5.10 Rvs Verklaring van geen bedenkingen McDonald's Vlissingen Bijlage 1 Ladderonderbouwing McDonald's Vlissingen

LADDERONDERBOUWING MCDONALDS SOUBURG VLISSINGEN 21 juli 2022

1/11

DATUM KENMERK

21 juli 2022, rev. 19 augustus 2022 20220642/23540/

PROJECT PROJECTLEIDER

Vlissingen, Souburg II, McDonald's ir. C.A. Louws

OPDRACHTGEVER McDonald's Nederland B.V. PROJECTNUMMER 20220642 AUTEUR STATUS

2/11

Julia Breukelman Concept 2

INHOUD 1.

2.

3.

3/11

Inleiding

4

1.1 1.2 1.3

4 5 6

Aanleiding Vraagstelling Leeswijzer

Beschrijving behoefte McDonald’s

7

2.1 2.2 2.3 2.4

7 8 9 9

Verzorgingsgebied Trends en ontwikkelingen Aanbod in de regio Effecten

Conclusie

11

1. INLEIDING 1.1

Aanleiding

McDonald’s is voornemens een nieuw restaurant te realiseren op bedrijventerrein Souburg II in Vlissingen, kavels 1a1 en 1a3. Het restaurant zal een omvang hebben van 604 m2 bvo, met een McDrive en 74 parkpeerplaatsen op eigen terrein (figuur 1.1 en 1.2). Met een nieuwe ontsluitingsweg vanaf de rijksweg A58, de Havendorpweg, en de aanleg van een rotonde op het bedrijventerrein Souburg is in 2020 een nieuwe entree van de stad Vlissingen aan deze zijde en een ontsluitingsweg naar het nieuwe bedrijventerrein Souburg II tot stand gekomen. De ontwikkeling van Souburg II wordt nu in gang gezet. De gemeente heeft aangegeven positief tegen de ontwikkeling van McDonald’s te staan. Op het bedrijventerrein worden meerdere fast-servicerestaurants beoogd. Zo wordt parallel aan de ontwikkeling van McDonald’s ook gewerkt aan een plan voor nieuwbouw van een Burger King. Deze wordt op kavel 1b2 beoogd.

Figuur 1.1 Inrichtingstekening McDonald’s kavel 1a1 en 1a3 Souburg II

4/11

Figuur 1.2 Ligging projectgebied aan afslag A58/N88 (ondergrond: luchtfoto ruimtelijkeplannen.nl)

1.2

Vraagstelling

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. Hiertoe wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). Een voorgenomen stedelijke ontwikkeling moet aan deze Ladder worden getoetst. Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte aan de betreffende functie worden beschreven. Voor een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet bovendien worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd.

RELEVANTE REGIO Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien.

STEDELIJKE ONTWIKKELING De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’ wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Het mogelijk maken van 12 of meer woningen en meer dan 500 m2 bvo voorzieningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Het geldende bestemmingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of iets een nieuwe stedelijke ontwikkeling is. In het vigerende bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Souburg’ (2013) en het wijzigingsplan ‘Bedrijventerrein Souburg – herontwikkeling Veerhavenweg, vergroting bouwvlak, archeologie’ is het projectgebied bestemd als bedrijventerrein (artikel 4 van het bestemmingsplan). Binnen deze bestemming zijn onder andere mogelijk: ● bedrijven t/m categorie 4.1 en 4.2; ● detailhandel in auto’s, motoren en caravans, campers en boten;

5/11

● ●

internetverkoop; productiegebonden detailhandel, ondergeschikte kantoren en ondersteunende horeca.

Zelfstandige horeca in de vorm van een McDonald’s is niet toegestaan op basis van het vigerende bestemmingsplan. Omdat de ontwikkeling een omvang heeft groter dan 500 m2 bvo, wordt deze aangemerkt als ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ conform de ladder voor duurzame verstedelijking.

BESTAAND STEDELIJK GEBIED De tweede vraag die moet worden beantwoord, is of de locatie wordt beschouwd als bestaand stedelijk gebied. In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Uit de definitie volgt dat er sprake moet zijn van een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing. In de Nota van Toelichting wordt opgemerkt dat de kwalificatie bestaand stedelijk gebied afhangt van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving. In dit geval ligt het projectgebied op een bedrijventerrein, en heeft momenteel een bedrijfsbestemming. Gelet op deze huidige bestemming en de omliggende functies (bedrijvigheid en infrastructuur kan gesteld worden dat sprake is van bestaand stedelijk gebied. Een toelichting op de locatieafweging is dus niet noodzakelijk.

1.3

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de behoefte aan de ontwikkeling van McDonald’s uiteengezet. In hoofdstuk 3 zijn de belangrijkste conclusies opgenomen ten aanzien van de ladder.

6/11

2. BESCHRIJVING BEHOEFTE MCDONALD’S De ontwikkeling bestaat uit de realisatie van een McDonald’s van 604 m2 bvo op het bedrijventerrein Souburg II. Gelijktijdig wordt ook gewerkt aan de planontwikkeling van een Burger King op dit bedrijventerrein. Bij de beschrijving van de behoefte zal ook met deze ontwikkeling rekening worden gehouden.

2.1

Verzorgingsgebied

De horecavestiging zal vooral worden gebruikt door inwoners van Vlissingen, maar ook reizigers/passanten op de A58/N288-corridor, maar ook de inwoners van Vlissingen. De A58 is een belangrijke oost-westverbindingsweg in Zuid-Nederland tussen Eindhoven en Vlissingen. In Vlissingen gaat de snelweg over in de N288 dat de verbinding is met de kust van Walcheren. Bij de overgang van de A58 naar de N288 bevindt zich de toegangsweg naar het nieuwe bedrijventerrein Souburg II. Dat betekent voor McDonald’s een goede zichtlocatie aan een grote doorgaande weg. Als verzorgingsgebied wordt een reistijd van 15 minuten aangehouden voor een fastfood restaurant, aan een doorgaande weg (figuur 2.1). Burger King zal op hetzelfde bedrijventerrein worden gerealiseerd, maar niet direct naast McDonald’s. De aantrekkingskracht van beide restaurants zal door elkaars nabijheid groter zijn, maar er zal geen sprake zijn van een foodcluster.

Figuur 2.1 Relevant onderzoeksgebied fast-service horeca: zichtlocaties aan grote doorgaande wegen binnen 15 minuten reisafstand

7/11

2.2

Trends en ontwikkelingen

ALGEMENE TRENDS Het belang van horeca binnen de vrijetijdssector neemt steeds verder toe. Dat is zichtbaar op allerhande locaties: in centrumgebieden, waar food het nieuwe winkelen wordt genoemd, maar ook op locaties die worden (her-)ontwikkeld of op trafficlocaties. Op al die locaties is de horeca belangrijk, ook omdat de bedrijfstak vele gezichten kent. Na de opheffing van de meeste coronamaatregelen eind januari 2022 is de horeca begonnen aan een sterk herstel. Omzetten gaan geleidelijk weer in de richting van het niveau van 2019. Dit laat zien dat consumenten de horeca weer goed weten te vinden. Wel wordt geconstateerd dat de risico's voor afvlakking van de groei toenemen. Dit komt onder meer door de stijgende (energie-)prijzen die zowel invloed hebben op de inkoop van goederen als op de consumentenbestedingen. Rabobank verwacht daarom dat het herstel ten opzichte van 2019 vertraging oploopt en de sector ook in 2023 nog niet volledig terug is op het oude niveau (Rabobank update sectorprognoses, juni 2022).

STAND VAN DE LEISURE (ABN-AMRO, 2018 T/M 2021) Naast de gevolgen van de coronacrisis en de inflatie is er een aantal trends in de afgelopen jaren te onderscheiden die relevant zijn voor de beoogde ontwikkeling. Fastfood-sector in de lift De totale bestedingen aan eten en drinken groeien, geholpen door de positieve economische omstandigheden. Ook in de fastfood-sector was sprake van sterke groei, van 8,7%. Een deel daarvan werd gerealiseerd door hogere prijzen. De verkoopvolumes stegen met 5,7%. In 2017 kwamen er ongeveer 130 vestigingen van fastfood-restaurants extra bij. Het aantal fastfood-zaken daalde tussen 2005 en 2012, maar groeide daarna met 7%. Gevestigde fastfoodzaken breidden uit, en internationale ketens als Five Guys en Dunkin’ Donuts vestigen zich graag met meerdere locaties in ons land. Meer eetmomenten Fast-servicehoreca profiteren van de toename van het aantal eetmomenten. Doordat consumenten inmiddels zo’n 6 eetmomenten op een dag hebben, in plaats van de traditionele 4, wordt er vaker buitenshuis geconsumeerd. De meer verwenmomenten komen tezamen met de behoefte aan snel en gemakkelijk (kant-en-klaar) eten, fastfood-restaurants ten goede. Een trend die deze branche kenmerkt, is de toenemende focus van consumenten op ‘gezond consumeren’. Hierdoor zijn concepten ontstaan die enkel biologisch en vers voedsel bereiden, zoals Fritesatelier en Croquetten Boutique.

Tegelijkertijd voegen gevestigde fastfoodrestaurants een gezond(er) en vegetarisch assortiment toe, zoals McDonalds met salades en glutenvrije burgers. Fastfood-restaurants verkorten wachtrijen met digitale bestelzuilen. Hiermee worden consumenten slim door het assortiment geleid en kan de restauranthouder snel aanbiedingen doorvoeren op basis van actuele voorraadniveaus. Dit bestelgemak leidt veelal tot hogere orderbedragen (oplopende tot maar liefst 10%).

CONCEPTBESCHRIJVING Het initiatief gaat uit van de vestiging van een McDonald’s. Daarnaast wordt ook gewerkt aan de ontwikkeling van een Burger King op Souburg II.

MCDONALD’S McDonald's is 's werelds grootste keten van hamburger- en fastfoodrestaurants, met meer dan 36.000 restaurants in meer dan 100 landen. Meer dan 70% van de McDonald’s restaurants wereldwijd is eigendom van lokale zelfstandige ondernemers (franchisenemers). Nederland kreeg zijn eerste McDonald’s restaurant in 1971, in Zaandam. Dit is direct ook het eerste restaurant in Europa. Inmiddels zijn er circa 245 McDonald’s restaurants in Nederland, waar ongeveer 19.500 mensen werken.

8/11

BURGER KING Burger King is een internationale keten van fastfoodrestaurants. In Nederland is de eerste vestiging geopend in 1981, in Rotterdam. In Nederland zijn er inmiddels 69 vestigingen van Burger King aanwezig.

2.3

Aanbod in de regio

In figuur 2.2 is een inventarisatie weergegeven van het aanbod aan fast-servicerestaurants langs een rijksweg of autoweg binnen een verzorgingsgebied van 15 minuten reistijd. In Middelburg zijn op korte afstand van de A58 op de Woonboulevard een McDonald’s en op vrijetijdscentrum ZEP een KFC gevestigd. Bij Goes aan de afslag van de A58 zijn een McDonald’s, KFC en Burger King gevestigd, net op de rand van het verzorgingsgebied. Verder buiten het verzorgingsgebied zijn in Bergen op Zoom en Terneuzen de daarna dichtstbijzijnde vestigingen van McDonald’s te vinden.

Figuur 2.2 Inventarisatie fast-servicerestaurants aan snelweg/autoweg-locaties (ondergrond: TomTom Maps; bewerking Rho)

2.4

Effecten

Van belang is of een nieuwe stedelijke ontwikkeling leidt tot significant negatieve effecten elders, bijvoorbeeld in de vorm van structurele leegstand in Vlissingen of elders in het verzorgingsgebied. Vlissingen heeft momenteel een horeca-aanbod van 13.353 m2 wvo, waarvan 1.377 m2 wvo aan fastfood-restaurants (Locatus, 2022). In vergelijking met het gemiddelde aanbod per inwoner in kernen met een vergelijkbaar inwonertal (30.000 tot 50.000 inwoners) is het aanbod in Vlissingen gemiddeld (figuur 2.3). Op basis van het gemiddelde in vergelijkbare kernen (qua inwonertal) wordt circa 1.400 m2 wvo aan fastfood-restaurants verwacht. Bij een vergelijking met het gemiddelde is geen rekening gehouden met het toeristische karakter van Vlissingen, waardoor de verwachting is dat in Vlissingen een groter aanbod verwacht mag worden.

9/11

1.600

1.400

1.377

1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

fastfood aanbod Vlissingen te verwachten aanbod op basis van het gemiddelde in kernen met 30.000 tot 50.000 inwoners

Figuur 2.3 Vergelijking aanbod fastfood-restaurants Vlissingen met het gemiddelde in kernen met 30.000 tot 50.000 inwoners (Locatus, 2022) De vraag is of de ontwikkeling significant negatieve effecten heeft op het bestaande aanbod in het verzorgingsgebied. Met de beoogde ontwikkeling wordt McDonald’s van 604 m2 bvo toegevoegd, en in een separate procedure een Burger King van 400 m2 bvo. Rekening houdend met de algemene verhouding dat 80% van het bruto vloeroppervlak het winkelvloeroppervlak betreft, betekent dit een toevoeging van maximaal 803 m2 wvo. Dit is een toevoeging van slechts 6% van het huidige horeca-aanbod. De horeca, in de vorm van een McDonald’s (en Burger King) heeft een ander bezoekmotief en setting dan de horeca in de kern of het centrum van Vlissingen. Het bestaande aanbod in Vlissingen ligt met name in het centrum (83 van de 132 vestigingen) en is meer kleinschalig, gemiddeld 89 m2 wvo per vestiging. Ten opzichte van de beoogde fast-servicerestaurants op Souburg II is de horeca in het centrum vooral gericht op een gezellig avondje uit en dus een langere verblijfstijd. Met de fast-service wordt een ander segment toegevoegd dan nu in (het centrum van) Vlissingen aanwezig is. Binnen het verzorgingsgebied zijn momenteel in Middelburg een McDonald’s en KFC aanwezig.

Dit betekent dat de toevoeging van McDonald’s (en Burger King) op bedrijventerrein Souburg een concurrent is. De verwachting is dat een deel van de klanten van deze vestigingen in Middelburg ook de horeca op Souburg zal bezoeken. Vanwege de ligging, en daarbij behorend bezoekmotief, op een woonboulevard en vrijetijdscentrum, zal dit naar verwachting beperkt zijn. Daarnaast zullen er in deze toeristische regio ook veel toeristische bestedingen zijn in dergelijke fastfoodrestaurants.

10/11

3. CONCLUSIE Op basis van voorgaande analyse wordt geconcludeerd dat de fast-servicerestaurants een aanvulling zijn op het voorzieningenaanbod in Vlissingen, en op de corridor A58/N288. Binnen een verzorgingsgebied van 15 minuten reistijd zijn enkel in Middelburg vergelijkbare concepten te vinden. De ontwikkeling van fastfoodrestaurants groeit de afgelopen jaren hard, en is ook op dit verzorgingsgebied van toepassing. De horeca is ten opzichte van het bestaande aanbod in Vlissingen anders qua concept en bezoekmotief. De beoogde horeca kan daarom goed naast de bestaande horeca in Vlissingen functioneren. Ook hebben de bestaande fastfoodketens in Middelburg een eigen bezoekmotief door de ligging op een woonboulevard en de aanwezigheid van een leisurecentrum. De verwachting is dat toevoeging van McDonald’s (en Burger King) op bedrijventerrein Souburg II niet tot onaanvaardbare negatieve effecten zal leiden. Geconcludeerd wordt dat er behoefte is aan de beoogde ontwikkeling. Er is sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik.

11/11