5.12 rvs Kaders voor de herbestemming van de Machinefabriek

Registratiekenmerk: 2282177 / 2282428 Onderwerp: Kaders voor de herbestemming van de Machinefabriek

De raad besluit: 1. tot realisatie van een budgettair neutrale parkeergarage in de Machinefabriek voor 600 tot 650 motorvoertuigen en het college opdracht te geven hier een separaat voorstel aan de gemeenteraad voor op te stellen; 2. tot de realisatie van een sportzaal met toebehorende functies in de Machinefabriek, binnen het reeds in de meerjarenbegroting opgenomen taakstellend krediet; 3. tot de realisatie van een dak met zonnepanelen, met een taakstelling tot ten minste een kostendekkende exploitatie en meeropbrengsten hiervan ten goede laten komen aan de ontwikkeling en exploitatie van het verdere programma in de Machinefabriek; 4. Het college opdracht te geven om onderzoek te doen naar de haalbaarheid van de realisatie en exploitatie van een cultureel programma in de Machinefabriek, met daarin in ieder geval een broedplaats voor podiumkunsten en beeldende kunsten; 5. separaat te besluiten over de locatiekeuze voor het kindcentrum in het Scheldekwartier; 6. resterende ruimten in de Machinefabriek in te laten vullen met een culturele-, maatschappelijke-, commerciële- of woonbestemming op initiatief en voor risico van de markt; 7. met uitzondering van de sportzaal, dak met zonnepanelen en parkeergarage in te zetten op overdracht van het eigendom, beheer en onderhoud van de overige functies aan derden. 8.

de 'herbestemming Machinefabriek' separaat op te nemen als onderdeel van de reguliere rapportage momenten aan de gemeenteraad over het majeure project Scheldekwartier. 9. Dit voorstel is onder voorbehoud van goedkeuring door de artikel 12-inspecteur en instemming van de provincie Zeeland als toezichthouder. Samenvatting De Machinefabriek krijgt in de komende jaren zijn nieuwe bestemming. Dit industriële erfgoed wordt een verzamelplaats van verschillende functies en krijgt daarmee een publiek-private invulling. De gemeenteraad legt de kaders voor de herbestemming vast en besluit dat er in ieder geval een parkeergarage, sportzaal en dak met zonnepanelen wordt gerealiseerd. Het college krijgt de opdracht om een culturele invulling te onderzoeken qua haalbaarheid in realisatie en exploitatie. Er volgt een separaat voorstel voor de locatiekeuze voor het kindcentrum, waarbij de Machinefabriek een van de twee opties is. De verdere invulling van de Machinefabriek wordt met de markt uitgewerkt. Inleiding De Machinefabriek is het laatste icoon van het te herbestemmen industrieel erfgoed op het Scheldekwartier. Dit erfgoed als dragers van de gebiedsontwikkeling van het Scheldekwartier biedt unieke kansen voor de stedelijke, maritieme uitstraling van Vlissingen. Na eerdere besluitvorming over het cascoherstel is aangevangen met het proces om te komen tot herbestemming.

De gemeenteraad stelt de kaders waarbinnen het college toe zal werken richting de herbestemming van de Machinefabriek. Hiermee legt de gemeenteraad het 'wat' vast, waarna het college zal besluiten over het 'hoe' om hier invulling aan te geven.

Auteur: J Beenhouwer Telefoonnummer: +31118487230

Registratienummer nota: 2282177 / 2282428

In de Ontwikkelingsvisie Scheldekwartier staat dat "...de Machinefabriek is een publiekstrekker. De voormalige fabriek is een trendy verzamelgebouw met stedelijke voorzieningen, gecombineerd met een grote centrale parkeervoorziening op de verdiepingen". Het coalitieakkoord omschrijft de ambitie voor de Machinefabriek als volgt: "En onderzoeken we ook de kansen die er zijn om de Machinefabriek nieuwe bestemmingen te geven. Dit industriële erfgoed willen we integraal ontwikkelen met bijvoorbeeld onderwijs, sport, cultuur, parkeren. We houden tijdens de onderzoeken scherp oog voor de financiële haalbaarheid, de risico's en de omgeving. ". Deze passages zijn de vertrekpunten om de Machinefabriek te ontwikkelen tot het kloppende hart van het Scheldekwartier én Vlissingen. Een plek die 365 dagen per jaar, van 7 uur 's ochtend tot 11 uur 's avonds bruist, Vlissingers de Machinefabriek meermaals per jaar bezoeken en met een invulling die aansluit bij onze Vlissings DNA. Om dit te bereiken is een scherp oog voor de uitvoerbaarheid van ambities, risico's en financiële kaders in iedere stap van de ontwikkeling en exploitatie die gericht is op een publiek-privaat initiatief. Wat willen we bereiken? De Machinefabriek wordt het hart van het Scheldekwartier en een markante plek in Vlissingen. Verschillende functies krijgen hun plek in het imposante complex.

Rothuizen Architecten heeft ter verbeelding en inspiratie een ruimtelijke analyse opgesteld voor de Machinefabriek waarin inzichtelijk is gemaakt of de voor nu beoogde functies ruimtelijk passen (bijgevoegd: 2292795) en met voldoende vrijheid aan de markt om vervolgens zelf naar vrijheid denkrichtingen te ontwerpen. In het nu volgende worden de functies uitgewerkt. Parkeergarage De parkeergarage in de Machinefabriek voorziet primair in de parkeerbehoefte voor haar directe omgeving en het programma wat een plek heeft in de Machinefabriek. Hiermee kent deze parkeergarage een omvang van circa 625 parkeerplaatsen. Door middel van dubbelgebruik van parkeerplaatsen kunnen parkeerplaatsen die overdag benut worden voor bezoekers, 's avonds gebruikt worden door bewoners. Hiermee wordt een zo efficiënt mogelijke parkeergarage gerealiseerd die in omvang zo beperkt mogelijk is. In bijlages 2292534 en 2288816 (geheim) is een nadere uitwerking gegeven van de parkeergarage in de Machinefabriek, voor wat betreft omvang / parkeerbalans, investering en exploitatie. De gemeente heeft contractuele verplichting om uiterlijk 1 september 2025 160 (gebouwde) parkeerplaatsen (in de Machinefabriek) te leveren aan derden. Ook voor de voortgang van de omliggende bouwplots aan weerszijde van de Machinefabriek moet, conform de grondexploitatie Scheldekwartier, de parkeergarage medio 2025 operationeel zijn.

Om dit te bereiken moet op korte termijn met de voorbereiding hiervoor aangevangen worden. In uw kaderstellende rol stellen wij voor om als kader voor de parkeergarage op te nemen dat deze kostendekkend moet zijn over de gehele looptijd. Een uitwerking van de parkeerexploitatie hebben wij in de bijlage (2288816, geheim) opgenomen. Na toetsing, ook door de accountant, zullen wij u hier een separaat voorstel aan uw raad doen toekomen. Hierin zal de parkeerexploitatie van de Machinefabriek nader uitgewerkt zijn (lasten, baten en tarifering) mede in relatie tot de totale parkeerexploitatie). Het college krijgt de opdracht om de gemeenteraad bij het herijken van de parkeerverordening (Verordening op de heffing en invordering van parkeerbelastingen Vlissingen) dit voorstel te doen.

Blad 2 behorend bij 2282177 / 2282428

Sportzaal Sporthal- en zaal Baskensburg wordt vervangen door een tweetal nieuwe sportaccommodaties. De omvang van de sportzaal, nabijheid van parkeerplaatsen en aantrekkelijkheid van de functies voor een brede doelgroep, maken de sportzaal tot een logische toevoeging in het programma van de Machinefabriek. Een andere locatie in de nabijheid van het nieuw te realiseren kindcentrum, die voor het bewegingsonderwijs de sportzaal zal benutten, is niet aanwezig binnen het Scheldekwartier of haar directe omgeving. De geraamde investering van de sportzaal in de Machinefabriek is € 2,7 miljoen. Vanuit de programmabegroting 2023 - 2026 zijn reeds middelen (totaal € 3 miljoen) beschikbaar voor de realisatie van de sportzaal, mede in combinatie met het kindcentrum Scheldekwartier. De sportzaal wordt na oplevering onderdeel van het gemeentelijk accommodatie bestand en kostenneutraal ten opzichte van de huidige situatie in de gemeentelijke begroting geëxploiteerd. Dak voor zonnepanelen Een kader wat wij uw raad voorstellen is om de Machinefabriek duurzaam, maar voor dit onderdeel wel minimaal budgettair neutraal, te ontwikkelen met zonnepanelen op het dak. Het volledige dakvlak van de hallen van de Machinefabriek kan worden benut voor zonnepanelen om duurzame energie op te wekken. Hiermee wordt een halve hectare aan duurzame energiebronnen aan het Scheldekwartier toegevoegd.

De realisatie van de zonnepanelen en het dak wordt gedragen als onderdeel van de gemeentelijke investering en exploitatie. De geraamde kosten bedragen €1,3 miljoen. Na de initiële investering is de verwachte terugverdientijd van deze investering in de exploitatie circa 9 jaar als gevolg van lagere energielasten. Deze investering is daarmee passend en schept opbrengstpotentie op termijn. Meeropbrengsten kunnen ten bate komen van de verdere exploitatie van het programma in de Machinefabriek. Onderzoek naar cultureel programma Een kader wat wij voorstellen is om voor de Machinefabriek de haalbaarheid te onderzoeken van een culturele functie. Cultuur is een van de dragers voor de maatschappelijke ambities van de gemeente. Het college krijgt de opdracht om de haalbaarheid van de realisatie en exploitatie van een cultureel programma in de Machinefabriek te onderzoeken. Dit zal gebeuren in samenspraak met het culturele veld en marktpartijen. Wij zien hiervoor kansen, mede door de voorziene middelen als cofinanciering uit de regiodeal North Seaport District. De gemeenteraad kan op basis van dit onderzoek later nader besluiten over een mogelijke culturele functie in de Machinefabriek in relatie tot de financiële haalbaarheid. Voor het onderzoek naar het culturele programma hanteert het college een drietal uitgangspunten: 1.

inhoudelijke ambitie die aansluit bij de, door uw raad vastgestelde, Strategische Visie Vlissingen 2040 en nog uit te werken culturele concept voor de Machinefabriek; 2. organisatie- en governance model wat gericht is op samenwerking met een breed palet partners; 3. financiële stabiliteit om te komen tot realisatie en in stand houden van de exploitatie, zonder hierbij aanspraak te hoeven maken op gemeentelijke middelen of subsidies. Overig programma Naast de genoemde functies biedt de Machinefabriek nog meer ontwikkelpotentieel. Uitgangspunt hierbij is dat de functies bijdragen aan de levendigheid die vanuit de Machinefabriek uit gaat. De markt zal hier invulling aan moeten geven. Mogelijke functies zijn bijvoorbeeld horeca , commerciële en/of maatschappelijke invullingen en wonen. Over het al dan niet huisvesten van het kindcentrum volgt separate besluitvorming door de gemeenteraad (zie het onderdeel 'kanttekeningen').

Blad 3 behorend bij 2282177 / 2282428

Relatie met uitvoering strategische visie Vlissingen 2040 ‘Blik op de toekomst’ De Machinefabriek biedt kansen om de gemeente verder te laten ontplooien vanuit vrijwel iedere overkoepelende ambitie die vastgelegd is in de Strategische Visie Vlissingen 2040, onder meer op het gebied van mobiliteit, energie en gezondheid, economische- en culturele diversiteit, levendigheid en evenementen. Wat gaan we ervoor doen? Om de ambities voor de Machinefabriek in te kleuren is een 'Ontwikkelstrategie Machinefabriek' (bijlage 2288811) opgesteld. Na vaststelling van de kaders door de gemeenteraad, stelt het college de Ontwikkelstrategie vast. Inhoudelijke ambities enerzijds en risicobeheersing anderzijds gaan in de te hanteren ontwikkelstrategie hand in hand. In het 3e kwartaal van 2023 wordt het bestemmingsplan voor de Machinefabriek in procedure gebracht. De Machinefabriek krijgt een gemengde bestemming, waarbij er binnen het gebouw diverse activiteiten ontplooit kunnen worden. Wat zijn de kanttekeningen en risico’s? Om grip te houden op de risico's is een risicoanalyse opgesteld, die twee maal per jaar volgens de nieuwe inzichten wordt herijkt. Het college verzoekt de accountant vanuit haar onafhankelijkheid een actieve rol te gedurende het proces in het toezicht op deze omvangrijke ontwikkeling. Op het Scheldekwartier verrijst een nieuw kindcentrum.

Middelen hiervoor zijn reeds verankerd in de programmabegroting. Hiervoor wordt twee locaties verkend: Dokter Stumphiuspark en Machinefabriek. De gemeenteraad besluit in het derde kwartaal van 2023 over de locatie van het kindcentrum. In de ruimtelijke verkenning voor de Machinefabriek zijn in verband met de nog plaats te vinden besluitvorming twee varianten (met en zonder kindcentrum) ruimtelijk verbeeld. De nu verbeelde uitwerking verschilt met de in november gepresenteerde uitwerking van een kindcentrum in de Machinefabriek door verwerking van onder meer de reactie vanuit de schoolbesturen en is hiermee een aanvullende variant. Artikel 12 De investeringen krijgen hun verankering in de gemeentelijke programmabegroting, met spreiding over de verschillende jaarschijven in de periode 2024 – 2028 en verwerking van de kapitaals- en exploitatielasten in de begroting. Het voorliggende is onder voorbehoud van goedkeuring door de artikel 12-inspecteur en instemming van de provincie Zeeland als toezichthouder. Wat mag het kosten? De strategie om te komen tot de herbestemming is er op toegesneden om de gemeentelijke risico's te beperken tot de onderdelen waar zij primaire verantwoordelijkheid voor draagt, maar tevens de gehele herbestemming van de Machinefabriek te voltooien.

Voor de parkeerexploitatie volgt een separaat financieel voorstel waarbij het kader is dat deze over de looptijd kostendekkend moet zijn. Voor de sportzaal is in de begroting 2023-2026 een investeringskrediet van in totaal € 3 miljoen beschikbaar, waarmee dekking is voorzien. Voor de zonnepanelen geldt dat deze minimaal kostendekkend moeten zijn. Eventuele meeropbrengsten mogen ten goede komen aan de ontwikkeling van andere functies in de machinefabriek.

Blad 4 behorend bij 2282177 / 2282428

Voor de invulling van de culturele functies en overige functies (wonen, commercieel) volgt een apart voorstel, waarbij als kader geldt dat gemeentelijke financiële risico’s moeten worden ingeperkt. Regiodeal en overige subsidieverkenning Thans loopt het traject om te komen tot de definitieve Regiodeal North Sea Port District. De verkenning naar culturele broedplaatsen in de Machinefabriek zijn hierin een onderdeel van het Vlissingse deel van de aanvraag. Momenteel lopen ook verkenningen voor aanvullende subsidies voor de onderdelen sport, mobiliteit, erfgoed en energie. Dit wordt bezien in samenhang met de bij het college bekende belangstelling vanuit culturele ondernemers in de Machinefabriek. Wat en hoe gaan we communiceren? Is publicatie in het gemeenteblad en/of opname in de decentrale regelingenbank vereist? Het Scheldekwartier is een majeur project binnen de gemeente Vlissingen. Om deze reden wordt over de voortgang drie maal per jaar gerapporteerd aan de gemeenteraad op de aspecten tijd, geld, organisatie, risico's, kwaliteit en voortgang. Als onderdeel van deze rapportages wordt de Machinefabriek separaat toegevoegd. Hiermee blijft de gemeenteraad actief op de hoogte van de voortgang en kan ook zelf initiatief nemen om bij te sturen.

Geheimhouding: Het college heeft besloten tot het opleggen van geheimhouding op document op '2288816: Advies financiële waardering en exploitatieopzet Machinefabriek door Spark (geheime versie)' op grond van art. 55 lid 1 van de Gemeentewet juncto art. 5.1 tweede lid onder b van de Wet open overheid in verband met de economische of financiële belangen van de gemeente.

Bijlage(n) 1. 2288811: Advies Ontwikkelstrategie Machinefabriek door AKRO Consult 2. 2292795: Ruimtelijke verkenning en schetsontwerp Machinefabriek door Rothuizen Architecten 3. 2292534: Advies Parkeerbalans Scheldekwartier – Machinefabriek door Spark 4. geheim: 2288816: Advies financiële waardering en exploitatieopzet Machinefabriek door Spark Vertrouwelijkheid Intern

Blad 5 behorend bij 2282177 / 2282428