8.1 Rvs 2e herziening 2024 grondexploitaties bijlage 1 paragraaf grondbeleid

Paragraaf grondbeleid 2e herziening 2024 grondexploitaties

1. Grondbeleid In deze paragraaf grondbeleid is de 2e herziening 2024 van de grondexploitaties opgenomen. Dit is een actualisatie van de 1e herziening 2024 (jaarrekening 2023) op basis van de gegevens in juli 2024. Uitgangspunt Nota Grondbeleid (2021) Het vigerende (afwegings)kader is de door de Raad eind 2021 vastgestelde nota Grondbeleid. Bij de paragraaf grondbeleid van de 1e herziening 2024 grondexploitaties is het grondbeleid en de relatie met de programmadoelstellingen verder uitgewerkt. Daarom is dat in deze paragraaf grondbeleid niet herhaald. In de paragraaf grondbeleid van de 1 e herziening 2025 (jaarrekening 2024) zal dit weer opgenomen worden.

2

2. Uitvoering Grondbeleid Ook dit hoofdstuk is opgenomen in de paragraaf grondbeleid van de 1 e herziening 2024 grondexploitaties. De onderdelen die ongewijzigd zijn, zijn in deze paragraaf grondbeleid weggelaten. Parameters Omdat voor het financieren van de boekwaarde in de grondexploitaties geld geleend moet worden, wordt de rente over deze leningen doorberekend in de grondexploitaties. Daarnaast wordt er in de grondexploitaties rekening gehouden met verwachte kosten- en inkomstenstijgingen in de tijd. In de grondexploitaties wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte kosten- en opbrengstenstijging. Ook wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte rentepercentages. Zie onderstaande tabel voor een overzicht van de toegepaste indexeringen en rentepercentages bij deze 2e herziening 2024 (Nieuw) met daarbij ook de parameters zoals die bij de 1e herziening 2024 (Oud) zijn toegepast:

2024 Indexering kosten scenario midden Indexering kosten scenario laag Indexering opbrengsten scenario midden Indexering opbrengsten scenario laag Rente Scheldekwartier Rente overige grondexploitaties

2025

2026

2027 - 2028

2029 - 2030

2031 en verder

Oud 4,00%

Nieuw 4,00%

Oud 3,00%

Nieuw 3,00%

Oud 3,00%

Nieuw 3,00%

Oud 2,00%

Nieuw 2,00%

Oud 2,00%

Nieuw 2,00%

Oud 2,00%

Nieuw 2,00%

5,00%

5,00%

4,00%

4,00%

3,50%

3,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

1,00%

1,00%

1,50%

1,50%

1,50%

1,50%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

1,00%

1,00%

1,50%

1,50%

1,50%

1,50%

1,50%

1,50%

2,02%

2,02%

1,98%

1,98%

1,95%

1,00%

1,73%

1,00%

1,51%

1,00%

1,51%

1,25%

1,51%

2,00%

Voor het bepalen van de indexeringen wordt gebruik gemaakt van de overzichten van landelijke indexcijfers waarover Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling jaarlijks rapporteert. Hierin is te zien dat de kosten en opbrengsten zich ontwikkelen zoals geraamd. Voor het berekenen van de rekenrente wordt bij de programmabegroting 2025 en dus bij deze 2e herziening 2024 grondexploitaties voor het eerst gebruik gemaakt van de Notitie rente 2023 van de commissie BBV. Daardoor vallen de tarieven anders uit dan de voorgaande herzieningen. Vanaf deze herziening hebben we er ook voor gekozen om de percentages af te ronden op 0,25%. Op deze manier proberen we de komende jaren een wat meer stabiel renteverloop te verkrijgen. Voor 2024 is de rente nog op de ‘oude’ manier bepaald, die blijft ongewijzigd. Voor het lopende jaar, bij deze herziening is dat 2024, maken we ook gebruik van het exacte percentage. Dit doen we omdat op basis van dit percentage de daadwerkelijke boeking van de rente plaats vindt. 2024 is ook het laatste jaar dat er nog gebruik wordt gemaakt van de speciale projectfinanciering van het Scheldekwartier. Met ingang van 2025 zijn de rentepercentages voor alle grondexploitaties gelijk. Bovenstaande parameters zijn gebaseerd op de gegevens en vooruitzichten die in juli 2024 bekend waren. Besluitvorming hierover zal plaats vinden in oktober/november 2024.

In de tussentijd is er weer veel gebeurd in de wereld wat invloed heeft op de ontwikkeling van indexeringen en rentetarieven. Zowel met negatief als positief gevolg. Dat geeft een zekere mate van onzekerheid over de juistheid van bovenstaande parameters.

3

Voortgang 2024 en jaarplannen 2025 De grondexploitaties worden uitgevoerd aan de hand van de jaarplannen 2024. Per grondexploitatie is dit uitgewerkt. Verder is ook per grondexploitatie het jaarplan 2025 opgenomen: Scheldekwartier Uitwerking gesloten verkoopovereenkomsten: • In 2021 is een verkoopprocedure voor de ontwikkeling van de bouwplot Kop Keersluis doorlopen. De verkoopovereenkomst met ontwikkelaar De Realisatie is eind 2021 getekend. Door de verslechtering van de woningmarkt in 2022/2023 en de hierdoor tegenvallende verkoopresultaten van het oorspronkelijke plan alsmede door de rijksoverheid veroorzaakte onzekerheid bij beleggers in de vrije huursector, is in de loop van 2023 een beperkte aanpassing van het programma overeengekomen en is de verkoop in maart succesvol aangevangen. De grond zal conform jaarplan dit jaar geleverd worden. • Met de VOG is een overeenkomst getekend voor de ontwikkeling van 68 grondgebonden woningen en appartementen in het project De Koperslagerij in deelplan Scheldewijk. De procedure voor de bestemmingswijziging is succesvol afgerond, in het voorjaar 2022 is gestart met de verkoop. Door de verslechtering van de woningmarkt verliep de woningverkoop en daardoor grondverkoop trager dan verwacht. In de loop van 2024 is de verkoop weer aangetrokken.

Conform jaarplan zal hierdoor in de tweede helft van het jaar een fase (fase Meubelmakerij) geleverd worden. De gefaseerde realisatie zal doorlopen tot in 2025. • De levering van de grond voor de Zeelandtoren is vertraagd naar 2025 door de onzekerheid bij de ontwikkelaar op het verkrijgen van een grootverbruikaansluiting vanwege de netcongestie. • Met Van Wijnen is een koopovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van 18 grondgebonden betaalbare koopwoningen op de bouwplot Touwslagerij. De woningen zijn in verkoop, levering van de grond is conform jaarplan dit jaar voorzien. Nieuwe verkoopovereenkomsten: In 2023 zijn conform jaarplan de volgende koop- en ontwikkelovereenkomsten gesloten voor deelontwikkelingen op het Scheldekwartier: • De verkoopovereenkomst Aan de Singel - Edelweis, 23 vrije sector huurwoningen en 2 grondgebonden koopwoningen met Studio ZE is in afwijking van het jaarplan nog niet gesloten, dit schuift door naar begin 2025. Reden hiervoor ligt in de door de rijksoverheid veroorzaakte onzekerheid bij beleggers in de vrije huursector. • Begin 2024 is de tenderprocedure voor de ontwikkeling van de bouwplot Parkzijde Touwslagerij doorlopen. Met de winnende ontwikkelaar is in mei de verkoopovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling en realisatie van 14 grondgebonden herenhuizen aan het Dokter Stumpiuspark.

Bouw- en woonrijp maken: • Conform jaarplan is de definitieve inrichting van de Helling in de eerst helft van het jaar gerealiseerd. • Conform jaarplan is het woonrijp maken van de Zeilmaker bij het Timmerplein begin dit jaar afgerond. • Conform jaarplan wordt deelgebied Scheldewijk gefaseerd woonrijp gemaakt, afhankelijk van de voortgang van de woningbouw. Verwervingen: • Over de verwerving van de kade en het talud van de provincie gelegen aan de Koningsweg / Kanaal door Walcheren wordt onderhandeld met provincie. In afwijking van het jaarplan zal de verwerving niet meer in 2024 worden geëffectueerd en is doorgeschoven naar begin 2025.

4

Ontwikkelingen: • Met Vastgoed Dekker is overeenstemming over programma en grondprijs van blok D op het Timmerplein (naast de Dokbrug). Besluitvorming en ondertekening van de koop- en samenwerkingsovereenkomst heeft nog niet plaats gevonden en is gekoppeld aan start bouw van de Zeelandtoren. • Voor de herbestemming van de Machinefabriek heeft medio 2022 besluitvorming plaats gevonden over het cascoherstel, wat eind 2022 is aangevangen en begin 2024 is opgeleverd. De kaders voor de herbestemming van de Machinefabriek zijn in juni 2023 vastgesteld door de raad. Thans loopt de voorbereiding voor de verdere herbestemming. • In najaar 2023 is door de gemeenteraad besloten dat het kindcentrum in deelplan Scheldewijk bij het Dokter Stumphiuspark gerealiseerd gaat worden. In 2024 is door de schoolbesturen in samenwerking met de gemeente begonnen met de voorbereiding daarvan. De schoolbesturen hebben de keuze gemaakt om als opdrachtgever voor de realisatie van het kindcentrum te gaan fungeren. Het primaat voor de ontwikkeling ligt daarmee voor het kindcentrum bij de schoolbesturen van Archipel en Onze Wijs. • Bij het realiseren van enkele bouwplots in het Scheldekwartier vervallen bestaande parkeerplaatsen. Compensatie hiervan zal deels plaats vinden in de omgeving van de binnenstad.

Naar aanleiding hiervan wordt bij de herinrichting van de speeltuin Oude Stad ook een aantal parkeerplaatsen gerealiseerd ter compensatie van het bewonersparkeren. • Conform jaarplan is gestart met de tenderprocedure voor de bouwplot voormalig Postkantoor. • Conform jaarplan zijn in 2023 de bestemmingsplannen voor Scheldewijk Oost, locatie Postkantoor en Machinefabriek in procedure gebracht en inmiddels vastgesteld. Het omgevingsplan voor de nog resterende bouwplots ten noorden van het Dok in combinatie met het perceel van Damen-KSG is in voorbereiding. • Om de bouw van betaalbare woningen te stimuleren heeft het Rijk in najaar 2023 de zogenaamde Start Bouw Impuls (SBI) gelanceerd. Vanuit het Scheldekwartier zijn de projecten Kop Keersluis, De Admiraliteit en Aan de Singel met succes ingediend. De ontvangen gelden zullen worden ingezet bij de bouw van deze projecten. Jaarplan 2025 Scheldekwartier: • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Levering grond Zeelandtoren voor ca. 100 (recreatie)woningen, Q3 Levering grond De Koperslagerij laatst fasen voor 46 woningen, Q1 t/m Q4 Levering grond locatie Postkantoor voor 28 woningen, Q4 Levering grond Touwslagerij Parkzijde voor 14 woningen, Q1 Levering grond Aan de Singel voor 25 woningen, Q3 Levering grond blok D Timmerplein voor 24 woningen, Q3 Vaststellen omgevingsplan noordzijde Dok (omgeving Machinefabriek), Q2-Q4 Opstarten omgevingsplan zuidzijde Dok (Houtkade), Q4 Vaststellen BOPA gebruik kades en water, Q1-Q2 Opstellen BOPA locatie kindcentrum, Q2-Q4 Vaststellen koopovereenkomst locatie postkantoor, Q1 Doorlopen tenderprocedure locatie Kleine Kappen, Q2-Q4 Opstarten tenderprocedure Kanaalzijde Touwslagerij, Q2-Q3 Aankoop talud/kade provincie en uitplaatsen bunkerboot, Q1 Doorlopen tenderprocedure plot Brugwachter (2B Basaltkade), Q1-Q2 Vaststellen inrichtingsplan kade-talud Koningsweg – Kanaal, Q1 Realisatie parkeergarage, Q1-Q3 Realisatie basaltkade, Q1-Q4 Voorbereiding herbestemming Machinefabriek, Q1-Q4 Voorbereiding realisatie school, Q1-Q4 Besluitvorming haalbaarheid plaatsing De Naald langs kanaal, Q1 Vervolg woonrijp maken Scheldewijk fase 1 en opstarten fase 2, Q1 Bouwrijp maken Postkantoor, Q2-Q3 Parkeercompensatie Postkantoor en inrichting omgeving speeltuin, Q2-Q3 Woonrijp maken Koperslagerij – Touwslagerij, Q3-Q4 5

Souburg Noord • Het woonrijpmaken van Souburg Noord fase 2 is zo goed als afgerond. Het laatste deel volgt na vervanging van de waterleiding: een deel is benodigd als werkgebied voor vervanging van de waterleiding. • Vanwege een nog lopend onderzoek wordt de civieltechnische uitwerking van fase 3 pas in de eerste helft van 2025 afgerond en niet eind 2024. Afhankelijk van de resultaten van dit onderzoek moet mogelijk het gehele terrein voorbelast gaan worden. Dit kan behoorlijke extra kosten tot gevolg hebben. • Daardoor zal ook de aanbesteding van het bouwrijp maken, na het opstellen van de civieltechnische uitwerking, in 2025 plaats vinden. • Het gewijzigde bestemmingsplan Souburg Noord fase 2 en 3 zal eind 2024 onherroepelijk worden. Jaarplan 2025 Souburg Noord: • • • • • •

Aanleg en rooien van de leidingen door Evides start in Q4 2024 en wordt afgerond in Q1 2025 Uitwerking van het bestek en tekeningen t.b.v. het bouw- en woonrijpmaken van fase 3 in Q1/Q2 Aanbesteding van het bouw- en woonrijp maken van fase 3 in Q2 Voorbelasten bouwterrein fase 3 afhankelijk van de resultaten van het vooronderzoek in Q1 - Q3 Bouwrijp maken van de grond in fase 3 in Q3/Q4 Aanleg van het groen en water i.v.m. Interreg subsidie in Q4

Claverveld • Er is nog één bouwkavel in fase 1, alle andere bouwkavels zijn verkocht. • Het woonrijp maken van Claverveld fase 2 Kershage en Zonnekers is opgeleverd en overgedragen aan beheer. • De ‘oversteek’ (brugduikers) tussen Claverveld fase 1 en 2 is opgeleverd en overgedragen aan beheer. • De Vrijburgstraat met de aansluitingen naar omliggende wegen is opgeleverd en overgedragen aan beheer. • Herinrichting van het bosgebied wordt eind 2024 en begin 2025 uitgevoerd. • De totale oplevering van Claverveld en overdracht aan beheer zal in 2025 plaats vinden. Jaarplan 2025 Claverveld: •

Afronding van het totale plan Claverveld

Kenniswerf (fase 1 t/m 4) fase 1: • bij de 1e herziening 2024 is aangegeven dat vanwege gewijzigde ambities het wenselijk is dat er eerst een nieuw omgevingsplan wordt opgesteld, voordat de resterende kavels actief in de verkoop worden gezet. Voor de 4 kavels die niet in optie zijn, is de verkoopopdracht beëindigd. De 3 kavels die op dit moment in optie zijn, worden behandeld waarbij het huidige vigerende bestemmingsplan als toetsingskader wordt gehanteerd. Dit kan leiden tot ofwel een verkoop, ofwel beëindiging van de verkoopopdracht als de optie afloopt. Voor 1 kavel is de verkoopovereenkomst getekend en wordt momenteel de levering voorbereid. • De beschikbare SPUK subsidie is ingezet voor sanering van bodemverontreiniging op de kavels. Momenteel vindt de verantwoording van deze SPUK subsidie plaats. Mogelijk zal bij verkoop van kavels nog een restsanering moeten plaatsvinden op basis van het exacte bouwplan.

6

fase 2: • 1 kavel is bouwrijp gemaakt en notarieel geleverd. • Voor 1 kavel is er een goedgekeurd bouwplan en worden verkoopgesprekken gevoerd. Naar verwachting zal dit voor eind 2024 leiden tot een koopovereenkomst. Levering zal in 2025 plaatsvinden. • Voor het kavel van het Witte Huis is er een verkoopplan opgesteld door een makelaar, met de mogelijkheid om de naastgelegen kavel 2a hierbij te betrekken. Verkoop hiervan wordt 2e helft 2024 in gang gezet. Levering wordt verwacht in 2025. fase 3: • de verkoopgesprekken voor de laatste kavel hebben binnen de gestelde termijn niet geleid tot een bouwplan en verkoopovereenkomst. De kavel zal middels een uitvraag (opnieuw) op de markt worden gezet. fase 4: • Voor 2 kavels is de koopovereenkomst getekend. Levering van deze kavels zal naar verwachting begin 2025 plaatsvinden. fase 5: • De grondexploitatie Kenniswerf fase 5 is in juni 2024 door de raad vastgesteld. Jaarplan 2025 Kenniswerf fase 1 t/m 5 : fase 1: • Voor de kavels Edisonweg-noord is de verkoopopdracht beëindigd. Naar verwachting zullen de lopende opties eind 2024 ofwel beëindigd zijn, ofwel hebben geleid tot een koopovereenkomst. De verwachting is dat in 2025 twee kavels geleverd worden. fase 2: • Naar verwachting zal de kavel van het Witte Huis in 2025 verkocht en geleverd worden, mogelijk in combinatie met het noordelijk gelegen kavel.

• De kavel waarvoor in 2024 de koopovereenkomst wordt gesloten, wordt in 2025 gesaneerd en geleverd. fase3: • De laatste beschikbare kavel zal middels een uitvraag in de markt worden gezet. Naar verwachting zal deze kavel in 2025 worden geleverd. • Het woonrijpmaken van het plangebied zal worden voorbereid, maar is mede afhankelijk van de verkoop van de laatste kavel. fase4: • In 2025 wordt de levering verwacht van twee kavels. • Binnen fase 4 zijn daarnaast nog 2 kavels niet verkocht. Voor één van die kavels is er momenteel een gebruiksovereenkomst met de vismijn. Deze kavels zullen in 2025 actief in de markt worden gezet. Dit is mede afhankelijk van het te doorlopen verkooptraject Vismijn. fase 5: • Het jaarplan 2025 bevat de verwerving van diverse in particulier eigendom zijnde percelen en opstallen. Het is de verwachting dat een viertal minnelijke verwervingen zal plaatsvinden in 2025. Eenmaal verworven zullen opstallen gesloopt dan wel in het kader van tijdelijk beheer worden verhuurd. Bedrijventerrein Souburg fase 2 • Op 1 januari 2024 waren voor 7 bedrijven gronden gereserveerd (tezamen 5,5 ha). Eén daarvan is in de loop van het jaar afgehaakt. De vrijvallende kavel is ingenomen door een ander bedrijf. De verwachting is dat in 2024 aan 2 bedrijven, waarvoor gronden zijn gereserveerd, kavels kunnen worden geleverd. Eén daarvan is een fastfoodketen.

Over de komst van dit bedrijf neemt de gemeenteraad een besluit in december 2024. 0,9 ha bedrijfsterrein gelegen onder het hoogspanningstracé en tegen de dijk aan kan voorlopig niet worden uitgegeven. Vanwege de voorgenomen dijkverzwaring en planvorming hieromtrent geeft waterschap Scheldestromen hiervoor vooralsnog geen watervergunningen af. 4 van de 7 bedrijven waarvoor gronden zijn gereserveerd en in principe aan de slag willen, zijn qua stroombehoefte grootverbruiker. Zij hebben te maken met de netcongestieproblematiek. Samen met de gemeente en Impuls Zeeland wordt onderzocht of en zo ja, hoe dit knelpunt kan worden opgelost, zodat de bouwprojecten toch binnen een redelijke termijn ten uitvoer kunnen worden gebracht. 7

• •

De ontvlechting wordt afgerond zodra alle kosten zijn gemaakt die ontvlochten moeten worden. De bekrachtiging van de afwikkeling van het BAM-dossier fietstunnel moet nog plaatsvinden.

Jaarplan 2025 Bedrijventerrein Souburg fase 2: •

Verkoop bedrijfskavels en daaraan verbonden werkzaamheden (contracten, onderzoeken, doorlopen planologische procedures voor zover nodig, etc) (Q1-Q4)

Spuikom • De Visie Spuikom is vastgesteld • De grondexploitatie Spuikom is herzien en in deze 2e herziening 2024 opgenomen. Daarbij is, conform het raadsbesluit, alleen fase 1 opgenomen. • De onderzoeken en voorbereiding van de herziening van het planologische kader zijn opgestart. • De aanvraag voor subsidie voor de ontwikkeling van de Spuikom vanuit de Regiodeal is goedgekeurd. • De aanvraag voor subsidie vanuit Interreg Vlaanderen-Nederland Klimaatrobuust Stadsgroen is goedgekeurd. • Het marktonderzoek en de voorbereiding van de uitvraag van marktpartijen wordt in 4 e kwartaal 2024 uitgevoerd. Jaarplan 2025 Spuikom: • • • • •

Uitvoeren van diverse onderzoeken Uitvraag naar marktpartijen voor realisatie Spuiwal Verwijderen bestaande parkeerterrein Spuikom Bouwrijp maken van de locatie Spuiwal, inclusief aanleg riolering Uitgraven van de waterpartij in de Spuikom

Vrijburg-West • Herijking oorspronkelijke plannen: geen voortgang vanwege onvoldoende capaciteit en prioriteit • Planuitwerking en actualiseren grex: geen voortgang vanwege onvoldoende capaciteit en prioriteit Jaarplan 2025 Vrijburg-West: •

Vanwege onvoldoende capaciteit en prioriteit is er geen jaarplan 2025

Nog uit te voeren vanuit afgesloten grondexploitaties • De laatste werkzaamheden Buitenhaven III worden uitgevoerd en de verwachting is dat dit voor Bedrijventerrein Souburg fase 1 ook nog dit jaar zal gebeuren. Jaarplan 2025 Nog uit te voeren vanuit afgesloten grondexploitaties: •

De verwachting is dat er geen werkzaamheden plaatst zullen vinden in 2025.

8

3. Resultaten grondexploitaties De volgende tabel geeft een totaaloverzicht van de geraamde eindwaarden 2e herziening 2024 (bedragen x € 1.000) van de grondexploitaties in het scenario 'midden' en de mutaties ten opzichte van de vorige herziening.

1e herziening 2024

2024 + vastgestelde + aanpassing grondexploitatie 2e herziening Kenniswerf fase 5 2024 =

2e herziening 2024

2030

-102.422

3.203

-99.219

Souburg Noord

2028

-3.841

104

-3.737

Claverveld

2025

366

-140

226

Kenniswerf fase 1

2029

-11.824

209

-11.615

Kenniswerf fase 2

2028

-3.853

59

-3.794

Kenniswerf fase 3

2025

-1.918

15

-1.903

Kenniswerf fase 4

2025

910

Kenniswerf fase 5 *

2035

Bedr. Souburg fase 2

2031

Spuikom Vrijburg-West

Plan

looptijd

Majeure projecten Scheldekwartier Uitbreidings- en inbreidingslocaties

Bedrijventerreinen

0

910

3

-2.711

2.038

5

2.043

2028

-5.309

-618

-5.927

2024

-3.676

0

-3.676

-7

0

-7

2.840

-129.410

-2.714

Overige locaties

Nog uit te voeren vanuit afgesl. exploitaties Totaal

-129.536

-2.714



De grondexploitatie Kenniswerf fase 5 was nog niet opgenomen bij de 1e herziening 2024. Daarom wordt de vaststelling van deze grondexploitatie in bovenstaande overzicht apart weergegeven.

De totale mutatie van € 2,8 miljoen bestaat uit een verbetering van € 4,8 miljoen door aanpassing van de renteparameters en een verslechtering van € 1,9 miljoen door aanpassingen in de ramingen van de afzonderlijke grondexploitaties. Op basis van voortgang van de jaarplannen 2024 en de nieuwe jaarplannen 2025 zijn de grondexploitaties herzien. Onderstaand zijn de belangrijkste aanpassingen per grondexploitatie (bedragen x € 1.000) opgenomen: Belangrijkste afwijkingen per grondexploitatie

Effect nominaal

Effect op eindwaarde

Grondopbrengst Parkzijde Touwslagerij

-130

-130

Vertraging grondverkoop Zeelandtoren

0

-135

Vertraging grondverkoop Kleine kappen / Machinewerf

0

-140

Meerwerk inrichting Helling

-100

-112

Bijstelling raming plankosten

-200

-228

Aanpassen rentepercentages

0

3.888

Overige faseringsverschillen

0

60

Majeure projecten Scheldekwartier

9

Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg Noord Aanpassen rentepercentages

0

124

-12

-20

-191

-198

Aanpassen rentepercentages

0

-3

Overige mutaties

61

61

-159

-158

Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 1

0

348

Overige mutaties Kenniswerf fase 1

17

19

Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 2

0

128

Overige mutaties Kenniswerf fase 2

4

-69

Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 3

0

17

Overige mutaties Kenniswerf fase 3

0

-2

Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 4

0

-3

Overige mutaties Kenniswerf fase 4

8

3

Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 5

0

43

Overige mutaties Kenniswerf fase 5

55

-40

Aanpassen rentepercentages

0

15

Overige mutaties

0

-10

Aanpassen raming kosten o.b.v. visie 2024

-3.762

-3.762

Aanpassen raming opbrengsten o.b.v. visie 2024

Overige mutaties

Claverveld Meerwerk woonrijpmaken

Bedrijventerreinen Kenniswerf Verwijderen Edisonweg Zuid uit grondexploitatie Kenniswerf fase 1

Bedrijventerrein Souburg fase 2

Overige locaties Spuikom

3.580

3.580

Aanpassen looptijd naar 2028

0

-635

Aanpassen rentepercentages

0

199

-829

2.840

Totaal mutaties

Het effect nominaal is de daadwerkelijke aanpassing van een raming, het effect op eindwaarde is diezelfde aanpassing met daarbij de gevolgen door parameters en rente over de looptijd van de grondexploitatie. Onderstaand worden per grondexploitaties bovenstaande mutaties verklaard, dit betreft mutaties groter dan + of - € 100.000. Aanpassen rentetarieven Op basis van de leningportefeuille en op basis van de Nota rente 2023 van de commissie BBV zijn de rentepercentages opnieuw berekend, zie hoofdstuk 2 'Uitvoering Grondbeleid' onderdeel 'Parameters'. Het totale effect van deze aanpassing bedraagt € 4,8 miljoen voordelig. Deze mutatie is verder niet meer per grondexploitatie uitgewerkt.

10

Majeure projecten Scheldekwartier Bij het doorlopen van de tenderprocedure Parkzijde Touwslagerij had het winnende plan een bod op de grond dat € 130.000 lager lag dan aangenomen in de grondexploitatie. Doordat de problemen van netcongestie lukt het de ontwikkelaar van de Zeelandtoren niet om zekerheid te krijgen met betrekking tot de grootverbruik-aansluiting die nodig is voor de ontwikkeling. Hierdoor is vertraging ontstaan in de verkoop en zal de grond daarom niet meer in 2024 geleverd worden. Hierdoor is sprake van een verslechtering met € 135.000 als gevolg van extra rentekosten Door vertraging in de besluitvorming over de parkeergarage in de Machinefabriek ontstaat ook vertraging in de planvoorbereiding en daarop volgende verkoop van gronden aan weerszijden van de Machinefabriek. Hierdoor is sprake van een verslechtering met € 140.000. Bij het woonrijp maken van de Helling is ca. € 100.000 aan extra kosten gemaakt. Ondanks de voorspoedige ontwikkeling van het Scheldekwartier de afgelopen jaren is het in stand houden van de jaarlijkse gebiedspromotie met diverse activiteiten een voorwaarde om ook de resterende looptijd het Scheldekwartier succesvol af te ronden. De gebiedspromotie is zowel gericht op het aantrekken van nieuwe bewoners als het informeren van bestaande bewoners en ondernemers.

Daarbij is ook een intensivering van de inzet bij tenderprocedures van de nog te ontwikkelen bouwplots nodig. Om deze redenen is het plankostenbudget met € 200.000 verhoogd. Uitbreidings- en inbreidingslocaties Claverveld Voor de totale afronding van het plan Claverveld moet er een aantal meerkosten gemaakt worden. Dit geldt voor zowel fase 1 als fase 2. Dit geldt ook voor de brugverbinding. Het totaal van deze meerkosten bedraagt € 191.000. Dit heeft een nadelig effect van € 0,2 miljoen. Bedrijventerreinen Kenniswerf fase 1: De uitgeefbare kavels deelgebied Zuid (locatie gemeentelijke buitendienst) zijn opgenomen in Kenniswerf fase 5 en daarom uit deze grondexploitatie gehaald. Dat geldt zowel voor de raming van de kosten als van de opbrengsten. Dit heeft een negatief effect van € 0,2 miljoen op de eindwaarde. Overige locaties Spuikom Op basis van de vastgestelde Visie Spuikom is bij deze herziening de grondexploitatie bijgesteld. Hierin is alleen fase 1 opgenomen. Als gevolg van deze herziening zijn de kosten met € 3.762.000 verhoogd en zijn de opbrengsten met € 3.580.000 verhoogd. Verder is de looptijd verlengd tot en met 2028.

11

4. Winstnemingen Winstnemingen worden alleen bij een 1e herziening (Jaarrekening) bepaald omdat dan het resultaat (boekwaarde) van het gehele jaar verwerkt is. Af te sluiten grondexploitaties Er worden bij deze herziening geen grondexploitaties afgesloten.

12

5. Reserves en risico's Herijking grondexploitaties (artikel 12) In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is eind 2015 een duurzame herziening opgesteld met een meerjarig acceptabel risicoprofiel. Hierbij is ook een externe toets uitgevoerd. Vanaf die tijd hebben de grondexploitaties 2 scenario’s, een midden en een laag scenario. Het midden scenario heeft een gemiddeld risicoprofiel, daarbij is de kans op het optreden van een niet geraamd risico ongeveer 50/50. Het laag scenario heeft een laag risicoprofiel, daarbij zijn veel mogelijke risico's opgenomen in het resultaat en is de kans op het optreden van een niet geraamd risico dus laag. Inhoudelijk en financieel wordt er gestuurd op het midden scenario. Dat betekent dat er verantwoording wordt afgelegd op dit scenario en dat de begrotingen per grondexploitatie gebaseerd zijn op de doorrekening van dit scenario. Reserves en voorzieningen In deze paragraaf worden de volgende reserves en voorzieningen besproken: • reserve grondexploitaties • verliesvoorziening • risicoreservering • aanvullend afzetrisico In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is in 2015 de reserve grondexploitaties afgebouwd en wordt deze ook niet verder opgebouwd zolang de algehele financiële situatie daar geen ruimte voor geeft.

Dat betekent dat het resultaat van een herziening niet verrekend kan worden met deze reserve. Daarom wordt het wordt resultaat van een 1e herziening verrekend met het resultaat van de betreffende jaarrekening, het resultaat van een 2e herziening wordt verrekenend met het betreffende begrotingsresultaat. Voor grondexploitaties met een nadelig eindresultaat wordt er een verliesvoorziening getroffen op basis van de eindwaarde scenario midden. Bij elke herziening worden eventuele aanpassingen in de eindwaarden ook in de verliesvoorziening verwerkt. Op basis van de 1e herziening 2024 bedroeg het totaal van deze voorziening € 132,8 miljoen. Met de vaststelling van de grondexploitatie Kenniswerf fase 5 is deze verhoogd tot € 135,6. Op basis van deze 2e herziening 2024 wordt de voorziening aangepast naar € 132,6 miljoen. Deze verbetering is het resultaat van het totaal aan mutaties van de betreffende grondexploitaties, met name de aanpassing van de renteparameters. Zie hoofdstuk 3. 'Resultaten grondexploitaties' en tabel 1 'Overzicht verliesvoorziening en risicoreservering' voor de verschillen per grondexploitatie. Daarnaast is voor de plannen waarbij de raming van de eindwaarde in het scenario 'laag' negatief uitvalt een extra risicoreservering getroffen, ook dit is in overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK uitgevoerd.

Ook deze extra risicoreservering wordt bij elke herziening op basis van de eindwaarden in scenario 'laag' aangepast op basis van het verschil tussen het scenario 'midden' en het scenario 'laag'. Als onderdeel van deze risicoreservering was sinds een aantal jaren een aanvullend afzetrisico opgenomen. Dit aanvullend afzetrisico was gebaseerd op een verschil tussen de Vlissingse woningbouwplanning en de provinciale raming. Dit aanvullend afzetrisico is bij de 1e herziening 2023 geactualiseerd op basis van de dan beschikbare cijfers en prognoses met als resultaat dat dit aanvullend afzetrisico is komen te vervallen. Op basis van de 1e herziening 2024 bedroeg het totaal van de extra risicoreservering € 9,1 miljoen. Op basis van deze 2e herziening 2024 wordt de totale risicoreservering aangepast naar € 12,8 miljoen. Deze verhoging ontstaat met name door het opnemen van een verhoogd afzetrisico van de Zeelandtoren in het Scheldekwartier en het opstellen van een scenario 'laag' voor Kenniswerf fase 5.

13

Zie onderstaande tabel voor de mutaties van de verliesvoorziening en de risicoreservering (bedragen x € 1.000):

Stand 1e herziening 2024 - Kenniswerf fase 5 * - Mutaties 2e herziening 2024 Stand 2e herziening 2024



Verlies-voorziening

Risico-reservering

Totaal

132.843

9.127

141.970

2.714

2.714

-2.975

3.661

686

132.582

12.788

145.370

De grondexploitatie Kenniswerf fase 5 was nog niet opgenomen bij de 1e herziening 2024. Daarom wordt de vaststelling van deze grondexploitatie in bovenstaande overzicht apart weergegeven.

Resultaat Het totaal aan mutaties geven een totaal resultaat van deze 2e herziening 2024 van € - 0,7 miljoen (nadelig). Dit resultaat zal ten laste worden gebracht van het begrotingsresultaat 2024. Zie onderstaande tabel voor deze mutaties (bedragen x € 1.000): Bedrag Mutaties verliesvoorziening (2e herziening 2024 scenario midden)

2.975

Mutaties risicoreservering (2e herziening 2024 scenario laag)

-3.661

Afsluiten grondexploitaties Winstneming grondexploitaties Resultaat

0 0 -686

Risico's Per plan is een risico-inventarisatie opgesteld. In deze inventarisatie zijn alle relevante risico's opgenomen inclusief eventuele beheersmaatregelen en is de (financiële) impact van deze risico's doorgerekend. Scenario 'laag' is de doorrekening van een variant van alle risico's waarin met name de impact op doorlooptijd, grondprijs en aantal te verkopen m2 is verwerkt. Waarbij gesteld is dat het resultaat van dit scenario 'laag' gelijk is aan of slechter is dan het totaal aan financiële impact van de risico-inventarisatie. Binnen deze risico-inventarisaties is in ieder geval aandacht besteed aan een aantal belangrijke risico's:  Kostenstijging / inflatie  Woning- en bedrijventerreinplanning  Stikstof  Bodemverontreiniging (waaronder PFAS en Japanse duizendknoop)  Netcongestie Zeeland Bij de paragraaf grondbeleid van de 1e herziening 2024 grondexploitaties zijn deze risico’s verder uitgewerkt. Omdat hierin geen wijzigingen zijn, is dit in deze paragraaf grondbeleid niet herhaald. In de paragraaf grondbeleid van de 1 e herziening 2025 (jaarrekening 2024) zal dit weer opgenomen worden.

14

Tabel 1 Overzicht verliesvoorziening en risicoreservering (x € 1.000)

Voorziening grondexploitaties

1e herziening 2024

Verliesvoorziening + vastgestelde + aanpassing 2e grondexploitatie herziening 2024 = Kenniswerf fase 5

voorziening 2e herziening 2024

Risicoreservering 1e herziening + aanpassing 2e risico-reservering 2024 herziening 2024 = 2e herziening 2024

Scheldekwartier

102.422

-3.203

99.219

4.037

2.181

6.218

Souburg Noord

3.841

-104

3.737

1.402

-47

1.355

Kenniswerf fase 1

11.824

-209

11.615

1.216

-548

668

Kenniswerf fase 2

3.853

-59

3.794

917

7

924

Kenniswerf fase 3

1.918

-15

1.903

182

-88

94

-3

2.711

0

2.077

2.077 1.452

Kenniswerf fase 5 *

0

2.714

Spuikom

5.309

618

5.927

1.373

79

Vrijburg-West

3.676

0

3.676

0

0

0

-2.975

132.582

9.127

3.661

12.788

Totaal



132.843

2.714

De grondexploitatie Kenniswerf fase 5 was nog niet opgenomen bij de 1e herziening 2024. Daarom wordt de vaststelling van deze grondexploitatie in bovenstaande overzicht apart weergegeven.

15