5.12 rvs Huisvestingsverordening Vlissingen 2023

Registratiekenmerk: 2151936 / 2281421 Onderwerp: Huisvestingsverordening Vlissingen 2023

De raad besluit: 1. De Huisvestingsverordening Vlissingen 2023 vast te stellen. 2. De inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening 2023 vast te stellen op 1 januari 2024. 3. De Huisvestingsverordening Vlissingen 2021 gelijktijdig in te trekken.

Samenvatting Op 24 februari 2022 is de eerste wijziging van de Huisvestingsverordening 2021 vastgesteld door uw raad. Het betrof een technische wijziging waarbij het werkingsgebied van de huisvestingsverordening werd gekoppeld aan de Nationale Hypotheek Garantie grens (NHGgrens). In 2022, bij het vaststellen van deze verordening, lag de NHG-grens op € 355.000. Tevens was in dit raadsvoorstel aangegeven dat de ontwikkelingen op het gebied van de Huisvestingswet en de ervaringen en resultaten uit de handhaving op woonfraude worden gemonitord om als input te dienen voor een nieuwehuisvestingsverordening. Deze ontwikkelingen zijn meegenomen in de thans voorliggende Huisvestingsverordening 2023. Inleiding De Huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om in een huisvestingsverordening regels vast te leggen over het toewijzen van huurwoningen en over het bepalen van de urgentievolgorde voor woningzoekenden. Daarnaast kunnen wijzigingen in de woningvoorraad vergunningplichtig worden gesteld. Bijvoorbeeld bij het onttrekken of samenvoegen van woonruimte, het overgaan tot verhuur per kamer of het splitsen van woonruimte. Het uitgangspunt bij de Huisvestingswet is het recht van vrije vestiging. Iedereen die wettig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en er vrijelijk zijn verblijfplaats te kiezen.

Dit grondrecht kan slechts bij wet beperkt worden als dat noodzakelijk is voor het algemeen belang. De beperking op dit recht van vrije vestiging wordt dus geregeld in de Huisvestingswet. De Huisvestingswet zegt het zo: toewijzingsregels zijn alleen mogelijk voor ‘zover noodzakelijk en geschikt om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste te bestrijden’. Daarnaast kunnen op basis van het criterium ‘leefbaarheid’ nadere regels worden gesteld. Het gemeentelijk beleid met betrekking tot wonen en leefbaarheid wordt door de raad vastgelegd in de huisvestingsverordening. Het beleid moet op evenwichtige wijze meerdere belangen dienen: het belang van goede en voldoende huisvesting voor starters en doorstromers op de woningmarkt, het belang van het beschermen van de voor die doelgroep bereikbare woningen en het belang van het zorg dragen voor een geordend woon- en leefmilieu en een acceptabele leefbaarheid in de stad. Het beleid is daarom gericht op betere sturing op leefbaarheid, het voldoende beschikbaar houden van de goedkopere tot middeldure woningvoorraad. De noodzaak voor regulering van de woonruimtevoorraad blijkt uit een door Stec Groep in opdracht van de gemeente uitgevoerd “Schaarste onderzoek Vlissingen” van 22 december 2022 (bijlage). Uit dit onderzoek blijkt dat woningen tot een WOZ-waarde van € 355.000 schaars zijn.

Hieruit volgt dat het in de gemeente Vlissingen legitiem is om, ter voorkoming van schaarste en behoud van de leefbaarheid, een nieuwe Huisvestingsverordening 2023 vast te stellen die geldend is voor de woningvoorraad tot een koopprijs van € 355.000.

Auteur: M. Schouw Telefoonnummer: 0031118487560

Registratienummer nota: 2151936 / 2281421

De genoemde koopprijs van € 355.000 is ook de prijs die in de Wet versterking regie volkshuisvesting als betaalbare koopwoning wordt gedefinieerd. Deze maximumprijs vervangt om die reden de in de huisvestingsverordening 2021 gehanteerde NHG-grens. (€ 325.000) Stec Groep noemt ook de onttrekking van reguliere woningen voor recreatief gebruik als belangrijke factor die verder bijdraagt aan al bestaande schaarste. Tot slot benoemt Stec het effect van opkoping van koopwoningen als belangrijke factor voor de schaarste van beschikbare koopwoningen binnen het marktsegment tot € 355.000 Doelstelling is te voorkomen, dat het goedkope deel van de woningvoorraad door splitsing, omzetting, samenvoeging of onttrekking aan de permanente bewoning, niet langer bereikbaar is. Dat is ook één van de doelstellingen in de Walcherse woningmarktafspraken, die door de drie gemeenten zijn onderschreven. De gemeenten op Walcheren willen nog een extra stap zetten om starters en jongeren te helpen in hun zoektocht naar een woning: of dit nu een sociale huurwoning, een particuliere huurwoning of een koopwoning is. De Huisvestingswet zegt dat toewijzingsregels alleen mogelijk zijn voor ‘zover noodzakelijk en geschikt om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste te bestrijden’. Daarnaast kunnen op basis van het criterium ‘leefbaarheid’ nadere regels worden gesteld.

Een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand vormt het uitgangspunt. Gelet hierop is de Scheldebuurt op grond van de huisvestingsverordening reeds aangewezen door het college als specifiek gebied waarbinnen geen splitsings- en/of omzettingsvergunningen meer verleend mogen worden. Dit zogenaamde "moratorium" is mede gerechtvaardigd, doordat het quotum per postcodegebied voor deze vergunningen in deze buurt bijna is bereikt. We monitoren voortdurend of een dergelijk moratorium in andere wijken of buurten een proportionele en passende maatregel kan zijn. De bij ons bekende meldingen en cijfers en die van het schaarste onderzoek van STEC vormen nog geen aanleiding voor een dergelijke maatregel. Daarnaast hebben we door de intensivering van de controles en het hanteren van strenge quota per postcodegebied voor de te vergeven vergunningen een juridisch beter houdbaar alternatief. Wat willen we bereiken? Een betere bescherming van de goedkope en betaalbare schaarse koopwoningmarkt voor onder meer starters en jongeren. Hierdoor ontstaat een betere bescherming tegen het ongewenst onttrekken van woningen voor o.m. recreatief gebruik als tweede woning en/ of het kamergewijs doorverhuren als onzelfstandige woonruimten.

Door beter te kunnen reguleren en ook handhavend te kunnen optreden tegen ongewenste ontwikkelingen komt er meer ruimte vrij op de woningmarkt voor de genoemde aandachtgroepen. Daarnaast willen we leefbaarheid in onze wijken en straten bevorderen door regulering van wijzigingen en/of het beheer van onze woonruimtevoorraad. Relatie met uitvoering strategische visie Vlissingen 2040 ‘Blik op de toekomst’ In de strategische visie is vastgesteld dat het woningaanbod in balans moet zijn. Met een groot en divers aanbod kunnen starters hun hele leven gebruik maken van het woningaanbod binnen de gemeente Vlissingen. Een goede verdeling van de schaarse betaalbare woningvoorraad draagt bij aan deze doelstelling. Wat gaan we ervoor doen? Om de genoemde doelstellingen, voortkomend uit de in de inleiding genoemde knelpunten uit het STEC onderzoek, te behalen zijn hieronder de belangrijkste aanpassingen in de voorliggende huisvestingsverordening 2023 benoemd.

Blad 2 behorend bij 2151936 / 2281421

Wet toeristische verhuur Als gevolg van de Wet toeristische verhuur van woonruimte biedt de wet sinds 1 januari 2021 een aantal instrumenten voor het reguleren van de toeristische verhuur van woonruimte die in de huisvestingsverordening kunnen worden opgenomen. Voor de wijken Binnenstad en Middengebied is een vergunningplicht opgenomen in de Huisvestingsverordening 2023. Voor de overige wijken en buurten in de gemeente wordt voorgesteld, conform het advies van de Stec Groep, een registratieplicht in te voeren voor toeristische verhuur. Een nadere uitleg over de Wet toeristische verhuur is te vinden op pagina 3 en 4 en 12 t/m 14 van de bijgevoegde toelichting. Wet opkoopbescherming Als gevolg van de Wet Opkoopbescherming en tijdelijke verhuur biedt de wet sinds 1 januari 2022 de mogelijkheid in de huisvestingsverordening een regeling op te nemen om in aangewezen gebieden van de gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment te beschermen tegen het opkopen door ondernemingen of particulieren die dergelijke woningen willen omzetten in (veelal dure) huurwoningen. Voor deze woningen is in de gebieden Binnenstad en Middengebied een vergunningstelsel ingevoerd. Voor een nadere uitleg verwijzen wij u naar pagina 4 en pagina 14 t/m 16 van de bijgevoegde toelichting.

Persoonsgebonden vergunning en overdraagbaarheid In de huisvestingsverordening is de vergunning voor wijziging in de samenstelling van de woonruimtevoorraad persoonsgebonden gemaakt in plaats van pand-gebonden. Een nadere uitleg vindt u op pagina 5 en 10 van de bijgevoegde toelichting. Short Stay verhuur van woonruimte In deze huisvestingsverordening is niet langer een ontheffingsregeling voor internationale werknemers opgenomen (de zogenaamde ‘expatriatenregeling’). In plaats daarvan kan, afhankelijk van de verblijfsduur, een reguliere vergunningplicht wijziging woonruimtevoorraad bestaan of een vergunningplicht toeristische verhuur. Bij de eerste variant bestaat de verplichting dat de huurder permanent in deze woonruimte verblijft en dus is ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP). De tweede variant geeft de mogelijkheid onder toeristische verhuur om "short stay" te verhuren aan expats, arbeidsmigranten en buitenlandse studenten die niet zijn ingeschreven in de BRP van de gemeente waarin de woonruimte gelegen is. Het geeft ons de mogelijkheid om short stay verhuur aan arbeidsmigranten te reguleren op de wijze zoals vastgelegd in het hoofdstuk toeristische verhuur. De inschrijving in de BRP is dan niet meer een verplichting.

In plaats daarvan is de verplichting tot inschrijving in een nachtregister conform de Algemene plaatselijke verordening Vlissingen 2013 ingeregeld. Op die manier blijft inzichtelijk welke personen op welke locatie verblijven in onze woningvoorraad. Uitwerking in nadere regels en beleidsregels Na vaststelling van de Huisvestingsverordening 2023 worden door uw college nadere regels en beleidsregels vastgesteld. In deze nadere regels en beleidsregels worden voorwaarden, weigeringsgronden en intrekkingsgronden verder uitgewerkt. Ook de spreiding van vergunningen is in de nadere regels en beleidsregels opgenomen, samenhangend met de aanwijzingsbesluiten met bijbehorende kaartjes. Hieruit volgt voor bepaalde wijken of gebieden in Vlissingen een vastgesteld percentage of voorgeschreven spreiding voor vergunningen wijziging woonruimtevoorraad of vergunningen toeristische verhuur. Deze zullen in een B&W nota na vaststelling van de HVO 2023 worden aangeboden en zullen de minimaal de huidige nadere regels handhaven en waar nodig verscherpen. De percentages wordt in gehele getallen naar beneden afgerond.

Blad 3 behorend bij 2151936 / 2281421

Wet goed verhuurderschap Dinsdag 21 maart 2023 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel goed verhuurderschap aangenomen. De wet is op 1 juli 2023 in werking getreden. Het wetsvoorstel geeft gemeenten meer mogelijkheden om huurders te beschermen tegen misstanden bij het huren van woon- of verblijfsruimten. Deze nieuwe wet geeft ons mogelijk nieuwe laagdrempelige mogelijkheden om misstanden door verhuurders en verhuurbemiddelaars in onze woningvoorraad aan te pakken. We hebben reeds regels voor goed verhuurderschap opgenomen in onze Algemene plaatselijke verordening en in onze huisvestingsverordening en bijbehorende nadere regels. Onderdeel van het opstellen van de nieuwe nadere regels vormt het toetsen van de huidige regels aan deze nieuwe wet om tegenstijdige en conflicterende regelgeving te voorkomen en toe te werken naar een sluitend pakket van regels gebaseerd op de genoemde wetgeving. Zonder deze nadere regels is de Huisvestingsverordening 2023 niet handhaafbaar en uitvoerbaar. Om de nieuwe ontwikkelingen goed te kunnen onderzoeken en te kunnen verwerken in de nieuwe nadere regels wordt uw college geadviseerd de raad voor te stellen de inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening 2023, gelijk aan de inwerkingtreding van de nieuwe nadere regels, vast te stellen op 1 december 2023.

Wat zijn de kanttekeningen en risico’s? Wijzigingen in deze nieuwe huisvestingsverordening kunnen leiden tot juridische procedures. Met name de overgang van pandgebonden vergunningen naar persoonsgebonden vergunningen vormen mogelijk een risico. Ook de behoefte tot aanscherping van de percentages van 25% naar 10% (% worden naar beneden afgerond op hele getallen) per wijk of straat zal tot vragen en bezwaren kunnen leiden. Met de nieuwe Huisvestingsverordening zoeken wij de grenzen van het wettelijk mogelijke en daar zit het risico in van bezwaren en reactie. We proberen deze risico's zo veel mogelijk te ondervangen door het hanteren van ruime overgangstermijnen en goede communicatie richting de vergunninghouders. Door net binnen de kaders van de wet te blijven kunnen wij dat ook goed uitleggen en over communiceren Artikel 12 nvt Wat mag het kosten? Aan het opstellen van een huisvestingsverordening zijn geen kosten verbonden. Zoals aangegeven bestaat er een risico op een toename van juridische procedures en daardoor een toename van kosten. Deze risico's proberen we zo veel mogelijk te ondervangen.

Wat en hoe gaan we communiceren? Is publicatie in het gemeenteblad en/of opname in de decentrale regelingenbank vereist? Op grond van artikel 6 Huisvestingswet 2014 hebben wij bij de voorbereiding van de vaststelling van deze huisvestingsverordening overleg gepleegd met de in de gemeente werkzame toegelaten instellingen, met woonconsumentenorganisaties en met andere daarvoor naar hun oordeel in aanmerking komende organisaties. Tevens hebben wij conform dit genoemde artikel deze Huisvestingsverordening 2023 afgestemd met de colleges van de overige gemeenten die deel uitmaken van de woningmarktregio. De door uw raad vastgestelde Huisvestingsverordening 2023 wordt gepubliceerd in het elektronische gemeenteblad van de gemeente Vlissingen en opgenomen in de gemeentelijke regelingenbank. Daarnaast wordt hij ook geplaatst op de gemeentelijke website.

Blad 4 behorend bij 2151936 / 2281421

Bijlage(n) 1. Huisvestingsverordening Vlissingen 2023 (doc.nr. 2289834) 2. Toelichting Huisvestingsverordening Vlissingen 2023 (doc.nr. 2289835) 3. “Schaarste onderzoek Vlissingen” van 22 december 2022, opgesteld door de Stec Groep (doc.nr. 2281652) 4. bijlage 1: kaart aangewezen gebieden (doc.nr. 2289836) 5. wijzigingen oude/nieuwe verordening (doc.nr. 2289844) Vertrouwelijkheid Intern

Blad 5 behorend bij 2151936 / 2281421