5.9 rvs 1ste wijziging huisvestingsverordening Vlissingen 2021 bijlage 3 woningschaarste onderzoek

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

Stec Groep aan gemeente Vlissingen

Bouke Timmen, Job Wevers en Maartje Lucassen 10 januari 2022 (update)

2

Schaarsteonderzoek Vlissingen 21.228

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

2.2

3

Uw situatie ................................................................................................ 3 Onze aanpak ............................................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................. 3

Conclusies 2.1

3.2 3.3

3.4 3.5

4

Woningmarkt- en verhuisdynamiek in Vlissingen duiden op schaarste ................................................................................................... 4 Beperk ‘onttrekking’ reguliere woningen aan de Vlissingen woningmarkt ............................................................................................ 5

Schaarsteonderzoek 3.1

3

6

Vlissingen heeft relatief groot aandeel huishoudens met laag (midden-)inkomen .................................................................................... 6 Deel bestaande woningvoorraad niet beschikbaar voor reguliere bewoning .................................................................................................. 9 Uitstroom 20 tot 30-jarigen in lijn met beperkte middeldure woningvoorraad Vlissingen, instroom 40- en 50-plussers verhoogt marktdruk in duurdere segment........................................... 10 Huishoudensgroei zorgt voor toenemende druk op middeldure en dure segment .................................................................................... 12 Vergrijzing en ontgroening zorgen voor stabiele verwachting inkomensverdeling ................................................................................ 13

Schaarsteonderzoek Vlissingen 21.228

3

1 Inleiding 1.1 Uw situatie De huidige huisvestingsverordening van de gemeente Vlissingen is vastgesteld in 2017 en richt zich op het omzetten, onttrekken en splitsen van zelfstandige woningen. Op basis van de Huisvestingswet is een huisvestingsverordening maximaal 4 jaar geldig. U bent daarom voornemens dit jaar uw huisvestingsverordening te actualiseren en opnieuw vast te stellen. Om de huisvestingsverordening in zetten, is een gedegen en sterke cijfermatige analyse van de schaarste van belang. Dit rapport gaat in op de huisvestingsvraagstukken die spelen in de gemeente Vlissingen. Het gaat dan met name om ontwikkelingen die ervoor zorgen dat de beschikbaarheid van zelfstandige woonruimte voor permanente bewoning onder druk komt te staan.

1.2 Onze aanpak Om de aard en omvang van woningschaarste in Vlissingen vast te stellen hebben we de woningvoorraad, woningmarktdynamiek en verhuisdynamiek uitgebreid geanalyseerd. Alle belangrijke indicatoren voor woningschaarste zijn daarin meegenomen. Concreet gaat het om een uitgebreide verhuisbewegingenanalyse (zowel geografisch als naar doelgroepen), een vergelijking tussen de omvang van de inkomensgroepen in Vlissingen en de omvang van de voor hen theoretisch betaalbare woningvoorraad en een vergelijking tussen de prijsopbouw van de woningvoorraad in Vlissingen en de prijsopbouw in andere delen van Nederland. Daarnaast hebben we de woningmarktdynamiek (aanbod en transacties) inzichtelijk gemaakt en geanalyseerd welk deel van de woningvoorraad nu niet voor reguliere bewoning kan worden ingezet, bijvoorbeeld omdat deze als tweede woning of voor recreatieve verhuur wordt gebruikt. Tot slot hebben we in beeld gebracht hoe de woningschaarste zich naar de toekomst toe gaat ontwikkelen.

1.3 Leeswijzer We vatten onze onderzoeksresultaten samen in de belangrijkste conclusies in hoofdstuk 2. Aanvullend geven we ook op basis hiervan ook enkele aanbevelingen voor beleid. De uitgebreide analyses zijn uitgewerkt in hoofdstuk 3.

Schaarsteonderzoek Vlissingen 21.228

4

2 Conclusies In dit hoofdstuk vatten we de belangrijkste conclusies van ons schaarsteonderzoek samen. Deze vertalen we vervolgens naar enkele aanbevelingen voor beleid.

2.1 Woningmarkt- en verhuisdynamiek in Vlissingen duiden op schaarste De woningmarkt- en verhuisdynamiek in Vlissingen duiden op woningschaarste waarbij vooral starters op de koopmarkt in de verdrukking raken. Dit beeld wordt versterkt door de prijsopbouw van de voorraad en inzet van een deel van de reguliere voorraad als tweede woning of voor recreatieve verhuur. We lichten dit hierna toe: • De groep lage inkomens (zie hoofdstuk 3 voor de indeling naar inkomensgroepen) is in Vlissingen relatief groot. De groep midden en hoge inkomens is juist relatief klein. Het aantal betaalbare huur- en koopwoningen voor midden en hoge inkomens is in Vlissingen echter aanzienlijk kleiner dan het aantal huishoudens in deze inkomensgroepen. Dit zorgt voor een verdringingseffect. • Ook ten opzichte van het landelijk gemiddelde is het aandeel middeldure en dure koopwoningen in de voorraad van Vlissingen beperkt. Dit komt voornamelijk door het aanzienlijk grotere aandeel goedkope koopwoningen in de voorraad. Hier staat tegenover dat het middeldure en duurdere koopsegment in Vlissingen ondervertegenwoordigd is. De hogere inkomens verdrukken daarmee lagere inkomens op de koopmarkt en de lage inkomens maken veelal aanspraak op (betaalbare) sociale huur. Vooral de middeninkomens voelen de schaarste.

• De beperkte beschikbaarheid van middeldure woningen maakt het voor jonge huishoudens, die doorgaans nog geen vermogen hebben kunnen opbouwen, lastig om aan een passende woning te komen in Vlissingen. Dit beeld wordt onderschreven door een bovengemiddelde grote uitstroom van jongeren tussen de 20 en 30 jaar. De instroom bestaat daarentegen voor een belangrijk deel uit 50plussers. Deze oudere huishoudens hebben doorgaans meer spaargeld (al dan niet in overwaarde van de huidige woning) en zorgen bij hun verhuizing naar Vlissingen voor nog meer marktdruk op het duurdere koopsegment. • In het betaalbare segment (tot € 217.000) bestaat een bovengemiddeld hoge marktdynamiek. Woningen in dit segment worden in Vlissingen relatief snel verkocht en de concurrentie tussen kopers is groter dan in de andere prijssegmenten. De hoge dynamiek wordt voor een deel verklaard door het grote aanbod woningen in dit prijssegment. In prijssegmenten boven de € 260.500 zien we een lagere marktdynamiek in Vlissingen: het aantal verkochte woningen in het afgelopen jaar is relatief laag ten opzichte van het huidige aanbod. De schaarste manifesteert zich vooral in het betaalbare koopsegment. • In 2020 vonden in Vlissingen verreweg de meeste transacties plaats in tussenwoningen. Ook appartementen wisselden relatief vaak van eigenaar.

De hoge dynamiek in deze segmenten is ook terug te zien in de korte looptijd van het aanbod. De looptijd van hoekwoningen, 2-onder-1 kappers en vrijstaande woningen was een stuk langer. Ook lag het aantal transacties binnen deze woningtypen, en dan vooral binnen de 2-onder-1 kappers en vrijstaande woningen een stuk lager. De krapte indicator ondersteunt dit beeld. Kopers die het afgelopen jaar op zoek waren naar een appartement tot en met 80 m² hadden de minste keus. Kopers die op zoek waren naar een vrijstaande woning hadden de meeste keus. • De schaarste wordt daarnaast in de hand gewerkt doordat reguliere woningen aan de voorraad worden ‘onttrokken’ voor niet regulier gebruik. Uit een check op de administratieve leegstand in Vlissingen (woningen waarin geen gebruikers geregistreerd staan) blijkt dat er in Vlissingen 1.070 administratief leegstaan. Bij 730 van deze woningen wordt wel energie verbruikt. Deze woningen zijn dus niet meer beschikbaar voor woningzoekenden. In een deel van deze woningen vindt toeristische verhuur plaats blijkt uit een check op forenzenbelasting. Voor een groot deel is echter onbekend hoe er gewoond wordt. Het is aannemelijk dat een deel bewoond wordt door arbeidsmigranten. • De komende tien jaar groeit het aantal huishoudens in Vlissingen nog met circa 775 tot 830. De huishoudensgroei zit enkel in de 75-plusdoelgroep.

De groei van de groep 75-plushuishoudens zorgt

Schaarsteonderzoek Vlissingen 21.228

•

5

voor een groeiende druk op de middeldure tot dure huur- en koopklassen binnen het nultredensegment (middenhuur en € 250.000+). Zonder passende nieuwbouw en/of bij verder ‘weglekken’ van de bestaande voorraad voor niet-reguliere gebruik, neemt de schaarste in deze segmenten daarmee niet vanzelf af. Uiteindelijk verhoogt woningschaarste het risico op ‘eenzijdige buurten’ (clustering inkomensgroepen) en afnemend draagvlak voor scholen (jonge huishoudens trekken weg). Een hoog aandeel tweede woningen of woningen in gebruik voor recreatieve verhuur in een buurt hebben daarnaast een negatief effect op de veiligheid (sociale controle) en op het draagvlak voor voorzieningen.

2.2 Beperk ‘onttrekking’ reguliere woningen aan de Vlissingen woningmarkt Beperk met huisvestingsverordening ‘onttrekking’ reguliere woningen voor niet regulier gebruik De huidige signalen van schaarste op de woningmarkt worden versterkt doordat een deel van de woningvoorraad niet kan worden gebruikt voor reguliere bewoning. Woningen worden gebruikt als tweede woning, worden recreatief verhuurd of aangekocht door particuliere verhuurders. We adviseren u de beoogde aanpassing van de huisvestingsverordening door te voeren om (beter) te kunnen reguleren en zo te voorkomen dat de beschikbare woningvoorraad krimpt. Bij de inzet van de huisvestingsverordening is het daarbij belangrijk oog te hebben voor de bescherming van middensegment. Zet in op sterke combinatie huisvestingsveroderning en passende nieuwbouwprogrammering Sluit met uw nieuwbouwprogrammering aan op de (aanscherping van de) huisvestingsverordening. Aanscherping van de huisvestingsverordening is een manier om ‘weglekken’ van de (betaalbare) reguliere woningvoorraad tegen te gaan en zo groeiende schaarste verder te voorkomen. Tegelijkertijd is er echter bovenop dit ‘behoud van de bestaande voorraad’ ook een duidelijke uitbreidingsvraag.

Kies in uw nieuwbouwprogrammering voor de woonproducten- en locaties die optimaal aansluiten op de doelgroepen van waaruit we vraag zien (middenhuur en dure koop in het nultredensegment). Zo versterken uw huisvestingsverordening en nieuwbouwprogrammering elkaar in het bereiken van een passende woningvoorraad voor de huishoudens in de toekomst.

6

Schaarsteonderzoek Vlissingen 21.228

3 Schaarsteonderzoek In dit hoofdstuk werken we onze analyses uit. We brengen allereerst de huidige schaarste op de woningmarkt in Vlissingen in beeld. Dit doen we onder andere door in te gaan op de samenstelling van inkomensgroepen, de huur- en koopmogelijkheden van deze inkomensgroepen en de marktdynamiek in Vlissingen. Ook kijken we naar de in- en uitstroom van de verschillende doelgroepen in Vlissingen. Vervolgens kijken we vooruit: hoe gaat het aantal huishoudens zich ontwikkelen, om welke doelgroepen gaat het en wat betekent dit voor de te verwachten woning schaarste?

3.1 Vlissingen heeft relatief groot aandeel huishoudens met laag (midden-)inkomen Inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels sociale huurwoningen De inkomensgrenzen in dit schaarsteonderzoek zijn gekozen op basis van de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Deze regels zijn per 1 januari 2022 gewijzigd. Ter verduidelijking lichten we hierna de geldende regels per inkomensgroep inclusief bijbehorende inkomensgrenzen toe: • Lage inkomens met passend toewijzen: bij 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de grens voor passend toewijzen moet de kale huur onder de zogenoemde aftoppingsgrens liggen. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 24.075 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 32.675. De inkomensgrens voor ouderen ligt iets lager (€ 23.975 / € 32.550). • Lage inkomens zonder passend toewijzen: in de nieuwe regels verdwijnt de tussencategorie voor mensen met een laag middeninkomen. In principe moeten corporatie vanaf 2022 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep. 7,5% mag dus vrij worden toegewezen. Eenpersoonshuishoudens in de doelgroep van sociale huur mogen maximaal een inkomen van € 40.765 hebben en meerpersoonshuishoudens een inkomen van maximaal € 45.014. • Midden inkomens: er is geen vaste inkomensgrens voor middeninkomens.

In dit onderzoek gaan we uit van een een maximaal inkomen van € 54.000 per huishouden. • Hoge inkomens: alle huishoudens met een inkomen boven de € 54.000 per huishouden behoren in dit onderzoek tot de hoge inkomens. Aandeel lage inkomens in Vlissingen bovengemiddeld groot In onderstaande tabel geven we de omvang van inkomensgroepen voor Vlissingen weer en zetten we deze af tegen de omvang van deze groepen binnen de provincie Zeeland en heel Nederland. Wat opvalt is dat het aandeel lage inkomens in Vlissingen hoger ligt dan het provinciaal en landelijk gemiddelde. Het aandeel midden- en hoge middeninkomens ligt in Vlissingen lager dan gemiddeld. Tabel 1: Huishoudens naar inkomensgroep, gemeente Vlissingen, provincie Zeeland en Nederland Inkomensgroepen Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 24.075 / € 32.675) Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 24.075 / € 32.675 tot € 40.765 / € 45.014) Midden inkomens (€ 40.765 / € 45.014 tot € 54.000) Hoge inkomens (€ 54.000+) Totaal

Huishoudens Vlissingen 6.680

Huishoudens Zeeland 38.295

Huishoudens Nederland 2.040.560

6.020

48.655

1.958.035

(30%) (27%)

(22%) (28%)

(26%) (25%)

2.105

(9%)

88.060

(50%)

3.949.190

7.460

22.265

175.010

7.947.785

(34%)

(100%)

Bron: Lokale Monitor Wonen (31 december 2019), WoON2018. Bewerking Stec Groep (2022).

(100%)

(50%)

(100%)

Schaarsteonderzoek Vlissingen 21.228

7

Betaalbare woningvoorraad op basis van huurprijzen en WOZ-waarden Om te beoordelen voor welke inkomensgroepen het aanbod in Vlissingen mogelijk beperkt is, stellen we eerst de betaalbare prijscategorieën in de huur en koop vast. We rekenen wat betreft koopwoningen met de WOZ-waarde. In de huidige markt overstijgen de transactieprijzen deze WOZ-waarde vaak ruim. Op de lange termijn (met naar waarschijnlijkheid een meer ontspannen markt) geeft deze WOZ-waarde echter een redelijke indicatie voor de passende koopwoningvoorraad. We schenken verderop aandacht aan de invloed van de huidige woningmarkt op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Voor lage inkomens met passend toewijzen zonder eigen middelen (anders dan voor de kosten koper) zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 157.500 en een huurwoning tot circa € 590 betaalbaar (kale huur, uitgaande van een huurquote van 25%). In de praktijk heeft deze doelgroep recht op toewijzing van een sociale huurwoning tot de aftoppingsgrens (€ 633,25 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 678,66 voor meerpersoonshuishoudens). Deze grens ligt hoger dan de betaalbarheidsgrens, echter zorgt de huurtoeslag ervoor dat deze woningen voor deze doelgroep betaalbaar blijven.

Voor lage inkomens zonder passend toewijzen met een inkomen tot maximaal € 45.014 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 217.000 bereikbaar op basis van hypotheekmogelijkheden. Een betaalbare huurprijs voor deze groep loopt van € 590 tot € 810. Aansluitend bij de toewijzingsregels van sociale huurwoningen vormt het hoogste sociale huursegment van de aftoppingsgrens (€ 633,25 / € 678,66) tot de liberalisatiegrens (€ 763,47) een geschikte huurcategorie. Voor middeninkomens met een inkomen tot maximaal € 54.000 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 260.500 bereikbaar en huurwoningen van € 810 tot € 970. Dit laatste komt overeen met woningen die vaak als middenhuur worden getypeerd, namelijk vanaf de liberalisatiegrens (€ 763,47) tot € 950. Overige woningen met een hogere huurprijs (meer dan € 970) of woningwaarde (meer dan € 260.500) zijn enkel bereikbaar voor hoge inkomens (of lagere inkomens met voldoende middelen). Beperkte woningvoorraad voor midden- en hoge inkomens In onderstaande tabel geven we de betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep weer en geven we een indicatie van de omvang van de woningvoorraad per prijsklasse. Hieruit blijkt dat een relatief groot deel van de woningvoorraad bereikbaar is voor lage inkomens, ook in relatie tot de omvang van deze doelgroepen.

Voor de groep lage inkomens zonder passend toewijzen (6.680) zijn in totaal circa 10.295 woningen bereikbaar in de woningvoorraad van Vlissingen. Voor lage inkomens zonder passend toewijzen is de voorraad iets beperkter, maar ook voor hen geldt dat in beginsel de bereikbare voorraad (6.220) het aantal huishoudens overstijgt (6.020). Daarentegen is de woningvoorraad beperkt voor hogere inkomens. Het aantal huishoudens met een middeninkomen (2.105) is hoger dan de voor hen passende woningvoorraad (1.875). Hetzelfde geldt voor huishoudens met een hoog inkomen, ook hier zijn er beduidende meer van (7.460) dan dat er passende woningen voor hen zijn (3.975). Dit betekent dat een groot deel van deze hogere inkomens zal uitwijken naar een goedkopere woning (in het goedkope- en middensegment). Met name lage inkomens zonder passend toewijzen en middeninkomens kunnen hierbij in de verdrukking komen. Zij komen minder snel (of niet) in aanraking voor een sociale huurwoning en zien een deel van de voor hen bereikbare woningen opgekocht worden door huishoudens met meer bestedingskracht (verdringingseffect). Bij de inzet van de huisvestingsverordening is belangrijk hier aandacht voor te hebben. Dit kan door (naast de goedkope woningen voor de laagste inkomensgroepen) het betaalbare middensegment beschikbaar te houden voor reguliere bewoning.

8

Schaarsteonderzoek Vlissingen 21.228

Tabel 2: Betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en omvang woningvoorraad naar prijsklasse Inkomensgroepen

Betaalbare klasse huur* en koop**

Aantal huishoudens 2021

Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 24.075 / € 32.675) Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 24.075 / € 32.675 tot € 40.765 / € 45.014) Midden inkomens (€ 40.765 / € 45.014 tot € 54.000) Hoge inkomens (€ 54.000+) Totaal

Koop: tot € 157.500 Huur: tot € 590

6.680 (30%)

Koop: € 157.500 - € 217.000 Huur: € 590 - € 810

6.020 (27%)

Koop: € 217.000 - € 260.500 Huur: € 810 - € 970

2.105 (9%)

Koop: € 260.500 + Huur: € 970 +

7.460 (34%)

Passende Huurwoningen*** 6.735

Passende koopwoningen (WOZ)*** 3.560

(tot aftoppingsgrens) 2.235

3.985

(aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens) 545

1.330

(liberalisatiegrens tot € 950) 285

3.690

9.800

12.560

(dure huur € 950+)

22.665 (100%)

Bron: hypotheker.nl (januari 2022), WoON2018, LMW (31 december 2019), CBS (2021), WOZ (2019). Bewerking Stec Groep (2022). Afronding op vijftallen. *We rekenen voor zowel de betaalbaarheidsgrens van koop als huur met het maximale hypotheekbedrag bij een lineaire lening met een rentevaste periode van 15 jaar, de maximale huur komt overeen met de bruto maandlasten bij deze hypotheek. **Betaalbaarheid is gebaseerd op hoogste inkomensgrens, passende omvang van de woningvoorraad is voor eenpersoonshuishoudens dus kleiner.*** Zoveel mogelijk de betaalbaarheidsgrenzen benaderd. WOZ-waarden uit 2019 zijn doorberekend tot en met 2021 aan de hand van gemiddelde WOZ-waardestijging in Vlissingen.

Aandeel woningen voor midden- en hoge inkomens beperkt in Vlissingen Tot slot plaatsen we ook de koopwoningvoorraad van Vlissingen uitgesplitst naar prijsklassen in perspectief door deze af te zetten tegen de prijsklasseverdeling van Zeeland en Nederland in totaal. In onderstaande figuur valt direct op dat het aandeel betaalbare koopwoningen in Vlissingen groter is dan gemiddeld in Zeeland en Nederland. In Vlissingen heeft maar liefst 66% van de koopwoningen een WOZwaarde tot € 215.000 (stand in 2019), terwijl dit aandeel op landelijk niveau gemiddeld zo’n 25% bedraagt. Hier staat tegenover dat het duurdere koopsegment in Vlissingen ondervertegenwoordigd is. Hier ontstaat een verdringingseffect. Figuur 1: Verdeling koopwoningvoorraad naar prijsklasse 100% 90% 80% 70% 60% 50%

16%

20%

43%

19% 17%

40% 30%

25%

€ 215.000 - € 300.000

21%

31%

28%

15%

€ 170.000 - € 215.000 Tot € 170.000

49%

10%

€ 300.000 of meer

26%

10%

0% Vlissingen

Zeeland

Nederland

Bron: Lokale Monitor Wonen (31 december 2019). Bewerking Stec Groep (2022).

Beperkt aanbod betaalbare segment, lage dynamiek in dure segment Om meer gevoel te krijgen bij de marktdynamiek in de verschillende koopprijssegmenten in Vlissingen zetten we het huidige aanbod af tegen de transacties in het afgelopen jaar. Op Funda staan in de gemeente Vlissingen begin januari 2022 in totaal 135 woningen te koop. Het afgelopen jaar werden 637 woningen verkocht in de gemeente (zie onderstaande tabel). Zo’n 40% van het totaal aantal woningen een vraagprijs

9

Schaarsteonderzoek Vlissingen 21.228

heeft onder de € 217.000. Dit terwijl zo’n 60% van de voorraad een WOZ-waarde heeft tot € 217.000 (prijspeil 2021). Het aandeel te koop staande woningen in deze prijsklasse is met 22% nog lager. Dit wijst op een hoge dynamiek in het betaalbare segment. Het aantal verkochte huizen in het afgelopen jaar is hoog ten opzichte van het huidige aanbod. De hoge dynamiek wordt voor een deel verklaard door het grote aandeel van dit prijssegment in de voorraad. In prijssegmenten boven de € 260.500 (hoge inkomens) zien we juist een relatief lage marktdynamiek in Vlissingen: het aantal verkochte woningen in het afgelopen jaar is relatief laag ten opzichte van het huidige aanbod. Tabel 3: Huidig aanbod te koop en verkochte woningen in Vlissingen Prijsklassen (€)

Te koop januari 2022 (#)

Tot € 157,5K € 157,5K - € 217K € 217K - € 260,5K € 260,5K – € 355K € 355K + Totaal

8 22 20 44 41 135

Te koop januari 2022 (%)

Verkocht afgelopen jaar (#)

Verkocht afgelopen jaar (%)

Totaal te koop/ verkocht

Totaal aandeel (%)

74 196 101 122 144 637

12% 31% 16% 19% 23% 100%

82 218 121 166 185 772

11% 28% 16% 22% 24% 100%

6% 16% 15% 33% 30% 100%

Aanbod / transactieratio* (%) Vlissingen

Zeeland

10% 10% 17% 27% 22% 17%

Nederland

11% 13% 18% 24% 32% 23%

Bron: Funda (januari 2022). Bewerking Stec Groep (2022). Verkoop afgelopen jaar. *Aandeel te koop staande woningen ten opzichte van het totaal aantal verkochte woningen in afgelopen jaar. Een lager percentage betekent hogere dynamiek.

In 2020 vonden verre weg de meeste transacties plaats in tussenwoningen. Ook appartementen wisselden relatief vaak van eigenaar. De hoge dynamiek in deze segmenten is ook terug te zien in de looptijd van het aanbod. Tussenwoningen en appartementen hadden het afgelopen jaar een gemiddelde looptijd van zo’n 20 dagen. De looptijd van hoekwoningen, 2-onder-1 kappers en vrijstaande woningen lag een stuk hoger. Ook lag het aantal transacties binnen deze woningtypen, en dan vooral binnen de 2-onder-1 kappers en vrijstaande woningen een stuk lager. De krapte indicator ondersteunt dit beeld. Kopers die het afgelopen jaar op zoek waren naar een appartement tot en met 80 m² hadden de minste keus. Kopers die op zoek waren naar een vrijstaande woning hadden daarentegen de meeste keus. Tabel 4: referenties NVM 2020 Vlissingen Woningtype Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement t/m 80 m² Appartement vanaf 80 m²

Aantal transacties (#) 283 117 79 53 109 112

Looptijd 32 115 118 211 13 20

Krapteindicator 1,1 1,3 0,8 2,3 0,6 1,4

Mediaan transactieprijs € 1.862 € 2.076 € 2.415 € 2.745 € 2.065 € 2.832

Mediaan woonoppervlakte 108 111 120 138 65 104

Mediaan perceeloppervlak 135 179 252 525

Bron: NVM (2020).

3.2 Deel bestaande woningvoorraad niet beschikbaar voor reguliere bewoning In voorgaande paragraaf constateerden we dat de betaalbare voorraad voor lage inkomens in Vlissingen erg groot is, terwijl de (theoretisch) passende voorraad voor hoge inkomens juist klein is. Een deel van de bestaande woningvoorraad is echter niet beschikbaar voor reguliere bewoning. Dit aandeel brengen we in deze paragraaf nader in beeld. We zoomen in op het gebruik van de reguliere bestaande woningvoorraad waarbij we 4 mogelijkheden onderscheiden: • Regulier bewoond: woning wordt regulier bewoond (minimaal één ingeschrevene in het BRP 1) • Tweede woning: woningen die niet als hoofdverblijf gebruikt worden. De eigenaar heeft beschikking over de woning (geen vaste huurder in BRP geregistreerd), maar woont er zelf niet (permanent). 1

Basisregistratie Personen

10% 10% 12% 16% 23% 18%

10

Schaarsteonderzoek Vlissingen 21.228

• •

Leegstaand: Er is geen bewoner geregistreerd en er vindt ook geen energieverbruik in de woning plaats. Onbekend: Registers geven geen uitsluitsel over gebruik woning. Wel is duidelijk dat er op dit moment niemand staat ingeschreven in het BRP. Het kan gaan om woningen waar kluswerkzaamheden in plaatsvinden voordat de nieuwe eigenaar erin trekt, maar in veel gevallen betreft het mogelijk ook ongewenste huisvesting van bijvoorbeeld arbeidsmigranten.

Deel van de reguliere woningvoorraad in Vlissingen niet beschikbaar is voor reguliere bewoning Van zo’n 1.195 woningen is in het WOZ-register bekend dat deze als tweede woning of voor recreatieve verhuur wordt ingezet. Daarnaast staan 1.070 woningen administratief leeg. Over 110 woningen wordt echter forensenbelasting betaalt en rekenen we dus onder tweede woningbezit. In totaal gaat het dus om 1.305 woningen die als tweede woningen worden gebruikt. Van de overige 960 administratief leegstaande woningen blijkt uit cijfers van Enduris (2021) dat in circa 620 woningen wel verbruik van gas en/of elektra plaatsvindt. Voor een deel van deze woningen in bewoning door arbeidsmigranten aannemelijk. Tabel 5: Gebruik woningvoorraad Vlissingen Aantal

Totaal aantal woningen 22.885

Regulier bewoond 20.620

Tweede woning 1.305

Leegstand 340

Onbekend 620

Bron: CBS (2021), WOZ-register Vlissingen (2021), Enduris (2021). Bewerking Stec Groep (2022). Afronding op vijftallen.

3.3 Uitstroom 20 tot 30-jarigen in lijn met beperkte middeldure woningvoorraad Vlissingen, instroom 40- en 50-plussers verhoogt marktdruk in duurdere segment Groot deel verhuizingen vindt plaats binnen gemeente Vlissingen Circa 63% van alle verhuizingen in Vlissingen vindt binnen de gemeente plaats. Vlissingen heeft daarmee een relatief gesloten woningmarkt. Desondanks zien we een relatief grote instroom vanuit de gemeente Middelburg (11%). Vanuit overige gemeenten is de instroom relatief laag. Zelfs een aangrenzende gemeente als Veere kent enkel een instroom van 3%. Figuur 2: Top 10 herkomstgemeenten verhuisde personen naar Vlissingen

Bron: CBS (2021, cijfers 2011-2020). Bewerking Stec Groep (2022).

11

Schaarsteonderzoek Vlissingen 21.228

Per saldo uitstroom 20 tot 30-jarigen, instroom vooral 50-plussers: druk op middelduur en dure koopsegment Wanneer we kijken naar de leeftijd van personen die Vlissingen in- of uit verhuizen dan zien we per saldo een uitstroom van jongeren tussen de 20 en 30 jaar. Hier verdiepen we op in de volgende subparagraaf. Daarnaast valt op dat de instroom juist voor een belangrijk deel bestaat 50-plussers. Deze oudere huishoudens hebben doorgaans meer spaargeld (al dan niet in overwaarde van de huidige woning) en zorgen bij hun verhuizing naar Vlissingen voor extra marktdruk op het duurdere koopsegment. Figuur 3: In- en uitstroom en migratiesaldo van personen naar leeftijd in Vlissingen, 2011-2020 7.500 6.000 4.500 3.000 1.500

Gevestigd

0

Vertrokken

-1.500

Saldo

-3.000 -4.500 -6.000 -7.500 0-10 jaar 10-20 jaar 20-30 jaar 30-40 jaar 40-50 jaar 50-60 jaar 60-70 jaar 70-80 jaar > 80 jaar Bron: CBS (2021, cijfers 2011-2020). Bewerking Stec Groep (2022).

Sterke uitstroom jonge huishoudens naar regio indicatie beperkt geschikt woningaanbod in Vlissingen Het negatieve verhuissaldo van jongeren tussen de 20 en 30 wijst op een beperkt geschikt en beschikbaar woningaanbod in Vlissingen voor deze doelgroep. Een deel van deze doelgroep verhuist in verband met studie of werk, maar onderstaande figuur laat zien dat het relatieve migratiesaldo van de groep 20 tot 30jarigen (ten opzichte van de omvang van deze doelgroep) in de regio Walcheren aanzienlijk negatiever is dan in de andere gemeenten op Noord- en Zuid-Beveland, zeker in de gemeente Vlissingen. Figuur 4: Gemiddeld jaarlijks binnenlands migratiesaldo 20 tot 30-jarigen ten opzichte van omvang van deze leeftijdsgroep binnen de gemeente, 2011-2020 0,5% Borsele

0,1%

0,1%

Goes

0,0%

-0,1%

Kapelle

-0,1%

Middelburg

-0,3%

-0,5%

Noord-Beveland Reimerswaal

-1,0%

-0,9%

-1,5% Bron: CBS (2021, cijfers 2011-2020). Bewerking Stec Groep (2022).

-1,0%

-1,1%

Veere Vlissingen

12

Schaarsteonderzoek Vlissingen 21.228

3.4 Huishoudensgroei zorgt voor toenemende druk op middeldure en dure segment Om te bepalen hoe de woningschaarste zich gaat ontwikkelen kijken we in deze paragraaf naar de te verwachten huishoudensontwikkeling in de komende tien jaar en de woningbehoefte die hier mee samenhangt. Een demografische analyse is de basis voor het bepalen van de toekomstige woningbehoefte. Om de huishoudensontwikkeling in de gemeente Vlissingen in beeld te brengen, maken we gebruik van zowel de Provinciale prognose (2019) van de provincie Zeeland als de meest recente Primos-prognose van ABF-research, beiden op het niveau van Vlissingen. Het aantal huishoudens groeit nog met +775 tot +830 tot 2032, onderliggend sterke vergrijzing Onderstaande figuur laat de historische en verwachte huishoudensontwikkeling zien. In 2022 telt de gemeente Vlissingen circa 22.480 huishoudens 2. Dit aantal neemt met name de komende tien jaar verder toe. In 2032 zijn er naar verwachting circa 23.255 (Primos2021) tot 23.310 (Provinciale prognose 2019) huishoudens in de gemeente Vlissingen (+775 tot +830). In de jaren daarna zien we dat beide prognoses een lichte krimp van het aantal huishoudens verwachten.

Figuur 5: Huishoudensontwikkeling gemeente Vlissingen over de periode 2002-2040 24.000 23.500 23.000 22.500 22.000 21.500 21.000 20.500 20.000 19.500 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 Historische ontwikkeling (CBS)

Provinciale prognose (2019)

Primos2021

Bron: Provinciale prognose (2019), CBS (2020). Bewerking Stec Groep (2022).

Vlissingen vergrijst sterk, huishoudensgroei zit primair in 80-plushuishoudens Binnen de huishoudensontwikkeling van beide prognoses zien we sterke verschillen in de ontwikkeling van de verschillende doelgroepen. Enkel de doelgroep alleenstaanden en stellen van 75 jaar en ouder neemt sterk in omvang toe (circa +35%). De overige doelgroepen nemen juist in aantal af. Tabel 3: Huishoudensontwikkeling gemeente Vlissingen Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35 t/m 65 jaar Alleenstaanden & stellen 65-75 jaar Alleenstaanden & stellen 75+ Overig*** Totaal

Huishoudens 2022 3.020 6.000 6.185 3.665 3.505 100 22.480

Ontwikkeling 2022-2032* +10 / -300*** -185 / -110 -70 / -125 -70 / -70 +1.250 / +1.235 +25 +830 / +775

Huishoudens 2032* 3.030 / 2.740 5.815 / 5.880 6.115 / 6.175 3.595 / 3.595 4.755 / 4.740 125 23.310 / 23.255

Bron: Provinciale prognose (2019), Primos2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen. *Verwachting op basis van provinciale prognose (links) en ABF-prognose (rechts). **De toename zoals verwacht in de provinciale prognose komt voort uit een hogere inschatting van het aantal huidige alleenstaanden en stellen in 2022. De verandering tussen 2022 en 2032 is vrij vergelijkbaar in beide prognoses (circa -300). ***Overige huishoudens zijn enkel opgenomen in de Primos-prognose. In de provinciale prognose is deze doelgroep verdeeld over de andere doelgroepen.

2

Op basis van Primos2021. Nog geen definitieve cijfers beschikbaar voor 2022.

13

Schaarsteonderzoek Vlissingen 21.228

PROGNOSES KENNEN ONZEKERHEDEN, MONITOR HUISHOUDENSONTWIKKELING EN STEL VERWACHTINGEN BIJ INDIEN NODIG De ontwikkeling van het aantal huishoudens in Vlissingen, zoals geprognosticeerd in de Provinciale prognose 2019 en de Primos2021, is afhankelijk van de achterliggende uitgangspunten voor de variabelen vergrijzing, huishoudensverdunning en migratie. Hoe verder we vooruit kijken in de toekomst, hoe groter de periode waarin onvoorzienbare ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. De prognose wordt daarmee doorgaans onzekerder naarmate we verder vooruit kijken. Daar waar geboorte- en sterftecijfers op basis van historische trends vaak relatief goed te voorspellen zijn, is de factor migratie (binnenlands en buitenlands) relatief lastiger te voorspellen. Daarnaast hangt de daadwerkelijke huishoudensontwikkeling ook samen met de kwaliteit van het woningaanbod. Hierbij is niet alleen de kwaliteit van nieuwbouw, maar (vooral) ook die van de bestaande voorraad bepalend in het behouden van huishoudens. Het is belangrijk om bij de interpretatie van de prognosecijfers rekening te houden met deze onzekerheden. Door het daadwerkelijke verloop te monitoren kunnen verwachtingen indien nodig worden bijgesteld.

3.5 Vergrijzing en ontgroening zorgen voor stabiele verwachting inkomensverdeling Tussen 2022 en 2032 verschuift het aandeel per inkomensgroep niet veel. De sterke vergrijzing leidt tot een groei van de groep ouderen met een laag inkomen. Tegelijkertijd zien we dat het aantal jongeren (een andere doelgroep waarvan veel een laag inkomen bezitten) juist afneemt. Hierdoor verwachten we geen duidelijke verschuiving van inkomensgroepen. Elke inkomensgroep neemt naar verwachting dan ook licht toe en zal wat betreft het aandeel redelijk stabiel blijven. Tabel 4: Ontwikkeling inkomensgroepen Vlissingen Inkomensgroep Lage inkomens met passend toewijzen Lage inkomens zonder passend toewijzen Midden inkomens Hoge inkomens Totaal

Inkomensgrenzen Tot € 24.075 / € 32.675 € 24.075 / € 32.675 tot € 40.765 / € 45.014 € 40.765 / € 45.014 tot € 54.000 € 54.000+

2022

2032 6.670 (30%) 6.030 (27%)

6.702 (29%) 6.250 (27%)

2.105 (9%)

2.200 (10%)

7.570 (34%) 22.480 (100%)

7.685 (34%) 23.255 (100%)

Bron: Lokale Monitor Wonen (31 december 2019), WoON2018, Primos2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

ONTWIKKELING INKOMENSGROEPEN OP BASIS VAN DEMOGRAFIE Indicatief rekenen we de inkomensgroepen door voor 2022 en 2032. Hierbij koppelen we de verdeling van huishoudensgroepen (leeftijd en samenstelling) per inkomensklasse aan demografische ontwikkelingen op basis van de provinciale prognose Zeeland (2019). In de praktijk kan de daadwerkelijke ontwikkelingen van inkomensgroepen op korte termijn hiervan afwijken door conjunctuurschommelingen. Daarnaast betekent een groeiende groep oudere huishoudens met een laag inkomen niet direct dat de sociale huurvoorraad naar rato moet groeien. In de praktijk heeft een deel van deze huishoudens voldoende vermogen (al dan niet in de vorm van overwaarde in de huidige woning) om door te stromen naar een koop- of middenhuurwoning. Behoefte aan nultredenwoningen door vergrijzing, druk op middelduur en duur We zien een netto behoefte aan toevoeging van circa 775 tot 830 woningen tot 2032, in lijn met de ontwikkeling van het aantal reguliere huishoudens in de periode 2022-2032. De groei van de groep 75plushuishoudens zorgt voor een groeiende druk op de middeldure tot dure huur- en koopklassen binnen het nultredensegment (middenhuur en € 250.000+). Zonder passende nieuwbouw en/of bij verder ‘weglekken’ van de bestaande voorraad voor niet-reguliere gebruik, neemt de schaarste hier verder toe.