5.6 Initiatiefvoorstel POV Herziene huisvestingsverordening bijlage 5 schaarsteonderzoek 2025

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen Stec Groep aan gemeente Vlissingen 10 maart 2025

2

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

Inhoudsopgave 1.

2.

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3

3 3 3

Conclusies

4

2.1 2.2

4

2.3

3.

4.

Uw situatie Onze aanpak Leeswijzer

Woningschaarste in sociale huur- en koopsegment aangetoond Prijsgrens koopsegment: tot € 290.000 absolute schaarste, in mindere mate tot € 355.000 Geen reden tot aanpassing opkoopbescherming

5 5

Analyse schaarste

6

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

6 11 13 15 16

Woningvoorraad nog in balans, maar verschuiving verwacht Woningdruk neemt toe in het betaalbare koopsegment Dynamiek huurwoningmarkt Migratie belangrijke reden voor aanhoudende druk op woningmarkt Verwachte huishoudenstoename vergroot woningdruk

Opkoopbescherming

18

4.1

18

Opkoopbescherming heeft invloed zonder waterbedeffect

Bijlage A: Analyses op wijkniveau A1. Wijkindeling Vlissingen A2. Inkomensgroepen per wijk A3. Koopprijssegmenten per wijk A4. Huurprijsklassen per wijk A5. Passende woningvoorraad per wijk A6. Aanbod en verkochte woningen per wijk, 2024 A7. Huishoudensontwikkeling per wijk, 2024-2041 A8. Opgekochte woningen door investeerders tot € 355.000 per wijk, 2022-2024

20 20 20 21 21 22 22 22 23

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

1. Inleiding 1.1 Uw situatie De huidige huisvestingsverordening van de gemeente Vlissingen is geldig vanaf 2024 en richt zich op het omzetten, onttrekken en splitsen van zelfstandige woningen. Op basis van de Huisvestingswet is een huisvestingsverordening maximaal 4 jaar geldig. De gemeente Vlissingen hoeft daarmee op dit moment geen nieuwe huisvestingsverordening vast te stellen. Om de huisvestingsverordening in te zetten, is een gedegen en sterke cijfermatige analyse van de schaarste van belang. Hiervoor is in 2022 een update van het schaarsteonderzoek (uit 2020) uitgevoerd. De gemeente Vlissingen ziet in dat de woningmarkt sinds 2022 weer sterk veranderd is. Dit vraagt mogelijk om een aanpassing van de in te zetten instrumenten via de huisvestingsverordening. U vraagt ons daarom wederom een update uit te voeren. Specifiek wilt u weten of: • De prijsgrenzen tot waar schaarste aan betaalbare woningen aantoonbaar is, zijn gewijzigd. • De werkingsgebieden, zoals destijds zijn afgebakend, nog steeds geldig zijn.

1.2 Onze aanpak We actualiseren de woningschaarste met actuele marktfeiten voor de gemeente Vlissingen op gemeenteen wijkniveau. We gaan hiervoor in op de inkomenssamenstelling, woningvoorraad, marktdynamiek en verhuisdynamiek. We kijken ook alvast vooruit naar de verwachte huishoudensontwikkeling op basis van de provinciale prognose. Dit zegt iets over de mogelijke schaarste in de toekomst. Vervolgens verdiepen we ons op de effectiviteit van de opkoopbescherming die u op dit moment al heeft ingevoerd.

1.3 Leeswijzer Onze onderzoeksresultaten vertalen we in hoofdstuk 2 naar de belangrijkste conclusies. Deze zetten we vervolgens om naar enkele aanbevelingen voor verder beleid. De analyse van de woningschaarste zetten we uiteen in hoofdstuk 3 en de effectiviteit van de opkoopbescherming in hoofdstuk 4. Analyses op wijkniveau zijn in te zien in de bijlagen.

3

4

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

2. Conclusies In dit hoofdstuk vatten we de belangrijkste conclusies van ons schaarsteonderzoek samen. Deze vertalen we vervolgens naar enkele aanbevelingen voor beleid.

2.1 Woningschaarste in sociale huur- en koopsegment aangetoond We zien dat de woningmarkt van Vlissingen relatief betaalbaar is ten opzichte van andere delen van Nederland. Ook in Vlissingen neemt echter de krapte in het goedkope woningsegment toe. Dit zowel door gestegen koopprijzen in de gemeente als door meer huishoudens die een woning zoeken in Vlissingen, omdat het elders voor hen niet meer betaalbaar is. Op basis van ons schaarste-onderzoek schatten we in dat er schaarste aan sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen bestaat in Vlissingen. Hieronder lichten we dit nader toe.

Tabel 1: Conclusies woningschaarste gemeente Vlissingen Aspect

Bevindingen

Passende woningvoorraad

•

De groep lage inkomens is in de gemeente Vlissingen (56%) relatief groot vergeleken met de provincie Zeeland als geheel (50%).

(3.1)

•

De bestaande woningvoorraad sluit op basis van WOZ-waarden en huurprijzen nog aan op de mogelijkheden voor lage- en middeninkomens. De verwachting is dat dit op basis van de huidige vraag-en transactieprijzen niet meer het geval is voor met name huishoudens met een laag inkomen.

Dynamiek koopwoningmarkt

•

40% van de koopwoningen in Vlissingen heeft een WOZ-waarde lager dan € 235.000. Tot die prijs kunnen huishoudens met een laag inkomen nog relatief goed een woning kopen.

•

De transactieprijzen zijn de afgelopen jaren wel sterk gestegen. In totaal met circa +50% in de periode 2018-2023.

•

Slechts 24% van de aangeboden woningen in de gemeente Vlissingen had het afgelopen jaar een vraagprijs tot € 235.000. Dit betekent dat de huidige woningmarkt duurder is dan op basis van de WOZwaardeverdeling kan worden verwacht.

•

Op COROP-niveau zien we dat beeld terug. In het derde kwartaal van 2024 lagen de prijzen per vierkante meter 9,2% hoger dan een jaar eerder.

Dynamiek sociale huurwoningmarkt

•

De zoektijd is toegenomen van 14 maanden in 2020 naar 18 maanden in 2024.

(3.3)

•

Het aantal reacties per woning is sterk toegenomen van 126 reacties per woning in 2020 naar 262 reacties per woning in 2024. Dat is een toename van 108%.

(3.2)

Taxatie schaarste

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

Demografische ontwikkelingen

•

De gemeente Vlissingen kent de laatste jaren een sterk positief migratiesaldo (zowel binnenlands als buitenlands). Dit kan de concurrentie en dus de schaarste op de woningmarkt vergroten.

•

Het aantal huishoudens neemt naar verwachting ook de komende jaren sterk toe.

•

Met name het aantal huishoudens met een laag inkomen neemt nog toe. Dit komt door de verdere vergrijzing. Dit zet mogelijk de betaalbaarheid van de woningvoorraad verder onder druk.

(3.4 & 3.5)

5

Bron: Stec Groep (2024).

2.2 Prijsgrens koopsegment: tot € 290.000 absolute schaarste, in mindere mate tot € 355.000 Op basis van de analyses blijkt dat huishoudens met een laag- en middeninkomen lastig aan een woning kunnen komen in de gemeente Vlissingen. Dit komt met name door de sterk gestegen koopwoningprijzen, waardoor bijvoorbeeld het aantal reacties op sociale huurwoningen in een paar jaar tijd zeer sterk is opgelopen. We zien daarom reden voor een absolute woningschaarste tot € 290.000. In het segment daarboven tot € 355.000 zien we met name verdringingseffecten. Dit woningsegment is noodzakelijk om doorstroming van huishoudens uit goedkopere woningen optimaal te laten verlopen. We zien op basis van de analyses naar wijken geen aanleiding om onderscheid te maken in bovengrens van woningschaarste tussen de wijken. In alle gebieden geldt een vergelijkbare druk op de woningmarkt. We zien geen reden om de bovengrens van € 355.000 aan te passen. Dit is nog steeds het segment waarbinnen we verwachten dat de meeste verdringing op de woningmarkt van Vlissingen zich voordoet.

2.3 Geen reden tot aanpassing opkoopbescherming De opkoopbescherming in de gemeente Vlissingen lijkt te werken. Het aantal opgekochte woningen tot € 355.000 is immers in de wijken Binnenstad en Middengebied fors teruggelopen. Tegelijkertijd is er geen sprake geweest van een waterbedeffect. Ook in de overige wijken is het aantal opgekochte woningen teruggelopen. We schatten in dat ook de huidige marktomstandigheden voor investeerders hier een rol in spelen. Deze zijn de afgelopen jaren ongunstiger geworden. Denk hierbij aan de Wet betaalbare huur die ertoe heeft geleid dat een deel van de particuliere verhuurders nu juist haar woning verkoopt. Ook de gestegen rente en de verhoogde belasting die particuliere verhuurders moeten betalen heeft het opkopen van woningen minder aantrekkelijk gemaakt. Ondanks dat adviseren we wel de opkoopbescherming in de wijken Binnenstad en Middengebied te handhaven. Een analyse van de woningvoorraad naar eigendom toont ons dat het aandeel woningen in handen van investeerders ondanks deze marktomstandigheden de afgelopen anderhalf jaar nog wel is toegenomen. Niet enkel het opkopen van bestaande woningen kan namelijk leiden tot meer woningen in bezit van investeerders. Ook via nieuwbouw van particuliere huurwoningen worden woningen van investeerders aan de woningmarkt toegevoegd. Daarnaast is ook de verkoop door investeerders relevant.

Deze verkoop zien we dus nu nog niet in de cijfers terug, maar mogelijk dat deze door de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur vanaf de tweede helft van 2024 wel zichtbaar worden. Het hoge en toenemende aandeel woningen in bezit van investeerders geldt ook met name voor de wijken waar de opkoopbescherming geldt. Nog een reden dus om de huidige opkoopbescherming te handhaven. Hiernaast lijkt het ons verstandig om te blijven monitoren hoe het opkopen van woningen door investeerders zich ook de komende jaren ontwikkeld. Veranderende regelgeving kan er immers toe leiden dat investeren op termijn weer aantrekkelijker wordt. In dat geval kan een aanpassing van de opkoopbescherming mogelijk wel wenselijk zijn.

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

6

3. Analyse schaarste In dit hoofdstuk staat de uitwerking van de meest relevante woningschaarste-indicatoren. Dit zijn onder andere: • Het aantal huishoudens per inkomensgroep en hun huur- en koopmogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad. • De recente marktdynamiek op de koopwoningmarkt van Vlissingen. • De recente dynamiek op de sociale huurwoningmarkt van Vlissingen. De analyses in dit hoofdstuk worden op gemeenteniveau gepresenteerd en regelmatig vergeleken met regionale, provinciale en landelijke cijfers. Wel worden verschillen binnen de gemeente benoemd. Deze uitkomsten zijn in te zien in bijlage A. Hiervoor is de wijkindeling uit bijlage A1 gehanteerd.

3.1 Woningvoorraad nog in balans, maar verschuiving verwacht Bepaling inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels sociale huurwoningen De inkomensgrenzen in dit woningbehoefteonderzoek zijn gekozen op basis van de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Deze regels zijn per 1 januari 2022 aangepast en vervolgens geïndexeerd. In onderstaand overzicht zijn de inkomensgrenzen per 1 januari 2024 gegeven. Wanneer we werken met historische gegevens indexeren we dit terug naar de situatie van toen, maar wel op basis van hoe nu de grenzen bepaald worden. • Lage inkomens met passend toewijzen (primaire doelgroep sociale huur): bij 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de grens voor huurtoeslag (passend toewijzen) moet de kale huur onder de zogenoemde aftoppingsgrens liggen. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 27.725 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 37.625. De inkomensgrens voor ouderen ligt iets lager (€ 27.225 / € 36.675). • Lage inkomens zonder passend toewijzen (secundaire doelgroep sociale huur): ook deze huishoudensgroep behoort tot de doelgroep van de sociale huur. In principe moeten corporaties vanaf 2022 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep (lage inkomens). 7,5% mag dus vrij worden toegewezen.

Indien hierover afspraken zijn gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie mogen corporaties tot maximaal 15% vrij toewijzen en dus 85% aan de doelgroep. Eenpersoonshuishoudens in de doelgroep van sociale huur mogen maximaal een inkomen van € 47.699 hebben en meerpersoonshuishoudens een inkomen van maximaal € 52.671. Voor deze doelgroep geldt dat ze niet een passende woning voor huurtoeslag toegewezen hoeven te krijgen. • Middeninkomens: we hanteren in dit onderzoek voor middeninkomens een maximaal inkomen van € 66.000 per huishouden. Dit is in 2024 gelijk aan een huishoudensinkomen van ongeveer 1,5 keer modaal. • Hoge inkomens: alle huishoudens die meer dan 1,5x modaal verdienen. Dit zijn huishoudens met een inkomen van € 66.000 of hoger in 2024. Relatief veel huishoudens in Vlissingen behoren tot huishoudens met een laag inkomen In de gemeente Vlissingen heeft 33% van de huishoudens een bruto-huishoudensinkomen dat past bij de primaire doelgroep van sociale huur. Dat is meer dan gemiddeld in de provincie Zeeland, waar 28% tot deze doelgroep behoort. Ook het aandeel huishoudens dat behoort tot de secundaire doelgroep van sociale huur is relatief groot in Vlissingen. Er wonen daarentegen juist relatief weinig huishoudens met een hoog inkomen. In totaal heeft 73% van de huishoudens een laag- of middeninkomen. In bijlage A2 is onderscheid gemaakt naar wijken.

Daaruit valt op dat met name in de Binnenstad en het Middengebied relatief veel huishoudens met een laag inkomen wonen. In Lammerenburg en Ritthem en omgeving wonen juist relatief de meeste huishoudens met een hoog inkomen.

7

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

Figuur 1: Huishoudens naar inkomensgroep in de gemeente Vlissingen, 2022* 0%

Vlissingen

Provincie Zeeland

10%

20%

30%

40%

33%

28%

Primaire doelgroep sociale huur

50%

60%

23%

22%

70%

80%

16%

16%

Secundaire doelgroep sociale huur

90%

100%

27%

35%

Middeninkomens

Hoge inkomens

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). *Teruggerekend naar prijsgrenzen in peiljaar 2022.

Hypotheekmogelijkheden per inkomensgroep Onderstaande tabel geeft een overzicht van de hypotheekmogelijkheden voor een meerpersoonshuishouden per rentecategorie. Hypotheek rente

Modaal (€ 44.000)

Modaal en half modaal ( € 44.000 + € 22.000)

2x modaal ( € 44.000 + € 44.000)

1%

€ 205.000

€ 325.000

€ 479.000

2%

€ 188.000

€ 298.000

€ 436.000

3%

€ 183.000

€ 294.000

€ 426.000

4%

€ 177.000

€ 276.000

€ 407.000

5%

€ 171.000

€ 272.000

€ 390.000

Bepaling betaalbare woningvoorraad op basis van huurprijzen en WOZ-waarden Om te beoordelen voor welke inkomensgroepen het aanbod in de gemeente Vlissingen mogelijk beperkt is, is eerst de betaalbare prijscategorieën in de huur en koop vastgesteld. Er wordt wat betreft koopwoningen met de WOZ-waarde van 2024 gerekend (peildatum: 1 januari 2023). In de huidige markt overstijgen de transactieprijzen deze waarden wel geregeld. Op de lange termijn (in bijvoorbeeld een meer ontspannen markt) geeft deze WOZ-waarde echter een redelijke indicatie voor de passende koopwoningvoorraad. Verderop in dit hoofdstuk wordt de invloed van de huidige woningmarkt op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen behandeld. Voor lage inkomens met passend toewijzen zonder eigen middelen (anders dan voor de kosten koper) zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 170.000 betaalbaar en heeft deze doelgroep recht op toewijzing van een sociale huurwoning tot de aftoppingsgrens (€ 647,19 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 693,60 voor meerpersoonshuishoudens).

Voor lage inkomens zonder passend toewijzen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 235.000 bereikbaar op basis van hypotheekmogelijkheden en kunnen zij op basis van toewijzingsregels van sociale huurwoningen een woning uit het hoogste sociale huursegment van de aftoppingsgrens (€ 647,19 / € 693,60) tot de DAEB-huurgrens (€ 808,06) toegewezen krijgen.

8

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

Voor middeninkomens met een inkomen tot maximaal € 66.000 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 290.000 bereikbaar en kunnen zij via de Wet betaalbare huur middenhuurwoningen toegewezen krijgen vanaf de DAEB-huurgrens (€ 808,60) tot de middenhuurgrens (€ 1.157,95). 70% koopwoningvoorraad niet bereikbaar voor startende middeninkomens zonder eigen vermogen We hebben op basis van bovenstaande koopprijsgrenzen een indeling gemaakt van de woningvoorraad van de gemeente Vlissingen. Hiervoor hebben we gebruik gemaakt van de WOZ-waarden uit 2024 (peildatum 1 januari 2023). Daaruit blijkt dat slechts 7% van de woningvoorraad bereikbaar is voor startende huishoudens met een laag inkomen behorend tot de primaire doelgroep van de sociale huur zonder eigen vermogen. Voor de huishoudens behorend tot de secundaire doelgroep is dit aandeel duidelijk groter (33%), ook in vergelijking tot de rest van Zeeland. Huishoudens met een middeninkomen hebben ook meer mogelijkheden op de koopwoningmarkt. In totaal is 19% van de woningmarkt voor hen bereikbaar. Deze waarden zijn berekend op basis van de peildatum 1 januari 2023. Sindsdien zijn de prijzen op de koopwoningmarkt verder doorgestegen. Hierdoor zullen er op dit moment minder woningen voor huishoudens met een laag inkomen zijn, dan uit onderstaande figuur blijkt.

In bijlage A3 is te zien dat onderscheid makend naar de wijken in Vlissingen de goedkoopste koopwoningvoorraad te vinden is in de Binnenstad van Vlissingen en in Oost-Souburg.

Figuur 2: Koopwoningvoorraad naar WOZ-klassen in de gemeente Vlissingen, 2024* 0%

Vlissingen

7%

Zeeland

5%

10%

20%

30%

40%

33%

19%

Tot € 170.000 € 290.000 tot € 390.000

50%

60%

19%

20%

70%

80%

19%

25%

€ 170.000 tot € 235.000 € 390.000 tot € 500.000

90%

12%

16%

100%

9%

15%

€ 235.000 tot € 290.000 Meer dan € 500.000

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *WOZ-waarde 2024 met peildatum 1 januari 2023.

Corporaties bezitten veruit merendeel van huurwoningen, ook goedkoop particulier huurbezit De huurwoningvoorraad van de gemeente Vlissingen is dus vergelijkbaar met Nederland en groter dan gemiddeld in Zeeland. Dat geldt zowel voor het aandeel woningen in bezit van corporaties als van overige verhuurders. We hebben deze huurwoningen uitgesplitst naar huurprijs. Daaruit valt op dat het merendeel van de huurwoningen wordt verhuurd onder de DAEB-huurgrens (tot € 879,66). Dit deel van de huurwoningvoorraad is daarmee met name geschikt voor huishoudens met een laag inkomen in Vlissingen. Deze goedkope huurwoningen zijn met name in bezit van corporaties, maar ook een groot deel van de huurwoningen in bezit van overige verhuurders wordt aangeboden onder deze grens 1. Dat aandeel is groter dan gemiddeld in Nederland, waar circa de helft van de particuliere verhuringen plaatsvindt onder de DAEB-huurgrens. In totaal bestaat 93% van de huurwoningvoorraad (waarvan de prijs bekend of ingeschat is) uit goedkope huurwoningen. Dat is een iets hoger aandeel dan gemiddeld in Zeeland. In bijlage A4 is te zien dat met name in de wijk Paauwenburg-Westduin een relatief groot deel van de huurwoningen wordt aangeboden tot de aftoppingsgrens. In de Binnenstad en het Middengebied worden relatief veel huurwoningen aangeboden boven de DAEB-huurgrens. 1

Particuliere huurwoningen die worden verhuurd onder de DAEB-huurgrens zijn vaak officieel geen sociale huurwoningen. Dit omdat voor deze woningen geregeld geen instandhoudingstermijn geldt. Dit betekent dat ze na verloop van tijd ook in een duurder segment aangeboden kunnen worden. In dit onderzoek richten we ons echter op de stand van de huidige woningmarkt en op dit moment zijn deze woningen wel passend voor dezelfde doelgroep die een sociale huurwoning zoekt.

9

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

Figuur 3: Huurwoningvoorraad naar eigendom en prijs in de gemeente Vlissingen, 2022 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Vlissingen

60%

13%

12%

8%

5%2%

Zeeland

61%

14%

1% 9%

7%

6% 3%

Corp tot aftoppingsgrens Corp middenhuur Part tot aftoppingsgrens

Corp aftop tot DAEB-huurgrens Corp dure huur Part aftopping tot DAEB-huurgrens

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). Corp. = corporatiebezit, Part. = Particulier bezit.

Woningvoorraad nog in balans, maar koopprijsontwikkelingen hebben snel effect We zien dat de woningvoorraad van de gemeente Vlissingen op dit moment redelijk goed in balans is. Zowel huishoudens met een laag of middeninkomen hebben op basis van huurprijzen en WOZ-waarden nog genoeg keuze. De betaalbaarheid van de koopwoningvoorraad staat echter wel onder druk. We zien dat de transactieprijzen op dit moment (november 2024) circa 10% hoger liggen dan een jaar terug. Dit betekent dat goedkopere koopwoningen op dit moment ook al snel in een duurder woningsegment verkocht worden. Dit kan met name betekenen dat het huidige aandeel geschikte koopwoningen voor de secundaire doelgroep van sociale huur lager is. Ook zien we dat in andere gemeenten in Zeeland de woningmarkt beperkter is voor huishoudens met een laag inkomen. Zij zullen daardoor mogelijk vaker concurreren op de gemeentelijke woningmarkt met Vlissingse woningzoekenden. In bijlage A5 zien we dat onderscheid makend naar de wijken de woningvoorraad voor huishoudens met een laag inkomen met name al onvoldoende passend is in Paauwenburg-Westduin en Ritthem e.o.

Tabel 2: Betaalbaarheidsgrenzen en omvang woningvoorraad naar prijsklasse in de gemeente Vlissingen, 2022 Inkomensgroep

Betaalbare klasse huur en koop

Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 27.725 / € 36.675)

Koop: tot € 170.000 Huur: tot € 650,53 / € 697,07

Lage inkomens zonder passend toewijzen ( € 27.725 / € 36.675 tot € 47.699 / € 52.671)

Koop: € 170.000 - € 235.000 Huur: € 650,53 -

Middeninkomens ( € 47.699 / € 52.671 tot € 66.000)

Koop: € 235.000 – € 290.000

Aantal hh. 7.250

Passende huurwoningen* 6.160

Passende koopwoningen

Aandeel passend 915

98%

1.805

4.320

120%

440

2.505

82%

150

5.265

90%

(33%) 5.115 (23%)

€ 879,66 3.580 (16%)

Huur: € 879,66 € 1.157,95

Hoge inkomens (Meer dan € 66.000)

Koop: > € 290.000

6.005

Huur:

(27%)

> € 1.157,59

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Van een deel van de huishoudens is het inkomen onbekend, daarnaast staat een deel van de woningen leeg.

10

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

Met name jongeren met laag inkomen hebben koopwoningmarkt nog niet betreden De mate waarin krapte ontstaat in het betaalbare segment is sterk afhankelijk van de mate waarin huishoudens met een laag inkomen al in een koopwoning wonen. Zij nemen dan immers de (over)waarde op hun woning mee als zij een volgende stap op de woningmarkt willen zetten. Vaak kunnen zij hierdoor in een ander prijssegment zoeken dan starters of doorstromers vanuit de huurwoningmarkt met een vergelijkbaar inkomen. In totaal woont 38% van de huishoudens met een laag inkomen (primaire en secundaire doelgroep sociale huur) in een koopwoning. Dat is minder dan gemiddeld in de provincie Zeeland (52%). Dit betekent dat dus ook een kleiner deel van de huishoudens de afgelopen jaren geprofiteerd heeft van de stijging van de koopwoningprijzen. Het valt op dat oudere huishoudens met een laag inkomen vaker in een koopwoning wonen. Dit komt doordat zij de koopwoningmarkt hebben kunnen betreden in een tijd dat de prijzen veel lager lagen en de koopwoningmarkt dus bereikbaarder was. Jongere huishoudens wonen daarentegen vaker in een huurwoning. Slechts 23% van de alleenstaanden en 29% van de stellen jonger dan 35 jaar met een laag inkomen woont in een koopwoning. Dit aandeel ligt met name bij 55-plussers, en dan vooral stellen, fors hoger.

Doelgroepen op de huurwoningmarkt profiteren op dit moment niet van een stijging van koopwoningprijzen en kunnen daardoor in de toekomst ook moeilijker de stap naar een koopwoning maken. Dit zorgt ervoor dat ook de doorstroming van huur- naar koopwoningen verder stokt.

Tabel 3: Woonsituatie huishoudens met laag inkomen (primaire en secundaire doelgroep sociale huur) per huishoudenstype in de gemeente Vlissingen Huishoudenstype

Koop (%)

Sociale huur (%)

Vrijesectorhuur (%)

Alleenstaand <35 jaar

23%

74%

2%

Alleenstaand 35 tot 55 jaar

32%

66%

2%

Alleenstaand 55 tot 75 jaar

35%

63%

2%

Alleenstaand >75 jaar

36%

61%

4%

Stel zonder kinderen <35 jaar

29%

71%

0%

Stel zonder kinderen 35 tot 55 jaar

56%

44%

0%

Stel zonder kinderen 55 tot 75 jaar

66%

33%

1%

Stel zonder kinderen >75 jaar

56%

43%

1%

Stel met kinderen

54%

46%

0%

Eenouder

28%

71%

1%

Totaal

38%

59%

3%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Niet van alle huishoudens is zowel samenstelling, inkomen als woonsituatie bekend.

Deel midden- en hoge inkomens bezet sociale huurwoningen We zien dat een deel van de huishoudens met een midden- dan wel hoog inkomen nog in een woning tot de DAEB-huurgrens woont. Dat zijn woningen die eigenlijk bedoeld zijn voor huishoudens met een laag inkomen. Met name huishoudens met een middeninkomen wonen nog veel in een sociale huurwoning tot de DAEB-huurgrens (20%). Beperkte doorstroommogelijkheden voor deze inkomensgroep kunnen reden zijn voor het langer bewonen van een dergelijke woning. Deze beperkte doorstroming vergroot de krapte in het sociale huursegment.

11

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

Tabel 4: Woonsituatie naar inkomensgroepen in de gemeente Vlissingen Inkomensgroep

Koop (%)

Sociale huur (%)

Vrijesectorhuur (%)

Primaire doelgroep sociale huur

26%

72%

2%

Secundaire doelgroep sociale huur

56%

41%

4%

Middeninkomens

76%

20%

4%

Hoge inkomens

90%

8%

2%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). Van deel van woningvoorraad is de prijs onbekend.

3.2 Woningdruk neemt toe in het betaalbare koopsegment WOZ-waarde koopwoningen in paar jaar tijd sterk toegenomen We hebben de koopwoningmarkt van Vlissingen verder onderzocht. Dat start met een analyse van de WOZ-waardeontwikkeling. We nemen daarvoor meer prijssegmenten mee dan in de analyse in combinatie met de inkomensgroepen. Ook voor een deel van de huishoudens met een hoger inkomen kan de woningmarkt immers krap zijn. Wanneer we de WOZ-waardeontwikkeling in de periode 2021-2024 in omvang van prijscategorieën in beeld brengen vallen een aantal zaken op. Zo zien we dat in 2021 het segment tot € 235.000 nog duidelijk sterker aanwezig was in de gemeente Vlissingen. 65% van de woningvoorraad had toen een dergelijke WOZ-waarde tegenover 40% in 2024. De overige segmenten zijn juist in omvang toegenomen. Dat komt met name doordat woningen uit goedkopere waardeklassen zijn doorgeschoven.

Figuur 4: Ontwikkeling van de WOZ-waarden van koopwoningen in de gemeente Vlissingen, 2020-2024 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 Tot € 235.000

€ 235.000 tot € 290.000 2021

€ 290.000 tot € 390.000

€ 390.000 tot € 500.000

Meer dan € 500.000

2024

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022).

Aanbod van woningen tot € 235.000 beperkter dan aandeel van WOZ-waardeklassse De WOZ-waarde is bepaald aan de hand van de marktwaarde van woningen op 1 januari 2023. Inmiddels hebben nieuwe prijsontwikkelingen zich voorgedaan. Om die reden brengen we ook het huidig aanbod en de verkochte woningen van het afgelopen jaar in beeld op basis van Funda. Daaruit blijkt dat op dit moment het aanbod van woningen tot € 235.000 beperkter is dan op basis van de WOZ-waarde verwacht zou worden. Dit geeft dus aan dat de prijzen inderdaad verder doorgestegen zijn. In totaal wordt 24% van

12

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

de woningen op dit moment aangeboden onder de € 235.000. Dit terwijl het afgelopen jaar 39% tot die waarde verkocht is. Mogelijk speelt daarbij ook de verkooptijd een rol. We schatten in dat de goedkopere woningen sneller verkocht worden. Dat duidt ook op een grotere krapte in het goedkoopste woningsegment. In bijlage A6 zien we dat met name het aanbod in Paauwenburg-Westduin en Ritthem e.o. tot € 290.000 beperkt is.

Tabel 5: Aanbod en verkochte woningen in de gemeente Vlissingen, december 2023 – december 2024 Prijsklassen

Te koop dec. ‘24

%

Verkocht afgelopen jaar

%

Totaal te koop/ verkocht

% Aandeel te koop / verkocht (%)

Vlissingen

Zeeland

Nederland

Tot € 235K

96

24%

269

39%

365

34%

18%

7%

€ 235K - € 290K

75

19%

137

20%

212

20%

17%

10%

€ 290K - € 390K

71

18%

130

19%

201

19%

24%

25%

€ 390K - € 500K

76

19%

91

13%

167

16%

19%

24%

Meer dan € 500K

74

19%

56

8%

130

12%

21%

34%

Totaal

392

100%

683

100%

1.075

100%

100%

100%

Bron: Funda.nl (december 2024). Bewerking Stec Groep (2024).

Transactieprijzen per vierkante meter 9,2% hoger dan een jaar terug in COROP-regio Overig Zeeland Uit NVM-gegevens (3e kwartaal 2024) op COROP-niveau (Overig Zeeland) zien we dat de prijzen ten opzichte van een jaar terug weer sterk gestegen zijn. Dat duidt er dus op dat de WOZ-waarden inmiddels alweer achterhaald zijn ten opzichte van de huidige prijzen. Zo zijn de prijzen in de COROP-regio Overig Zeeland in het derde kwartaal van 2024 9,2% hoger per vierkante meter dan een jaar eerder.

Figuur 5: NVM-marktontwikkelingen COROP-regio Overig Zeeland, 2023 Q3 – 2024 Q3

Bron: NVM (2024).

13

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

Gemiddelde transactieprijs met circa 50% gestegen in afgelopen vijf jaar Op basis van cijfers van het CBS hebben we ook inzicht in de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs van bestaande koopwoningen in de gemeente Vlissingen. Dan wel voor de periode 20142023. Daaruit blijkt dat de gemiddelde transactieprijs in de gemeente met 50% is gestegen in de periode 2018-2023. Wel zien we dat de prijzen in 2023 stabiliseerden. Dat hangt samen met de opgelopen hypotheekrente in dat jaar. Daardoor namen de mogelijkheden van huishoudens op de woningmarkt dus niet toe. Inmiddels verwachten we op basis van NVM-marktcijfers dat de prijzen in Vlissingen weer aan het stijgen zijn. Ook de aanbodcijfers van Funda in de gemeente Vlissingen geven daar aanleiding toe.

Figuur 6: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs gemeente Vlissingen, 2014-2023 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Bron: CBS Microdata (cijfers 2014-2023). Bewerking Stec Groep (2024).

3.3 Dynamiek huurwoningmarkt Voor inzicht in de dynamiek op de huurwoningmarkt van de gemeente Vlissingen hebben we gegevens opgevraagd van het woonruimteverdeelsysteem Zuidwestwonen waar de corporaties in Vlisisngen bij zijn aangesloten. In deze paragraaf bespreken we hoe de vraag naar corporatiewoningen de afgelopen paar jaar ontwikkeld is. Aantal reacties per woning 2 meer dan verdubbeld in vier jaar tijd We zien dat het aantal reacties per woning in de periode 2020-2023 in de gemeente Vlissingen via het woonruimteverdeelsysteem Zuidwestwonen is toegenomen van gemiddeld 126 reacties per woning in 2020 naar 262 reacties per woning in 2023. Dit is meer dan een verdubbeling in drie jaar tijd. Deze ontwikkeling zien we ook provinciebreed terug. De sterk gestegen koopwoningprijzen spelen hier een grote rol in. Waar in 2020 huishoudens met een laag inkomen ook nog een groot deel van de koopwoningen konden kopen, is dit nu veel minder het geval. Zeker ook in de gemeenten die grenzen aan Vlissingen. Zij zoeken daardoor mogelijk ook vaker een corporatiewoning in Vlissingen.

2

Enkel woningen waarop reacties zijn gegeven via het aanbodmodel zijn meegenomen in deze analyse. Woningen met directe bemiddeling of die via een lotingsysteem zijn aangeboden, kunnen namelijk de algehele trend vertroebelen.

14

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

Figuur 7: Gemiddeld aantal reacties op aangeboden corporatiebezit 3 via Zuidwestwonen in de gemeente Vlissingen, 2020-2023 300

262 234

250 186

200 150

126

246

197 168

119

100 50 0 2020

2021

2022

Vlissingen

2023

Zeeland

Bron: Zuidwestwonen (2024, cijfers 2020-2023). Vergelijking met provincie Zeeland enkel met woningen via corporaties die zijn aangesloten bij Zuidwestwonen.

Reacties sterk toegenomen in alle prijssegmenten, toename het sterkst tot kwaliteitskortingsgrens Wanneer we vervolgens onderscheid maken naar prijssegmenten dan valt op dat de toename van het aantal reacties in alle prijssegmenten is terug te zien. Wel zien we verschillen. Zo is het aantal reacties op woningen onder de kwaliteitskortingsgrens iets sterker gestegen dan het aantal reacties op duurdere huurwoningen. Sowieso is het aantal reacties tot de aftoppingsgrens het hoogst. Dit houdt mogelijk verband met de relatief goedkope koopwoningmarkt van Vlissingen waardoor de secundaire doelgroep van corporaties in Vlissingen nog vaker een koopwoning kunnen kopen.

Figuur 8: Gemiddeld aantal reacties op aangeboden corporatiebezit via Zuidwestwonen per prijscategorie in de gemeente Vlissingen, 2020-2023 350 300 250 200 150 100 50 0 Kwaliteitskortingsgrens

1e aftoppingsgrens

2020

2e aftoppingsgrens

2021

2022

Liberalisatiegrens 2023

Bron: Zuidwestwonen (2024, cijfers 2020-2023).

Gemiddelde zoekduur met vier maanden toegenomen in vier jaar tijd Een andere indicator voor de krapte op de sociale huurwoningmarkt is de zoekduur van woningzoekenden. Dit is de tijd van de eerste reactie op een woning totdat een woning toegewezen wordt. De zoekduur ligt in Vlissingen en Zeeland nog relatief laag ten opzichte van veel andere delen van Nederland. Dit betekent dat woningzoekenden in Vlissingen nog relatief snel een woning toegewezen krijgen. Wel zien wel dat ook de zoekduur sterk is toegenomen in een paar jaar tijd. Zo was de gemiddelde zoekduur in 2020 nog 14

3

Enkel corporatiebezit dat is aangeboden via het aanbod- of lotingmodel.

15

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

maanden, terwijl deze in 2023 was opgelopen naar 18 maanden. Een toename van vier maanden in vier jaar tijd.

Figuur 9: Gemiddelde zoekduur op aangeboden corporatiebezit met het aanbodmodel via Zuidwestwonen in de gemeente Vlissingen, 2020-2023 20 15

18

17

16 14

13

11

16

14

10 5 0 2020

2021 Vlissingen

2022

2023 Zeeland

Bron: Zuidwestwonen (2024, cijfers 2020-2023). Vergelijking met provincie Zeeland enkel met woningen via corporaties die zijn aangesloten bij Zuidwestwonen.

3.4 Migratie belangrijke reden voor aanhoudende druk op woningmarkt Kantelpunt in binnenlandse migratie zorgt voor inwonersgroei In de afgelopen tien jaar is er elk jaar sprake geweest van een inwonerstoename in de gemeente Vlissingen. Dit komt met name door een sterke toename van het aantal inwoners in de periode 2021-2023. Zowel de binnenlandse- als buitenlandse migratiestroom was in die periode positief. Buitenlands hangt dit sterk samen met de instroom van Oekraïense vluchtelingen. Daarnaast zijn er ook arbeidsmigranten ingestroomd, maar dat geldt voor de jaren ervoor ook. Wat betreft binnenlandse migratie zien we vanaf 2021 een duidelijk kantelpunt. Dit hangt mogelijk samen met de betaalbaarheid van de woningmarkt in Vlissingen. Waar in veel andere gemeenten van Nederland geen goedkope koopwoningen meer te verkrijgen zijn, is deze voorraad in Vlissingen nog wel aanwezig. Daarnaast is er in Vlissingen sprake geweest van nieuwbouw in het Scheldekwartier, die zowel door eigen inwoners als voor huishoudens van buitenaf bewoond is. De bevolkingsontwikkeling laat zien dat de woningmarkt in Vlissingen in trek is bij huishoudens van buitenaf. Dat vergroot de druk op de Vlissingse woningmarkt.

16

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

Figuur 10: Bevolkingsontwikkeling per jaar in de gemeente Vlissingen, periode 2014-2023 1.000 800 600 400 200 0 -200 -400 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Natuurlijke groei (geboorte - sterfte)

Binnenlands migratiesaldo

Buitenlands migratiesaldo

Totale bevolkingsontwikkeling

2023

Bron: CBS (2024, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2024).

3.5 Verwachte huishoudenstoename vergroot woningdruk Voor het in beeld brengen van de verwachte woningschaarste in de komende jaren is de verwachte huishoudensontwikkeling van belang. We baseren ons hierbij op de Zeeuwse huishoudensprognose uit 2022. In die prognose wordt al rekening gehouden met een zekere mate van instroom van buitenaf, zoals deze de afgelopen jaren ook gemerkt is. In onderstaande verwachte huishoudensontwikkeling is een uitsplitsing gemaakt naar vijf doelgroepen. Van bijna alle doelgroepen wordt verwacht dat deze op de lange termijn toenemen. Dat zorgt ervoor dat de huishoudensomvang van Vlissingen tot 2050 met +17% kan toenemen. Uiteindelijk is het afhankelijk van het nieuwbouwaanbod in hoeverre deze verwachte huishoudensontwikkeling wordt ingevuld en waar de grootste druk op de woningmarkt blijft bestaan. In bijlage A7 is te zien dat deze huishoudensgroei in alle wijken verwacht wordt.

Tabel 6: Verwachte huishoudensontwikkeling gemeente Vlissingen naar doelgroepen, 2024-2050 Doelgroepen

2024

2024-2031

2024-2041

2024-2050

A&S <35 jaar

3.210

+10 (+0%)

-65 (-2%)

+60 (+2%)

Gezinnen

6.085

+195 (+3%)

+540 (+9%)

+915 (+15%)

A&S 35-55 jaar

3.310

+310 (+9%)

+730 (+22%)

+620 (+19%)

A&S 55-75 jaar

6.740

+25 (+0%)

+20 (+0%)

-100 (-2%)

A&S >75 jaar

3.870

+920 (+24%)

+1.790 (+46%)

+2.465 (+64%)

Overig

115

+5 (+3%)

+45 (+37%)

+50 (+44%)

Totaal

23.330

+1.465 (+6%)

+3.055 (+13%)

+4.010 (+17%)

Bron: Zeeuwse huishoudensprognose 2022. Bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen.

3.000 extra huishoudens met laag inkomen in 2050, maar ook afhankelijk van instroom We hebben de huidige inkomensverdeling van huishoudenstypen en de verwachte ontwikkeling van deze huishoudenstypen gebruikt om een inschatting te maken van de inkomensgroepen in de toekomst. Aan de hand van deze demografische doorvertaling zien we dat met name het aantal huishoudens met een laag

17

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

inkomen sterk toeneemt, namelijk met +3.000 huishoudens tot 2050. In welke mate dit ook daadwerkelijk uitkomt, is echter ook van andere zaken afhankelijk dan enkel deze ‘platte’ demografische verwachting. Zo houden we er rekening mee dat de huidige 75-plussers over het algemeen een laag inkomen hebben. In de toekomst kan het inkomen van deze doelgroep mogelijk hoger zijn. Ook houden we er rekening mee dat de instromers vanuit binnen- en buitenland een vergelijkbaar inkomen hebben als de huidige inwoners van Vlissingen. Ook dat kan mogelijk afwijken. Indien onderstaande verwachting wel uitkomt, legt dit dus een sterke extra druk in het betaalbare woningsegment.

Tabel 7: Verwachte ontwikkeling inkomensgroepen gemeente Vlissingen, 2024-2050 Doelgroepen

2024*

2024-2031

2024-2041

2024-2050

Primaire doelgroep sociale huur

7.870

+610 (+8%)

+1.285 (+16%)

+1.725 (+22%)

Secundaire doelgroep sociale huur

5.555

+490 (+9%)

+990 (+18%)

+1.275 (+23%)

Middeninkomens

3.775

+195 (+5%)

+410 (+11%)

+520 (+14%)

Hoge inkomens

6.130

+170 (+3%)

+370 (+6%)

+495 (+8%)

Totaal

23.330

+1.465 (+6%)

+3.055 (+13%)

+4.010 (+17%)

Bron: Zeeuwse huishoudensprognose 2022. Bewerking Stec Groep (2024). *Op basis van provinciale prognose. Standcijfers zijn nog niet bekend.

18

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

4. Opkoopbescherming 4.1 Opkoopbescherming heeft invloed zonder waterbedeffect 4,5% van verkochte woningen onder de € 355.000 gekocht door investeerder in 2024 Om een goed beeld te kunnen schetsen van het aantal opgekochte woningen vergelijken we woningen die zijn gekocht door eigenaar-bewoners met andere kopers. Dat kunnen zowel investeerders als tweede woningbezitters zijn. We maken deze vergelijking voor de jaren 2022 t/m het derde kwartaal van 2024. We maken daarbij onderscheid in woningen die verkocht zijn onder de € 355.000 en woningen die boven die prijs verkocht zijn. In totaal zijn er in de periode 2022 t/m het derde kwartaal van 2024 1.455 woningen verkocht onder de € 355.000. Daarvan zijn er 1.242 gekocht door een eigenaar-bewoner, 132 door een investeerder, 72 door tweede woningbezitters en 9 door overige kopers. Dit betekent dat in totaal 9% van de verkochte betaalbare woningen is opgekocht door investeerders. Vanaf 2023 zien we het aantal opgekochte woningen echter sterk teruglopen. In 2024 was tot het derde kwartaal slechts 4,5% van de woningen tot € 355.000 opgekocht door een investeerder. Meerdere oorzaken kunnen hieraan ten grondslag liggen.

Zo is het minder aantrekkelijk geworden voor investeerders om een woning op te kopen voor verhuur, hanteert de gemeente Vlissingen sinds enkele jaren een strengere handhaving en geldt vanaf 2024 de opkoopbescherming in de wijken Binnenstad en Middengebied. Dit zijn de wijken waar eerder juist relatief veel woningen werden opgekocht.

Figuur 11: Aandeel opgekochte woningen tot € 355.000 in de gemeente Vlissingen, 20222024 Q3 100% 90% 80%

4% 5%

3% 5%

91%

93%

2022

2023

2024 Q1-Q3

Eigenaar bewoner

Investeerder

8% 17%

70% 60% 50% 40%

75%

30% 20% 10% 0%

Tweede woning

Bron: Kadaster (2024, cijfers 2022-2024 Q3). Bewerking Stec Groep (2024).

Weinig opgekochte woningen in wijken zonder opkoopbescherming De opkoopbescherming is in de gemeente Vlissingen op dit moment ingevoerd in de wijken Binnenstad en Middengebied. In de overige wijken geldt deze bescherming dus niet. Hierdoor ontstond een risico op een waterbedeffect. Dat zou betekenen dat investeerders vanwege de bescherming van deze twee wijken zich zouden richten op het opkopen van woningen in de andere wijken. Op basis van de gegevens van het Kadaster zien we dat dat tot op heden niet is gebeurd. In 2024 zijn in totaal 6 van de 209 verkochte woningen tot een waarde van € 355.000 opgekocht door investeerders. Dat is een aandeel van circa 3% en dus nog lager dan in de wijken waar wel een opkoopbescherming geldt. Zie hiervoor ook bijlage A8.

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

19

Aandeel woningen in bezit van investeerders wel licht toegenomen na 2022 De gegevens van het Kadaster geven ons ook de mogelijkheid om in beeld te brengen welk aandeel van de totale woningvoorraad op dit moment in handen is van investeerders. We zien dat dit aandeel ten opzichte van 1 januari 2023 zeer licht is toegenomen, ondanks de opkoopbescherming. In totaal zijn er in de periode 1-1-2023 t/m 1-7-2024 299 woningen in bezit van investeerders bijgekomen. Deze zullen grotendeels door nieuwbouw zijn toegevoegd. Het aantal opgekochte woningen door investeerders in deze periode ligt immers fors lager (circa 40 woningen). Het aandeel woningen in bezit van investeerders is hierdoor opgelopen van 9,1% naar 9,2% van de gehele woningvoorraad. Met name in de Binnenstad zijn nog veel woningen in handen van investeerders (22%).

20

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

Bijlage A: Analyses op wijkniveau A1. Wijkindeling Vlissingen

A2. Inkomensgroepen per wijk 0%

20%

Binnenstad Lammerenburg

39%

60% 27%

22%

Middengebied

19%

29%

Paauwenburg Westduin

28% 23%

Primaire doelgroep sociale huur

19% 39%

25%

14%

20%

18%

20%

17% 17%

Secundaire doelgroep sociale huur

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

100%

15%

24%

19%

80%

19%

42%

Oost-Souburg

Ritthem e.o.

40%

29% 35% 42% Middeninkomens

Hoge inkomens

21

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

A3. Koopprijssegmenten per wijk 0%

20%

Binnenstad

40%

60%

53%

15%

Lammerenburg

36%

17%

Middengebied

38%

12%

Oost-Souburg 13%

Ritthem e.o.

18%

14% 13%

31% 18%

14%

13%

€ 235.000 tot € 290.000

3%

10%

16% 26%

16%

Tot € 235.000

13% 15%

20%

28%

100%

16%

22%

54%

Paauwenburg Westduin

80%

5%3% 15%

34% € 290.000 tot € 390.000

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). WOZ-waarde 2024. Bewerking Stec Groep (2024).

A4. Huurprijsklassen per wijk 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Binnenstad

62%

26%

9% 3%

Lammerenburg

61%

31%

9%

Middengebied

76%

Oost-Souburg

79%

Paauwenburg Westduin Ritthem e.o. Tot aftoppingsgrens

18%

3% 2% 3% 1%

18%

84%

13%

2%

100% Aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Middenhuur

Dure huur

22

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

A5. Passende woningvoorraad per wijk 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Binnenstad

Lammerenburg Middengebied

Primaire doelgroep sociale huur

Oost-Souburg

Secundaire doelgroep sociale huur

Paauwenburg Westduin

Ritthem e.o.

Middeninkomens

Hoge inkomens

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

A6. Aanbod en verkochte woningen per wijk, 2024 Te koop / verkocht tot € 290.000

Te koop / verkocht tot € 390.000

Binnenstad

49%

70%

Lammerenburg

61%

76%

Middengebied

54%

66%

Oost-Souburg

69%

88%

Paauwenburg-Westduin

29%

65%

Ritthem e.o.

0%

17%

Wijk

Bron: Funda.nl (november 2024). Bewerking Stec Groep (2024).

A7. Huishoudensontwikkeling per wijk, 2024-2041 Wijken

2024-2031

2024-2041

2024-2050

Binnenstad

+560 (+11%)

+1.100 (+21%)

+1.270 (+24%)

Lammerenburg

+170 (+4%)

+410 (+9%)

+570 (+13%)

Middengebied

+330 (+5%)

+715 (+12%)

+960 (+16%)

Oost-Souburg

+315 (+7%)

+625 (+13%)

+895 (+19%)

Paauwenburg-Westduin

+80 (+3%)

+190 (+7%)

+290 (+11%)

Ritthem e.o.

+5 (+3%)

+10 (+4%)

+20 (+8%)

Bron: Zeeuwse huishoudensprognose 2022. Bewerking Stec Groep (2024).

23

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

A8. Opgekochte woningen door investeerders tot € 355.000 per wijk, 2022-2024 Wijk

Opgekochte woningen door investeerders in 2022 (%)

Opgekochte woningen door investeerders in 2024* (%)

Binnenstad

33%

9%

Lammerenburg

10%

3%

Middengebied

19%

4%

Oost-Souburg

4%

1%

Paauwenburg-Westduin

11%

6%

Ritthem e.o.

17%

0%

Bron: Kadaster (2022-2024 Q3). *Tot en met het derde kwartaal. Bewerking Stec Groep (2024).

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

Colofon Datum: 10 maart 2025 Projectnummer: 24.229 Opdrachtgever: Gemeente Vlissingen Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Job Wevers Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

24