Document · PDF

8.1 Rvs 2e herziening 2022 grondexploitaties bijlage 1 paragraaf grondbeleid

Raadsvergadering 10 november 2022, gemeente VlissingenBij agendapunt: Rvs 2e Herziening Grondexploitaties7.380 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Paragraaf Grondbeleid 2e herziening 2022 grondexploitaties

INHOUDSOPGAVE

1. Grondbeleid .................................................................................................................................... 2 2. Uitvoering Grondbeleid................................................................................................................... 5 3. Resultaten Grondexploitaties........................................................................................................ 13 4. Winstnemingen..............................................................................................................................16 5. Reserves en risico's........................................................................................................................ 17 6. Tabel 1 Overzicht verliesvoorziening en risicoreservering........................................................... 20

GRONDBELEID

1. Grondbeleid In deze paragraaf grondbeleid is de 2e herziening 2022 van de grondexploitaties opgenomen. Dit is een actualisatie van de 1e herziening 2022 (Jaarrekening 2021) op basis van de gegevens in juli 2022. Uitgangspunt Nota Grondbeleid (2021) Het vigerende (afwegings)kader is de door de Raad eind 2021 vastgestelde nota Grondbeleid. Definitie Grondbeleid Grondbeleid kan worden omschreven als het geheel van de wijze van toepassing van het financiële en juridische instrumentarium dat de overheid ter beschikking staat om op de gewenste plaats, tijdig en tegen aanvaardbare kosten grond c.q. ruimte beschikbaar te krijgen voor de vestiging van door die overheid gewenste functies. Beleid Het grondbeleid bestaat uit de verschillende instrumenten die de gemeente heeft om de ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente te realiseren. Daarbij staat de grondexploitatie centraal. Het grondbeleid spreekt zich met name uit over welke rol de gemeente in de grondexploitatie wil spelen. Uitgangspunt van de grondexploitaties is de structuur- en woonvisie van de Gemeente (2013). Vertrekpunten hierbij zijn: ■ het scenario “anticiperen & transformeren”;

■ inzet op nieuwe accenten: het verder verzilveren van de kansen in de huidige markt;

■ inzet op flexibiliteit & kleinschaligheid om optimaal in te kunnen spelen op (markt)kansen; ■ inzet op niches in de (woning)markt die Vlissingen onderscheiden.

Bij nieuwe ontwikkelingen wordt bij voorkeur een facilitair (passief) grondbeleid gevoerd, met als doel het minimaliseren van risico's en een evenwichtige cashflow. In een aantal specifieke gevallen is toch in enige vorm sprake van actief grondbeleid. Vanuit Wind in de Zeilen wordt de ontwikkeling van de Kenniswerf verder versterkt, waarvoor een grondexploitatie in voorbereiding is. De mate waarin hierin sprake zal zijn van actief grondbeleid dient nog nader te worden bepaald. Daarnaast zijn grondexploitaties in voorbereiding voor het project Stadslandgoed bij het JCV en Baskenburg West. Bij bestaande ontwikkelingen blijft een actief grondbeleid gehandhaafd, met als doel het maximaliseren van de opbrengst van ingezette ontwikkelingen. Per bestaande ontwikkeling wordt hier aangeduid welke vorm van grondbeleid wordt toegepast. In onderstaande tabel zijn de meeste projecten opgenomen en is per ontwikkeling aangeduid welke vorm van grondbeleid wordt toegepast. Project

Vorm van grondbeleid

Jaar majeure verwervingen

Verwerving beïnvloedbaar

Scheldekwartier

Actief

2004

nee

Kenniswerf (incl. Edisonpark)

Actief / faciliterend

2009 (binnenhavens)

nee

Souburg Noord

Actief

2002

nee

Claverveld

Actief

2003

nee

Bedrijventereinen Souburg 2

Actief

nvt

nee

Spuikom

Actief

1981

nee

Hotel Britannia

Facilitair

nvt

Herontwikkeling woningbouwlocatie Vlissingsestraat

Facilitair

nvt

Zorgontwikkeling Oranjeplein

Facilitair

nvt

Hof Berlage

Facilitair

nvt

Ontwikkeling 's Heerenloo

Facilitair

nvt

Herontwikkeling Theo van Doesburgcentrum

Facilitair

nvt

Herontwikkeling Petruskerk

Facilitair

nvt

Prinsenhof (bij Scheldekwartier)

Facilitair/actief

nvt

GRONDBELEID

Programmadoelstellingen Grondexploitatie is geen doel op zich. Het staat in het teken van de maatschappelijke effecten die we als gemeente beogen. In de 4 programma’s van onze Programmabegroting zijn doelstellingen opgenomen die we mede middels de grondexploitaties willen realiseren. Het betreft de volgende doelstellingen: Programma 1 Leefbaarheid ■ Alle kansen voor iedereen om mee te doen ■ Schone en leefbare wijk

■ Groen, straten en riolering klaar voor de toekomst ■ Wegwerken achterstallig onderhoud ■ Investeren in onderwijshuisvesting

■ Duurzaam, een stad die klaar is voor toekomstige generaties

Programma 2 Aantrekkelijke stad ■ Verbetering ondernemers- en woonklimaat ■ Bevorderen toerisme

■ Bevordering duurzaam ondernemen

■ Faciliteren bedrijfsvestigingen of – uitbreidingen ■ Bevordering van werkgelegenheid

■ Kwaliteitsverbetering / versnelling ontwikkeling Kenniswerf incl. versterking hoger- en middelbaar

onderwijscultuur

■ Vergroten diversiteit van het woningaanbod

■ Voldoende en kwalitatief hoogwaardige huisvesting voor (inter)nationale werknemers

Programma 3 Sociale samenhang ■ Iedereen zoveel mogelijk participeren

■ Mogelijkheden tot het ontwikkelen van talenten en kwaliteiten

Programma 4 Bestuur ■ Samen met onze inwoners, instellingen en bedrijven werken aan wat belangrijk is voor Vlissingen:

“Samen zijn we Vlissingen”

■ Versterken van het stedelijke gebied op Walcheren ■ Versterken van de kaderstellende rol van de raad

■ We zijn een betrouwbare partner voor inwoners, instellingen en bedrijven: we zeggen wat we doen en

doen wat we beloven

Niet iedere grondexploitatie zal aan alle doelstellingen een bijdrage kunnen leveren. De grondexploitaties worden steeds getoetst op de bijdrage (of mogelijke strijdigheid) met de bovengenoemde doelstellingen. Op deze wijze zetten we grondexploitaties optimaal in ten behoeve van het bereiken van onze maatschappelijke doelstellingen. Met de ontwikkeling van het Scheldekwartier en de andere grondexploitaties op uitbreidings- en inbreidingslocaties wordt aan diverse doelstellingen uit de programmabegroting een bijdrage geleverd, met name op het gebied van wonen. Naast het realiseren van koopwoningen in de diverse prijsklassen wordt er gestuurd op het bedienen van andere doelgroepen zoals ouderen en zorgbehoevenden, middeldure grondgebonden huurwoningen en het vervangen en toevoegen van de sociale woningvoorraad. Diverse bouwplannen zijn in voorbereiding, aanbouw of opgeleverd. Tevens wordt er met de vervangende nieuwbouw van sociale woningen een bijdrage geleverd aan het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Claverveld en Souburg-Noord spelen in op de behoefte om, voornamelijk, grondgebonden en in een groene setting te wonen. De snelle afzet in beide projecten toont de belangstelling in dit (hogere) segment voor het groen-stedelijke wonen.

Met het vergroten van het aanbod grondgebonden woningen op ruime percelen wordt bijgedragen aan de ambitie om een divers en hoogwaardig woonproduct te kunnen

GRONDBELEID

leveren. Ruim een derde van de op te leveren woningen is gericht op senioren (levensloopbestendig) en in beide ontwikkelingen worden vrije bouwkavels aangeboden. Klimaatadaptieve gebiedsontwikkeling met aandacht voor de opgaves rondom biodiversiteit, water en droogte zijn dragers voor de openbare ruimte in Claverveld en Souburg Noord. Nieuwe vormen van ecologisch beheer worden toegepast, waarmee ook na realisatie van de woonwijken een duurzame bijdrage geleverd wordt aan de woon- en leefomgeving in de gemeente Vlissingen. Middels participatieve trajecten worden eindgebruikers betrokken bij de vorming van de openbare ruimtes, bijvoorbeeld de inrichting van de speelruimte met leerlingen van Het Kompas in Souburg-Noord en werkgroepen voor de groene ontmoetingsplekken met omwonenden in Claverveld. Ook wordt door deze plannen de economische potentie vergroot en het woonklimaat verbeterd. Bijvoorbeeld in het Scheldekwartier worden met het aanhelen van de stad verbindingen gemaakt of hersteld. Zo wordt met de oplevering van de Dokbrug een bijdrage geleverd aan de bereikbaarheid van (de binnenstad van) Vlissingen. Met de oplevering van de brug wordt ook invulling gegeven aan de lang gekoesterde wens om een volwaardige tweede ontsluiting van de binnenstad van Vlissingen te realiseren.

De herstelde kades langs het Dok en in de Binnenhavens gaan ruimte bieden aan een veelheid aan activiteiten en voegen een onderscheidend verblijfsgebied toe aan het Vlissings stedelijk gebied. Tevens ontstaat hiermee de mogelijkheid een (recreatieve) stadshaven te ontwikkelen. De combinatie van stad en water, maritiem (erfgoed) karakter en aansprekende nieuwbouw nodigt uit tot gebruik en draagt bij aan ambities op het gebied van een aantrekkelijke stad om te wonen, werken en recreëren. De ontwikkeling van het Scheldekwartier draagt bij aan de doelstellingen van de toeristische visie. Er wordt een uitgebreid toeristisch/recreatief programma gerealiseerd dat niet alleen een aanvulling is op de al aanwezige toeristische voorzieningen, maar dit ook verder versterkt. Op het Timmerplein worden hotelkamers, recreatie-appartementen en restaurants gerealiseerd. Alle in het hogere segment. Ook de realisatie van de stadshaven draagt met haar passantenplaatsen bij aan de doelen uit de toeristische visie. Voor de Spuikom wordt een visie opgesteld, die als basis gaat dienen voor de verdere uitwerking van dit gebied. In de visie wordt ingezet op het vervullen van brede ecologische, ruimtelijke en economische ambities in verbinding tot de boulevards en de binnenstad.

Met de ontwikkeling van de bedrijventerreinen Kenniswerf (fasen 1 t/m 4), Buitenhaven 3 en Souburg (fasen 1 en 2) geeft de gemeente Vlissingen concreet invulling aan het Bedrijventerreinprogramma Walcheren 2017-2021. De genoemde terreinen bieden voor de verschillende doelgroepen bedrijven een passend en onderscheidend aanbod in verschillende prijsklassen: zichtlocaties, niet-zichtlocaties, locaties voor woon-werkcombinaties, grote en kleine kavels, watergebonden terreinen, terreinen voor bedrijven met verschillende milieucategorieën, etc. Met de ontwikkeling van de bedrijventerreinen wordt (mede) vorm en inhoud gegeven aan de economische structuurversterking, die broodnodig is in de gemeente Vlissingen. Daarnaast dragen de bedrijventerreinen bij aan doelstellingen waar het gaat om het bevorderen van werkgelegenheid, het ondernemersklimaat en de samenwerking tussen overheid, onderwijs en ondernemers (triple helix). Dit laatste punt speelt met name op de Kenniswerf een belangrijke rol. Met de beschikbare middelen uit het pakket Wind in de zeilen, wordt ruimte gecreëerd voor het vestigen van nieuwe bedrijvigheid, ontwikkel-, test- en demofaciliteiten, starters, scale-ups en R&D afdelingen op de Kenniswerf.

UITVOERING GRONDBELEID

2. Uitvoering Grondbeleid De uitvoering van het grondbeleid valt binnen een aantal kaders zoals Organisatie en Financiën. Organisatie Raad (Kaders stellen) ■ ruimtelijke kaders vaststellen (Omgevingsplan; Omgevingsvisie; Bestemmingsplan) ■ beleidskaders, waaronder vaststellen Nota Grondbeleid en Nota Grondprijzen ■ P&C cyclus, waaronder vaststellen, herzien en afsluiten grondexploitaties ■ kredietverstrekking ■ enz.

College van B&W (Uitvoeren en beheren) ■ grondexploitaties beheren

■ aan- en verkopen, verpachten en verhuren ■ sluiten overeenkomsten ■ enz.

Ambtelijke organisatie (Uitvoeren werkzaamheden) ■ zorg dragen aan uitvoering verantwoordelijkheden college

Faciliterend grondbeleid In het kader van het faciliterend (passieve) grondbeleid heeft de Raad geen rol wat betreft het beschikbaar stellen van middelen, omdat er bij een extern initiatief (in principe) geen middelen nodig zijn. De Raad heeft wel een rol in het stellen van ruimtelijke kaders. Het college en de ambtelijke organisatie hebben, passend binnen de kaders van de Raad, een gelijke rol als bij actief grondbeleid. Hiervoor zijn geen middelen beschikbaar en hebben zij geen eigen uitvoeringsagenda of -proces omdat het door derden wordt gerealiseerd. Wel wordt door middel van het kostenverhaal conform de Wro de benodigde financiële middelen bij de initiatiefnemer verhaald. Financiën De financiële kaders liggen vast binnen de financiële verordening en het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV), Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019). Onderstaand de richtlijnen en hoe we bij de gemeente Vlissingen daar uitvoering aan geven: ■ Bij de start van een grondexploitatie wordt er een financieel-economisch haalbaarheidsonderzoek

uitgevoerd en een business case gemaakt. Als dit plan tot uitvoer wordt gebracht wordt deze, conform het Grondbeleid 2021, 2 x per jaar geactualiseerd. ■ Het risicomanagement binnen de grondexploitaties is opgenomen in het organisatiebreed risicomanagement en wordt 2 x per jaar geactualiseerd. Dit is per grondexploitatie verwerkt in het scenario ‘laag’. ■ Voor de strategische aankopen waarbij een langere periode zit tussen het moment van aankoop en het moment van ontwikkeling is er met de BBV niet meer de mogelijkheid tot het toepassen van een NIEGG. Deze gronden zijn opgenomen in de materiële vaste activa. Bij het vaststellen van een nieuwe grondexploitatie betreffende deze gronden worden deze weer in een grondexploitatie opgenomen. ■ Tussentijdse winstneming: per grondexploitatie met een voordelige eindwaarde is berekend of er een tussentijdse winstneming gedaan moet worden. Zie hoofdstuk 4 'Winstnemingen'. ■ Indien gemeentegrond vanuit de algemene dienst wordt ingebracht in het grondbedrijf wordt die grond gewaardeerd tegen de waarde waarop de grond op de balans is opgenomen. ■ Cashflow beheersing: investeringen worden pas dan gedaan als hierdoor ook zicht is op het realiseren van inkomsten, of nadat de inkomsten gerealiseerd zijn. Zo wordt het bouwrijpmaken zoveel mogelijk pas uitgevoerd als er zicht is op afname van de bouwgrond.

UITVOERING GRONDBELEID

■ Kostenverhaal: bij een particuliere ontwikkeling voert de gemeente een faciliterend (passief) grondbeleid.

Hierbij gaat de gemeente over tot kostenverhaal conform de Wro.

■ Grondprijs: de gemeente Vlissingen hanteert standaard grondprijzen die afhankelijk zijn van de

bestemming van de grond voor een aantal categorieën. Deze worden jaarlijks vastgesteld middels een separaat raadsvoorstel. Hiervan kan afgeweken worden en kan de grondprijs residueel berekend worden, zoals dit in het Scheldekwartier gebeurt. ■ Erfpacht: de gemeente Vlissingen biedt in specifieke situaties de mogelijkheid van erfpacht aan. ■ Rente: de rente waarmee gerekend wordt in de grondexploitaties, wordt gebaseerd op de gemiddelde rentevoet van de lopende leningen van de gemeente. Voor de grondexploitatie van het Scheldekwartier wordt gebruik gemaakt van projectfinanciering, deze heeft een eigen rentepercentage. De wijze van renteberekening is gebaseerd op de voorschriften conform de BBV. Zie 'Parameters' verder in dit hoofdstuk. ■ Kosten- en opbrengstenindexering: voor een zo goed mogelijke inschatting van de toekomstige kosten en opbrengsten wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en toekomstige indexeringen van deze kosten en opbrengsten. Zie 'Parameters' verder in dit hoofdstuk. ■ Looptijd: in de BBV is een richtlijn opgenomen voor de maximale looptijd van een grondexploitatie, deze is op 10 jaar gesteld. Indien hiervan afgeweken wordt moet dit gemotiveerd worden en moeten beheersmaatregelen genomen worden. Op dit moment zijn er geen actieve grondexploitaties die een looptijd hebben langer dan 10 jaar.

■ Bovenwijkse voorzieningen: of ook wel bovenplanse voorzieningen. Dit zijn voorzieningen die niet alleen voor het betreffende plan van nut zijn maar ook voor de omgeving of de hele stad. Te denken valt aan een toegangsweg die ook de toegang naar de omliggende gebieden verbetert, de aanleg van een brug waardoor ook andere wijken een voordeel hebben. Tot aan de 2e herziening 2016 waren deze zowel planmatig als financieel in de grondexploitaties opgenomen. Op basis van de BBV en de overleggen met de inspecteur van het ministerie van binnenlandse zaken zijn vanaf de 2e herziening 2016 de bovenwijkse voorzieningen ontvlochten. Daarbij zijn deze voorziening proportioneel binnen de grondexploitatie gehouden en voor het overige deel gedekt vanuit de algemene begroting. Deze proportionaliteit is op basis van het nut van deze voorziening voor de grondexploitatie en het algemene nut. Op deze manier ontstaat er een betere scheiding tussen grondexploitaties en de algemene begroting. Omdat een voorziening deel uit maakt van het betreffende plan blijft de aansturing en uitvoering van deze voorziening wel in het plan opgenomen. De volgende bovenwijkse voorzieningen zijn ontvlochten: Bovenwijkse voorziening

Plan

Planning investering

% in grondexploitatie

Tijdelijke ontsluiting en tijdelijke brug

Scheldekwartier

Gerealiseerd

10%

Nieuwe brug over het Dok

Scheldekwartier

2017 - 2022

50%

Wijkontsluiting (De Willem Ruysstraat en aantakking brug)

Scheldekwartier

2015 - 2023

50%

Herstel kades rondom het Dok

Scheldekwartier

2018 - 2024

25%

Restauratie Dok van Perry

Scheldekwartier

Gerealiseerd

25%

Herstel natte infrastructuur

Kenniswerf fase 4

2016 - 2022

14%

Verbinding Marie Curieweg - Poortersweg

Bedrijventerrein Souburg fase 2

2017 - 2022

50%

Ontsluiting Buitenhaven

Bedrijventerrein Souburg fase 2

2017 - 2022

10%

UITVOERING GRONDBELEID

Parameters Omdat voor het financieren van de boekwaarde in de grondexploitaties geld geleend moet worden, wordt de rente over deze leningen doorberekend in de grondexploitaties. Daarnaast wordt er in de grondexploitaties rekening gehouden met verwachte kosten- en inkomstenstijgingen in de tijd. In de grondexploitaties wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte kosten- en opbrengstenstijging. Ook wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte rentepercentages. Zie onderstaande tabel voor een overzicht van de toegepaste indexeringen en rentepercentages bij deze 2e herziening 2022 (Nieuw) met daarbij ook de parameters zoals die bij de 1e herziening 2022 (Oud) zijn toegepast:

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028 en verder

Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Indexering kosten scenario midden*

9,00% 4,00%3,00% 3,00%3,00% 3,00%2,00% 2,00%2,00% 2,00%2,00% 2,00%2,00%2,00%

Indexering kosten scenario laag*

9,00% 4,00%3,00% 3,00%3,00% 3,00%2,50% 2,50%2,50% 2,50%2,50% 2,50%2,50%2,50%

Indexering opbrengsten scenario midden

0,00% 2,00%2,00% 2,00%2,00% 2,00%2,00% 2,00%2,00% 2,00%2,00% 2,00%2,00%2,00%

Indexering opbrengsten scenario laag

0,00% 2,00%2,00% 2,00%1,50% 1,50%1,50% 1,50%1,50% 1,50%1,50% 1,50%1,50%1,50%

Rente Scheldekwartier

2,87% 2,90%2,91% 2,47%2,94% 2,03%2,90% 1,88%2,87% 1,80%2,94% 1,80%3,24%1,80%

Rente overige grondexploitaties

2,17% 2,21%2,47% 1,90%2,90% 1,97%2,90% 1,88%2,87% 1,80%2,94% 1,80%3,24%1,80%

* de indexering van plankosten blijft 4% in 2022. Voor het bepalen van de indexeringen wordt gebruik gemaakt van de overzichten van landelijke indexcijfers waarover Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling jaarlijks rapporteert. Vanwege de ontwikkelingen heeft Metafoor een extra overzicht opgesteld halverwege dit jaar. In dit overzicht is duidelijk te zien dat de verwachting over 2022 sterk is bijgesteld ten opzichte van begin dit jaar. De oorzaken hiervoor zijn het tekort aan materialen, sterke prijsstijging van materialen en stijgende energiekosten, mede als gevolg van de oorlog in Oekraïne. De plankosten stijgen vooralsnog niet zo hard en daarvoor blijven we 4% als indexering voor 2022 hanteren. De te realiseren grondprijzen zijn onder meer afhankelijk van de materiaalkosten om een woning of bedrijf te realiseren. Door de stijgende materiaalkosten staan de grondprijzen onder druk. Daardoor is de verwachting dat deze in 2022 juist niet zullen stijgen. Voor het bepalen van de rente wordt gebruik gemaakt van de gegevens van de leningportefeuille van de gemeente Vlissingen. De rekenrente wordt berekend op basis van de verwachte rentelasten van een begrotingsjaar. Deze berekening is uitgevoerd zoals dit is opgenomen in de BBV, waarbij vanwege het negatieve eigen vermogen geen rekening wordt gehouden met de verhouding tussen het vreemd vermogen en totaal vermogen.

Voor het Scheldekwartier is in het verleden een speciale projectfinanciering afgesloten. Deze projectfinanciering heeft in vergelijking met de huidige rentevoet een relatief hoog rentepercentage. Door deze afwijkende financiering wordt voor het Scheldekwartier een andere rekenrente gehanteerd dan bij de overige grondexploitaties. In 2024 eindigt de projectfinanciering van het Scheldekwartier. Met ingang 2025 zijn de rentepercentages voor alle grondexploitaties gelijk. Bij deze 2e herziening 2022 zijn de rentepercentages opnieuw berekend. Vanwege de recente tariefverhogingen op de financiële markt en het toekomstbeeld zijn de rentetarieven sterk naar boven bijgesteld. Dit in tegenstelling tot de afgelopen jaren waarin de rente langzaam daalde. Bovenstaande parameters zijn gebaseerd op de gegevens en vooruitzichten die in juli 2022 bekend waren. Besluitvorming hierover zal plaats vinden in oktober/november 2022. In de tussentijd is er weer veel gebeurd in de wereld wat invloed heeft op de ontwikkeling van indexeringen en rentetarieven. Zowel met negatief als positief gevolg. Dat geeft een zekere mate van onzekerheid over de juistheid van bovenstaande parameters.

UITVOERING GRONDBELEID

Bij de 1e herziening 2023 (jaarrekening 2022) worden deze parameters opnieuw beoordeeld en mogelijk opnieuw bijgesteld. Op dit moment is niet te overzien in welke mate dit af zal wijken van bovenstaande parameters en daarmee welke gevolgen dit heeft voor het eindresultaat van die herziening. Door de hoge boekwaarde zal bij een stijging met bijvoorbeeld 1% van de gemiddelde rente over de gehele looptijd van de grondexploitaties de verliesvoorziening met ca. € 15 miljoen toe moeten nemen. Voortgang en jaarplannen 2022 De grondexploitaties worden uitgevoerd aan de hand van de jaarplannen 2022. Per grondexploitatie is dit uitgewerkt. Verder is ook per grondexploitatie het jaarplan 2023 opgenomen: Scheldekwartier Uitwerking gesloten verkoopovereenkomsten: ■ In 2021 is een verkoopprocedure voor de ontwikkeling van de bouwplot Kop Keersluis doorlopen.

Het college van B&W heeft besloten om de ontwikkeling voorlopig toe te kennen aan ontwikkelaar De Realisatie die 58 appartementen in verschillende financieringscategorieën zal realiseren. De verkoopovereenkomst is eind 2021 getekend. Grondlevering en start bouw zijn in het najaar van 2022 gepland. De verkoop van de woningen is in juni gestart. ■ Eind 2021 is de grond geleverd voor de bouw van De Dempo. Na afrondende werkzaamheden op het vlak van bouwrijp maken is rond de zomer gestart met de bouw van de 80 sociale appartementen. ■ Met de VOG is een overeenkomst getekend voor de ontwikkeling van 68 grondgebonden woningen en appartementen in het project De Koperslagerij in deelplan Scheldewijk. De procedure voor de bestemmingswijziging is succesvol afgerond, in het voorjaar is gestart met de verkoop. Levering van de grond voor de eerste fase is in 2022 voorzien. ■ Voor de realisatie van 14 sociale huurwoningen op de Koperslagerij is een koopovereenkomst gesloten met L’escaut. De bouw van deze woningen maakt onderdeel uit van het totale plan Koperslagerij dat door de VOG wordt gerealiseerd. Levering van de grond en start bouw is conform jaarplan in juli geleverd. ■ Met de ontwikkelaar van de Timmerfabriek (Team for Real) is een overeenkomst aangegaan voor de bouw van 58 shortstay hotelappartementen (De Dokwerker) naast de Timmerfabriek.

De levering van de grond heeft conform jaarplan begin 2022 plaatsgevonden. Bouw- en woonrijp maken: ■ Conform jaarplan is het woonrijp maken van de Jan Weugkade en de Albionkade afgerond en rondom de

Vesting voortgezet.

■ De eerste fase van het park in Scheldewijk is conform jaarplan gerealiseerd.

■ Na effectuering van de grondruil met Prins Beheer bv is conform jaarplan het achterterrein gesloopt en

wordt de Singel in bouwrijpe staat doorgetrokken.

Verwervingen: ■ Met Prins Beheer bv is conform het jaarplan de grondruil geëffectueerd en zijn overeenkomsten met hen

en ontwikkelaar Studio ZE aangegaan met betrekking tot grondverkoop en zelfrealisatie voor het plan Prinsenhof. ■ Over de verwerving van de kade en het talud van de provincie wordt onderhandeld met provincie. Ten behoeve van een efficiënte uitvoering van het kadeherstel is ter hoogte van de Timmerfabriek in 2020 een gedeelte van de kade door de provincie ter beschikking gesteld vooruitlopend op de verwerving van het gehele talud.

UITVOERING GRONDBELEID

Ontwikkelingen: ■ Met Vastgoed Dekker is overeenstemming bereikt over programma en grondprijs van blok D

op het Timmerplein (naast de nieuwe brug). Besluitvorming en ondertekening van de koop- en samenwerkingsovereenkomst heeft nog niet plaats gevonden en staat nu gepland in het najaar. ■ De herbestemming van de Machinefabriek is in voorbereiding, dit betreft de onderdelen: cascoherstel, kosten van parkeeroplossingen, mogelijkheden inpassing basisscholen, ontwikkelstrategie. Besluitvorming over de extra dekking van het casco(+)herstel heeft voor de zomer plaatsgevonden, de werkzaamheden starten in kwartaal 3 van 2022. Het (locatie)besluit voor de nieuwe school volgt in de eerste helft van 2023 in het kader van het integraalhuisvestingsplan. ■ Voor de inrichting van de Helling is in het voorjaar een proces doorlopen waarbij geïnteresseerden gevraagd is om ideeën in te brengen. 65 inzendingen vormden input voor de schets die begin 2022 is gepresenteerd. Op basis van het nog vast te stellen definitieve ontwerp wordt het woonrijp maken van de Helling en de openbare ruimte rondom de Kop van het Dok voorbereid met een geplande start eind 2022. ■ Bij het realiseren van enkele bouwplots in het Scheldekwartier zullen huidige parkeerplaatsen komen te vervallen. Compensatie hiervan zal deels plaats vinden in de nog te realiseren parkeergarage in de Machinefabriek (bezoekersparkeren) en deels in de omgeving van de binnenstad.

De herinrichting van het perceel van de ‘speeltuin Oude Stad’ biedt kansen voor een kwaliteitsimpuls voor de inrichting van openbare ruimte, biedt kansen voor de compensatie van parkeerplaatsen en mogelijkheid tot de exploitatie van een volwaardige speeltuin. ■ Conform jaarplan is gestart met de voorbereiding van de tenderprocedure voor blok I en de locatie voormalig postkantoor. Jaarplan 2023 Scheldekwartier: ■ Raad

- Kredietaanvraag parkeervoorziening Machinefabriek - Locatiekeuze scholen Scheldekwartier - Centrum - Bestemmingswijziging locaties Machinefabriek, blokken I/J/K Scheldewijk en locatie voormalig postkantoor in procedure brengen en vaststellen door de Raad, Q2 t/m Q4

■ College van B&W:

- Voorlopig toewijzingen ontwikkeling blok I Scheldewijk en plot ‘postkantoor’ - Ontwikkelstrategie Machinefabriek - Vaststellen koopovereenkomst provinciale kade

■ Overig:

- Levering grond Zeelandtoren - Levering grond laatste fasen De Koperslagerij - Levering grond locatie Edelweis - Levering grond locatie voormalig postkantoor - Levering grond eerste fasen blok I - Realisatie cascoherstel Machinefabriek - Analyse parkeerbalans en invoeren parkeerregime Scheldekwartier in afstemming met overig centrum - Woonrijp maken locatie Ketelmakerij (gefaseerd) - Woonrijp maken locatie De Broederband (gefaseerd) - Woonrijp maken Kop van het Dok en inrichten Helling - Bouwrijp maken locatie voormalig postkantoor - Realisatie parkeercompensatie wegvallen parkeren Steenenbeer - Opstellen ontwerp basaltkade en start renovatie

UITVOERING GRONDBELEID

Souburg Noord ■ Voorbereiding en aanbesteden woonrijp maken fase 2: de voorbereiding van het woonrijp maken van fase

2 is gestart, aanbesteding staat gepland in Q4.

■ Civieltechnische uitwerking fase 3 en aanpassen bestemmingsplan fase 3: de civieltechnische uitwerking

van fase 3 en de aanpassing van het bestemmingsplan van fase 3 kunnen pas worden opgestart na de vaststelling van het stedenbouwkundig plan van fase 3. De vaststelling hiervan staat gepland in Q4. ■ Aanleg geluidsscherm en afronding geluidswal: de aanleg van de geluidswal i.p.v. geluidsscherm kan plaatsvinden na vervanging van de waterleiding in 2023. Jaarplan 2023 Souburg-Noord: ■ Woonrijp maken fase 2

■ Civieltechnische uitwerking fase 3

■ Aanpassen bestemmingplan fase 3

Claverveld ■ Continuering afzet vrije bouwkavels Claverveld fase 1 en fase 2: verkoop is in uitvoering, ca. 70% is

verkocht, overige kavels zijn in optie

■ Afzet gronden projectmatige woningbouw Claverveld fase 2: de verkoop van de kavels voor projectmatige

woningbouw is afgerond

■ Bouw woningen fase 2 (vrije bouwkavels + projectmatige wonigen): de woningen op vrije kavels zijn voor

ca. 30% gerealiseerd, de projectmatige woningen zijn ca. 40% gerealiseerd

■ Bestek gereed woonrijp maken Claverveld fase 2: het woonrijpmaken van fase 2, Earlisehof, wordt

komende periode aanbesteed, plangebieden Zonnekers en Kershage in voorbereiding

■ Oplevering woonrijpe openbare ruimte deelfase Earlisehof: vanaf eind oktober/begin november in

uitvoering, oplevering omstreeks jaarwisseling

Jaarplan 2023 Claverveld: ■ Continuering verkoop vrije bouwkavels: alle vrije bouwkavels verkocht per 31-12-2023 ■ Woonrijp maken Claverveld fase 2 (gefaseerd)

■ Oplevering woonrijp maken van deelfase Earlisehof en overdracht aan beheer ■ Oplevering Europees subsidietraject Interreg Co Adapt pilot

■ Voorbereiding ‘oversteek’ (brugduikers) Claverveld fase 1 en 2

Kenniswerf (fase 1 t/m 4) ■ De interesse die er op dit moment is in afname van bedrijfsgronden zal leiden tot een aantal

grondverkopen waarvan de effectuering zal plaatsvinden in 2022: Wel is het voortgangstempo laag. Redenen hiervoor zijn: effecten corona, financieringsperikelen, drukte in bouwsector, stijgende bouwkosten en gevolgen Didam-arrest. Bij fase 1, 3 en 4 zijn de vertragingen vooralsnog op te vangen in het lopend jaar. Bij fase 2 verschuiven gronduitgiftes naar 2023 en verder. ■ Het bouwrijpmaken van het gebied Edisonweg Noord (fase 1) is afgerond, ■ De aanleg van de nieuwe infrastructuur en gedeeltelijke bodemsanering Omgeving Witte Huis (fase 2) is in uitvoering. ■ Het bouwrijpmaken en het gedeeltelijk woonrijpmaken van het plangebied Omgeving Lasloods (fase 3) is behoudens een aantal restwerkzaamheden (beplanting, verlichting) afgerond. De voorbereiding van het woonrijpmaken van het rest van het grondexploitatiegebied fase 3 is nog niet uitgevoerd, dat wordt gedaan nadat de bouw door de kopers is gerealiseerd. De besteksvoorbereiding staat nu gepland in 2023 (i.p.v. 2022). ■ De civiele uitvoeringswerkzaamheden Omgeving Oceanwide (fase 4) zijn uitgevoerd.

UITVOERING GRONDBELEID

Jaarplan 2023 Kenniswerf fase 1 t/m 4): ■ De interesse die er op dit moment is in afname van bedrijfsgronden zal leiden tot een aantal

grondverkopen waarvan de effectuering zal plaatsvinden in 2022. Dit betreft in ieder geval: - 2 kavels Edisonweg Noord (KW1, verkoop via makelaar) - 2 kavels omgeving Witte Huis (KW2) - 1 kavel omgeving Lasloods (KW3) - 1 kavel omgeving Oceanwide (KW4)

■ Voor bovengenoemde verkopen wordt indien nodig het saneren en bouwrijp maken voorbereid en

uitgevoerd in 2023 (KW1, KW2 en KW4).Woonrijp maken omgeving Lasloods (KW3)

Bedrijventerrein Souburg fase 2 ■ Besluitvorming afspraken BAM inzake afkoopsom extra kosten onderhoud en beheer fietstunnel: de

technische problemen met de tunnel zijn verholpen. Bekrachtiging van de gemaakte afspraken kan nu plaatsvinden. Vanwege tijdgebrek heeft de voorbereiding op de besluitvorming nog niet plaatsgevonden. ■ Realiseren Groenplan: de aanplant is voor een groot deel uitgevoerd in Q1. Niet al het bestelde groen was beschikbaar, daarom vinden resterende/afrondende werkzaamheden plaats in Q4. ■ Verkoop bedrijfskavels: met 5 bedrijven is overeenstemming over verkoop grond. Bouwplannen worden uitgewerkt. 4 daarvan zijn geaccordeerd in vooroverleg met ATT. Tempo voortgang is laag. Redenen: effecten corona, financieringsperikelen, drukte in bouwsector, gevolgen Didam-arrest. Daarnaast oriënteren 2 bedrijven zich op vestiging. Met 1 bedrijf was overeenstemming over prijs en bouwplan was geaccordeerd door ATT in vooroverleg, maar door extreem gestegen materiaalprijzen c.q. onmogelijkheid om met aannemer sluitende afspraken te maken over prijzen en bouwperiode is ondernemer afgehaakt ■ Wijzigingsplan voormalig tracé Veerhavenweg (bestemming verkeer wijzigen in bedrijven): afgerond in Q1. Plan is onherroepelijk. ■ Afronding ontvlechting: Groenplan nog niet helemaal uitgevoerd; daarom afronding ontvlechting doorschuiven naar 2023. Jaarplan 2023 Bedrijventerrein Souburg fase 2: ■ Verkoop bedrijfskavels en daaraan verbonden werkzaamheden (Q1-Q4) ■ Afronden ontvlechting

Spuikom ■ Besluitvorming Visie Spuikom (gemeenteraad): de (herziene) Visie Spuikom is in voorbereiding. De

gebiedsvisie wordt in vijf stappen (sturen, verkennen, uitwerken, bespiegelen, besluiten) uitgewerkt. De eerste 4 stappen zijn gezet. Begin juli 2022 heeft het college besloten de laatste stap, de besluitvorming, aan te vangen en de voorlopige Visie Spuikom in de inspraak te brengen. ■ Herijking grondexploitatie o.b.v. vastgestelde Visie Spuikom: de Visie Spuikom wordt de basis voor het volledig herzien van de grondexploitatie Spuikom. De huidige grondexploitatie wordt ongewijzigd gecontinueerd tot het moment van vaststelling van de Visie Spuikom (voorzien: december 2022).

UITVOERING GRONDBELEID

Jaarplan 2023 Spuikom: (Uitgaande van vaststelling Visie Spuikom in december 2022) ■ Herziening grondexploitatie Spuikom, inclusief:

- Fasering - Uitwerking bovenwijks - Wijziging exploitatiegebied - Kosten – Baten (obv extern advies) ■ Uitwerking Visie Spuikom: - Onderzoeken en voorbereiding herziening planologisch kader - Uitwerking stedenbouwkundig programma - Voorbereiding bouwrijp maken - Verkenning (Europese) subsidies - Kleine acties ter uitvoering: ■ Aanpak pleinzijde CineCity Spuikomweg ■ Aanpak openbaar gebied rondom Aldi ■ Verbetering routering Badhuisstraat – Duinpoortweg - Spuikom Vrijburg-West ■ Herijking oorspronkelijke plannen: geen voortgang vanwege onvoldoende capaciteit

■ Planuitwerking en actualiseren grex: geen voortgang vanwege onvoldoende capaciteit

Jaarplan 2023 Vrijburg-West: ■ Herijking oorspronkelijke plannen

■ Planuitwerking en actualiseren grex

Nog uit te voeren vanuit afgesl. exploitatieplannen Buitenhaven III: ■ Verkoop laatste kavel, inclusief explosievenonderzoek en bouwrijp maken: verwachting is dat de kavel

eind dit jaar verkocht zal zijn. Daarvoor zal het onderzoek uitgevoerd worden o.b.v. bouwplan.

Bedrijventerrein Souburg fase 1: ■ Afronden woonrijp maken: dit zal plaatsvinden na realisatie van het nieuwe pand Stadsbeheer. Na

separate besluitvorming in de raad zal de uitkomst hiervan aangepast worden in deze grondexploitatie.

Lammerenburg III: ■ Laatste werkzaamheden woonrijpmaken: de bouw van enkele woningen loopt waarschijnlijk nog door

tot eind 2022. Daardoork worden de resterende werkzaamheden woonrijp maken wat later opgestart dan gepland.

RESULTATEN GRONDEXPLOITATIES

De volgende tabel geeft een totaaloverzicht van de geraamde eindwaarden 2e herziening 2022 (bedragen x € 1.000) van de grondexploitaties in het scenario 'midden' en de mutaties ten opzichte van de vorige herziening. 2022 Plan

Looptijd

1e herziening 2022 (eindwaarde)

mutaties 2e = herziening 2022

2e herziening 2022 (eindwaarde)

Majeure projecten Scheldekwartier

2030

-94.590

-11.671

-106.261

Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg Noord

2027

-424

-403

Claverveld

2026

1.860

-59

1.801

Kenniswerf fase 1

2025

-10.559

-354

-10.913

Kenniswerf fase 2

2025

-3.609

-233

-3.842

Kenniswerf fase 3

2025

-1.306

-147

-1.453

Kenniswerf fase 4

2025

1.320

-137

1.183

Bedr. Souburg fase 2

2031

1.022

-386

636

Spuikom

2023

-5.049

-99

-5.148

Vrijburg-West

2022

-3.523

-2

-3.525

-114.412

-13.512

-127.924

Bedrijventerreinen

Overige locaties

Nog uit te voeren vanuit afgesl. exploitaties Totaal

De totale mutatie van € 13,5 miljoen nadelig bestaat uit de afzonderlijke aanpassingen van de grondexploitaties. Op basis van de voortgang van de jaarplannen 2022, het opstellen van de jaarplannen 2023, nieuwe ontwikkelingen en met name aanpassing van indexeringen en rentetarieven zijn de grondexploitaties herzien. Onderstaand zijn de belangrijkste aanpassingen per grondexploitatie (bedragen x € 1.000) opgenomen: Effect nominaal

Belangrijkste afwijkingen per grondexploitatie

Effect op eindwaarde

Majeure projecten Scheldekwartier Aanpassen rentepercentages

-9.823

Verhogen kostenstijging civiele werken 2022 van 4,0% naar 9,0%

-485

Verlaging opbrengstenstijging grondprijzen 2022 van 2,0% naar 0%

-917

Toename kosten sanering locatie De Dempo

-130

-154

Toename plankosten door oa. inzet directievoering cascoherstel MF

-100

-120

-140

-10

-32

Vertraging levering grond Zeelandtoren van 2022 naar 2023 Overige mutaties en faseringsverschillen Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg Noord Aanpassen rentepercentages

-90

Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging 2022

-335

Overige mutaties

Claverveld Aanpassen rentepercentages

Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging 2022

-140

Overige mutaties

RESULTATEN GRONDEXPLOITATIES

Effect nominaal

Belangrijkste afwijkingen per grondexploitatie

Effect op eindwaarde

Bedrijventerreinen Kenniswerf Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 1

-267

Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging 2022 Kenniswerf fase 1

-75

Overige mutaties Kenniswerf fase 1

-10

-12

-123

Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging 2022 Kenniswerf fase 2

-111

Overige mutaties Kenniswerf fase 2

Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 3

-52

-82

-14

-13

Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 2

Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging 2022 Kenniswerf fase 3 Overige mutaties Kenniswerf fase 3 Aanpassen rentepercentages Kenniswerf fase 4

Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging 2022 Kenniswerf fase 4

-67

-97

-99

Overige mutaties Kenniswerf fase 4 Bedrijventerrein Souburg fase 2 Aanpassen rentepercentages

-99

Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging 2022

-363

Vervallen verwerving gronden RWS en beding RVB

135

163

Overige mutaties fase 2

-71

-87

Aanpassen rentepercentages

-37

Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging 2022

-62

Spuikom

Vrijburg West Aanpassen rentepercentages

Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging 2022

-4

-296

-13.512

Totaal mutaties

Onderstaand worden per grondexploitaties bovenstaande mutaties verklaard, dit betreft mutaties groter dan + of - € 100.000. Aanpassen kosten- en opbrengstenstijging 2022 Vanwege de sterk toenemende inflatie wordt zowel de indexering voor kosten als voor opbrengsten in 2022 aangepast, zie hoofdstuk 2 'Uitvoering Grondbeleid' onderdeel 'Parameters'. Het totale effect van deze aanpassing bedraagt € 2,6 miljoen nadelig. Deze mutatie is verder niet meer per grondexploitatie uitgewerkt. Aanpassen rentetarieven Vanwege de tariefverhoging van de rente op de financiële markten wordt ook de rente voor de grondexploitaties aangepast, zie hoofdstuk 2 'Uitvoering Grondbeleid' onderdeel 'Parameters'. Het totale effect van deze aanpassing bedraagt € 10,4 miljoen nadelig. Ook deze mutatie is verder niet meer per grondexploitatie uitgewerkt.

RESULTATEN GRONDEXPLOITATIES

Scheldekwartier ■ Bij het bouwrijp maken van de locatie De Dempo zijn onverwacht aanzienlijke kosten gemaakt op het

vlak van bodemsanering. Daarom wordt het budget verhoogd met € 0,13 miljoen. Dit leidt tot een verslechtering van ca. € 0,15 miljoen op eindwaarde. ■ Het budget voor plankosten is verhoogd met € 0,1 miljoen. door het opnemen van de inzet van directievoering op het cascoherstel van de Machinefabriek en uitbreiding van de inzet van deelprojectleiders. Deze toename wordt mede veroorzaakt door de steeds meer toenemende complexiteit van deze gebiedsontwikkeling. Zo worden de bouwplots vanaf 2021, mede naar aanleiding van het Didam-arrest, op de markt aangeboden via tenderprocedures in plaats van één-op-één verkoop. De nog te ontwikkelen bouwplots en de herbestemming van de Machinefabriek kennen relatief gezien een hogere moeilijkheidsgraad, waardoor ook hiervoor meer tijd en energie benodigd is. ■ Vanwege de sterke stijging van de bouwkosten en toenemende onzekerheid op de woningmarkt is het verkoopproces van de Zeelandtoren vertraagd. Hierdoor wordt de grond voor het project niet meer in 2022 geleverd, maar in 2023. Dit betekent een negatief effect van € 0,14 miljoen op eindwaarde vanwege toenemende rentekosten. Souburg Noord ■ Door de aanpassing van de indexering van kosten en opbrengsten is de verwachte eindwaarde van dit

plan veranderd van een postitieve naar een negatieve eindwaarde en moet er ook voor dit plan een voorziening getroffen worden. Zie Tabel 1 Overzicht verliesvoorziening en risicoreservering.

Bedrijventerreinen Souburg fase 2 ■ In de grondexploitatie bedrijventerrein Souburg fase 2 was rekening gehouden met een verwerving van

een kavel van Rijkswaterstaat (RWS). RWS zal deze kavel niet verkopen. Verder was er rekening gehouden met een beding van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Inmiddels is de termijn voor dit beding verlopen. Beide ramingen worden daarom uit de grondexploitatie verwijderd met een voordelig effect van € 0,16 miljoen.

WINSTNEMINGEN

Winstneming Winstnemingen worden alleen bij een 1e herziening (Jaarrekening) bepaald omdat dan het resultaat (boekwaarde) van het gehele jaar verwerkt is. Af te sluiten grondexploitaties Er worden bij deze herziening geen grondexploitaties afgesloten.

RESERVES EN RISICO'S

Herijking grondexploitaties (artikel 12) In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is eind 2015 een duurzame herziening opgesteld met een meerjarig acceptabel risicoprofiel. Hierbij is ook een externe toets uitgevoerd. Vanaf die tijd hebben de grondexploitaties 2 scenario’s, een midden en een laag scenario. Het midden scenario heeft een gemiddeld risicoprofiel, daarbij is de kans op het optreden van een niet geraamd risico ongeveer 50/50. Het laag scenario heeft een laag risicoprofiel, daarbij zijn veel mogelijke risico's opgenomen in het resultaat en is de kans op het optreden van een niet geraamd risico dus laag. Inhoudelijk en financieel wordt er gestuurd op het midden scenario. Dat betekent dat er verantwoording wordt afgelegd op dit scenario en dat de begrotingen per grondexploitatie gebaseerd zijn op de doorrekening van dit scenario. Reserves en voorzieningen In deze paragraaf worden de volgende reserves en voorzieningen besproken: ■ reserve grondexploitaties ■ verliesvoorziening ■ risicoreservering

■ aanvullend afzetrisico

In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is in 2015 de reserve grondexploitaties afgebouwd en wordt deze ook niet verder opgebouwd zolang de algehele financiële situatie daar geen ruimte voor geeft. Dat betekent dat het resultaat van een herziening niet verrekend kan worden met deze reserve. Daarom wordt het wordt resultaat van een 1e herziening verrekend met het resultaat van de betreffende jaarrekening, het resultaat van een 2e herziening wordt verrekenend met de algemene reserve. Voor grondexploitaties met een nadelig eindresultaat wordt er een verliesvoorziening getroffen op basis van de eindwaarde scenario midden. Bij elke herziening worden eventuele aanpassingen in de eindwaarden ook in de verliesvoorziening verwerkt. Op basis van de 1e herziening 2022 bedroeg het totaal van deze voorziening € 118,6 miljoen. Op basis van deze 2e herziening 2022 wordt de voorziening aangepast naar € 131,5 miljoen. Deze verslechtering is het resultaat van het totaal aan verbeteringen en vooral verslechteringen van de betreffende grondexploitaties. De aanpassingen van de indexeringen en rentetarieven zijn hier de belangrijkste oorzaak van. Zie hoofdstuk 3. 'Resultaten grondexploitaties' en tabel 1 'Overzicht verliesvoorziening en risicoreservering' voor de verschillen per grondexploitatie.

Daarnaast is voor de plannen waarbij de raming van de eindwaarde in het scenario 'laag' negatief uitvalt een extra risicoreservering getroffen, ook dit is in overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK uitgevoerd. Ook deze extra risicoreservering wordt bij elke herziening op basis van de eindwaarden in scenario 'laag' aangepast op basis van het verschil tussen het scenario 'midden' en het scenario 'laag'. Als onderdeel van deze risicoreservering is sinds een aantal jaren een aanvullend afzetrisico opgenomen. Dit aanvullend afzetrisico is gebaseerd op een verschil tussen de Vlissingse woningbouwplanning en de provinciale raming. Dit aanvullend afzetrisico wordt bij de 1e herziening 2023 geactualiseerd op basis van de dan beschikbare cijfers en prognoses. De cijfers van de concept woningbouwplanning en de onderliggende prognose geven meer ruimte voor de afzet van woningen. Daarom is de verwachting dat bij de volgende herziening dit aanvullend afzetrisico kan komen te vervallen. Op basis van de 1e herziening 2022 bedroeg het totaal van de extra risicoreservering € 22,8 miljoen. Op basis van deze 2e herziening 2022 kan de totale risicoreservering aangepast worden naar € 24,2 miljoen. Het aanvullend afzetrisico is onderdeel hiervan en bedraagt € 8,4 miljoen. Ook deze verslechtering is het resultaat van de aanpassingen van indexeringen en rentetarieven.

RESERVES EN RISICO'S

Zie onderstaande tabel voor de mutaties van de verliesvoorziening en de risicoreservering (bedragen x € 1.000): Verliesvoorziening

Risicoreservering

Totaal

Stand 1e herziening 2022

118.636

22.843

141.479

- Mutaties 2e herziening 2022

12.909

1.337

14.246

Stand 2e herziening 2022

131.545

24.180

155.725

Resultaat Het totaal aan mutaties geven een totaal resultaat van deze 2e herziening 2022 van € 14,2 miljoen nadelig. Dit resultaat zal ten laste worden gebracht van de Algemene Reserve. Zie onderstaande tabel voor deze mutaties (bedragen x € 1.000): Mutaties

Bedrag

Mutaties verliesvoorziening (2e herziening 2022 scenario midden)

-12.909

Mutaties risicoreservering (2e herziening 2022 scenario laag, inclusief aanvullend afzetrisico)

-1.337

Afsluiten grondexploitaties

Winstneming grondexploitaties

Resultaat

-14.246

Bij een 2e herziening worden geen grondexploitaties afgesloten of winstnemingen gedaan. Risico's Per plan is een risico-inventarisatie opgesteld. In deze inventarisatie zijn alle relevante risico's opgenomen inclusief eventuele beheersmaatregelen en is de (financiële) impact van deze risico's doorgerekend. Scenario 'laag' is de doorrekening van een variant van alle risico's waarin met name de impact op doorlooptijd, grondprijs en aantal te verkopen m2 is verwerkt, waarbij gesteld is dat het resultaat van dit scenario 'laag' gelijk is aan of slechter is dan het totaal aan financiële impact van de risico-inventarisatie. Binnen deze risico-inventarisaties is in ieder geval aandacht besteed aan een aantal belangrijke risico's: ■ Coronacrisis

■ Oorlog Oekraïne/kostenstijging materialen ■ Woning- en bedrijventerreinplanning ■ Stikstof

■ Bodemverontreiniging (waaronder PFAS en Japanse duizendknoop)

Coronacrisis Hoewel Corona niet verdwenen is, lijkt de coronacrisis wel voorbij te zijn. Bij de verkoop van grond voor bedrijventerreinen is nog wel te merken dat de ondernemers voorzichtig zijn met het realiseren van een nieuw bedrijfspand of uitbreiding daarvan. De ontstane vertraging vanuit de coronacrisis in de verkoop van bedrijfsgrond is nog niet weggewerkt. Oorlog Oekraïne/kostenstijging materialen De oorlog in Oekraïne leidt tot een verdere toename van de inflatie die eind 2021 al was ingezet. Dit leidt tot een aanzienlijke kostenstijging van materialen en tekorten aan materialen. Ook leidt dit, samen met beperkte beschikbaaheid van personeel, tot een stijging van de loonkosten. Dit zet de planning en haalbaarheid van projecten onder druk. Bij de herziening van de grondexploitaties is dit onderkend door een hogere kostenstijging aan te nemen in 2022 en 2023, maar het risico is dat deze kostenstijging nog hoger uitpakt. Daarnaast leidt de situatie in Oekraïne tot een enorme vluchtelingenstroom, waarvan een aantal ook in Vlissingen opgevangen wordt. Dit kan effect hebben op de concrete invulling en snelheid van realisatie van plannen in voorbereiding.

RESERVES EN RISICO'S

Woning- en bedrijventerreinplanning Begin 2021 is de Vlissingse woningbouwplanning geactualiseerd en weer afgestemd met de grondexploitaties. Deze is gemaakt op basis van de provinciale woningbouwprognose en de Walcherse woningmarkafspraken. In deze actualisatie zijn ook de twee onderzoeksrapporten opgenomen die door Bureau STEC zijn: 'Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland' en 'Locatieonderzoek Walcheren'. Deze actualisatie is begin 2021 vastgesteld door het college. De afgelopen jaren is op advies van Ecorys en de accountant een extra voorziening opgenomen voor een aanvullend afzetrisico: het verschil (overcapaciteit) tussen de Vlissingse woningbouwplanning en de provinciale woningbouwprognose. Op dit moment is er in samenwerking met de provincie en de andere twee Walcherse gemeenten een nieuwe woningbouwplanning opgesteld. Zodra deze planning en afspraken met de Walcherse gemeente onderling zijn vastgesteld wordt dit verwerkt en het afzetrisico bij de opvolgende herziening van de grondexploitaties herberekend. De verwachting is dat hiermee het aanvullend afzetrisico verdwijnt en dus de extra reservering niet meer nodig is. Aan de andere kant zien we door de hogere kosten en stijgende rente de vraag naar woningen afnemen of stabiliseren. Dat kan juist weer een negatieve invloed hebben op de haalbaarheid van de woningbouwplanning.

De bedrijventerreinplanning is provinciaal afgestemd en geeft geen aanvullend risico. Stikstof Bij de voorbereiding van ruimtelijke procedures wordt voor de gebruiksfase (dus voor de situatie wanneer de ontwikkeling is gerealiseerd) onderzoek uitgevoerd naar de stikstofdepositie op daarvoor gevoelige habitats in Natura 2000-gebieden en hoe zich dit verhoudt tot de al aanwezige stikstofdepositie. ■ Voor woningbouwontwikkelingen binnen onze grondexploitaties blijkt, op basis van onderzoek dat

tot op heden is uitgevoerd, dat op projectniveau geen toename van stikstofdepositie optreedt. Uit berekeningen moet blijken of dit ook voor nieuwe woningbouwontwikkelingen geldt. Indien de projecten niet te omvangrijk zijn en deze dus geen grote verkeersgeneratie veroorzaken, is dit binnen de huidige wetgeving wel de verwachting. ■ Voor bedrijfs- en andere niet woningbouwontwikkelingen zal afhankelijk van de uitkomsten van het onderzoek blijken of dit gevolgen heeft voor de vestiging van een bedrijf of andere niet zijnde woningbouwontwikkeling. Dit is sterkt afhankelijk van het type bedrijf dat zich op een bedrijventerrein wil vestigen en de activiteiten van een bedrijf. Bodemverontreiniging (waaronder PFAS en Japanse duizendknoop) In elke risico-inventarisatie is gekeken naar mogelijke extra bodemverontreiniging die niet via eerdere bodemonderzoeken kenbaar zijn geworden, hierbij wordt ook gekeken naar PFAS-verontreiniging of het aanwezig zijn van de Japanse Duizendknoop. Daar waar dit met onderzoek is aangetoond is de raming van de grondexploitatie bijgesteld, bijvoorbeeld in het Scheldekwartier en de Kenniswerf fase 1. De pilot met het vernietigen van de Japanse Duizendknoop in het Scheldekwartier is succesvol verlopen.

TABEL 1 OVERZICHT VERLIESVOORZIENING EN RISICORESERVERING

Tabel 1 Overzicht verliesvoorziening en risicoreservering (x € 1.000) Verliesvoorziening Voorziening grondexploitaties

Scheldekwartier

1e herziening 2022 +

94.590

Risicoreservering

aanpassing 2e = voorziening 2e herziening 2022 herziening 2022 11.671

106.261

- Aanvullend afzetrisico

1e herziening 2022 +

aanpassing 2e = herziening 2022

risicoreservering 2e herziening 2022

8.624

-82

8.542

8.350

403

1.493

178

1.671

Kenniswerf fase 1

10.559

354

10.913

1.444

844

2.288

Kenniswerf fase 2

3.609

233

3.842

1.313

328

1.641

Kenniswerf fase 3

1.306

147

1.453

216

171

387

Spuikom

5.049

5.148

1.403

-102

1.301

Souburg Noord

Vrijburg-West Totaal

3.523

3.525

118.636

12.909

131.545

22.843

1.337

24.180

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12005074/1