8.1 rvs 2e herziening 2021 grexen bijlage 1 paragraaf grondbeleid
Tekst van het document
Paragraaf Grondbeleid 2e herziening 2021 grondexploitaties
INHOUDSOPGAVE
1. Grondbeleid .................................................................................................................................... 2 2. Uitvoering Grondbeleid................................................................................................................... 5 3. Resultaten Grondexploitaties........................................................................................................ 14 4. Winstnemingen..............................................................................................................................17 5. Reserves en risico's........................................................................................................................ 18 6. Tabel 1 Overzicht verliesvoorziening en risicoreservering........................................................... 21
1
1.
GRONDBELEID
Inleiding In deze paragraaf grondbeleid is de 2e herziening 2020 van de grondexploitaties opgenomen. Dit is een actualisatie van de 1e herziening 2021 (Jaarrekening 2020) op basis van de gegevens in juli 2021. Tussen het vaststellen van de vorige herziening in juli 2021 en het opstellen van deze herziening zijn de uitgangspunten gelijk gebleven. Daarom zijn hoofdstuk 1 en het eerste deel van hoofdstuk 2 inhoudelijk niet gewijzigd ten opzichte van de 1e herziening 2021. Uitgangspunt Nota Grondbeleid (2013) Het vigerende (afwegings)kader is de door de Raad vastgestelde nota Grondbeleid uit 2013. Eind 2020 is gestart met de actualisatie van deze verouderde nota. Deze actualisatie wordt in het 3e kwartaal 2021 ter besluitvorming voorgelegd. Daarom is de voorliggende paragraaf grondbeleid gebaseerd op het in 2013 geformuleerde grondbeleid. Op basis van het concept Grondbeleid 2021 is de verwachting dat de actualisatie van het grondbeleid geen aanpassing vraagt van de voorliggende paragraaf en de individuele grondexploitaties. Definitie Grondbeleid Grondbeleid kan worden omschreven als het geheel van de wijze van toepassing van het financiële en juridische instrumentarium dat de overheid ter beschikking staat om op de gewenste plaats, tijdig en tegen aanvaardbare kosten grond c.q. ruimte beschikbaar te krijgen voor de vestiging van door die overheid gewenste functies.
Beleid Het grondbeleid bestaat uit de verschillende instrumenten die de gemeente heeft om de ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente te realiseren. Daarbij staat de grondexploitatie centraal. Het grondbeleid spreekt zich met name uit over welke rol de gemeente in de grondexploitatie wil spelen. Uitgangspunt van de grondexploitaties is de structuur- en woonvisie van de Gemeente (2013). Vertrekpunten hierbij zijn: ■ het scenario “anticiperen & transformeren”;
■ inzet op nieuwe accenten: het verder verzilveren van de kansen in de huidige markt;
■ inzet op flexibiliteit & kleinschaligheid om optimaal in te kunnen spelen op (markt)kansen; ■ inzet op niches in de (woning)markt die Vlissingen onderscheiden.
Bij nieuwe ontwikkelingen wordt bij voorkeur een passief (facilitair) grondbeleid gevoerd, met als doel het minimaliseren van risico's en een evenwichtige cashflow. Bij bestaande ontwikkelingen blijft een actief grondbeleid gehandhaafd, met als doel het maximaliseren van de opbrengst van ingezette ontwikkelingen. Daarom zijn er tot nog toe geen nieuwe grondexploitaties meer opgestart, maar worden initiatieven van derden gefaciliteerd.
2
1.
GRONDBELEID
In onderstaande tabel zijn de meeste projecten opgenomen en is per ontwikkeling aangeduid welke vorm van grondbeleid wordt toegepast. Project
Vorm van grondbeleid
Jaar majeure verwervingen
Verwerving beïnvloedbaar
Scheldekwartier
Actief
2004
nee
Kenniswerf (incl. Edisonpark)
Actief / faciliterend
2009 (binnenhavens)
nee
Souburg Noord
Actief
2002
nee
Claverveld
Actief
2003
nee
Buitenhaven 3
Actief
nvt
nee
Bedrijventereinen Souburg 1 en 2
Actief
nvt
nee
Spuikom
Actief
1981
nee
Hotel Britannia
Facilitair
nvt
nvt
Herontwikkeling woningbouwlocatie Vlissingsestraat
Facilitair
nvt
nvt
Zorgontwikkeling Oranjeplein
Facilitair
nvt
nvt
Hof Berlage
Facilitair
nvt
nvt
Ontwikkeling 's Heerenloo
Facilitair
nvt
nvt
Herontwikkeling Theo van Doesburgcentrum
Facilitair
nvt
nvt
Herontwikkeling Petruskerk
Facilitair
nvt
nvt
Programmadoelstellingen Grondexploitatie is geen doel op zich. Het staat in het teken van de maatschappelijke effecten die we als gemeente beogen. In de 4 programma’s van onze Programmabegroting zijn doelstellingen opgenomen die we mede middels de grondexploitaties willen realiseren. Het betreft de volgende doelstellingen: Programma 1 Leefbaarheid ■ Alle kansen voor iedereen om mee te doen ■ Veilige leefomgeving
■ Schone en leefbare wijk
■ Groen, straten en riolering klaar voor de toekomst ■ Wegwerken achterstallig onderhoud
■ Duurzaam, een stad die klaar is voor toekomstige generaties
Programma 2 Aantrekkelijke stad ■ Verbetering ondernemers- en woonklimaat ■ Bevorderen toerisme
■ Bevordering duurzaam ondernemen
■ Faciliteren bedrijfsvestigingen of – uitbreidingen ■ Bevordering van werkgelegenheid
■ Vergroten diversiteit van het woningaanbod
■ Voldoende en kwalitatief hoogwaardige huisvesting voor (inter)nationale werknemers
Programma 3 Sociale samenhang ■ Iedereen zoveel mogelijk participeren
■ Mogelijkheden tot het ontwikkelen van talenten en kwaliteiten
Programma 4 Bestuur ■ Samen met onze inwoners, instellingen en bedrijven werken aan wat belangrijk is voor Vlissingen:
“Samen zijn we Vlissingen”
3
1.
GRONDBELEID
■ Versterken van het stedelijke gebied op Walcheren ■ Versterken van de kaderstellende rol van de raad
■ We zijn een betrouwbare partner voor inwoners, instellingen en bedrijven: we zeggen wat we doen en
doen wat we beloven
Niet iedere grondexploitatie zal aan alle doelstellingen een bijdrage kunnen leveren. De grondexploitaties worden steeds getoetst op de bijdrage (of mogelijke strijdigheid) met de bovengenoemde doelstellingen. Op deze wijze zetten we grondexploitaties optimaal in ten behoeve van het bereiken van onze maatschappelijke doelstellingen. Met de ontwikkeling van het Scheldekwartier en de andere grondexploitaties op uitbreidings- en inbreidingslocaties wordt aan diverse doelstellingen uit de programmabegroting een bijdrage geleverd, met name op het gebied van wonen. Naast het realiseren van koopwoningen in de diverse prijsklassen wordt er gestuurd op het bedienen van andere doelgroepen zoals ouderen en zorgbehoevenden, middeldure grondgebonden huurwoningen en het vervangen en toevoegen van de sociale woningvoorraad. Diverse bouwplannen zijn in voorbereiding, aanbouw of opgeleverd. Tevens wordt er met de vervangende nieuwbouw van sociale woningen een bijdrage geleverd aan het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Claverveld en Souburg-Noord spelen in op de behoefte om, voornamelijk, grondgebonden en in een groene setting te wonen. Met het vergroten van het aanbod grondgebonden woningen op ruime percelen wordt bijgedragen aan de ambitie om een divers en hoogwaardig woonproduct te kunnen leveren.
Ruim een derde van de op te leveren woningen is gericht op senioren (levensloopbestendig) en in beide ontwikkelingen worden vrije bouwkavels aangeboden. In beide ontwikkelingen is er bijzondere aandacht voor klimaat en duurzaamheid, om in te spelen op de woonomgeving van de toekomst waarbij veel ruimte is voor participatie met de omgeving. Bijvoorbeeld participatie door de leerlingen van Het Kompas in Souburg-Noord. Ook wordt door deze plannen de economische potentie vergroot en het woonklimaat verbeterd, bijvoorbeeld in het Scheldekwartier wordt met het aanhelen van de stad verbindingen gemaakt of hersteld. Zo wordt met de oplevering van de Dokbrug een bijdrage geleverd aan de bereikbaarheid van (de binnenstad van) Vlissingen. Met de oplevering van de brug wordt ook invulling gegeven aan de lang gekoesterde wens om een volwaardige tweede ontsluiting van de Binnenstad van Vlissingen te realiseren. De herstelde kades langs het Dok en in de Binnenhavens gaan ruimte bieden aan een veelheid aan activiteiten en voegen een onderscheidend verblijfsgebied toe aan het Vlissings stedelijk gebied. Tevens ontstaat hiermee de mogelijkheid een (recreatieve) stadshaven te ontwikkelen.
De combinatie van stad en water, maritiem (erfgoed) karakter en aansprekende nieuwbouw nodigt uit tot gebruik en draagt bij aan ambities op het gebied van een aantrekkelijke stad om te wonen, werken en recreëren. De ontwikkeling van het Scheldekwartier draagt bij aan de doelstellingen van de toeristische visie. Er wordt een uitgebreid toeristisch/recreatief programma gerealiseerd dat niet alleen een aanvulling is op de al aanwezige toeristische voorzieningen, maar dit ook verder versterkt. Op het Timmerplein worden hotelkamers, recreatie-appartementen en restaurants gerealiseerd. Allen in het hogere segment. Ook de realisatie van de stadshaven draagt met haar passantenplaatsen bij aan de doelen uit de toeristische visie. Voor de Spuikom wordt een visie opgesteld, die als basis gaat dienen voor de verdere uitwerking van dit gebied. In de visie wordt ingezet op het vervullen van brede ecologische, ruimtelijke en economische ambities. Met de ontwikkeling van de bedrijventerreinen Kenniswerf (fasen 1 t/m 4), Buitenhaven 3 en Souburg (fasen 1 en 2) geeft Vlissingen concreet invulling aan het Bedrijventerreinprogramma Walcheren 2017-2021.
De genoemde terreinen bieden voor de verschillende doelgroepen bedrijven een passend en onderscheidend aanbod in verschillende prijsklassen: zichtlocaties, niet-zichtlocaties, locaties voor woon-werkcombinaties, grote en kleine kavels, watergebonden terreinen, terreinen voor bedrijven met verschillende milieucategorieën, etc. Met de ontwikkeling van de bedrijventerreinen wordt (mede) vorm en inhoud gegeven aan de economische structuurversterking, die broodnodig is in Vlissingen. Daarnaast dragen de bedrijventerreinen bij aan doelstellingen waar het gaat om het bevorderen van werkgelegenheid het ondernemersklimaat en de samenwerking tussen overheid, onderwijs en ondernemers (triple helix). Dit laatste punt speelt met name op de Kenniswerf een belangrijke rol.
4
2.
UITVOERING GRONDBELEID
2. Uitvoering Grondbeleid De uitvoering van het grondbeleid valt binnen een aantal kaders zoals Organisatie en Financiën. Organisatie Raad (kaderstellend) ■ structuur- en woonvisie met uitvoeringsprogramma. ■ nota grondbeleid.
■ beschikbaar stellen financiële middelen (d.m.v. het vaststellen van de grondexploitaties). ■ jaarlijkse vaststelling van de grondprijzen.
College van B&W (verantwoordelijk voor uitvoering) ■ realisatie uitvoeringsprogramma, binnen de gestelde kaders en met de beschikbare budgetten.
Ambtelijke organisatie (operationele uitvoering projecten en andere activiteiten) ■ uitvoering van het uitvoeringsprogramma binnen de gestelde kaders en de sturing van het college.
Passief grondbeleid In het kader van het passieve grondbeleid heeft de Raad geen rol wat betreft het beschikbaar stellen van middelen, omdat er bij een extern initiatief (in principe) geen middelen nodig zijn. De Raad heeft wel een rol in het stellen van ruimtelijke kaders. Het college en de ambtelijke organisatie hebben, passend binnen de kaders van de Raad, een gelijke rol als bij actief grondbeleid. Hiervoor zijn geen middelen beschikbaar en hebben zij geen eigen uitvoeringsagenda of -proces omdat het door derden wordt gerealiseerd. Wel wordt door middel van het kostenverhaal conform de Wro de benodigde financiële middelen bij de initiatiefnemer verhaald. Financiën De financiële kaders liggen vast binnen de financiële verordening en het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV), Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019). Onderstaand de richtlijnen en hoe we bij de gemeente Vlissingen daar uitvoering aan geven: ■ Bij de start van een grondexploitatie wordt er een financieel-economisch
haalbaarheidsonderzoekuitgevoerd en een business case gemaakt. Als dit plan tot uitvoer wordt gebracht wordt deze, conform het Grondbeleid 2013, 2 x per jaar geactualiseerd. ■ Het risicomanagement binnen de grondexploitaties is opgenomen in het organisatiebreed risicomanagement en wordt 2 x per jaar geactualiseerd. Dit is per grondexploitatie verwerkt in het scenario ‘laag’. ■ Voor de strategische aankopen waarbij een langere periode zit tussen het moment van aankoop en het moment van ontwikkeling is er met de BBV niet meer de mogelijkheid tot het toepassen van een NIEGG. Deze gronden zijn opgenomen in de materiële vaste activa. Bij het vaststellen van een nieuwe grondexploitatie betreffende deze gronden worden deze weer in een grondexploitatie opgenomen. ■ Tussentijdse winstneming: per grondexploitatie met een voordelige eindwaarde is berekend of er een tussentijdse winstneming gedaan moet worden. Zie hoofdstuk 4 'Winstnemingen'. ■ Indien gemeentegrond vanuit de algemene dienst wordt ingebracht in het grondbedrijf wordt die grond gewaardeerd tegen de waarde waarop de grond op de balans is opgenomen. ■ Cashflow beheersing: investeringen worden pas dan gedaan als hierdoor ook zicht is op het realiseren van inkomsten, of nadat de inkomsten gerealiseerd zijn. Zo wordt het bouwrijp maken zoveel mogelijk pas uitgevoerd als er zicht is op afname van de bouwgrond.
■ Kostenverhaal: bij een particuliere ontwikkeling voert de gemeente een faciliterend (passief) grondbeleid.Hierbij gaat de gemeente over tot kostenverhaal conform de Wro. ■ Grondprijs: de gemeente Vlissingen hanteert standaard grondprijzen die afhankelijk zijn van de bestemming van de grond voor een aantal categorieën. Deze worden jaarlijks vastgesteld middels een
5
2.
UITVOERING GRONDBELEID
separaat raadsvoorstel. Hiervan kan afgeweken worden en kan de grondprijs residueel berekend worden, zoals dit in het Scheldekwartier gebeurt. ■ Erfpacht: de gemeente Vlissingen biedt in specifieke situaties de mogelijkheid van erfpacht aan. ■ Rente: de rente waarmee gerekend wordt in de grondexploitaties, wordt gebaseerd op de gemiddelde rentevoet van de lopende leningen van de gemeente. Voor de grondexploitatie van het Scheldekwartier wordt gebruik gemaakt van projectfinanciering, deze heeft een eigen rentepercentage. De wijze van renteberekening is gebaseerd op de voorschriften conform de BBV. Zie 'Parameters' verder in dit hoofdstuk. ■ Kosten- en opbrengstenindexering: voor een zo goed mogelijke inschatting van de toekomstige kosten en opbrengsten wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en toekomstige indexeringen van deze kosten en opbrengsten. Zie 'Parameters' verder in dit hoofdstuk. ■ Looptijd: In de BBV is een richtlijn opgenomen voor de maximale looptijd van een grondexploitatie, deze is op 10 jaar gesteld. Indien hiervan afgeweken wordt moet dit gemotiveerd worden en moeten beheersmaatregelen genomen worden. De Gemeente Vlissingen hanteert voor de volgende plannen een termijn die deze 10 jaar overschrijdt: - Souburg Noord (2031 in scenario laag). Bij Souburg Noord wordt in scenario 'midden' binnen de 10jaars termijn uitgevoerd, hier wordt dus niet afgeweken.
Het scenario 'laag' wordt gebruikt om de juiste risicoreservering te bepalen. - Bedrijventerrein Souburg fase 2 (2031 in scenario midden en laag). Bij het bedrijventerrein Souburg fase 2 zijn bijna alle infrastructurele werken binnen de 10-jaars termijn geraamd. In de jaren die na de 10jaars termijn vallen zijn vooral de verkoop van de laatste kavels geraamd en het woonrijp maken van de resterende locaties. Omdat de kavels verkocht worden op basis van de vraag van geïnteresseerden is niet aan te geven welke kavels buiten de termijn vallen en is het daardoor niet mogelijk een plandeel uit de grondexploitatie te halen. Als beheersmaatregel wordt er geen indexering toegepast op de inkomsten die buiten de 10-jaars termijn vallen. ■ Bovenwijkse voorzieningen: of ook wel bovenplanse voorzieningen. Dit zijn voorzieningen die niet alleen voor het betreffende plan van nut zijn maar ook voor de omgeving of de hele stad. Te denken valt aan een toegangsweg die ook de toegang naar de omliggende gebieden verbetert, de aanleg van een brug waardoor ook andere wijken een voordeel hebben. Tot aan de 2e herziening 2016 waren deze zowel planmatig als financieel in de grondexploitaties opgenomen. Op basis van de BBV en de overleggen met de inspecteur van het ministerie van binnenlandse zaken zijn vanaf de 2e herziening 2016 de bovenwijkse voorzieningen ontvlochten.
Daarbij zijn deze voorziening proportioneel binnen de grondexploitatie gehouden en voor het overige deel gedekt vanuit de algemene begroting. Deze proportionaliteit is op basis van het nut van deze voorziening voor de grondexploitatie en het algemene nut. Op deze manier ontstaat er een betere scheiding tussen grondexploitaties en de algemene begroting. Omdat een voorziening deel uit maakt van het betreffende plan blijft de aansturing en uitvoering van deze voorziening wel in het plan opgenomen. De volgende bovenwijkse voorzieningen zijn ontvlochten: Bovenwijkse voorziening
Plan
Tijdelijke ontsluiting en tijdelijke brug
Scheldekwartier Gerealiseerd
10%
Nieuwe brug over het Dok
Scheldekwartier 2017 - 2021
50%
Wijkontsluiting (De Willem Ruysstraat en aantakking brug)
Scheldekwartier 2015 - 2023
50%
Herstel kades rondom het Dok
Scheldekwartier 2018 - 2024
25%
Restauratie Dok van Perry
Scheldekwartier Gerealiseerd
25%
Herstel natte infrastructuur
Kenniswerf fase 4
2016 - 2021
14%
Verbinding Marie Curieweg - Poortersweg
Bedrijventerrein 2017 - 2021 Souburg fase 2
50%
Ontsluiting Buitenhaven
Bedrijventerrein 2017 - 2021 Souburg fase 2
10%
6
Planning investering
% in grondexploitatie
2.
UITVOERING GRONDBELEID
Parameters Omdat voor het financieren van de boekwaarde in de grondexploitaties geld geleend moet worden, wordt de rente over deze leningen doorberekend in de grondexploitaties. Daarnaast wordt er in de grondexploitaties rekening gehouden met verwachte kosten- en inkomstenstijgingen in de tijd. In de grondexploitaties wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte kosten- en opbrengstenstijging. Ook wordt rekening gehouden met daadwerkelijke en verwachte rentepercentages. De indexeringen zijn bij deze herziening gelijk gebleven, is er geen aanleiding om deze halverwege het jaar aan te passen. Bij de 1e herziening 2022 wordt dit opnieuw beoordeeld. Voor het bepalen van de rente wordt gebruik gemaakt van de gegevens van de leningportefeuille van de gemeente Vlissingen. De rekenrente wordt berekend op basis van de verwachte rentelasten van een begrotingsjaar. Deze berekening is bij het opstellen van de Programmabegroting 2022 opnieuw uitgevoerd waardoor er bij deze 2e herziening 2021 een bijstelling plaats vindt. Deze doorrekening gebeurt zoals dit is opgenomen in de BBV, waarbij vanwege het negatieve eigen vermogen geen rekening wordt gehouden met de verhouding tussen het vreemd vermogen en totaal vermogen. Voor het Scheldekwartier is in het verleden een speciale projectfinanciering afgesloten.
Deze projectfinanciering heeft in vergelijking met de huidige rentevoet een relatief hoog rentepercentage. Door deze afwijkende financiering wordt voor het Scheldekwartier een andere rekenrente gehanteerd dan bij de overige grondexploitaties. In 2024 eindigt de projectfinanciering van het Scheldekwartier. Met ingang 2025 zijn de rentepercentages voor alle grondexploitaties gelijk. Zie onderstaande tabel voor een overzicht van de toegepaste indexeringen en rentepercentages bij deze 2e herziening 2021, waarbij alleen de rentepercentages zijn aangepast: 2026 en verder
2021
2022
2023
2024
2025
Huidig
Huidig
Huidig
Huidig
Huidig
Huidig
1,50%
2,00%
2,00%
1,50%
1,50%
1,50%
Indexering kosten scenario laag 1,50%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Indexering opbrengsten scenario midden
0,50%
1,25%
1,25%
2,00%
2,00%
2,00%
Indexering opbrengsten scenario laag
0,50%
1,25%
1,25%
1,50%
1,50%
1,50%
Indexering kosten scenario midden
Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Nieuw Oud Rente Scheldekwartier
Nieuw
Oud
2,93% 3,00% 2,85% 2,92% 2,55% 2,55% 2,10% 2,05% 1,98% 2,05% 2,12% 2,60%
Rente overige grondexploitaties 2,10% 2,23% 2,05% 2,15% 1,96% 1,95% 2,05% 1,99% 1,98% 2,05% 2,12% 2,60%
7
2.
UITVOERING GRONDBELEID
Voortgang en jaarplannen 2022 De plannen worden uitgevoerd aan de hand van de jaarplannen 2021. Per grondexploitatie is dit uitgewerkt. Verder is ook per grondexploitatie het jaarplan 2022 opgenomen: Scheldekwartier Uitwerking gesloten verkoopovereenkomsten: ■ Met woningbouwvereniging L’escaut is een overeenkomst gesloten voor de bouw van 200 sociale
woningen in deelgebied Scheldewijk in een periode van 10 jaar. In het voorjaar van 2021 zijn de eerste 24 grondgebonden woningen (project De Hofjes) opgeleverd. ■ In deelplan Scheldewijk staat volgens jaarplan 2021 de grondlevering voor de appartementen in het project de Broederband (33 stuks) gepland. Hiervoor is de verkoopovereenkomst in voorbereiding en deze zal in het najaar getekend worden. Levering van de grond is eind 2021 gepland. ■ Met Zeeuwse Vastgoed is in 2020 een overeenkomst aangegaan voor de ontwikkeling van twee bouwblokken op het Timmerplein (C-dock en B-lofts). De 26 appartementen van C-dock zijn inmiddels verkocht en de verkoop van B-lofts is in volle gang. De grond voor de gehele ontwikkeling zal in het najaar geleverd worden. Nieuwe verkoopovereenkomsten: ■ Voor de tweede fase van sociale woningen is een overeenkomst gesloten met L’escaut voor de bouw van
80 appartementen in het project De Dempo. De levering van de grond is eind 2021 voorzien en start bouw begin 2022. ■ Met de ontwikkelaar van de Timmerfabriek (Team for Real) is een overeenkomst aangegaan voor de bouw van 58 shortstay hotelappartementen (De Dokwerker) naast de Timmerfabriek. De levering van de grond is eind 2021 voorzien. ■ In deelplan Scheldewijk staat volgens jaarplan 2021 de grondlevering voor 35 huurwoningen aan de Singel gepland. De verkoopovereenkomst is in juli getekend met Studio ZE en de grond zal na de zomer geleverd worden. In het najaar zal met de bouw gestart worden. ■ Met de VOG is een overeenkomst getekend voor de ontwikkeling van 68 grondgebonden woningen en appartementen in het project De Koperslagerij in deelplan Scheldewijk. De procedure voor de bestemmingswijziging is gestart en in het najaar zal de verkoop gefaseerd starten. Levering van de grond voor de eerste fase is begin 2022 voorzien. Bouw- en woonrijp maken: ■ Conform jaarplan is in 2021 gestart met het woonrijp maken van de Jan Weugkade en de Albionkade en
is het woonrijp maken rondom het project De Ketelmakerij afgerond. Woonrijp maken van De Vesting en De Broederband is voortgezet. Deze werkzaamheden zullen gefaseerd plaatsvinden en door lopen in 2022. ■ Volgens het jaarplan is in het voorjaar de bodemsanering van locatie Edelweis uitgevoerd. ■ Conform jaarplan zijn in het voorjaar de brug over het dok inclusief toegangswegen opengesteld en het kadeherstel aan de noordzijde van het dok afgerond. ■ Conform jaarplan is in het voorjaar de realisatie van de stadshaven voorbereid en is in juli gestart met de realisatie. Aan het eind van de zomer zal de stadshaven geheel gerealiseerd zijn. Verwervingen: ■ Met de gebroeders Prins is conform het jaarplan de afgesproken ruiling van gronden uitgewerkt en heeft
het college van B&W hiermee ingestemd. De grondruil zal in het najaar geëffectueerd worden.
■ Over de verwerving van de kade en het talud van de provincie wordt onderhandeld met provincie. Ten
behoeve van een efficiënte uitvoering van het kadeherstel is ter hoogte van de Timmerfabriek in 2020 een gedeelte van de kade door de provincie ter beschikking gesteld.
8
2.
UITVOERING GRONDBELEID
Ontwikkelingen: ■ Met Vastgoed Dekker is overeenstemming bereikt over programma en grondprijs van blok D
op het Timmerplein (naast de nieuwe brug). Besluitvorming en ondertekening van de koop- en samenwerkingsovereenkomst zal in het najaar plaatsvinden. ■ Voor de herbestemming van de Machinefabriek is in 2018 een tenderprocedure doorlopen, maar zonder succes stopgezet. Daaropvolgend heeft de gemeente een verdiepingsslag opgestart, gericht op de onderdelen cascoherstel, kosten van parkeeroplossingen en de mogelijkheden van inpassing van een basisschool. Hier is in 2021 conform jaarplan een vervolg aan gegeven. Besluitvorming over de financiering van het cascoherstel vindt door vertraging pas in het najaar plaats, het (locatie)besluit voor de nieuwe school volgt daarna in het kader van het integraal huisvestingsplan. ■ In het voorjaar is een verkoopprocedure voor de ontwikkeling van de bouwplot Kop Keersluis doorlopen. Het college van B&W heeft besloten om de ontwikkeling voorlopig toe te kennen aan ontwikkelaar De Realisatie die 58 appartementen in verschillende financieringscategorieën zal realiseren. In het najaar wordt de verkoopovereenkomst getekend. Grondlevering en start bouw zijn in het najaar van 2022 gepland. ■ Voor de inrichting van de Helling is in het voorjaar een proces doorlopen waarbij geïnteresseerden gevraagd is om ideeën in te brengen. 70 inzendingen vormen input voor het ontwerp dat na de zomer gepresenteerd zal worden.
■ Voor de inrichting van het park in deelplan Scheldewijk is een ontwerp gemaakt, dat vastgesteld is door het college. Aanbesteding wordt daarna opgestart, zodat aanleg van de eerste fase eind 2021 kan worden gerealiseerd in verband met het plantseizoen. Jaarplan 2022 Scheldekwartier: ■ Raad
- Vaststellen bestemmingplan Scheldewijk Zuid (I/J/K) - Vaststellen bestemmingsplan locatie postkantoor - Raadsbesluit herbestemming Machinefabriek
■ College van B&W:
- Vaststellen overeenkomst grondverkoop en zelfrealisatie gebroeders Prins / Studio ZE locatie Prins/ Edelweis - Afronden tenderprocedure ontwikkeling Postkantoor - Voorbereiding ontwikkeling blok I Scheldewijk - Opstellen visie omgeving hoofdkantoor
■ Overig:
- Levering grond Zeelandtoren, ca. 100 (recreatie)woningen - Levering grond De Koperslagerij in fasen, 65 woningen - Levering grond school - Levering grond plot Edelweis, 24 woningen - Levering grond Kop Keersluis, 58 woningen - Levering grond plot I Scheldewijk in fasen, 38 woningen - Verkoop ligplaatsen stadshaven in fasen, 20 ligplaatsen - Realisatie cascoherstel Machinefabriek - Opstellen ontwerp herstel Basaltkade en start realisatie - Besluitvorming wel of niet aankopen kade + water - Afronden woonrijp maken kades (Jan Weugkade en Albionkade) - Aanleg park Scheldewijk - Woonrijp maken kop van dok / helling - Start bouwrijp maken locatie postkantoor / Steenenbeer - Onderzoek haalbaarheid realisatie appartementen langs het kanaal
9
2.
UITVOERING GRONDBELEID
Souburg-Noord ■ Afronding woonrijp maken fase 1: het woonrijp maken van fase 1 is gereed op beplanting na. Dit gebeurt
komend plantseizoen.
■ Woonrijp maken Valkhof: het woonrijp maken van Valkhof is gereed op beplanting na. Dit gebeurt
komend plantseizoen.
■ Aanleg waterpartij: waterpartij is aangelegd, enkel het plaatsen van de stuw en verbinding met
omliggende sloten staat gepland september/oktober.:
■ Afronding aanleg geluidswal en geluidsscherm: waar mogelijk wordt de aanleg van de geluidswal
gecombineerd met grond die vrijkomt uit andere projecten en die geschikt zijn om in de kern van de geluidswal te worden verwerkt. Hier is een start mee gemaakt in juni. De aanleg van het geluidsscherm is uitgesteld. Uit onderzoek is gebleken dat de werkzaamheden voor aanleg van het scherm van invloed zijn op de waterleiding en dat de waterleiding dit mogelijk niet kan hebben. Er wordt onderzoek gedaan naar 3 alternatieven: geheel of gedeeltelijke vervanging van de transportwaterleiding door Evides; aanpassen huidige ontwerp zodanig dat werkzaamheden geen invloed hebben op waterleiding; verplaatsen geluidsscherm verder van kritieke punt in waterleiding. Dit najaar wordt de uitkomst hiervan verwacht. ■ Bouwrijp maken fase 2: bouwrijp maken fase 2 is gestart en zal in september worden afgerond. ■ Start bouw fase 2, incl. overdracht gronden: start bouw projectmatige bouw staat gepland voor begin oktober, de overdracht van de gronden voor projectmatige bouw staat gepland voor september. Alle projectmatige woningen zijn verkocht. Van de 16 vrije kavels zijn er nog 4 beschikbaar. De overdracht van deze gronden vindt per kavel plaats, de eerste eind augustus. ■ Inrichten park waterpartij t.h.v. fase 1: paden worden aangebracht in september/oktober. Inrichting groen en speelelementen vindt plaats in komend plantseizoen.
■ Stedenbouwkundig plan fase 3: in juni is hier een start mee gemaakt. Afronding wordt eind dit jaar verwacht. Jaarplan 2022 Souburg-Noord: ■ Voorbereiding en aanbesteding woonrijp maken fase 2 ■ Civieltechnische uitwerking fase 3
■ Aanpassen bestemmingplan fase 3
■ Aanleg geluidsscherm en afronding geluidswal
Claverveld ■ Oplevering bouwrijpe gronden met inbegrip van nutsvoorzieningen in Claverveld fase 2 (1e kwartaal): de
gronden in Claverveld fase 2 zijn, inclusief nuts, opgeleverd;
■ Onherroepelijk bestemmingsplan en beeldregieplan Claverveld fase 2 (maart 2021): bestemmingsplan en
beeldkwaliteitsplan voor Claverveld fase 2 zijn onherroepelijk;
■ Levering gronden (ca. 5.000m²) ten behoeve van realisatie projectmatige woningen: alle projectmatige
woningen zijn verkocht. De levering van de gronden voor projectmatige woningbouw is uitgevoerd danwel in voorbereiding; ■ Start bouw woningen Claverveld fase 2 in het 2e kwartaal van 2021 met als ambitie: 20 projectmatige woningen in aanbouw en 10 vrije bouwkavels in optie of verkocht: - bouw woningen (deelgebied Earlisehof) is aangevangen. Overige plandelen vangen in kwartaal 3 en 4 van 2021 aan. Oplevering beoogd uiterlijk medio 2023; ■ Continuering verkoop projectmatige woningen: alle projectmatige woningen zijn verkocht; ■ Continuering verkoop vrije bouwkavels Claverveld fase 1 en fase 2: alle vrije bouwkavels zijn onder optie of verkocht. - 6 bouwkavels verkocht - 13 bouwkavels onder optie - Wachtlijst voor belangstellenden ■ Oplevering openbare ruimte Claverveld fase 1 (2e kwartaal 2021), met inbegrip van onderdelen Europese Interreg 2 Seas subsidie (Co Adapt) (60% cofinanciering): Karrensporen Zomeraagt en Bellefleur, Oevers watergangen zuid- en oostzijde Claverveld fase 1 en Parkjes Bellefleur en Kershage: - Claverveld fase 1 wordt woonrijp gemaakt. Oplevering in oktober 2021.;
10
2.
UITVOERING GRONDBELEID
■ Aanvang planvorming openbare ruimte Claverveld fase 2: planvorming en bestek voorbereiding woonrijp
maken openbare ruimtes Claverveld fase 2 is aangevangen.
Jaarplan 2022 Claverveld: ■ Continuering afzet vrije bouwkavels Claverveld fase 1 en fase 2 ■ Afzet gronden projectmatige woningbouw Claverveld fase 2
■ Bouw woningen fase 2 (vrije bouwkavels + projectmatige wonigen) ■ Bestek gereed woonrijp maken Claverveld fase 2
■ Oplevering woonrijpe openbare ruimte deelfase Earlisehof
Beatrixlaan ■ De herbestrating van de Josef Israëlslaan: het laatste stuk bestrating in het project wordt na de bouwvak
aangelegd. Daarna kan het project afgesloten worden
■ De oplevering en afronding van het project: alle kavels zijn verkocht en bebouwd en de bijdrage van de
ontwikkelaar in de parkeerplaatsen is ontvangen.
Jaarplan 2022 Beatrixlaan: ■ Plan wordt in 2021 afgerond.
Lammerenburg III (noordrand) ■ De verwachte verkoopplanning bedraagt 3 woningen in 2021. In 2022 dienen dan de resterende 3 kavels
verkocht te worden: verkoop van kavels: kavels 1 t/m 7 zijn geleverd. Voor de laatste kavel (8) is een koopovereenkomst getekend. Levering wordt in 2021 verwacht. Daarmee zijn alle kavels in het project verkocht. ■ Voorbereiding en (enkel bij een gunstig verkoopscenario/ nagenoeg alle woningen verkocht) start realisatie van het woonrijp maken van de Lammerenburgweg III: met de aanleg van de groenstrook langs bouwkavel 1 is het woonrijp maken van dit kavel gerealiseerd. Aangezien de bouw van de laatste kavels in 2022 doorloopt worden de resterende werkzaamheden woonrijp maken ook in 2022 afgerond. ■ Aanleg groenstrook Wildbaan Jaarplan 2022 Lammerenburg III: ■ Afronding van de bouw van de laatste huizen (verantwoordelijkheid ontwikkelaar/ aannemer) ■ Afronding woonrijp maken (aanleg stoep en fietspad Lammerenburgweg) ■ Afronding van het project
Kenniswerf (fase 1 t/m 4) ■ Afronden en vaststelling partiële herziening bestemmingsplan Kenniswerf Oost (KW2) en
Binnenhavens(KW3 en KW4) inclusief actualisatie stedenbouwkundig kader en beeldkwaliteit: De vaststelling van het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan heeft op 1 juli 2021 plaatsgevonden. ■ Bouwrijp maken, saneren en aanleg van de binnenplanse infrastructuur (KW1): Uitvoering start in september 2021. ■ De interesse die er op dit moment is in afname van bedrijfsgronden zal leiden tot een aantal grondverkopen waarvan de effectuering zal plaatsvinden in 2021. Dit betreft in ieder geval: - Binnen het deelproject Edisonweg Noord (KW1) zal na de zomer de levering van één kavel plaatsvinden. Daarnaast bestaat er via de makelaar regelmatig interesse voor kavels verwachting is dat er dit jaar nog 3 overeenkomsten gesloten gaan worden. - De kavel voor ModuVision (KW2) zal na de zomer geleverd worden. Er is interesse door een drietal andere partijen voor een kavel in de omgeving van het Witte Huis (KW2). Voor twee kavels wordt er een Right of First Refusal opgesteld. - In de omgeving van de Lasloods (KW3) staat de levering van 2 kavels in de 2e helft van 2021 gepland.
11
2.
UITVOERING GRONDBELEID
- In de omgeving van Oceanwide en de Visserijkade (KW4) zijn diverse grondtransacties actueel. De gronden t.b.v. bedrijfsverzamelgebouw visserij zijn geleverd. Met Havenwerk is er een koopovereenkomst aangegaan, levering is uiterlijk 1 november 2021 voorzien. Gould heeft vooralsnog geen plannen voor het tweede deel van de kavel, waardoor voor deze kavel geen overeenkomst afgesloten is. De overeenkomst met MSV voor een kavel wordt ontbonden. - Verder zijn we voor een aantal andere gronden in gesprek met partijen. ■ Voor bovengenoemde verkopen wordt het bouwrijp maken en indien nodig het saneren voorbereid en uitgevoerd in 2021: Voorbereidingen zijn gedaan, de uitvoering staat gepland in de tweede helft van 2021 (KW1, KW2, KW3 en KW4). ■ Voorbereiding en uitvoering van de aanleg van nieuwe infrastructuur, daar waar de bereikbaarheid van verkochte kavels afhankelijk is van deze infrastructuur (KW2): de voorbereiding is zo goed als afgerond, de uitvoering start in de 2e helft van 2021 en wordt afgerond in de 1e helft van 2022. Jaarplan 2022 Kenniswerf fase 1 t/m 4): ■ De interesse die er op dit moment is in afname van bedrijfsgronden zal leiden tot een aantal
grondverkopen waarvan de effectuering zal plaatsvinden in 2022. Dit betreft in ieder geval: - 3 kavels Edisonweg Noord (KW1, verkoop via makelaar) - 1 kavel omgeving Witte Huis (KW2) - 2 kavels omgeving Lasloods (KW3) - 1 kavel omgeving Oceanwide (KW4)
■ Voor bovengenoemde verkopen wordt indien nodig het saneren en bouwrijp maken voorbereid en
uitgevoerd in 2022 (KW1, KW2 en KW3).Woonrijp maken omgeving Lasloods (KW3)
Bedrijventerreinen Souburg fase 1 en 2 ■ Levering van het (resterende) terrein ten behoeve van de nieuwe gemeentewerf (fase 1): in gemeenteraad
heeft (finale) besluitvorming plaatsgevonden over bouw nieuwe buitendienst op bedrijventerrein Souburg fase 1. Levering perceel buitendienst vindt in Q3/Q4 plaats. Per 1-1-2022 kan dan de grex afgesloten worden. ■ BDU-verantwoording bij provincie Zeeland (fase 2): afgerond, subsidie is vastgesteld conform toezegging. ■ Besluitvorming en formeel vastleggen afspraken met BAM inzake afkoopsom extra kosten onderhoud en beheer fietstunnel (fase 2): dit is nog niet gedaan omdat vooralsnog niet duidelijk is of technische problemen met tunnel echt verholpen zijn. Zodra dat wel het geval is, worden afspraken afkoopsom aan college voorgelegd. ■ Uitvoeren Groenplan (fase 2): aanbestedingsprocedure wordt voorbereid/gestart met oog op aanplant in Q4. Extra benodigd geld is beschikbaar gesteld. ■ Verkoop bedrijfskavels en daarbij behorende werkzaamheden (fase 2): met 5 bedrijven is overeenstemming bereikt over verkoop grond. Bouwplannen worden uitgewerkt. 4 daarvan zijn in stadium van vooroverleg. Daarnaast is aan 2 bedrijven grondaanbieding gedaan. ■ Wijzigingsplan voormalig tracé Veerhavenweg (bestemming verkeer wijzigen in bedrijven) (fase 2): procedure loopt; gericht op vaststelling/afronding in Q4. ■ Overdracht grond Veerhavenweg aan North Sea Port tbv uitbreiding activiteiten Buitenhaven (fase 2): nog geen overeenstemming over met havenbedrijf.
North Sea Port wil grond nog niet afnemen i.v.m. ontbreken haalbare business case. Jaarplan Bedrijventerreinen Souburg fase 1 en 2: ■ Plan fase 1 wordt in 2021 afgerond. ■ Ontvlechting fase 2 afronden (Q1)
■ Verkoop bedrijfskavels fase 2 en daaraan verbonden werkzaamheden (Q1-Q4)
12
2.
UITVOERING GRONDBELEID
Spuikom ■ Vaststelling notitie van uitgangspunten tbv Visie Spuikom (april): notitie van uitgangspunten is door de
gemeenteraad vastgesteld;
■ Concept Visie Spuikom ter besluitvorming aan college (december): het traject om te komen tot een Visie
Spuikom is aangevangen;
■ Een landschapsarchitect (OKRA) is geselecteerd voor de begeleiding en uitwerking van de visie: externe
consultatie / participatie is aangevangen.
Jaarplan 2022 Spuikom: ■ Besluitvorming Visie Spuikom (gemeenteraad)
■ Herijking grondexploitatie o.b.v. vastgestelde Visie Spuikom
■ Start uitwerking gebiedsenveloppen Spuikom en eventuele selectie marktpartijen
Vrijburg-West ■ Herijking oorspronkelijke plannen: gereed q3
■ Planuitwerking en actualiseren grex: gereed q4
Jaarplan 2022 Vrijburg-West: ■ Dit is afhankelijk van de uitkomt van de herijking van de plannen.
13
3.
RESULTATEN GRONDEXPLOITATIES
De volgende tabel geeft een totaaloverzicht van de geraamde eindwaarden 2e herziening 2021 (bedragen x € 1.000) van de grondexploitaties in het scenario 'midden' en de mutaties ten opzichte van de vorige herziening. 2021 Plan
Looptijd
1e herziening 2021 (eindwaarde)
+
mutaties 2e = herziening 2021
2e herziening 2021 (eindwaarde)
Majeure projecten Scheldekwartier
2030
-94.041
83
-93.958
Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg Noord
2027
168
-84
84
Claverveld
2026
2.744
22
2.766
Beatrixlaan
2021
231
-1
230
Lammerenburg III (noordrand)
2022
716
-3
713
Kenniswerf fase 1
2025
-10.557
26
-10.531
Kenniswerf fase 2
2025
-3.419
-123
-3.542
Kenniswerf fase 3
2025
-1.294
-27
-1.321
Kenniswerf fase 4
2025
1.601
-44
1.557
Bedr. Souburg fase 1
2021
-733
3
-730
Bedr. Souburg fase 2
2031
986
120
1.106
Spuikom
2023
-5.092
14
-5.078
Vrijburg-West
2021
-3.451
5
-3.446
-
-
-
-112.141
-9
-112.150
Bedrijventerreinen
Overige locaties
Nog uit te voeren vanuit afgesl. exploitaties Totaal
In bovenstaand overzicht zijn de afgesloten grondexploitaties Verlengde Bonedijkestraat en Buitenhaven verwijderd ten opzichte van het overzicht bij de 1e herziening 2021. Vandaar dat er een verschil is met het overzicht zoals dat is opgenomen bij de 1e herziening 2021. Hoewel er in de afzonderlijke grondexploitaties mutaties zijn doorgevoerd, geeft het totaal van de 2e herziening 2021 nagenoeg geen verschil met de vorige herziening. Op basis van het voortgang van de jaarplannen 2021 en nieuwe ontwikkelingen zijn de grondexploitaties herzien en mutaties doorgevoerd. Onderstaand zijn de belangrijkste aanpassingen per grondexploitatie (bedragen x € 1.000) opgenomen: Effect nominaal
Belangrijkste afwijkingen per grondexploitatie
Effect op eindwaarde
Majeure projecten Scheldekwartier Bijstellen kosten en opbrengsten Machinefabriek obv cascoherstel
-1.250
-1.600
Verwerken collegebesluit voorlopige gunning winnaar marktgang Kop Keersluis
625
780
Bijstelling grondprijs Koperslagerij conform koopovereenkomst
100
122
-
-220
Wijziging fasering grondverkopen 2021-2022 Verhoging plankosten 2021-2022
-185
-230
Verhoging saneringsbudget nav tegenvallers en actualisatie bouwplots
-900
-1.096
-
2.565
-107
-238
Aanpassing renteparameter t/m 2030 Overige mutaties en faseringsverschillen
14
3.
RESULTATEN GRONDEXPLOITATIES
Effect nominaal
Belangrijkste afwijkingen per grondexploitatie
Effect op eindwaarde
Uitbreidings- en inbreidingslocaties Souburg-Noord Overige mutaties
-71
-84
-3
22
-1
-1
-3
-3
Claverveld Overige mutaties Beatrixlaan Overige mutaties Lammerenburg III Overige mutaties Bedrijventerreinen Kenniswerf Overige mutaties Kenniswerf fase 1
12
26
Overige mutaties Kenniswerf fase 2
-119
-123
Overige mutaties Kenniswerf fase 3
-29
-27
Overige mutaties Kenniswerf fase 4
-27
-44
Bedrijventerrein Souburg fase 1 en 2 Overige mutaties fase 1
3
3
Aanpassing m2 uitgeefbaar obv laatste tekeningen
94
113
Overige mutaties fase 2
6
7
14
14
Overige mutaties
5
5
Totaal mutaties
-1.836
-9
Spuikom Overige mutaties Vrijburg West
Onderstaand worden per grondexploitaties bovenstaande mutaties verklaard, dit betreft mutaties groter dan + of - € 100.000. Scheldekwartier ■ Bij deze herziening is het raadsvoorstel voor cascoherstel Machinefabriek verwerkt. Dit betekent ten
opzichte van de eerste herziening 2021 een verhoging van het budget met € 2,9 mln. en een verhoging van de verkoopwaarde na cascoherstel met € 1,65 mln. op basis van taxatieadvies. Door het renteeffect op het saldo van deze kosten en opbrengsten in 2022-2023 verslechtert het exploitatieresultaat op eindwaarde in 2030 met ca. € 1,6 mln. Dekking van dit tekort (nominaal € 1,25 mln.) vindt plaats door onttrekking van dit bedrag aan de algemene reserve. ■ De verkoopprocedure van de bouwplot Kop Keersluis heeft een winnend grondbod opgeleverd dat € 625.000 hoger ligt dan aangenomen in de grondexploitatie. Dit betekent een verbetering van € 780.000 op eindwaarde. ■ Met de VOG is in de uitwerking van het project De Koperslagerij overeengekomen om het woningbouwprogramma aan te passen en tevens aanvullende eisen te stellen aan de inrichting van het binnenterrein. Per saldo is een verhoging van de grondprijs overeengekomen van € 100.000. Dit betekent een verbetering op eindwaarde van € 122.000.
15
3.
RESULTATEN GRONDEXPLOITATIES
■ Door vertragingen in de bestemmingsplanprocedures (Koperslagerij) en start verkoop (Zeelandtoren) is
sprake van een vertraging in de grondverkoop. Dit resulteert in een negatief resultaat van € 220.000 op eindwaarde. ■ Het budget voor plankosten is verhoogd met € 185.000 van ca. € 5,7 naar ca. € 5,9 mln. (effect € 230.000 verslechtering op eindwaarde). Deze verhoging heeft net als bij voorgaande herzieningen betrekking op de extra inzet in de projectaansturing van o.a. kadeherstel en brug. Dit wordt veroorzaakt door onverwachte tegenvallers tijdens de uitvoering en met name bij kadeherstel voortdurende discussie met de aannemer over de eindafrekening. Om uiteindelijk een goed product op te leveren en hoge meerwerkkosten te vermijden, zijn deze kosten onontkoombaar. ■ Tijdens de realisatie van de projecten Koningsweg/Dokwerker en Jan Weugkade zijn aanzienlijk meer saneringskosten gemaakt (ca. € 400.000) dan op basis van onderzoek verwacht werd. Naar aanleiding daarvan is het saneringsbudget geactualiseerd waarbij ook de uitgangspunten voor de nog te ontwikkelen bouwplots zijn bijgesteld met ca. € 500.000. Deze actualisatie leidt daardoor tot een verhoging van het budget met € 900.000. Het effect op eindwaarde is € 1.096.000 negatief op eindwaarde. ■ Bij deze herziening is de renteparameter tot en met 2030 opnieuw bepaald. Dit leidt tot een verbetering van het exploitatieresultaat met ca. € 2,56 mln.
Deze verbetering komt vooral tot stand door een aanpassing van de renteparameter vanaf 2025 van 2,6 naar 2,12%. Bedrijventerreinen Souburg fase 1 en fase 2 ■ Voor het bedrijventerrein Souburg fase 2 zijn de inrichtingstekeningen aangepast o.b.v. van de
uitgevoerde werkzaamheden en in inrichtingsplannen. Hierdoor is het aantal m2 uitgeefbare grond verhoogd wat een effect van € 113.000 (voordelig) heeft op eindwaarde.
16
4.
WINSTNEMINGEN
Winstneming Winstnemingen worden alleen bij een 1e herziening (Jaarrekening) bepaald omdat dan het resultaat (boekwaarde) van het gehele jaar verwerkt is. Af te sluiten grondexploitaties Er worden bij deze herziening geen grondexploitaties afgesloten.
17
5.
RESERVES EN RISICO'S
Herijking grondexploitaties (artikel 12) In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is eind 2015 een duurzame herziening opgesteld met een meerjarig acceptabel risicoprofiel. Hierbij is ook een externe toets uitgevoerd. Vanaf die tijd hebben de grondexploitaties 2 scenario’s, een midden en een laag scenario. Het midden scenario heeft een gemiddeld risicoprofiel, daarbij is de kans op het optreden van een niet geraamd risico ongeveer 50/50. Het laag scenario heeft een laag risicoprofiel, daarbij zijn veel mogelijke risico's opgenomen in het resultaat en is de kans op het optreden van een niet geraamd risico dus laag. Inhoudelijk en financieel wordt er gestuurd op het midden scenario. Dat betekent dat er verantwoording wordt afgelegd op dit scenario en dat de begrotingen per grondexploitatie gebaseerd zijn op de doorrekening van dit midden scenario. Reserves en voorzieningen In deze paragraaf worden de volgende reserves en voorzieningen besproken: ■ reserve grondexploitaties ■ verliesvoorziening ■ risicoreservering
■ aanvullend afzetrisico
In overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK is in 2015 de reserve grondexploitaties afgebouwd en wordt deze ook niet verder opgebouwd zolang de algehele financiële situatie daar geen ruimte voor geeft. Dat betekent dat het resultaat van een herziening niet verrekend kan worden met deze reserve. Daarom wordt het wordt resultaat van een 1e herziening verrekend met het resultaat van de betreffende jaarrekening, het resultaat van een 2e herziening wordt verrekenend met de algemene reserve. Voor grondexploitaties met een nadelig eindresultaat wordt er een verliesvoorziening getroffen op basis van de eindwaarde scenario midden. Bij elke herziening worden eventuele aanpassingen in de eindwaarden ook in de verliesvoorziening verwerkt. Op basis van de 1e herziening 2021 bedroeg het totaal van deze voorziening € 118,6 mln. Op basis van deze 2e herziening 2021 kan deze voorziening gelijk blijven. Daarbij is de mutatie cascoherstel Machinefabriek in het Scheldekwartier verwerkt. Zie bijlage tabel 1 voor de verschillen per grondexploitatie. Daarnaast is voor de plannen waarbij de raming van de eindwaarde in het scenario 'laag' negatief uitvalt een extra risicoreservering getroffen, ook dit is in overleg met de toezichthouder en de inspecteur van het ministerie van BZK uitgevoerd.
Ook deze extra risicoreservering wordt bij elke herziening op basis van de eindwaarden in scenario 'laag' aangepast op basis van het verschil tussen het scenario 'midden' en het scenario 'laag'. Op basis van de 1e herziening 2021 bedroeg het totaal van deze extra risicoreservering € 24,2 mln. Op basis van deze 2e herziening 2021 kan de totale risicoreservering aangepast worden naar € 23,6 mln. Deze afname ontstaat vooral door het aanpassen van de rentetarieven. Als onderdeel van deze risicoreservering is sinds een aantal jaren een aanvullend afzetrisico opgenomen. Dit aanvullend afzetrisico is gebaseerd op een verschil tussen de Vlissingse woningbouwplanning en de provinciale prognose. Er is bij deze herziening geen aanleiding om dit aanvullend afzetrisico aan te passen. Bij de 1e herziening 2022 zal dit aanvullend afzetrisico opnieuw beoordeeld worden op basis van de gerealiseerde grondverkopen en bijgestelde woningbouwplanning.
18
5.
RESERVES EN RISICO'S
Zie onderstaande tabel voor de mutaties van de verliesvoorziening en de risicoreservering (bedragen x € 1.000): Verliesvoorziening
Risicoreservering
118.587
24.243
142.830
Stand 1e herziening 2021
Totaal
1.600
- Mutatie cascoherstel Machinefabriek
1.600
- Overige mutaties 2e herziening 2021
-1.581
-638
-2.219
118.606
23.605
142.211
Stand 2e herziening 2021
Resultaat Het totaal aan mutaties geven een totaal resultaat van deze 2e herziening 2021 van € 0,6 mln. voordelig. Dit resultaat zal worden toegevoegd aan de Algemene Reserve en bestaat uit een onttrekking van € 1,6 mln. voor het cascoherstel van de Machinefabriek in het Scheldekwartier en een toevoeging van € 2,2 mln. voor de overige mutaties. Zie onderstaande tabel voor deze mutaties (bedragen x € 1.000): Mutaties
Bedrag
Mutaties verliesvoorziening cascoherstel Machinefabriek (2e herziening 2021 scenario midden)
-1.600
Overige mutaties verliesvoorziening (2e herziening 2021 scenario midden)
1.581
Mutaties risicoreservering (2e herziening 2021 scenario laag)
638
Afsluiten grondexploitaties
-
Winstneming grondexploitaties
-
Resultaat
619
Risico's Per plan is een risico-inventarisatie opgesteld. In deze inventarisatie zijn alle relevante risico's opgenomen inclusief eventuele beheersmaatregelen en is de (financiële) impact van deze risico's doorgerekend. Daarnaast is ook het scenario 'laag' opgesteld en doorgerekend. In dit scenario laag zijn niet alle risico's opgenomen uit de risico-inventarisatie maar diegene met de grootste financiële doorwerking. Dat zijn met name de impact op de doorlooptijd, de grondprijs en aantal te verkopen m2. Daarbij is het resultaat van dit scenario laag vergeleken met de financiële impact van de risico-inventarisatie. Om een vergelijkbaar scenario laag op te stellen moet dit resultaat gelijk zijn aan of slechter zijn dan de financiële impact van de risico-inventarisatie. Binnen deze risico-inventarisaties bij de 2e herziening 2021 is in ieder geval aandacht besteed aan een aantal belangrijke risico's: ■ Coronacrisis
■ Marinierskazerne
■ Woning- en bedrijventerreinplanning ■ Stikstof
■ Bodemverontreiniging (waaronder PFAS en Japanse duizendknoop)
Onderstaande uitwerking is niet aangepast ten opzichte van de 1e herziening 2021: Coronacrisis De gevolgen van de coronacrisis zijn op de volgende onderdelen te onderscheiden: ■ De interne organisatie: doordat iedereen in de projectorganisaties thuis werkt, is de afstemming vaak
lastiger en kost extra inspanning.
■ De woningbouwprojecten: de verkoop van woningen of bouwgrond t.b.v. particuliere woningen gaat
onverminderd door en is er eigenlijk geen effect van de coronacrisis merkbaar. De ontwikkelaars voor het
19
5.
RESERVES EN RISICO'S
realiseren van huurwoningen lijken voorzichtiger te zijn geworden sinds de coronacrisis en kost het meer inspanning om deze ontwikkeling van de grond te krijgen. ■ De bedrijventerreinprojecten: de ondernemers zijn duidelijk voorzichtiger geworden met het realiseren van een nieuw bedrijfspand of uitbreiding daarvan. Dit lijdt tot vertraging in de verkoop van bedrijfsgrond. ■ Stijgende bouwkosten: voor de gemeente betreft dit de kosten voor civiele werken. Met de geraamde indexeringen wordt hiermee rekening gehouden en wordt bij elke herziening beoordeeld of een bijstelling nodig is. Voor stijgende bouwkosten voor de realisatie van woningen of andere gebouwen zijn voor risisco ontwikkelaar. ■ Vertraging levering bouwmaterialen: hiervoor geldt hetzelfde als bovenstaand, voor civiele werken proberen we daar in de planning rekening mee te houden. Voor de realisatie van woningen en andere gebouwen is dit voor risico ontwikkelaar. Marinierskazerne Begin 2020 is door het kabinet besloten om de marinierskazerne toch niet in Vlissingen te vestigen. Daarna is er een bestuursakkoord gesloten voor de compensatie van dit besluit: Wind in de Zeilen. Met dit compensatiepakket zijn de risico's van het niet doorgaan van de marinierskazerne omgezet in nieuwe kansen. Daarom zijn er voor de marinierskazerne geen risico's meer benoemd in de diverse risicoinventarisaties.
Woning- en bedrijventerreinplanning Begin 2021 is de Vlissingse woningbouwplanning geactualiseerd en weer afgestemd met de grondexploitaties. Deze is gemaakt op basis van de provinciale woningbouwprognose en de Walcherse woningmarkafspraken. In deze actualisatie zijn ook de twee onderzoeksrapporten opgenomen die door Bureau STEC zijn opgesteld: 'Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland' en 'Locatieonderzoek Walcheren'. Deze actualisatie is begin 2021 vastgesteld door het college. De afgelopen jaren is op advies van Ecorys (Second Opinion) en de accountant een extra voorziening opgenomen voor een aanvullend afzetrisico: het verschil (overcapaciteit) tussen de Vlissingse woningbouwplanning en de provinciale woningbouwprognose. Met de actualisatie van de woningbouwplanning kan gesteld worden dat er nauwelijks meer sprake is van een overcapaciteit, op basis van scenario 'laag' is er zelfs een ondercapaciteit. Daarom is er bij de 1e herziening 2021 het aanvullend afzetrisico teruggebracht van 50% naar 25% van het verschil tussen de Vlissingse woningbouwplanning en de provinciale woningmarktprognose voor Vlissingen. De bedrijventerreinplanning is provinciaal afgestemd en geeft geen aanvullend risico. Stikstof Bij ruimtelijke procedures wordt onderzoek uitgevoerd naar de invloed van zowel de bouw, als gebruiksfase van bestemmingsplannen.
Voor woningbouwontwikkelingen binnen onze grondexploitaties blijkt, op basis van onderzoek dat tot op heden is uitgevoerd, dat afhankelijk van de locatie en de omvang, slechts een beperkte stikstofdepositie (invloed) op natura2000-gebied Westerschelde en Saefthinghe. Dit betreft dan een deel van het natuurgebied dat niet overbelast is. De verwachting is dat dit ook voor andere woningbouwontwikkelingen binnen onze grondexploitaties geldt. Ook voor bedrijfs- en andere niet woningbouwontwikkelingen zal op basis van onderzoek moeten blijken wat de stikstofdepositie is op natura2000-gebieden. Afhankelijk van de uitkomsten van dit onderzoek zal dan blijken of dit gevolgen heeft voor de vestiging van een bedrijf of andere niet zijnde woningbouw ontwikkeling. Op dit moment geeft dit geen extra risico. Bodemverontreiniging (waaronder PFAS en Japanse duizendknoop) In elke risico-inventarisatie is gekeken naar mogelijke extra bodemverontreiniging die niet via eerdere bodemonderzoeken kenbaar zijn geworden, hierbij wordt ook gekeken naar PFAS-verontreiniging of het aanwezig zijn van de Japanse Duizendknoop.
20
TABEL 1 OVERZICHT VERLIESVOORZIENING EN RISICORESERVERING
Tabel 1 Overzicht verliesvoorziening en risicoreservering (x € 1.000) Verliesvoorziening Voorziening grondexploitaties
Scheldekwartier
1e herziening 2021
+
aanpassing 2e herziening 2021
=
Risicoreservering voorziening 2e herziening 2021 93.958
94.041
- Cascoherstel Machinefabriek
-1.600
- Overig Scheldekwartier
1.517
1e herziening 2021
+
8.362
aanpassing 2e herziening 2021
risicoreservering 2e herziening 2021
aandeel 10 jaars termijn BBV in risico-reservering
36
8.398
-
=
- Aanvullend afzetrisico
8.900
-
8.900
-
Souburg Noord
1.691
-4
1.687
-
Kenniswerf fase 1
10.557
-26
10.531
1.963
-352
1.611
-
Kenniswerf fase 2
3.419
123
3.542
1.592
-238
1.354
-
Kenniswerf fase 3
1.294
27
1.321
346
-87
259
-
Bedr. Souburg fase 1
733
-3
730
212
1
213
-
Spuikom
5.092
-14
5.078
1.177
6
1.183
-
Vrijburg-West
3.451
-5
3.446
-
-
-
-
118.587
19
118.606
24.243
-638
23.605
-
Totaal
21