8.1 rvs 2e herziening 2023 grondexploitaties bijlage 2 paragraaf grondbeleid
Tekst van het document
Paragraaf Grondbeleid 2e herziening 2023 grondexploitaties
INHOUDSOPGAVE
1. Grondbeleid .................................................................................................................................... 2 2. Uitvoering Grondbeleid................................................................................................................... 6 3. Resultaten Grondexploitaties........................................................................................................ 15 4. Winstnemingen..............................................................................................................................18 5. Reserves en risico's........................................................................................................................ 19 6. Tabel 1 Overzicht verliesvoorziening en risicoreservering........................................................... 22
1
1.
GRONDBELEID
1. Grondbeleid In deze paragraaf grondbeleid is de 2e herziening 2023 van de grondexploitaties opgenomen. Dit is een actualisatie van de 1e herziening 2023 (Jaarrekening 2022) op basis van de gegevens in juli 2023. Uitgangspunt Nota Grondbeleid (2021) Het vigerende (afwegings)kader is de door de Raad eind 2021 vastgestelde nota Grondbeleid. Definitie Grondbeleid Grondbeleid kan worden omschreven als het geheel van de wijze van toepassing van het financiële en juridische instrumentarium dat de overheid ter beschikking staat om op de gewenste plaats, tijdig en tegen aanvaardbare kosten grond c.q. ruimte beschikbaar te krijgen voor de vestiging van door die overheid gewenste functies. Beleid Het grondbeleid bestaat uit de verschillende instrumenten die de gemeente heeft om de ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente te realiseren. Daarbij staat de grondexploitatie centraal. Het grondbeleid spreekt zich met name uit over welke rol de gemeente in de grondexploitatie wil spelen. Uitgangspunt van de grondexploitaties is de structuur- en woonvisie van de Gemeente (2013). Vertrekpunten hierbij zijn: ■ het scenario “anticiperen & transformeren”;
■ inzet op nieuwe accenten: het verder verzilveren van de kansen in de huidige markt;
■ inzet op flexibiliteit & kleinschaligheid om optimaal in te kunnen spelen op (markt)kansen; ■ inzet op niches in de (woning)markt die Vlissingen onderscheiden.
Bij nieuwe ontwikkelingen wordt bij voorkeur een facilitair (passief) grondbeleid gevoerd, met als doel het minimaliseren van risico's en een evenwichtige cashflow. In een aantal specifieke gevallen is toch in enige vorm sprake van actief grondbeleid. Vanuit Wind in de Zeilen wordt de ontwikkeling van de Kenniswerf verder versterkt, waarvoor een grondexploitatie in voorbereiding is. De mate waarin hierin sprake zal zijn van actief grondbeleid dient nog nader te worden bepaald. Daarnaast zijn grondexploitaties in voorbereiding voor het project Stadslandgoed bij het JCV en Baskenburg West. Bij bestaande ontwikkelingen blijft een actief grondbeleid gehandhaafd, met als doel het maximaliseren van de opbrengst van ingezette ontwikkelingen. Per bestaande ontwikkeling wordt hier aangeduid welke vorm van grondbeleid wordt toegepast. In onderstaande tabel zijn de meeste projecten opgenomen en is per ontwikkeling aangeduid welke vorm van grondbeleid wordt toegepast. Project
Vorm van grondbeleid
Jaar majeure verwervingen
Verwerving beïnvloedbaar
Scheldekwartier
Actief
2004
nee
Kenniswerf (incl. Edisonpark)
Actief / faciliterend
2009 (binnenhavens)
nee
Souburg Noord
Actief
2002
nee
Claverveld
Actief
2003
nee
Bedrijventerein Souburg 2
Actief
nvt
nee
Spuikom
Actief
1981
nee
Hotel Britannia
Facilitair
nvt
nvt
Herontwikkeling woningbouwlocatie Vlissingsestraat
Facilitair
nvt
nvt
Zorgontwikkeling Oranjeplein
Facilitair
nvt
nvt
Ontwikkeling 's Heerenloo
Facilitair
nvt
nvt
Herontwikkeling Theo van Doesburgcentrum
Facilitair
nvt
nvt
Herontwikkeling Petruskerk
Facilitair
nvt
nvt
Prinsenhof (bij Scheldekwartier)
Facilitair/actief
nvt
nvt
2
1.
GRONDBELEID
Programmadoelstellingen Grondexploitatie is geen doel op zich. Het staat in het teken van de maatschappelijke effecten die we als gemeente beogen. In de 4 programma’s van onze Programmabegroting zijn doelstellingen opgenomen die we mede middels de grondexploitaties willen realiseren. Het betreft de volgende doelstellingen: Programma 1 Leefbaarheid ■ Schone en leefbare straat, buurt en wijk.
■ Groen, straten en riolering klaar voor de toekomst.
■ Wegwerken achterstallig onderhoud van de kapitaalgoederen. ■ Investeren in schoolgebouwen en accommodaties.
■ Duurzaam, een stad die klaar is voor toekomstige generaties. ■ Extra aandacht voor veiligheid op straat.
Programma 2 Aantrekkelijke stad ■ Verbetering ondernemers- en woon- en leefklimaat en toeristische verblijfsklimaat. ■ Bevordering duurzaam ondernemen.
■ Faciliteren bedrijfsvestigingen of – uitbreidingen.
■ Bevordering van werkgelegenheid, met name hoger geschoold.
■ Kwaliteitsverbetering / versnelling ontwikkeling Kenniswerf incl. versterking hoger- en middelbaar
onderwijscultuur.
■ Transformatie Stationsgebied.
■ Vergroten diversiteit van het woningaanbod. ■ Betere huisvesting voor arbeidsmigranten.
■ We gebruiken city-marketing om wonen, werken, recreëren en studeren in Vlissingen beter op de kaart te
zetten.
Programma 3 Sociale samenhang ■ Goed functionerend, samenhangend en vooral ook betaalbaar stelsel van ondersteuning voor onze
inwoners.
■ Iedereen zoveel mogelijk participeren.
■ Mogelijkheden tot het ontwikkelen van talenten en kwaliteiten.
Programma 4 Bestuur ■ Samen met onze inwoners, instellingen en bedrijven werken aan wat belangrijk is voor Vlissingen op
basis van de strategische koers voor Vlissingen in 2040.
■ Versterken van het stedelijke gebied op Walcheren.
■ We ontwikkelen ons tot een servicegerichte en betrouwbare partner voor inwoners, instellingen en
bedrijven.
■ Verbeteren en op peil houden van de dienstverlening.
■ Actief op zoek naar subsidiemogelijkheden en co-financiering voor onze projecten.
Niet iedere grondexploitatie zal aan alle doelstellingen een bijdrage kunnen leveren. De grondexploitaties worden steeds getoetst op de bijdrage (of mogelijke strijdigheid) met de bovengenoemde doelstellingen. Op deze wijze zetten we grondexploitaties optimaal in ten behoeve van het bereiken van onze maatschappelijke doelstellingen. Met de ontwikkeling van het Scheldekwartier en de andere grondexploitaties op uitbreidings- en inbreidingslocaties wordt aan diverse doelstellingen uit de programmabegroting een bijdrage geleverd, met name op het gebied van wonen. Ook wordt aan vele maatschappelijke doelen en ambities vanuit de Strategische Visie Vlissingen 2040 een bijdrage geleverd. Het Scheldekwartier vormt een volwaardig stadsdeel waar het aantrekkelijk wonen, werken en recreëren is. Op het gebied van wonen wordt gestuurd op het bedienen van verschillende doelgroepen. Diverse bouwplannen zijn in voorbereiding, aanbouw
3
1.
GRONDBELEID
of opgeleverd. Met de bouw van de Kop van het Dok is een bijdrage geleverd aan het maatschappelijk belang om appartementen toe te voegen voor de doelgroep senioren en zorgbehoevenden, waarmee tevens doorstroming op de Vlissingse woningmarkt wordt bewerkstelligd. Met de oplevering van fase 3 van de Ketelmakerij, de Singel Noord en de 1e fase van De Broederband alsmede de voorgenomen realisatie van de 2e fase Broederband en Aan de Singel wordt een bijdrage geleverd aan de doelstelling om een gevarieerd woningaanbod aan te bieden en in te zetten op de realisatie van middeldure huurwoningen in Vlissingen. Met de nieuwbouw van projecten De Hofjes, Kop van het Dok, de in aanbouw zijnde De Dempo en in voorbereiding zijnde De Admiraliteit en Touwslagerij wordt een bijdrage geleverd aan het maatschappelijke doel om een deel van de verouderde sociale woningbouwvoorraad te vervangen maar ook met nieuwe duurzame sociale huurwoningen uit te breiden. Met de vervangende nieuwbouw van sociale woningen wordt een bijdrage geleverd aan het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Nieuw toe te voegen woningen in de vrije sector zijn duurzaam en gasloos. Claverveld en Souburg Noord spelen in op de behoefte om, voornamelijk, grondgebonden en in een groene setting te wonen. De snelle afzet in beide projecten toont de belangstelling in dit (hogere) segment voor het groen-stedelijke wonen.
Met het vergroten van het aanbod grondgebonden woningen op ruime percelen wordt bijgedragen aan de ambitie om een divers en hoogwaardig woonproduct te kunnen leveren. Ruim een derde van de op te leveren woningen is gericht op senioren (levensloopbestendig) en in beide ontwikkelingen worden vrije bouwkavels aangeboden. Klimaatadaptieve gebiedsontwikkeling met aandacht voor de opgaves rondom biodiversiteit, water en droogte zijn dragers voor de openbare ruimte in Claverveld en Souburg Noord. Nieuwe vormen van ecologisch beheer worden toegepast, waarmee ook na realisatie van de woonwijken een duurzame bijdrage geleverd wordt aan de woon- en leefomgeving in de gemeente Vlissingen. Middels participatieve trajecten worden eindgebruikers betrokken bij de vorming van de openbare ruimtes, bijvoorbeeld de inrichting van de speelruimte met leerlingen van Het Kompas in Souburg-Noord en werkgroepen voor de groene ontmoetingsplekken met omwonenden in Claverveld. Met het bouwrijp opleveren van Scheldewijk is een maatschappelijke bijdrage geleverd aan het saneren van bodemverontreiniging, waarmee een aangenaam woon- en leefklimaat gerealiseerd wordt voor nieuw bewoners en bestaande omwonenden. Ook wordt door deze plannen de economische potentie vergroot en het woonklimaat verbeterd. Bijvoorbeeld in het Scheldekwartier.
met de oplevering van de Dokbrug is een bijdrage geleverd aan de bereikbaarheid van (de binnenstad van) Vlissingen. Met de oplevering van de brug wordt ook invulling gegeven aan de lang gekoesterde wens om een volwaardige tweede ontsluiting van de Binnenstad van Vlissingen te realiseren. Met het aanhelen van de stad middels de ontwikkeling van het Scheldekwartier, worden verbindingen gemaakt of herstelt, de economische potentie vergroot en het woonklimaat verbeterd. Vanuit de grondexploitatie en uitvoering heeft en krijgt dit een plaats via diverse projecten. Met de ontwikkeling van het Scheldekwartier wordt Vlissingen ‘op de kaart’ gezet en ontstaan nieuwe economische kansen. Het imago van Vlissingen bij (project)ontwikkelaars, ondernemers en aannemers kent een positieve wijziging, als gemeente van kansen en met een on-Zeeuwse ambitie. Daarnaast wordt Vlissingen nog interessanter voor een brede doelgroep toeristen hetgeen de Vlissingse economie ten goede komt. De herstelde kades langs het Dok gaan ruimte bieden aan een veelheid aan activiteiten en voegen een onderscheidend verblijfsgebied toe aan het Vlissings stedelijk gebied. Tevens ontstaat hiermee de mogelijkheid een (recreatieve) stadshaven te exploiteren.
De combinatie van stad en water, maritiem (erfgoed) karakter en aansprekende nieuwbouw nodigt uit tot gebruik en draagt bij aan ambities op het gebied van een aantrekkelijke stad om te wonen, werken en recreëren. Op het Scheldekwartier komen het verleden, heden en toekomst van Vlissingen samen. Het koesteren van het erfgoed en inpassen hiervan is binnen de Ontwikkelingsvisie Scheldekwartier een van de dragers en kwaliteit van het gebied, met een brede uitstraling op het karakter van Vlissingen. Met de herbestemming van de Timmerfabriek is een bijdrage geleverd aan het maatschappelijke doel om rijksmonumenten duurzaam te behouden en benutten. Met het cascoherstel en de in voorbereiding zijnde herbestemming van de Machinefabriek wordt een bijdrage geleverd aan het duurzaam behouden van kenmerkend maritiem industrieel erfgoed en inpassen in een hoogwaardig stedelijk gebied, waarbij de functies en uitstraling van het erfgoed elkaar versterken en dragers zijn in de identiteit van Vlissingen.
4
1.
GRONDBELEID
Met de ontwikkeling van de bedrijventerreinen Kenniswerf (fasen 1 t/m 4) en Souburg fase 2) geeft de gemeente Vlissingen concreet invulling aan het Bedrijventerreinprogramma Walcheren 2022-2026. De genoemde terreinen bieden voor de verschillende doelgroepen bedrijven een passend en onderscheidend aanbod in verschillende prijsklassen: zichtlocaties, niet-zichtlocaties, locaties voor woon-werkcombinaties, grote en kleine kavels, watergebonden terreinen, terreinen voor bedrijven met verschillende milieucategorieën, etc. Met de ontwikkeling van de bedrijventerreinen wordt (mede) vorm en inhoud gegeven aan de economische structuurversterking, die broodnodig is in de gemeente Vlissingen. Daarnaast dragen de bedrijventerreinen bij aan doelstellingen waar het gaat om het bevorderen van werkgelegenheid, het ondernemersklimaat en de samenwerking tussen overheid, onderwijs en ondernemers (triple helix). Dit laatste punt speelt met name op de Kenniswerf een belangrijke rol. Met de beschikbare middelen uit het pakket Wind in de zeilen, wordt ruimte gecreëerd voor het vestigen van nieuwe bedrijvigheid, ontwikkel-, test- en demofaciliteiten, starters, scale-ups en R&D afdelingen op de Kenniswerf.
5
2.
UITVOERING GRONDBELEID
2. Uitvoering Grondbeleid De uitvoering van het grondbeleid valt binnen een aantal kaders zoals Organisatie en Financiën. Organisatie Raad (Kaders stellen) ■ ruimtelijke kaders vaststellen (Omgevingsplan; Omgevingsvisie; Bestemmingsplan) ■ beleidskaders, waaronder vaststellen Nota Grondbeleid en Nota Grondprijzen ■ P&C cyclus, waaronder vaststellen, herzien en afsluiten grondexploitaties ■ kredietverstrekking ■ enz.
College van B&W (Uitvoeren en beheren) ■ grondexploitaties beheren
■ aan- en verkopen, verpachten en verhuren ■ sluiten overeenkomsten ■ enz.
Ambtelijke organisatie (Uitvoeren werkzaamheden) ■ zorg dragen aan uitvoering verantwoordelijkheden college
Faciliterend grondbeleid In het kader van het faciliterend (passieve) grondbeleid heeft de Raad geen rol wat betreft het beschikbaar stellen van middelen, omdat er bij een extern initiatief (in principe) geen middelen nodig zijn. De Raad heeft wel een rol in het stellen van ruimtelijke kaders. Het college en de ambtelijke organisatie hebben, passend binnen de kaders van de Raad, een gelijke rol als bij actief grondbeleid. Hiervoor zijn geen middelen beschikbaar en hebben zij geen eigen uitvoeringsagenda of -proces omdat het door derden wordt gerealiseerd. Wel wordt door middel van het kostenverhaal conform de Wro de benodigde financiële middelen bij de initiatiefnemer verhaald. Financiën De financiële kaders liggen vast binnen de financiële verordening en het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV), Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019). Onderstaand de richtlijnen en hoe we bij de gemeente Vlissingen daar uitvoering aan geven: ■ Bij de start van een grondexploitatie wordt er een financieel-economisch haalbaarheidsonderzoek
uitgevoerd en een business case gemaakt. Als dit plan tot uitvoer wordt gebracht wordt deze, conform het Grondbeleid 2021, 2 x per jaar geactualiseerd. ■ Het risicomanagement binnen de grondexploitaties is opgenomen in het organisatiebreed risicomanagement en wordt 2 x per jaar geactualiseerd. Dit is per grondexploitatie verwerkt in het scenario ‘laag’. ■ Voor de strategische aankopen waarbij een langere periode zit tussen het moment van aankoop en het moment van ontwikkeling is er met de BBV niet meer de mogelijkheid tot het toepassen van een NIEGG. Deze gronden zijn opgenomen in de materiële vaste activa. Bij het vaststellen van een nieuwe grondexploitatie betreffende deze gronden worden deze weer in een grondexploitatie opgenomen. ■ Tussentijdse winstneming: per grondexploitatie met een voordelige eindwaarde is berekend of er een tussentijdse winstneming gedaan moet worden. Zie hoofdstuk 4 'Winstnemingen'. ■ Indien gemeentegrond vanuit de algemene dienst wordt ingebracht in het grondbedrijf wordt die grond gewaardeerd tegen de waarde waarop de grond op de balans is opgenomen. ■ Cashflow beheersing: investeringen worden pas dan gedaan als hierdoor ook zicht is op het realiseren van inkomsten, of nadat de inkomsten gerealiseerd zijn. Zo wordt het bouwrijpmaken zoveel mogelijk pas uitgevoerd als er zicht is op afname van de bouwgrond.
6
2.
UITVOERING GRONDBELEID
■ Kostenverhaal: bij een particuliere ontwikkeling voert de gemeente een faciliterend (passief) grondbeleid.
Hierbij gaat de gemeente over tot kostenverhaal conform de Wro.
■ Grondprijs: de gemeente Vlissingen hanteert standaard grondprijzen die afhankelijk zijn van de
bestemming van de grond voor een aantal categorieën. Deze worden jaarlijks vastgesteld middels een separaat raadsvoorstel. Hiervan kan afgeweken worden en kan de grondprijs residueel berekend worden, zoals dit in het Scheldekwartier gebeurt. ■ Erfpacht: de gemeente Vlissingen biedt in specifieke situaties de mogelijkheid van erfpacht aan. ■ Rente: de rente waarmee gerekend wordt in de grondexploitaties, wordt gebaseerd op de gemiddelde rentevoet van de lopende leningen van de gemeente. Voor de grondexploitatie van het Scheldekwartier wordt tot en met 2024 gebruik gemaakt van projectfinanciering, deze heeft een eigen rentepercentage. De wijze van renteberekening is gebaseerd op de voorschriften conform de BBV. Zie 'Parameters' verder in dit hoofdstuk. ■ Kosten- en opbrengstenindexering: voor een zo goed mogelijke inschatting van de toekomstige kosten en opbrengsten wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en toekomstige indexeringen van deze kosten en opbrengsten. Zie 'Parameters' verder in dit hoofdstuk. ■ Looptijd: in de BBV is een richtlijn opgenomen voor de maximale looptijd van een grondexploitatie, deze is op 10 jaar gesteld. Indien hiervan afgeweken wordt moet dit gemotiveerd worden en moeten beheersmaatregelen genomen worden. Op dit moment zijn er geen actieve grondexploitaties die een looptijd hebben langer dan 10 jaar.
■ Bovenwijkse voorzieningen: of ook wel bovenplanse voorzieningen. Dit zijn voorzieningen die niet alleen voor het betreffende plan van nut zijn maar ook voor de omgeving of de hele stad. Te denken valt aan een toegangsweg die ook de toegang naar de omliggende gebieden verbetert, de aanleg van een brug waardoor ook andere wijken een voordeel hebben. Tot aan de 2e herziening 2016 waren deze zowel planmatig als financieel in de grondexploitaties opgenomen. Op basis van de BBV en de overleggen met de inspecteur van het ministerie van binnenlandse zaken zijn vanaf de 2e herziening 2016 de bovenwijkse voorzieningen ontvlochten. Daarbij zijn deze voorziening proportioneel binnen de grondexploitatie gehouden en voor het overige deel gedekt vanuit de algemene begroting. Deze proportionaliteit is op basis van het nut van deze voorziening voor de grondexploitatie en het algemene nut. Op deze manier ontstaat er een betere scheiding tussen grondexploitaties en de algemene begroting. Omdat een voorziening deel uit maakt van het betreffende plan blijft de aansturing en uitvoering van deze voorziening wel in het plan opgenomen. De volgende bovenwijkse voorzieningen zijn ontvlochten: Bovenwijkse voorziening
Plan
Planning investering
% in grondexploitatie
Tijdelijke ontsluiting en tijdelijke brug
Scheldekwartier
Gerealiseerd
10%
Nieuwe brug over het Dok
Scheldekwartier
Gerealiseerd
50%
Wijkontsluiting (De Willem Ruysstraat en aantakking brug)
Scheldekwartier
2015 - 2026
50%
Herstel kades rondom het Dok
Scheldekwartier
2018 - 2024
25%
Restauratie Dok van Perry
Scheldekwartier
Gerealiseerd
25%
Herstel natte infrastructuur
Kenniswerf fase 4
Gerealiseerd
14%
Verbinding Marie Curieweg - Poortersweg
Bedrijventerrein Souburg fase 2
2017 - 2023
50%
Ontsluiting Buitenhaven
Bedrijventerrein Souburg fase 2
2017 - 2023
10%
7
2.
UITVOERING GRONDBELEID
Parameters Omdat voor het financieren van de boekwaarde in de grondexploitaties geld geleend moet worden, wordt de rente over deze leningen doorberekend in de grondexploitaties. Daarnaast wordt er in de grondexploitaties rekening gehouden met verwachte kosten- en inkomstenstijgingen in de tijd. In de grondexploitaties wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte kosten- en opbrengstenstijging. Ook wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte rentepercentages. Zie onderstaande tabel voor een overzicht van de toegepaste indexeringen en rentepercentages bij deze 2e herziening 2023 (Nieuw) met daarbij ook de parameters zoals die bij de 1e herziening 2023 (Oud) zijn toegepast:
2023
2024
2025
2026
2027
2028 en verder
Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Indexering kosten scenario midden
6,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Indexering kosten scenario laag
8,00% 6,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Indexering opbrengsten scenario midden
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Indexering opbrengsten scenario laag
-1,25% -1,25% -1,25% -1,25% -1,25% -1,25% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%
Rente Scheldekwartier
2,78% 2,65% 2,52% 1,98%
Rente overige grondexploitaties
2,34% 2,20% 2,48% 1,91% 2,47% 2,21% 2,24% 1,93% 2,15% 1,62% 2,19% 1,40%
* de speciale projectfinanciering van het Scheldekwartier eindigt in 2024. Daarna wordt ook voor het Scheldekwartier het rentepercentage van de overige grondexploitaties toegepast. Voor het bepalen van de indexeringen wordt gebruik gemaakt van de overzichten van landelijke indexcijfers waarover Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling per kwartaal rapporteert. Hierin is te zien dat met name de kosten voor grond- weg en waterbouw zich dit jaar stabiliseren. Daardoor is de verwachte prijsstijging in 2023 bijgesteld. Voor het bepalen van de rente wordt gebruik gemaakt van de gegevens van de leningportefeuille van de gemeente Vlissingen. De rekenrente wordt berekend op basis van de verwachte rentelasten van een begrotingsjaar. Deze berekening is uitgevoerd zoals dit is opgenomen in de BBV, waarbij vanwege het negatieve eigen vermogen geen rekening wordt gehouden met de verhouding tussen het vreemd vermogen en totaal vermogen. Voor het Scheldekwartier is in het verleden een speciale projectfinanciering afgesloten. Deze projectfinanciering heeft in vergelijking met de huidige rentevoet een relatief hoog rentepercentage. Door deze afwijkende financiering wordt voor het Scheldekwartier een andere rekenrente gehanteerd dan bij de overige grondexploitaties. In 2024 eindigt de projectfinanciering van het Scheldekwartier.
Met ingang 2025 zijn de rentepercentages voor alle grondexploitaties gelijk. Bij deze 2e herziening 2023 zijn de rentepercentages opnieuw berekend op basis van de verwachte leningportefeuile. Bovenstaande parameters zijn gebaseerd op de gegevens en vooruitzichten die in juli 2023 bekend waren. Besluitvorming hierover zal plaats vinden in oktober/november 2023. In de tussentijd is er weer veel gebeurd in de wereld wat invloed heeft op de ontwikkeling van indexeringen en rentetarieven. Zowel met negatief als positief gevolg. Dat geeft een zekere mate van onzekerheid over de juistheid van bovenstaande parameters.
8
2.
UITVOERING GRONDBELEID
Voortgang en jaarplannen 2023 De grondexploitaties worden uitgevoerd aan de hand van de jaarplannen 2023. Per grondexploitatie is dit uitgewerkt. Verder is ook per grondexploitatie het jaarplan 2024 opgenomen: Scheldekwartier Uitwerking gesloten verkoopovereenkomsten: ■ In 2021 is een verkoopprocedure voor de ontwikkeling van de bouwplot Kop Keersluis doorlopen. De
verkoopovereenkomst met ontwikkelaar De Realisatie is eind 2021 getekend. Door de verslechtering van de woningmarkt in 2022/2023 en de hierdoor tegenvallende verkoopresultaten van het oorspronkelijke plan, is in de loop van 2023 een beperkte aanpassing van het programma overeengekomen en zal de verkoop in het najaar herstarten. De levering van de grond is hierdoor vertraagd en verwachten wij in Q2 2024. ■ Met de VOG is een overeenkomst getekend voor de ontwikkeling van 68 grondgebonden woningen en appartementen in het project De Koperslagerij in deelplan Scheldewijk. De procedure voor de bestemmingswijziging is succesvol afgerond, in het voorjaar 2022 is gestart met de verkoop. Door de verslechtering van de woningmarkt verloopt de woningverkoop en daardoor grondverkoop trager dan verwacht. In het voorjaar is gestart met de eerste 7 woningen aan de Insulindestraat. De gefaseerde realisatie zal door de tragere verkoop doorlopen tot in 2025 in plaats van 2024. ■ De 14 sociale huurwoningen op de Koperslagerij zijn in halverwege 2023 conform planning opgeleverd. ■ De 58 shortstay hotelappartementen (De Dokwerker) naast de Timmerfabriek zijn conform planning halverwege 2023 opgeleverd. ■ De realisatie van de 80 sociale huurwoningen De Dempo is in volle gang, oplevering zal eind 2023 / begin 2024 plaatsvinden. ■ Het project Kop van het Dok is begin 2023 volledig opgeleverd.
■ De levering van de grond voor de Zeelandtoren is vertraagd naar 2024. De ontwikkelaar is in onderhandeling met een bouwer over de bouwkosten en heeft de start verkoop in voorbereiding. Bouw- en woonrijp maken: ■ Conform jaarplan is het woonrijp maken rondom het project Kop van het Dok uitgevoerd. Afronding bij
de rotonde met de plaatsing van het windscherm is gepland in het najaar.
■ Conform jaarplan is in juni gestart met de eerste fase (rondom De Dokwerker) van het woonrijp maken
van de Zeilmaker bij het Timmerplein. Bij oplevering van de projecten B-lofts en C-dock zullen wij het openbaar gebied rondom die projecten woonrijp maken. ■ Conform jaarplan is de inrichting van de helling in voorbereiding en zal in het najaar hiermee gestart worden. ■ Conform jaarplan wordt deelgebied Scheldewijk gefaseerd woonrijp gemaakt, afhankelijk van de voortgang van de woningbouw. Verwervingen: e
■ Met Prins Beheer BV is de 1
fase grondruil geëffectueerd en is een overeenkomst aangegaan met betrekking tot zelfrealisatie voor het plan Aan de Singel. ■ Over de verwerving van de kade en het talud van de provincie gelegen aan de Koningsweg / Kanaal door Walcheren wordt onderhandeld met provincie. Voorzien is in 2023 de verwerving te effectueren.
9
2.
UITVOERING GRONDBELEID
Nieuwe verkoopovereenkomsten: ■ In 2023 worden naar verwachting de volgende koop- en ontwikkelovereenkomsten gesloten voor
deelontwikkelingen op het Scheldekwartier: - Touwslagerij zuidzijde, 18 koopwoningen met Van Wijnen - Touwslagerij noordzijde, 20 sociale huurwoningen met l’escaut - De Admiraliteit, 50 sociale huurwoningen met l’escaut - Aan de Singel - Edelweis, 23 vrije sector huurwoningen en 2 grondgebonden koopwoningen met Studio ZE
Ontwikkelingen: ■ Met Vastgoed Dekker is overeenstemming bereikt over programma en grondprijs van blok D
op het Timmerplein (naast de Dokbrug). Besluitvorming en ondertekening van de koop- en samenwerkingsovereenkomst heeft nog niet plaats gevonden en is gekoppeld aan start bouw van de Zeelandtoren. ■ Voor de herbestemming van de Machinefabriek heeft medio 2022 besluitvorming plaats gevonden over het cascoherstel, wat eind 2022 is aangevangen. De kaders voor de herbestemming van de Machinefabriek zijn in juni 2023 vastgesteld door de raad. ■ Het besluit over de locatie van het kindcentrum is in september 2023. ■ Bij het realiseren van enkele bouwplots in het Scheldekwartier zullen huidige parkeerplaatsen vervallen. Compensatie hiervan zal deels plaats vinden in de omgeving van de binnenstad. Naar aanleiding hiervan wordt onderzocht of bij de herinrichting van de speeltuin Oude Stad ook een aantal parkeerplaatsen kan worden gerealiseerd ter compensatie van het bewonersparkeren. ■ Conform jaarplan is gestart met de tenderprocedure voor de bouwplot Parkzijde in de Touwslagerij en gestart met de voorbereiding voor de tenderprocedure van de bouwplot voormalig Postkantoor op de Steenen Beer. ■ Conform jaarplan zijn de bestemmingsplannen voor Scheldewijk Oost, locatie Postkantoor en Machinefabriek in procedure. Het omgevingsplan voor omgeving hoofdkantoor Damen/KSG is in voorbereiding. Jaarplan 2024 Scheldekwartier: ■ Raad
- Culturele invulling herbestemming Machinefabriek, Q1 - Bestemmingswijziging locaties Machinefabriek en omgeving hoofdkantoor Damen/KSG, Q2-Q4
■ College van B&W:
- Ontwikkelstrategie Machinefabriek - Vaststellen koopovereenkomst Parkzijde Touwslagerij - Afronden tenderprocedure en vaststellen koopovereenkomst locatie voormalig postkantoor - Vaststellen visie omgeving hoofdkantoor Damen/KSG - Vaststellen inrichtingsplan kade/talud De Willem Ruysstraat - kanaalzijde
10
2.
UITVOERING GRONDBELEID
■ Overig:
- Levering grond Zeelandtoren en blok D - Levering grond fasen De Koperslagerij - Levering grond Kop Keersluis - Levering grond Touwslagerij, De Baloeranstraat - Levering grond Touwslagerij, Parkzijdelocatie - Levering grond locatie voormalig postkantoor - Oplevering cascoherstel Machinefabriek - Analyse parkeerbalans en invoeren parkeerregime Scheldekwartier in afstemming met overig centrum - Afronden woonrijp maken Helling - Bouwrijp maken locatie voormalig postkantoor - Realisatie parkeercompensatie wegvallen parkeren Steenenbeer - Opstellen ontwerp basaltkade en voorbereiding renovatie
Souburg Noord ■ In februari 2023 gestart met woonrijp maken fase 2 en loopt voorspoedig en voor op planning. Van
juli tot oktober ligt het stil vanwege de bouw van een woning. Nadat zwaar materieel weg is, wordt het straatwerk weer opgepakt. De inrichting van het openbaar groen in fase 2 en het park rondom de waterpartij is gestart in september en loopt door tot begin 2024. Een deel van het woonrijp maken moet wachten op vervanging van de waterleiding door Evides. ■ Het voorlopig stedenbouwkundig plan voor fase 3 is vastgesteld. Participatie wordt opgestart. Verwachting is eind 2023 het definitief stedenbouwkundig plan gereed te hebben. ■ Na vaststelling van het stedenbouwkundig plan wordt gestart met de civieltechnische uitwerking. Voorbereidende onderzoeken zijn al opgestart. Civieltechnische uitwerking zal in Q2 van 2024 gereed zijn. ■ De aanpassing van het bestemmingsplan is opgestart en loopt volgens planning. ■ Eind 2023 zou gestart worden met vervanging van de waterleiding door Evides. De planning hiervoor was krap en om meerdere redenen heeft Evides die niet gehaald. De planning is nu dat de vervanging start rond de zomer 2024 en is afgerond rond de jaarwisseling 2024-2025. Dit heeft tot gevolg dat de gehele planning voor Souburg Noord fase 3 vanaf het bouwrijp maken ongeveer 9 maanden opschuift. Jaarplan 2024 Souburg-Noord: ■ Afronding woonrijp maken Souburg Noord fase 2
■ Afronding civieltechnische voorbereiding fase 3 in Q2
■ Onherroepelijk gewijzigd bestemmingsplan Souburg Noord fase 2 en 3 in Q2 ■ Aanbesteding bouwrijp maken fase 3 in Q4
Claverveld ■ Continuering verkoop vrije bouwkavels: nog 2 kavels te verkopen, kavel 18 fase 1 wacht op juridische
afhandeling niet nakomen afspraken door koper en kavel 84 fase 2 is in optie, verwachting is dat deze dit jaar nog wordt afgenomen. ■ Woonrijp maken Claverveld fase 2 (gefaseerd), Earlisehof is uitgevoerd en Zonnekers + Kershage is in uitvoering. ■ Woonrijp maken van deelfase Earlisehof is opgeleverd en overdracht aan beheer loopt. ■ Oplevering Europees subsidietraject Interreg Co Adapt pilot ■ Voorbereiding ‘oversteek’ (brugduikers) Claverveld fase 1 en 2
11
2.
UITVOERING GRONDBELEID
Jaarplan 2024 Claverveld: ■ Kavel 18 fase 1 opnieuw in de verkoop brengen na juridische afronding niet nakomen verplichtingen
door koper. Alle bouwkavels verkocht per 31-12-2024.
■ Woonrijp maken Claverveld fase 2, Kershage en Zonnekers oplevering en overdracht naar beheer.
■ Woonrijp maken ‘oversteek’ (brugduikers) Claverveld fase 1 en 2 uitvoering en overdracht naar beheer. ■ Herinrichting bosgebied aanbesteding, uitvoering en overdracht naar beheer.
■ Vrijburgstraat en aansluitingen omliggende wegen aanbesteding, uitvoering en overdracht naar beheer. ■ Oplevering Claverveld en overdracht naar beheer (doelstelling 2024, mogelijk uitloop naar begin 2025
door laatste groenwerkzaamheden in plantseizoen november 2024-begin 2025)
Kenniswerf (fase 1 t/m 4) ■ De interesse die er op dit moment is in afname van bedrijfsgronden zal leiden tot een aantal
grondverkopen waarvan de effectuering zal plaatsvinden in 2023. Vanwege onduidelijkheid met betrekking tot het Didam-arrest heeft de levering van een aantal kavels vertraging opgelopen; ■ Er wordt hard gewerkt aan het visietraject Kenniswerf 2040, waarin ook het plangebied Edisonweg Zuid wordt meegenomen. Besluitvorming hierover, ook irt de grondexploitatie Kenniswerf fase 1, is begin 2024 voorzien; ■ De voorbereiding voor het woonrijpmaken fase 3 zal na verkoop van de kavels verder opgepakt worden. Jaarplan 2024 Kenniswerf fase 1 t/m 4): ■ De interesse die er op dit moment is in afname van bedrijfsgronden zal leiden tot een aantal
grondverkopen waarvan de effectuering zal plaatsvinden in 2024. Dit betreft naar verwachting: - 2 kavels Edisonweg Noord (KW1, verkoop via makelaar) - 1 kavels Kenniswerf fase 2 en verkoop van het Witte Huis - 1 kavel omgeving Lasloods (KW3) - 2 kavels omgeving Oceanwide (KW4)
■ Voor bovengenoemde verkopen wordt indien nodig het saneren en bouwrijp maken voorbereid en
uitgevoerd in 2024 (KW1, KW2 en KW4).
Bedrijventerrein Souburg fase 2 ■ Afwikkeling BAM-dossier tunnel: bekrachtiging gemaakte afspraken moet nog plaatsvinden. ■ Realiseren Groenplan inzaaien gras: dit heeft plaatsgevonden en is afgerond.
■ Verkoop bedrijfskavels en daaraan verbonden werkzaamheden: voor 9 bedrijven waren gronden
gereserveerd. 4 daarvan hebben hun plannen ingetrokken. Voor 1 nieuw bedrijf is grond gereserveerd. Voor in totaal 6 bedrijven zijn nu gronden gereserveerd (ruim 4,3 ha). Hiervoor worden de bouwplannen uitgewerkt en op haalbaarheid doorgerekend. Verwachting is dat van de 6 bedrijven er 2 grond afnemen in 2023. Tempo voortgang is over het algemeen laag. Redenen: financieringsperikelen, drukte in bouwsector, terughoudendheid/voorzichtigheid in verband met economische situatie (hoge inflatie, oplopende rente, teruglopende groei), extra onderzoeken (stikstof, Bibob, Didam-arrest) en recent nieuws over (dreigende)netcongestie in Zeeland. Voorts zijn updates voor flora & fauna- en bodemonderzoek uitgevoerd.
Jaarplan 2024 Bedrijventerrein Souburg fase 2: ■ Verkoop bedrijfskavels en daaraan verbonden werkzaamheden (contracten, onderzoeken, doorlopen
planologische procedures voor zover nodig, etc) (Q1-Q4)
12
2.
UITVOERING GRONDBELEID
Spuikom ■ Besluitvorming Visie Spuikom (gemeenteraad): de (herziene) Visie Spuikom is niet vastgesteld.
Vanuit de gemeenteraad is initiatief genomen om een nieuwe gebiedsvisie voor te leggen. Voorzien is besluitvorming door de gemeenteraad in Q1 2024. ■ Herijking grondexploitatie o.b.v. vastgestelde Visie Spuikom: de Visie Spuikom wordt de basis voor het volledig herzien van de grondexploitatie Spuikom. De huidige grondexploitatie wordt ongewijzigd gecontinueerd tot het moment van vaststelling van de Visie Spuikom. Jaarplan 2024 Spuikom: (Uitgaande van vaststelling Visie Spuikom in 1e kwartaal 2024) ■ Vaststelling Visie Spuikom in 1e kwartaal 2024
■ Herziening grondexploitatie Spuikom, inclusief:
- Fasering - Programma - Uitwerking financiering parkeren - Vaststelling exploitatiegebied
■ Uitwerking Visie Spuikom vanaf kwartaal 2 2024
- Onderzoeken en voorbereiding herziening planologisch kader: ■ Bodem ■ Natuurwaarden ■ Hydrologie - Uitwerking stedenbouwkundig programma ■ Marktonderzoek ■ Voorbereiding uitvraag marktpartijen ■ Uitwerking visie ■ Selectie extern advies ■ Interne projectopdracht
■ Verkenning (Europese) subsidies
■ Kleine acties ter uitvoering vanaf kwartaal 2 2024:
- Aanpak pleinzijde CineCity Spuikomweg - Verbetering routering Badhuisstraat – Duinpoortweg - Spuikom
Vrijburg-West ■ Herijking oorspronkelijke plannen: geen voortgang vanwege onvoldoende capaciteit
■ Planuitwerking en actualiseren grex: geen voortgang vanwege onvoldoende capaciteit
Jaarplan 2024 Vrijburg-West: ■ Vanwege onvoldoende capaciteit is er nog geen jaarplan 2024
13
2.
UITVOERING GRONDBELEID
Nog uit te voeren vanuit afgesl. exploitatieplannen Buitenhaven III: ■ Verkoop laatste kavel, inclusief explosievenonderzoek en bouwrijp maken: verwachting is dat de kavel
eind dit jaar verkocht zal zijn.
Bedrijventerrein Souburg fase 1: ■ Afronden woonrijp maken: dit zal plaatsvinden na realisatie van het nieuwe pand Stadsbeheer.
Lammerenburg III: ■ Laatste werkzaamheden woonrijpmaken: de werkzaamheden zijn afgerond.
14
3.
RESULTATEN GRONDEXPLOITATIES
De volgende tabel geeft een totaaloverzicht van de geraamde eindwaarden 2e herziening 2023 (bedragen x € 1.000) van de grondexploitaties in het scenario 'midden' en de mutaties ten opzichte van de vorige herziening. 2023 Plan
Looptijd
1e herziening 2023 (eindwaarde)
+
mutaties 2e = herziening 2023
2e herziening 2023 (eindwaarde)
Majeure projecten 2030
-107.291
4.239
-103.052
Souburg Noord
2028
-3.850
-337
-4.187
Claverveld
2026
855
-134
721
Kenniswerf fase 1
2025
-11.133
43
-11.090
Kenniswerf fase 2
2025
-3.961
105
-3.856
Kenniswerf fase 3
2025
-2.127
62
-2.065
Kenniswerf fase 4
2025
880
57
937
Bedr. Souburg fase 2
2031
1.843
-21
1.822
Spuikom
2023
-5.218
16
-5.202
Vrijburg-West
2023
-3.625
6
-3.619
10
2
12
-133.617
4.038
-129.579
Scheldekwartier Uitbreidings- en inbreidingslocaties
Bedrijventerreinen
Overige locaties
Nog uit te voeren vanuit afgesl. exploitaties Totaal
De totale mutatie van € 4,0 miljoen voordelig bestaat uit de afzonderlijke aanpassingen van de grondexploitaties, met name de aanpassing van de indexerings- en renteparameters. Op basis van de voortgang van de jaarplannen 2023, het opstellen van de jaarplannen 2024, nieuwe ontwikkelingen en de aanpassing van indexeringen en rentetarieven zijn de grondexploitaties herzien. Onderstaand zijn de belangrijkste aanpassingen per grondexploitatie (bedragen x € 1.000) opgenomen: Effect nominaal
Belangrijkste afwijkingen per grondexploitatie
Effect op eindwaarde
Majeure projecten Scheldekwartier Vertraging grondverkoop diverse bouwplots
-
Toename plankosten 2023 - 2024
-317
-310
-380
Aanpassen rentepercentages
-
4.703
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering
-
263
Overige mutaties en faseringsverschillen
-
-30
Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg Noord Aanpassing raming plankosten
-279
-319
Verlenging looptijd met 1 jaar vanwege vertraging verleggen waterleiding
-
-215
Aanpassen rentepercentages
-
113
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering
-
84
Aanpassing raming plankosten
-292
-319
Aanbesteding woonrijpmaken fase 2
151
166
Aanpassen rentepercentages
-
-12
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering
-
30
Claverveld
15
3.
RESULTATEN GRONDEXPLOITATIES
Effect nominaal
Belangrijkste afwijkingen per grondexploitatie Overige mutaties
Effect op eindwaarde -
1
Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 1
-
112
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering Kenniswerf fase 1
-
26
-77
-95
Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 2
-
49
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering Kenniswerf fase 2
-
22
40
34
Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 3
-
21
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering Kenniswerf fase 3
-
12
Bedrijventerreinen Kenniswerf
Overige mutaties Kenniswerf fase 1
Overige mutaties Kenniswerf fase 2
Overige mutaties Kenniswerf fase 3 Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 4 Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering Kenniswerf fase 4
28
29
-
-24
-
18
59
63
Aanpassen rentepercentages
-
-51
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering
-
77
20
-47
Aanpassen rentepercentages
-
9
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering
-
7
Aanpassen rentepercentages
-
6
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering
-
-
Overige mutaties Kenniswerf fase 4 Bedrijventerrein Souburg fase 2
Overige mutaties Spuikom
Vrijburg West
Nog uit te voeren vanuit afgesloten exploitaties Aanpassen rentepercentages
-
-
Aanpassen kosten- en opbrengstenindexering
-
2
-660
4.038
Totaal mutaties
Onderstaand worden per grondexploitaties bovenstaande mutaties verklaard, dit betreft mutaties groter dan + of - € 100.000. Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging Vanwege de afnemende inflatie, met name op het gebied van grond-, weg- en waterbouw wordt de indexering voor kosten in 2023 aangepast, zie hoofdstuk 2 'Uitvoering Grondbeleid' onderdeel 'Parameters'. Het totale effect van deze aanpassing bedraagt € 0,5 miljoen voordelig. Deze mutatie is verder niet meer per grondexploitatie uitgewerkt. Aanpassen rentetarieven Op basis van de leningportefeuille zijn de rentepercentages opnieuw berekend, zie hoofdstuk 2 'Uitvoering Grondbeleid' onderdeel 'Parameters'. Het totale effect van deze aanpassing bedraagt € 4,9 miljoen voordelig. Ook deze mutatie is verder niet meer per grondexploitatie uitgewerkt.
16
3.
RESULTATEN GRONDEXPLOITATIES
Scheldekwartier ■ Vanaf eind 2022 zijn de omstandigheden op de woningmarkt verslechterd (stijgende bouwkosten en
afnemende financieringsmogelijkheden), waardoor de verkoop van nieuwbouwwoningen aanzienlijk is terug gevallen. Dit is ook duidelijk zichtbaar bij de verkoop in het Scheldekwartier. Hierdoor is de fasering van de grondverkoop van enkele lopende en komende projecten vertraagd. Dit levert een verslechtering van € 0,3 miljoen op eindwaarde als gevolg van toenemende rentekosten. ■ Het budget voor plankosten is verhoogd met € 0,3 miljoen door toename van de advieskosten bij de voorbereiding om te komen tot een herbestemming van de Machinefabriek en extra inzet vanuit projectleiding, stedenbouw en planeconomie door vertraging en aanpassing van bouwplannen als gevolg van de verslechtering van de nieuwbouw woningmarkt in de loop van 2023. De verhoging van het budget leidt tot een verslechtering van ca. € 0,4 miljoen op eindwaarde. Souburg Noord ■ Op basis van het nieuwe stedenbouwkundige plan fase 3 en het jaarplan 2024 zijn de plankosten
opnieuw berekend. Deze verhoging van de plankosten geeft een verslechtering van € 0,3 miljoen op het eindresultaat. ■ Eind 2023 zou gestart worden met vervanging van de waterleiding door Evides. De planning hiervoor was krap en om meerdere redenen heeft Evides die niet gehaald. De planning is nu dat de vervanging start rond de zomer 2024 en zijn afgerond rond de jaarwisseling 2024-2025. Dit heeft tot gevolg dat de gehele planning voor Souburg Noord fase 3 vanaf het bouwrijp maken ongeveer 9 maanden opschuift. Hierdoor moet de looptijd van deze grondexploitatie met een jaar verlengd worden. Dit geeft een verslechtering van € 0,2 miljoen op het eindresultaat. Claverveld ■ Voor de realisatie van fase 1 zijn extra uren nodig geweest. Daarnaast zijn de plankosten opnieuw
berekend op basis van het jaarplan 2024 . Deze verhoging van de plankosten geeft een verslechtering van € 0,3 miljoen op het eindresultaat. ■ Het woonrijpmaken van fase 2 is aanbesteed, deze aanbesteding is gunstig uitgevallen ten opzichte van de raming. Daarom kan deze naar beneden bijgesteld worden, dat geeft een verbetering van € 0,2 miljoen op het eindresultaat.
17
4.
WINSTNEMINGEN
Winstneming Winstnemingen worden alleen bij een 1e herziening (Jaarrekening) bepaald omdat dan het resultaat (boekwaarde) van het gehele jaar verwerkt is. Af te sluiten grondexploitaties Er worden bij deze herziening geen grondexploitaties afgesloten.
18
5.
RESERVES EN RISICO'S
Herijking grondexploitaties (artikel 12) In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is eind 2015 een duurzame herziening opgesteld met een meerjarig acceptabel risicoprofiel. Hierbij is ook een externe toets uitgevoerd. Vanaf die tijd hebben de grondexploitaties 2 scenario’s, een midden en een laag scenario. Het midden scenario heeft een gemiddeld risicoprofiel, daarbij is de kans op het optreden van een niet geraamd risico ongeveer 50/50. Het laag scenario heeft een laag risicoprofiel, daarbij zijn veel mogelijke risico's opgenomen in het resultaat en is de kans op het optreden van een niet geraamd risico dus laag. Inhoudelijk en financieel wordt er gestuurd op het midden scenario. Dat betekent dat er verantwoording wordt afgelegd op dit scenario en dat de begrotingen per grondexploitatie gebaseerd zijn op de doorrekening van dit scenario. Reserves en voorzieningen In deze paragraaf worden de volgende reserves en voorzieningen besproken: ■ reserve grondexploitaties ■ verliesvoorziening ■ risicoreservering
■ aanvullend afzetrisico
In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is in 2015 de reserve grondexploitaties afgebouwd en wordt deze ook niet verder opgebouwd zolang de algehele financiële situatie daar geen ruimte voor geeft. Dat betekent dat het resultaat van een herziening niet verrekend kan worden met deze reserve. Daarom wordt het wordt resultaat van een 1e herziening verrekend met het resultaat van de betreffende jaarrekening, het resultaat van een 2e herziening wordt verrekenend met het betreffende begrotingsresultaat. Voor grondexploitaties met een nadelig eindresultaat wordt er een verliesvoorziening getroffen op basis van de eindwaarde scenario midden. Bij elke herziening worden eventuele aanpassingen in de eindwaarden ook in de verliesvoorziening verwerkt. Op basis van de 1e herziening 2023 bedroeg het totaal van deze voorziening € 137,2 miljoen. Op basis van deze 2e herziening 2023 wordt de voorziening aangepast naar € 133,1 miljoen. Deze verbetering is het resultaat van het totaal aan mutaties van de betreffende grondexploitaties, met name de aanpassing van de indexerings- en renteparameters. Zie hoofdstuk 3. 'Resultaten grondexploitaties' en tabel 1 'Overzicht verliesvoorziening en risicoreservering' voor de verschillen per grondexploitatie.
Daarnaast is voor de plannen waarbij de raming van de eindwaarde in het scenario 'laag' negatief uitvalt een extra risicoreservering getroffen, ook dit is in overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK uitgevoerd. Ook deze extra risicoreservering wordt bij elke herziening op basis van de eindwaarden in scenario 'laag' aangepast op basis van het verschil tussen het scenario 'midden' en het scenario 'laag'. Als onderdeel van deze risicoreservering was sinds een aantal jaren een aanvullend afzetrisico opgenomen. Dit aanvullend afzetrisico was gebaseerd op een verschil tussen de Vlissingse woningbouwplanning en de provinciale raming. Dit aanvullend afzetrisico is bij de 1e herziening 2023 geactualiseerd op basis van de dan beschikbare cijfers en prognoses met als resultaat dat dit aanvullend afzetrisisco is komen te vervallen. Op basis van de 1e herziening 2023 bedroeg het totaal van de extra risicoreservering € 11,0 miljoen. Op basis van deze 2e herziening 2023 wordt de totale risicoreservering aangepast naar € 10,1 miljoen.
19
5.
RESERVES EN RISICO'S
Zie onderstaande tabel voor de mutaties van de verliesvoorziening en de risicoreservering (bedragen x € 1.000): Verliesvoorziening
Risicoreservering
Totaal
137.205
11.023
148.228
- Mutaties 2e herziening 2023
-4.134
-894
-5.028
Stand 2e herziening 2023
133.071
10.129
143.200
Stand 1e herziening 2023
Resultaat Het totaal aan mutaties geven een totaal resultaat van deze 2e herziening 2023 van € 5,0 miljoen voordelig. Dit resultaat zal ten gunste worden gebracht van het begrotingsresultaat 2023. Zie onderstaande tabel voor deze mutaties (bedragen x € 1.000): Mutaties
Bedrag
Mutaties verliesvoorziening (2e herziening 2023 scenario midden)
-4.134
Mutaties risicoreservering (2e herziening 2023 scenario laag)
-894
Afsluiten grondexploitaties *
-
Winstneming grondexploitaties *
-
Resultaat
-5.028
* Bij een 2e herziening worden geen grondexploitaties afgesloten of winstnemingen gedaan. Risico's Per plan is een risico-inventarisatie opgesteld. In deze inventarisatie zijn alle relevante risico's opgenomen inclusief eventuele beheersmaatregelen en is de (financiële) impact van deze risico's doorgerekend. Scenario 'laag' is de doorrekening van een variant van alle risico's waarin met name de impact op doorlooptijd, grondprijs en aantal te verkopen m2 is verwerkt. Waarbij gesteld is dat het resultaat van dit scenario 'laag' gelijk is aan of slechter is dan het totaal aan financiële impact van de risico-inventarisatie. Binnen deze risico-inventarisaties is in ieder geval aandacht besteed aan een aantal belangrijke risico's: ■ Kostenstijging / inflatie
■ Woning- en bedrijventerreinplanning ■ Stikstof
■ Bodemverontreiniging (waaronder PFAS en Japanse duizendknoop) ■ Netcongestie Zeeland
Kostenstijging / inflatie Door de coronacrisis en met name de oorlog in Oekraïne hebben we de afgelopen jaren een sterke stijging gezien van de kosten en een tekort aan materialen. Dit heeft, samen met een beperkte beschikbaarheid van personeel, de planning en haalbaarheid van projecten onder druk. De huidige signalen zijn dat deze kostenstijging afvlakt, met name op het gebied van grond-, weg- en waterbouw. Met de parameters van de kostenstijging proberen we hier zo goed mogelijk op in te spelen. In scenario laag wordt rekening gehouden met een hogere stijging van de kosten en juist een daling van de opbrengsten. Woning- en bedrijventerreinplanning In 2022 en begin 2023 zijn in samenwerking met de provincie Zeeland en de Walcherse buurgemeenten de woningbouwplanning tot en met 2032 herijkt. Hierbij is gebruik gemaakt van de onderzoeken en prognose door Stec. De geplande woningbouw zoals die in de Vlissingse woningbouwplanning tot en met 2032 is opgenomen is lager dan de prognose van Stec. In de voorgaande jaren zou er juist een overcapaciteit gepland zijn in de Vlissingse woningbouwplanning en is er steeds op advies van Ecorys en de accountant een extra voorziening opgenomen voor een aanvullend afzetrisico. Gezien de nieuwe prognose
20
5.
RESERVES EN RISICO'S
en woningbouwplanning is er geen reden meer om deze extra voorziening te handhaven. Deze is dan ook bij de 1e herziening 2023 vervallen. Aan de andere kant zien we door de hogere kosten en stijgende rente de vraag naar woningen stabiliseren of afnemen. Ook vanwege de stikstofproblematiek komt de woningbouw tot vertraging. Dat kan juist weer een negatieve invloed hebben op de haalbaarheid van de woningbouwplanning. Daarom is in het scenario laag van de grondexploitaties een vertraging van het afzet tempo van de woningen doorberekend en is dit risico daarmee financieel afgedekt. De bedrijventerreinplanning is provinciaal afgestemd en geeft geen aanvullend risico. Maar ook hier zien we door de hogere kosten en stijgende rente en ook de stikstofproblematiek dat bedrijven voorzichtig zijn waardoor de vraag naar bouwgrond stabiliseert of afneemt. Hier speelt nog een ander risico: netcongestie. Stikstof Bij de voorbereiding van ruimtelijke procedures wordt voor de gebruiksfase (dus voor de situatie wanneer de ontwikkeling is gerealiseerd) onderzoek uitgevoerd naar de stikstofdepositie op daarvoor gevoelige habitats in Natura 2000-gebieden en hoe zich dit verhoudt tot de al aanwezige stikstofdepositie. ■ Voor woningbouwontwikkelingen binnen onze grondexploitaties blijkt, op basis van onderzoek dat
tot op heden is uitgevoerd, dat op projectniveau geen toename van stikstofdepositie optreedt. Uit berekeningen moet blijken of dit ook voor nieuwe woningbouwontwikkelingen geldt. Indien de projecten niet te omvangrijk zijn en deze dus geen grote verkeersgeneratie veroorzaken, is dit binnen de huidige wetgeving wel de verwachting. ■ Voor bedrijfs- en andere niet woningbouwontwikkelingen zal afhankelijk van de uitkomsten van het onderzoek blijken of dit gevolgen heeft voor de vestiging van een bedrijf of andere niet zijnde woningbouwontwikkeling. Dit is sterkt afhankelijk van het type bedrijf dat zich op een bedrijventerrein wil vestigen en de activiteiten van een bedrijf. Bodemverontreiniging (waaronder PFAS en Japanse duizendknoop) In elke risico-inventarisatie is gekeken naar mogelijke extra bodemverontreiniging die niet via eerdere bodemonderzoeken kenbaar zijn geworden, hierbij wordt ook gekeken naar PFAS-verontreiniging of het aanwezig zijn van de Japanse Duizendknoop. Daar waar dit met onderzoek is aangetoond is de raming van de grondexploitatie bijgesteld, bijvoorbeeld in het Scheldekwartier en de Kenniswerf fase 1. Netcongestie Zeeland Het hoogspanningsnet in Zeeland heeft zijn maximale capaciteit bereikt. Daardoor komen aanvragen van nieuwe en zwaardere zakelijke aansluitingen op een wachtlijst.
De specifieke gevolgen zijn nog niet helemaal duidelijk, maar voor sommige bedrijven kan dit ook een aanleiding zijn om nieuwe ontwikkelingen uit te stellen waardoor de vraag naar bouwgrond achterblijft.
21
TABEL 1 OVERZICHT VERLIESVOORZIENING EN RISICORESERVERING
Tabel 1 Overzicht verliesvoorziening en risicoreservering (x € 1.000) Verliesvoorziening Voorziening grondexploitaties
Scheldekwartier
1e herziening 2023 +
107.291
Risicoreservering
aanpassing 2e = voorziening 2e herziening 2023 herziening 2023 -4.239
103.052
- Aanvullend afzetrisico *
1e herziening 2023 +
aanpassing 2e = herziening 2023
risicoreservering 2e herziening 2023
4.404
-257
-
-
4.147 -
337
4.187
1.784
-236
1.548
11.133
-43
11.090
1.740
-148
1.592
3.961
-105
3.856
1.364
-187
1.177
Kenniswerf fase 3
2.127
-62
2.065
307
-73
234
Spuikom
5.218
-16
5.202
1.424
7
1.431
Souburg Noord
3.850
Kenniswerf fase 1 Kenniswerf fase 2
Vrijburg-West Totaal
3.625
-6
3.619
-
-
-
137.205
-4.134
133.071
11.023
-894
10.129
* bij de 1e herziening 2023 is het aanvullend afzetrisico komen te vervallen. Voor de volledigheid is deze in dit overzicht nog opgenomen.
22