5.9 rvs vaststelling bestemmingsplan Scheldkwartier-Timmerplein bijlage 2 bijlagen toelichting

21

Het vermogen is in het WoON 2012 anders gedefinieerd dan in het WoON 2018, dat als basis voor de vooruitberekening gedefinieerd is. In WoON 2012 is het box 3 vermogen gegeven. WoON 2018 heeft het totale vermogen. Om daaruit het box 3 vermogen te berekenen, is de WOZ-waarde van de woning afgetrokken en de waarde van de hypotheekschuld opgeteld.

Eindrapport Deeltijdwonen in Vlissingen

26

toenemen tot 2030. Vermoedelijk spelen generatieverschillen een rol: de huidige groep vijftigers heeft vaker een hoger inkomen en een hoger vermogen dan de groep zeventigers. Dat maakt dat de kans dat deze groep zich een tweede woning kan veroorloven wanneer de omstandigheden qua levensfase daar verder geschikt voor zijn, groter wordt.

Naar een behoefteraming voor Vlissingen De cijfers uit de voorgaande paragrafen lieten zien dat er naar verwachting sprake is van een lichte tot matige groei van het aantal recreatiewoningen en tweede woningen, met in sommige scenario’s een toename tot 30%. Deeltijdwonen in Vlissingen blijkt, zo zagen we in hoofdstuk 2, vooral in de reguliere woningvoorraad plaats te vinden, en daarnaast voor een klein deel in recreatiewoningen. De bronnen die we in hoofdstuk 3 hebben beschreven, geven aan dat de groei in Zeeland hoger is dan gemiddeld in Nederland. Makelaars geven aan dat Vlissingen in Zeeland niet de meest geliefde plaats is voor recreatief wonen, maar dat daar tegenover staat dat er wel een diverse groep is die vanwege werk een tweede woning in Vlissingen zoekt. Ook zijn er wellicht kansen voor verdere uitbouw van het toeristisch potentieel in Vlissingen juist op basis van het meer stedelijke karakter van de badplaats. Op basis van al deze gegevens kunnen we komen tot een beredeneerde raming voor de ontwikkeling van deeltijdwonen in Vlissingen. Dat blijft altijd een indicatief aantal; echte cijfers over de vraag naar deeltijdwonen zijn er niet, dus gebruiken we alle verschillende bronnen uit het voorgaande om te komen tot een onderbouwd cijfer. We beginnen bij het huidige aantal woningen dat voor deeltijdwonen in gebruik is.

Aan het einde van hoofdstuk 2 schatten we dat op zo’n 900 tot 1.300 woningen. Het deeltijdwonen in Vlissingen staat dichterbij de categorie ‘tweede woningen’ uit tabel 4-1 dan bij de categorie recreatiewoningen. De ontwikkeling die in die tabel genoemd staat is het aantal tot 2030, tellend vanaf 2012 (het laatste jaar waarvoor het WoON informatie gaf over recreatie en tweede woningen). Dat betekent dat (als we veronderstellen dat die ontwikkeling min of meer lineair verloopt) ongeveer 45% van de groei al heeft plaatsgevonden; we vermenigvuldigen de groeipercentages dus met 55% om de groei voor de periode 2020 – 2030 te schatten. De absolute ondergrens is dan een toename van 2,5% in de komende tien jaar; omgerekend gaat dat om een aantal van ongeveer twintig woningen dat er de komende tien jaar bij komt als alle omstandigheden verder gelijk blijven. Aan de bovengrens zou de groei in tien jaar uit kunnen komen op 16% (55% van 29%). Daarmee gaat het om ongeveer 150 tot 200 woningen extra voor deeltijdwonen. De bandbreedte van de behoefte voor de komende tien jaar is dus in beginsel tussen de 20 en de 200 woningen. Het groeipercentage dat het CELTH geeft voor recreatiewoningen in Zeeland (zie paragraaf 3.5) wijst met 10-20% in tien jaar in dezelfde richting als de bovengrens van de schatting op basis van het WoON (16%).

In het CELTH-percentage zijn meer trends verdisconteerd dan in de WoON-raming, zoals de grote belangstelling specifiek in Zeeland. Om te rekenen met de 20% van het CELTH als groeipercentage voor 10 jaar is wellicht wat optimistisch, maar in het perspectief van dat onderzoek lijkt een groei met 2,5% in tien jaar duidelijk te laag. De ondergrens van het CELTH (10% groei in tien jaar) komt ongeveer overeen met de groei volgens de scenario’s op basis van vermogensontwikkeling in het WoON. Bij een groei van 10% en een huidig aantal deeltijdwoningen tussen de 920 en de 1.320 komt de totale toename van de voorraad op ongeveer 90 tot 130 woningen. Als de voorraad groeit volgens de bovengrens van de CELTH-raming, dan bedraagt de groei het dubbele: 180 tot 260 woningen.

Eindrapport Deeltijdwonen in Vlissingen

27

Een kritische kanttekening is dat makelaars aangeven dat de behoefte aan deeltijdwonen ook afkomstig is van mensen die in Vlissingen werken, maar er niet permanent willen wonen. Dat kan de vraag naar deeltijdwonen groter maken, maar kan er tegelijk voor zorgen dat die vraag ten koste gaat van de vraag op de normale woningmarkt. Daarbij is het zo dat de bevolkings- en huishoudensprognoses uitgaan van de registratie van bewoners om tot een schatting van het aantal bewoners in de toekomst te komen. Wanneer een grotere groep dus besluit niet permanent, maar deeltijd in Vlissingen te wonen, dan betekent dat twee dingen. Het betekent dat de huidige prognoses de vraag op de normale woningmarkt zullen overschatten, en het betekent dat de uitkomst van toekomstige prognoses lager zal liggen. Tot op zekere hoogte zijn de normale woningmarkt en de markt voor deeltijdwonen in Vlissingen communicerende vaten, waarbij een toename van de vraag op de ene markt direct een afname van de vraag op de andere impliceert.

Slotbeschouwing: kansen voor Vlissingen? Als we de trends doortrekken naar 2030 en vergelijken met de bestaande voorr aad tweede woningen in Vlissingen, dan volgt er een behoefte van ongeveer 100 tot 250 woningen. Echter, we hebben in het voorgaande hoofdstuk ook gezien dat er signalen zijn die erop zouden kunnen wijzen dat er naast deze behoefte nog extra kansen zijn voo r recreatief deeltijdwonen in Vlissingen. In deze slotparagraaf gaan we in op deze kansen voor Vlissingen. Allereerst is dat het beeld vanuit de onderzoeken van de NVM, die erop wijzen dat de populariteit van Zeeland de laatste jaren harder groeit dan die van andere Nederlandse regio’s. Die populariteit uit zich ook in de hoge prijzen die voor recreatiewoningen in Zeeland gevraagd worden. In Domburg is het niet ongebruikelijk dat recreatiewoningen voor bedragen rond de €1 mln. te koop worden aangeboden; weliswaar is dat in Zeeland de uitschieter naar boven, de prijzen in andere kustplaatsen zijn ook fors. Die hoge prijzen zijn een indicatie van de populariteit van de Zeeuwse kust, en kunnen erop wijzen dat de groei van het recreatieve wonen in Zeeland vooral geremd wordt door beperkingen in het aanbod.

De huisvestingsverordeningen in gemeenten als Veere en Schouwen -Duiveland, die het gebruik van bestaande woningen als tweede woning verbieden, wijzen ook in die richting: men ziet dat er behoefte is aan tweede woningen die, als het niet juridisch verboden wordt, de bestaande woningvoorraad langzaam zou overnemen. Daarmee zou de recreatieve behoefte in Zeeland wel eens hoger uit kunnen vallen dan op basis van de voorgaande berekeningen. Daar komt bij dat volgens deze onderzoeken de interesse van kopers steeds meer uitgaat naar ‘normale woningen’, niet naar woningen op recreatieparken. Het aanbod op Funda laat dit ook in prijsverschillen zien. Ook wordt er een tekort in het goedkope prijssegment geconstateerd. Ten opzichte van de voor tweedewoningbezitters populairdere gemeente Veere zijn woningen waar ook deeltijdwonen toegestaan is in Vlissingen goedkoper. Het verbod op recreatief gebruik van woningen in Veere en de hoge prijzen van recreatiewoningen in die gemeente kunnen ervoor zorgen dat een groter deel van de vraag in Vlissingen uitkomt. Makelaars zien die vraag ook, blijkt uit de gesprekken, en zien ook dat het gebeurt dat mensen die eigenlijk ergens anders zoeken uiteindelijk vanwege de prijs naar Vlissinge n uitwijken. Ook de in Vlissingen geconstateerde toenemende belangstelling voor stedelijk kusttoerisme kan zorgen voor een extra groei bovenop de raming.

Vlissingen stond lang niet bekend als toeristische plaats, maar het imago van de gemeente begint volgens betrokkenen te veranderen. Het toeristisch potentieel van Vlissingen heeft ten opzichte van de omliggende kustplaatsen een ander aanbod, met meer mogelijkheden dan de dorpen. De stad heeft qua

Eindrapport Deeltijdwonen in Vlissingen

28

bioscopen, musea, theaters, enzovoorts veel meer te bieden aan bezoekers dan de andere kustplaatsen. Leefbaarheidsproblemen door deeltijdwonen zijn er in Vlissingen tot op heden niet; ook dat is anders dan in een gemeente als Veere, waar het toerisme in sommige dorpen de lokale bevolking overvleugelt. Vlissingen heeft wat dat betreft meer vrije ruimte om toeristen te herbergen. Tot slot is de ontwikkeling van de economie een belangrijke factor. Een beperkte economische groei vermoedelijk leidt tot minder vraag naar tweede woningen. Daarin geeft de huidige crisis naar aanleiding van het coronavirus reden tot terughoudendheid. Aan de andere kant is het ook zo dat diezelfde crisis (noodgedwongen) lijkt te leiden tot een patroon van meer recreatie dichtbij huis. Dat laatste zou kunnen betekenen dat een grotere groep m ensen hun huidige gewoonte van vakantie in het (verre) buitenland verruilt voor een frequent bezoek aan de Zeeuwse kust.

Eindrapport Deeltijdwonen in Vlissingen

29

Eindrapport Deeltijdwonen in Vlissingen

30

Bijlage 2: Onderzoek ‘Ladderonderbouwing Zeelandtoren Vlissingen, Bureau Stedelijke Planning, 21-4-2020

LADDERONDERBOUWING ZEELANDTOREN VLISSINGEN 21 APRIL 2020

LADDERONDERBOUWING ZEELANDTOREN VLISSINGEN 21 APRIL 2020

Status: Eindrapportage Datum: 21 april 2020 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Hoge Gouwe 93 2801 LD Gouda 0182 - 689416 www.stedplan.nl info@stedplan.nl Team Wonen Drs. Frans Wittenberg Voor meer informatie: Drs. Frans Wittenberg, fw@stedplan.nl Review: Dr. Christine Oude Veldhuis MRE Drs. Toine Hooft In opdracht van: VG-D Vastgoedontwikkeling

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2018.W.179 Referentie: 2018.W.179 Vlissingen Zeelandtoren LDV210420

INHOUDSOPGAVE

1

INLEIDING ............................................................................................................ 7 1.1 LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING 1.2 AANVULLEND PROGRAMMA-ADVIES

2

BEHOEFTE WONEN (APPARTEMENTEN) ............................................................ 10 2.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED 2.2 BELEIDSANALYSE 2.3 VRAAG 2.4 AANBOD 2.5 BEHOEFTE

3

BEHOEFTE RECREATIEWONINGEN .................................................................... 22 3.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED 3.2 BELEIDSANALYSE 3.3 VRAAG 3.4 AANBOD 3.5 BEHOEFTE

4

BEHOEFTE HOTEL ............................................................................................... 32 4.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED 4.2 BELEIDSANALYSE 4.3 VRAAG 4.4 AANBOD 4.5 BEHOEFTE

5

QUICK SCAN BEHOEFTE WELLNESS .................................................................. 42 5.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED 5.2 BELEIDSANALYSE 5.3 VRAAG 5.4 AANBOD 5.5 BEHOEFTE

6

QUICK SCAN BEHOEFTE HORECA (RESTAURANT) ............................................ 46 6.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED 6.2 BELEIDSANALYSE

6.3 VRAAG 6.4 AANBOD 6.5 BEHOEFTE

7

ADVIES INDICATIEF PROGRAMMA ................................................................... 50

BIJLAGE 1 FINANCIËLE HAALBAARHEID BIJLAGE 2 HOTEL

INLEIDING

7

1 INLEIDING

VG-D Vastgoedontwikkeling ontwikkelt de Zeelandtoren op het Scheldeterrein in Vlissingen. Deze 100 meter hoge toren (32 verdiepingen; circa 11.000 m²) wordt een belangrijk icoon voor het Scheldekwartier, Vlissingen, Walcheren en Zeeland. De Zeelandtoren maakt onderdeel uit van de ontwikkeling van het Scheldekwartier. Dit voormalige terrein van de Scheldewerf wordt getransformeerd naar een volwaardig stadsdeel met ongeveer 1.500 woningen en uiteenlopende stedelijke (recreatieve) voorzieningen en evenementen. Het gebied is de nieuwe entree van Vlissingen.

FIGUUR 1 LOCATIE ZEELANDTOREN IN HET SCHELDEKWARTIER NABIJ DE BINNENSTAD VAN VLISSINGEN Bron: Bureau Stedelijke Planning

De Zeelandtoren heeft een bijzondere ligging aan de haven. Daarbij ligt de toren op ca. 600 meter van de boulevard en op ca. 500 meter van de binnenstad van Vlissingen. De Zeelandtoren vormt door de hoogte en het bijzondere ontwerp een landmark voor het toekomstige Scheldekwartier en heel Vlissingen. Ook van buiten Vlissingen is de toren op grote afstand te zien. In de toren is ruimte voor een mix van woningen, recreatieappartementen en/of hotel, alsmede ondersteunende voorzieningen als wellness, skybar en restaurant. De woningen zullen een marktconform tot luxe afwerkingsniveau hebben en hebben (grotendeels) zicht op zee. In de woningen kan mogelijk ook zorg worden verleend. De mix van wonen, recreatieappartementen, hotel, horeca, wellness en een panoramadakterras gecombineerd met de zeer centrale ligging en zicht op het water en de zee, maakt de Zeelandtoren een bijzonder plan binnen de gemeente Vlissingen. Er is een globale indeling van de functies naar situering en metrages bekend. Zie Tabel 1.

8

INLEIDING

ONDERDEEL

FUNCTIE

TOELICHTING

Woningen

Hoofdfunctie

Woningen waar mogelijk ook zorg verleend kan worden; bovenste deel toren. Mogelijkheid voor deeltijdwonen.

Recreatie

Hoofdfunctie

appartementen Hotel

Recreatie appartementen; middendeel (of onderste deel) toren.

Hoofdfunctie

Viersterren hotel, boetiekhotel (40-100 kamers), zorghotel of ketenhotel (100+); onderste deel toren

Wellness

Ondersteunend Wellness en skybar op de 31ste verdieping

Horeca

Ondersteunend Restaurant en terras op de 3de verdieping

TABEL 1 INDICATIEF PROGRAMMA-ONDERDELEN ZEELANDTOREN VLISSINGEN Bron: VG-D Vastgoedontwikkeling, bewerking Bureau Stedelijke Planning

1.1 LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING Het beoogde programma van de Zeelandtoren is te kwalificeren als een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierop is artikel 3.1.6 lid 2 Bro van toepassing, ook wel de Ladder voor duurzame verstedelijking. Artikel 3.1.6 lid 2

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Realisatie van de Zeelandtoren vindt plaats in bestaand stedelijk gebied. Daarom is alleen een goede beschrijving van de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte vereist. Aanpak Bureau Stedelijke Planning is verzocht de voorliggende Ladderonderbouwing op te stellen. Daarbij is afgesproken: • Voor de drie hoofdfuncties (wonen, recreatieappartementen en hotel) stellen we een volledige Ladderonderbouwing op. Op deeltijdwonen en zorgappartementen gaan we derhalve slechts beperkt in. • De twee overige functies (wellness en horeca) onderbouwen we op hoofdlijnen aan de Ladder in de vorm van een quick scan. De geplande kantoren en detailhandel zijn ondersteunend van aard. Dit betekent dat deze functies niet apart onderbouwd hoeven te worden.

INLEIDING

Met de voorliggende Ladderonderbouwing kan het bestemmingsplan in procedure worden gebracht.

1.2 AANVULLEND PROGRAMMA-ADVIES Op verzoek van de opdrachtgever is in aanvulling op de Ladderonderbouwing een indicatief programma-advies geformuleerd. Dit is opgenomen in hoofdstuk 7. Hoofdstuk 7 maakt geen deel uit van de Ladderonderbouwing.

9

10

BEHOEFTE WONEN (APPARTEMENTEN)

2 BEHOEFTE WONEN (APPARTEMENTEN)

In dit hoofdstuk is de behoefte aan woningen (appartementen) in de Zeelandtoren geanalyseerd. De onderbouwing in dit hoofdstuk richt zich op permanente woningen. Daarnaast besteden we op hoofdlijnen aandacht aan woningen geschikt voor zorg. In Tabel 2 benoemen we de belangrijkste kenmerken van de Zeelandtoren die relevant zijn voor het woonprogramma. Locatie

•

(kwaliteiten)

Locatie nabij centrum van Vlissingen. De Zeelandtoren ligt tussen het centrum en het intercitystation Vlissingen. Het centrum ligt op ongeveer 500 meter loopafstand en het station op ongeveer 1,5 kilometer meter (6 minuten fietsafstand).

•

Zeezicht. De woningen in de Zeelandtoren hebben zicht op zee. Alleen appartementencomplexen aan de Boulevards en (de bovenste verdiepingen van) enkele in de binnenstad gelegen appartementencomplexen hebben zeezicht.

Concept

•

De Zeelandtoren wordt de hoogste (woon)toren van Vlissingen. De Zeelandtoren wordt de hoogste (woon)toren van Vlissingen. Op dit moment is de Sardijntoren met zijn 90 meter de hoogste. Het concept van een woontoren met bovendien luxe appartementen met een marktconform tot hoog afwerkingsniveau is schaars in Vlissingen.

•

Bijzonder is ook de combinatie van wonen met recreatief wonen, hotel, restaurant, wellness en skybar. Dit maakt de toren tot meer dan een “gewoon” appartementengebouw.

Faciliteiten

•

In de Zeelandtoren komen de nodige voorzieningen, waar ook de bewoners gebruik van kunnen maken. De nabijheid van deze voorzieningen in een wooncomplex is bijzonder in Vlissingen en van meerwaarde voor de bewoners.

•

Horeca. Het aan de kade gelegen restaurant richt zich zowel op gasten van het hotel als bewoners van de Zeelandtoren en de rest van Vlissingen, Walcheren en Zeeland

•

Wellness en skybar. Boven in de Zeelandtoren zijn diverse wellnessfaciliteiten en een skybar gepland. De bewoners van de Zeelandtoren kunnen ook gebruik maken van deze faciliteiten, zonder dat zij hun woongebouw hoeven te verlaten.

TABEL 2 ASPECTEN VAN INVLOED OP KWALITATIEVE BEHOEFTE AAN WONINGEN Bron: inventarisatie Bureau Stedelijke Planning, 2019

BEHOEFTE WONEN (APPARTEMENTEN)

11

2.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED De begrenzing van het onderzoeksgebied baseren wij op het functioneren van de regionale woningmarkt en is vastgesteld met behulp van verhuisbewegingen tussen de gemeente Vlissingen en omliggende gemeenten. Om een stabiel en realistisch beeld te krijgen, is een onderzoeksperiode van vijf jaar aangehouden, namelijk 2013-2018. Dit zijn de meest recente jaren waarvan verhuiscijfers beschikbaar zijn. AANTAL VERHUISDE AANDEEL IN TOTAAL PERSONEN NAAR AANTAL VERHUISDE VLISSINGEN PERSONEN Middelburg

3.428

12%

Veere

979

3%

Verhuizingen binnen Vlissingen

17.815

62%

Verhuizingen uit overige gemeenten

6.588

23%

Totaal verhuisde personen naar de

28.810

100%

gemeente Vlissingen (zowel vanuit andere gemeenten als Vlissingen) TABEL 3 VERHUISDE PERSONEN BINNEN EN NAAR DE GEMEENTE VLISSINGEN Bron: CBS Statline, 2019 (meest recente cijfers)

Zoals blijkt uit Tabel 3 vindt een groot deel van de verhuizingen naar Vlissingen binnen de eigen gemeente plaats. Van alle personen die zich in de periode 20132018 in Vlissingen vestigden, was 62% afkomstig uit de eigen gemeente. Dit aandeel is de laatste jaren stabiel: het aandeel verhuizingen binnen Vlissingen ligt tussen de 60 en 63%.1 De twee omliggende gemeenten waarmee Vlissingen de sterkste verhuisrelatie heeft, zijn Middelburg en Veere. Middelburg en Veere vormen samen met Vlissingen de regio Walcheren. Gezien de sterke verhuisrelaties binnen deze regio, vormt Walcheren het onderzoeksgebied (Figuur 2). Binnen Walcheren is de woningbehoefte onderzocht op basis van een confrontatie van vraag en aanbod. In totaal komt de meerderheid (77%) van de nieuwe inwoners in Vlissingen uit deze regio. Door de regio Walcheren als onderzoeksgebied te hanteren, nemen wij het grootste deel van de relevante vraag en het aanbod mee. In de Zeelandtoren zullen waarschijnlijk ook inwoners van buiten deze drie gemeenten komen te wonen (bovenregionale vraag). Deze reguliere bovenregionale instroom naar de drie gemeenten zit al verwerkt in de huishoudensprognose (2.3). Door de aantrekkingskracht van de Zeelandtoren kan extra migratie ontstaan bovenop de reguliere bovenregionale instroom. Dit nemen 1 CBS Statline, 2019

12

BEHOEFTE WONEN (APPARTEMENTEN)

we niet mee in deze Ladderonderbouwing waardoor deze als conservatief is te beschouwen. Voor de onderbouwing is een periode van 10 jaar aangehouden om aan te sluiten bij de gebruikelijke termijn van een bestemmingsplan.

FIGUUR 2 ONDERZOEKSGEBIED Bron: OpenStreetMap (2019), bewerking Bureau Stedelijke Planning

2.2 BELEIDSANALYSE Deze paragraaf behandelt het relevante beleid op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. PROVINCIAAL BELEID

Omgevingsplan Zeeland 2018: •

•

Het Omgevingsplan Zeeland stelt dat de jaarlijkse kwantitatieve vraag naar extra woningen in Zeeland afneemt. Dit betekent echter niet dat er geen kwalitatieve vraag is: naar bepaalde producten en woningen op bepaalde plekken binnen Zeeland blijft een significante vraag bestaan. Uit de laatste prognoses blijkt dat de vraag naar extra woningen nog niet afneemt tot 2030. Door vergrijzing en ontgroening neemt het aantal gezinnen af en het aantal (oudere) alleenstaande huishoudens juist toe. Hierdoor neemt de behoefte aan woningen nabij voorzieningen in steden en centrumkernen toe. In

BEHOEFTE WONEN (APPARTEMENTEN)

•

13

andere woonmilieus neemt de behoefte juist af. Dit betekent ook dat in sommige gebieden over tien jaar de woningvoorraad vergroot moet worden en dat in sommige gebieden in Zeeland nu al overschotten zijn. Er moet daarom op regionaal niveau gekozen worden voor de woningbouwplannen die qua omvang, locatie en type aansluiten bij de woonwensen van de Zeeuwse burger. De keuzes moeten worden gemaakt in regionale woningmarktafspraken door de vijf Zeeuwse woningmarktregio’s.

REGIONAAL BELEID

Regionale woningmarktafspraken Walcheren 2016-2025 (actualisatie december 2018 vastgesteld door GS op 21 mei 2019): •

•

•

•

• •

Er is een urgente behoefte aan nieuwbouw op Walcheren, deels veroorzaakt door de ontstane ‘inhaalvraag’ na de crisis. De inhaalvraag zorgt voor een urgente behoefte aan 361 woningen, die zo snel mogelijk ingevuld moet worden. Binnen de regio is ruimte voor flexibiliteit in de woningprogrammering om in te kunnen spelen op marktontwikkelingen zoals de Zeelandtoren: woningaantallen en -typen worden niet per se exact vastgelegd. Het aantal huishoudens op Walcheren neemt de komende jaren toe. Ook leidt de toestroom van arbeidsmigranten en andere werknemers die (tijdelijk) woonruimte op Walcheren zoeken tot een extra woningvraag. Deze vraag (naar 800 tot 1.200 woningen) komt bovenop de reguliere vraag, veroorzaakt door de huishoudensgroei. De huishoudenssamenstelling verandert. De huishoudens worden kleiner en het aantal oudere huishoudens neemt toe. Zo komen er in Zeeland tot 2040 ca. 20.000 huishoudens van 75 jaar en ouder bij.2 Het is belangrijk om in de woningbouw de mogelijkheid te bieden om op deze groei in te spelen. Tot slot is er een herstructureringsopgave: verouderde woningen worden gesloopt of aangepast. In totaal bedraagt de woningbouwopgave tot 2026 op Walcheren 4.031. Als rekening wordt gehouden met sloop en woningonttrekking, bedraag de bruto opgave zelfs 5.112 in de periode tot 2026. Dit zijn ruim 500 woningen per jaar.

Het realiseren van de appartementen in de Zeelandtoren past zo gezien goed bij de regionale woningmarktafspraken, waarin een woningbehoefte in het onderzoeksgebied (Walcheren) wordt geconstateerd. GEMEENTELIJK BELEID

Het relevante beleid vanuit de gemeente Vlissingen is enigszins verouderd. De woonvisie en de structuurvisie stammen uit respectievelijk 2009 en 2010. Wel zijn beide visies in 2013 geactualiseerd. Hieronder lichten wij enkele punten uit deze beleidsstukken kort toe. 2 Provincie Zeeland (2019), Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose

14

BEHOEFTE WONEN (APPARTEMENTEN)

Woonvisie Vlissingen 2020 (2009) •

• •

De gemeente geeft aan dat kwaliteit boven kwantiteit gaat. Niet op elke locatie hoeven zo veel mogelijk woningen gebouwd te worden, maar er moet juist ruimte worden geboden aan kwalitatieve differentiatie in de woningvoorraad. Ook besteedt de woonvisie aandacht aan de veranderende bevolkingssamenstelling: woningbouw moet hierop inspelen. In de Actualisatie uit 2013 wordt aangegeven dat ruimte is voor een nichemarkt en voor deeltijdwonen.

De ontwikkeling van appartementen kunnen goed inspelen op de groei van het aantal ouderen in Vlissingen, mits de woningen levensloopbestendig worden ontwikkeld.

Structuurvisie Vlissingen 2020 (2010) •

Ten aanzien van wonen staat in de structuurvisie dat Vlissingen een eenzijdige woningvoorraad kent: veel goedkopere woningen die tussen 1945 en 1970 zijn gebouwd. Hier wil de gemeente verandering in brengen.

CONCLUSIE BELEID

Het woonbeleid in de provincie en regio biedt ruimte voor de ontwikkeling van woningen in de Zeelandtoren. De woningvraag concentreert zich (mede door demografische ontwikkelingen) in toenemende mate in de grotere kernen met een hoog voorzieningenniveau. De planlocatie van de Zeelandtoren, in Vlissingen en op loopafstand van het centrum, sluit hier goed op aan. Daarnaast blijkt uit diverse beleidsstukken dat de Zeeuwse huishoudens kleiner en ouder worden. Deze groepen hebben doorgaans een bovengemiddelde voorkeur voor een appartement op een centrale locatie. Het gemeentelijke beleid focust vooral op kwaliteit, flexibiliteit en het differentiëren van de woningvoorraad. De Zeelandtoren is door de ligging op loopafstand van voorzieningen, voorzieningen in het gebouw zelf en het woningtype (appartement met lift) aantrekkelijk voor ouderen, maar ook voor andere doelgroepen. Dit maakt het product flexibel en toekomstbestendig. Daarnaast is de toren door de unieke mix aan functies een de toevoeging aan de woningvoorraad in Vlissingen.

2.3 VRAAG Deze paragraaf gaat in op de kwantitatieve (huishoudensprognose) en kwalitatieve (woonwensen) woningvraag in Vlissingen en het onderzoeksgebied.

BEHOEFTE WONEN (APPARTEMENTEN)

15

KWANTITATIEVE VRAAG

In de periode 2019-2029 voorziet de meest recente prognose van de provincie Zeeland3 in het onderzoeksgebied een huishoudenstoename van 5%. Dit komt neer op een toename van 2.715 huishoudens tot en met 2029 (Tabel 4). In het onderzoeksgebied ontstaat er door de huishoudenstoename vraag naar 2.715 extra woningen in de periode 2019-2029. Dit betekent dat de vraag in het onderzoeksgebied op jaarbasis gemiddeld 270 woningen bedraagt.

Vlissingen Totaal onderzoeksgebied Walcheren

AANTAL HUISHOUDENS 2019

AANTAL HUISHOUDENS 2029

ONTWIKKELING AANTAL HUISHOUDENS

22.435

23.130

695 (+3%)

54.815

57.530

2.715 (+5%)

TABEL 4 HUISHOUDENSGROEI (AFGEROND OP VIJFTALLEN) Bron: Provincie Zeeland, 2019

KWALITATIEVE VRAAG

De gewenste woningtypen zijn voor het onderzoeksgebied in beeld gebracht met het meest recente landelijke woonwensenonderzoek van het Ministerie van BZK (WoON2015).4 In dit onderzoek hebben respondenten hun voorkeur voor woonmilieu, type en eigendom aangegeven. WOONMILIEU Stedelijke woonmilieus

VOORKEUR

OMVANG VRAAG

51%

1.385

TABEL 5 WONINGVRAAG NAAR STEDELIJKE WOONMILIEUS IN HET ONDERZOEKSGEBIED 2019-2029 Bron: Provincie Zeeland, 2019, WoON2015 en bewerking Bureau Stedelijke Planning

Eerst hebben wij gekeken naar de omvang van de vraag in stedelijke woonmilieus5 in de regio (Tabel 5). Deze woonmilieus zijn alleen te vinden in kernen met minimaal 10.000 huishoudens. In het onderzoeksgebied zijn dit alleen de kernen Vlissingen en Middelburg. Het merendeel van de vraag gaat uit naar deze woonmilieus. Rekening houdend met een groei van 2.715 huishoudens in het onderzoeksgebied en de voorkeur van 51% voor stedelijke woonmilieus, bedraagt de totale vraag naar woningen in het stedelijke woonmilieus 1.385 woningen in de komende 10 jaar.

3 Provincie Zeeland (2019), Provinciale bevolkings- en huishoudenprognose 2019 4 Er is gebruik gemaakt van het WoON2015. In deze versie van het WoON is het mogelijk om op gemeente te

selecteren. Omdat het stedelijke woonmilieu in het onderzoeksgebied Walcheren alleen voorkomt in Vlissingen en Middelburg geeft dit het meest gedetailleerde en waarheidsgetrouwe beeld van de stedelijke woonvoorkeuren op Walcheren. In het recentere WoON2018 kan er alleen nog maar op COROP-gebied geselecteerd worden. Dit geeft een vertekend beeld van de vraag naar stedelijke woonmilieus omdat dit COROP-gebied overwegend uit landelijke en dorpse woonmilieus bestaat. 5 Het gaat hier om centrumstedelijke en buitencentrum woonmilieus.

16

BEHOEFTE WONEN (APPARTEMENTEN)

Vervolgens is de vraag naar woningen in stedelijke woonmilieus doorberekend naar het type en eigendom van de woning (Tabel 6). Het merendeel van de vraag naar stedelijke woonmilieus in het onderzoeksgebied gaat uit naar appartementen. Ook is er meer vraag naar huur- (55%) dan naar koopwoningen (45%). VOORKEUR (AANDEEL)

OMVANG VRAAG 2019 2029

Type woning Grondgebonden woningen

45%

625

Appartementen

55%

760

Eigendom woning Koopwoning

45%

625

Huurwoning

55%

760

Totaal

100%

1.385

TABEL 6 KWALITATIEVE VRAAG IN HET ONDERZOEKSGEBIED IN DE PERIODE 2019-2029 Bron: Provincie Zeeland, 2019, WoON2015 en bewerking Bureau Stedelijke Planning

CONCLUSIE

De kwantitatieve woningvraag tot 2029 in het onderzoeksgebied bedraagt 2.715. Een deel van deze vraag gaat uit naar stedelijke woonmilieus. Het merendeel van de vraag binnen deze milieus is gericht op appartementen. In totaal bestaat er de komende tien jaar vraag naar 760 appartementen in een stedelijk woonmilieu op Walcheren. Dit komt neer op ca. 76 appartementen per jaar.

2.4 AANBOD In deze paragraaf is de aanbodzijde van de woningmarktregio in beeld gebracht: de bestaande woningvoorraad, het huidige aanbod en het toekomstig aanbod (de plancapaciteit).

BEHOEFTE WONEN (APPARTEMENTEN)

17

HUIDIGE WONINGVOORRAAD EN -AANBOD

Het huidig aanbod bestaat voor 36% uit appartementen (Figuur 3). koopsector ggb 5%

9%

koopsector app. 45%

16%

sociale huurwoningen ggb sociale huurwoningen app.

14% 11%

particuliere huurwoningen ggb particuliere huurwoningen app.

FIGUUR 3 WONINGVOORRAAD VLISSINGEN Bron: Syswov, 2019

•

•

Het aantal te koop aangeboden woningen in Vlissingen neemt de laatste jaren snel af. Op dit moment staan er 292 woningen te koop in Vlissingen.6 Dit is 2,3% van de totale koopwoningvoorraad. 30% van het te koop staande aanbod bestaat uit appartementen. In maart 2019 stonden er nog 348 woningen te koop. En in 2017 ging het nog om 5787 aangeboden koopwoningen (4,5% van de voorraad koopwoningen). Het snel afnemende aantal aangeboden koopwoningen duidt op een steeds krapper wordende markt in Vlissingen.

TOEKOMSTIG AANBOD (KWANTITATIEF) • • •

•

In het onderzoeksgebied bestaat een harde plancapaciteit van 1.730 woningen (Tabel 7). De netto harde plancapaciteit (harde plannen minus sloop/onttrekkingen) bedraagt 1.095 in het onderzoeksgebied. Naast harde plannen bestaan er veel zachte plannen in het onderzoeksgebied; 2.770 woningen in totaal. Van deze zachte plannen is circa de helft in Vlissingen gepland. Of, en wanneer deze zachte plannen ontwikkeld worden, is echter onzeker. Alleen de harde plancapaciteit is daarom meegenomen bij het bepalen van de behoefte. Woningen opgenomen in de vastgestelde bestemmingsplannen vormen de harde plancapaciteit. Daarnaast worden er nog een flink aantal woningen gesloopt of aan de voorraad onttrokken in het onderzoeksgebied. In Vlissingen zijn dit in totaal 320 woningen tot 2025. In het hele onderzoeksgebied gaat het om 635 woningen tot 2025.

6 Funda, peildatum 7 november 2019 7 Huizenzoeker, 2019

18

•

BEHOEFTE WONEN (APPARTEMENTEN)

De plancapaciteit is gebaseerd op de meest recente openbare informatie over geplande aantallen toevoegingen en onttrekkingen in de gemeenten binnen het onderzoeksgebied.8 HARDE PLANCAPACITEIT

ZACHTE PLANCAPACITEIT

SLOOP/ NETTO HARDE ONTTREKKINGE PLANCAPACITEI N T

Vlissingen

565

1.535

- 320

245

Totaal

1.730

2.770

- 635

1.095

onderzoeksgebied Walcheren TABEL 7 NETTO PLANCAPACITEIT ONDERZOEKSGEBIED AFGEROND OP VIJFTALLEN EN MINUS ONTTREKKINGEN Bron: Regionale woningmarktafspraken Walcheren 2016-2025 (actualisatie december 2018), bewerking Bureau Stedelijke Planning

TOEKOMSTIG AANBOD (KWALITATIEF) NAAR WOONMILIEU EN WONINGTYPE

Aanbod in stedelijke woonmilieus • Omdat woonmilieus voor de consument een belangrijk criterium vormt bij de zoektocht naar een woning, is de analyse van de plancapaciteit specifiek gericht op woningen in een stedelijk woonmilieu. Dit is het relevante woonmilieu voor de Zeelandtoren. • Binnen het onderzoeksgebied zijn harde plannen in een stedelijk woonmilieu te vinden in de stedelijke kernen Vlissingen en Middelburg, de hoofdkernen van de gelijknamige gemeenten. • Op basis van een analyse van de plannen in de regionale woningmarktafspraken is de plancapaciteit binnen stedelijke woonmilieus in beeld gebracht. Hierbij zijn ook de te slopen woningen en woningen die aan de woningvoorraad onttrokken worden meegenomen. • In totaal is er in het onderzoeksgebied een harde plancapaciteit van 220 woningen in stedelijke woonmilieus. Netto blijft van de 220 woningen na aftrek van de voorziene sloop (vrijwel geheel in stedelijke milieus) geen harde plancapaciteit over.9 HARDE PLANCAPACITEIT

SLOOP/ NETTO HARDE ONTTREKKINGEN PLANCAPACITEIT

Vlissingen

140

-320

-180

Totaal stedelijke

220

-635

-415

woonmilieus in Walcheren TABEL 8 HARDE PLANCAPACITEIT STEDELIJKE WOONMILIEUSONDERZOEKSGEBIED 2019-2029 Bron: Regionale woningmarktafspraken Walcheren 2016-2025 (actualisatie december 2018), Bewerking Bureau Stedelijke Planning 8 Regionale woningmarktafspraken Walcheren 2016-2025 (actualisatie december 2018) op basis van de bij actualisatie

resterende plancapaciteit voor 2016-2025 en de plancapaciteit na 2025 9 Regionale woningmarktafspraken Walcheren 2016-2025 (actualisatie december 2018) en een indicatie van woonmilieus per locatie op basis van een inventarisatie door Gemeente Vlissingen

BEHOEFTE WONEN (APPARTEMENTEN)

19

Naar woningtype Omdat er in de Zeelandtoren enkel appartementen voorzien zijn, is het ook relevant om in de harde plannen naar dit woningtype te kijken. • In totaal zijn er harde plannen voor 105 appartementen in een stedelijk woonmilieu in het onderzoeksgebied.10 • Het aantal harde plannen voor grondgebonden woningen in stedelijke woonmilieus is met 115 woningen groter. APPARTEMENTEN

GRONDGEBONDEN

60

80

105

115

Vlissingen Totaal stedelijke woonmilieus in Walcheren

TABEL 9 HARDE PLANCAPACITEIT IN STEDELIJKE WOONMILIEUS NAAR TYPE, 2019-2029 Bron: Inventarisatie Bureau Stedelijke Planning; Regionale woningmarktafspraken Walcheren 2016-2025 (actualisatie december 2018)

2.5 BEHOEFTE In deze paragraaf komt de behoefte in het onderzoeksgebied aan bod: de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte en tot slot conclusies over de behoefte in het onderzoeksgebied. KWANTITATIEVE BEHOEFTE

Op basis van de plancapaciteit en de verwachte huishoudensgroei is de regionale behoefte aan woningen berekend (Tabel 10). In het onderzoeksgebied is er een behoefte van in totaal 1.620 woningen. Dit is de relevante Ladderruimte voor de realisatie van de geplande appartementen in de Zeelandtoren.

Onderzoeksgebied

HUISHOUDENSGROEI

NETTO HARDE PLANCAPACITEIT

KWANTITATIEVE BEHOEFTE

2.715

1.095

+ 1.620

TABEL 10 KWANTITATIEVE WONINGBEHOEFTE IN HET ONDERZOEKSGEBIED 2019-2029 Bron: Bureau Stedelijke Planning, 2019

KWALITATIEVE BEHOEFTE NAAR WOONMILIEU EN WONINGTYPE

Behoefte aan stedelijke woonmilieus Als wij specifiek kijken naar de behoefte in stedelijke woonmilieus in het onderzoeksgebied, is er een Ladderruimte van 1.165 woningen (Tabel 11) op basis van de totaal aantal toe te voegen woningen in stedelijke woonmilieus.

10 Omdat de verdeling van sloop/onttrekkingen naar woningtype onbekend is, is dit in deze tabel niet meegenomen.

20

•

BEHOEFTE WONEN (APPARTEMENTEN)

Omdat de onttrekkingen resulteren in een negatieve plancapaciteit is de eigenlijke behoefte aan woningen in stedelijke milieus nog groter.

Stedelijke woonmilieus

VRAAG

HARDE PLANCAPACITEIT

KWALITATIEVE BEHOEFTE

1.385

220

+ 1.165

TABEL 11 WONINGBEHOEFTE IN STEDELIJKE WOONMILIEUS IN HET ONDERZOEKSGEBIED 2019-2029 Bron: Bureau Stedelijke Planning, 2019

Behoefte aan appartementen in stedelijke woonmilieus Als vraag en aanbod aan appartementen in stedelijke woonmilieus in het onderzoeksgebied tegen elkaar worden afgezet, is er Ladderruimte van 655 woningen. • Omdat de verdeling naar sloop/onttrekkingen in dit segment niet bekend is, is het aannemelijk dat de feitelijke Ladderruimte voor appartementen in stedelijke woonmilieus groter is. Er worden immers zeer waarschijnlijk nog appartementen aan de voorraad onttrokken.

Appartementen

VRAAG

HARDE PLANCAPACITEIT

KWALITATIEVE BEHOEFTE

760

105

+ 655

TABEL 12 WONINGBEHOEFTE NAAR APPARTEMENTEN IN STEDELIJKE WOONMILIEUS IN HET ONDERZOEKSGEBIED 2019-2029 Bron: Bureau Stedelijke Planning, 2019

•

Daar komt nog bij dat het concept van de Zeelandtoren uniek is in Zeeland en Vlissingen. Dit leidt mogelijk tot een extra bovenregionale aantrekkingskracht. Daar is in deze Ladderonderbouwing geen rekening mee gehouden.

CONCLUSIE: KWANTITATIEF EN KWALITATIEF RUIM VOLDOENDE BEHOEFTE • • •

Er is een kwantitatieve woningbehoefte van 1.620 woningen op Walcheren. Er is een kwalitatieve behoefte aan minstens 1.165 woningen in stedelijke woonmilieus. Daarbinnen bestaat er een behoefte aan minstens 655 appartementen in een stedelijk woonmilieu op Walcheren.

Er is dus voldoende behoefte in het kader van de Ladder van Duurzame Verstedelijking voor de ontwikkeling van appartementen in de Zeelandtoren.

BEHOEFTE WONEN (APPARTEMENTEN)

KANSEN VOOR SENIOREN/ZORG

De centrale ligging op loopafstand van het centrum van Vlissingen maakt de appartementen met lift in de Zeelandtoren bijzonder aantrekkelijk voor senioren met een lichte zorgvraag of mobiliteitsbeperking. • Vlissingen vergrijst de komende jaren stevig. De komende tien jaar komen er ca. 1.430 75-plussers bij, en tussen 2030 en 2040 nog eens 835.11 • De vergrijzing gaat gepaard met een toename van senioren met een lichte zorgvraag en/of mobiliteitsbeperking. • Zo groeit het aantal senioren met een mobiliteitsbeperking tot 2040 met 820. De prognose is dat ca. 65% van deze huishoudens niet nabij voorzieningen woont.12 • Ook het Kwalitatief WoningmarktOnderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) benoemt een stijgende vraag naar seniorenwoningen. • De Zeelandtoren kan bij uitstek op deze behoefte inspelen door levensloopbestendige appartementen met lift, inpandige voorzieningen en de nabijheid van het centrum .

11 Provincie Zeeland (2019), Provinciale bevolkings- en huishoudenprognose 2019 12 ANBO & Actiz (2019)

21

22

BEHOEFTE RECREATIEWONINGEN

3 BEHOEFTE RECREATIEWONINGEN

In dit hoofdstuk gaan wij in op de behoefte aan het recreatiewoningprogramma in de Zeelandtoren. Het middendeel (of onderste deel) van toren komt hiervoor in beeld. In deze Ladderonderbouwing is alleen de Nederlandse vraag meegenomen. De belangstelling van buitenlandse (Duitse, Belgische) herkomst maakt daarvan geen deel uit, maar deze zou de Ladderruimte eventueel doen toenemen. DEFINITIE RECREATIEWONING

De gemeente Vlissingen definieert een recreatiewoning als volgt: “een permanent ter plaatse aanwezig gebouw, geen woonkeet en geen caravan of andere constructie op wielen zijnde, dat bedoeld is om uitsluitend door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat het hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar te worden gebruikt.” De provincie Zeeland heeft regels gesteld aan recreatiewoningen die moeten garanderen dat deze recreatief worden verhuurd. Een centrale bedrijfsmatige exploitatie is daarbij een belangrijke voorwaarde. Dit dient ook ter voorkoming van permanente bewoning.13 DEELTIJDWONEN

Deze Ladderonderbouwing gaat primair over recreatie-appartementen. Daarnaast is het goed om kort in te gaan op deeltijdwonen. De gemeente Vlissingen staat toe dat in het Scheldekwartier maximaal een kwart van de reguliere woningen een deeltijdwoning is.14. De provincie benoemt in de Omgevingsverordening Zeeland (2018) dat zij kansen ziet voor ‘deeltijdwonen’ als verrijking van het Zeeuwse woonproduct en ziet dit als mogelijke oplossing voor de regionale bevolkingskrimp. Van deeltijdwonen is sprake als een woning recreatief wordt gebruikt door de eigenaar, maar deze niet wordt verhuurd aan andere recreanten. De eigenaar woont dus in deeltijd in de betreffende woning. Uit een enquête uit 2016 (meest recente gegevens) in opdracht van NVM blijkt dat 25% van de potentiële kopers een recreatiewoning wil kopen voor eigen gebruik en nog eens 50% een recreatiewoning wil kopen voor eigen gebruik en af en toe verhuren. Om in te spelen op deze specifieke behoefte en afzetkansen van nieuwe

13 Omgevingsverordening Zeeland 2018, artikel 2.13 14 Voor de boulevard is dit maximaal de helft.

BEHOEFTE RECREATIEWONINGEN

23

recreatiewoningen te vergroten, bevat de provinciale verordening een regeling15 die het onder voorwaarden mogelijk maakt om bij recreatiewoningen geen verhuurplicht te hanteren. Dit betekent dat de recreatiewoningen ook alleen voor eigen gebruik kunnen worden gekocht.

3.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED •

•

•

De marktontwikkelingen voor recreatiewoningen zijn sterk regionaal gebonden. In het jaarlijks gepubliceerde onderzoeksrapport ‘Nederlandse markt voor recreatiewoningen’ van de NVM is Nederland daarom ingedeeld in voor de recreant herkenbare toeristische gebieden. Vlissingen ligt binnen de toeristische regio ‘Zeeland’. De contouren van deze regio komen overeen met die van de provincie. In dit onderzoek is bij het bepalen van de vraag en het aanbod daarom de provincie Zeeland als onderzoeksgebied aangehouden. Omdat het voorziene programma recreatiewoningen gepland is in het meer verstedelijkte gebied van Zeeland is specifiek ingegaan op de behoefte in of nabij de stad.

FIGUUR 4 REGIO-INDELING MARKT VOOR RECREATIEWONINGEN Bron: NVM (2018)

15Omgevingsverordening Provincie Zeeland, Artikel 2.13 en Bijlage E

24

BEHOEFTE RECREATIEWONINGEN

3.2 BELEIDSANALYSE Deze paragraaf behandelt het relevante beleid ten aanzien van recreatiewoningen op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. PROVINCIAAL BELEID •

•

•

Het provinciale beleid over recreatiewoningen staat verwoord in het Omgevingsplan Zeeland (2018) en de Zeeuwse Kustvisie (2017). De volgende uitgangspunten en ambities staan centraal in het beleid: 1. Verblijfsrecreatieve ontwikkelingen zijn gericht op onderscheidende kwaliteit, differentiatie en versterking van de identiteit van Zeeland. 2. Nieuwe verblijfsrecreatieve ontwikkelingen zijn toegestaan binnen bestaand stedelijk gebied. 3. Het verblijfsrecreatieve aanbod dient zich in gelijke mate te ontwikkelen met de behoefte daaraan. De omvang en het aanbod is hierbij afgestemd op de vraag met oog op de dynamiek in de recreatiesector en de veranderende wensen van de gast. De Zeeuwse Kustvisie bevat een ontwikkelkader voor verblijfsrecreatieve ontwikkelingen dat bestaat uit vier basiskwaliteiten: 1. Ruimtelijke kwaliteitsverbetering van bestaande recreatiebedrijven (recreatiepark of camping) vindt plaats binnen de bestaande oppervlakte en eenheden van het recreatiebedrijf. 2. Ontwikkelingen vinden plaats op basis van een economisch haalbaar businessplan en voorzien in een centrale bedrijfsmatige exploitatie met verplichte verhuur. 3. Ontwikkelingen zetten qua verschijningsvorm en type accommodatie in op een innovatief en hoogwaardig concept dat bijdraagt aan een gedifferentieerd product en in lijn is met de lokale en Zeeuwse identiteit. 4.

Ontwikkelingen leveren een bijdrage aan de werkgelegenheid, behoud van voorzieningen en zijn van toegevoegde waarde voor de (leef)omgeving. In de Zeeuwse Kustvisie stelt de provincie verder dat Vlissingen twee unique selling points heeft waarmee de stad zich onderscheidt van andere badplaatsen in de regio: 1. Vlissingen is de enige stedelijke badplaats in Zeeland en biedt hoogwaardige verblijfsaccommodaties aan of nabij zee. 2. Vlissingen heeft de enige zuidelijk gelegen boulevard van Nederland die strand en stad met elkaar verbindt. Door deze schakel verder te verbeteren kan Vlissingen zijn karakter verder versterken.

BEHOEFTE RECREATIEWONINGEN

25

REGIONAAL BELEID •

In de Actualisatie Walcherse woningmarktafspraken 2018 signaleren de Walcherse gemeenten dat de toeristische kwaliteiten van Walcheren zich bij uitstek lenen voor het toevoegen van recreatiewoningen.

GEMEENTELIJK BELEID •

•

•

Om de toeristisch-recreatieve aantrekkingskracht verder te vergroten, biedt Vlissingen ruimte aan nieuwvestiging voor verblijfsrecreatie. Het gaat daarbij om het ontwikkelen van hoogwaardig en concurrerend toeristisch aanbod, het stimuleren van initiatieven voor verblijfs- en dagtoerisme, het verlengen van het toeristenseizoen en het stimuleren van initiatieven voor watersport, dagvaarten en cruises16. In de Oplegnotitie Actualisatie Structuurvisie & Woonvisie 2013 signaleert de gemeente een toenemende behoefte aan een luxer en gevarieerder aanbod van recreatiewoningen. Met name de markt voor ondernemende, energieke senioren is toegenomen. In de Beleidsnota toerisme 2011-2015 (een nieuwe nota is in voorbereiding en wordt naar verwachting in 2020 vastgesteld) stelt de gemeente verder dat specialisatie in kwalitatief hoogwaardige verblijfsaccommodaties zeer belangrijk is. Op Walcheren zijn vooral verblijfsaccommodaties voor gezinnen, maar in Vlissingen zijn het vooral verblijfsaccommodaties voor senioren.

CONCLUSIE BELEID

Het recreatiebeleid in de provincie, regio en gemeente biedt voldoende aanknopingspunten en beleidsruimte voor de ontwikkeling van recreatieappartementen in de Zeelandtoren. Door het onderscheidende concept (recreatieappartementen in de stad, van hoge kwaliteit) komt de Zeelandtoren tegemoet aan het belangrijkste provinciale, regionale en gemeentelijke beleid.

3.3 VRAAG Deze paragraaf gaat in op de vraag naar recreatiewoningen in Zeeland en specifiek de vraag naar nieuwbouw-recreatieappartementen in de stad. ONTWIKKELING VRAAG IN ZEELAND •

De vraag naar recreatiewoningen is de afgelopen jaren (afhankelijk van de prijsklasse) sterk toegenomen. De aangetrokken economie, de lage rentes

16 Beleidsnota Toerisme 2011-2015

26

•

BEHOEFTE RECREATIEWONINGEN

en de toekomstige schaarste (als gevolg van het nieuw beleid vastgelegd in de kustvisie)stimuleren de vraag. Gezien deze factoren worden recreatiewoningen steeds vaker als belegging beschouwd. Enerzijds vanwege het te behalen rendement anderzijds van een veilige belegging in verband met de waardevastheid i.c.m. mogelijkheid van eigen gebruik. Het aantal transacties is al sinds 2015 hoger dan voor de crisis. In 2017 (meest recent beschikbare cijfers) vonden 541 transacties van recreatiewoningen plaats (Figuur 5). Qua aantal transacties behoort Zeeland tot de top 3 toeristische regio’s van Nederland. 600 500 400 300 200 100 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

FIGUUR 5 AANTAL TRANSACTIES VAN RECREATIEWONINGEN IN ZEELAND 2004-2017 Bron: Bureau Stedelijke Planning met data van Kadaster, 2019

•

De transactieprijzen in Zeeland nemen sinds het einde van de crisis weer toe (Figuur 6). In 2017 was Zeeland na de Waddeneilanden de toeristische regio met de hoogste gemiddelde transactieprijs (€ 190.000). Daarmee zit de transactieprijs bijna op het niveau van voor de crisis. Opvallend is dat de gemiddelde vraag- en transactieprijzen in Zeeland sterk uiteenlopen. Vorig jaar was de gemiddelde vraagprijs € 353.000 terwijl de gemiddelde transactieprijs op € 190.000 uitkwam. €250.000 €200.000 €150.000 €100.000 €50.000 €0

FIGUUR 6 ONTWIKKELING TRANSACTIEPRIJS ZEELAND 2004-2017 Bron: Bureau Stedelijke Planning met data van Kadaster, 2019

BEHOEFTE RECREATIEWONINGEN

27

VRAAG NAAR (NIEUWBOUW-)RECREATIEAPPARTEMENTEN •

•

•

•

• •

Om zicht te krijgen op de omvang van de vraag is gebruik gemaakt van een enquête over recreatiewoningen van EVA in opdracht van de NVM. Dit onderzoek is uitgevoerd in 2016 en vormt het meest recente en uitgebreide onderzoek naar de vraagzijde van de markt voor recreatiewoningen. Van de respondenten17 met een bruto-inkomen van meer dan € 30.000 per jaar geeft 2% aan zeker een recreatiewoning te kopen in de komende 5 jaar. Nog eens 3% overweegt een recreatiewoning te kopen. Vertaald naar het aantal huishoudens in Nederland betekent dit dat de komende 5 jaar circa 100.000 huishoudens een recreatiewoning willen kopen. Dit komt neer op 20.000 huishoudens per jaar. Van de respondenten die zeker een recreatiewoningen wil kopen, geeft 10,5% aan zeer waarschijnlijk een recreatiewoning te kopen in Zeeland, 3,9% is op zoek naar een nieuwbouw-recreatiewoning in Zeeland en 1,1% naar een recreatieappartement. Alle respondenten die aangeven een recreatieappartement te zoeken, zijn ook op zoek naar een nieuwbouwrecreatiewoning. De markt voor recreatiewoningen is een echte nieuwbouwmarkt en bestaande recreatiewoningen verouderen vaak snel. Met een totale jaarlijkse vraag van 20.066 huishoudens die een recreatiewoning zoeken, zoeken jaarlijks 222 18 huishoudens expliciet een nieuwbouw-recreatieappartement in Zeeland.

Uit de enquête komt eveneens naar voren dat 20% - 30% een recreatiewoning in of nabij een (historische) stad zoekt. Hiermee komt de totale kwantitatieve vraag in de komende tien jaar naar het product dat in de Zeelandtoren is voorzien (nieuwbouw recreatieappartementen in de stad) uit op 444 tot 666.

Vraag (10 jaar) nieuwbouwappartementen binnen regio Zeeland Vraag (10 jaar) nieuwbouwappartementen binnen regio Zeeland in of nabij een (historische) stad (20-30% van de vraag)

2.220 444-666

TABEL 13 VRAAG NAAR RECREATIEWONINGEN IN ZEELAND Bron: EVA, 2016

•

Bij het bepalen van de vraag valt verder op dat de groep kopers van recreatiewoningen diverser wordt. Waar voorheen het gezin de voornaamste doelgroep was, komen nu steeds meer empty-nesters op het aanbod af. Door de toegenomen diversiteit van gebruikers verandert ook de vraag naar het type recreatiewoning. Zo neemt de vraag naar recreatieappartementen en gelijkvloerse woningen bijvoorbeeld sterk toe. Het

17 EVA, 2016 18 Uit de enquête blijkt dat 22.066 huishoudens een recreatiewoningen in Nederland zoeken. Hiervan geeft (afgerond)

1,1% aan specifiek een nieuwbouw recreatieappartement in Zeeland te wensen: dit resulteert in een jaarlijkse vraag naar 222 nieuwbouw recreatieappartementen in Zeeland en een tienjaarlijkse vraag van 2.220 appartementen. Van deze groep wenst 20 tot 30% een recreatiewoning in of nabij een (historische) stad. Dit zorgt ervoor dat de tienjaarlijkse vraag naar nieuwbouw recreatieappartementen in Zeeland in of nabij een historische stad 444 tot 666 bedraagt.

28

•

BEHOEFTE RECREATIEWONINGEN

bestaande aanbod bedient de toegenomen diversiteit van de groep kopers onvoldoende. Zeeland trekt binnen Nederland het meeste buitenlandse kopers aan. Van oudsher komen de kopers uit Nederland en Duitsland. Al is de laatste jaren een toenemende vraag vanuit België zichtbaar.

3.4 AANBOD In deze paragraaf is de aanbodzijde van de markt voor recreatiewoningen in beeld gebracht: de huidige voorraad en het aanbod en tot slot de nieuwbouwplannen. Daarbij ligt de focus op de formele recreatiewoningen. Door de opkomst van Airbnb en B&B is sprake van aanbodvervaging. Met Airbnb worden immers ook reguliere woningen op toeristische aantrekkelijke plekken aan toeristen verhuurd. B&B vindt naast de recreatiewoning ook gretig aftrek. Tussen 2014 en 2019 is het aantal bed en breakfast’s in Zeeland meer dan verdubbeld (van 71 naar 181)19. HUIDIG AANBOD •

•

•

In augustus 2019 telde Zeeland 148.737 slaapplaatsen in logiesaccommodaties20. Het grootste deel hiervan bevindt zich op kampeerterreinen (64%), 7% is te vinden in hotels, 1% in groepsaccommodaties en 28% is te vinden op huisjesterreinen (41.472 slaapplaatsen verdeeld over 207 huisjesterreinen). Appartementen die verhuurd worden met hoteldienstverlening vallen onder ‘hotels’ en appartementen zonder services vallen onder ‘huisjesterreinen’. Van 219 logies was in oktober 2019 de bouw gestart en voor nog eens 1.047 logies was de bouwvergunning verleend 21 (Figuur 7). Zeeland voert de lijst aan als het gaat om verleende bouwvergunningen. Het gaat hier in het bijzonder om verblijfsrecreatieve eenheden in het duingebied. In Vlissingen en Middelburg zijn geen logiesobjecten in aanbouw of logiesobjecten waarvoor een bouwvergunning verleend is voor recreatief gebruik22.

19 Omroep Zeeland (2019) Waarom er steeds meer B&B’s in Zeeland komen 20 CBS, 2019 21 Kadaster, 2019 22 Nabij de projectlocatie is wel een bouwvergunning verleend voor een logiesobject voor personeel dat in

havengerelateerde bedrijvigheid werkt. Dit object heeft derhalve geen verblijfsrecreatieve functie.

BEHOEFTE RECREATIEWONINGEN

FIGUUR 7 LOGIESOBJECTEN IN AANBOUW OF WAARVOOR EEN BOUWVERGUNNING IS VERLEEND Bron: Kadaster, 2019

•

•

•

De afgelopen acht maanden is het aantal beschikbare recreatiewoningen op Funda sterk afgenomen. Op 7 maart 2019 stonden 260 recreatiewoningen te koop. Op 6 november 2019 waren nog maar 216 recreatiewoningen te koop in Zeeland. Hiervan waren 38 bestaande appartementen, 135 bestaande huisjes en 31 nieuwe huisjes. Er zijn geen nieuwbouwappartementen aangeboden op Funda. De gemiddelde vraagprijs van alle recreatiewoningen is € 396.188 (€ 3.744 per m²). Voor appartementen lag de gemiddelde vraagprijs zelfs nog hoger € 435.894 (€ 4.182 per m²). Acht maanden eerder, in maart 2019 lag de gemiddelde vraagprijs voor alle recreatiewoningen rond € 370.500. Dit duidt erop dat de markt voor recreatiewoningen snel krapper aan het worden is). In de afgelopen 12 maanden hebben 61 appartementen een nieuwe eigenaar gevonden via Funda. Hiervan kwamen vier appartementen nieuw op de markt. Daarnaast wisselden 417 huisjes van eigenaar. De gemiddelde vraagprijs van verkochte recreatiewoningen in de afgelopen 12 maanden lag rond de € 284.960. Het verschil tussen huisjes en appartementen is beperkt, namelijk € 284.530 tegenover € 287.903.

TOEKOMSTIG AANBOD •

•

In Zeeland zijn talrijke plannen voor ontwikkeling van recreatiewoningen. Deze plannen zijn in vooral gesitueerd langs de kust of aan het Veerse Meer. De ontwikkelingen binnen stedelijk gebied (Vlissingen en Middelburg) zijn echter zeer beperkt. Waar afgelopen jaren nog urban villa’s en duinlodges

29

30

•

•

BEHOEFTE RECREATIEWONINGEN

zijn ontwikkeld op Largo Noordzee resort Vlissingen, zijn er momenteel geen harde plannen voor de ontwikkeling van recreatieappartementen in stedelijk gebied. Voor de Spuikom, een gebied tussen de boulevards en de binnenstad, is een invulling beoogd met onderscheidende functies (leisure en recreatie) in een groene setting. Er zijn echter nog geen concrete plannen voor de ontwikkeling van recreatiewoningen op deze locatie. Verwacht wordt dat de ontwikkeling van nieuwe recreatiewoningen stagneert, omdat binnen de Omgevingsverordening Ruimte 2018 nieuwe verblijfsrecreatieve ontwikkelingen alleen maar zijn toegestaan binnen bestaand stedelijk gebied.

3.5 BEHOEFTE KWANTITATIEVE BEHOEFTE

Zoals aangetoond in paragraaf 3.3, is er een significante vraag naar de recreatieappartementen in de Zeelandtoren. In de komende 10 jaar is er namelijk een vraag naar 444 tot 666 nieuwbouw recreatieappartementen in Zeeland in of nabij de stad. Hier staat geen hard planaanbod tegenover. Dit betekent dat er in de periode 2019-2029 een behoefte bestaat aan 444 tot 666 nieuwbouw recreatieappartementen in Zeeland in of nabij de stad. Hier passen de geplande recreatieappartementen in de Zeelandtoren ruimschoots binnen. KWALITATIEVE BEHOEFTE

Alleen al door het aanbieden van recreatieappartementen met lift biedt de Zeelandtoren een onderscheidend product. Daar komt nog bij dat de appartementen in een programmatische mix met hotel en voorzieningen zitten. Dit alles op een mooie locatie. Hierna werken we dit verder uit (Tabel 14) Locatie

•

(kwaliteiten)

Locatie nabij centrum, Boulevard en strand van Vlissingen. De Zeelandtoren ligt tussen het centrum en het intercitystation Vlissingen. Het centrum ligt op ongeveer 500 meter loopafstand en het station op ongeveer 1,5 kilometer meter.

•

Aantrekkelijke locatie in een aantrekkelijke regio voor toeristen. Vlissingen is een van de weinige stedelijke kustplaatsen in Zeeland. Daarnaast ligt de stad gunstig ten opzichte van provinciehoofdstad Middelburg en de andere (historische) kustplaatsen op Walcheren.

•

Zeezicht. De recreatiewoningen in de Zeelandtoren hebben zicht op zee. Er zijn op dit moment geen andere recreatieappartementen in Vlissingen met deze kwaliteit.

BEHOEFTE RECREATIEWONINGEN

Onderscheidend •

De Zeelandtoren onderscheidt zich van andere recreatiewoningen in de

concept

omgeving door het feit dat het om recreatieappartementen (en niet om huisjes) gaat met een (groot)stedelijke uitstraling, en een uitgebreid voorzieningenpakket geïntegreerd in het idyllische Zeeuwse kustlandschap. Denk hierbij aan de

integratie van wellness, (zorg)woningen, horeca en een skybar. Deze combinatie maakt het een onderscheidend concept en een waardevolle toevoeging aan het bestaande aanbod aan recreatieappartementen/ woningen in Vlissingen en Zeeland. Faciliteiten

•

Horeca In de Zeelandtoren is een restaurant voorzien. Het restaurant richt zich zowel op mensen die verblijven in de recreatieappartementen als inwoners uit Vlissingen en de regio. Het restaurant krijgt een kwalitatief hoogstaande uitstraling, passend bij de Zeelandtoren.

•

Wellness met skybar Boven in de Zeelandtoren zijn diverse wellnessfaciliteiten en een skybar gepland. Hier kunnen ook de mensen van profiteren die in de recreatieappartementen verblijven

TABEL 14 ASPECTEN VAN INVLOED OP KWALITATIEVE BEHOEFTE AAN RECREATIE-APPARTEMENTEN

CONCLUSIE: KWANTITATIEF EN KWALITATIEF RUIM VOLDOENDE BEHOEFTE •

• •

De geplande recreatieappartementen in de Zeelandtoren passen ruim binnen de geconstateerde kwantitatieve regionale behoefte aan 444 tot 666 nieuwbouw-recreatieappartementen in of nabij een stad in Zeeland. Er zijn geen harde plannen bekend voor de ontwikkeling van recreatieappartementen in stedelijk gebied. Het concept (grootstedelijke recreatieappartementen) van de Zeelandtoren, de ligging (centraal gelegen en zeezicht) en de uitstraling (hoogwaardig) zijn bovendien uniek in Vlissingen en omstreken en kan dus de concurrentie met andere recreatiewoningen aan.

Er is dus voldoende behoefte in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking voor de ontwikkeling van recreatieappartementen in de Zeelandtoren.

31

32

BEHOEFTE HOTEL

4 BEHOEFTE HOTEL

In de Zeelandtoren behoort ook een hotel tot de mogelijkheden. Dit kan zijn een hotel of zorghotel (indicatief 40 tot 100 kamers) of een meer grootschalig hotel (van eventueel een internationale keten, 100+ kamers).

4.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED Om een goede berekening te maken van de hotelbehoefte is het van belang het onderzoeksgebied zorgvuldig af te bakenen. In tegenstelling tot (vrijwel) alle andere stedelijke voorzieningen is het verzorgingsgebied van de hotelgasten juist niet het direct omliggende gebied. Hotelgasten komen immers (doorgaans) van grote afstand. In potentie omvat het verzorgingsgebied de hele wereld. Voor de (plan)capaciteit van hotelalternatieven is de regio tot 20-25 autominuten relevant.

FIGUUR 8 VERZORGINGSGEBIED HOTEL ZEELANDTOREN VLISSINGEN Bron: PDOK achtergrondkaart; bewerking Bureau Stedelijke Planning

Bekend is dat een reistijd van circa 20-25 autominuten vanaf een specifieke locatie (hotel) door hotelgasten nog als een acceptabel alternatief wordt beschouwd. Alles wat op grotere afstand ligt (meer reistijd) komt niet in aanmerking. Om die reden

BEHOEFTE HOTEL

33

is voornamelijk het aanbod binnen 20-25 minuten van de projectlocatie relevant. Er is een onderscheid gemaakt tussen een primair en secundair onderzoeksgebied: • Primair onderzoeksgebied: gemeente Vlissingen • Secundair onderzoeksgebied: Tot het secundair gebied behoren gemeenten die geheel of grotendeels binnen 20-25 autominuten van de projectlocatie liggen, te weten: Middelburg, Veere, Noord-Beveland, Goes, Borsele en Kapelle.

4.2 BELEIDSANALYSE In deze paragraaf zijn de relevante beleidskaders geschetst. Er is onderscheid gemaakt in provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. PROVINCIAAL BELEID ZEEUWSE KUSTVISIE23 •

•

•

•

Een groot aantal partijen, waaronder de Zeeuwse kustgemeenten en de provincie Zeeland heeft in 2016 gezamenlijk de Zeeuwse kustvisie geformuleerd. Er is zorg over de eenzijdige recreatieve markt en het consumeren van landschap. De inzet is gericht op het zorgvuldig(er) omgaan met de kwaliteiten. De strategie betreft beschermen, versterken, beleven van de bestaande kwaliteiten en een gebiedsgerichte aanpak voor het ontwikkelen van nieuwe kwaliteiten. De Zeeuwse badplaatsen, waaronder ook Vlissingen, zijn dé locaties waar het toerisme in Zeeland zich concentreert. Daarbinnen voorziet de kustzone van Walcheren in een totaliteit aan kustbeleving: van duinen, duindorpen en landgoederen tot de bebouwde boulevard van Vlissingen. Vlissingen is de enige stedelijke badplaats in Zeeland en differentieert hiermee het verblijfsaanbod aan de Zeeuwse kust. Om haar toeristischrecreatieve aantrekkingskracht te vergroten, wordt ruimte geboden aan nieuwvestiging voor verblijfsrecreatie. Vlissingen zet daarbij in op het ontwikkelen van een hoogwaardig en concurrerend toeristisch aanbod, het stimuleren van initiatieven voor verblijfs- en dagtoerisme en de verlenging van het toeristisch seizoen.