5.10 rvs Machinefabriek Cascoherstel

Registratiekenmerk: 1324175 Onderwerp: Machinefabriek | Cascoherstel (3) De raad besluit; 1. Het budget cascoherstel Machinefabriek in de grondexploitatie Scheldekwartier te verhogen van € 1,2 mln. naar € 4,1 mln. en dit te verwerken in de tweede herziening grex 2021. 2. De verkoopwaarde van de Machinefabriek na cascoherstel op basis van taxatie met € 1,65 mln. te verhogen en dit te verwerken in de 2e herziening grex 2021. 3. Het resultaat van de grondexploitatie bij de 2e herziening 2021 te laten verslechteren met € 1,25 mln. (nominaal). Deze verslechtering te dekken uit de onttrekking van € 1,25 mln. aan de algemene reserve, conform het voorwaardelijke besluit van de raad op 8 juli jl. (docnr. 1320626). Samenvatting In juli 2021 heeft u bij de behandeling van de 1e herziening grondexploitaties 2021 en de jaarrekening 2020 / onttrekking algemene reserve besloten over aanvullende dekking voor het cascoherstel van de Machinefabriek. Dit onder voorbehoud dat U later nog een expliciet besluit neemt over de beschikbaarstelling daarvan. Inleiding Middels de Ontwikkelingsvisie Scheldekwartier 2016 heeft U Uw visie op de gebiedsontwikkeling Scheldekwartier vastgesteld. Samen met de bijbehorende grondexploitatie Scheldekwartier vormt dit de routekaart van de herontwikkeling.

Vanaf dat moment geven we volgens die routekaart in een stevig tempo uitvoering aan de herontwikkeling van het gebied. Inmiddels is een groot aantal mijlpalen bereikt. Het gebied is vrijwel in z’n geheel gesaneerd en bouwrijp gemaakt, de restauratie van het Dok van Perry, het kadeherstel, de bouw van de brug, de aanleg van de Willem Ruysstraat en de Singel zijn afgerond. 500 woningen zijn gerealiseerd of in aanbouw en de bouw van nog eens 500 woningen is in voorbereiding. De Zware Plaatwerkerij en de Timmerfabriek zijn succesvol herbestemd. Inmiddels is het de hoogste tijd voor zo ongeveer de laatste grote mijlpaal: de Machinefabriek. Haast is geboden, de staat van het gebouw, en dan met name de gevels en het dak, is zo slecht dat tijdens storm gevaarlijke situaties ontstaan. Het dak lekt en er wordt regelmatig ingebroken. Om dit aan te pakken is een cascoherstel nodig waarmee de levensduur met 50 jaar wordt verlengd. Die variant is eerder aangeduid met de term cascoherstel +, maar in de rest van dit voorstel spreken wij gemakshalve van cascoherstel. De levering van (verkochte) parkeerplaatsen en de verkoop van de percelen ten oosten en westen van het gebouw in 2025, werpt zijn schaduwen vooruit. Voor deze levering en verkoop moet de herbestemming van de Machinefabriek achter de rug zijn.

Tenslotte: er is interesse van ondernemers en ontwikkelaars voor vestiging in de Machinefabriek. Zo lang het cascoherstel niet concreet is kan hier geen invulling aan gegeven worden. Op 11 maart 2021 is een voorstel voor financiering van het cascoherstel van de Machinefabriek aan U voorgelegd. Dit voorstel is in de commissie behandeld, maar tot besluitvorming is het niet gekomen vanwege de vraag om een alternatief dekkingsvoorstel. Het voorstel bevat allerlei argumenten en onderbouwingen waarom u verzocht wordt over te gaan tot het beschikbaar stellen van het budget voor cascoherstel. Deze, nog steeds actuele argumenten en onderbouwingen worden hier niet herhaald, u kunt ze vinden in het eerder genoemde raadsvoorstel, dat als bijlage is toegevoegd (docnr. 1263638). Auteur: M. Baten Telefoonnummer: 0118-487140 Datum document:

Registratienummer nota: 1324082 Beslissingsbevoegdheid:Gemeenteraad

Voor voorliggend voorstel is één onderdeel van het eerdere voorstel (docnr. 1263638) van groot belang, namelijk de taxatie. Ten behoeve van de onderbouwing van het voorstel is destijds de waarde van het gebouw voor én na cascoherstel bepaald. Taxatie na cascoherstel, uitgaande van een bepaald programma, was nodig om de verkoopopbrengst te bepalen en daarmee in een deel van de financiering te voorzien. Bij ‘wat mag het kosten’ wordt hierop teruggekomen. De waarde van het gebouw vóór cascoherstel, dus in de huidige staat, bleek negatief te zijn met een bandbreedte van € 0,8 tot €1,95 mln. afhankelijk van het programma. Het eerdere voorstel heeft niet tot een besluit geleid, maar heeft wel inzicht gegeven in de huidige waarde van het gebouw (voor cascoherstel). Deze waarde wijkt sterk af van de gehanteerde verkoopopbrengst in de huidige staat in de grex. Deze wetenschap kunnen we niet negeren. In de eerste herziening 2021 is daarom de geraamde verkoopwaarde van € 1,8 mln. teruggebracht naar nihil. Dit betekende een verslechtering van € 2,3 mln. op eindwaarde. U hebt hier op 8 juli 2021 mee ingestemd (docnr. 1298413). Bij de behandeling van de jaarrekening 2020 / onttrekking algemene reserve (docnr. 1320626) hebt u besloten een bedrag van € 1.25 mln.

te onttrekken aan de algemene reserve ten behoeve van het cascoherstel Machinefabriek onder voorbehoud dat de raad later nog een expliciet besluit neemt over de beschikbaarstelling van dit bedrag. Onderhavig voorstel voorziet hierin. Gezien de urgentie van het cascoherstel van de Machinefabriek wordt U verzocht nu expliciet te besluiten tot financiering van het cascoherstel. Naast het in de grex beschikbare budget (€1,2 mln.) kan de aanvullende dekking van de geraamde kosten van € 4,1 mln. gevonden worden door de verkoopwaarde van het gebouw na cascoherstel te bepalen op € 1,65 mln. (zijnde de veilige onderkant van de bandbreedte van de taxatie ad. € 1,65 mln. tot € 2,8 mln. na cascoherstel). Omdat in de eerste herziening 2021 de verkoopwaarde bepaald was op nihil is dit een verruiming met hetzelfde bedrag van € 1,65 mln. Voor het overige wordt voorgesteld de verslechtering van het resultaat te dekken uit de reeds besloten onttrekking van € 1,25 mln. uit de algemene reserve. Wat willen we bereiken? Met het cascoherstel wordt een einde gemaakt aan een onveilige situatie en wordt zekerheid gegeven aan de markt en aan bewoners. Na uw besluit over het cascoherstel kan de herbestemming met o.a. een parkeervoorziening van het gebouw ter hand genomen worden en kunnen aan de Machinefabriek rakende ontwikkelingen verder ingevuld worden.

Uitgangspunt hierbij is dat het casco herstelde gebouw wederom aan de markt wordt aangeboden met een aantal randvoorwaarden, waaronder in ieder geval de realisatie van een parkeergarage. Wat gaan we ervoor doen? Over te gaan tot het opstellen van een bestek cascoherstel en het voorzien van financiering hiervoor. Wat zijn de kanttekeningen en risico’s? Dit voorstel heeft ten doel een groot aantal (financiële) risico’s te beheersen en te verkleinen (uitgifte grond, levering parkeerplaatsen, imagoschade en het niet kunnen behouden van industrieel erfgoed). Met dit voorstel gaan natuurlijk ook risico’s gepaard. Het cascoherstel wordt met dit voorstel geregeld, er wordt een investering gedaan ten behoeve van herbestemming, terwijl hierover nog geen allesomvattend besluit is genomen. We kunnen dit, gezien de interesse uit de markt met vertrouwen tegemoet zien, maar absolute zekerheid is op dit moment niet te geven.

Blad 2 behorend bij 1324082

Om het risico dat de verkoopopbrengst zoals getaxeerd door Fakton (zie onder wat mag het kosten) niet gehaald wordt zo klein mogelijk te maken, is de verkoopopbrengst in de grex gesteld op de onderkant van de bandbreedte van de taxatie, te weten € 1,65 mln. De raming van de kosten voor cascoherstel door adviesbureau Koch is naar de beste inzichten uitgevoerd. Een risico is dat deze raming onvoldoende zal blijken te zijn. Het is een gebouw waarvan er geen tweede is en hoe de markt zal reageren is tamelijk ongewis. Wat mag het kosten? Voor het volledige cascoherstel zijn in de grex onvoldoende middelen beschikbaar. Het voornemen te starten met cascoherstel roept uiteraard de vraag op hoe één en ander geregeld is in de grondexploitatie en op welke manier dit gewijzigd kan worden. In de grondexploitatie Scheldekwartier eerste herziening 2021 is de verkoopwaarde gesteld op € 0 en de bijdrage aan het cascoherstel op € 1,2 mln. De kosten van cascoherstel zijn geraamd op € 4,1 mln. Om over te kunnen gaan tot voorbereiding van het cascoherstel zal nu een expliciet besluit moeten worden genomen over de aanvullende dekking. De vraag is welke uitgangspunten daarvoor reëel zijn. Naast het uitvoeren van achterstallig onderhoud zorgt het cascoherstel ook voor waardevermeerdering van het gebouw.

De waarde van het gebouw, uitgaande van de situatie na cascoherstel en een herbestemming met parkeergarage en overwegend niet-commerciële functies, levert de uitgevoerde taxatie op met een bandbreedte van € 1,65 mln. tot € 2,80 mln. Voorgesteld wordt de onderkant van de bandbreedte van € 1,65 mln. op te nemen als verkoopopbrengst. Dit om, zoals gezegd, het risico van het niet halen van de verkoopopbrengst te minimaliseren. De aannames in de grex wijzigen dan nominaal als volgt:   

Toename kosten cascoherstel: van € 1,2 mln. naar € 4,1 mln. Toename verkoopwaarde na cascoherstel: van € 0 naar € 1,65 mln. Het saldo verslechtert nominaal met € 1,25 mln. Dit zal worden verwerkt bij de 2e herziening grex 2021. Deze verslechtering wordt dan gedekt door de onttrekking aan de algemene reserve.

Wat en hoe gaan we communiceren? Na besluitvorming zal via www.vlissingen.nl, www.scheldekwartier.nl, Blauw geruite Kiel, het Persoverleg en de digitale nieuwsbrief van de gemeente over dit besluit gecommuniceerd worden. De ontwikkelaars van het Scheldekwartier en betrokkenen bij de Machinefabriek worden specifiek geïnformeerd over dit besluit.

Blad 3 behorend bij 1324082