog uit te voeren vanuit afgesloten grondexploitaties • De laatste werkzaamheden voor Buitenhaven III en Bedrijventerrein Souburg fase 1 zijn uitgevoerd. • De overeenkomst voor de verkoop van de laatste kavel in Buitenhaven III is getekend en deze kavel zal voor eind 2025 overgedragen worden. Jaarplan 2026 Nog uit te voeren vanuit afgesloten grondexploitaties: •

De verwachting is dat er geen werkzaamheden plaats zullen vinden in 2026.

9

3. Resultaten grondexploitaties De volgende tabel geeft een totaaloverzicht van de geraamde eindwaarden 2e herziening 2025 (bedragen x € 1.000) van de grondexploitaties in het scenario 'midden' en de mutaties ten opzichte van de vorige herziening.

Plan

looptijd

1e herziening

2025 + aanpassing

2e herziening

2025

2e herziening

2025

2025 = Majeure projecten Scheldekwartier

2031

-98.711

-1.864

-100.575

Souburg Noord

2028

-3.844

-191

-4.035

Claverveld

2025

208

-127

81

Kenniswerf fase 1

2029

-11.527

-2

-11.529

Kenniswerf fase 2

2028

-3.778

113

-3.665

Kenniswerf fase 3

2026

-1.980

-85

-2.065

Kenniswerf fase 4

2026

642

-37

605

Kenniswerf fase 5

2035

-2.711

-14

-2.725

Bedr. Souburg fase 2

2031

1.953

-84

1.869

Spuikom

2028

-5.890

-134

-6.024

Vrijburg-West

2025

-3.682

10

-3.672

Dongestraat

2028

97

0

97

-7

0

-7

-129.230

-2.415

-131.645

Uitbreidings- en inbreidingslocaties

Bedrijventerreinen

Overige locaties

Nog uit te voeren vanuit afgesl. exploitaties Totaal

De totale mutatie van € - 2,4 miljoen (nadelig) bestaat uit een verbetering van € 1,2 miljoen door aanpassing van de renteparameters en een verslechtering van € 3,6 miljoen door aanpassingen in de afzonderlijke grondexploitaties. Op basis van voortgang van de jaarplannen 2025 en de nieuwe jaarplannen 2026 zijn de grondexploitaties herzien. Onderstaand zijn de belangrijkste aanpassingen per grondexploitatie (bedragen x € 1.000) opgenomen: Belangrijkste afwijkingen per grondexploitatie

Effect nominaal

Effect op eindwaarde

Majeure projecten Scheldekwartier Aanpassen rentepercentages

0

1.009

Extra kosten bouwrijp maken Kop Keersluis

-150

-165

Aanpassing programma bouwplot Scheldebocht

-492

-535

Woningbouwontwikkeling Ponyweide

147

160

Aanpassing fasering overige grondopbrengsten Toename plankosten door verlenging looptijd Toename rente door verlenging looptijd Overige mutaties

0

274

-250

-301

0

-2.103

-100

-203

10

Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg Noord Aanpassen rentepercentages

0

26

-174

-217

0

-1

-123

-126

Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 1

0

87

Overige mutaties Kenniswerf fase 1

7

-89

Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 2

0

24

Aanpassen raming opbrengsten

124

127

Overige mutaties Kenniswerf fase 2

-38

-38

0

9

-89

-94

Overige mutaties

Claverveld Aanpassen rentepercentages Overige mutaties

Bedrijventerreinen Kenniswerf

Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 3 Overige mutaties Kenniswerf fase 3 Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 4

0

-2

-33

-35

0

15

Aanpassen raming verwerving

-76

-156

Aanpassen raming sloopkosten

97

115

Overige mutaties Kenniswerf fase 5

0

12

Overige mutaties Kenniswerf fase 4 Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 5

Bedrijventerrein Souburg fase 2 Aanpassen rentepercentages

0

19

Aanpassen raming plankosten

-97

-112

0

9

0

37

Aanpassen programma woningbouw

212

228

Aanpassen raming externe plankosten

-294

-317

Overige mutaties

-69

-82

0

10

Aanpassen rentepercentages

0

2

Overige mutaties

0

-2

Totaal mutaties

-1.398

-2.415

Overige mutaties

Overige locaties Spuikom Aanpassen rentepercentages

Vrijburg West Aanpassen rentepercentages

Dongestraat

Het effect nominaal is de daadwerkelijke aanpassing van een raming, het effect op eindwaarde is diezelfde aanpassing met daarbij de gevolgen door parameters en rente over de looptijd van 11

de grondexploitatie. Onderstaand worden per grondexploitaties bovenstaande mutaties verklaard, dit betreft mutaties groter dan + of - € 100.000. Aanpassen rentetarieven Op basis van de leningportefeuille en op basis van de Nota rente 2023 van de commissie BBV zijn de rentepercentages opnieuw berekend, zie hoofdstuk 2 'Uitvoering Grondbeleid' onderdeel 'Parameters'. Het totale effect van deze aanpassing bedraagt € 1,2 miljoen voordelig. Deze mutatie is verder niet meer per grondexploitatie uitgewerkt. Majeure projecten Scheldekwartier De fasering van de nog te verkopen bouwplots is volledig geactualiseerd, waarbij vooral gekeken is naar een volgorde waarin zo weinig mogelijk interne concurrentie ontstaat. Deze actualisatie heeft een voordelig effect van € 274.000 op de eindwaarde. De kosten van bouwrijp maken bouwplot Kop Keersluis zijn toegenomen: bij het heien is er gestuit op objecten in de bodem. Hierdoor zijn veel extra kosten gemaakt door ontwikkelaar De Realisatie die volgens de overeenkomst voor rekening van de gemeente komen. Met dit soort kosten is rekening gehouden in de risicoreservering. Dit heeft een nadelig effect op de eindwaarde van € 165.000. De bijstelling in het programma voor de bouwplot Scheldebocht leidt tot een afname in grondopbrengsten.

De afname in het aantal woningen wordt deels goedgemaakt door de hogere grondopbrengst die mogelijk is bij de dure grondgebonden woningen. Totaal heeft een nadelig effect op de eindwaarde van € 535.000. De toevoeging van de plot Ponyweide vertaalt zich in meer opbrengsten en meer kosten, dit heeft een voordelig effect van 160.000 op de eindwaarde. De fasering van de nog te verkopen bouwplots is volledig geactualiseerd, waarbij vooral gekeken is naar een volgorde waarin zo weinig mogelijk interne concurrentie ontstaat. Daarnaast is sprake van vertraging in de grondverkoop van Zeelandtoren (netcongestie) en de Nieuwe Post (bestemmingsplan). Op basis van de geactualiseerde planning is de conclusie dat het eindjaar van 2030 niet meer haalbaar is en daardoor opschuift naar 2031: - De aangepaste fasering in grondverkoop geeft een voordelig effect van € 274.000 op de eindwaarde. - De plankosten nemen toe, dit geeft een nadelig effect van € 301.000 op de eindwaarde. - De rentelasten nemen toe, dit geeft een nadelig effect van € 2.103.000 op de eindwaarde. Bedrijventerreinen Kenniswerf fase 2: De raming voor de verkoop van het Witte Huis is aangepast op basis van de verkoopovereenkomst, dit heeft een voordelig effect op de eindwaarde van € 127.000.

fase 5: Op basis van de recente aankopen en actuele taxaties is de raming en de fasering voor nog uit te voeren verwervingen bijgesteld, dit heeft een nadelig effect op de eindwaarde van € 156.000. Op basis van de recente aankopen is de raming en de fasering van de sloopkosten bijgesteld, dit heeft een voordelig effect op de eindwaarde van € 115.000. Bedrijventerrein Souburg Het proces om te komen tot de verkoop van kavels kost meer tijd dan geraamd. Zo zijn er juridisch complexe verkopen, zoals de verkoop van de kavel aan McDonalds, en is de doorlooptijd van een verkoop ook veel langer, bijvoorbeeld vanwege de netcongestie. Daarnaast is ook op basis van het jaarplan 2026 de raming van de plankosten aangepast. Dit heeft een nadelig effect op de eindwaarde van € 112.000.

12

Overige locaties Spuikom Op basis van de verdere uitwerking van de visie is het geraamde woningbouwprogramma opgehoogd van 60 naar 65 woningen. Dit heeft een voordelig effect op de eindwaarde van € 228.000. Door de complexiteit van het ontwerp en de effecten op de uitvoering daarvan is er meer tijd maar vooral specifieke expertise nodig voor het uitwerken en doorrekenen van de plannen. Als gevolg daarvan is de raming van de externe plankosten bijgesteld. Dit heeft een nadelig effect op de eindwaarde van € 317.000.

13

4. Winstnemingen Winstnemingen worden alleen bij een 1e herziening (Jaarrekening) bepaald omdat dan het resultaat (boekwaarde) van het gehele jaar verwerkt is. Af te sluiten grondexploitaties Er worden bij deze herziening geen grondexploitaties afgesloten.

14

5. Reserves en risico's Herijking grondexploitaties (artikel 12) In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is eind 2015 een duurzame herziening opgesteld met een meerjarig acceptabel risicoprofiel. Hierbij is ook een externe toets uitgevoerd. Vanaf die tijd hebben de grondexploitaties 2 scenario’s, een midden en een laag scenario. Het midden scenario heeft een gemiddeld risicoprofiel, daarbij is de kans op het optreden van een niet geraamd risico ongeveer 50/50. Het laag scenario heeft een laag risicoprofiel, daarbij zijn veel mogelijke risico's opgenomen in het resultaat en is de kans op het optreden van een niet geraamd risico dus laag. Inhoudelijk en financieel wordt er gestuurd op het midden scenario. Dat betekent dat er verantwoording wordt afgelegd op dit scenario en dat de begrotingen per grondexploitatie gebaseerd zijn op de doorrekening van dit scenario. Reserves en voorzieningen In deze paragraaf worden de volgende reserves en voorzieningen besproken: • reserve grondexploitaties • verliesvoorziening • risicoreservering • aanvullend afzetrisico In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is in 2015 de reserve grondexploitaties afgebouwd en wordt deze ook niet verder opgebouwd zolang de algehele financiële situatie daar geen ruimte voor geeft.

Dat betekent dat het resultaat van een herziening niet verrekend kan worden met deze reserve. Daarom wordt het wordt resultaat van een 1e herziening verrekend met het resultaat van de betreffende jaarrekening, het resultaat van een 2e herziening wordt verrekenend met het betreffende begrotingsresultaat. Voor grondexploitaties met een nadelig eindresultaat wordt er een verliesvoorziening getroffen op basis van de eindwaarde scenario midden. Bij elke herziening worden eventuele aanpassingen in de eindwaarden ook in de verliesvoorziening verwerkt. Op basis van de 1e herziening 2025 bedroeg het totaal van deze voorziening € 132,1 miljoen. Op basis van deze 2e herziening 2025 wordt de voorziening aangepast naar € 134,3 miljoen. Deze verhoging is het resultaat van het totaal aan mutaties van de betreffende grondexploitaties. Zie hoofdstuk 3. 'Resultaten grondexploitaties' en tabel 1 'Overzicht verliesvoorziening en risicoreservering' voor de verschillen per grondexploitatie. Daarnaast is voor de plannen waarbij de raming van de eindwaarde in het scenario 'laag' negatief uitvalt een extra risicoreservering getroffen, ook dit is in overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK uitgevoerd.

Ook deze extra risicoreservering wordt bij elke herziening op basis van de eindwaarden in scenario 'laag' aangepast op basis van het verschil tussen het scenario 'midden' en het scenario 'laag'. Op basis van de 1e herziening 2025 bedroeg het totaal van de extra risicoreservering € 13,1 miljoen. Op basis van deze 2e herziening 2025 blijft de totale risicoreservering gelijk. Zie onderstaande tabel voor de mutaties van de verliesvoorziening en de risicoreservering (bedragen x € 1.000):

Stand 1e herziening 2025 - Mutaties 2e herziening 2025 Stand 2e herziening 2025

Verlies-voorziening

Risico-reservering

Totaal

132.123

13.092

145.215

2.167

51

2.218

134.290

13.143

147.433

15

Resultaat Het totaal aan mutaties geven een totaal resultaat van deze 2e herziening 2025 van € - 2,2 miljoen (nadelig). Dit resultaat zal ten laste worden gebracht van het begrotingsresultaat 2025. Zie onderstaande tabel voor deze mutaties (bedragen x € 1.000): Bedrag Mutaties verliesvoorziening (1e herziening 2025 scenario midden) Mutaties risicoreservering (1e herziening 2025 scenario laag) Afsluiten grondexploitaties Winstneming grondexploitaties Resultaat

-2.167 -51 0 0 -2.218

Risico's Per plan is een risico-inventarisatie opgesteld. In deze inventarisatie zijn alle relevante risico's opgenomen inclusief eventuele beheersmaatregelen en is de (financiële) impact van deze risico's doorgerekend. Scenario 'laag' is de doorrekening van een variant van alle risico's waarin met name de impact op doorlooptijd, grondprijs en aantal te verkopen m2 is verwerkt. Waarbij gesteld is dat het resultaat van dit scenario 'laag' gelijk is aan of slechter is dan het totaal aan financiële impact van de risico-inventarisatie. Binnen deze risico-inventarisaties is in ieder geval aandacht besteed aan een aantal belangrijke risico's:  Kostenstijging / inflatie  Woning- en bedrijventerreinplanning  Stikstof  Bodemverontreiniging (waaronder PFAS en Japanse duizendknoop)  Netcongestie Zeeland Bij de paragraaf grondbeleid van de 1e herziening 2025 grondexploitaties zijn deze risico’s verder uitgewerkt. Omdat hierin geen wijzigingen zijn, is dit in deze paragraaf grondbeleid niet herhaald. In de paragraaf grondbeleid van de 1 e herziening 2026 (jaarrekening 2025) zal dit weer opgenomen worden.

16

Tabel 1 Overzicht verliesvoorziening en risicoreservering (x € 1.000)

Voorziening grondexploitatie

Verliesvoorziening 1e herziening + aanpassing voorziening

Risicoreservering 1e herziening + aanpassing risicoreservering

2025

2e herziening 2025 =

2e herziening 2025

2025

Scheldekwartier

98.711

1.864

100.575

Souburg Noord

3.844

191

4.035

Kenniswerf fase 1

11.527

2

Kenniswerf fase 2

3.778

-113

Kenniswerf fase 3

1.980

Kenniswerf fase 5 Spuikom Vrijburg-West Totaal

2e herziening 2025 =

2e herziening 2025

6.415

124

6.539

1.282

-119

1.163

11.529

718

182

900

3.665

814

40

854

85

2.065

341

-7

334

2.711

14

2.725

2.119

-13

2.106

5.890

134

6.024

1.403

-156

1.247

3.682

-10

3.672

0

0

0

132.123

2.167

134.290

13.092

51

13.143

17