5.5 Rvs Raadsvoorstel aanwijzen van gronden gelegen op de Kenniswerf te Vlissingen op grond bijlage 4 aanvullende informatie

Bijlage Aanvullende informatie bij raadsvoorstel ‘Het aanwijzen van gronden gelegen op de Kenniswerf te Vlissingen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten’ Wat gaan we ervoor doen? 1.1.Toepassen Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Algemeen Het vestigen van een voorkeursrecht is een middel om een eerste recht van koop af te dwingen en een mogelijk instrument om het eigendom te verwerven ten behoeve van de gewenste ontwikkelingen in Vlissingen, zijnde de herontwikkeling van de Kenniswerf. Het vestigen van het voorkeursrecht levert aan de zijde van de gemeente in principe geen verplichting op tot koop van onroerende zaken, het creëert wel de mogelijkheid. Met het vestigen van een voorkeursrecht kan de gemeente haar (regie) positie zekerstellen. Als een eigenaar de onroerende zaak aanbiedt aan de gemeente, dan dient de gemeente een beginselbesluit te nemen tot aankoop. Na dat besluit zullen de onderhandelingen omtrent de verwerving een aanvang nemen, hetgeen uiteindelijk tot een aankoop moet leiden. Tegelijkertijd met het vestigen van de Wvg wordt een aanvang gemaakt met de uitwerking van het gebied van de Kenniswerf, waarbij in eerste instantie een structuurvisie (of ontwikkel- of omgevingsvisie) wordt opgesteld welke naderhand wordt uitgewerkt in een bestemmingsplan/omgevingsplan.

De gemeente is thans bezig met het opstellen van een structuurvisie en zal ook overgaan tot het vaststellen hiervan zodat de mogelijkheid wordt opengehouden voor een extra aanwijzing op basis van artikel 4 Wvg. Bij de uitwerking van het bestemmingsplan/omgevingsplan wordt duidelijk welke nieuwe bestemmingen/functies de percelen krijgen, welke gronden de gemeente als uitgeefbare gronden weer kan verkopen en welke delen de nieuwe openbare ruimte worden. Het effect van het vestigen van een voorkeursrecht is dat een eigenaar van, of een beperkt gerechtigde tot, een onroerende zaak niet tot vervreemding mag overgaan voordat de betreffende onroerende zaak of het beperkte recht aan de gemeente is aangeboden. Hierop bestaan wel een aantal uitzonderingen. Artikel 10 Wvg noemt onder meer een verkoop tussen bloedverwanten in rechte lijn, een verdeling van een huwelijksgemeenschap en een executoriale verkoop. Door de vestiging van het voorkeursrecht verkrijgt de gemeente dus een eerste recht van koop. Het vestigen van een voorkeursrecht brengt met zich mee dat de gemeente haar regierol inzake de ontwikkeling veilig kan stellen en hiermee ook kan voorkomen dat andere marktpartijen de gronden kopen. De gemeente kan met de vestiging van een voorkeursrecht derhalve ongewenste speculatie tegen gaan.

Mogelijkheden aanwijzen van gronden onder de Wvg Het aanwijzen van gronden als bedoeld in artikel 2 Wvg vangt aan met een voorlopige aanwijzing door het college van B&W op basis van artikel 6 Wvg. Gelet op het bepaalde in artikel 4:11 onder c van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is het daarbij niet noodzakelijk om toepassing te geven aan inspraak (of: om eigenaren te horen conform artikel 4:8 Awb). De reden hiervoor is gelegen in de vereiste spoed en/of dat het doel alleen bereikt kan worden als belanghebbenden niet van te voren in kennis worden gesteld. Het besluit van het college van B&W wordt nadien ter inzage gelegd en heeft een maximale geldigheidsduur van 3 maanden. Daarna vervalt het van rechtswege. Binnen deze 3 maanden dient de gemeenteraad dan ook een “bestendigingsbesluit” te nemen op basis van artikel 5 Wvg. Het besluit vervalt van rechtswege 3 jaar na dagtekening van het besluit tenzij voor dat tijdstip een structuurvisie of bestemmingsplan is vastgesteld. Het is van belang dat in dit besluit wordt aangegeven of voor het gebied al dan niet een structuurvisie (of ontwikkel- of omgevingsvisie) wordt vastgesteld.

De reden daarvoor is dat indien gekozen wordt voor het opstellen en van vaststellen van een structuurvisie in combinatie met een besluit op basis van artikel 4 Wvg tot gevolg heeft dat de werking van de aanwijzing wordt verlengd met een periode van 3 jaar. Binnen deze periode dient een bestemmingsplan te worden vastgesteld. Het al dan niet vaststellen van een structuurvisie is afhankelijk of de gemeente (gelet op de start van de ontwikkeling) binnen een periode van 3 jaar een bestemmingsplan wil en/of kan vaststellen. Gelet op de termijn waarop het nieuwe plan tot ontwikkeling gaat komen, wordt rekening gehouden dat de gemeente alvorens een bestemmingsplan vast te stellen eerst een nieuwe structuurvisie zal vast stellen. In deze structuurvisie worden de contouren voor de transformatie van de Kenniswerf, welke nadien nader worden uitgewerkt in een bestemmingsplan/omgevingsplan. De gemeente heeft dan meer tijd (3 jaar) om een bestemmingsplan vast te stellen. Het vaststellen van een bestemmingsplan in combinatie met een besluit als bedoeld in artikel 3 Wvg brengt met zich mee dat de aanwijzing wordt verlengd met een periode van 10 jaar na het inwerking treden van het bestemmingsplan. Structuurvisie Het is de bedoelding dat de gemeente een nieuwe structuurvisie gaat opstellen waarin de contouren voor de transformatie van de Kenniswerf worden opgenomen.

Op grond van artikel 2 jo 5 lid 1 van de Wvg kan de gemeente gronden aanwijzen indien deze gronden nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan, of structuurvisie, maar waarbij aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming. In het besluit tot aanwijzing wordt aangegeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie. Een aanwijzing op basis van artikel 5 lid 1 van de Wvg vervalt van rechtswege drie jaar na dagtekening van het besluit, tenzij voor dat tijdstip een structuurvisie, bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld. Uitgaande van een besluit van de gemeenteraad op 7 juli 2022 geldt deze aanwijzing derhalve tot 7 juli 2025. Indien voor 7 juli 2025 een structuurvisie wordt vastgesteld in combinatie met een besluit op grond van artikel 4 van de Wvg dan wordt de aanwijzing verlengd met een periode van 3 jaar na dagtekening van het besluit op basis van artikel 4 van de Wvg, tenzij voordien een bestemmingplan wordt vastgesteld. In dat geval blijft de aanwijzing gehandhaafd tot tien jaar na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

Het vaststellen van een structuurvisie in combinatie met een besluit op basis van artikel 4 Wvg heeft tot gevolg dat de werking van de aanwijzing wordt verlengd met een periode van 3 jaar tenzij voor dat tijdstip een bestemmingsplan is vastgesteld. Deze stap (vaststellen structuurvisie) is niet noodzakelijk. Het al dan niet vaststellen van een structuurvisie is

afhankelijk of de gemeente (gelet op de start van de ontwikkeling) binnen een periode van 3 jaar een bestemmingsplan wil en/of kan vaststellen. Op dit moment wordt rekening gehouden dat alvorens een bestemmingsplan vast te stellen de raad eerst een nieuwe structuurvisie zal vaststellen waarin de contouren voor de transformatie van de Kenniswerf, welke nadien nader worden uitgewerkt in een bestemmingsplan/omgevingsplan. De gemeenteraad heeft dan meer tijd (3 jaar) om een bestemmingsplan vast te stellen. Het vaststellen van een bestemmingsplan in combinatie met een besluit als bedoeld in artikel 3 Wvg brengt met zich mee dat de aanwijzing wordt verlengd met een periode van 10 jaar na het inwerking treden van het bestemmingsplan. Nadat de gemeenteraad heeft besloten tot bestendiging van het eerdere collegebesluit zal binnen de periode van 3 jaar de Omgevingswet in werking treden. Het oude recht (de Wvg) blijft dan van toepassing totdat het betreffende besluit onherroepelijk is. Onherroepelijk betekent dat geen bezwaar en beroep meer mogelijk is en de rechter een uitspraak heeft gedaan en geen hoger beroep meer mogelijk is. Als de Omgevingswet in werking is getreden (verwachting is op 1 januari 2023) dan is er sprake van een gelijkstelling van lopende voorkeursrechten op basis van de Wvg met de voorkeursrechten uit de Omgevingswet.

Inhoudelijk en qua tijdsperiode zijn die gelijk aan elkaar. 1.2.Voorkomen grondposities marktpartijen Het aanwijzen van gronden in het kader van de Wvg brengt met zich mee dat voorkomen wordt dat derden strategische (grond)posities innemen. De gemeente heeft als uitgangspunt genomen dat ze de transformatie van de Kenniswerf zelf ter hand wil nemen om de gewenste snelheid te bereiken. Middels de aan de gemeente ter beschikking gestelde SPUK-beschikking heeft de gemeente de middelen verkregen om de regie zelf ter hand te nemen en voortvarend om te kunnen gaan met de herontwikkeling van de Kenniswerf. Door nu het voorkeursrecht toe te passen kan worden voorkomen dat nieuwe marktpartijen strategische (grond)posities innemen. Het instrument van het voorkeursrecht is hierbij van belang voor de gemeente, ter voorkoming van het innemen van strategische (grond)posities door derden. Hiermee wordt wel voorgesteld om af te wijken van de Nota grondbeleid. Hierna wordt daar nader op in gegaan. Het aanwijzen van gronden in het kader van de Wvg brengt met zich mee dat de grondposities worden bevroren en de marktpartijen geen gronden kunnen kopen.

1.3.Sterkere posities bij verwerving van gronden Het vestigen van een voorkeursrecht heeft als gevolg dat grondeigenaren eerst de gemeente in staat moeten stellen de betreffende gronden te verkrijgen vóórdat zij tot vervreemding aan een ander kunnen overgaan. Het voorkeursrecht geeft de gemeente daardoor een recht van eerste koop en/of de mogelijkheid de grond op een andere titel te verwerven. 1.4.Beoogde bestemming De percelen hebben thans de bestemmingen “Bedrijf”, “Maatschappelijk” en “Verkeer”. Binnen de bestemming “Bedrijf” zijn er een aantal functieaanduidingen zoals wonen, sport en specifieke vorm van detailhandel. In het kader van de Wvg kan de gemeente gronden aanwijzen waaraan een niet agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Na de herontwikkeling zal een gebied moeten ontstaan waar ruimte is voor het vestigen van nieuwe ontwikkel-, test- en demofaciliteiten, starters, scaleups en R&D afdelingen. Qua bestemmingen kan worden gedacht aan maatschappelijke voorzieningen, onderwijs, maar ook bedrijventerrein. Uit de parlementaire behandeling van de Wvg blijkt dat de voorkeursregeling niet zo beperkt

behoeft te worden uitgelegd dat deze alleen kan worden toegepast wanneer de nieuwe bestemming op wezenlijk andere gebruiksvormen ziet. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken. Dit is ook bevestigd in de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. (zie onder meer AbRvS 18 december 2013, 201300165/1/A3). Een en ander brengt met zich mee dat er zich twee situaties kunnen voordoen. De eerste is dat de bestemming (dus de functie) niet meer past. Dan moet het bestemmingsplan worden gewijzigd. De andere situatie is dat de bestemming (dus de functie) wel past, maar niet het gewenste (het voorziene) gebruik binnen die bestemming. Een bestemmingsplanwijziging is dan niet nodig. Het gewenste toekomstige gebruik is dan afwijkend van het huidige gebruik. Ook op deze gronden kan een voorkeursrecht worden gevestigd. In het kader van de ontwikkeling van de Kenniswerf is het wenselijk om andere bestemmingen en gebruiken mogelijk te maken die passen binnen het eindbeeld van de gemeente. Ten tijde van de huidige planvorming is dit eindbeeld nog in de maak en niet vastomlijnd.

Een en ander neemt niet weg dat de Wvg de gemeente de mogelijkheden biedt om diverse aanwijzingsbesluiten te nemen gedurende het gehele planvormingsproces, waarbij na ieder aanwijzingsbesluit meer duidelijk wordt wat het gewenste eindbeeld is. 1.5.Procedure Bij besluit van 19 april 2022 heeft het college besloten om meerdere percelen in Vlissingen aan de Kenniswerf voorlopig aan te wijzen voor een periode van 3 maanden. Omdat het collegevoorstel/-besluit (inhoudende een besluit tot voorlopige aanwijzing van gronden) van rechtswege vervalt binnen drie maanden na dagtekening (datum collegebesluit d.d. 19 april 2022) dient de gemeenteraad het collegevoorstel te bestendigen. De gemeenteraad dient derhalve binnen 3 maanden (dus voor 19 juli 2022) tot aanwijzing van de betrokken gronden overgaan. In onderhavig voorstel wordt aan de raad voorgesteld om de percelen, op grond van artikel 2 jo 5 lid 1 van de Wvg, aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn. Het gaat om meerdere percelen zoals aangegeven op de bij dit voorstel bijgevoegde kaarten/tekeningen. Met deze aanwijzing wordt een voorkeursrecht gevestigd op de betrokken percelen voor een periode van 3 jaar te rekenen vanaf de dagtekening van het besluit tenzij voor die datum een structuurvisie wordt vastgesteld.

1.6.Bevoegdheid De raad is, op grond van het bepaalde in artikel 5 lid 1 van de Wet voorkeursrecht gemeenten, bevoegd om gronden aan te wijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn.

Wat zijn de kanttekeningen en risico’s? Procedureel a. Aan van het vestigen van een voorkeursrecht ten gunste van de gemeente Vlissingen hangt een procedureel risico. De verschillende stappen zijn nauwgezet omschreven en vatbaar voor vormfouten. Ook voor het blijvend effectief zijn van het voorkeursrecht is het essentieel dat de juiste planning wordt gevolgd en dat afhankelijk van de uitvoering de vaststelling van een structuurvisie en bestemmingsplan noodzakelijk is. b. Bij een besluit op basis van artikel 5 Wvg dient de gemeenteraad aan te geven of na besluitvorming wordt overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie. Dit is noodzakelijk omdat anders de gemeente geen gebruik kan maken van een aanwijzingsbesluit op basis van artikel 4 Wvg (aanwijzing o.b.v. een structuurvisie). Nadien kan worden besloten om geen structuurvisie vast te stellen indien en voor zover binnen de geldigheidsduur van 3 jaren een bestemmingsplan/omgevingsplan wordt vastgesteld. c. De procedure staat open voor beroep en bezwaar. Mochten beroep of bezwaar gegrond worden verklaard dan vervalt het voorkeursrecht en is de verkopende partij drie jaar lang vrij om te verkopen aan wie hij wil. d. Vestiging van het voorkeursrecht verplicht de eigenaren om bij vervreemding de locatie eerst aan de gemeente aan te bieden.

Na het aanbod kan de gemeente in onderhandeling treden met de verkoper over de voorwaarden. Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de voorwaarden kan de vervreemder de gemeente verzoeken om de rechter een oordeel te geven over de prijs. De kosten voor deze procedure komen voor rekening van de Gemeente. Gedurende procedure kan de gemeente zich terug trekken (artikel 13 lid 7 van de Wvg). Na de uitspraak bij beschikking kan beroep in cassatie worden ingesteld (artikel 13 lid 5 van de Wvg). Zodra de beschikking definitief is dient de gemeente de gronden af te nemen (artikel 14 van de Wvg). Op de aanbiedingsplicht zijn een aantal uitzonderingen, genoemd in artikel 10 Wvg. Het gaat om bijvoorbeeld een overeenkomst tussen bloedverwanten in rechte lijn of een verdeling van een erfenis of huwelijks gemeenschap. e. Het opstellen van zowel een structuurvisie als een bestemmingsplan dient in lijn te lopen met de termijnen van de opeenvolgende aanwijzingen. De visie op de ontwikkeling van het gebied dient nog nader vorm te krijgen. Het is zaak dat rekening wordt gehouden met de harde termijnen die in de Wvg staan voor te behalen mijlpalen in de vaststellingsprocedure van zowel een structuurvisie als een nieuw bestemmingsplan. Hierdoor kan de Wvg op de verschillende percelen komen te vervallen waardoor eigenaren vrij zijn te verkopen aan wie zij willen. f.

De eigenaar zal een reële marktwaarde krijgen. Voor de bepaling van de waarde dient rekening te worden gehouden met de maatstaven die zijn opgenomen in de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Bezwaar Belanghebbenden hebben de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen het besluit van uw raad. Belanghebbenden hebben voorts de mogelijkheid gehad om tegen de voorlopige aanwijzing van ons collegebesluit van 19 april 2022 een bezwaar in te dienen. Tegen het besluit van het college is een bezwaarschrift binnengekomen. Indien en voor zover uw gemeenteraad besluit om het besluit van het college te bestendigen en de in het voorstel betrokken gronden aan te wijzen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten, dan wordt het ingediende bezwaarschrift mede geacht te zijn gericht tegen uw raadsbesluit. Het bezwaarschrift zal conform de gebruikelijke procedures worden afgehandeld. Als gevolg van het ingediende bezwaarschrift is wel gebleken dat een van de namen van de belanghebbende op de bij het besluit van het college behorende perceellijst onjuist was. Bij het opstellen van de perceellijst worden de namen op deze lijst, ontleend aan de openbare registers van het Kadaster. In de kadastrale registratie stond

Beheersmaatschappij C.R. Van De Gruiter B.V. (KvK: 22034095) als eigenaar vermeld. Deze B.V. heeft na de verwerving van de betreffende gronden een naamswijziging gehad welke niet is opgenomen in de kadastrale registratie. In het KvK is opgenomen dat de naam bij het betreffende registratienummer van de KvK, 22034095, is gewijzigd naar Beheersmaatschappij J.M. de Koning B.V. Deze naam van de betreffende belanghebbende is thans opgenomen op de bij dit besluit behorende perceellijst. Nota grondbeleid In de nieuwe Nota Grondbeleid is als uitgangspunt gekozen dat de gemeente in basis een faciliterend grondbeleid voert. In de Nota is opgenomen dat alleen als er sprake is van zwaarwegende redenen een andere vorm van grondbeleid mogelijk is. De keuze kan daarbij zijn proactief faciliteren, samen werken of een actieve rol. Aangegeven wordt dat het essentieel is dat bij de start van een ontwikkeling wordt bekeken of faciliterend grondbeleid toereikend is, of dat (iets) actiever gehandeld moet worden. Hiervoor is een afwegingskader opgesteld. In dat afwegingskader wordt rekening gehouden met: -Of de ontwikkeling door de markt wordt opgepakt. -De wenselijkheid van het project. -De financiële haalbaarheid en de risico’s. -Risico’s die gepaard gaan met de ontwikkeling. -Eventuele financiële steun van het rijk of de provincie. -De gemeentelijke capaciteit. -De eigendomssituatie van de grond.

-Eventuele bereidheid om samen te werken. Van deze zwaarwegende redenen is sprake bij de herontwikkeling van de Kenniswerf. Het project is voor Vlissingen in zeer hoge mate wenselijk. Op 26 juni 2020 hebben het kabinet, de provincie Zeeland, gemeente Vlissingen en waterschap Scheldestromen een bestuurlijk akkoord bereikt over een compensatiepakket. Het akkoord bevat een pakket aan maatregelen om stevig te investeren in Zeeland, op zowel economisch als sociaal gebied. Naast het feit dat de fysieke ontwikkeling van de Kenniswerf onderdeel uitmaakt van “Wind in de zeilen” is ook in de Strategische visie Vlissingen 2040 één van de belangrijke pijlers de herontwikkeling van de Kenniswerf. Indien de Kenniswerf als geheel wordt beschouwd dan zijn de gronden in handen bij zowel particuliere eigenaren als de gemeente Vlissingen. Een deel van de particuliere grondeigenaren zal in staat zijn om de gronden zelf te ontwikkelen/realiseren en een deel van de grondeigenaren is daartoe niet in staat. Om het gewenste stedenbouwkundige eindbeeld te kunnen realiseren zal de gemeente een actieve rol moeten aanhouden en zullen gronden verworven dienen te worden omdat een deel van de grondeigenaren niet in staat zal zijn het stedenbouwkundig gewenste eindbeeld te kunnen realiseren.

Naast het feit dat de gemeente zelf grondposities heeft, heeft de gemeente gelden ter beschikking gekregen voor de verwerving van gronden en is de gemeente bereid om die gronden te verwerven. De verwerving van een deel van de gronden is noodzakelijk om het gewenste stedenbouwkundige eindbeeld te kunnen realiseren. Met het akkoord gaan met de SPUK-beschikking en het verkrijgen van gelden voor de verwerving van gronden, is de gemeente in feite ook akkoord gegaan met een actief grondbeleid voor de herontwikkeling van de Kenniswerf.