5.4 rvs Raadsbesluit vaststellen bestemmingsplan 'Scheldekwartier-noord, gedeelte De Dempo' bijlage 1 BP
Tekst van het document
Bestemmingsplan Scheldekwartier‐Noord, gedeelte De Dempo
© Rho Adviseurs bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.
Scheldekwartier‐Noord, gedeelte De Dempo
Vlissingen
bestemmingsplan
identificatie
planstatus
identificatiecode:
datum:
status:
NL.IMRO.0718.BPSN11‐ON01
04‐08‐2021
projectnummer:
16‐09‐2021
concept voorontwerp ontwerp vastgesteld
20200722 auteurs:
Rho adviseurs voor leefruimte: B.M. Lap Gemeente Vlissingen: E. Goetheer
Segeerssingel 6
aangesloten bij:
RBOI - Rotterdam postbusbv430 Delftseplein 27b 4330 AK Middelburg Postbus 150 T: 0118- 68 90 10 3000 AD Rotterdam telefoon (010) E-mail: 201 85middelburg@rho.nl 55 E-mail: info@rboi.nl
2
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
3
Inhoudsopgave
Toelichting
7
Hoofdstuk 1
Inleiding
9
1.1
Het Scheldekwartier wordt een nieuw woon‐ en werkgebied
9
1.2
Doel van dit bestemmingsplan
10
1.3
Ligging en begrenzing plangebied
10
1.4
Opzet plantoelichting
11
Hoofdstuk 2
Toelichting op het plan
13
2.1
Herontwikkeling Scheldekwartier
13
2.2
Voorgenomen ontwikkeling deelgebied de Dempo
17
2.3
Locatiepaspoort
18
Hoofdstuk 3
Toetsing project aan beleidskader
21
3.1
Rijksbeleid
21
3.2
Provinciaal en regionaal beleid
23
3.3
Gemeentelijk beleid
26
Hoofdstuk 4
Toetsing aan omgevingsaspecten
33
4.1
Inleiding
33
4.2
Toetsing aan Besluit milieueffectrapportage
33
4.3
Verkeersaspecten en parkeren
34
4.4
Luchtvaartverkeer
40
4.5
Cultuurhistorie en archeologie
41
4.6
Bodemkwaliteit
44
4.7
Ontplofbare oorlogsresten
46
4.8
Water(toets)
47
4.9
Luchtkwaliteit
48
4.10
Bedrijven en milieuzonering
50
4.11
Geluid
51
4.12
Externe veiligheid
56
4.13
Windhinder
60
4.14
Ecologie
61
4.15
Duurzaamheid en energie
65
4.16
Kabels en leidingen (ondergrondse infrastructuur)
66
Hoofdstuk 5
Toelichting op het juridische plan
67
5.1
Inleiding
67
5.2
Toelichting op de verbeelding
67
5.3
Toelichting op de regels
68
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
4
Hoofdstuk 6
Financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid
71
6.1
Kostenverhaal
71
6.2
Financiële uitvoerbaarheid
71
6.3
Overleg instanties
71
Bijlagen toelichting Bijlage 1
75
Verkennend bodem‐ en asbestonderzoek Scheldewijk, d.d. 18 december 2018
77
Verkennend bodem‐ en asbestonderzoek De Kantine, Scheldewijk, d.d. 15 april 2021
79
Verkennend bodem‐ en asbestonderzoek en Aanvullend bodemonderzoek de Kantine Scheldewijk, d.d. 23 juni 2021 (nog toevoegen)
81
Bijlage 4
Herziene Rioleringsplan Scheldekwartier
83
Bijlage 5
Aanmeldformulier watertoets Waterschap Scheldestromen
85
Bijlage 6
Luchtkwaliteit als gevolg van de scheepvaart
87
Bijlage 7
Onderzoek luchtkwaliteit woningbouwontwikkeling Kop van het Dok en Scheldewijk
89
Scheldewijk Vlissingen, Actualisatie akoestisch onderzoek, d.d. 19 december 2018
91
Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Van Dishoeckstraat
93
Bijlage 10
Groepsrisicoberekeningen Scheldekwartier
95
Bijlage 11
Quickscan Wet natuurbescherming Scheldewijk ‐ maart 2017
97
Brief Provincie Zeeland uit 2018 ‐ geen ontheffing Wnb nodig
99
Actualisatie quickscan Wet natuurbescherming Scheldewijk ‐ juni 2021
101
Berekening stikstofdepositie in Natura 2000‐gebied
103
Bijlage 2 Bijlage 3
Bijlage 8 Bijlage 9
Bijlage 12 Bijlage 13 Bijlage 14
Regels
105
Hoofdstuk 1
Inleidende regels
107
Artikel 1
Begrippen
107
Artikel 2
Wijze van meten
111
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
5
Hoofdstuk 2
Bestemmingsregels
113
Artikel 3
Verkeer ‐ Verblijfsgebied
113
Artikel 4
Wonen
114
Hoofdstuk 3
Algemene regels
117
Artikel 5
Anti‐dubbeltelregel
117
Artikel 6
Algemene bouwregels
118
Artikel 7
Algemene aanduidingsregels
119
Artikel 8
Algemene afwijkingsregels
120
Artikel 9
Algemene wijzigingsregels
121
Artikel 10
Overige regels
122
Hoofdstuk 4
Overgangs‐ en slotregels
123
Artikel 11
Overgangsrecht
123
Artikel 12
Slotregel
124
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
6
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
Toelichting
8
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
9
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Het Scheldekwartier wordt een nieuw woon‐ en werkgebied
In Vlissingen was tot de eeuwwisseling de scheepswerf van de Koninklijke Schelde Groep (verder: KSG) gevestigd. Het terrein van de scheepswerf was vergroeid met de binnenstad en een bepalende (belemmerende) factor in de ruimtelijke structuur van de stad. Na de beëindiging van de scheepswerf in 2004 is het Scheldeterrein gemeentelijk eigendom geworden en zijn in het eerste decennium de meeste gebouwen gesloopt, waaronder in 2007 de voormalige Koperslagerij (naast de Machinefabriek), de Tandwielfabriek (ten noorden van het hoofdkantoor van KSG, tegenwoordig in gebruik door jachtbouwbedrijf Amels/scheepsbouwbedrijf Damen) achter de woningen aan de Van Dishoeckstraat) en verschillende magazijngebouwen. De herontwikkeling van het terrein van de voormalige scheepswerf (hierna: Scheldekwartier) maakt het mogelijk de ruimtelijke structuur te herstellen en de historische binnenstad weer te verbinden met het water, zijnde het Dok en het Kanaal door Walcheren. Voor de herontwikkeling van het Scheldekwartier is in 2006 het Masterplan Dokkershaven opgesteld. Daarin is voorzien in de ontwikkeling van een aantrekkelijk stedelijk nieuw woon‐ en werkgebied, met behoud van industrieel erfgoed, voor zover dat stedenbouwkundig inpasbaar is en de restauratie daarvan technisch en financieel haalbaar is.
Inmiddels is duidelijk dat de monumentale en karakteristieke industriële gebouwen van de voormalige Scheldewerf, zoals de Timmerfabriek, Zware Plaatwerkerij en de Machinefabriek worden gehandhaafd. Deze geven het gebied een bijzondere identiteit. Samen met de industriële elementen (zoals de kraanbaan, de kraan en rails) blijft het industriële karakter behouden ook bij een nieuwe invulling van het gebied. In vervolg op het Masterplan is in 2011 de Ontwikkelingsvisie Scheldekwartier Vlissingen opgesteld. In 2016 is de visie op onderdelen geactualiseerd. In paragraaf 2.1.2 wordt uitgebreid op de Ontwikkelingsvisie Scheldekwartier uit 2016 (hierna: ontwikkelingsvisie) ingegaan. In de ontwikkelingsvisie is het Scheldekwartier is opgedeeld in drie deelgebieden: Scheldestad, Scheldewerf en Scheldewijk. Scheldewijk is het gebied ten noorden en ten westen van De Willem Ruysstraat. De ontwikkeling in dit deelgebied richt zich vooral op (grondgebonden) woningbouw. Eerder (in 2020) is het bestemmingsplan Scheldekwartier 'Scheldewijk‐Noord' vastgesteld waarin woningbouw in het noordelijke deel van de Scheldewijk (ontwikkellocaties de Broederband, Singel Noord, De Hofjes en De Vesting) planologisch zijn geregeld. Nu zijn de woningbouwplannen voor een aantal andere ontwikkelingslocaties zo ver uitgewerkt dat procedures daarvoor kunnen worden opgestart.
Het betreft de locaties aan de: Noordoostzijde, tegen de De Willem Ruysstraat; deze locatie krijgt de naam 'De Koperslagerij', vernoemd naar de voormalige Koperslagerij, die zuidelijker heeft gestaan (zie hiervoor); Westzijde, achter de woningen aan de Van Dishoeckstraat (de locatie van de voormalige Tandwielfabriek e.o.); deze locatie is vernoemd naar het passagiers‐ en troepentransportschip MS Dempo dat in 1930 op de werf van de KSG in Vlissingen te water is gelaten; De Willem Ruysstraat, tussen het hoofdkantoor van KSG en De Koperslagerij.
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
10
Voor al deze locaties geldt onder andere het bestemmingsplan 'De Schelde' uit 1991 (zie paragraaf 3.3.1). De gronden hebben daarin een industriële bestemming. De bouw van woningen is op grond hiervan niet mogelijk. Om woningbouw mogelijk te maken, zijn ruimtelijke besluiten nodig. Voor het woongebied 'De Koperslagerij' is gekozen voor een omgevingsvergunning ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voor afwijken van het geldende bestemmingsplan. Nadat deze procedure is afgerond zal door een ontwikkelende partij een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen worden aangevraagd. Voor het woongebied 'De Dempo' en voor de locaties aan de De Willem Ruysstraat zullen bestemmingsplanprocedures worden doorlopen. Naast de 3 hiervoor genoemde locaties is ook voor de locatie op de hoek van de Paul Krugerstraat en de Van Dishoeckstraat een plan opgesteld dat voorziet in sloop van de voormalige bedrijfsgebouwen van Prins Glas en Wasserij Edelweiss en woningbouw. Deze locatie maakt formeel geen deel uit van het Scheldekwartier, maar ligt daar wel direct tegenaan. Om de voorgenomen planontwikkeling mogelijk te maken, wordt ook hier een bestemmingsplan voorbereid. Crisis‐ en herstelwet van toepassing De Crisis‐ en herstelwet treft bijzondere wettelijke voorzieningen voor een versnelde ontwikkeling en verwezenlijking van ruimtelijke en infrastructurele projecten.
Op grond van het bepaalde onder 3.1 van bijlage I van de Crisis‐ en herstelwet valt de herstructurering van een woon‐ en werkgebied van lokaal belang onder de reikwijdte van deze wet. Artikel 1.1 van deze wet biedt deze mogelijkheid voor alle besluiten, die nodig zijn voor de ontwikkeling of verwezenlijking van ruimtelijke projecten. De Crisis‐ en herstelwet wordt expliciet van toepassing verklaard op alle in deze paragraaf genoemde ruimtelijke besluiten.
1.2
Doel van dit bestemmingsplan
Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de ontwikkellocatie de Dempo aan de Dempostraat/ Dokter Stumphiuspark. Het doel is 80 sociale huurappartementen te realiseren, voor 1‐ en 2 persoonshuishoudens en met name gericht op de doelgroep boven de 55 jaar. Daarnaast wordt het gebruik van het bestaande appartementencomplex aan de Van Dishoeckstraat voor studentenhuisvesting vastgelegd en wordt de bestemming van het Dokter Stumphiuspark aangepast in overeenstemming met het beoogde gebruik.
1.3
Ligging en begrenzing plangebied
De ligging en globale begrenzing van het plangebied zijn aangegeven in figuur 1.1
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
11
Figuur 1.1
1.4
Ligging plangebied in de stad Vlissingen en in de (toekomstige) Scheldewijk
Opzet plantoelichting
De toelichting is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 worden het stedenbouwkundig kader en visie voor de planontwikkeling binnen de Scheldewijk beschreven. De voorgenomen planontwikkeling van De Dempo past daarbinnen. Het stedenbouwkundige ontwerp wordt vervolgens toegelicht. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van de relevante beleidskaders en de ontwikkelingen worden vanuit dit beleid nader onderbouwd. Hoofdstuk 4 bevat de toetsing aan diverse omgevingsaspecten. Dit hoofdstuk heeft een relatie met het in 2006 uitgevoerde milieueffectrapport voor het Scheldekwartier en het Edisongebied. Veel toetsen en onderzoeken, die betrekking hebben op omgevingsaspecten, zijn geactualiseerd. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de wettelijke eisen die aan een bestemmingsplan worden gesteld en worden de belangrijkste onderdelen van de regels en de verbeelding toegelicht. De financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is een wettelijke eis. In hoofdstuk 6 wordt hierop ingegaan.
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
12
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
13
Hoofdstuk 2
2.1
Toelichting op het plan
Herontwikkeling Scheldekwartier
In paragraaf 1.1 is uiteengezet dat specifiek voor de herontwikkeling van het Scheldekwartier verschillende beleidsdocumenten zijn opgesteld. In voorliggend hoofdstuk wordt nader op deze documenten ingegaan omdat deze de basis (randvoorwaarden en uitgangspunten) vormen voor het project dat nu voorligt. Naast deze beleidsdocumenten zijn nog meer beleidsdocumenten vastgesteld, maar met uitzondering van het geldende bestemmingsplan hebben die plannen en visies betrekking op het grondgebied voor de gehele gemeente of op een bepaald sectoraal thema. De toetsing aan het algemeen geldend beleid is opgenomen in hoofdstuk 3 en aan sectorale aspecten in hoofdstuk 4. 2.1.1 Het kader voor de planontwikkeling binnen Scheldewijk Het plangebied maakt onderdeel uit van de in ontwikkeling zijnde nieuwe wijk 'Scheldekwartier', het voormalige terrein van de Kon. Mij. De Schelde dat wordt ontwikkeld tot een levendige, duurzame en maritieme woonwijk, waar de rijke industriële geschiedenis voelbaar en beleefbaar is. Hiertoe zijn op 22 december 2016 de 'Ontwikkelingsvisie Scheldekwartier Vlissingen' en het 'Beeldkwaliteitsplan Scheldekwartier Vlissingen' door de gemeenteraad vastgesteld.
2.1.2 Ontwikkelingsvisie Scheldekwartier Vlissingen 2016 De ontwikkelingsvisie legt met betrekking tot de ruimtelijke aspecten de hoofdstructuren (ruimtelijk en functioneel raamwerk), de belangrijkste ruimtelijke karakteristieken en de onderscheidende woonmilieus vast. Daarnaast is in de ontwikkelingsvisie ook de programmatische invulling op hoofdlijnen vastgelegd. De ambities voor het Scheldekwartier De ontwikkelingsvisie heeft als ambitie om de drie pijlers van de Vlissingse identiteit te tonen: de maritieme stad, de stad van welzijn en de creatieve stad. Hierbij wordt uitgegaan van een differentiatie in woonmilieus binnen een samenhangende ruimtelijke structuur, waarbij drie deelgebieden worden onderscheiden die elk een eigen karakter hebben, gebaseerd op het aanwezige erfgoed, de ligging ten opzichte van de bestaande stad en de hoofdstructuur. Dit komt tot uitdrukking in een eigen stedenbouwkundige typologie, karakter en dichtheid. Het gebied gelegen ten noorden van De Willem Ruysstraat, waarvan ook de ontwikkelingslocaties die in paragraaf 1.1 zijn genoemd deel uitmaken, wordt aangeduid als de Scheldewijk. Naast de Scheldewijk krijgen ook het gebied aan de zuidkant van het Dok (Scheldestad) en het gebied ten noorden van het Dok en ten zuiden van De Willem Ruysstraat (Scheldewerf) een eigen ruimtelijke identiteit.
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
14
Figuur 2.1 De drie deelgebieden die in het Scheldekwartier worden onderscheiden (bron: Beeldkwaliteitsplan Scheldekwartier Vlissingen) Stedenbouwkundige opzet Scheldekwartier In de ontwikkelingsvisie is ingezet op het doorzetten van de structuur en de karakteristiek van de 19e en 20e ‐eeuwse stadsuitbreidingen, wat zowel op traditionele wijze kan of in een moderne vertaling. In ieder geval wordt de groenstedelijke kwaliteit van dit woonmilieu gekoesterd. De focus ligt op de diversiteit van de bebouwing, de profilering en sfeer van de openbare ruimte, verbindingen met het bestaande stedelijk gebied, het water en het industrieel erfgoed en de voorzieningen als onderdeel van het woonmilieu.
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
15
Figuur 2.2. Stedenbouwkundige opzet Scheldekwartier met inzet plangebied (bron: Ontwikkelingsvisie Scheldekwartier Vlissingen) De Scheldewijk kent in de nieuwe opzet een stedelijk karakter (stadsstraten, geen grote voortuinen, voorzieningen in directe nabijheid). Dit is verbonden aan een aantal beeldbepalende structuren; de noordelijk gelegen de groene lommerrijke Singel en de nieuwe stadsentree/binnenstadsontsluiting De Willem Ruysstraat, de relatie met het water, de historische contouren van de Vesting Vlissingen en de voormalige havenspoorlijn uit de tijd van de Scheldewerf. Het hart van de nieuwe Scheldewijk wordt gevormd door de westelijk gelegen centrale openbare ruimte (het zogenoemde 'Dokter Stumphiuspark') ter plaatse van één van de lunetten in het glacis van de voormalige Vesting Vlissingen. Programmatisch wordt vooral ingezet op grondgebonden woningen, in combinatie met appartementen. Beide in verschillende segmenten van goedkoop tot duur. Een brede doelgroep van bewoners wordt bediend. De bouwhoogte is overwegend twee tot vier lagen (inclusief eventuele kap) en sluit daarmee aan op het omliggend stedelijk gebied, waarbij de woningen/complexen onderling wisselende goot‐ en/of nokhoogtes hebben. Langs het Dokter Stumphiuspark en De Willem Ruysstraat varieert de hoogte tussen drie en vijf lagen (inclusief kap).
In de woonstraten wordt uitgegaan van een rustig groen straatbeeld met overwegend individueel geparcelleerde bebouwing in strakke rooilijnen kent compacte profielen. Daarin is ruimte voor een rijbaan, langsparkeren met bomen in groenvakken ertussen en een trottoir. Aan De Willem Ruysstraat wordt uitgegaan van langsparkeren aan gevelzijde op de parallelweg. De oostwest lopende nieuwe Singel heeft een groene middenberm met een enkelzijdig langsparkeren en een breed verhoogd trottoir. Het parkeren voor bewoners is in alle gevallen zo veel mogelijk binnen de bouwblokken opgelost.
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
16
2.1.3 Beeldkwaliteitsplan 'Scheldekwartier Vlissingen' Het Beeldkwaliteitsplan biedt handvatten om – in het verlengde van de uitgangspunten van de ontwikkelingsvisie – te sturen op het toekomstig stadsbeeld en de ruimtelijke samenhang binnen het Scheldekwartier. Ambities beeldkwaliteitplan In woord en beeld legt het beeldkwaliteitsplan de ambities vast met betrekking tot de gewenste beeldkwaliteit voor zowel de bebouwing als de openbare ruimte. Het beschrijft de gewenste relatie tussen gebouwen en hun omgeving, de korrelgrootte, de bouwhoogte, de architectonische uitstraling, de schaal en maat en kleur‐ en materiaalkeuze. Besloten is het beeldkwaliteitsplan deel uit te laten maken van de welstandsnota. Binnen de drie deelgebieden zijn locaties benoemd waar sterker wordt gestuurd op beeldkwaliteit. Dit zijn locaties die zich aan de hoofdstructuur presenteren, zoals de omgeving van het Dok, langs De Willem Ruysstraat, rondom het industrieel erfgoed en rondom het Dokter Stumphiuspark. In het Beeldkwaliteitsplan zijn de beeldkwaliteitseisen zowel in tekst als in overzichtelijke tabellen, bijvoorbeeld voor de keuze van kleuren en materialen, vorm gegeven. Algemeen Het beeldkwaliteitsplan gaat voor het deelgebied Scheldewijk uit van een (groen)stedelijk woonmilieu, met voornamelijk grondgebonden woningen.
De focus ligt op de verbinding met het bestaande stedelijk gebied, het water en het industrieel erfgoed. Hierin onderscheidt Scheldewijk zich van de bestaande aangrenzende wijk. De architectuur is zorgvuldig gedetailleerd en refereert aan de hoofdkenmerken van de eind 19e en begin 20e eeuwse stadsuitbreidingen. Dit kan zowel op een traditionele wijze als op een moderne wijze worden vertaald. De woningen hebben een herkenbare geleding van een basement (begane grond), eventueel middendeel en een duidelijke beëindiging (bijvoorbeeld kap, geprononceerde kroon‐ of daklijst of verbijzondering van de bovenste verdieping). Kleinschaligheid en een kleine korrelgrootte (één tot zes gelijke panden) waarin de schaal en maat van de individuele woning afleesbaar zijn, zijn belangrijk. Ingezet wordt op een rijk geschakeerd straatbeeld met een grote mate van diversiteit (oriëntatie, nok‐ en goothoogtes en kleur‐ en materiaalgebruik) in de kleinschalig geparcelleerde straatwand. Wanneer een kap wordt toegepast, staat deze bij voorkeur haaks op de straat. Aaneengesloten langskappen worden afgewisseld door een gedraaide woning met haakskap (of een steekkap). De gevels hebben veelal een verticale oriëntatie (gevelopeningen, gevelopbouw) met ondergeschikte horizontale belijning of details (goot‐ of kroonlijst, speklagen, uitspringend metselwerk).
De gevels zijn plastisch, bijvoorbeeld door toepassing van erkers, balkons, uit‐ en terugspringende gevelelementen en een rijke detaillering. De gebruikte materialen zijn geïnspireerd op de aangrenzende Scheldebuurt; metselwerk, gekeimde gevels, stucwerk, keramische dakpannen, veelal witte details (bijvoorbeeld lijst‐ en houtsnijwerk, speklagen, lateien). Hoekwoningen nemen een bijzondere plaats in en vormen verbijzonderingen en accenten in het blok. Dit kan door bijvoorbeeld de voordeur in de zijgevel te plaatsen, de hoek af te schuinen of een bijzondere detaillering te geven. Ook is een bescheiden hoogte‐accent op de hoeken mogelijk. Blinde kopgevels komen niet voor, ook niet op de verdiepingen (bij dakopbouw of sterk wisselende bouwhoogtes).
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
17
Dokter Stumphiuspark Rondom het Dokter Stumphiuspark is architectonische samenhang en een sterke architectonische eenheid gewenst. Dit wordt bereikt door een grotere mate van collectiviteit, waarin de schaal en maat van de individuele woning nog wel afleesbaar is. Dit kunnen complexen van geschakelde gelijke woningen zijn of een samengesteld volume. De grotere korrel van de bebouwing geeft het park allure en past bij de royale maat van de groene ruimte. De hoogte van de bebouwing varieert tussen drie en vijf lagen (inclusief kap). Naast grondgebonden woningen, is ook een programma met appartementen mogelijk. De bebouwing is met de voorgevel op het park georiënteerd. De achterkanten en het parkeerterrein van het appartementencomplex aan de Van Dishoeckstraat worden aan het zicht onttrokken.
2.2
Voorgenomen ontwikkeling deelgebied de Dempo
Het plangebied bestaat uit 2 delen: ontwikkelingsgebied en het bestaande appartementengebouw aan de Van Dishoekstraat 190 t/m 374 van l'escaut woonservice. Ontwikkelingsgebied Het te ontwikkelen gebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Dempostraat, aan de westzijde door de Van Dishoeckstraat, afgeschermd door het appartementengebouw aan de van Dishoeckstraat 190 t/m 374. De oostzijde grenst aan de Kungsholmstraat en aan de zuidzijde aan een nog in te vullen bouwkavel, in de Ontwikkelvisie Scheldekwartier voorzien als 'schoollocatie'. Op figuur 2.3 zijn de ligging en begrenzing van het ontwikkelingsgebied aangegeven. Het bestaande appartementengebouw wijzigt van doelgroep en wordt geschikt gemaakt voor studentenhuisvesting.
Figuur 2.3
Ligging en begrenzing ontwikkelgebied
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
18
Figuur 2.4
Massastudie
Voor het Scheldekwartier is een overeenkomst gesloten met woningcorporatie l'escaut woonservice om verspreid in het Scheldekwartier 200 sociale huurwoningen te realiseren. Als uitwerking van een deelplot in de Scheldewijk is de Dempo voorzien. Het project de Dempo is gesitueerd in het gebied tussen de Singel, van Dishoeckstraat en de Willem Ruysstraat. De Dempo bestaat uit 80 sociale huurappartementen. Deze sociale huurappartementen worden beoogd voor een‐ en tweepersoonshuishoudens en specifiek een seniorendoelgroep (55+). De grootte van de appartementen varieert naar verwachting van circa 70 tot 85 m2. Het appartementengebouw is aan de zijde van het park 4 tot 5 bouwlagen hoog en aan de zijden van de Dempostraat overwegend 4 bouwlagen. Het uitgangspunt voor het gehele bouwblok is het zoveel mogelijk (af)maken van straatwanden, met zo min mogelijk doorbraken, aansluitend op de bestaande karakteristiek van de omgeving. De ontsluiting en parkeervoorziening van dit appartementengebouw wordt hiervoor gekoppeld aan die van het bestaande appartementencomplex aan de Van Dishoeckstraat. Het bouwblok heeft drie voorkanten met representatieve hoek‐ en kopgevels. Voor het te bouwen complex worden 65 parkeerplaatsen extra aangelegd aan de achterzijde van het pand, samen met het bestaande complex komt dit neer op in totaal 112 parkeerplaatsen voor de woningen in het plangebied.
In paragraaf 4.3 wordt verder op ingegaan op de parkeerbalans. Bestaand woningcomplex Het bestaande appartementengebouw aan de van Dishoeckstraat wordt getransformeerd tot een woongebouw voor studentenhuisvesting. Dit proces is al geruime tijd geleden ingezet en zal op natuurlijke momenten (bij het opzeggen van een huurcontract) verder worden doorgezet. Voor dit complex zijn op het achterterrein al 51 parkeerplaatsen aanwezig. In het verleden is gebleken dat dit aantal meer dan voldoende is voor dit complex. De parkeerbehoefte zal naar verwachting verder dalen.
2.3
Locatiepaspoort
Wanneer een locatie op het Scheldekwartier in ontwikkeling wordt genomen, wordt in afstemming met de initiatiefnemer een locatiepaspoort opgesteld. In dit paspoort worden de uitgangspunten uit de ontwikkelingsvisie en het beeldkwaliteitsplan die voor de betreffende locatie van toepassing zijn, opgenomen. Het paspoort legt tevens de programmatische, financiële en (civiel)technische randvoorwaarden en de ambities met betrekking tot duurzaamheid vast. Het Locatiepaspoort is onderdeel van de overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer (afsprakenbrief).
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
19
Gelegen tussen de Van Dishoeckstraat, De Dempostraat in het verlengde van de Verkuijl Quakkelaarstraat en het nieuwe Dokter Stumphiuspark vormt dit blok een belangrijke schakel in de verdere ontwikkeling van de Scheldewijk Uitgangspunt voor het gehele bouwblok is het zoveel mogelijk (af)maken van straatwanden, met zo min mogelijk doorbraken, aansluitend op de bestaande karakteristiek van de omgeving. De bebouwing aan De Dempostraat sluit grotendeels aan op de algemene beeldkwaliteitskenmerken van het deelgebied Scheldewijk; groenstedelijk, divers en kleinschalig. Op de koppen, aan de Van Dishoeckstraat en het Dokter Stumphiuspark wordt een uitzondering gemaakt en is de bebouwing hoger en heeft deze een meer collectieve uitstraling. De ontsluiting en parkeervoorziening wordt hiervoor gekoppeld aan die van het bestaande appartementencomplex aan de Van Dishoeckstraat. Het bouwblok heeft drie voorkanten met representatieve hoek‐ en kopgevels.
Figuur 2.5
Situatieschets
Beeldkwaliteit aan Dokter Stumphiuspark De hoogte en korrelgrootte van de bebouwing aan het park is geënt op deze ruimtelijke kenmerken; een grotere bouwhoogte en een grotere korrelgrootte langs het park combineert de schaal en maat van het park met de ruimtelijke karakteristieken van De Dempostraat. Randvoorwaarden voor de beeldkwaliteit zijn: De bouwblokken bestaan uit samengestelde volumes met een collectieve uitstraling (minimaal driekwart van de parkgevel bestaat uit dezelfde woningen) en een middelgrote korrel waarin de afzonderlijke woningen afleesbaar zijn. De bebouwing heeft een representatieve uitstraling naar het park en is met de voorzijde op het park georiënteerd.
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
20
Het bouwblok wordt gekenmerkt door bouwvolumes met een hoogte van vijf lagen. De gevels worden, naast verticale accenten (met ondergeschikte horizontale elementen) en een zekere mate van plasticiteit, gekenmerkt door een statige uitstraling. Het bouwvolume kent een duidelijke driedeling van begane grond, middendeel en duidelijke beëindiging. De hoeken vormen verbijzonderingen en accenten in het blok, bijvoorbeeld door de situering van een collectieve entree aan het park, afgeschuinde hoeken of bijzondere buitenruimte. Het vloerpeil van de woningen is 4,60 meter + NAP. De buitenruimtes zijn onderdeel van de architectuur en dragen bij aan de plasticiteit van de gevel. Het hoogteverschil tussen het Dokter Stumphiuspark en het huidig parkeerterrein kan worden benut om de bergingen in te realiseren zodat ze vanaf het Dokter Stumphiuspark aan het zicht worden onttrokken.
De individuele woningen worden via een galerij te ontsloten. De galerij bevindt zich aan de binnenzijde van het bouwblok. Voor deze binnenzijde van het bouwblok gelden minder strenge eisen ten aanzien van de beeldkwaliteit. Toch wordt ook hier aandacht gevraagd voor de bouwkundige kenmerken en de bestaande schaal en maat van de Scheldewijk en de individuele afleesbaarheid van de woning. Beeldkwaliteitseisen bebouwing aan De Dempostraat De bebouwing langs deze straat sluit aan op de gebiedskenmerken van de bestaande aangrenzende woonwijk. De bebouwing heeft een kleine korrel en kent een grote mate van diversiteit waarbij de individuele woning afleesbaar blijft. In de gevelwand bevindt zich een herkenbare geleding. Tot een maximum van zes beukmaten kan de architectuur een gelijke gevelindeling en/of uitstraling krijgen. De bouwhoogte aan de woonstraat bestaat uit vier lagen (inclusief eventuele kap). Een gevarieerd, rijzig gevelbeeld met verticale accenten (ondergeschikte horizontale elementen) en een rijke detaillering zijn uitgangspunt, evenals een zekere plasticiteit en een statige uitstraling. De woningen kennen een duidelijke driedeling van begane grond/herkenbare plint, middendeel en duidelijke beëindiging. Eventuele balkons of gebouwde buitenruimten zijn integraal onderdeel van het gevelconcept.
Door middel van een Delftse stoep wordt het hoogteverschil van De Dempostraat naar de Van Dishoeckstraat opgevangen.
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
21
Hoofdstuk 3
3.1
Toetsing project aan beleidskader
Rijksbeleid
3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Samenvatting beleidskader Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid beleid van het rijk richting 2040. Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): 1. Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk‐economische structuur van Nederland; 2. Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; 3. Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Met de SVIR kiest het rijk voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen, die bijdragen aan het versterken van de ruimtelijk‐economische structuur, het verbeteren van de bereikbaarheid en het waarborgen van de kwaliteit van de leefomgeving. Buiten deze nationale belangen hebben de decentrale overheden beleidsvrijheid. De verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen de verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal, wordt overgelaten aan de provincies. De (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen de provinciale kaders.
De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering in in de SVIR losgelaten. Toetsing en conclusie Eén van de nationale belangen die relevant is voor het voorliggende project is een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Dat betekent dat het systeem zo ingericht moet zijn dat integrale planvorming en besluitvorming op elk schaalniveau mogelijk is en dat bestaande en toekomstige belangen goed kunnen worden afgewogen. Gebruikswaarde, toekomstwaarde en belevingswaarde zijn hier onderdeel van. Het gaat dan zowel om belangen die conflicteren als belangen die elkaar versterken. Bij nieuwe ontwikkelingen, aanleg en herstructurering moet in elk geval aandacht zijn voor de gevolgen voor de waterhuishouding, het milieu en het cultureel erfgoed. In deze toelichting is gemotiveerd welke belangen voor deze ontwikkeling aan de orde zijn en hoe alle belangen op elkaar afgestemd zijn. Voor het overige is in de SVIR geen concreet beleid op nationaal niveau geformuleerd dat van belang is voor het voorliggend bestemmingsplan. De in de SVIR genoemde nationale belangen worden door de voorgenomen ontwikkelingen niet geschaad.
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
22
3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Beleidskader Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de juridische vertaling op rijksniveau van het beleid dat geschetst is in de SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie‐ en schaalniveau. Toetsing en conclusie In het Barro zijn de volgende nationale te beschermen belangen genoemd: Rijkswaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Hoofdwegen en landelijke spoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, Natuurnetwerk Nederland, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament, IJsselmeergebied, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde en ruimtereservering parallelle Kaagbaan. Uit deze opsomming blijkt dat de ontwikkeling van het Scheldekwartier geen rijksbelangen uit het Barro raakt.
3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de ladder voor duurzame verstedelijking Samenvatting beleidskader In het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) is geregeld dat een bestemmingsplan alsmede een ontwerp hiervoor gaan vergezeld van een toelichting, waarin zijn neergelegd: een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen; een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding; de uitkomsten van het overleg met officiële instanties; de uitkomsten van het verrichte onderzoek; een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken; de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan. Op al deze punten wordt in voorliggende toelichting ingegaan. Ladder voor duurzame verstedelijking Verder is het Bro vastgelegd dat voor stedelijke ontwikkelingen de zogenoemde "Ladder voor duurzame verstedelijking" moet worden gehanteerd. Dit is een instructieregel en heeft tot doel zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Een voorgenomen stedelijke ontwikkeling moet aan deze regel worden getoetst. Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte worden beschreven.
Voor een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet daarnaast worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. De ladder heeft betrekking op alle nieuwe stedelijke ontwikkelingen: woningbouw, kantoren, bedrijven, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen. Uit jurisprudentie blijkt dat de indicatieve ondergrens voor een stedelijke ontwikkeling het toevoegen van meer dan 11 woningen of een functiewijziging of toename van 500 m bebouwing betreft. De geldende planologische mogelijkheden zijn vertrekpunt bij de beoordeling of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Provinciale, regionale en of gemeentelijke (woon‐)visies en (woningbouw‐)programma's kunnen voor de onderbouwing van de behoefte aan woningen worden gebruikt. Gezien het aantal woningen dat in het plangebied wordt gebouwd, is sprake van een stedelijke ontwikkeling waarvan de behoefte moet worden beschreven. De woningbouwlocatie ligt binnen
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
23
bestaand stedelijk gebied en voorziet in een behoefte waarmee in het kwantitatief woningbouwprogramma voor de gemeente Vlissingen rekening is gehouden. In paragraaf 3.3.3 wordt daarop nader ingegaan. Voor een inschatting van de kwalitatieve woningbehoefte kan gebruik worden gemaakt van het Woningkwaliteit‐ en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ, 10 januari 2020) dat in opdracht van de Provincie Zeeland is opgesteld. Daaruit blijkt onder andere het volgende: huishoudensgroei is primair te verwachten in de 65‐ en 80‐plushuishoudens. Op Walcheren zijn alleenstaanden en stellen boven de 65 jaar de grootste doelgroep die bovendien in absolute en relatieve aantallen sterk groeit. De opgave voor nultredenwoningen is dan ook relatief groot. Op Walcheren bestaat daarnaast ook nog behoefte aan reguliere grondgebonden (koop)woningen doordat het aantal gezinnen hier nog op peil blijft of blijft groeien. In 2040 zijn op Walcheren in 2040 circa 3.660 (+7%) meer huishoudens dan in 2019. Op Walcheren ontstaat een overschot aan sociale huurappartementen door krimp van het aantal jonge huishoudens en de wens van een deel van deze groep jonge huishoudens om door te stromen. Deze doorstroomwens leidt tegelijkertijd tot een additionele behoefte aan grondgebonden koopwoningen.
Het programma dat in de Scheldewijk nog wordt gebouwd (circa 520 woningen) bestaat uit ongeveer de helft grondgebonden woningen en de andere helft uit appartementen. Circa 60% wordt gerealiseerd in de huursector en 40 % in de koopsector. Van de huurwoningen is 40% een appartement in de goedkope sector. Deze zijn voorzien aan de Van Dishoekstraat (project Dempo, direct aansluitend aan bestaande huurwoningen van woningstichting l'escaut en op de hoek van de Paul Krugerstraat en de De Willem Ruysstraat. Een groot deel van de extra sociale huurappartementen komt in de plaats van bestaand aanbod dat voor studentenhuisvesting wordt ingezet en daarmee wordt onttrokken aan de permanente woningvoorraad. Conclusie Het rijksbeleid en de daarop gebaseerde wettelijke regelingen vormen geen belemmering voor dit project. De voorgenomen woningbouw voorziet zowel in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.
3.2
Provinciaal en regionaal beleid
3.2.1 Omgevingsplan Zeeland 2018 Provinciale Staten hebben op 21 september 2018 het Omgevingsplan Zeeland 2018 vastgesteld. Dit plan bevat de hoofdlijnen uit alle provinciale beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving. Het gaat over economie, ruimte, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. De kern van het omgevingsplan wordt gevormd door vier integrale strategische toekomstgerichte opgaven die nationaal en provinciaal centraal staan: 1. Duurzame en concurrerende economie; Deze opgave is voor de ontwikkeling van het Scheldekwartier met woningbouw niet relevant. 2. Klimaatbestendige en ‐neutrale samenleving; Voor deze opgave zijn de thema's water en klimaatadaptatie van belang. Aan het thema water wordt in paragraaf 4.8 aandacht besteed. Binnen het thema 'Klimaatadaptatie' is het onderwerp 'Hitte' of beter het voorkomen van hittestress een aandachtspunt. Bij de inrichting van het bebouwd gebied (meer vergroening en minder verharding) maar ook bij de bouw van onder andere woningen moet hiermee rekening worden gehouden. 3. Waardevolle leefomgeving; Ten aanzien van dit thema zijn de onderwerpen erfgoed en archeologie relevant. Deze onderwerpen worden in paragraaf 4.5 behandeld. 4. Toekomstbestendige bereikbare woon‐, werk‐ en verblijfomgeving. Als het gaat om deze opgave dan zijn vooral de thema's 'Stedenbeleid' en "Wonen' van belang. Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
24
Op deze thema's wordt hierna ingegaan. Stedenbeleid Steden met goede voorzieningen en vitale binnensteden zijn belangrijk voor een aantrekkelijk woon‐ en vestigingsklimaat. Naast de concentratie van voorzieningen in het stedelijk gebied is er in de woningmarkt steeds meer vraag naar stedelijk wonen. Het behoud en herontwikkeling van voorzieningen is essentieel, omdat de totale bevolkingsomvang daalt en de bevolking vergrijst. Voor steden en kernen leidt dit tot veel verschillende opgaven: verduurzaming en verbetering van de bestaande gebouwen, de verdichting van de stad voor verdere verduurzaming, het accommoderen van de vraag naar meer stedelijke woonvormen, het op peil houden van het voorzieningenniveau, de daarmee samenhangende noodzakelijke aanpak van de straten en openbare ruimte en transformatie van leegstaande gebieden en gebouwen, inclusief cultureel erfgoed. Voor behoud van het voorzieningenniveau en het vestigingsklimaat van heel Zeeland is prioriteit voor de stedelijke gebieden nodig. Doel van het provinciaal beleid is om een samenhangende gebiedsgerichte aanpak van stedelijke gebieden mogelijk te maken. Hierbij kan de invulling van de regionale woningmarktprogrammering inspelen op het verschil in voorzieningenniveau en ontwikkelingsbehoefte van kernen.
Goede voorzieningen, zoals detailhandel, horeca, onderwijs en cultuur, vragen om voldoende draagvlak in de directe omgeving. Ook is er sprake van een trek naar de steden. Door de aanvullende woningbouw te concentreren in stedelijk gebied wordt niet alleen gebouwd waar de markt om vraagt, maar wordt ook het draagvlak voor voorzieningen in de directe omgeving behouden. Wonen De provincie Zeeland stelt daarbij de Zeeuwse burger en zijn of haar woonwensen centraal. Het is van provinciaal belang dat de regionale woningmarkten in Zeeland goed functioneren, het woonbeleid is hierop afgestemd. Gestreefd wordt naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. De woningvoorraad van Zeeland is vergeleken met andere provincies ouder en van mindere kwaliteit. Door de sociaal‐demografische ontwikkelingen neemt de behoefte aan woningen nabij voorzieningen in steden en centrumkernen toe. Bij woningbouw staan de ruimtelijke doelen van bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik hoog op de agenda. Het is van provinciaal belang dat Zeeuwse steden de sociaaleconomische motor blijven van de provincie. Woningbouwprojecten, zeker de omvangrijke, hebben een gemeentegrensoverschrijdend impact.
Er moet daarom op regionaal niveau gekozen worden voor de woningbouwplannen die qua omvang, locatie en type aansluiten bij de woonwensen van de Zeeuwse burger. De keuzes moeten worden gemaakt in regionale woningmarktafspraken voor Walcheren. De regionale woningmarktafspraken zijn bedoeld om regionaal woningbouwbeleid vast te stellen en dienen als onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals verwoord in paragraaf 3.1.3. Op de regionale woningmarktafspraken wordt in paragraaf 3.2.3 ingegaan. De voor de provincie relevante beleidskaders uit het Omgevingsplan zijn uitgewerkt in de Omgevingsverordening Zeeland 2018 (zie hierna). 3.2.2 Omgevingsverordening Provincie Zeeland 2018 De Omgevingsverordening Zeeland 2018 is gelijktijdig met het 'Omgevingsplan Zeeland 2018' vastgesteld. Nadien zijn verschillende wijzigingen van de verordening vastgesteld. Deze hebben vooral betrekking op het kustfundament, zonneparken, grootschalige bedrijventerreinen en de begrenzing van natuurgebieden. De Omgevingsverordening richt zich – net zo breed als het Omgevingsplan – op de fysieke leefomgeving in de Provincie Zeeland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening.
Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, maar ook op het gebied van mobiliteit, milieu, natuur, water en bodem. De regels zijn vooral van belang voor het opstellen van bestemmingsplannen.
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
25
Voor zover die regels relevant zijn voor het bestemmingsplan voor de Dempo/ de Kantine zijn deze opgenomen in de hoofdstuk 4 Toetsing aan omgevingsaspecten en is de beoogde ontwikkeling daaraan getoetst. Op basis daarvan kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling voldoet aan de regels van de verordening. 3.2.3 Walcherse woningmarktafspraken Op 18 december 2018 is de 'Actualisatie Walcherse woningmarktafspraken 2016‐2025' vastgesteld door de afzonderlijke colleges van de gemeenten Vlissingen, Veere en Middelburg. De gemeenten worden hierbij concreet geconfronteerd met: Een urgente behoefte aan nieuwbouwwoningen (deels inhaalvraag, deels als gevolg van huishoudgroei); Gebrek aan flexibiliteit in planning en realisatie; Groeiend huishoudensaantal en veranderende samenstelling; Nieuwe flexibele/alternatieve woonvormen; Nieuwe doelgroepen op de markt (zoals tijdelijk en definitief hier verblijvende arbeidsmigranten); Specifieke woonvoorkeuren voor locatie of woonmilieu; Sloop en energietransitie: meer dan 90% van de toekomstige woningvoorraad staat er als, maar is die klaar voor de toekomst? In de komende 10 jaar is de verwachting dat de woningvoorraad met circa 7% moet groeien om aan de behoefte te kunnen voldoen. Dit is meer dan waar eerder rekening mee is gehouden. De huidige plancapaciteit van de drie Walcherse gemeenten is 5%.
Zo kan de woningmarktvraag worden ingevuld, maar blijft er ook ruimte voor flexibiliteit om in te spelen om veranderingen in de woningmarkt. Om invulling te geven aan de geprognotiseerde behoefte voor reguliere woningen is een onderscheid gemaakt in tussen de netto nieuwbouwbehoefte, herstructurering en deeltijdwoningen. Ten behoeve van de woningbouwopgave zijn ruim 3.500 van de te bouwen woningen opgenomen in nader gedefinieerde nieuwbouwprojecten. In deze projectenlijst wordt onderscheid gemaakte tussen plannen die planologisch geregeld zijn door middel van bijvoorbeeld een onherroepelijk bestemmingsplan (de zogenaamde 'harde plancapaciteit'), en plannen die dat niet zijn (de 'zachte plancapaciteit'). Om projecten gefaseerd op de markt te kunnen brengen, is in de woningmarktafspraken een voorlopige planning opgenomen voor het planologisch 'hard' maken van de plannen. Voor Vlissingen is het gehele project Scheldekwartier opgenomen als 'zachte plancapaciteit' met in totaal 1.449 woningen. Binnen de periode 2016‐2025 kunnen er 526 woningen worden gerealiseerd. De huidige ladderruimte geeft, gelet op het vorenstaande, voldoende ruimte voor de ontwikkeling van de beoogde woningen. Daarmee past deze binnenstedelijke ontwikkeling binnen de regionale woningbouwafspraken.
3.2.4 Kwalitatief Woningmarkt Onderzoek Zeeland (KWOZ) Dit woningmarktonderzoek is in opdracht van de provincie Zeeland opgesteld voor de gehele provincie. Daarin zijn ook voor elk van de woningbouwlocaties op Walcheren de marktpotentie in beeld gebracht aan de hand van de behoefteraming enerzijds en de concurrentiepositie en het onderscheidend vermogen van deze locaties anderzijds. Ook is een verdiepingslag uitgevoerd op specifieke woonmilieus voor Walcheren en hoe (potentiële) ontwikkellocaties hier op kunnen inspelen. In het KWOZ‐rapport is over het Scheldekwartier Vlissingen het volgende vermeld:
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
26
"Ontwikkel van binnen naar buiten, voorzie in stedelijke behoefte Vlissingen (en Walcheren). Het Scheldekwartier in Vlissingen is zowel in onze markttechnische beoordeling als ook tijdens de schouw en door lokale marktpartijen beoordeeld als een sterk, kansrijk plan dat kan voorzien in een brede behoefte. De uitdaging zit in het optimaal benutten van de beschikbare ruimte: het beoogde aantal woningen in het plan is ruim twee keer zo groot als de verwachte behoefte in Vlissingen. Dit vraagt om het maken van keuzes. We adviseren bij de ontwikkeling van het Scheldekwartier 'van binnen naar buiten' te werken en zo aan te sluiten bij het centrum van Vlissingen en de al ontwikkelde deelgebieden (Bestevaer, Zware Plaatmakerij). Zo voorkomt u versnippering binnen de totale gebiedsontwikkeling wanneer deelprojecten uiteindelijk toch niet van de grond komen, bijvoorbeeld doordat het grootste deel van de behoefte op termijn al is ingevuld. Het Scheldekwartier is primair kansrijk om te voorzien in de behoefte aan stedelijk wonen in Vlissingen, maar kan mogelijk ook voorzien in een deel van de bredere behoefte aan stedelijk wonen op Walcheren. Houd er wel rekening mee dat een belangrijk deel van de vraag in de Walcherse gemeenten lokaal gebonden is.
Monitor de afzet van deelprojecten en de verwachte huishoudensontwikkeling in toekomstige prognoses om de plancapaciteit verder af te stemmen op de te verwachten behoefte. Het noordelijke deel van het Scheldekwartier (Scheldewijk) vinden we daarnaast kansrijk voor invulling van de suburbane woonbehoefte in Vlissingen. De locatie is vanwege de ligging nabij het centrum en voorzieningen sterker dan suburbane ontwikkellocaties aan de randen van Vlissingen en het overschot aan (zachte) plannen in Vlissingen biedt u nog de ruimte om te kiezen. Om de suburbane behoefte optimaal te kunnen bedienen is het wel van belang om te voorzien in een voldoende ruim opgezette en kwalitatief hoogwaardige invulling van de Scheldewijk.” 3.2.5 Conclusies De aantallen woningen die in het Scheldekwartier worden gebouwd, passen binnen de gemaakte regionale woningmarktafspraken. In het KWOZ is bevestigd dat de woningbouw in het Scheldekwartier zal voorzien in een bredere behoefte aan stedelijk wonen op Walcheren. In overeenstemming met de aanbevelingen uit het KWOZ wordt bij de ontwikkeling van het Scheldekwartier 'van binnen naar buiten' gewerkt. Dit is om logistieke redenen en uit oogpunt van een goed woonklimaat van bewoners die zich al hebben gevestigd in dit gebied, een voor de hand liggende zaak.
Overigens is het voor de gemeente Vlissingen een uitgemaakte zaak dat het Scheldekwartier volledig wordt afgebouwd.
3.3
Gemeentelijk beleid
De onderstaande, vastgestelde, beleidsnota's betreffen relevante beleidsterreinen, die de ontwikkeling van het plangebied raken. 3.3.1 Het huidige planologisch regime Bestemmingsplan 'De Schelde Voor het plangebied geldt momenteel grotendeels het bestemmingsplan 'De Schelde', dat op 28 februari 1991 is vastgesteld door de gemeenteraad en op 23 juli 1991 (gedeeltelijk) is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Zeeland. In het bestemmingsplan 'De Schelde' zijn de gronden, waarop dit project is gesitueerd, bestemd voor Industriële doeleinden met een maximale bouwhoogte van 20 meter.
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
27
Figuur 3.1 Uitsnede bestemmingsplan De Schelde met in blauw het plangebied voor zover dat betrekking heeft op dit bestemmingsplan Bestemmingsplan 'Scheldestraat' en Beheersverordening 'Middengebied'
Figuur 3.2 Uitsnede beheersverordening 'Middengebied' met inzet bestemmingsplan 'Scheldestraat' met op beide in kleur aangeduid het gedeelte van het plangebied dat betrekking heeft op deze plannen
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
28
Voor het westelijk deel van het projectgebied, direct gelegen aan de Van Dishoeckstraat, geldt nog het bestemmingsplan 'Scheldestraat', dat op 26 april 1985 door de gemeenteraad is vastgesteld. De geldende bestemmingen zijn Openbare en bijzondere doeleinden, deels in combinatie met Woondoeleinden, en Detailhandel en Bedrijven, ook in combinatie met Woondoeleinden. De toegestane hoogte is hierbij grotendeels 7 meter. De percelen mogen volledig worden bebouwd. Paraplubestemmingsplan Parkeernormering Naar aanleiding van het Parkeerbeleidsplan Vlissingen 2017‐2022 en het vervallen van de stedenbouwkundige bepalingen (waaronder de parkeerverplichting bij ruimtelijke ontwikkelingen) heeft het college van burgemeester en wethouders van Vlissingen op 20 maart 2018 de 'Nota parkeernormering Vlissingen 2018‐2022' vastgesteld om de parkeerverplichting bij ruimtelijke ontwikkelingen te kunnen bepalen. Dit is vervolgens juridisch verankerd in het op 5 juli 2018 door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan Parkeernormering'. Voorbereidingsbesluit Voor het plangebied geldt een voorbereidingsbesluit, dat op 1 juni 2021 in werking is getreden.
Binnen dit voorbereidingsbesluit is bepaald dat het verboden is het feitelijk gebruik van gronden en bouwwerken, zoals dat bestond ten tijde van inwerkingtreding van het besluit, te wijzigen in een ander gebruik, waaronder tevens een wijziging in omvang en intensiteit wordt verstaan, indien de aangewezen gronden daardoor minder geschikt worden voor het verwezenlijken van de bij het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan te geven bestemming. Toetsing Het blijkt dat het plangebied van dit bestemmingsplan voorheen was geregeld in 3 verschillende ruimtelijke plannen en 1 paraplubestemmingsplan. De voorgenomen woningbouw is op grond van de bestemmingsplannen 'De Schelde' en "Scheldestraat' niet mogelijk. Op grond van het paraplubestemmingsplan gelden parkeernormen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. 3.3.2 Structuurvisie 'Vlissingen stad aan zee ‐ een zee aan ruimte' De gemeentelijke structuurvisie 'Vlissingen een stad aan zee ‐ een zee aan ruimte' is door de gemeenteraad van Vlissingen in haar vergadering van 17 december 2009 vastgesteld. Op 30 mei 2013 heeft de raad een actualisatie van deze visie vastgesteld. In de structuurvisie wordt het ruimtelijke beleid op hoofdlijnen geschetst. Als toekomstperspectief wordt ingezet op 'Anticiperen en Transformeren'.
Dit perspectief vertaalt zich voor het Scheldekwartier in het toevoegen van een divers woon‐, werk‐ en voorzieningenprogramma, waardoor het gebied weer onderdeel van de stad wordt. Voor woningbouw wordt in Vlissingen prioriteit gegeven aan herstructurering van de bestaande voorraad en aan de ontwikkeling van het Scheldekwartier. Voor werken en voorzieningen wordt ingezet op een verbetering van de vestigingscondities, zoals de ruimtelijke kwaliteit, routing en concentratie van detailhandel in de binnenstad, maar ook op de verbetering van de stadsentree. Voorts geeft de visie aan dat Vlissingen zich inzet voor het versterken van de diversiteit en kwaliteit van het toeristisch aanbod in combinatie met het verbeteren van de ruimtelijke beleving, ruimtelijke kwaliteit en attractiviteit van de stad. Zo voegt de transformatie van het gebied 'Stadshavens' een nieuwe dimensie toe aan het maritieme karakter van de stad en vergroot dit tegelijkertijd het toeristisch aanbod (uitbreiding jachthavenareaal, levendig waterfront, vermaak, detailhandel, cultuurhistorie, uitbreiding van toeristische routes etc.). Dit als aanvulling op de bestaande kwaliteiten, zoals de aanwezigheid van water, duinen, jachthaven, jachtenbouw en de sluizen.
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
29
3.3.3 Woonvisie 'Vlissingen stad aan zee ‐ een zee aan woonkwaliteit' Het doel van de woonvisie, eveneens vastgesteld op 17 december 2009 en geactualiseerd op 30 mei 2013, is het formuleren van het beleidskader voor de toekomstige ontwikkelingen op het gebied van wonen. De visie is het toetsingskader voor initiatieven van derden en leidraad voor het handelen van de gemeente Vlissingen. In de woonvisie is een aantal doelstellingen geformuleerd: kwaliteit boven kwantiteit: herstructurering met verdunning en vergroening; nieuwbouw inzetten voor vergroten van de kwalitatieve differentiatie in de woningvoorraad en van de woonmilieus; integrale wijkaanpak: samen met maatschappelijke organisaties en burgers vanuit een fysiek en sociaal perspectief werken aan de leefbaarheid in buurten; doelgroepen aanbod: beschikbaar hebben van voldoende kwalitatief goede huisvesting voor alle doelgroepen (wonen‐welzijn‐zorg, starters, gezinnen, deeltijdwonen, studenten, CPO/PO/Klus‐woningen, arbeidsmigranten); woningvoorraad van morgen: samenstelling van de woningvoorraad en woonmilieus zo goed mogelijk aansluiten op de huidige en veranderende woonbehoeften van de bevolking; wonen boven winkels stimuleren; complementariteit en samenwerking: actief inzetten voor samenwerking in de regio.
De focus van de woonvisie ligt op de bestaande voorraad, hierin is een aanzienlijke kwaliteitsslag te behalen. Tot 2020 heeft de gemeente zich een herstructureringsopgave gesteld van 1.450 woningen. Om ook kwaliteitsverbetering in de woonomgeving te bereiken gaat dit gepaard met een verdunningsopgave van 320 woningen. Speerpunt van het nieuwbouwbeleid is het Scheldekwartier, dat kansen biedt voor meer diversiteit aan woningtypen en woonvormen, waardoor tevens aanvullende woonmilieus ontstaan. Specifiek wordt het Scheldekwartier ook ingezet voor deeltijd wonen. 3.3.4 Beleidsnotitie studentenhuisvesting 2015 (en onderzoek 2021) Omdat in de Vlissingen een aantal goed aangeschreven onderwijsinstellingen is gevestigd, wenst de gemeente te voorzien in voldoende, betaalbare en kwalitatief goede huisvesting voor studenten. Studentenhuisvesting levert ook een bijdrage aan de economie en woningmarkt van de gemeente Vlissingen. Om hierop te kunnen sturen, beschikt de gemeente over de Beleidsnotitie studentenhuisvesting 2015. Daarin is vastgelegd dat de gemeente de student een divers palet aan vormen van studentenhuisvesting wil aanbieden, om hiermee de keuzevrijheid naar kwaliteit en budget zo groot mogelijk te maken.
Hiervoor worden binnen de gemeente de volgende mogelijkheden voor studentenhuisvesting gezien: Kamerverhuurpand: omzetting van een zelfstandige woning naar een onzelfstandige woning (omzettingsvergunning ‐ huisvestingsverordening). Er vindt daarbinnen kamergewijze verhuur plaats, vaak met gedeelde voorzieningen. Hergebruik van bestaande panden: het geschikt maken van leegstaande panden voor studentenhuisvesting door herbestemming en verbouwing. Nieuwbouw: complexgewijze nieuwbouw voor studentenhuisvesting biedt kansen voor een gedifferentieerd aanbod en een constant aanbod voor de langere termijn. Zelfstandig wonen: de mogelijkheid dat één of twee studenten gezamenlijk een zelfstandige woonruimte betrekken in de bestaande woningvoorraad zonder dat daarbij sprake is van kamergewijze bewoning. Deze vorm wordt gezien als ware het bewoning door één huishouden. Hospita: één of twee studenten inwonend bij een hoofdbewoner in een permanent bewoonde woning. Voor een optimale bijdrage aan de economie en woningmarkt worden onder andere de volgende uitgangspunten gehanteerd voor de allocatie van studentenhuisvesting: Studentenhuisvesting dient plaats te vinden in woongebieden ter versterking van de woonfunctie. Het heeft de voorkeur studentenhuisvesting zo dicht mogelijk bij de binnenstad te situeren met het oog op de versterking van het centrumklimaat.
In het kader van 'anticiperen en transformeren' wordt ingezet op het herbestemmen en hergebruik
Rho adviseurs voor leefruimte
20200722
30
van vrijkomende panden/locaties. Kamerverhuur voor studenten kan door de gehele stad plaatsvinden mits voldaan wordt aan de kwaliteitseisen van de huisvestingsverordening.
Destijds is onderzoek uitgevoerd naar het aanbod van en de vraag naar studentenhuisvesting. Daarin is geconcludeerd dat in Vlissingen sprake is van onvoldoende aanbod aan studentenhuisvesting. Voor een goede afstemming van vraag en aanbod van studentenhuisvesting is het noodzakelijk om het actuele aanbod en de potentiële nieuwe projecten te vergelijken met de vraagontwikkeling van studentenhuisvesting. In kwalitatieve zin dient het aanbod meer zelfstandige studenteneenheden (woning of kamer met eigen voorzieningen) te bevatten om te kunnen voldoen aan de vraag. Bij het realiseren van nieuwe studentenhuisvesting dient hier rekening mee te worden gehouden. Met name bij het realiseren van (ver)nieuwbouw in complexgewijze vorm worden kansen gezien. Deze wijze van (ver)nieuwbouw biedt meer mogelijkheden tot het realiseren van eigen voorzieningen dan verbouw van woningen in de bestaande voorraad. De betaalbaarheid van deze zelfstandige huisvesting voor studenten is hierbij een aandachtspunt. Het hiervoor vermelde onderzoek is verouderd en recent geactualiseerd (Onderzoek flexwonen Zeeland, STEC Groep, 12 juli 2021. Uit dat nieuwe onderzoek blijkt dat uitwonende studenten vooral studeren aan HBO‐ en WO‐instellingen.
Zeeland kent twee instellingen voor hoger onderwijs: de HZ University of Applied Sciences (hierna: HZ) met vestigingen in Vlissingen en Middelburg en de University College Roosevelt in Middelburg. In Middelburg en Vlissingen wonen ruim 1.500 HBO‐ en WO‐studenten op zichzelf. Daarvan neemt Vlissingen zo'n 740 uitwonende studenten voor zijn rekening. In 2025 telt Zeeland naar verwachting zo'n 1.650 tot 2.050 uitwonende HBO‐ en WO‐studenten, afhankelijk van trends en (de effectiviteit van) beleid. Van de 1.180 MBO‐studenten die in Vlissingen studeren (2021) woont slechts een zeer klein deel (zo'n 7%) uitwonend. In het onderzoek van de STEC‐groep wordt verwezen naar het rekenmodel Apollo waarmee voor Vlissingen een daling van het totaal aantal studenten is berekend. Bij een beleidsneutrale ontwikkeling conform de huidige dalende trend prognosticeert ook de HZ een verdere daling in het aantal uitwonende studenten in Vlissingen. Volgens de HZ‐prognose telt Vlissingen circa 650 uitwonende studenten in 2025, ofwel circa 90 minder dan in 2021. De STEC‐groep zelf verwacht daarentegen een lichte toename van het aantal uitwonende voltijd‐ en deeltijdstudenten tot circa 850 in 2025.
In Vlissingen bestaat de huisvesting voor HZ‐studenten uit de De Ruytercampus (circa 130 studentenkamers), de Campus Vlissingen (circa 260 kamers) en kamers en kleinere complexen verspreid door de gemeente (beheerd door APV). Ook vindt losse particuliere kamerverhuur plaats, zij het in beperkte mate. Op basis van de verwachte ontwikkelingen is er geen uitbreidingsbehoefte in Vlissingen. kwaliteitsimpuls is wél wenselijk. Dat geldt op termijn – onder voorwaarden – ook voor nieuwbouw. Eventuele nieuwbouw hangt vooral samen met de ontwikkeling van het Delta Kenniscentrum. In de huidige plannen zijn circa 350 studentenwoningen opgenomen. Aan de Kanaalweg worden ruim 230 studentenkamers gerealiseerd. Daarnaast is op de PZEM‐locatie een plan in ontwikkeling voor nog eens circa 120 kamers. Mogelijk is op de PZEM‐locatie nog ruimte voor verdere uitbreiding bovenop de genoemde 120 studentenwoningen. De studenten die worden gehuisvest in het bestaande woongebouw aan de Van Dishoeckstraat komen uit complexen elders in de stad, waar l'escaut liever een ander doelgroep huisvest of een herstructureringsopgave heeft. Op basis van het vorenstaande wordt geconcludeerd dat het transformeren van het bestaande gebouw van l'escaut woonservice aan de Van Dishoeckstraat past binnen het beleid voor studentenhuisvesting.