5.5 rvs Machinefabriek - Cascoherstel

Registratiekenmerk: 1263638 Onderwerp: Machinefabriek | Cascoherstel conceptbesluit De raad besluit; 1. Het budget cascoherstel Machinefabriek in de grondexploitatie Scheldekwartier te verhogen conform de in bijlage nr. 1263617 genoemde bedragen en dit te dekken door een verhoging van de verkoopwaarde na cascoherstel op basis van taxatie met de in de geheime bijlage nr. 1263617 genoemde bedragen en het restant ter grootte van het bedrag zoals genoemd in de geheime bijlage nr 1263617 ten laste te brengen van de bestemmingsreserve 'wind in de zeilen'. 2. Geheimhouding op te leggen op bijlagen met nummers: 1263617, 1266178, 1266179 en 1267863. Samenvatting In voorliggend voorstel zijn in plaats van bedragen getallen tussen haakjes opgenomen. Deze getallen verwijzen naar bedragen in bijgevoegde niet openbare memo ‘bedragen uit de nota Machinefabriek Cascoherstel (docnr. 1263617). Deze bijlage is niet openbaar vanwege financiële belangen van gemeente Vlissingen i.r.t. de aanbesteding. Het behoud van het industrieel erfgoed is een van de pijlers van de transformatie van het Scheldekwartier naar een levendig, duurzaam en maritiem stadsdeel waar de rijke industriële geschiedenis voelbaar en beleefbaar is.

Behoud en herbestemming van de Machinefabriek, het meest in het oog springende industrieel erfgoed op het Scheldeterrein, is een centraal uitgangspunt van de ontwikkelingsvisie Scheldekwartier. In 2018/2019 is de Machinefabriek met een herbestemmingsprogramma , uitgaande van verkoop in de huidige staat in de markt gezet. Om uiteenlopende redenen heeft dit echter niet tot het gewenste resultaat geleid. Vooral het uitvoeren van cascoherstel gecombineerd met herbestemming in één keer bleek een niet te nemen horde te zijn voor marktpartijen. Daarnaast maakte de onduidelijkheid over de bouwfysische kwaliteit van het gebouw (spanten, de vloer en de fundering) de onzekerheid omtrent de kosten van cascoherstel en herbestemming te groot, waardoor marktpartijen dit verdisconteerden in hoge risico opslagen. Omdat de verwachting dat marktpartijen de bouwfysische kwaliteiten van het gebouw in beeld zouden brengen niet is uitgekomen, hebben we besloten dit zelf te laten doen door inzet van een adviesbureau. In hoofdlijnen komt het er op neer dat de staat van het gebouw, en dan met name de gevels en het dak, zo slecht is dat tijdens storm gevaarlijke situaties ontstaan. Tegelijkertijd is de conclusie dat de constructie niet slecht is, vloer en fundering is stevig genoeg om functies in het gebouw te dragen.

Omdat cascoherstel, gecombineerd met herbestemming in één keer niet mogelijk bleek, adviseert het adviesbureau het cascoherstel los te knippen van de herbestemming. Basis cascoherstel met een verlengde levensduur van 30 jaar wordt geraamd op € (1). Echter dit is geen optie met het oog op toekomstige functies en het verlengen van de levensduur van het gebouw met minstens 50 jaar. Dit cascoherstel + wordt geraamd op € (2). Vervolgens kan, naar gelang de behoefte, het gebouw stapsgewijs met functies gevuld worden. Voor dit voorstel maakt de uitkomst van de komende locatiekeuze van een school in het Scheldekwartier niet uit.

Auteur: M. Baten Telefoonnummer: 0118-487140 Datum document:

Registratienummer nota: 1263633 Beslissingsbevoegdheid:Gemeenteraad

Als besloten wordt de locatie Scheldewijk als schoollocatie te handhaven is nog steeds de verwachting dat op termijn het gebouw met functies gevuld zal zijn. Kortom, voor het behoud en cascoherstel van de Machinefabriek is de vestiging van een school een mogelijkheid. Wij hebben besloten om het cascoherstel ter hand te nemen en u voor te stellen te besluiten om de benodigde budgetten hiervoor ter beschikking te stellen. Na uw besluit over het cascoherstel zal het pand - geheel of in delen - opnieuw in de markt gezet worden. Inleiding Bij de onderhandeling over de aankoop van het Scheldeterrein was de inzet de Machinefabriek te slopen. KSG/Damen zou deze sloop verzorgen. Sloopkosten waren in de koopprijs verdisconteerd. Ten tijde van de levering van het terrein was er twijfel of die sloop wel door moest gaan. Op verzoek van de Raad is de sloop op de lange baan geschoven en is het sloopbudget door KSG/Damen terugbetaald. Inmiddels zijn we 16 jaar verder. Meer nog dan in 2004 is het gebouw niet meer weg te denken uit Vlissingen. Het hoort bij het gebied, de vraag naar activiteiten in het gebouw neemt toe, het gebouw wordt intensief gebruikt. In deze tijd is de sloop van een dergelijk imponerend, industrieel erfgoed niet meer aan de orde.

Landelijk is het beeld dat industrieel erfgoed een belangrijke bijdrage levert aan de identiteit en kwaliteit van gebiedsontwikkelingen en van het daarin te realiseren woonmilieu. Daarnaast zorgt behoud en herontwikkeling van industrieel erfgoed voor een onderscheidend en bijzonder woonmilieu en een duurzaam hergebruik van grondstoffen. Noodzaak parkeren In het Scheldekwartier ontstaat een parkeerdruk door het toevoegen van woningen en voorzieningen en door het onttrekken van bestaande parkeerplaatsen ten behoeve van de herontwikkeling. Deze parkeerdruk kunnen we, in verband met verontreiniging (en daardoor zeer hoge kosten) niet ondergronds en willen we niet op maaiveld oplossen. Tegelijkertijd is er de sterke wens het industrieel erfgoed te behouden en te herontwikkelen tot nieuwe functies. In de ontwikkelingsvisie 2016 is aangegeven de Machinefabriek te willen behouden en daar als een van de functies een parkeergarage in te bouwen. Inmiddels zijn er aan De Timmerfabriek B.V. (Timmerfabriek) en Vastgoed Dekker (Zeelandtoren) 160 parkeerplaatsen in de machinefabriek verkocht voor een bedrag van € (6). Hiermee hebben wij een voorschot genomen op het behoud van de Machinefabriek middels herbestemming tot parkeergarage.

Contractueel is vastgelegd dat, mocht het niet lukken de Machinefabriek te behouden, het parkeren zal worden gefaciliteerd in een gelijkwaardige gebouwde parkeervoorziening. De ontwikkelaar van de Zeelandtoren kan nog een beroep doen op ontbindende voorwaarden. De Timmerfabriek is geleverd en een aanbetaling voor de parkeerplaatsen is gedaan. Daarnaast wordt met Damen gesproken over het oplossen van hun parkeervraag van ca 300 voertuigen in de Machinefabriek. Marktgang In 2028/2019 is de Machinefabriek met een herbestemmingsprogramma in de markt gezet. Op 12 maart 2019 hebben wij besloten de aanbesteding van de Machinefabriek te beëindigen (besluit 1083902). Conclusie is dat twee pogingen om via een marktgang tot een herontwikkeling van de Machinefabriek te komen niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Belangrijkste oorzaak is de onduidelijkheid van de kwaliteiten van het gebouw, en dan met name de bouwfysische kwaliteit, de vloer en de ondergrond. De onzekerheid omtrent de kosten van cascoherstel is hierdoor groot. De verwachting dat marktpartijen deze kwaliteiten in beeld zouden brengen is niet uitgekomen, sterker nog, zij hebben in de aanbieding bouwkundige risico’s vertaald in financiële marges die zo omvangrijk zijn dat er een onbetaalbaar, niet marktconform plan is ontstaan.

Blad 2 behorend bij 1263633

Daarnaast is het de ontwikkelaars niet gelukt eindgebruikers voor de verschillende functies – in één keer - aan het plan te verbinden. Kosten voor het cascoherstel inclusief de omvangrijke financiële marges zouden daardoor onevenredig zwaar drukken op de functie die wel zeker is, namelijk het parkeren. Bouwfysisch onderzoek Als vervolg op ons besluit van 12 maart 2019 is opdracht gegeven tot het in beeld brengen van bouwfysische kwaliteiten, staat van de funderingen, kosten van cascoherstel van het gebouw. Daarnaast is advies gevraagd inzake de mogelijkheden van exploitatie van een parkeergarage in het gebouw en daarbuiten. Onlangs zijn de resultaten van de onderzoeken gepresenteerd (niet openbare bijlagen met documentnummers: 1266178, 1266179 en 1267863). In hoofdlijnen komt het advies van adviesbureau Koch B.V. er op neer dat de staat van het gebouw, en dan met name de gevels en het dak zo slecht is dat tijdens storm gevaarlijke situaties ontstaan. Inmiddels zijn er wel enkele maatregelen getroffen om de veiligheid te garanderen (gemiddeld enkele tienduizenden euro’s per jaar), maar dit is dweilen met de kraan open. Er zal iets moeten gebeuren. Tegelijkertijd is de conclusie dat de bouwfysische staat van het gebouw, en dan met name de constructie niet slecht is, vloer en fundering is stevig genoeg om functies in het gebouw te dragen.

De verontreinigde bodem is niet onderzocht. Handhaving van de fundering is tegelijkertijd de saneringsmaatregel, waardoor kosten op dit gebied worden voorkomen. Basaal casco herstel om de levensduur van het gebouw met 30 jaar te verlengen kost € (1). Alleen het allernoodzakelijkste wordt dan gedaan, scheuren in de muur die constructief niet van belang zijn blijven gewoon zitten. Het resultaat is een hersteld gebouw, dat weer 30 jaar verantwoord meekan. In het gebouw kunnen vervolgens functies gefaciliteerd worden. Berekeningen laten zien dat er heel goed een parkeergarage tegen marktconforme kosten (lees: vergelijkbaar met nieuwbouw bovengronds) in gebouwd kan worden. Extra brandwerende muren, maar vooral brandwerende vloeren werken sterk kostenverhogend. Het ontwerp van de garage, en dan met name de positionering hiervan in het gebouw, is hiervoor bepalend. De € (1) kosten voor het basale cascoherstel zijn niet voldoende om het gebouw in de staat te brengen die op de lange termijn nodig is. Om te beginnen moet voor de herbestemming tot parkeergarage de verlenging van de levensduur van het gebouw niet 30, maar minstens 50 jaar zijn. Daarnaast is aan Damen in de vaststellingsovereenkomst van eind 2016 toegezegd dat de Noordgevel in de oorspronkelijke staat wordt gerestaureerd.

Bovendien is in de ontwikkelingsvisie aangegeven dat de zuidgevel het visitekaartje van het gebied moet worden. Ook deze gevel, inclusief de daar aanwezige spoorbanen, moet in oorspronkelijke staat worden teruggebracht. De kosten herstel spoorbanen in en buiten het gebouw bedragen circa € (14), zie niet openbare bijlage met docnr. 1267863). Daarnaast is het wenselijk om het dak zodanig te verstevigen dat er 1 ha zonnepaneel op geplaatst kan worden. Aan de zijde van de Willem Ruysstraat moet een corridor gebouwd worden om voetgangers daar toegang te bieden. Dit Casco+ herstel, rekening houdend met de verschillende (niet)-commerciële functies die in het gebouw geplaatst kunnen worden zoals detailhandel, horeca, recreatie, wonen en werken, kost inclusief een risicomarge van 10% € (6) extra, in totaal dus € (2). Casco herstel en herbestemming Intentie van de twee marktgangen was de fabriek in huidige staat te verkopen en een deel, te weten de parkeergarage, terug te huren dan wel terug te kopen. Dit maakt dat cascoherstel en herbestemming in één keer moet plaatsvinden. Zolang er niet voor alle ruimte (de parkeergarage vraagt ongeveer 40% van het gebouw) eindgebruikers zijn, is er geen volledige dekking voor de investering.

Vanwege de enorme omvang van het gebouw en de veelheid van functies, die allemaal op elkaar wachten, is dat voor Vlissingen een te grote opgave om dat in één keer te kunnen doen. Er is zeker geloof dat het gebouw op termijn gevuld zal zijn, gezien de voortschrijdende en voortvarende ontwikkeling van het gebied de afgelopen jaren en de concrete plannen voor de komende jaren.

Blad 3 behorend bij 1263633

Om toch stappen te kunnen zetten adviseert Koch het cascoherstel los te knippen van de herbestemming. Cascoherstel met het oog op toekomstige functies (rekening houdend met wat toekomstige functies vragen) en het verlengen van de levensduur van het gebouw met minstens 50 jaar is geraamd op € (2). Vervolgens kan als daar behoefte aan is het gebouw flexibel met functies gevuld worden. Als er bijvoorbeeld behoefte is aan kantoorruimte, dan kan dat gerealiseerd worden zonder tegelijkertijd het gebouw met andere functies te moeten vullen. Deze organische groei is ook mogelijk voor de parkeergarage, deze kan naar de behoefte in delen tot stand komen. Sloop Hoe graag we behoud ook willen, zo lang niet is besloten over de toekomst van het gebouw blijft sloop van de Machinefabriek en nieuwbouw van een ‘normale’ parkeergarage een optie. We kunnen het alternatief kosten sloop en nieuwbouw vergelijken met kosten cascoherstel en herbestemming van de Machinefabriek, maar de vergelijking gaat maar deels op omdat behoud van de Machinefabriek ook behoud van industrieel erfgoed inhoudt en omdat de Machinefabriek naast parkeren andere functies en daarmee kwaliteiten aan het gebied toevoegt. Sloop is geen eenvoudige zaak. De vloer van het gebouw is plaatselijk 7 meter dik, met daaronder een stevige bodemverontreiniging met o.a. olie.

Koch geeft in haar rapport aan dat sloop tussen de € (7) en € (8) kost. Dat is gebaseerd op een vloerdikte van 1 meter en niet rekening houdend met een bodemsanering. De extra kosten van bodemsanering bij sloop zijn in 2015 ingeschat op circa € (9). Wat willen we bereiken? We willen een definitieve stap zetten in het behoud van de Machinefabriek, met het cascoherstel wordt een einde gemaakt aan een onveilige situatie en wordt zekerheid gegeven aan de markt en aan bewoners. Na uw besluit over het cascoherstel kan de herbestemming met o.a. een parkeervoorziening van het gebouw ter hand genomen worden en kunnen aan de Machinefabriek rakende ontwikkelingen verder ingevuld worden. Uitgangspunt hierbij is dat het casco herstelde gebouw wederom aan de markt wordt aangeboden met een aantal randvoorwaarden, waaronder in ieder geval de realisatie van een parkeergarage. Wat gaan we ervoor doen? Over te gaan tot het opstellen van een bestek cascoherstel en het voorzien van financiering hiervoor. Wat zijn de kanttekeningen en risico’s? Dit voorstel heeft ten doel een groot aantal (financiële) risico’s te beheersen en te verkleinen (uitgifte grond, levering parkeerplaatsen, imagoschade en het niet kunnen behouden van industrieel erfgoed). Met dit voorstel gaan natuurlijk ook risico’s gepaard.

Het cascoherstel wordt met dit voorstel geregeld, er wordt een investering gedaan ten behoeve van herbestemming, terwijl hierover nog geen allesomvattend besluit is genomen. Gezien de ervaringen bij de marktgangen afgelopen jaren is de verwachting dat de opbrengstraming van het gebouw in de grex gehaald kan worden. Dit is echter geen absolute zekerheid. Het risico bestaat dat de getaxeerde verkoopwaarde a € (11) (zie paragraaf Wat mag het kosten) niet gehaald wordt. Echter, dat geldt in nog sterkere mate voor de huidige aanname in de grondexploitatie, waarin is aangenomen dat de verkoop in huidige staat (dus voor cascoherstel) € (12) oplevert (zie paragraaf Wat mag het kosten). Gesteld kan worden dat dit huidige risico verkleind wordt. De kans op verkoop van het gebouw in bouwvallige staat voor € (12) is kleiner dan de kans op verkoop van het gebouw, casco hersteld voor € (11). De € (11). is gebaseerd op een taxatie van het gebouw na cascoherstel door Fakton, gespecialiseerd in dit soort taxaties.

Blad 4 behorend bij 1263633

(5) De raming van de kosten voor cascoherstel door adviesbureau Koch is naar de beste inzichten uitgevoerd. Een risico is dat deze raming onvoldoende zal blijken te zijn. Het is een gebouw waarvan er geen tweede is en hoe de markt zal reageren is tamelijk ongewis. Wat mag het kosten? Voor het volledige cascoherstel zijn in de grex onvoldoende middelen beschikbaar. Daarnaast zijn voor de inbouw van de parkeergarage in de grex helemaal geen middelen beschikbaar. Dit hoort ook niet zo te zijn, het inbouwen van de parkeergarage zal onderdeel van de parkeerexploitatie moeten zijn of door de markt uitgevoerd moeten worden als onderdeel van de herbestemming. Wel is er € (6) opbrengst van verkochte parkeerplaatsen aan Timmerfabriek en Zeelandtoren. Dit kan gebruikt worden als gedeeltelijke dekking van de parkeergarage. Het voornemen te starten met cascoherstel roept uiteraard de vraag op hoe één en ander geregeld is in de grondexploitatie en op welke manier dit gewijzigd kan worden. In de grondexploitatie Scheldekwartier tweede herziening 2020 veronderstellen we dat de Machinefabriek in huidige staat verkocht wordt en de verkoop iets oplevert. De verkoopopbrengst is in de grex geraamd op € (12) uitgaande van een herbestemming met deels commerciële functies. Daar tegenover is € (1) beschikbaar als bijdrage aan het cascoherstel.

Per saldo is dus sprake van een geraamde netto opbrengst van € (13) in huidige staat. De kosten van basis cascoherstel zijn geraamd op € (1). Daarnaast is een aanvullende raming gemaakt voor het cascoherstel, geschikt voor permanente herbestemming. Dit wordt noodzakelijk geacht en bovendien is dit in de vaststellingsovereenkomst met KSG besloten. Deze raming bedraagt € (6). De totale kosten voor cascoherstel worden dus geraamd op € (2). Om over te kunnen gaan tot voorbereiding van het cascoherstel zal nu een besluit moeten worden genomen over de aanvullende dekking. De vraag is welke uitgangspunten daarvoor reëel zijn. Naast het uitvoeren van achterstallig onderhoud zorgt het cascoherstel ook voor waardevermeerdering van het gebouw. De waarde van het gebouw uitgaande van de situatie na cascoherstel en een herbestemming met parkeergarage en overwegend niet-commerciële functies levert een door Fakton uitgevoerde taxatie op van circa € (11). Voorgesteld wordt die waarde op te nemen als verkoopopbrengst in de grex. De aannames in de grex wijzigen dan nominaal als volgt:   

Toename kosten cascoherstel: van € (1) naar € (2). = € (6) extra kosten Toename verkoopwaarde na cascoherstel: van € (12) naar € (11) = € (3) extra opbrengst Saldo: van € (13) positief naar € (12) negatief, een verslechtering met € (4).

Wij stellen u voor de deze verslechtering van het resultaat met € (4) te dekken uit de bestemmingsreserve ‘wind in de zeilen’. Wat en hoe gaan we communiceren? De bijlage ‘bedragen uit de nota Machinefabriek Casco Herstel (docnr. 1263617) is niet openbaar met het oog op de raming van de kosten cascoherstel en de te houden aanbesteding. Na besluitvorming zal via www.vlissingen.nl, www.scheldekwartier.nl, Blauw geruite Kiel, het Persoverleg en de digitale nieuwsbrief van de gemeente over dit besluit gecommuniceerd worden. De ontwikkelaars van het Scheldekwartier en betrokkenen bij de Machinefabriek worden specifiek geïnformeerd over dit besluit.

Blad 5 behorend bij 1263633