5.4 Rvs Ontwikkeling zorgpaviljoens 's Heeren Loo bijlage 1 ruimtelijke onderbouwing
Tekst van het document
De Laatvlieger kan het plangebied gebruiken als foerageergebied, maar aangezien hier genoeg ruimte is en rondom het plangebied ook velden en akkers aanwezig zijn, vormt het plangebied geen essentieel foerageergebied. Hierdoor is enkel de zorgplicht van toepassing en hoeft er geen aanvullend onderzoek plaats te vinden naar vleermuizen. Binnen het plangebied zijn geen bomen of gebouwen aanwezig die nesten van kraaiachtigen of vogels met een vaste verblijfplaats kunnen bevatten. Verder is het onwaarschijnlijk dat het plangebied deel uitmaakt als foerageergebied voor deze soorten door het ontbreken van dichte bosschages voor prooidieren die vogels met een vaste verblijfplaats benuttigen. Echter kunnen prooidieren zoals veldmuizen zich wel in het plangebied bevinden en jagen buizerds, kerkuilen en steenuilen wel graag in open gebied en akkers. Aangezien het plangebied omringd is door andere akkers en velden en het gebied groot is, zullen deze soorten weinig tot geen verstoring ondervinden. Om deze reden is de zorgplicht van toepassing en hoeft er geen aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden naar deze groep. Wegens de afwezigheid van bebouwing, bomen en dichte bosschages binnen het plangebied is het
Juust
29
Zorgpaviljoens Zuidbeek Vlissingen
onwaarschijnlijk dat grondgebonden zoogdieren hier een verblijfplaats hebben. Verder is het onwaarschijnlijk dat het plangebied essentieel foerageergebied of functionele verblijfplaats voor grondgebonden zoogdieren vormt door de afwezigheid van beschutting. Wanneer een marterachtige het plangebied toch als foerageergebied zou gebruiken, zijn er genoeg alternatieven in de buurt en wanneer er tijdens de werkzaamheden rekening wordt gehouden met de zorgplicht, zijn er vluchtmogelijkheden aanwezig. Hierdoor is de zorgplicht van toepassing en hoeft er geen aanvullend onderzoek te gebeuren naar grondgebonden zoogdieren. De grond in het plangebied bestaat uit zware zeeklei, hierdoor is deze moeilijk begraaf-baar door amfibieën. Wegens de verdere afwezigheid van watervegetatie en voldoende water, is het onwaarschijnlijk dat er amfibieën of reptielen gebruik maken van het plangebied als verblijfplaats. Daarbij komen er volgens de verspreidingsatlassen geen beschermde reptielen voor in de regio. Om deze redenen is de zorgplicht van toepassing en hoeft er geen aanvullend onderzoek naar herpetofauna te gebeuren. In het aanwezige water binnen het plangebied zijn geen visvangsten gedaan. Verder is er geen aquatische fauna waargenomen. Hierdoor is de zorgplicht van toepassing en hoeft er geen aanvullend onderzoek plaats te vinden.
Verder zijn er geen beschermde soorten waargenomen waardoor er vanuit de Wet natuurbescherming geen verdere verplichtingen zijn ten aanzien van flora. Met inachtneming van de zorgplicht vormt het aspect natuur geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.
4.10
Niet gesprongen explosieven
In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers in de bodem te vinden. De Provincie Zeeland heeft een kaart ontwikkeld waarop te zien is waar gevochten is en waar een grote kans is om blindgangers in de bodem aan te treffen. Als er op verdachte locaties werkzaamheden gepland staan, moet men eerst op zoek naar de mogelijke explosieven. Als gevolg van de vele oorlogshandelingen tijdens de Tweede Wereldoorlog, kunnen niet gesprongen conventionele explosieven (CE) zijn achtergebleven in de bodem van de gemeente Vlissingen. Na de Tweede Wereldoorlog zijn er echter vele grondroerende werkzaamheden uitgevoerd binnen de gemeente. Op 3 oktober 2013 heeft de gemeenteraad hiertoe beleid vastgesteld. In dit beleid en op de bijbehorende kaart is vastgelegd in welke deelgebieden wel of geen nader onderzoek naar conventionele explosieven uitgevoerd moet worden voorafgaand aan grondroerende werkzaamheden. Op basis van de gemeentelijke beleidskaart ligt het plangebied in de zone 'Vrijgegeven of niet verdacht gebied' (zie afbeelding 13). In deze gebieden hebben geen oorlogshandelingen plaatsgevonden of het betreft een gebied waarvoor een vrijgaveverklaring is afgegeven, nadat opsporingswerkzaamheden zijn uitgevoerd. Het aspect NGE staat de gewenste ontwikkeling niet in de weg.
Juust
30
Zorgpaviljoens Zuidbeek Vlissingen
Afbeelding 13 | Uitsnede Beleidskaart CE (bron: Gemeente Vlissingen)
4.11
Verkeer en parkeren
Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd. Parkeren De ambitie van de gemeente Vlissingen is dat het parkeren een optimale ondersteuning levert aan alle activiteiten (gericht op bewoners, ondernemers/ werknemers en sociaal, recreatief, toeristisch en economisch bezoek) die binnen de gemeente Vlissingen plaatsvinden. Om de parkeerbehoefte bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen te bepalen wordt gebruik gemaakt van het parkeerbeleid (en de daarin opgenomen parkeernormen) van de gemeente Vlissingen. Op dit moment is dat de Nota Parkeernormering Vlissingen 2018-2022 (Stilstaan bij Ruimtelijke Ontwikkelingen). In dit geval bezien we de ontwikkeling in zijn geheel als een verzorgingstehuis, wat binnen de CROW publicatie 381 “Toekomstbestendig parkeren” de beste benadering is van het voorliggend initiatief. Conform de richtlijn betekent dit minimaal 0,5 en maximaal 0,7 parkeerplaats per wooneenheid. De gemeente Vlissingen hanteert als norm het gemiddelde, namelijk 0,6. In theorie betekent dit een parkeervraag van 58 parkeerplaatsen.
De betreffende zorginstelling heeft ruime ervaring met vergelijkbare voorzieningen. Op basis van deze ervaringen, het huidige functioneren van andere locaties en de opzet van deze ontwikkeling, kan een parkeernorm van 0,24 parkeerplaatsen per verblijf- of wooneenheid ook realistisch zijn. Op basis daarvan komt men tot een (praktische) parkeervraag van maximaal 23 parkeerplaatsen. Daarin is meegenomen dat cliënten geen eigen auto hebben en er bijvoorbeeld veel vervoer met taxi(bus) zal plaatsvinden. Bij ontwikkeling van vergelijkbare initiatieven wordt de gehanteerde parkeernorm vaak als (te) hoog ervaren. Op basis van dergelijke praktijktoetsen is een parkeernorm van 0,4 realistisch. Op basis daarvan is een (praktische)
Juust
31
Zorgpaviljoens Zuidbeek Vlissingen
parkeervraag van maximaal 39 parkeerplaatsen. Het plan kent een centrale entree die opsplitst in twee rijlopers allebei eindigend bij een parkeerlocatie. In de toekomstige situatie wordt voorzien in 39 parkeerplaatsen en daarmee voldaan aan de realistische parkeervraag. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling om in eerste instantie onnodig veel parkeerplaatsen aan te leggen om ook onnodige verharding te voorkomen. Een eventueel tekort aan parkeerplaatsen heeft daarnaast geen uitstraling naar de omgeving omdat het plan ingesloten ligt en er geen parkeeralternatieven zijn op een acceptabele loopafstand. Een eventueel tekort aan parkeerplaatsen zorgt dus niet voor overlast in de omgeving. Het kan alleen tot mogelijke problematiek binnen het plangebied zelf leiden. Daar is voldoende ruimte beschikbaar om dan alsnog de parkeervraag op te vangen. Verkeersgeneratie Zoals ook bij het bepalen van het benodigde aantal parkeerplaatsen, wordt normaliter ook de verkeersgeneratie bepaald aan de hand van richtlijnen van het CROW. Voor de functie van een verzorgingstehuis, als vergelijkbare functie, zijn in de CROW geen richtlijnen voor de verkeersgeneratie opgenomen. Op basis van praktijkervaring van de betreffende zorginstelling, op vergelijkbare bestaande instellingen, is uitgegaan van een turnover van twee.
Dat betekent dat een parkeerplaats in het plangebied dagelijks gemiddeld door twee auto's wordt bezet. Uitgaande van de 39 parkeerplaatsen, betekent dit een verkeersgeneratie van 156 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Verkeersafwikkeling en ontsluiting Het plangebied wordt ontsloten op de Nieuwe Zuidbeekseweg in de nabijheid van de Bossenburghweg (N288). Dit is een gebiedsontsluitingsweg met een capaciteit tot 15.000 motorvoertuigen per etmaal. In 2030 rijden er, volgens het verkeersmodel van Walcheren, naar verwachting 3.300 motorvoertuigen per etmaal. De extra 156 verkeersbewegingen kunnen daarom probleemloos opgevangen worden.
4.12
Water
Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen. In het plan worden nieuwe bouwwerken gerealiseerd. Het extra verhard oppervlak ten opzichte van de mogelijkheden binnen het huidige bestemmingsplan neemt toe. Hierdoor is watercompensatie nodig. Wanneer er een toename is van verhard oppervlak, wordt het extra verharde oppervlak niet aangesloten op het gemengde rioolstelsel. Hiervoor dient, indien het water niet hergebruikt wordt, compensatie plaats te vinden in de vorm van een infiltratievoorziening of extra aan te leggen waterberging. Waterberging kan aangelegd worden op eigen terrein of gezocht worden in het watersysteem van het waterschap. Voor de inrichting van deze berging bestaat een groot aantal mogelijkheden. Zie onderstaand tabel voor de verdere uitwerking van de watertoets. Thema en water(beheer)doelstelling
Juust
Uitwerking
32
Zorgpaviljoens Zuidbeek Vlissingen
Veiligheid waterkeringen Het plangebied lig niet in en in de nabijheid van een Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening waterkering. Aan de noord, west- en zuidzijde van het houden met de daarvoor benodigde ruimte. plangebied bevinden zich secundaire waterlopen. Allen met een beschermingszone van 5 meter. De beschermingszones van 5 m uit de insteek gelden aan weerszijden van de leggerwateren. Aan de planzijde dienen deze als onderhoudsstrook van de waterlopen.
Binnen de onderhoudsstroken van 5 meter langs de secundaire watergangen worden geen gebouwen/bouwwerken geprojecteerd. Het onderhoud wordt hierdoor niet belemmerd.
Juust
33
Zorgpaviljoens Zuidbeek Vlissingen
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.
De bebouwingsclusters bij elkaar hebben gezamenlijk dakoppervlak van 6.165 m².
een
De dichte bodemverharding bestaat uit de openbare ruimte direct rondom de bebouwingsclusters en de infrastructuur (toegangswegen en parkeerplaatsen) en heeft een gezamenlijke oppervlakte van ongeveer 2.220 m². Deels zal deze dichte bodemverharding afstromen op het naastgelegen onverhard terrein, bermen en sloten. Gezamenlijk komt dit neer op een totaal van 8.385 m². Dat betekent een waterbergingsopgave van afgerond 629 m³ (8.385 x 0,075). De watercompensatie vindt plaatst in het midden van het gebied in de vorm van een lang uitgerekte wadi (141 m³), bij de wegversmalling (277 m³) en de zuidelijk gelegen waterpartij (239 m³). In totaal is in het plan een berging van 657 m³ voorzien. Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Volgens de provinciale Waterkansenkaart is er sprake Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ van een zeer hoog inspanningsniveau voor stedelijke RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. ontwikkeling, is het gevoelig voor wateroverlast en een Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in aandachtsgebied voor de waterhuishouding. Mogelijk verband met de reductie van hydraulische belasting van moet er uit het oogpunt van risico voor inundatie de RWZI, het transportsysteem en het beperken van perceelsophoging plaatsvinden. overstorten.
Het hemelwater wordt zoveel mogelijk naar groenstroken afgevoerd, in deze groenstroken wordt ook drainage aangebracht om het hemelwater af te voeren naar de watergang. Het huishoudelijk afvalwater wordt gescheiden van het hemelwater via het bestaande gemeentelijke rioolstelsel en aangeboden voor zuivering. De mogelijkheden om aan te sluiten op het gemeentelijke rioolstelstel dient nader met de gemeente (en het waterschap RWZI) te worden afgestemd.
Juust
34
Zorgpaviljoens Zuidbeek Vlissingen
Grondwaterkwantiteit en verdroging De ontwikkeling voorziet niet in het onttrekken van Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast grondwater. Er wordt eventuele grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen voorkomen door het realiseren van de van klimaatverandering. Beschermen van waterberging(en) en bijvoorbeeld zoveel mogelijk infiltratiegebieden en –mogelijkheden. groen toe te passen. Grondwaterkwaliteit De grondwaterkwaliteit zal als gevolg van de Behoud of realisatie van een goede ontwikkeling niet verslechteren. Er worden duurzame, grondwaterkwaliteit. Denk aan niet uitloogbare materialen toegepast. grondwaterbeschermingsgebieden. Oppervlaktewaterkwaliteit Het regenwater wordt gescheiden getransporteerd Behoud of realisatie van goede naar het oppervlaktewater (oppervlakkig of via een oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht regenwaterriool). Er zal geen gebruik worden gemaakt van het watersysteem. Toepassing van de trits van uitloogbare materialen. schoonhouden, scheiden, zuiveren. Volksgezondheid Waar redelijkerwijs mogelijk, worden langs waterlopen Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en flauwe (en natuurvriendelijke) oevers aangelegd. plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.
Bodemdaling Het hemelwater voert waar mogelijk oppervlakkig af Voorkomen van maatregelen die (extra) naar de bermen, waar het kan infiltreren in de bodem. maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden Voor meer hevige regenbuien kunnen er drains en kunnen veroorzaken. kolken worden aangebracht. Natte natuur Met de gewenste ontwikkeling worden waardevolle Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en wateren en natte natuur niet aangetast. natuurlijk karakteristieke aquatische natuur. Onderhoud oppervlaktewater Bij de inrichting van oppervlaktewater en oevers wordt Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden rekening gehouden met het onderhoud ervan. worden. Rekening houden met obstakelvrije Onderhoud van de oppervlaktewateren is een gedeelde onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande verantwoordelijkheid van het waterschap en de (hout)beplanting. gemeente. Binnen de onderhoudsstrook van 5 meter langs de secundaire watergang worden geen gebouwen/bouwwerken geprojecteerd. Het onderhoud wordt hierdoor niet belemmerd. Anderer belangen waterbeheer Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.
Juust
In het plangebied zijn geen gronden en objecten van het waterschap gelegen.
35
Zorgpaviljoens Zuidbeek Vlissingen
Wegen in beheer bij het waterschap N.v.t. (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? *na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).
4.13
Milieu Effect Rapportage
In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht. In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r.. De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerp/ontwerpbesluit uitgebreide omgevingsvergunning een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling. In onderdeel D van het Besluit m.e.r. is de activiteit 'stedelijk ontwikkelingsproject' opgenomen met een drempelwaarde van 100 hectare of 2.000 of meer woningen.
Onderhavige ontwikkeling betreft een stedelijk ontwikkelingsproject en daarmee een activiteit die voorkomt in Bijlage D van het Besluit m.e.r. De ontwikkeling ligt ruim onder de drempelwaarde. De activiteit genoemd in onderdeel 11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r betreft: "De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen." Een 'formele' besluit-m.e.r.-beoordeling is vereist, indien sprake is van een van de aangewezen besluiten in kolom 4 van de bijlage bij het Besluit m.e.r en indien sprake is van een geval zoals opgenomen in kolom 2. Voor categorie D.11.2 is sprake van een dergelijk geval indien de activiteit betrekking heeft op : 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer betreft. Onderhavige ontwikkeling betreft een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in bovengenoemde activiteit. De ontwikkeling ligt ruim onder de drempelwaarde. Een vormvrije m.e.r-beoordeling is dan noodzakelijk. Hiervoor is aanmeldnotitie opgesteld (zie Bijlage 7). Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling (en voorgaande paragragen) blijkt dat de ontwikkeling niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.
Juust
36
Zorgpaviljoens Zuidbeek Vlissingen
4.14
Conclusie
De milieu- en andere sectorale aspecten ten aanzien van het onderhavige plan zijn onderzocht en hierboven toegelicht. Deze aspecten vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.
Juust
37
Zorgpaviljoens Zuidbeek Vlissingen
Hoofdstuk 5 5.1
Uitvoerbaarheid
Financiële uitvoerbaarheid
Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs. In dit geval is er sprake van een bouwplan. Met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin onder andere is vastgelegd dat de plankosten en eventuele planschade voor rekening komt van de initiatiefnemer. De economische uitvoerbaarheid is daarmee aangetoond.
5.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Bewonersbijeenkomsten Op 28 september 2021 zijn de omwonende en andere geïnteresseerde van het plan door initiaitiefnemer geïnformeerd over de voorgenomen plannen (zie Bijlage 8). Op 28 maart 2022 is opnieuw een bijeenkomst georganiseerd. Op 6 oktober 2021 is er een gesprek geweest tussen een vertegenwoordiging van het Collectief Groot Lammerenburg en de initiatiefnemer. Het CGL wil graag met initiatiefnemer in gesprek komen over de plannen en de verdere uitwerking. Afspraak is gemaakt dat het CGL wordt betrokken bij de vervolgstappen. Op 7 oktober 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden met het grondverzetbedrijf Harthoorn Vlissingen BV en is een aantal afspraken gemaakt. Vooroverleg Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio. Ter inzage legging ontwerpbesluit omgevingsvergunning Het ontwerpbesluit omgevingsvergunning wordt, tezamen met de aanvraag en de daarbij behorende stukken waaronder deze ruimtelijke onderbouwing, zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kunnen zienswijzen worden ingediend.
Juust
38
Zorgpaviljoens Zuidbeek Vlissingen
Bijlagen
Juust
39
Zorgpaviljoens Zuidbeek Vlissingen
Bijlage 1 Laddertoets
Juust
40
Zorgpaviljoens Zuidbeek Vlissingen
Laddertoets: woonzorgcomplex aan Zuidbeekseweg
Bouke Timmen & Job Wevers 6 september 2022
2
Laddertoets Nieuwe Zuidbeekseweg 20.363
Inhoudsopgave 1
Inleiding 1.1 1.2 1.3
2
3
8
Marktregio is Vlissingen, afstemming binnen Walcheren.................... 8 Groeiende vraag naar intramurale (woon)zorgeenheden .................... 9 Harde plannen en achterblijvende locaties ............................................ 9 Behoefte aan intramurale (woon)zorgeenheden................................. 10
BSG-afweging 4.1 4.2
5
Clustering van intramurale (woon)zorgeenheden in Vlissingen.......... 5 Plan kwalificeert zich als ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling ................... 6 Plan ligt buiten bestaand stedelijk gebied ............................................. 6
Behoefte 3.1 3.2 3.3 3.4
4
Uw situatie ................................................................................................ 3 Onze aanpak ............................................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................. 4
Uitgangspunten 2.1 2.2 2.3
3
11
Locatie-eisen vanuit ’s Heeren Loo....................................................... 11 Afweging van alternatieve locaties binnen BSG ................................. 11
Bijlage: nadere toelichting locatie Nieuwe Zuidbeekseweg
12
Laddertoets Nieuwe Zuidbeekseweg 20.363
3
1 Inleiding 1.1 Uw situatie Zorggroep ‘s Heeren Loo werkt aan nieuwbouw van een woonzorgcomplex aan de Nieuwe Zuidbeekseweg in Vlissingen. Op dit moment is het aanbod van ‘s Heeren Loo in Vlissingen verspreid over meerdere kleinschalige locaties. Deze voorzieningen zijn niet te handhaven. Zo zijn ze functioneel onvoldoende geschikt voor de doelgroepen en liggen ze te verspreid om financieel gezonde en veilige zorg te kunnen blijven leveren. Als onderdeel van de nieuwe zorg- en vastgoedstrategie zet ’s Heerenloo daarom in op clustering van de capaciteit. ‘s Heerenloo heeft hiervoor een programma van eisen opgesteld. Hieruit volgt dat de locatie ruimte moet bieden aan in totaal 96 cliënten waarvan intramurale groepswoningen voor 80 cliënten en individuele zorgappartementen voor 16 cliënten. Eén groepswoning en de zorgappartementen wil ’s Heeren Loo beschikbaar stellen aan de LVB-doelgroep (licht verstandelijk beperkt). Ondersteunend aan deze wooneenheden worden maatschappelijke voorzieningen en een kantoorruimte binnen het complex gerealiseerd. In totaal gaat het om circa 790 m2 bvo dagbesteding, circa 120 m2 bvo behandeling en circa 60 m2 kantoorruimte.
In het stedenbouwkundig schetsontwerp voor de locatie aan de Nieuwe Zuidbeekseweg is aan de hand van het programma van eisen ruimte gemaakt voor 9 groepswoningen voor de reguliere doelgroepen (Ouderen en VG-Basis) en een clustering van één groepswoning en 16 zorgappartementen voor de LVBdoelgroep. De maatschappelijke voorzieningen zijn in dit ontwerp ondergebracht in zes lokalen voor dagbesteding, een grote multifunctionele bewegingsruimte, drie behandel-/spreekruimten, één oefenruimte, één prikkelarme onderzoeksruimte en acht flex-werkplekken. Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het huidige bestemmingsplan Paauwenburg / Groot Lammerenburg (vastgesteld 7 juli 2011). Om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig. Onderdeel van de bestemmingsplanprocedure is de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Ons is daarom gevraagd deze Laddertoets voor de beoogde ontwikkeling uit te voeren.
1.2 Onze aanpak In onze aanpak volgen we nadrukkelijk de Laddersystematiek. Daarvoor toetsen we de voorgenomen ontwikkeling aan de Ladder, zoals opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro zoals die sinds 1 juli 2017 van kracht is. Daarvoor gaan we in op: 1.
Uitgangspunten: is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling van het voorgenomen plan?
2.
Beschrijving van de behoefte: voorziet de bouw van de intramurale (woon)zorgeenheden in het plan in een behoefte en welke kwalitatieve aspecten spelen hierbij een rol?
3.
Afweging locatiekeuze: ligt de locatie binnen of buiten bestaand stedelijk gebied (BSG)? En hoe verhoudt de ontwikkeling van het plan zich tot het principe inbreiding voor uitbreiding achter de Ladder?
De resultaten van de Laddertoets zijn uitgewerkt in de voorliggende notitie.
Laddertoets Nieuwe Zuidbeekseweg 20.363
4
1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 gaan we in op de uitgangspunten als basis voor de Laddertoets. Hiervoor maken we een projectprofiel en analyseren we relevante beleidskaders. Ook checken we of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling, of sprake is van bestaand stedelijk gebied en wat het ruimtelijk verzorgingsgebied is voor de beoogde ontwikkeling. Vervolgens bepalen we in hoofdstuk 3 de behoefte aan het plan. Tenslotte wegen we in hoofdstuk 4 af of locaties binnen bestaand stedelijk gebied een beschikbaar (te maken) en geschikt (te maken) alternatief bieden.
Laddertoets Nieuwe Zuidbeekseweg 20.363
5
2 Uitgangspunten 2.1 Clustering van intramurale (woon)zorgeenheden in Vlissingen We bekijken de omgeving, ligging en andere kenmerken van het plan. Dit vatten we kort en krachtig samen in een projectprofiel, die dient als basis voor de Laddertoets. Onderdelen hiervan lichten we later toe. Tabel 1: Projectprofiel locatie Nieuwe Zuidbeekseweg, Vlissingen Kenmerk
Ligging & ontsluiting Huidige bestemming Beoogde bestemming
Nieuwe stedelijke ontwikkeling (NSO)? Bestaand stedelijk gebied (BSG)? Ruimtelijk verzorgingsgebied? Locatieprofiel
Toelichting • Het plan ligt aan de noordrand van de stad Vlissingen aangrenzend op de stedelijke bebouwing. • Aan de oostzijde ligt kleinschalige bedrijvigheid en ten zuiden ligt de Nieuwe Zuidbeekseweg. • Het vigerend bestemmingsplan betreft ‘Paauwenburg / Groot Lammerenburg’, vastgesteld in 2011. • De huidige bestemming van het plangebied in het bestemmingsplan is ‘agrarisch’. • De beoogde bestemming betreft ‘maatschappelijk’ om intramurale zorgwoningen mogelijk te maken. • In het stedenbouwkundig schetsontwerp is ruimte gemaakt voor 9 groepswoningen voor ouderen en verstandelijk gehandicapten en een clustering van 1 groepswoning en 16 zorg-appartementen voor de LVB-doelgroep (Licht Verstandelijk Beperkten). In totaal bieden deze woningen ruimte aan 96 cliënten (waarvan 75 verplaatsing). • Naast (woon)zorgeenheden moet de projectlocatie ruimte bieden aan een dagbesteding (790 m2)), een polikliniek met behandelkamer (120 m2) en een kantoorruimte (60 m2). Deze functies worden ondersteunend aan de woonzorgvoorziening verleend. • De ontwikkeling betreft meer dan 12 woningen en meer dan 500 m2 uitbreiding, ondergrenzen in jurisprudentie. • Binnen het huidige bestemmingsplan is de voorgenomen bebouwing en functie niet mogelijk. • Op basis hiervan concluderen we dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.
• De huidige bestemming van het plangebied laat geen stedelijke functie toe en heeft in zijn geheel een agrarische functie. De locatie ligt ook niet omsloten door bebouwing • Om deze redenen taxeren wij dat sprake is van een ontwikkeling buiten BSG. • De primaire marktregio voor dit plan betreft de gemeente Vlissingen. • Daarnaast is er afstemming met buurgemeenten op Walcheren.
Bron: Stec Groep (2022).
Laddertoets Nieuwe Zuidbeekseweg 20.363
6
2.2 Plan kwalificeert zich als ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling De Ladder is een motiveringsvereiste voor ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. In de toelichting van het bestemmingsplan dient dan een motivering voor de Ladder te zijn opgenomen. Sinds 1 juli 2017 is de Laddersystematiek in het Besluit ruimtelijk ordening (Bro) gewijzigd. De Ladder is verankerd in artikel 3.1.6. lid 2 Bro en luidt als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” De Ladder is alleen van toepassing op een plan dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Is dit het geval, dan is een beschrijving van de behoefte nodig. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is bovendien een uitgebreidere motivering vereist, waarin wordt ingegaan op de vraag waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (NSO)? Dan is het plan dus Ladderplichtig.
Een stedelijke ontwikkeling wordt in artikel 1.1.1 onder i van het Bro gedefinieerd als: “Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk voorzieningen.” In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd, jurisprudentie geeft meer duidelijkheid. Zo blijkt hieruit dat bepaalde ontwikkelingen vanwege kleinschaligheid niet worden gezien als een stedelijke ontwikkeling. Bij wonen geldt dat voor woningbouwlocaties vanaf 12 woningen 1 in beginsel sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Voor ‘andere stedelijke ontwikkelingen’ waaronder maatschappelijke (zorg)functies vaak dat sprake is van een stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag meer dan 500 m² bedraagt. Het ruimtebeslag van het te ontwikkelen plangebied met de verschillende woon-zorgfuncties ligt ruimschoots boven de grens van 500 m². Het plan kwalificeert zich daarmee als stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6. Bro. Van een NSO is in beginsel sprake als het nieuwe bestemmingsplan meer bebouwing mogelijk maakt en veelal ook bij functiewijzigingen. Het vigerend bestemmingsplan van het plangebied is ‘Paauwenburg / Groot Lammerenburg’ (vastgesteld op 7 juli 2011). Gronden in het plangebied zijn in het geheel bestemd voor de functie ‘agrarisch’.
Voor het nieuwe bestemmingsplan is daarom een zodanige functiewijziging (naar ‘maatschappelijk’) nodig, dat om die reden sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit betekent dat een Laddertoets nodig is voor de beoogde ontwikkeling.
2.3 Plan ligt buiten bestaand stedelijk gebied Nu is gebleken dat het plan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, is het van belang om vast te stellen of het plan binnen of buiten bestaand stedelijk gebied (BSG) ligt. Voor plannen buiten BSG geldt immers een zwaardere motiveerplicht voor de Ladder. Voor plannen binnen BSG hoeft alleen te worden aangetoond dat het plan voorziet in een behoefte (zie hiervoor hoofdstuk 3). Voor ontwikkelingen buiten BSG is een nadere motivering van de locatieafweging vereist. Daarom checken we hier of het voorgenomen plan binnen BSG ligt. Artikel 1.1.1 Bro geeft als definitie:
1
ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953 Zie ook de nieuwe Ladderhandreiking van het Rijk: www.infomil.nl
Laddertoets Nieuwe Zuidbeekseweg 20.363
7
‘Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.’ In figuur 1 is de projectlocatie weergegeven en rood omlijnd. Het plangebied ligt aan de noordzijde van de Vlissingen. Aan de west en zuidzijde wordt het plangebied omgeven door woningen. De locatie zelf heeft een agrarische functie. Naast de hiervoor genoemde definitie van bestaand stedelijk gebied, blijkt uit jurisprudentie dat ook de geldende bestemming en het huidig gebruik van een plangebied relevant kunnen zijn. Geldt er bijvoorbeeld een agrarische bestemming die de ontwikkeling voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca uitsluit, dan is veelal geen sprake van BSG 2. Mede op basis van de huidige agrarische bestemming taxeren we dat de locatie buiten bestaand stedelijk gebied (BSG) ligt. Een aanvullende locatieafweging is vereist. Figuur 1: Ligging en vigerende bestemming locatie plan Nieuwe Zuidbeekseweg
Bron: Ruimtelijkeplannen.nl (2022). Bewerking Stec Groep (2022).
2
Zie bijvoorbeeld: ABRvS 29 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1340.
8
Laddertoets Nieuwe Zuidbeekseweg 20.363
3 Behoefte In dit hoofdstuk beschrijven we de behoefte aan het voorgenomen plan. We gaan daarvoor eerst in op de marktregio voor de beoogde ontwikkeling. Vervolgens beschrijven we de vraag naar zorgwoningen in de marktregio. Daarna gaan we in op het aanbod in harde plancapaciteit binnen de marktregio, om ten slotte vast te kunnen stellen of het plan voorziet in een behoefte.
3.1 Marktregio is Vlissingen, afstemming binnen Walcheren Bij de beschrijving van de behoefte aan de woon)zorgeenheden is het noodzakelijk om nader in te zoomen op de afbakening van het ruimtelijk verzorgingsgebied: de marktregio. Wij taxeren dat de primaire marktregio voor de beoogde ontwikkeling gemeente Vlissingen is. Het volgende is daarbij relevant: de (woon)zorgeenheden op deze projectlocatie zijn primair gericht op de huidige cliënt-populatie die nu al op verspreide locaties in Vlissingen woont. Aanvullend kijken we naarCBS-verhuisgegevens. Voor (woon)zorgeenheden die vanuit de Wlz gefinancierd worden kunnen personen zelf bepalen waar zij zich willen vestigen (afhankelijk van de beschikbaarheid van de benodigde zorg). • CBS-migratiegegevens van alle verhuisde personen (tussen 2011 en 2020) tonen aan dat ongeveer 62% van de inkomende verhuizingen binnengemeentelijk plaatsvindt. Daarnaast zien we vaak dat de verhuisbewegingen van en naar intramurale zorgvoorzieningen nog op een lager schaalniveau plaatsvinden. Het zwaartepunt van de marktregio ligt daarmee lokaal, op het niveau van de gemeente Vlissingen. Daarnaast adviseren wij de ontwikkeling af te stemmen met buurgemeenten op Walcheren over het plan waarmee overaanbod wordt voorkomen.
Naast het beeld in de primaire marktregio (de gemeente Vlissingen) checken we daarom ook steeds de situatie in de bredere secundaire marktregio (Walcheren). Dit doen we om de volgende redenen: • Naast een sterke interne verhuisdynamiek constateren we een relatief sterke verhuisrelatie tussen Middelburg en Vlissingen (circa 12% van de inkomende verhuizingen). • Het plangebied ligt aan de gemeentegrens van Vlissingen, vlakbij de gemeente Middelburg en het zuidoosten van de gemeente Veere. Ondanks de kleinere schaal van verhuizingen van intramurale cliënten zien we daarom de mogelijkheid dat ook van en naar Middelburg en Veere verhuizingen plaatsvinden. Tabel 2: Aandeel verhuisde personen van/naar Vlissingen (top 5) in 2011-2020 Vanuit gemeenten (top 5) naar Vlissingen Vlissingen Middelburg Veere Goes Rotterdam Overig binnen provincie Overig Nederland
Aandeel
Naar gemeenten (top 5) vanuit Vlissingen 62% 12% 3% 2% 1% 6% 14%
Vlissingen Middelburg Veere Goes Rotterdam Overig binnen provincie Overig Nederland
Bron: CBS (2021, gegevens periode 2011-2019), bewerking Stec Groep (2021).
Aandeel 62% 12% 3% 2% 2% 6% 13%
9
Laddertoets Nieuwe Zuidbeekseweg 20.363
3.2 Groeiende vraag naar intramurale (woon)zorgeenheden Om de additionele vraag naar intramurale (woon)zorgeenheden binnen de marktregio te bepalen, gebruiken we de actuele Primos-prognose 3. We kijken hiervoor naar de ontwikkeling van de institutionele bevolking in de komende 10 en 20 jaar. Inwoners van zorginstellingen vormen circa 90% van deze doelgroep (CBS, 2022). In de regio Walcheren speelt een sterke mate van vergrijzing die ook na 10 jaar door blijft zetten. Hierdoor zal de zorgvraag ook na 2032 nog sterk toenemen, zowel intra- als extramuraal. Daarmee is de 20-jaarsperiode relevant om in ogenschouw te nemen. Het volgende valt op ten aanzien van de kwantitatieve vraag naar intramurale (woon)zorgeenheden: • In de gemeente Vlissingen (de primaire marktregio) neemt de institutionele bevolking de komende tien jaar naar verwachting met 135 toe. Over een periode van 20 jaar gaat het om een toename van 270 personen. • In de secundaire marktregio (inclusief Vlissingen) neemt de institutionele bevolking de komende tien jaar naar verwachting met 275 toe. Over een periode van 20 jaar gaat het om 565 personen. Tabel 3: stand en ontwikkeling institutionele bevolking in de marktregio, 2022-2042 Gemeente Vlissingen (primair) Middelburg Veere
Totaal Walcheren (secundair)
Stand 2022
Stand 2032
Stand 2042
Ontwikkeling 2022-2032
Ontwikkeling 2022-2042
590 845 330
725 915 400
860 985 485
+135 +70 +70
+270 +140 +155
1.765
2.040
2.330
+275
+565
Bron: Primos2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.
REGIONAAL VASTGOEDPLAN ’S HEEREN LOO In het Regionaal Vastgoedplan houdt ’s Heeren Loo rekening met een toekomstige (eigen) clientpopulatie van 386 cliënten (ook buiten de marktregio voor deze ontwikkeling). Dit aantal cliënten is toebedeeld aan de verschillende bestaande en nieuwe woonkernen (waaronder de beoogde ontwikkeling). Dit vormt een deel van de totale in tabel 3 gepresenteerde vraag vanuit de intramurale bevolking.
3.3 Harde plannen en achterblijvende locaties Voor het aanbod van (woon)zorgeenheden kijken we naar het harde planaanbod binnen de marktregio. Het gaat hierbij om de beschikbare 4 en onbenutte harde plancapaciteit voor intramurale (woon)zorgeenheden. Onderscheid naar zorgdoelgroepen wordt binnen het bestemmingsplan niet gemaakt. We hanteren daarbij het principe van een representatieve invulling bij maatschappelijke en gemengde bestemmingen om de beschikbare harde plancapaciteit te bepalen. Dit doen we omdat andere functies binnen brede maatschappelijke en gemengde bestemmingen mogelijk zijn zoals onderwijs, cultuur, winkels, wijkcentra et cetera. Deze functies kennen ieder weer eigen behoeften om locaties in te vullen naast de behoefte aan intramurale (woon)zorgeenheden die we in deze Laddertoets in beeld brengen. Daarnaast heeft de ontwikkeling van (woon)zorgeenheden geen direct effect op eventuele leegstandseffecten in bijvoorbeeld een schoolgebouw. Binnen de gemeente Vlissingen gaat het vanaf begin 2022 om een onbenutte locatie aan de Schroeweg/ Middelburgsestraat voor maximaal 20 eenheden. Een nieuwe locatie in aanbouw aan het Oranjeplein voor circa 110 eenheden en een locatie die in 2022 in opgeleverd aan de Kromwegesingel voor circa 30 eenheden. De verhuizing van ‘s Heeren Loo in Vlissingen zorgt daarnaast voor vrijkomend (zorg)vastgoed.
Het grootste deel van dit vastgoed heeft een woonfunctie of gemengde functie. Twee vrijkomende panden 5 hebben een functie die wonen met zorg mogelijk maakt. Dit zorgt ervoor dat er door de verhuizing van ‘s Primos2021 van ABF-research is een veelgebruikte prognose in Nederland om demografische ontwikkeling in beeld te brengen. Peildatum: 1 januari 2022 5 Het betreft de panden aan de Spuistraat (4 eenheden) en het Stadhuisplein (67 eenheden) 3 4
10
Laddertoets Nieuwe Zuidbeekseweg 20.363
Heeren Loo een capaciteit vrijkomt aan circa 70 (woon)zorgeenheden voor intramurale zorgcliënten. We nemen deze capaciteit mee in de vraag-aanbodconfrontatie vanuit de representatieve invulling. In de secundaire marktregio zijn harde plannen voor circa 90 intramurale (woon)zorgeenheden. Circa 65 van de in totaal 90 (woon)zorgeenheden in harde plannen betreft een vervangingsbehoefte voor huidige zorgcliënten. De netto plancapaciteit komt daarmee neer op 25 (woon)zorgeenheden. Dit wooncomplex betreft net als in Vlissingen een verplaatsing van cliënten van ‘s Heeren Loo (in Middelburg) van kleinschalige eenheden naar een groter geclusterd woonzorgcomplex. Op basis van de beschikbare informatie gaat het daarmee om ruimte in harde plancapaciteit voor maximaal 255 (woon)zorgeenheden in Walcheren waarvan 230 in Vlissingen. Tabel 5: Aantal (woon)zorgeenheden in harde plancapaciteit in de marktregio Gemeente Vlissingen (primair) Middelburg Veere
Totaal Walcheren (secundair)
Harde plannen (in aanbouw/opgeleverd) 140 25 6 0 165
Overige harde plannen (incl. vrijkomend vastgoed) 90 0 0 90
Harde plannen totaal 230 25 0 255
Bron: Uitvraag onder alle gemeenten in Walcheren (2022). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.
3.4 Behoefte aan intramurale (woon)zorgeenheden Om te bepalen of de beoogde intramurale (woon)zorgeenheden in het plan kunnen voorzien in de behoefte confronteren we de additionele vraag met de (netto) harde plancapaciteit en het vrijkomende vastgoed als resultaat van de verhuizing die plaatsvindt door te voorzien in de vervangingsvraag. Plan kan voorzien behoefte naar (woon)zorgeenheden in Vlissingen De ontwikkeling van (woon)zorgeenheden aan de Nieuwe Zuidbeekseweg maakt een netto uitbreiding van 21 (woon)zorgeenheden (96 minus 75 vervanging) mogelijk. In de gemeente Vlissingen bestaat de komende tien jaar een additionele vraag naar 135 intramurale (woon)zorgeenheden. Tot 2042 neemt de vraag verder toe tot zo’n 270 eenheden. Wanneer we dit confronteren met het beschikbare aanbod (140 eenheden in aanbouw/recent opgeleverd, 20 onbenutte bouwtitels en 70 vrijkomende eenheden) kan daarmee op lange termijn worden voorzien in de vraag woon(zorgeenheden in Vlissingen. Voor de komende 10 jaar is er al veel aanbod beschikbaar. Wij merken daarbij op dat op de achterblijvende liggende locaties niet in de kwaliteit van zorg kan worden voorzien die ’s Heeren Loo beoogd. Voor een toelichting op de kwalitatieve eisen en reflectie op de achterblijvende locatie zie brief in de bijlage. Dit is ook de reden voor de beoogde verhuizing.
Feitelijk kan daarmee in dit aanbod de komende 10 jaar al niet worden voorzien in de kwalitatieve behoefte zoals door ’s Heeren Loo beoogd 7. Daarnaast taxeren wij gezien de groeiende behoefte de komende 20 jaar aan intramurale (woon)zorgheden dat de ontwikkeling aan de Nieuwe Zuidbeekseweg niet leidt tot onaanvaardbare leegstandseffecten. Daarnaast kan plan voorzien in behoefte in secundaire marktregio: Walcheren In de secundaire marktregio bestaat de komende tien jaar een additionele vraag naar 275 intramurale (woon)zorgeenheden. Tot 2042 gaat het om een vraag naar 565 (woon)zorgeenheden. Op dit moment is er in de regio Walcheren een potentieel planaanbod van 255 (woon)zorgeenheden. Inclusief de secundaire regio kan de ontwikkeling van Zuidbeek daarmee – zowel voor de komende 10 jaar als in 20 jaar – voorzien in een behoefte.
In Middelburg ligt een plan voor 90 intramurale zorgcliënten. Voor 65 van deze wooneenheden gaat het om vervanging. De netto toename betreft daarmee 25 eenheden in harde plancapaciteit. 7 Zie ook bijgevoegde brief met een nadere toelichting van ’s Heeren Loo op de kwalitatieve eisen. 6
Laddertoets Nieuwe Zuidbeekseweg 20.363
11
4 BSG-afweging 4.1 Locatie-eisen vanuit ’s Heeren Loo Nu is gebleken dat het plan voorziet in een behoefte, is het van belang te checken of er binnen BSG kan worden voorzien in de behoefte. We toetsen locaties daarvoor op criteria. De criteria volgen uit de visie van ’s Heeren Loo die inzet op de clustering van (woon)zorgeenheden. Een nadere toelichting en op de eisen is opgenomen in de brief van ’s Heeren Loo in de bijlage. Hieronder de locatie-eisen op een rij: • Omvang van de locatie: circa 20.000 m2 • Ligging van de locatie: aan rand van stedelijk gebied in nabijheid van voorzieningen. • Woonomgeving: rustige en prikkelarme omgeving als onderdeel inclusieve maatschappij. • Per direct beschikbaar: in verband met continuïteit zorg en financierbaarheid van ontwikkeling.
4.2 Afweging van alternatieve locaties binnen BSG Op basis van informatie van de gemeente Vlissingen, Middelburg en Veere zijn potentiële alternatieven afgewogen voor de primaire marktregio (gemeente Vlissingen) en de secundaire marktregio (Walcheren). Hiervoor zijn – in samenspraak met de gemeente - tientallen locaties binnen bestaand stedelijk gebied geïnventariseerd en afgewogen op basis van de hiervoor genoemde locatie-eisen. Geen van de locaties voldoen aan alle drie de criteria. In de inventarisatie zijn locaties die bij de gemeente in beeld zijn van klein tot groot meegenomen. De locaties die op basis van de omvang binnen de primaire marktregio in aanmerking komen lichten we hierna verder toe. Geen beschikbare en geschikte alternatieven binnen BSG in Vlissingen Op basis van de omvang van locaties komen hieruit een select aantal locaties binnen BSG naar voren. Deze locaties bieden qua omvang dus mogelijkheden: (1) locatie de Spuikom, (2) Donkereweg Ritthem en (3) Gemeentewerf Vredehoflaan. De locatie Spuikom is niet langer beschikbaar en derhalve geen alternatief. Dit volgt uit een raadsbesluit om een visie op te stellen voor de herinvulling van het gebied. Het vigerende bestemmingsplan wordt daarbij niet meer als ruimtelijke toetsingskader beschouwd. Op basis van bestaand beleid van de gemeente Vlissingen zijn uitgangspunten voor de visie vastgesteld.
Bij de visie wordt ingezet op groen, wonen en vrijetijd. Daarnaast is de locatie de komende jaren nog niet beschikbaar en voldoet het niet aan de criteria voor de woonomgeving. De Donkerweg in Ritthem betreft een locatie aan de rand van Vlissingen en is in gebruik als volkstuinencomplex. De locaties is onderdeel van het bestemmingsplan buitengebied maar biedt qua omvang mogelijkheden. Echter, de locatie is niet geschikt voor de ontwikkeling van (woon)zorgeenheden gezien de ligging direct naast de A58. Voor de doelgroep is een prikkelarme locatie nodig en deze locatie voldoet daar niet aan. Daarnaast voldoet de locatie niet aan de eisen ten aanzien van de woonomgeving. De laatste locatie - de Gemeentwerf aan de Vredehoflaan- is nog niet beschikbaar en valt derhalve af als alternatief. Daarmee voldoen geen van de locaties binnen BSG aan alle locatie-eisen die ’s Heeren Loo stelt. Geen beschikbare en geschikte alternatieven binnen BSG in regio Walcheren Ook in de secundaire regio is bij de gemeente Middelburg en Veere geinventariseerd of er locaties binnen BSG zijn die een alternatief bieden voor de Zuidbeekseweg. Vanuit de locaties die zijn aangeleverd blijkt dat ook de secundaire marktregio zijn geen locaties binnen BSG die voldoen aan de criteria. Zo voldoen geen van de locaties aan de locatie-eis voor een minimale oppervlakte van 20.000 m2.
Daarnaast zijn locaties veelal niet prikkelarm. In de secundaire marktregio Walcheren is daarmee geen beschikbaar (te maken) én geschikt (te maken) alternatief binnen BSG voor de locatie aan de Nieuwe Zuidbeekseweg.
Bijlage 2 Archeologisch onderzoek
Juust
56
Zorgpaviljoens Zuidbeek Vlissingen
ARTEFACT! RAPPORT 663
Vlissingen Zuidbeekseweg perceel VSG00T1024 Gemeente Vlissingen Archeologisch Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek door middel van verkennende boringen
E. Coppens
Colofon Titel
Vlissingen Zuidbeekseweg perceel VSG00T1024. Gemeente Vlissingen. Archeologisch Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek door middel van verkennende boringen
Auteur(s)
drs. E. Coppens
Artefact rapport
669
Status rapport
Definitief
Datum
22 maart 2022
Projectcode
2020ART83
Projectleider veldwerk
drs. F. D’hondt
Projectmedewerker(s)
drs. D. Kneuvels
ISSN
2213 7424
Autorisatie
Naam
drs. J. Wattenberghe (Senior KNA Prospector)
Paraaf
Artefact! Advies en Onderzoek in Erfgoed! b.v. Riemensstraat 9 4543 BW Zaamslag T 0115 851614 E info@artefact‐info.nl W www.artefact‐info.nl
© Artefact! Advies en Onderzoek in Erfgoed b.v., 2022 Artefact! Advies en Onderzoek in Erfgoed aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade voortvloeiend uit het gebruik van de resultaten van dit onderzoek of de toepassing van het hierin verwoorde advies.
ARTEFACT RAPPORT 669
VLISSINGEN ZUIDBEEKSEWEG PERCEEL VSG00T1024
Inhoud Samenvatting ............................................................................................................................................................. 4 Administratieve Gegevens ...........................................................................................................................................5
1
Inleiding ........................................................................................................................... 7 1.1 Aanleiding van het onderzoek ..................................................................................................................... 7 1.2 Doel van het onderzoek en onderzoeksvragen............................................................................................. 8 1.3 Wettelijk kader en beleid ............................................................................................................................. 9 1.4 Plangebied, onderzoeksgebied en planvorming ........................................................................................ 11
2
Archeologisch bureauonderzoek....................................................................................... 13 2.1 Methoden .................................................................................................................................................. 13 2.2 Landschap en geologie .............................................................................................................................. 14 2.2.1
Landschappelijke ontwikkeling ..................................................................................................... 14
2.2.2
Aardkundige waarden .................................................................................................................. 17
2.3 Historie...................................................................................................................................................... 23 2.3.1
Historisch‐geografische ontwikkeling ........................................................................................... 23
2.3.2
Verstoringsgeschiedenis .............................................................................................................. 28
2.4 Archeologische waarden ........................................................................................................................... 28 2.5 Bouw‐ en cultuurhistorische waarden ........................................................................................................ 30 2.6 Archeologisch verwachtingsmodel ............................................................................................................ 30
3
Inventariserend veldonderzoek ........................................................................................ 34 3.1 Methoden .................................................................................................................................................. 34 3.2 Geologie en bodem ................................................................................................................................... 35 3.3 Archeologie ............................................................................................................................................... 37
4
Conclusie en Advies ......................................................................................................... 38 4.1 Conclusie: beantwoording onderzoeksvragen ........................................................................................... 38 4.2 Advies ....................................................................................................................................................... 39
Lijst met figuren ........................................................................................................................................................ 41 Bronnen.................................................................................................................................................................... 42 Bijlage 1
AMZ‐cyclus
Bijlage 2
Verklarende woordenlijst en afkortingen
Bijlage 3
Tijdstabel
Bijlage 4
Boorstaten
3
ARTEFACT RAPPORT 669
VLISSINGEN ZUIDBEEKSEWEG PERCEEL VSG00T1024
Samenvatting De opdrachtgever heeft het voornemen om nieuwe zorgpaviljoenen te ontwikkelen binnen het perceel VSG00T1024 langs de Zuidbeekseweg te Vlissingen. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het bestaande bestemmingsplan. In het kader van een planologische procedure heeft Artefact! Advies en Onderzoek in Erfgoed een Archeologisch Bureauonderzoek en een Inventariserend Veldonderzoek door middel van verkennende boringen uitgevoerd. In het kader van het bureauonderzoek werd een groot aantal bronnen bestudeerd die geleid hebben tot een gespecificeerd verwachtingsmodel voor het plangebied. Dit model werd vervolgens getoetst door het uitvoeren van een verkennende booronderzoek.
Op basis van de resultaten van dit onderzoek kan gesteld worden dat: Het plangebied gesitueerd is in een gebied waarbij afzettingen van het Laagpakket van Walcheren op Hollandveen op kleiafzettingen van het Laagpakket van Wormer kunnen worden aangetroffen; Binnen het plangebied geldt voor alle perioden een lage verwachting op het voorkomen van vindplaatsen vanaf het Neolithicum in tot en met de Nieuwe tijd; Enkel voor het meest zuidelijke deel van het plangebied geldt een hoge verwachting voor de Nieuwe tijd, meer specifiek op het aantreffen van resten van de oude weg; Op basis van de resultaten van het onderzoek kan worden geconcludeerd dat: Initieel werd geadviseerd de dubbelbestemming waarde archeologie enkel voor het zuidelijke deel van het plangebied te behouden. De bevoegde overheid volgt dit advies niet, omdat een formeel onderzoek naar de oude weg te zwaar is aangezet. Andere vindplaatsen worden niet verwacht en de vraagstelling van dergelijk onderzoek naar oude wegen is immers beperkt. Bovendien maakt onderzoek naar (weg)infrastructuur geen specifiek onderdeel uit van de gemeentelijke onderzoeksagenda. Zij hebben besloten dat de dubbelbestemming voor het volledige plangebied verwijderd kan worden.
Bij graafwerkzaamheden in het zuidelijke deel van het plangebied zal de Walcherse Archeologische Dienst een inspectie uitvoeren waarbij eventuele resten van de oude weg gedocumenteerd zullen worden.
4
ARTEFACT RAPPORT 669
VLISSINGEN ZUIDBEEKSEWEG PERCEEL VSG00T1024
Administratieve Gegevens Projectnaam
Vlissingen Zuidbeekseweg perceel VSG00T1024
Onderzoeksvorm
Archeologisch Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek door middel van verkennende boringen
LOCATIE Provincie
Zeeland
Gemeente
Vlissingen
Plaats
Vlissingen
Adres / Locatie
Zuidbeekseweg perceel VSG00T1024
Hoekpunten coördinaten RD Centrum coördinaat RD
NW 28.496 / 388.016 NO 28.647 / 388.049 ZW 28.509 / 387.910 ZO 28.715 / 387.848 28.597 / 387.966
Kaartblad
65C
Kadastraal perceel
Gemeente Vlissingen, Sectie T, Perceel 1024
Oppervlakte plangebied
Circa 2,1 hectare
Vigerende bestemmingsplan
Paauwenburg ‐ Groot Lammerenburg (2011), enkelbestemming Agrarisch, dubbelbestemming Waarde Archeologie 3 (>500 m² en > 0,40 m‐mv).
BEKENDE WAARDEN Gemeentelijke vindplaats
Geen
AMK status
Geen
Archis vondstlocatie
Geen
Zeeuws Archeologisch Depot
Geen (mail helpdesk d.d. 3‐12‐2021)
OPDRACHTGEVER Naam
Juust B.V.
Contactpersoon
Dhr. M. Waterman
Adres
Goessestraatweg 17a, 4421 AD Kapelle
Telefoon
0113 405051
Marik@juust.nl
BEVOEGDE OVERHEID Naam
Walcherse Archeologische Dienst (WAD)
Contactpersoon
Dhr. B. Meijlink
Adres
Postbus 3000, 4380 GV Vlissingen
Telefoon
0118 678803
BMeijlink@Vlissingen.nl
5
ARTEFACT RAPPORT 669
VLISSINGEN ZUIDBEEKSEWEG PERCEEL VSG00T1024
BEHEER EN PLAATS DOCUMENTATIE EN VONDSTEN Naam
Zeeuws Archeologisch Depot
Contactpersoon
dhr. J.J. H. van den Berg
Adres Telefoon
Looierssingel 2, 4331 NK Middelburg Postbus 49, 4330 AA Middelburg 0118 670618
jjh.vanden.berg@erfgoedzeeland.nl
E‐depot
EDNA (E‐Depot Nederlandse archeologie via www.easy.dans.knaw.nl)
UITVOERDER Naam
Artefact! Advies en Onderzoek in Erfgoed.
Contactpersoon
dhr. J.E.M. Wattenberghe
Adres
Riemensstraat 9, 4543 BW Zaamslag
Telefoon
0115 851614
janwattenberghe@artefact‐info.nl
ONDERZOEKSGEGEVENS Planologische aanleiding
planologische procedure
Begin/einddatum veldwerk
18 januari 2022
Projectnummer Artefact
2020ART83
Archis onderzoeksmelding
5144401100
Vindplaats(en)
Weg (Nieuwe tijd) en veenwinning (late middeleeuwen – Nieuwe tijd vroeg)
6
ARTEFACT RAPPORT 669
1
Inleiding
1.1
Aanleiding van het onderzoek
VLISSINGEN ZUIDBEEKSEWEG PERCEEL VSG00T1024
In opdracht van Juust b.v. heeft Artefact! Advies en Onderzoek in Erfgoed een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek door middel van verkennende boringen uitgevoerd binnen een plangebied aan de Zuidbeekseweg te Vlissingen (Figuur 1). De aanleiding tot het onderzoek wordt gevormd door het voornemen van de initiatiefnemer om nieuwe zorgpaviljoenen te ontwikkelen. Het plangebied staat kadastraal bekend onder Gemeente Vlissingen, Sectie T, Perceel 1024 en beslaat een oppervlakte van circa 2,1 hectare.
Figuur 1 Ligging in Nederland. Bron: ESRI Nederland, Community Map Contributors 2021.
Het plangebied is binnen bestemmingsplan Paauwenburg ‐ Groot Lammerenburg (2011) gesitueerd in een gebied met enkelbestemmingen Agrarisch. Mogelijke archeologische waarden binnen het plangebied worden planologisch beschermd door een dubbelbestemming waarde archeologie 3. Binnen het gebied met waarde archeologie 3 geldt een verbod op het uitvoeren van (graaf)werkzaamheden die respectievelijk groter zijn dan 500 vierkante meter én dieper reiken dan 0,40 meter beneden maaiveld. Dergelijke werkzaamheden zijn wel vergunbaar mits een archeologisch onderzoeksrapport wordt voorgelegd waarin wordt aangetoond dat geen archeologische waarden aanwezig zijn, dat deze niet behoudenswaardig zijn of dat deze door de voorgenomen werkzaamheden niet onevenredig worden geschaad.
7
ARTEFACT RAPPORT 669
VLISSINGEN ZUIDBEEKSEWEG PERCEEL VSG00T1024
De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het bestaande bestemmingsplan. Om de plannen mogelijk te maken is een planologische procedure noodzakelijk. In het kader hiervan dient een archeologisch onderzoeksrapport te worden voorgelegd.
1.2
Doel van het onderzoek en onderzoeksvragen
Conform de AMZ‐ cyclus start een archeologisch onderzoek steeds met een bureauonderzoek. Het doel van een bureauonderzoek is het opstellen van een gespecificeerde, archeologische verwachting, met behulp van informatie van bestaande bronnen over bekende of verwachte archeologische waarden binnen een omschreven gebied. Het resultaat is een standaardrapport met een advies op basis waarvan de bevoegde overheid een besluit kan nemen over het al dan niet laten uitvoeren van vervolgonderzoek. 1 De resultaten van het standaardrapport bureauonderzoek kunnen leiden tot één van de volgende uitkomsten: Er zijn onvoldoende data: er wordt nader archeologisch onderzoek geadviseerd conform protocol 4003 Inventariserend Veldonderzoek Er zijn voldoende data: er wordt geen vervolgonderzoek geadviseerd Het doel van een inventariserend veldonderzoek is het aanvullen en toetsen van de gespecificeerde archeologische verwachting, zoals geformuleerd in het bureauonderzoek en/of in het Programma van Eisen. Het gaat om gebieds‐ of vindplaatsgericht onderzoek. Inventariserend veldonderzoek gebeurt door middel van waarnemingen in het veld, waarbij (extra) informatie wordt verkregen over bekende en/of verwachte archeologische waarden in een onderzoeksgebied.