5.12 rvs Huisvestingsverordening Vlissingen 2023 bijlage 3 schaarsteonderzoek

Schaarsteonderzoek gemeente Vlissingen

Stec Groep aan gemeente Vlissingen

Bouke Timmen, Job Wevers en Maartje Lucassen 22 december 2022

2

Schaarsteonderzoek Vlissingen 22.226

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

2.2 2.3 2.4 2.5

3

3.3 3.4

4.2 4.3

D. E. F. G.

14

Deel bestaande woningvoorraad niet beschikbaar voor reguliere bewoning ................................................................................................ 14 Aantal actieve accommodaties in toeristische verhuur is groot, blijkt ook uit inventarisatie toeristenbelasting ..................................... 14 Opkoopbescherming: 22% van transacties afgelopen vijf jaar door investeerders ................................................................................. 16

Bijlage: analyses op wijkniveau A. B. C.

6

Relatief veel huishoudens met laag inkomen in Vlissingen ................. 6 Uitstroom 20 tot 30-jarigen in lijn met beperkte middeldure woningvoorraad Vlissingen, instroom 40- en 50-plussers verhoogt marktdruk in duurdere segment........................................... 10 Huishoudensgroei zorgt voor toenemende druk op de woningmarkt .......................................................................................... 11 Vergrijzing zorgt voor sterke toename huishoudens met een laag inkomen .................................................................................................. 12

Instrumenten 4.1

3

Verdringing tot NHG-grens leidt tot absolute schaarste tot € 260.000, in mindere mate tot € 355.000 ................................................. 4 Beperk ‘onttrekking’ reguliere woningen aan de woningmarkt ........... 5 Opkoopbescherming helpt overal, maar meest effectief in Binnenstad en Middengebied ................................................................. 5 Vergunningplicht toeristische verhuur met name effectief in Binnenstad en Middengebied, registratieplicht in hele gemeente ...... 5 Zet in op sterke combinatie huisvestingsverordening en passende nieuwbouwprogrammering ................................................... 5

Schaarsteonderzoek 3.1 3.2

4

Uw situatie ................................................................................................ 3 Onze aanpak ............................................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................. 3

Conclusies 2.1

3

18

Wijkindeling Vlissingen ......................................................................... 18 Betaalbaarheid woningvoorraad lage inkomens, 2022 ...................... 18 Betaalbaarheid woningvoorraad midden- en hoge inkomens, 2022 ......................................................................................................... 18 WOZ-waarde koopwoningen, 2022 ...................................................... 19 Marktdynamiek, november 2022 .......................................................... 19 Huishoudensontwikkeling, 2022-2042 .................................................. 19 Opgekochte woningen door investeerders tot € 355.000, 20182022 ......................................................................................................... 19

Schaarsteonderzoek Vlissingen 22.226

3

1 Inleiding 1.1 Uw situatie De huidige huisvestingsverordening van de gemeente Vlissingen is vastgesteld in 2017 en richt zich op het omzetten, onttrekken en splitsen van zelfstandige woningen. Op basis van de Huisvestingswet is een huisvestingsverordening maximaal 4 jaar geldig. De gemeente Vlissingen is daarom voornemens de huisvestingsverordening te actualiseren en opnieuw vast te stellen. Om de huisvestingsverordening in zetten, is een gedegen en sterke cijfermatige analyse van de schaarste van belang. Dit rapport gaat in op de huisvestingsvraagstukken die spelen in de gemeente Vlissingen. Het gaat dan met name om ontwikkelingen die ervoor zorgen dat de beschikbaarheid van zelfstandige woonruimte voor permanente bewoning onder druk komt te staan.

1.2 Onze aanpak De vragen die spelen in dit onderzoek zijn wat ons betreft tweeledig. Ten eerste doen we onderzoek naar woningschaarste in de gemeente Vlissingen op gemeente- en wijkniveau. We analyseren uitgebreid de huidige inkomenssamenstelling, woningvoorraad, marktdynamiek en verhuisdynamiek in de gemeente en we kijken ook vooruit op basis van de verwachte huishoudensontwikkeling. Hierbij trekken we regelmatig een vergelijking met provinciale en landelijke aantallen. Vervolgens analyseren we ook de effectiviteit van de instrumenten die de gemeente wil inzetten om deze eventuele schaarste terug te dringen. Hiervoor brengen we onttrekkingen aan de reguliere woningvoorraad, toeristische verhuur van woonruimte en het opkopen van woningen door investeerders in beeld.

1.3 Leeswijzer Onze onderzoeksresultaten vertalen we in hoofdstuk 2 naar de belangrijkste conclusies. Deze zetten we vervolgens om naar enkele aanbevelingen voor verder beleid. De analyse van de woningschaarste zetten we uiteen in hoofdstuk 3 en de effectiviteit van de in te voeren instrumenten in hoofdstuk 4. Analyses op wijkniveau zijn in te zien in de bijlagen.

Schaarsteonderzoek Vlissingen 22.226

4

2 Conclusies In dit hoofdstuk vatten we de belangrijkste conclusies van ons schaarsteonderzoek samen. Deze vertalen we vervolgens naar enkele aanbevelingen voor beleid.

2.1 Verdringing tot NHG-grens leidt tot absolute schaarste tot € 260.000, in mindere mate tot € 355.000 De woningmarkt- en verhuisdynamiek in Vlissingen duiden op woningschaarste in het betaalbare segment tot € 260.000 en in mindere mate tot € 355.000. De woningvoorraad in Vlissingen is relatief betaalbaar, maar op dit moment treedt verdringing plaats doordat huishoudens met een midden- of hoog inkomen onvoldoende kunnen doorstromen. Hierdoor komen vooral starters op de koopmarkt in de verdrukking. We lichten dit hierna toe: • De groep lage inkomens (zie hoofdstuk 3 voor de indeling naar inkomensgroepen) is in Vlissingen relatief groot. De groep midden en hoge inkomens is juist relatief klein. Het aantal betaalbare huur- en koopwoningen voor hoge inkomens is in Vlissingen echter aanzienlijk kleiner dan het aantal huishoudens in deze inkomensgroepen. Dit zorgt voor een verdringingseffect. De hogere inkomens verdrukken daarmee lagere inkomens op de koopmarkt en de lage inkomens maken veelal aanspraak op (betaalbare) sociale huur. Vooral de middeninkomens voelen de schaarste. • De beperkte beschikbaarheid van middeldure woningen maakt het voor jonge huishoudens, die doorgaans nog geen vermogen hebben kunnen opbouwen, lastig om aan een passende woning te komen in Vlissingen.

Dit beeld wordt onderschreven door een bovengemiddelde grote uitstroom van jongeren tussen de 20 en 30 jaar. De instroom bestaat daarentegen voor een belangrijk deel uit 50plussers. Deze oudere huishoudens hebben doorgaans meer spaargeld (al dan niet in overwaarde van de huidige woning) en zorgen bij hun verhuizing naar Vlissingen voor nog meer marktdruk op het duurdere koopsegment. • In het betaalbare segment (tot € 260.000) bestaat een bovengemiddeld hoge marktdynamiek. Woningen in dit segment worden in Vlissingen relatief snel verkocht en de concurrentie tussen kopers is groter dan in de andere prijssegmenten. In het prijssegment vanaf € 260.000 tot € 355.000 zien we een beperktere marktdynamiek. Pas vanaf € 355.000 is de markt echter pas geheel ontspannen. Dit wijst erop dat tot € 260.000 het voor huishoudens moeilijk is een woning te kopen. De concurrentie en verkoopsnelheid is immers groot. Tot € 355.000 zien we dit in beperktere mate terug. Daarboven lijkt geen sprake meer te zijn van verdringingseffecten. Immers is hier de concurrentie en dus verkoopsnelheid beduidend lager. • De komende tien jaar groeit het aantal huishoudens in Vlissingen met circa 2.235 huishoudens. Met name het aantal 65-plussers neemt naar verwachting sterk toe. Ouderen hebben vaak ondanks een relatief laag inkomen meer vermogen opgebouwd.

Dit zorgt voor een groeiende druk op de middeldure tot dure huur- en koopklassen binnen het nultredensegment (middenhuur en € 260.000+). Zonder passende nieuwbouw en/of bij verder ‘weglekken’ van de bestaande voorraad voor niet-reguliere gebruik, neemt de schaarste in deze segmenten daarmee niet vanzelf af. • Uiteindelijk verhoogt woningschaarste het risico op ‘eenzijdige buurten’ (clustering inkomensgroepen) en afnemend draagvlak voor scholen (jonge huishoudens trekken weg). Een hoog aandeel tweede woningen of woningen in gebruik voor recreatieve verhuur in een buurt hebben daarnaast een negatief effect op de veiligheid (sociale controle) en op het draagvlak voor voorzieningen. • De wijken in Vlissingen verschillen sterk. We verwachten echter dat op dit moment verdringingseffecten in alle wijken optreden en dat daarmee schaarste in de gehele gemeente aantoonbaar is. Een huishoudenstoename in alle wijken, van alle inkomensgroepen, versterkt dit beeld.

Schaarsteonderzoek Vlissingen 22.226

5

2.2 Beperk ‘onttrekking’ reguliere woningen aan de woningmarkt De huidige signalen van schaarste op de woningmarkt worden versterkt doordat een deel van de woningvoorraad niet kan worden gebruikt voor reguliere bewoning. Woningen worden gebruikt als tweede woning, worden recreatief verhuurd of aangekocht door particuliere verhuurders. We adviseren u de beoogde aanpassing van de huisvestingsverordening door te voeren in de gehele gemeente om (beter) te kunnen reguleren en zo te voorkomen dat de beschikbare woningvoorraad krimpt.

2.3 Opkoopbescherming helpt overal, maar meest effectief in Binnenstad en Middengebied Het aandeel opgekochte woningen is in Vlissingen relatief hoog. Circa 22% van de kooptransacties in de afgelopen vijf jaar is op naam van een investeerder (eigenaar van 3 of meer woningen). Zij kopen woningen vaak op om vervolgens te verhuren. Naast dat zij concurreren met starters en andere reguliere woningzoekenden in de aankoop van een woning, verkleinen zij de reguliere woningvoorraad. Om schaarste in het betaalbare koopsegment tegen te gaan adviseren wij daarom om een opkoopbescherming in te voeren tot € 355.000. Dit biedt niet enkel kansen voor huishoudens met een middeninkomen (tot circa € 260.000), maar kan ook de doorstroming naar duurdere koopsegmenten bevorderen. Beiden kunnen de huidige verdringingseffecten verkleinen en zo de schaarste aan betaalbare woningen terugdringen. We adviseren hierbij het werkingsgebied van de opkoopbescherming te beperken tot de wijken Binnenstad en Middengebied. In deze wijken is het aandeel opgekochte woningen het grootst (meer dan 10%). In de overige wijken worden ook woningen opgekocht, maar is deze maatregel beduidend minder effectief in het terugdringen van schaarste. Met dit advies sluiten we ook aan bij de eisen vanuit de Dienstenrichtlijn.

2.4 Vergunningplicht toeristische verhuur met name effectief in Binnenstad en Middengebied, registratieplicht in hele gemeente Op basis van het onderzoek naar de toeristische verhuur van woningen op Airbnb en Vrbo zien we voldoende reden om aan te nemen dat toeristische verhuur van woonruimte een significante rol speelt binnen de woningvoorraad van de gemeente Vlissingen. Dit wordt onderstreept door een analyse van de heffing van toeristenbelasting. Hieruit blijkt dat 182 adressen met een woonfunctie deze gebruiken voor toeristische verhuur. Het merendeel hiervan (76%) staat in de Binnenstad of het Middengebied. We concluderen hieruit dat een vergunningplicht voor toeristische verhuur van woonruimten in Vlissingen effectief kan zijn in het terugdringen van schaarste aan betaalbare woonruimte. We adviseren daarbij het werkingsgebied van deze vergunningplicht te beperken tot de wijken Binnenstad en Middengebied. We adviseren daarnaast een registratieplicht in te voeren voor de gehele gemeente. Zo houdt u grip op de toeristische verhuur van woonruimten en kunt u verder gaande maatregelen nemen als blijkt dat in andere wijken de toeristische verhuur van woonruimten toeneemt. Het relatief hoge aantal actieve accommodaties en de analyse van de toeristenbelasting geven hier voldoende aanleiding toe.

Net als voor de opkoopbescherming adviseren we daarbij € 355.000 als bovengrens te hanteren. Zo biedt u niet alleen kansen voor middeninkomens, maar ook voor doorstroming naar duurdere koopsegmenten. Ook met dit advies sluiten we aan bij de eisen vanuit de Dienstenrichtlijn.

2.5 Zet in op sterke combinatie huisvestingsverordening en passende nieuwbouwprogrammering Sluit met uw nieuwbouwprogrammering aan op de (aanscherping van de) huisvestingsverordening. Aanscherping van de huisvestingsverordening is een manier om ‘weglekken’ van de (betaalbare) reguliere woningvoorraad tegen te gaan en zo groeiende schaarste verder te voorkomen. Tegelijkertijd is er echter bovenop dit ‘behoud van de bestaande voorraad’ ook een duidelijke uitbreidingsvraag. Kies in uw nieuwbouwprogrammering voor de woonproducten- en locaties die optimaal aansluiten op de doelgroepen van waaruit we vraag zien (middenhuur en dure koop in het nultredensegment). Zo versterken uw huisvestingsverordening en nieuwbouwprogrammering elkaar in het bereiken van een passende woningvoorraad voor de huishoudens in de toekomst.

Schaarsteonderzoek Vlissingen 22.226

6

3 Schaarsteonderzoek In dit hoofdstuk werken we ons onderzoek naar woningschaarste verder uit. Allereerst brengen we de huidige woningmarkt van Vlissingen in beeld. Dit doen we onder andere door in te gaan op het aantal huishoudens per inkomensgroep en hun bijkomende huur- en koopmogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad. Ter ondersteuning hiervan tonen we de recente markt- en verhuisdynamiek op de Vlissingse woningmarkt. We leggen hierbij regelmatig een vergelijking met provinciale en landelijke aantallen. Zo tonen we ook de mate van schaarste in verhouding tot andere gemeenten. Tenslotte kijken we vooruit: hoe gaat het aantal huishoudens zich ontwikkelen, om welke doelgroepen gaat het en wat betekent dit voor de te verwachten woningschaarste? De analyses in dit hoofdstuk tonen we op gemeenteniveau. Dezelfde analyses hebben we echter ook op wijkniveau uitgewerkt (zie bijlage A voor de wijkindeling). Deze zijn te vinden in de bijlage. In dit hoofdstuk verwijzen we daar regelmatig naar. Zo duiden we ook de verschillen die mogelijk tussen de wijken bestaan.

3.1 Relatief veel huishoudens met laag inkomen in Vlissingen Inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels sociale huurwoningen De inkomensgrenzen in dit schaarsteonderzoek zijn gekozen op basis van de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Deze regels zijn per 1 januari 2022 aangepast. Ter verduidelijking lichten we hierna de geldende regels per inkomensgroep inclusief bijbehorende inkomensgrenzen toe: • Lage inkomens met passend toewijzen: bij 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de grens voor huurtoeslag (passend toewijzen) moet de kale huur onder de zogenoemde aftoppingsgrens liggen. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 24.075 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 32.675. De inkomensgrens voor ouderen ligt iets lager (€ 23.975 / € 32.550). • Lage inkomens zonder passend toewijzen: ook deze huishoudensgroep behoort tot de doelgroep van de sociale huur. In principe moeten corporaties vanaf 2022 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep (lage inkomens). 7,5% mag dus vrij worden toegewezen. Indien hierover afspraken zijn gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie mogen corporaties tot maximaal 15% vrij toewijzen en dus 85% aan de doelgroep.

Eenpersoonshuishoudens in de doelgroep van sociale huur mogen maximaal een inkomen van € 40.765 hebben en meerpersoonshuishoudens een inkomen van maximaal € 45.014. Voor deze doelgroep geldt dat ze niet een passende woning voor huurtoeslag toegewezen hoeven te krijgen. • Middeninkomens: er is geen vaste inkomensgrens voor middeninkomens. In dit onderzoek gaan we uit van een maximaal inkomen van € 52.147 per huishouden. • Hoge inkomens: alle huishoudens met een inkomen boven de € 52.147 per huishouden behoren in dit onderzoek tot de hoge inkomens. Relatief veel huishoudens met een laag inkomen in Vlissingen In onderstaande tabel geven we de omvang van inkomensgroepen voor de gemeente Vlissingen weer en zetten we deze af tegen de omvang van deze groepen in de provincie Zeeland en heel Nederland. Het valt op dat er in Vlissingen relatief veel huishoudens met een laag inkomen (circa 57%) wonen. Dit is meer dan provinciaal of landelijk. Met name het aandeel lage inkomens zonder passend toewijzen is relatief hoog in Vlissingen (circa 29%). Logischerwijs wonen er daardoor dus juist relatief weinig huishoudens met een midden- of hoog inkomen in Vlissingen.

7

Schaarsteonderzoek Vlissingen 22.226

Tabel 1: Huishoudens naar inkomensgroep, gemeente Vlissingen, provincie Zeeland en Nederland Inkomensgroepen Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 24.075 / € 32.675) Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 24.075 / € 32.675 tot € 40.765 / € 45.014) Middeninkomens (€ 40.765 / € 45.014 tot € 52.147) Hoge inkomens (€ 52.147+) Totaal

Huishoudens Vlissingen 6.680

Huishoudens Zeeland 38.235

6.375

50.485

(29%) (28%)

(22%) (29%)

Huishoudens Nederland 2.014.780 (25%) 2.016.370 (25%)

1.640

(7%)

88.075

8.060

(50%)

3.979.570 (50%)

22.755

176.790

8.010.720 (100%)

(35%)

(100%)

(100%)

Bron: Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2022).

Bepaling betaalbare woningvoorraad op basis van huurprijzen en WOZ-waarden Om te beoordelen voor welke inkomensgroepen het aanbod in de gemeente Vlissingen mogelijk beperkt is, stellen we eerst de betaalbare prijscategorieën in de huur en koop vast. We rekenen wat betreft koopwoningen met de WOZ-waarde (peildatum: 1 januari 2022). In de huidige markt overstijgen de transactieprijzen deze WOZ-waarde vaak ruim. Op de lange termijn (met naar waarschijnlijkheid een meer ontspannen markt) geeft deze WOZ-waarde echter een redelijke indicatie voor de passende koopwoningvoorraad. We schenken verderop aandacht aan de invloed van de huidige woningmarkt op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Voor lage inkomens met huurtoeslag zonder eigen middelen (anders dan voor de kosten koper) zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 145.000 en een huurwoning tot circa € 680 betaalbaar (kale huur, uitgaande van een huurquote van 25%). In de praktijk heeft deze doelgroep recht op toewijzing van een sociale huurwoning tot de aftoppingsgrens (€ 633,25 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 678,66 voor meerpersoonshuishoudens). Deze grens ligt hoger dan de betaalbaarheidsgrens, echter zorgt de huurtoeslag ervoor dat deze woningen voor deze doelgroep betaalbaar blijven.

Voor lage inkomens zonder huurtoeslag met een inkomen tot maximaal € 45.014 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 200.000 bereikbaar op basis van hypotheekmogelijkheden. Een betaalbare huurprijs voor deze groep loopt van € 680 tot € 935. Aansluitend bij de toewijzingsregels van sociale huurwoningen vormt het hoogste sociale huursegment van de aftoppingsgrens (€ 633,25 / € 678,66) tot de liberalisatiegrens (€ 763,47) een geschikte huurcategorie. Voor middeninkomens met een inkomen tot maximaal € 52.147 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 235.000 bereikbaar en huurwoningen van € 935 tot € € 1.085. Dit laatste komt overeen met woningen die vaak als middenhuur worden getypeerd, namelijk vanaf de liberalisatiegrens (€ 763,47) tot € 950. Overige woningen met een hogere huurprijs (meer dan € 1.085) of woningwaarde (meer dan € 235.000) zijn enkel bereikbaar voor hoge inkomens (of lagere inkomens met voldoende middelen). Gegevens van deze huurcategorie zijn beschikbaar met de ondergrens € 950. Beperkte woningvoorraad voor hoge inkomens In onderstaande tabel geven we de betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep weer en geven we een indicatie van de omvang van de woningvoorraad per prijsklasse.

Hieruit blijkt dat een groot deel van de woningvoorraad bereikbaar is voor lage inkomens, ook in relatie tot de omvang van deze doelgroepen. Voor de groep lage inkomens zonder passend toewijzen (6.680) zijn in totaal circa 6.335 woningen bereikbaar in de woningvoorraad van Vlissingen. Voor lage inkomens zonder passend toewijzen is de voorraad iets ruimer en deze overstijgt ook het aantal huishoudens in deze inkomensgroep. Voor de 6.375 huishoudens in deze doelgroep zijn in principe 7.575 woningen passend. Ook de middeninkomens hebben in principe een ruim aanbod. De passende woningvoorraad voor deze inkomensgroep omvat 3.315 woningen, terwijl de doelgroep slechts uit 1.640 huishoudens bestaat. Hoge inkomens hebben daarentegen

8

Schaarsteonderzoek Vlissingen 22.226

juist een relatief kleine passende woningvoorraad. De doelgroep bestaat uit 8.060 huishoudens, terwijl er slechts 5.510 woningen passend voor hen zijn. Uitgesplitst naar wijken zien we duidelijke verschillen. In de wijken Binnenstad, Lammerenburg en OostSouburg is de passende voorraad voor lage inkomens relatief groot. In de overige wijken juist andersom. Voor de wijk Binnenstad geldt dat in potentie voor zowel lage als hoge inkomens voldoende woningen zijn. Onttrekkingen aan de reguliere woningvoorraad lijken er op dit moment voor te zorgen dat dit niet het geval is (zie bijlage B en C). Op basis hiervan verwachten we dat schaarste met name binnen de koopwoningvoorraad kan optreden, mede afhankelijk van de woningmarktdruk en hiermee samenhangende woningprijzen. We komen later terug op deze marktdynamiek. De huurwoningmarkt lijkt in principe ruim genoeg om het aantal huishoudens met een laag inkomen voldoende te kunnen bieden, zeker aangezien ook een deel van de koopwoningen een relatief lage WOZ-waarde heeft. Tabel 2: Betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en omvang woningvoorraad naar prijsklasse Inkomensgroepen Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 24.075 / € 32.675) Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 24.075 / € 32.675 tot € 40.765 / € 45.014) Midden inkomens (€ 40.765 / € 45.014 tot € 52.147) Hoge inkomens (€ 52.147+) Totaal

Betaalbare klasse huur en koop* Koop: tot € 145.000** Huur: tot € 590 Koop: € 145.000 - € 200.000 Huur: € 590 - € 810 Koop: € 200.000 - € 235.000 Huur: € 810 - € 970 Koop: € 235.000+ Huur: € 970+

Aantal huishoudens 2022 6.680

Passende Huurwoningen*** 4.620 (tot aftoppingsgrens, < € 633,25 / € 678,66)

Passende koopwoningen

Aandeel passend

1.715

95%

6.375

3.080 (tot liberalisatiegrens, < € 763,47)

4.495

119%

1.640

1.430 (middenhuur, < € 950)

1.675

202%

8.060

230 (dure huur, € 950+)

5.280

68%

22.755

9.360

13.170

99% (1% onbekend)

Bron: Hypotheker.nl, Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WOZ-register gemeente Vlissingen 2022). Bewerking Stec Groep (2022). *We rekenen voor zowel de betaalbaarheidsgrens van koop als huur met het maximale hypotheekbedrag bij een lineaire lening met een rentevaste periode van 10 jaar, de maximale huur komt overeen met de bruto maandlasten bij deze hypotheek. **Betaalbaarheid is gebaseerd op hoogste inkomensgrens, passende omvang van de woningvoorraad is voor eenpersoonshuishoudens dus kleiner.*** Zoveel mogelijk de betaalbaarheidsgrenzen benaderd.

Koopwoningvoorraad in Vlissingen beduidend duurder geworden Op basis van de gemeentelijk WOZ-gegevens hebben we ook inzicht in de ontwikkeling van de WOZwaarde van koopwoningen in Vlissingen. We zien dat de WOZ-waarde in deze vier jaar fors is opgelopen. Dit heeft er voor gezorgd dat de koopwoningmarkt beduidend minder toegankelijk is geworden voor huishoudens met een laag inkomen en passend toewijzen. Met name vanaf € 260.000 is de voorraad juist sterk toegenomen. Uitgesplitst naar wijken zien we dat met name in de Binnenstad en Oost-Souburg relatief veel betaalbare woningen staan (WOZ-waarde tot € 200.000). In Paauwenburg-Westduin en Ritthem en omgeving is de voorraad beduidend duurder (zie bijlage D).

9

Schaarsteonderzoek Vlissingen 22.226

Figuur 1: Ontwikkeling WOZ-waarde koopwoningen, 2018-2022 6.000 5.000 4.000 3.000

Vlissingen (2018)

2.000

Vlissingen (2022)

1.000 0 tot € 145.000

€ 145.000 tot € 200.000

€ 200.000 tot € 235.000

€ 235.000 tot € 260.000

€ 260.000 tot € 355.000

Meer dan € 355.000

Bron: WOZ-gegevens gemeente Vlissingen (2022). Bewerking Stec Groep (2022).

Hoge marktdynamiek tot € 260.000, daarboven is de markt meer ontspannen. Om meer gevoel te krijgen bij de marktdynamiek in de verschillende koopprijssegmenten in Vlissingen zetten we het huidige aanbod af tegen de transacties in het afgelopen jaar. Op Funda staan in de gemeente Vlissingen in november 2022 in totaal 266 woningen te koop. Het afgelopen jaar werden 584 woningen verkocht in de gemeente (zie onderstaande tabel). Zo’n 27% van het totaal aantal woningen heeft een vraagprijs onder de € 235.000 en was daarmee bereikbaar voor lage- en middeninkomens. Dit terwijl zo’n 60% van de voorraad een WOZ-waarde heeft tot € 235.000 (prijspeil 2022). Dit komt mede door de hoge dynamiek in het betaalbare segment. Het aantal verkochte huizen in het afgelopen jaar is hoog ten opzichte van het huidige aanbod. We zien deze hoge dynamiek terug in het segment tot € 260.000. Daarboven is de markt in Vlissingen duidelijk meer ontspannen. In vergelijking met Zeeland en Nederland zien we dat ook terug. Tot € 260.000 is de marktdynamiek vergelijkbaar met Zeeland en Nederland. Daarboven zien we echter dat markt in Vlissingen al ontspannen is, terwijl dit landelijk met name geldt vanaf 355.000 (grens van betaalbare woningen). Uitgesplitst naar wijken zien we dat de marktdynamiek tot € 260.000 in alle wijken 50% of lager is.

Ook tot de huidige NHG-grens (€ 355.000) zien we dit in de meeste wijken terug. Enkel in de Binnenstad ligt het huidige aanbod/transactieratio net hierboven. We zien verder terug dat het aanbod in de Binnenstad en Oost-Souburg relatief goedkoop is en in Paauwenburg-Westduin relatief duur (zie bijlage E). Tabel 3: Huidig aanbod te koop- en verkochte woningen, november 2022 Prijsklassen (€)

Te koop november 2022 (#)

Te koop november 2022 (%)

Verkocht afgelopen jaar (#)

Verkocht afgelopen jaar (%)

Totaal te koop/ verkocht

Totaal aandeel (%)

Aanbod / transactieratio* (%) Vlissingen

Zeeland

Nederland

Tot € 145K

3

1%

14

2%

17

2%

21%

0%

0%

€ 145K- € 200K € 200K- € 235K

46 25

17% 9%

143 87

24% 15%

189 112

22% 13%

32% 29%

24% 29%

21% 23%

€ 235K- € 260K € 260K - € 300K

23 30

9% 11%

79 60

14% 10%

102 90

12% 11%

29% 50%

32% 45%

27% 30%

€ 300K tot € 355K Meer dan € 355K

21 118

8% 44%

59 142

10% 24%

80 260

9% 31%

36% 83%

47% 84%

33% 57%

Totaal 266 100% 584 100% 850 100% 46% 52% 44% Bron: Funda (november 2022). Bewerking Stec Groep (2022). Verkoop afgelopen jaar. *Aandeel te koop staande woningen ten opzichte van het totaal aantal verkochte woningen in afgelopen jaar. Een lager percentage betekent hogere dynamiek.

10

Schaarsteonderzoek Vlissingen 22.226

3.2 Uitstroom 20 tot 30-jarigen in lijn met beperkte middeldure woningvoorraad Vlissingen, instroom 40- en 50-plussers verhoogt marktdruk in duurdere segment Groot deel verhuizingen vindt plaats binnen gemeente Vlissingen Circa 63% van alle verhuizingen in Vlissingen vindt binnen de gemeente plaats. Vlissingen heeft daarmee een relatief gesloten woningmarkt. Desondanks zien we een relatief grote instroom vanuit de gemeente Middelburg (11%). Vanuit overige gemeenten is de instroom relatief laag. Zelfs een aangrenzende gemeente als Veere kent enkel een instroom van 3%. Figuur 2: Top 10 herkomstgemeenten verhuisde personen naar Vlissingen

Bron: CBS (2022, cijfers 2011-2021). Bewerking Stec Groep (2022).

Per saldo uitstroom 20 tot 30-jarigen, instroom vooral 50-plussers: druk op middelduur en dure koopsegment Wanneer we kijken naar de leeftijd van personen die Vlissingen in- of uit verhuizen dan zien we per saldo een uitstroom van jongeren tussen de 20 en 30 jaar. Hier verdiepen we op in de volgende subparagraaf. Daarnaast valt op dat de instroom juist voor een belangrijk deel bestaat 50-plussers. Deze oudere huishoudens hebben doorgaans meer spaargeld (al dan niet in overwaarde van de huidige woning) en zorgen bij hun verhuizing naar Vlissingen voor extra marktdruk op het duurdere koopsegment. Figuur 3: In- en uitstroom en migratiesaldo van personen naar leeftijd in Vlissingen, 2012-2021 6.500 5.500 4.500 3.500 2.500 1.500 500 -500 -1.500 -2.500 -3.500 -4.500 -5.500 -6.500 -7.500

Gevestigd Vertrokken Saldo

0-10 jaar 10-20 jaar 20-30 jaar 30-40 jaar 40-50 jaar 50-60 jaar 60-70 jaar 70-80 jaar > 80 jaar Bron: CBS (2022, cijfers 2011-2021). Bewerking Stec Groep (2022).

11

Schaarsteonderzoek Vlissingen 22.226

Sterke uitstroom jonge huishoudens naar regio indicatie beperkt geschikt woningaanbod in Vlissingen Het negatieve verhuissaldo van jongeren tussen de 20 en 30 wijst op een beperkt geschikt en beschikbaar woningaanbod in Vlissingen voor deze doelgroep. Een deel van deze doelgroep verhuist in verband met studie of werk, maar onderstaande figuur laat zien dat het relatieve migratiesaldo van de groep 20 tot 30jarigen (ten opzichte van de omvang van deze doelgroep) in de regio Walcheren aanzienlijk negatiever is dan in de andere gemeenten op Noord- en Zuid-Beveland, zeker in de gemeente Vlissingen. Figuur 4: Gemiddeld jaarlijks binnenlands migratiesaldo 20 tot 30-jarigen ten opzichte van omvang van deze leeftijdsgroep binnen de gemeente, 2012-2021 0,4% 0,2%

0,0%

0,0% -0,2% -0,4%

0,2%

0,1%

Borsele Goes Kapelle

-0,1%

-0,3%

Middelburg

-0,6% -0,8% -1,0%

Noord-Beveland

-0,7%

-1,2%

Reimerswaal

-1,1%

-1,0%

Veere

Bron: CBS (2022, cijfers 2012-2021). Bewerking Stec Groep (2022).

3.3 Huishoudensgroei zorgt voor toenemende druk op de woningmarkt Om te bepalen hoe de woningschaarste zich gaat ontwikkelen kijken we in deze paragraaf naar de te verwachten huishoudensontwikkeling in de komende tien jaar en de woningbehoefte die hier mee samenhangt. Een demografische analyse is de basis voor het bepalen van de toekomstige woningbehoefte. Om de huishoudensontwikkeling in de gemeente Vlissingen in beeld te brengen, maken we gebruik van de meest recente prognose van de provincie Zeeland (2022). Provinciale prognose: +2.235 huishoudens tot 2032, onderliggend sterke vergrijzing Onderstaande figuur laat de historische en verwachte huishoudensontwikkeling zien. In 2022 telt de gemeente Vlissingen circa 22.600 huishoudens (CBS, 2022). Dit aantal neemt met name de komende tien jaar verder toe. In 2032 zijn er naar verwachting circa 25.000 (Provinciale prognose 2022) huishoudens in de gemeente Vlissingen (c+2.235). Dit is beduidend positiever dan dat de Primos2022-prognose verwacht (+1.050). Met name de mate van migratie (binnen- en buitenlands speelt hier een belangrijke rol in).

Figuur 5: Huishoudensontwikkeling gemeente Vlissingen over de periode 2002-2042 29.000 27.000 25.000 23.000 21.000 19.000 17.000 15.000 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 2041 Historisch hh-ontwikkeling (CBS) Provinciale prognose (2022) Primos2022 Bron: Provinciale prognose (2022), CBS (2022), Primos2022. Bewerking Stec Groep (2022).

12

Schaarsteonderzoek Vlissingen 22.226

Vlissingen vergrijst sterk, huishoudensgroei zit primair in 75-plushuishoudens Binnen de huishoudensontwikkeling van de provinciale prognose van Zeeland zien we dat de verwachte huishoudensgroei met name landt in de doelgroep van 75 jaar en ouder. Deze doelgroep neemt tot 2032 naar verwachting met circa 38% toe. Dit is een zeer sterke mate van vergrijzing. Daarnaast zien we echter dat ook alle andere doelgroepen naar verwachting nog in omvang toenemen. In hoeverre dit ook daadwerkelijk uitkomt is met name afhankelijk van migratie. De natuurlijke groei (geboorte minus sterfte) is namelijk negatief in Vlissingen. Uitgesplitst naar wijken zien we dat naar verwachting in alle wijken sprake zal zijn van een huishoudensgroei. De verwachte groei is duidelijk het sterkst in de Binnenstad (+15%). In Paauwenburg-Westduin is de verwachte groei juist relatief klein (+3%). Deze groei zet zich in alle wijken volgens de provinciale prognose tot 2042 door (zie bijlage F). Tabel 4: Huishoudensontwikkeling gemeente Vlissingen, 2022-2042 Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35 tot 65 jaar Alleenstaanden & stellen 65 tot 75 jaar Alleenstaanden & stellen >75 jaar Overig Totaal

2022

2032 3.095 6.075 6.270 3.705 3.505 102 22.755

3.235 6.310 6.725 3.720 4.865 135 24.990

Ontw. 2022-2032 +140 (+4%) +235 (+4%) +455 (+7%) +15 (0%) +1.360 (+39%) +35 (+32%) +2.235 (+10%)

2042 3.125 6.665 6.935 3.845 5.735 165 26.470

Ontw. 2032-2042 -110 (-3%) +355 (+6%) +215 (+3%) +125 (+3%) +870 (+18%) +30 (+22%) +1.485 (+6%)

Ontw. 2022-2042 +30 (+1%) +590 (+10%) +665 (+11%) +140 (+4%) +2.230 (+64%) +65 (+62%) +3.720 (+16%)

Bron: Prrovinciale prognose Zeeland (2022). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

PROGNOSES KENNEN ONZEKERHEDEN, MONITOR HUISHOUDENSONTWIKKELING EN STEL VERWACHTINGEN BIJ INDIEN NODIG De ontwikkeling van het aantal huishoudens in Vlissingen, zoals geprognosticeerd in de Provinciale prognose 2022 en de Primos2022, is afhankelijk van de achterliggende uitgangspunten voor de variabelen vergrijzing, huishoudensverdunning en migratie. Hoe verder we vooruit kijken in de toekomst, hoe groter de periode waarin onvoorzienbare ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. De prognose wordt daarmee doorgaans onzekerder naarmate we verder vooruit kijken. Daar waar geboorte- en sterftecijfers op basis van historische trends vaak relatief goed te voorspellen zijn, is de factor migratie (binnenlands en buitenlands) relatief lastiger te voorspellen. Daarnaast hangt de daadwerkelijke huishoudensontwikkeling ook samen met de kwaliteit van het woningaanbod. Hierbij is niet alleen de kwaliteit van nieuwbouw, maar (vooral) ook die van de bestaande voorraad bepalend in het behouden van huishoudens. Het is belangrijk om bij de interpretatie van de prognosecijfers rekening te houden met deze onzekerheden. Door het daadwerkelijke verloop te monitoren kunnen verwachtingen indien nodig worden bijgesteld.

3.4 Vergrijzing zorgt voor sterke toename huishoudens met een laag inkomen Tussen 2022 en 2032 neemt het aantal huishoudens met een laag inkomen naar verwachting het sterkst toe. Dit komt met name door de verwachte vergrijzing in de gemeente Vlissingen. Over het algemeen hebben zij een minder hoog inkomen dan andere doelgroepen. Dit kan ervoor zorgen dat de woningdruk in het betaalbare segment relatief groot zal zijn. Met name in wijken waar vergrijzing naar verwachting sterker optreedt, verwachten we ook een sterkere ontwikkeling van het aandeel lage inkomens. De uitwerking hiervan op de woningmarkt is echter ook mede afhankelijk van andere woningmarktontwikkelingen die zich de volgende jaren zullen voordoen. Aangezien dit deels onzeker is, is het belangrijk demografische- en woningmarktontwikkelingen goed te blijven monitoren.

13

Schaarsteonderzoek Vlissingen 22.226

Tabel 5: Ontwikkeling inkomensgroepen Vlissingen Inkomensgroep Laag inkomen met recht op huurtoeslag (primaire doelgroep) Laag inkomen zonder recht op huurtoeslag (secundaire doelgroep) Middeninkomens Hoge inkomens Totaal

Inkomensgrenzen

2022

2032

Ontw. 2022-2032

Tot € 24.075 / € 32.675

6.680 (29,4%)

7.430 (29,7%)

+750 (+11%)

€ 24.075 / € 32.675 tot € 40.765 / € 45.014

6.375 (28,0%)

7.265 (29,1%)

+890 (+14%)

€ 40.765 / € 45.014 tot € 52.147

1.640 (7,2%)

1.740 (7,0%)

+100 (+6%)

€ 52.147+

8.060 (35,4%)

8.550 (34,2%)

+495 (+6%)

22.755 (100%)

24.990 (100%)

+2.235 (+10%)

Bron: Provinciale prognose Zeeland (2022), WoOn2021, LMW (31 december 2020). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

ONTWIKKELING INKOMENSGROEPEN OP BASIS VAN DEMOGRAFIE Indicatief rekenen we de inkomensgroepen door voor 2022 en 2032. Hierbij koppelen we de verdeling van huishoudensgroepen (leeftijd en samenstelling) per inkomensklasse aan demografische ontwikkelingen op basis van de provinciale prognose Zeeland (2022). In de praktijk kan de daadwerkelijke ontwikkelingen van inkomensgroepen op korte termijn hiervan afwijken door conjunctuurschommelingen. Daarnaast betekent een groeiende groep oudere huishoudens met een laag inkomen niet direct dat de sociale huurvoorraad naar rato moet groeien. In de praktijk heeft een deel van deze huishoudens voldoende vermogen (al dan niet in de vorm van overwaarde in de huidige woning) om door te stromen naar een koop- of middenhuurwoning. Behoefte aan nultredenwoningen door vergrijzing, druk op middelduur en duur We zien een netto behoefte aan toevoeging van circa 2.250 (op basis van provinciale prognose 2022) woningen tot 2032, in lijn met de ontwikkeling van het aantal reguliere huishoudens in de periode 20222032. De groei van de groep 75-plushuishoudens zorgt voor een groeiende druk op de middeldure tot dure huur- en koopklassen binnen het nultredensegment (middenhuur en € 260.000+). Zonder passende nieuwbouw en/of bij verder ‘weglekken’ van de bestaande voorraad voor niet-reguliere gebruik, neemt de schaarste hier verder toe.

14

Schaarsteonderzoek Vlissingen 22.226

4 Instrumenten Naast het aantonen van schaarste is het van belang dat de in te voeren instrumenten ook daadwerkelijk eraan bijdragen dat deze schaarste wordt tegengegaan. De gemeente Vlissingen is voornemens het volgende op te nemen: een vergunningplicht voor het onttrekken van woningen, een registratieplicht voor toeristische verhuur en een opkoopbescherming. In dit hoofdstuk toetsen we de effectiviteit van deze instrumenten op basis van beschikbare gegevens.

4.1 Deel bestaande woningvoorraad niet beschikbaar voor reguliere bewoning We hebben geconstateerd dat de betaalbare voorraad voor lage inkomens in Vlissingen erg groot is, terwijl de (theoretisch) passende voorraad voor hoge inkomens juist klein is. Een deel van de bestaande woningvoorraad is echter niet beschikbaar voor reguliere bewoning. Dit aandeel brengen we in deze paragraaf nader in beeld. We zoomen in op het gebruik van de reguliere bestaande woningvoorraad waarbij we 4 mogelijkheden onderscheiden: • Regulier bewoond: woning wordt regulier bewoond (minimaal één ingeschrevene in het BRP 1) • Tweede woning: woningen die niet als hoofdverblijf gebruikt worden. De eigenaar heeft beschikking over de woning (geen vaste huurder in BRP geregistreerd), maar woont er zelf niet (permanent). • Leegstaand: Er is geen bewoner geregistreerd en er vindt ook geen energieverbruik in de woning plaats. • Onbekend: Registers geven geen uitsluitsel over gebruik woning. Wel is duidelijk dat er op dit moment niemand staat ingeschreven in het BRP. Het kan gaan om woningen waar kluswerkzaamheden in plaatsvinden voordat de nieuwe eigenaar erin trekt, maar in veel gevallen betreft het mogelijk ook ongewenste huisvesting van bijvoorbeeld arbeidsmigranten.

Deel van de reguliere woningvoorraad in Vlissingen niet beschikbaar is voor reguliere bewoning Van zo’n 1.195 woningen is in het WOZ-register bekend dat deze als tweede woning of voor recreatieve verhuur wordt ingezet. Daarnaast staan 1.070 woningen administratief leeg. Over 110 woningen wordt echter forensenbelasting betaalt en rekenen we dus onder tweede woningbezit. In totaal gaat het dus om 1.305 woningen die als tweede woningen worden gebruikt. Van de overige 960 administratief leegstaande woningen blijkt uit cijfers van Enduris (2021) dat in circa 620 woningen wel verbruik van gas en/of elektra plaatsvindt. Voor een deel van deze woningen is bewoning door arbeidsmigranten aannemelijk. In totaal is daardoor circa 10% van de reguliere woningvoorraad op dit moment niet beschikbaar voor reguliere bewoning. Dit verhoogd de druk op de woningmarkt en kan daardoor schaarste aan woonruimte in de hand werken. We achten een vergunning voor het onttrekken van woonruimte daarom effectief. Tabel 6: Gebruik woningvoorraad Vlissingen Aantal

Totaal aantal woningen 22.885

Regulier bewoond 20.620

Tweede woning 1.305

Leegstand 340

Onbekend 620

Bron: CBS (2021), WOZ-register Vlissingen (2021), Enduris (2021). Bewerking Stec Groep (2022). Afronding op vijftallen.

4.2 Aantal actieve accommodaties in toeristische verhuur is groot, blijkt ook uit inventarisatie toeristenbelasting De gemeente Vlissingen wil een vergunningplicht invoeren op de toeristische verhuur van reguliere woonruimte. Zo denkt de gemeente meer grip op dit verschijnsel te kunnen krijgen. Met een vergunningplicht kan de gemeente toeristische verhuur van woonruimten reguleren en onder specifieke voorwaarden toestaan. Denk hierbij aan een maximum aantal nachten per jaar of dat bijvoorbeeld de verhuurder op dit adres ook zelf woont. Voor een vergunningplicht is ook een registratieplicht noodzakelijk. 1

Basisregistratie Personen

15

Schaarsteonderzoek Vlissingen 22.226

Met een registratieplicht zijn aanbieders van woonruimte verplicht om eenmalig zichzelf te registreren als aanbieder. Online verhuurplatforms zijn bij een registratieplicht verplicht dit registratienummer uit te vragen bij de aanbieder. Hierdoor kan de verhuur van woonruimte op online platforms goed gecontroleerd worden. In de provincie Zeeland is een onderzoek uitgevoerd door de Expertpool Toeristische Verhuur Woonruimte naar toeristische verhuur van woonruimte op Airbnb en Vrbo. Hieruit blijkt dat de toeristische verhuur van woningen en kamers via deze platforms de laatste jaren sterk is gestegen. In Vlissingen gaat het in 2021 om 218 actieve accommodaties. In 2016 stonden er in totaal slechts 100 accommodaties op deze sites. Met name in de Binnenstad blijkt het aantal accommodaties relatief groot. Toeristische verhuur van woonruimte lijkt dus een rol te spelen in de gemeente Vlissingen. Aangezien deze woonruimte dan in beperktere mate beschikbaar is voor reguliere huishoudens kan dit verdere schaarste in de hand werken. Een registratieplicht kan helpen om de toeristische verhuur beter te reguleren. Daarnaast geeft het bruikbare gegevens om mogelijk in een later stadium verdergaande stappen te ondernemen.

Op dit moment zien we op basis daarvan voldoende reden om aan te nemen dat een registratieplicht voor toeristische verhuur in de gehele gemeente Vlissingen een effectief instrument is. Een vergunningplicht voor toeristische verhuur gaat verder dan een registratieplicht. Hiermee kan de gemeente namelijk actief ingrijpen. Om de effectiviteit van een vergunningplicht voldoende aan te tonen, hebben we daarom een aanvullende analyse uitgevoerd. We hebben hiervoor gebruik gemaakt van de registratie van toeristenbelasting van de gemeente Vlissingen. Aan de hand hiervan hebben we inzicht in de geïnde toeristenbelasting per adres. Op basis van BAG-registraties is vervolgens de koppeling gelegd met de functie van het pand op dit adres. Wanneer het pand een woonfunctie heeft, beschouwen we deze als reguliere woonruimte. Uit deze inventarisatie blijkt dat in 2021 in totaal op 182 adressen met een woonfunctie toeristenbelasting is geïnd. De eigenaren van deze woningen zouden dus in het geval van een vergunningplicht een vergunning voor toeristische verhuur moeten aanvragen. In onderstaande figuur is de verdeling naar wijken te zien. Hieruit valt op dat met name in de Binnenstad en het Middengebied toeristenbelasting op woonadressen is geïnd (76%). We achten daarom een vergunningplicht met name effectief in deze wijken.

Mogelijk kan later op basis van de registratieplicht voor de gehele gemeente besloten worden om ook elders een vergunningplicht in te voeren. Figuur 6: Geïnde toeristenbelasting op woonadressen per wijk, 2021 120 100 80 60 40 20 0 Binnenstad

Lammerenburg

Middengebied

Bron: Toeristenbelasting gemeente Vlissingen (2022, cijfers 2021).

Oost-Souburg

Paauwenburg Westduin

Ritthem e.o.

16

Schaarsteonderzoek Vlissingen 22.226

VERGUNNINGPLICHT TOERISTISCHE VERHUUR GERECHTVAARDIGD VANUIT DIENSTENRICHTLIJN Het verbod om zonder vergunning een woning (toeristisch) te verhuren is een vergunningsstelsel als bedoeld in de Dienstenrichtlijn. Een dienst die valt onder de Dienstenrichtlijn is gedefinieerd als elke economische activiteit, anders dan in loondienst, die gewoonlijk tegen vergoeding geschiedt. Toeristische verhuur en huur van woningen is het verrichten of ontvangen van een dienst. Als gevolg hiervan kan een vergunningstelsel toeristische verhuur alleen worden ingevoerd indien deze noodzakelijk, proportioneel en niet-discriminerend wordt geacht. We geven hieronder onze conclusies betreffende deze eisen: • Noodzakelijk: in dit onderzoek is aangetoond dat er absolute schaarste is aan goedkope en middeldure woningen tot € 260.000 en in mindere mate tot € 355.000. Toeristische verhuur van reguliere woonruimte zorgt ervoor dat goedkope en middeldure woningen niet beschikbaar zijn voor reguliere bewoning. De vergunningplicht achten we daarom noodzakelijk om te voorzien in een voldoende passend en betaalbaar aanbod voor woningzoekenden. • Proportioneel: we adviseren de maatregel enkel in te voeren voor een beperkt aantal woonruimten waarvoor op dit moment schaarste kan worden aangetoond.

Daarnaast adviseren we de vergunningplicht ook enkel in te voeren in de wijken Binnenstad en Middengebied waarin volgens onze analyses toeristische verhuur het veelvuldigst voorkomt. Daarnaast is er geen algeheel verbod. Een eigenaar kan met een vergunning een woning nog steeds toeristisch verhuren. In de overige wijken adviseren we enkel een registratieplicht in te voeren. Daarmee worden de mogelijkheden voor toeristische verhuur hoe dan ook niet ingeperkt. • Niet-discriminerend: de maatregel geldt zowel voor Nederlanders als voor ingezetenen van andere lidstaten die op basis van deze wet in de verordening aangewezen woonruimte willen verhuren. Er wordt daarbij geen verder onderscheid gemaakt.

4.3 Opkoopbescherming: 22% van transacties afgelopen vijf jaar door investeerders De gemeente Vlissingen wil de kansen tot toetreding op de koopwoningmarkt voor met name starters en huishoudens met een middeninkomen verbeteren. Zij zien hiervoor de opkoopbescherming als geschikt instrument. Hiermee kan namelijk voorkomen worden dat woningen worden opgekocht door investeerders en vervolgens worden verhuurd. We toetsen de effectiviteit van dit instrument aan de hand van gegevens van het Kadaster. Hierin zijn alle transacties van de gemeente Vlissingen uit de periode 2018-2022 H1 opgedeeld naar type koper: investeerders en overige kopers. Investeerders zijn eigenaren die op dit moment meer dan twee woningen in bezit hebben. Zoals te zien is in onderstaande tabel tonen de gegevens ons dat het aandeel opgekochte woningen door investeerders groot is in Vlissingen. Maar liefst 22% van alle kooptransacties in de afgelopen 5 jaar zijn op naam van investeerders. Oftewel meer dan één op de vijf verkochte woningen. Figuur 7: Aantal opgekochte woningen door investeerders in Vlissingen, 2018-2022 H1 1.400 1.200 1.000 800 600

Overig

78%

73% 79%

Investeerder

84%

400 200

27%

0 2018

21%

22%

2019

2020

Bron: Kadaster (2022, cijfers 2018-2022 H1). Bewerking Stec Groep (2022).

73%

16%

27%

2021

2022 H1

Schaarsteonderzoek Vlissingen 22.226

17

We hebben voor de jaren 2018 en 2022 H1 ook informatie naar wijken en prijsklassen uitgevraagd (zie bijlage G). Hieruit blijkt dat opkopen van woningen met name een rol speelt in de Binnenstad en het Middengebied. In deze wijken is het aandeel opgekochte woningen tot € 355.000 meer dan 20%. In de overige wijken ligt het aandeel onder de 10%. We zien met name in de wijken met een aandeel opgekochte woningen boven de 10% reden om aan te nemen dat een opkoopbescherming voldoende bijdraagt aan het terugdringen van schaarste in de koopwoningmarkt, zoals deze op dit moment optreedt in Vlissingen.

VERGUNNINGPLICHT OPKOOPBESCHERMING GERECHTVAARDIGD VANUIT DIENSTENRICHTLIJN Het verbod om zonder vergunning een woning (toeristisch) te verhuren is een vergunningsstelsel als bedoeld in de Dienstenrichtlijn. Een dienst die valt onder de Dienstenrichtlijn is gedefinieerd als elke economische activiteit, anders dan in loondienst, die gewoonlijk tegen vergoeding geschiedt. De verhuur en huur van woningen is het verrichten of ontvangen van een dienst. Als gevolg hiervan kan een vergunningstelsel voor de opkoopbescherming alleen worden ingevoerd indien deze noodzakelijk, proportioneel en niet-discriminerend wordt geacht. We geven hieronder onze conclusies betreffende deze eisen: • Noodzakelijk: in dit onderzoek is aangetoond dat er absolute schaarste is aan goedkope en middeldure woningen tot € 260.000 en in mindere mate tot € 355.000. Het opkopen en vervolgens verhuren van reguliere woonruimte zorgt ervoor dat er minder goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar zijn voor bewoning. De vergunningplicht achten we daarom noodzakelijk om te voorzien in een voldoende passend en betaalbaar aanbod voor woningzoekenden van een koopwoning. • Proportioneel: we adviseren de maatregel enkel in te voeren voor een beperkt aantal woonruimten waarvoor op dit moment schaarste kan worden aangetoond.

Daarnaast adviseren we de vergunningplicht ook enkel in te voeren in de wijken Binnenstad en Middengebied waarin volgens onze analyses het opkopen van woningen door investeerders het veelvuldigst voorkomt. Daarnaast is er geen algeheel verbod. Een eigenaar kan met een vergunning een woning nog steeds verhuren. • Niet-discriminerend: de maatregel geldt zowel voor Nederlanders als voor ingezetenen van andere lidstaten die op basis van deze wet in de verordening aangewezen woonruimte willen verhuren. Er wordt daarbij geen verder onderscheid gemaakt.

18

Schaarsteonderzoek Vlissingen 22.226

Bijlage: analyses op wijkniveau A. Wijkindeling Vlissingen

B. Betaalbaarheid woningvoorraad lage inkomens, 2022 Wijk Binnenstad Lammerenburg Middengebied Oost-Souburg Paauwenburg-Westduin Ritthem en omgeving

Huishoudens met een laag inkomen*

Passende huurwoningen

3.520 1.815 3.975 2.450 1.240 110

Passende koopwoningen 2.220 730 2.780 1.305 645 20

Passende woningen 1.553 1.299 1.075 1.943 310 30

Aandeel passend 3.775 2.030 3.855 3.250 955 50

107% 112% 97% 133% 77% 47%

Bron: Hypotheker.nl, Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WOZ-register gemeente Schouwen-Duiveland (2022). Bewerking Stec Groep (2022). *Dit omvat zowel lage inkomens met passend toewijzen als lage inkomens zonder passend toewijzen.

C. Betaalbaarheid woningvoorraad midden- en hoge inkomens, 2022 Wijk Binnenstad Lammerenburg Middengebied Oost-Souburg Paauwenburg-Westduin Ritthem en omgeving

Huishoudens met een Passende midden- of hoog inkomen* huurwoningen 1.540 2.435 1.965 2.210 1.330 130

650 135 535 165 175 0

Passende koopwoningen

Passende woningen 965 1.880 1.455 1.090 1.435 135

Aandeel passend 1.615 2.015 1.990 1.255 1.610 135

105%* 83% 101% 57% 121% 104%

Bron: Hypotheker.nl, Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WOZ-register gemeente Schouwen-Duiveland (2022). Bewerking Stec Groep (2022). *Dit omvat huishoudens met een inkomen vanaf € 40.765 / € 45.014). *Met name in de binnenstad is de reguliere woningvoorraad groter dan het aantal reguliere huishoudens door onttrekkingen.

19

Schaarsteonderzoek Vlissingen 22.226

D. WOZ-waarde koopwoningen, 2022 0%

20%

Binnenstad Lammerenburg

60%

33%

8%

80% 5% 7%

9%

32%

29%

13%

4%

12%

8%

8%

7%

100% 9%

8%

€ 145.000 tot € 200.000

18%

13%

tot € 145.000

€ 200.000 tot € 235.000

Middengebied Oost-Souburg

40%

22%

21%

59%

5%

Paauwenburg3% Westduin

15%

Ritthem e.o. 2%

17%

11%

15%

12%

19% 8%

€ 235.000 tot € 260.000

15%

4% 7% 5% 5%

16%

20%

€ 260.000 tot € 300.000 300.000 tot € 355.000 Meer dan € 355.000

39%

15%

7%

26%

8%

Bron: WOZ-register gemeente Vlissingen (2022). Bewerking Stec Groep (2022).

E. Marktdynamiek, november 2022 Wijk

Aangeboden / verkocht tot € 260.000 t.o.v. totaal

Binnenstad Lammerenburg Middengebied Oost-Souburg Paauwenburg-Westduin Ritthem en omgeving

40% 47% 48% 72% 29% 40%

Aanbod / Aangeboden / verkocht Aanbod / transactieratio tot € tot NHG-grens t.o.v. transactieratio tot 260.000 totaal NHG-grens 39% 64% 51% 28% 67% 34% 47% 66% 43% 17% 89% 20% 19% 68% 16% 50% 60% 33%

Bron: Funda.nl (november 2022). Bewerking Stec Groep (2022).

F. Huishoudensontwikkeling, 2022-2042 Wijk Binnenstad Lammerenburg Middengebied Oost-Souburg Paauwenburg-Westduin Ritthem en omgeving

2022

2032 5.060 4.250 5.940 4.660 2.570 240

Ontw. 2022-2032 +765 (+15%) +270 (+6%) +670 (+11%) +420 (+9%) +90 (+3%) +15 (+6%)

5.820 4.515 6.610 5.085 2.655 255

2042 6.260 4.800 6.930 5.365 2.795 270

Ontw. 2032-2042 +435 (+8%) +285 (+6%) +325 (+5%) +280 (+6%) +140 (+5%) +15 (+6%)

Ontw. 2022-2042 +1.200 (+24%) +555 (+13%) +995 (+17%) +705 (+15%) +230 (+9%) +30 (+12%)

Bron: Prrovinciale prognose Zeeland (2022). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

G. Opgekochte woningen door investeerders tot € 355.000, 2018-2022 Wijk Binnenstad Lammerenburg Middengebied Oost-Souburg Paauwenburg-Westduin Ritthem en omgeving

Alle transacties tot € Investeerders tot € 355.000 (#) in 2018 355.000 (%) in 2018 233 151 177 157 87 2

23% 7% 24% 10% 7% 0%

Alle transacties Investeerders Gemiddeld tot € 355.000 (#) tot € 355.000 (%) opgekocht 2018 in H1 2022 in H1 2022 en 2022 81 46% 34% 36 8% 7% 44 18% 21% 58 2% 6% 17 12% 9% 1 0% 0%

Bron: Kadaster (oktober 2022, cijfers 2018 en H1 2022). Bewerking Stec Groep (2022).